关于重庆、武汉、上海三市土地储备机构与地产集团运营情况的调研报告
为学习和借鉴国内各地土地储备机构组建地产集团或类似公司进行土地储备运作的经验，进一步完善我市土地储备运作机制，2010年7月19日至29日，由市人大副主任何敏成带队，市人大、市财政局、市国土资源局、市土地储备中心、市土地交易中心等单位领导和业务骨干组成考察调研组，先后赴重庆、武汉、上海三市的人大和土地储备机构考察调研。
这次调研，旨在借鉴三市地产集团的组建经验（包括组建背景及目的、公司定位、注册资金来源、组织架构、运作机制、主要业务、盈利模式等）和运营经验（包括土地储备融资、土地一级开发投资、大型项目运作CBD、OUTLETS、大学城、产业园区、定销房和安置房建设等），为我市组建地产（集团）公司，打造钦州市以土地储备资产为核心的市场化运作载体，拓宽融资渠道提高土地收储融资能力，增强投资能力，提升、显化土地资产价值，做大做强土地储备提供决策参考。
调研主要采用召开座谈会、现场参观、查阅资料和个别交流等形式，考察组先后与重庆市人大、重庆市地产集团、
- 1土地交易与储备分开，交易中心隶属于国土局，大型项目的规划设计由重庆地产集团来实施。总体来说重庆市的土地储备运作是政府主导与市场运作相结合，按照需要灵活运用。
（二）重庆地产集团组建与运营情况
重庆地产集团是在重庆市直辖后，在建设任务重、资金需求大的情况下，于2003年2月批准成立的，将原属于国土资源局二层机构的市土地整治储备中心和市土地整理中心的成建制划入，注册资金20亿元，为正厅级市政府直管理的自收自支事业单位，实行企业化管理，按现代企业制度的要求设立设董事会和经理班子和监事会，班子成员由市国资委按有关程序任免和考核管理。为了增强地产集团的投融资能力，2006年9月，经重庆市人民政府批准，在重庆市地产集团的基础上组建成立国有独资企业—重庆市地产集团有限公司。重庆市国有资产监督管理委员会是地产集团有限公司的唯一出资者，持有公司100%的股份。地产集团公司与地产集团合署办公。
重庆市地产集团在政府主导型土地储备供应机制构架下和市场运作机制下，承担着重庆市土地储备整治、土地开发整理、城市重点基础设施建设和社会公益事业建设、廉租房建设等重大任务。
- 3有企业进行管控。这样做的好处是既可以按企业化运作实行专业化管理做大做强土地储备，又可以不交纳企业所得税等企业税种最大限度地支持重庆市的地方建设。
2、按融资要求组建公司。重庆地产集团有限公司仅仅是按融资要求组建的一个壳，2009年用来发行23亿元企业债券，不进行具体的土地收储项目运作。
3、构建盈利模式满足发展需要。地产集团按项目投入资金成本的4%提取管理费用保证了集团的正常运转和人员工作的积极性；提取出让收益的10%作为土地发展基金保证了地产集团的长远发展，市、区按55：45分享出让收益，保证了市区两级积极性。
4、运作大型项目自求平衡。重庆市地产集团运作了中央商务（南部）开发区、北部新城、重庆大学城、渝中半岛、环线高速公路周围等城市拓展区域等大型项目，有些项目达数十平方公里，整体打包由地产集团作为业主实施。地产集团一方面有实力请一流规划设计机构进行高质量包装策划和规划设计，通过策划规划显化土地价值；另一方面，项目范围内的基础和公益设施由地产集团通过经营性用地的收入进行平衡，很好地解决了城建资金难题。
5、充分解读和灵活运用各种政策法规，政府支持力度大。地产集团组建时核心成员是从市国土资源局过来的业务能手，精通土地管理的政策法规。在设计地产集团运营模式
- 5一储备和委托开发的模式，武汉市土地储备整理中心作为业主的土地储备项目，征地拆迁委托区一级的征拆机构进行，土地整理通过招投标选定施工企业实施。武汉市土地储备整理中心没有提取管理费，人员经费由财政统一全额拨款，另提取土地出让收益的10%作为土地发展基金。
（二）武汉都市产业投资有限公司组建与运营情况
武汉市都市产业投资发展有限责任公司成立于2005年7月，注册资本3.66亿元。成立初期的目的是为运用市场机制盘活存量土地资产和存量工业资产，开辟武汉市振兴老工业基地、实现新型工业化发展的新途径。09年以来，为了扩大土地储备融资规模，争取中长期项目贷款，兼顾金融机构提出以企业化方式承接资金的要求，武汉市正在探索将都市产业公司打造成为一个以土地储备为核心业务的综合性的投融资平台。武汉市的具体做法和成效有：
1、产业公司与土地中心两块牌子一套班子运作方式。内部管理相对独立，工作人员相对固定，财务资金分账核算和管理。公司与中心建立了明确的委托关系，发挥各自优势将土地中心和产业公司有机结合起来。
2、经营范围。一是接受市土地中心委托，对成片开发项目土地进行土地收购、整理、储备，实施土地一级开发；
- 789衡，其封闭开发运作模式是对智慧的大考量，世博土地储备中心和世博土控公司因此在前期的工作中做得比较成功，世博会也如期成功举办。具体做法和成效有：
1、政府支持，现金流充裕。世博土地储备中心属上海市政府直属厅级单位，通过政府巨额注资和发行债券募集资金。注册资达94亿元，除注入大量的资产外，注入了大量的现金，同时配备了精兵强将并面向全球招贤纳士，做到了兵马未动，粮草先行。国家发改委先后批准其发行企业债券80亿元。
2、先建后拆，拆迁宜早不宜迟。世博园地处上海市繁华地带，涉及企业多动迁人口密集，拆迁工作很复杂，但从2004年开始，世博土储中心和世博土控便开始规划建设安置房或者购置安置房，同时发动强大的宣传攻势，使得世博园区的拆迁工作在2007年得以完成，并很少出现强拆的情况，据其介绍，如往后拖，随着地价房价的上海，拆迁成本将成倍增加。
3、封闭运作，重视筹划和平衡。5.38平方公里的土地,能运用的就是世博会这个热点事件,其前期的建设除政府支持外,通过重视策划和规划设计也是使得世博会前期工作得以完成的保证，通过保留主轴场馆必将使得世博园区内后续开发的土地寸土寸金。
四、三市组建地产集团或类似公司的经验启示
（一）成立地产集团或类似公司显著增强投融资能力
资金是决定土地储备发展的关键，做大做强要从资金入手，组建地产集团公司或类似公司投融资能力显著增强，融资优势明显：一是不需要土地抵押融资。以产业公司为平台，通过对土地开发项目进行包装，以基础设施建设名义进行融资，同时匹配一定比例的资本金；二是融资规模较大。一般以成片开发项目为载体进行投资测算，资金规模较大；三是贷款期限较长，一般为5-10年贷款期限，甚至更长期限，可以满足项目开发周期需要。上述优势是土地储备机构不具备的。以重庆市地产集团为例，作为重庆市土地储备供应的主渠道，是重庆市打造的八大投融资平台之一。通过土地储备开发运作，其投融资能力相当强，其注册资金仅为20亿，然而通过近六年的运作，2008年底,公司资产总额为3,117,968.30万元,负债总额1,661,365.72万元,净资产为1,456,602.58万元。公司累计实现控制性储备土地14万亩，累计供应土地约1.62万亩,累计实现土地出让综合价金197亿元,土地开发整理新增耕地4.9万亩,累计完成投资272亿元.其融资方式除贷款外还曾发行信托（15亿）、发行企业债券（23亿）进入资本市场融资，经营城市的实力得以显著放大。
- 121314是人员不足。目前储备中心只有15人的编制，而管理的项目多达30多个，储备的土地达数万亩，储备规模和资金规模剧增，管理的难度和风险也在剧增，而我市正处于城市加速发展阶段，正在实施建大港、兴产业、造新城的发展战略，显估以目前土地储备中心人员结构不再适应形势发展的需要。
通过三地调研考察，我市的城市规模不及三地的一个区，土地储备总量规模目前差别极大，但三地的一些做法仍值得我市借鉴。特别是重庆市组建地产集团的当时所处的形势与我市目前组建地产集团或类似公司进行土地储备的形势相似：同处西部，基础设施薄弱建设资金缺乏，城市取得国家政策处于加速成发展期，大批的项目落地等等；重庆地产集团在机构设置和运营方面都是可圈可点并取得实际功效，其事业单位企业化管理模式、大型项目打包运作、提取管理费设计盈利模式等等；另据其介绍，已有50多个地市前往考察学习并借鉴其做法建立了类似公司或集团，如郑州市地产集团等。因此建议我市新组建的地产集团或类似公司借鉴重庆、武汉和上海的一些经验，结合自身的实际组建运营：
（1）企业化管理。按照上海的模式组建公司与储备中心实行两块牌子一套班子。市土地储备中心专门从事土地收购储备，土地的市场运作和承担投融资功能则通过集团公司进行，公司按照现代企业制度进行管理。
- 16见》）。这是《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》发布后，与之配套出台的支持广西经济社会发展的第一份国家部委文件，是国土资源部和自治区政府签署《国土资源部与广西壮族自治区人民政府关于共同推进广西国土资源工作促进广西经济社会发展的合作备忘录》以来，大力支持广西经济社会发展的又一重大举措。《意见》提出，将支持广西沿海沿江率先发展，鼓励北部湾经济区在土地管理制度改革方面先行先试，并在有关规划、重大项目的用地安排及项目用地预审、审批等方面给予支持，共同促进北部湾经济区的开发开放。
二0一0年八月十二日
