推荐第1篇：零售代表岗位职责
1.制订日常工作拜访计划。2.做好产品的陈列维护工作(包含各种陈列品)及新品铺市工作。3.提升重点门店的产品陈列形象和销售量。4.执行市场促销计划。5.建立并维护与药房终端的药剂师及店长良好的客情关系。6.加强有效的拜访，做好深度分销。7.熟悉并了解所辖药房的库存动态状况；8.准确、按时完成公司要求的各项工作报表。9.注意市场动态及竞争产品的信息，及时反馈。
推荐第2篇：电器零售行政部门岗位职责
行政主管
职位概要:
协助经理安排、落实行政服务与后勤总务的支持工作。 工作内容:
负责办公用品的管理； 负责公司后勤的管理； 负责公司规划，负责组织公司集体、公关活动的事务性工作 协助制定、监督、执行公司行政规章制度； 组织公司办公费用的计划、办公用品的购买、管理和发放工作； 管理公司非技术资料、计算机磁盘、光盘等资料； 办理公司文档的查阅、转发、外借等事项； 管理公司的公共卫生； 拟定和完善公司行政管理制度，经批准后负责制度的实施和监督； 合理控制公司办公费用支出，杜绝资源浪费； 公司资产的管理； 完成直属上司交办的临时性工作。
▪行政助理
职位概要:
协助行政经理完成公司行政事务性工作及部门内部日常事务工作。 工作内容:
协助上级制定行政、总务及安全管理工作发展规划和计划；协助审核、修订行政管理规章制度，进行日常行政工作的组织与管理； 协助高级管理人员进行财产、内务、安全管理，为其他部门提供及时有效的行政服务；考核和指导行政部工作人员的工作并给予业务指导； 协助承办公司相关法律事务；参与公司经营事务的管理和执行工作； 接听电话，向电话询问者提供信息，记录留言，转接电话，接待访客； 收发与回复日常邮件； 会谈、会务安排，撰写会议通知、会议记要、日常信件和工作报告； 将信件及其他记录归档； 备份信件及其他文档； 采购、分发和控制办公用品； 进行简单的账务管理。
人力资源经理
职位概要:
协助制定、组织实施公司人力资源战略，建设发展人力资源各项构成体系，最大限度地开发人力资源，为实现公司经营发展战略目标提供人力保障。
工作内容:
参与制定力资源战略规划，为重大人事决策提供建议和信息支持； 组织制定、执行、监督公司人事管理制度； 协助人力资源总监做好相应的职位说明书，并根据公司职位调整需要进行相应的变更，保证职位说明书与实际相符；
根据部门人员需求情况，提出内部人员调配方案（包括人员内部调入和调出）， 经上级领导审批后实施，促进人员的优化配置；
与员工进行积极沟通； 制定招聘计划、招聘程序，进行初步的面试与筛选，做好各部门间的协调工作等； 根据公司对绩效管理的要求，制定评价政策，组织实施绩效管理，并对各部门绩效评价过程进行监督控制，及时解决其中出现的问题，使绩效评价体系能够落到实处，并不断完善绩效管理体系；
制定薪酬政策和晋升政策，组织提薪评审和晋升评审，制定公司福利政策，办理社会保障福利； 组织员工岗前培训、协助办理培训进修手续； 配合人力资源总监做好各种职系人员发展体系的建立，做好人员发展的日常管理工作； 完成人力资源总监交办的其他工作。
企划主管
职位概要:
组织开展广告策划，发展企业品牌，建设企业形象。
工作内容:
开发和维护公司与政府有关机构、合作伙伴之间的关系；组织企业各种资格认证、技术鉴定、政府科研基金申请申报、各种荣誉申报等工作；协助组织公司市场活动；协助创建企业品牌，传播企业文化；主持公司媒体公关活动，制定并组织执行媒体公关活动计划；负责竞争品牌广告信息的搜集、整理，行业推广费用的分析，主持制定产品不同时期的广告策略，制定年、季、月度广告费用计划；
正确地选择广告公司，督导广告及制作代理公司的工作； 进行广告检测与统计，及时进行广告、公关活动的效果评估。
▪展示助理
职位概要:
做好商务广告、商品广告和前台展示的创意设计工作。
工作内容:
运用辅助制图软件规划、创意，制作图片及图形材料； 参与作品的定位、定向、定风格的研究； 为图文广告、宣传单、电视广告、网络广告及其他的展示品设计艺术作品； 协调与外部广告机构的关系； 监督外包广告业务的完成。 负责门店包括实样间、通道以及局部改造/调整工作。负责区域所属门店设计师（商家自配）产品开发/搭配/设计/客户沟通等相关专业技术/支持指导工作。在企划主管的直接领导下，负责区域范围内店面/产品的改造/调整设计方案，并负责施工监理和参与竣工验收。
协助销售部门，必要时提供给客户相应的设计效果图。
▪市场专员
职位概要:
协助企划部主管完成企划部相关日常事务性工作,制定、实施各项市场调研计划以及市场调研项目，为相关部门人员提供所需的市场信息支持。
工作内容:
协助企划主管处理与各部门沟通与合作事宜；
协调重点项目的执行，协助经理及销售部进行相关外联工作；收集媒体信息，为公司的广告宣传提供参考； 按照部门经理的安排对市场资料进行整理； 加强与销售人员的沟通，收集市场信息，积累市场宣传材料；
参与策划有关公司产品的发布展会等活动。 制定市场调研计划，组织策划市场调研项目； 建立健全营销信息系统，为本部门和其他部门提供信息决策支持； 组织进行宏观环境及行业状况调研，对企业内部营销环境、消费者及用户调研； 制作调研报告，并向管理层提供建议； 收集各类市场情报及相关行业政策与信息。
▪促销助理
职位概要:
拟订促销方案，实施各项促销活动。
工作内容:
根据公司整体规划，组织实施年度、季度、月度以及节假日的各种促销活动； 实施各种促销方案，并配合促销专员的实施与效果评估； 指导各区域市场促销活动计划的拟订和实施，制定各市场促销活动经费的申报细则以及审批程序，并
对该项程序予以监督；
设计、发放、管理促销用品； 制定不同时期，不同促销活动的各项预算，并依据预算控制促销经费的使用。
推荐第3篇：零售管理专员岗位职责
1.协助销售主管及办事处主任管理市场督导、促销员及营业员，制定管理条例，工资制度及激励机制。2.负责零售商档案整理。3.分解并下达分公司的任务，协助销售主管及办事处主任对督导、促销员、营业员的业绩进行考核。4.汇总、分析各种业务表格，及时反馈市场信息。
推荐第4篇：零售分销专员岗位职责
1.负责辖区零售产品商业渠道的开发和管理。2.负责零售产品的推广、分销及终端销售工作。3.与销售人员密切合作，筛选并确认合格的经销商。4.签订合同以确保公司产品在负责区域内的正常供应。
推荐第5篇：零售卖场组织架构岗位职责
体验成长享受文化
××卖场门店组织架构：
门店组织架构及岗位职责
2013-3-29
各岗位职责：
一、店长岗位职责
1． 全面负责门店管理及运作，直接对××管理中心负责，业务及管理上直属业务管理部，
但具有向管理中心总监的建议权。
2． 传达并执行××管理中心的工作计划
3． 负责店助以下人员的选定、招聘，对员工实施的考核奖惩和聘免及离职人员的信息反馈，
并协调好员工关系.4.负责人员管理，建立一只专业性的体验式营销队伍，激发员工工作热情以及不断提高员工的工作技能和服务水平。
5.在周一或周二召开（具体时间由店长确定，避开销售高峰时间）一次销售会议，进行一周工作汇报，检查、讨论、总结、对每周产品进行统计分析，编制销售排行榜，安排下周工作，每周月季度底向管理中心上交一份工作计划和工作总结
6.随时了解、熟悉产品情况，库存情况，添补货情况，陈列情况、销售情况及市场动态情况，并监督各种信息收集整理情况。
7.严格控制店内的损耗，人事成本、营运成本，树立“低成本”的经营观念，审核店内预算和店内支出。
8.作息时间制定，实施工作岗位和人员分工。
9.监督上级下达的一切销售和管理工作的执行
10．负责店内其他日常事务。
11．对门店管理阶层的考核进行监督。
二、店长助理岗位职责
1． 每日安排店面货物清理，卫生整理，工作检查，协助店长考核各岗位，完成各类报表的
填写以及发送到上级部门进行核查填写奖罚记录表
2． 依据管理中心制定的相关管理制度和流程检查并指导员工工作、服务质量，对违规情况
作出处理意见提交店长处理。
4．处理日常营业过程中的突发事件，对于不能处理的及时汇报给店长，并有义务督促店长解决。
5．每周组织抽样盘存，盘存情况制表汇总并上报管理中心采购部。
6.费用申报、执行，且对执行结果负责。
7.与政府职能部门以及相关部进行外部联系、协调，保证门店的正常运作
8．协助店长完成管理中心下达的销售目标、毛利目标。
9.保证各部门的正常运营，对于门店陈列、各产品动态、进销存数据、及竞争系统情况进行数据分析并针对营运中的问题给各部门进行工作指导和监督，根据市场回馈及时调整产品结构提高市场占有率。并收集整理各种信息。
10.严格监控库存变化，避免断货。
11.负责门店内外的清洁卫生、保卫、防火、防损等作业管理；
12.制定培训计划并对员工的各项指标进行日常培训教育
13.完成店长下达工作任务，协助店长做好门店销售管理工作，直接对店长负责
三、馆长岗位职责
1.2.
3.
4.
5.
6.熟悉所管区域的图书和其他产品；带领本馆团队完成店长及管理中心下达的各项工作并遵循各项制度和流程。 监督并指导本馆员工的服务质量和工作状态 负责本馆产品备货。 每日巡场，解决在巡场中出现的矛盾和问题；对解决不了的上报店长助理。 管理中注重团队协作，针对每个员工的特点，有效调配。
7.积极主动协助上级的工作
四、收银组长岗位职责
1.2.
3.
4.
5.
6.
7.以身作则，安排好各项收银工作；随时巡场，对本组员工的 工作态度和状态进行监督； 监督收银员的工作是否按正常的收银流程操作； 对收银工作中出现的问题要及时处理并上报店长； 检查收银员收银时是否唱收唱付，解决在收银工作中和顾客出现的争执； 负责收银中零钞的调换和备用金的保管； 严格遵循公司财务管理流程进行业务操作。
五、团购主管的岗位职责
1.熟悉团购工作的基本流程，做好团购工作的计划
2.安排本部员工积极主动和各企事业单位沟通和交流，了解单位需求，确定团购订数
2.熟悉卖场产品的种类和适应对象，对产品的团购价格进行了解
3、可根据团购客户的需求和商品特点制定团购 POP
4.每月按时上交店长一份工作计划和总结。负责对团购人员做定期的业务培训
5、完成上级下达的其他工作任务。
6.注重团队合作，协同各部门完成销售任务，并不断提高自身业务水平。
7.积极主动的完成上级下达的工作任务。
六、营业员岗位职责
1.熟悉本店的各种产品及其适用对象，并知其准确位置。
2.熟悉各馆工作流程。（收货、发货、订货、退货流程）
3.尽量满足顾客的需求，做好导购工作,达到商品销售目的.4.时刻注意理货，保证陈列标准化，发现问题及时报店长。
6.在为顾客导购工作中保持良好的精神状态,做到亲切,和蔼,微笑,正确使用文明礼貌用语.
7.注意卖场清洁卫生,保持卖场良好的购物环境.
8 ．积极主动作好上级下达的各项工作任务
七、收银员岗位职责
1.严格按照收银服务流程规范操作，必须按照销售实际数据收取款项
2.收银时要求对顾客做好相关产品、特价产品或促销活动介绍
3.熟练掌握操作技能，在收款过程中唱收唱付,确保结帐、收款的及时、准确、无误，收银小票必须交给顾客核对
4.管好自己的上机密码，不得与他人共用，不得对外人泄露
5.根据销售日报表，核对当日收支情况，签字、确认、交收银主管审核保存
6.对未收款，根据发货清单上店长签字填写客户欠款表，盖章（私章、未付款-------章），货物才能出卖场,在下班时交收银主管
7.保证收银机和收银区域内卫生清洁,收银台上摆放整齐
8.热情耐心地为顾客服务,保持良好的精神状态,正确使用文明礼貌用语.长款上交,短款及假钞自行负责
9.在收银工作中出现问题要及时作出处理,处理不了的及时上报直接上级处理
10.积极主动完成上级下达的工作任务
八、总台服务员岗位职责
1.作好准备工作.熟悉总台工作流程
2.正确使用文明礼貌用语,保持良好的精神状态,作好微笑服务,做到顾客来有应声,走有送声
3.妥善保管好顾客的物品,在顾客寄包时提醒顾客贵重物品自行保管
4.积极主动向顾客做好卖场产品的促销和活动介绍工作
5.保管好发票,顾客凭收银小票的金额开取发票.产品因质量问题出现的退票必须有直接主管同意签字并做好登记方可退换
6.熟悉卖场畅销书籍和其他商品的种类情况,以便顾客打电话询问能及时回复
7.做好顾客异议和抱怨的解释工作,如不能解决及时上报直接上级处理
8.保持总台区域内的清洁卫生,做到干净,整洁,桌面物品摆放整齐
9.积极主动完成上级下达的工作任务
10.广播内容的监督执行，会员卡办理的相关事宜。
九、IT信息维护员岗位职责
1.熟悉信息维护的工作流程,积极主动做好信息维护
2.收到关于与信息维护有关的设施出现问题通知后,要在三分钟内到达现场做出处理.(收银机,卖场电脑系统等.)
4.定期做好检查信息系统的工作,有效的使卖场信息系统正常运行
5.对出现的问题不能解决的,及时和公司信息中心联系解决
6.定期对店内服务岗人员进行信息维护的相关培训。
8.积极完成信息中心及店长安排的各项工作。
十、采购跟单报订员岗位职责
1.熟悉跟单报订的基本流程,卖场的操作流程及商品特点。
2、熟练掌握公司工作软件的操作技能，确保制单的及时、准确、无误
3.收集卖场需求信息,做好跟单报订单,及时传给管理中心采购部，定期向管理中心提供门店数据，并保证数据的真实性。
3、管好电脑及相关设备，确保使用安全。出现问题，要及时和IT维护员联系解决
4、管好自己的上机密码，不得与他人共用，不得对外人泄露，不能给收银员随时查看销售
金额。
5、准确无误的按财务要求做好每天销售日报，随时关注各产品的电脑库存是否和实际库存
相符
7、每日与信息中心核对数据，保证数据传送与接收的完整、及时，准确
8、统一QQ号，不得擅自改动。不能上私人QQ和朋友聊天.不得用公司电脑在上班时间玩游
戏
十一、库管员岗位职责
1.熟悉仓储工作的基本流程,积极主动做好仓储工作
2.对每天到货情况进行清点和登记，出货也要做好登记并由发取货双方审核签字，方可出货
3.做好库房的清洁卫生工作，按产品类别进行货物摆放，产品要摆放整齐，分类明确。便于收货，取货，退货
4.对库房产品要随时检查，关注，要了解各产品的库存情况，积极和各馆长沟通，及时对产品库存进行调整
5.在仓储工作中出现问题，要及时解决，解决不了的上报主管解决。
6.熟悉库房各类别的摆放位置，准确的找到个产品的放置地方，高效的作好仓储各项工作 十
二、水电工岗位职责
1.熟悉水电工作的基本流程，积极主动做好水电维护工作
2.熟悉卖场所有水电线路，随时检查水电线路的工作状态。
3.做好卖场水电线路的维修，出现问题要即使解决
4.做好每月水电用量的抄写，审核上报
5.发现有问题的灯具和水龙头要及时更换，保证正常营业
6．时刻做到防患于未然。
十三、出纳的岗位职责
1、根据有关规定进行收款、提款
2、依据记账凭证付款，付款时核对原始单据与记账凭证是否一致、准确、完整，做到不
错付、不超付。细心、准确
3、依据工资表发放工资，做到准确无误
4、及时、准确的登记现金日记账，银行存款日记账。
5、真实、准确的清理个人借款，并负责催收，扣发。
6、及时、完整的登记各种费用台账。包括：招待费、差旅费、电话手机费等。
7、按月与银行对账并编制余额调节表，做到准确无误。
8、与公司财务部配合转账，进行对账，及其他有关账务的核对。
9、负责门店收据的保管、领用、及收回，并详细记录，及时催收。
10、及物业分公司核实结算。
11、严格执行保密制度。
十四、团购业务员的岗位职责
1、了解门店当地对应企事业单位等情况。
2、针对当地特点开发团购渠道，建立客户档案
3、对图书等产品市场有较强的洞察力，对竞争卖场信息掌握及时。
4、定期制作市场分析，并与管理中心采购部及时进行信息沟通
5、完成××及部门的各项工作。
十五、收、退货主管的岗位职责
1.2.
3.
4.
5.
6.熟悉掌握公司及××采购流程。对于商品信息的实时监控。 合理规划控制库存。 严格执行收货、退货流程。 严格控制每项环节，带领团队高效运作。 积极配合管理中心进行盘点并保证数据的真实性。
推荐第6篇：零售业务部零售贷款中心岗位职责
零售业务部零售贷款中心岗位职责
一、零售贷款中心内部组织结构
(一)、零售贷款中心为集中化、专业化办理个人贷款业务且隶属于零售业务部的经营部门，其日常管理由分行零售业务部负责。
（二）、零售贷款中心组织架构
按照“精简高效、相互协调、相互制约、合理配置”的原则，零售贷款中心设立付主任二人（起中一人为主持工作付主任）。中心下设业务受理组、业务管理组、风险管理组。业务受理组根据业务需求和业务处理流程配备具有相关专业知识和经验的客户经理，目前暂定5人；风险管理组人员由风险管理部指定专人派驻零售贷款中心专职履行；业务管理组由零售业务部放款审查员负责。
二、零售贷款中心主任、副主任及各业务组岗位职责
（一）、零售贷款中心主任岗位职责：
1、协助零售业务部总经理，负责零售贷款中心日常事务和零售 贷款业务的管理；
2、负责全辖个人贷款的计划、安排、执行、落实，并开展业务考核；
3、负责本行个人贷款产品在辖区内推广、营销和管理；
4、负责对支行权限外个人贷款业务的初步审查、阐明意见并报有权审批人审批；
5、负责与经营单位共同开展批发性按揭贷款的营销拓展工作；
6、及时协调解决中心与经营单位在业务操作过程中遇到的问
题；
7、负责与房管局、保险、公证、评估公司及其他中介机构的联系协调工作；
8、负责市场同业或相关行业信息的收集与分析工作；
9、结合实际和本行管理规章，开发个人贷款业务配套产品或创新产品，并组织推广工作;
10、承办分行、部门交办的其他工作。
（二）、零售贷款中心副主任岗位职责：
1、协助零售贷款中心主任管理零售贷款中心日常事务和零售贷款业务；
2、主抓业务办理组的全面工作，办理各类零售性个人贷款业务及已经审批的批发性个人资产项目项下的单笔贷款，包括贷款调查、送审、贷款发放、贷后管理；
3、负责与经营单位共同开展批发性按揭贷款的现场服务工作；
4、负责与房管局、保险、公证、评估公司及其他中介机构的联系协调工作；
5、加强与批发性个人贷款合作客户的业务联系；
6、负责我行个人贷款业务宣传工作，并组织开展现场营销活动；
7、及时收集客户对我行产品与服务的反馈意见，提出个人贷款业务配套产品或创新产品的意见和需求，并参与相关的报批、开发和推广工作；
8、承办部门、中心交办的其他工作。
（三）、各专业组岗位职责
1、业务办理组
（1）受理个人贷款业务，按标准化流程进行贷前调查（主要包括客户身份核实、抵质押物实地核查以及合理核估抵质押物价值、客户收入等资信信息），撰写个人客户调查报告并填制相关送审文件；
（2）负责办理贷款业务相关手续，包括签订合同与借据、办理保险、抵押登记、抵押注销、解押、贷款下柜等手续；
（3）负责经办个人贷款的贷后管理工作，承担贷款本息的催收；
（4）加强与批发性个人贷款合作客户的业务联系；
（5）负责我行个人业务的宣传，接受客户的咨询；
（6）按分行信贷档案管理的有关要求，及时建立和管理贷款档案，做好信贷档案的移交工作；
（7）承办中心交办的其他工作。
2、业务管理组
（1）负责零售贷款中心放款审核工作；
（2）负责上报个人贷款业务报表；
（3）负责市场同业或相关行业信息的收集与分析工作；
（4）负责当地个人贷款业务的市场调查、分析、汇总、收集信息，协助零售业务部策划个人贷款配套产品或创新产品及营销推广；
（6）承办中心交办的其他工作。
3、风险管理组
（1）负责对零售贷款中心的个人贷款投向、还贷来源、担保措施、送审材料的完整性进行审查，提出包括风险敞口、期限、利率、
担保、风险分类等内容的审查意见；
（2）对同意贷款的，报有权审批人审批；
（3）对不同意贷款的，说明原因，将送审材料退还送审单位。
（4）制定相关个人贷款业务操作流程和管理办法；
（5）、开展个人贷款业务检查、指导、培训及调研工作；
推荐第7篇：安顺分行零售业务部岗位职责
零售业务部职责
负责个人金融业务市场调研及规划，制定个人金融业务发展战略、发展目标，细分和确定目标市场，统一组织营销推广活动；负责储蓄存款、个人贷款业务、个人中间业务、个人理财业务等个人金融业务产品的营销、管理和指导工作及其他个人业务产品的营销推广工作；负责个人信贷合作机构的准入和维护工作；负责个人客户关系管理及服务，建立、维护个人客户档案，参与中高端客户的营销和关系维护；参与对支行、网点、个人客户经理绩效进行统一考核；负责个人客户经理的培训、管理；负责财富管理业务发展、客户营销和维护；参与个人金融业务操作风险和信用风险管理；参与对物理网点、ATM、自助终端等销售渠道的结构调整和协调管理；参与规划网点布局，网点装修改造等工作。负责对营业部管理和业务指导。
零售业务部经理岗位职责
负责部内全面工作，制定本部门工作计划，组织完成各项任务指标；负责制定本部门整体管理工作，各项规章制度及操作流程的贯彻落实，内控管理。侧重个人金融业务的发展规划和市场定位；协助行领导进行业务决策；负责市场调研规划、个人业务渠道整合与管控、储蓄业务、个人理财业务的管理、银行卡业务、市场营销。向分管行长负责。
零售业务部副经理岗位职责
侧重个人金融业务的发展规划和市场定位；负责市场调研规划、个人业务渠道整合与管控、储蓄业务、个人理财业务的管理、银行卡业务、市场营销，协助经理进行业务决策；完成分管中心工作，向经理负责。
零售业务部客户经理岗
按照统一客户视图要求，对客户结构进行分析，为构建分层次客户服务体系提供依据；通过市场调研、数据挖掘等手段，分析不同客户群的需求特点，以指导客户经理提高产品销售和关系维护的效果；负责热线电话，对客户业务的咨询、各营业网点新业务的解答等；负责所辖服务区、中、高端客户的维护及金融产品营销和理财业务服务；开展理财业务及市场动态分析，为客户经理提供理财信息、服务策略、方案设计等方面的业务支持；指导、组织和管理个人网点相关人员的日常工作，组织有关业务培训，提高其客户维护和产品销售技能，监督关系维护工作的执行情况，促进服务质量的不断提高；根据总行统一管理办法规定，参与制定本行个人客户经理管理实施细则。负责网点客户经理个人金产品的营销，推广、维护和管理；负责督办、协助网点开展 5万元以上中、高端客户维护与营销；组织推动核心竞争项目，规范不同类型网点的营销服务流程和协作配合机制，指导网点提高运行效率，监测和督导项目落实情况；负责协助营业部零售条线的绩效考核，根据考核结果对客户经理进行综合评价，同时负责各营业网点服务督导工作；负责日常处理客户投诉，并督促网点进行整改和组织实施；向部门经理负责。
推荐第8篇：经纪案例
案例一：客户董某通过某房地产经纪公司贷款购买朝阳区一套二手房。董某、赵某（售房人）、房地产经纪公司及贷款担保公司四方签订了贷款购房的居间中保合同，合同中有一条明确约定“本合同自四方签字或盖章之日起生效”，但因该公司工作失误，居间中保合同上贷款担保公司未盖章。合同签订后两个月，董某贷款即将放款时，售房人赵某以四方合同中贷款担保公司未盖章、合同不生效为由拒绝过户。后董某投诉至我局市场管理科，经调解，该房地产经纪公司与董某解除了购房合同，退还董某所有款项，并做出了相应赔偿。
••••案例成因分析：造成投诉案例发生的原因，是由于该公司工作失误所至，即居间中
保合同上贷款担保公司一方没有盖章。
案例二：客户李某通过某房地产经纪公司承租一套楼房。在签订租赁居间合同时，出租人未到场。签约后，李某将合同放在该经纪公司等待出租人签字。出租人签字后，经纪公司将合同送达李某时发现，原合同中应由出租方承担的供暖费一栏，已被涂•改，“供暖费”三字已被用刀片涂掉，并有明显涂改痕迹。李某无奈承担了供暖费。后李某投诉至我局市场管理科，由于该经纪公司无法证明合同的涂改是经签约人同意后修改的，经调解，该经纪公司退还了
李某所交的供暖费。
案例成因分析：造成投诉案例发生的主要原因，是该经纪公司无法证明合同的涂改是经签约人同意后修改的，为该公司工作失误造成。
案例三：客户徐某通过某房地产经纪公司购买昌平区一套二手房。徐某、段某（售房人）、房地产经纪公司三方签订了房屋买卖居间合同，合同中特别标注了该套房产的成交价格及相关税费。后在执行过户手续过程中发现，由于当初该公司计算有误，合同中标注的价格少于税务机关制定的最低计税价格，致使税费少计9000余元，所以无法按照合同约定的价格办理过户手续。后徐某投诉至我局市场管理科，现双方正在协商解决过程中。
案例成因分析：造成投诉案例发生的主要原因，是该公司在工作程序中存在着脱节及缺少监管。经纪人负责签订房屋买卖居间合同，但经纪人并不熟悉过户的相关要求，因为过户手续是由公司的其他部门负责，而且合同在生效之前缺少该公司相关部门的审核。
案例四：客户马某通过某房地产经纪公司出售一套二手房。与经纪公司签订了委托代理合同，出售总价为37万元，并做出公证委托书。后该经纪公司将此房以39万元出售。马某得知后，以该公司违规赚取差价为由，投诉至我局市场管理科。经调查，该公司在两万元的差价中包
- 12100万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项材料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。两人准备了相关材料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司管理制度原件（必须包括99和46号文件）、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》（原件及复印件，不少于3名人员）、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。
【思考与讨论】
1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构？这类机构设立要符合什么条件？
2、办理营业执照要准备那些材料？申请设立房地产经纪机构的程序是什么？
案例4 20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成交成为中介行业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、互不行来”的形式经营。
随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开
- 4能够与其他加盟成员友好合作；有（希望有）专业的形象和优质的不动产中介服务；一般要求50平方米以上的营业面积，5名以上的经纪人，具备专职管理人员（店长或店主）；具备一定的资金能力；·持有中介商营业执照和相关的资质证书。
加盟利益：著名品牌，使用全球著名的品牌和商标，可以为你创建更好的客户识别和创造客户线索；系统培训，帮助你快速打造专业的销售队伍和管理团队；顾问支持，我们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题；专业化的营销工具，可以指导你更加有效地创建公司的形象，并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场；联合广告，有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果；战略联盟，我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势；衍生服务，通过总部建立的衍生服务，可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务，创造更大的客户价值以吸引和保留你的客户；VIP客户推荐及异地安家，利用体系在全球和国内的经营网络，你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会；经授权的供应商系统，集中采购可以有效降低你的经营成本，提高利润率；电子商务系统，基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。
【思考与讨论】
1、21世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式？
2、21世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点？
案例6
2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。
一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。
- 6然而，就在与中介公司签订委托代理协议的时候， 张挺傻眼了，除了40万元的房款之外，各种交易税费明目很多，而且总额要达到5-6万元，大大超出了自己的预算，多出来的上万元的税费钱，对于工薪收入的自己来说，目前是无力承受的。所以最终，因自己预算的不准确，终止这套房子的交易。
【思考与讨论】
1、你了解购房要缴哪些税费吗，谈谈本案例给你的启发？
2、联系当前新的房地产税收政策，谈谈其实施的目的、将起什么作用和对房地产交易活动产生什么样的影响？
案例8 去年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。听说很快又要征收保有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。”
钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在今年4月以后出台。
房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税……大多数购房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢？记者做了一个现场小调查。
七八种税费，多数购房者两眼一抹黑。
在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。“请问您了解在二手房交易中需要交多少税吗？”面对记者的提问，滕先生努力想了下，不好意思地笑了：“说实在的，一样都说不全。”滕先生告诉记者，他是第一次买房，“我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。”当记者告诉他二手房交易中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是：“这么多啊，那我更搞不清楚了。”
- 8厅或两房一厅的产权房，价格在25万元以下。其委托出售的房屋位于天河区20世纪70年代末建造的6层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积18平方米，朝向南，权属为个人产权，上网出售价格为9万元。
客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不一定大，价格限定在10万元以下的房屋。
A店和B店的业务员接到上述委托后马上在电脑上完成了初步配对，希望通过经纪业务活动，使客户丙购买客户乙的住宅，客户乙购买客户甲的住宅，以完成三笔委托。
业务员首先与客户丙联系，向其推荐了客户乙的住宅，实地看房后客户丙相当满意，对价格也没有太多异议；业务员趁热打铁马上告诉客户乙，他的住房有下家看中，同时为其介绍了客户甲位于东山区的一室一厅，客户乙前往看房也比较满意，看来这个三连环马上就可以解套。
然而进入实质性谈判阶段时，三客户都提出了特殊要求：客户甲要求客户乙补贴其房屋2万~3万元的装修费；客户乙要求办理抵押贷款来支付部分房款，同时希望房价再降一点；客户丙要求签约后延期一个月交款。这些条件的提出使得谈判陷入僵局。
有关业务员没有气馁，一起对三客户的要求进行了认真的分析，分别找到了每位客户需求的关键所在的突破点，分别是：客户丙肯定是要购买客户乙的房屋了，突破点是房款付款时间；客户乙愿意将住房卖给丙，但希望其尽快付清房款，因为他要用这笔房款支付购买客户甲住房的首付款，另外他同意补贴一部分装修费，但坚持只补贴1万元；客户甲对客户乙的付款方式没有意见，但对装修费的要求比较高。
分析清楚上述事实后，业务员们准备对每位客户实行各个击破，业务员A负责做甲的工作，给他分析装修价格的补贴计算方法，并站在其立场上分析应尽快出售房屋防止老房型再跌，说服他将装修费再做一些让步，尽快地促进交易；业务员B负责做丙的工作，经过多次协商，丙答应看到预定合同即付款；业务员C负责做乙的工作，为其查询公积金账户，审核其贷款资格，并也力图说服他将装修费再抬高一点。
通过业务员们分头做工作，又经过近一个月的谈判，在三方分别让步后终于在2005年6月初步达成协议，签订了有关交易合同，完成了这笔三连环业务，并为经纪机构获得了可观的佣金。
【思考与讨论】
1、上述这笔三连环业务是属于何种房地产经纪业务？
2、上述经纪业务的操作流程如何？
3、经纪公司的佣金如何计算？
4、在业务员们促成交易过程中对你有哪些启发？
案例10 针对大多数购房者来说，购房是一件消耗时间、精力和感情的事情，与其自己去消耗时间，不如花一平方米的价钱请房地产经纪人来帮忙完成购房计划。北京正则律师事务所推出的“一平方米购房服务计划”就是针对购房者的这种需求而开办的经纪服务。这一计划是指房地产专业律师为购房人提供从审查房源到入住购房的全过程服务，而消费者只需支付它所买房子一平方米的价款作为服务费。律师提供的经纪业务主要体现在以下三个环节：
1.替买房人选择房源，签订认购书。在这一环节，律师要确保买房人所买房屋的合法性及认购定金的安全，为买房人提供购房可行性分析，并出具法律意见书。
2.替买房人与开发商就《商品房买卖合同》及补充条款进行谈判。这个环节有两部分服务，一是协助买房人签订“主合同”，即标准样式的购房合同；二是协助买房人签订补充协议。
3.替买房人进行入住验收，“一平方米购房服务计划”旨在通过专业服务，解决买卖双方在商品房买卖过程中出现的各种问题，替购房者把好购房关，避免纠纷。
【思考与讨论】
1.北京正则律师事务所的房地产专业律师在该购房服务中充当的角色是什么？
2.房地产专业律师能为购房者提供哪些便捷？
- 11其五：拍卖时，每次应叫价三次，每次应有停顿，而不应“连珠炮“似往下叫，当减至1700万元价格时，有2人应价，按规定应采用开价方式继续拍卖，拍卖师无视现实，判定10号牌所得，并宣布拍卖结束，侵犯了其他竞买人合法权益。
三、拍卖行释疑
1、关于标的在顺德，为何不在顺德报刊登公告。《拍卖法》第四十七条规定，拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介公布。那么, 在广州日报刊登拍卖公告完全合法，拍卖人、委托人、债权申请人均在广州,拍卖行的潜在客户在全省，广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。
2、关于拍卖行为何不通知执行人。《拍卖法》第三章关于拍卖当事人共分四节，分别为拍卖人、委托人、竞买人、买受人，产权所有人作为法院被执行人，并不是其中任何一方，拍卖行未与其发生任何法律关系，拍卖行按时向委托方发了《拍卖通知》，并无通知被执行人的义务。
3、关于为何提前宣布采用“荷兰式”叫价方式。首先，减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的，拍卖人有权且必须在拍卖前向竞买人说明竞价方式和竞买规则，其次，拍卖是在起叫价无人应价的情况下转入减价拍卖方式的，这也是应委托人的要求进行的。
4、对于认定谁先举牌没有客观依据(指没有录像)，只是凭拍卖师主观臆断的说法。拍卖行认为，减价拍卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定，现场还有场上记录员协助，其记录的《拍卖会笔录》具有法律效力，另外，拍卖会场上还有60余人目睹，可以证明。《拍卖法》规定了拍卖师的权力和作用,但没有规定必须录像。
5、对“有两个人对1700万元的价位应价，按规定应采用增价方式继续拍，但拍卖师却判10号成交，有失公允”的质疑。拍卖行认为在减价拍卖的规则下，拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益，那才真是违约违法，损害了10号竞买人的应有权益，而这次拍卖，拍卖师是以固定的降价幅度，逐次减价拍卖的，每次报价之后均有停顿，有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。
【思考与讨论】
1、你认为此宗房地产拍卖过程中，产生纠纷的原因是什么？应该如何处理这样的纠纷？
- 13
（六）房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。
影响我国房地产投资及价格变化的因素分析：
纵观2005年上半年我国房地产投资和价格变化新特征，可以看出，无论是房地产投资还是价格都呈现出了与以前有所不同的新变化，首先是房地产投资增速在2004年下半年基本稳定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之间，二季度进一步下降到25%-23%之间，呈现梯度下降之态势。这反映出我国房地产投资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。但不可忽视的是，投资总量已经很大，投资增长惯性依然在延续；房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。
（一）“双稳健”宏观经济政策及抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使投资过热引起的经济紧运行状态基本得到改观，房地产投资增速也因此而梯度回落。从2004开始，积极的财政政策开始淡出，到2005年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策。“双稳健”实质上就是不以拉动社会投资、刺激消费为核心，相反，是以协调经济发展、调整经济结构，适当控制和调节投资与消费过快增长为中心，通过减少政府投资，影响全社会投资过快增长，使全社会投资增长保持在适度、合理和稳定的范围内，防止投资过快、过热引起泡沫经济产生。“双稳健”宏观经济政策的实施使得房地产投资过快增长失去政策支撑，同时，加大了对银行金融、税收、土地市场等的监管力度。这一系列措施都
- 15展规划。因此，在国家发出了《关于切实稳定住房价格的通知》之后，地方政府对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得政策力度大大减弱。如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。
（四）出于对未来经济增长的担忧，中央和地方政府在执行抑制房地产投资和价格上涨政策时有所放松，这也是房地产价格上涨幅度回落较小、下降速度较慢的重要原因之一。由于2005年以来推动我国宏观经济发展的出口贸易同比增长分别为42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期减慢15.9个百分点。今年1-5月份新批设立外商投资企业数量同比下降4.75%；1-6月份实际使用外资金额286亿美元，同比下降3.2%.加上2005年以来影响世界经济增长的主要力量即美国经济增长速度减速，欧洲经济增长迟缓，日本通货紧缩压力挥之不去，新兴市场经济发展面临的不确定性增强，从而使得未来世界经济增长回落的预期增大。
【思考与讨论】
1、案例当中主要讨论了哪些因素对房地产价格走势的影响？影响房地产价格的因素还有哪些？
2、作为一名房地产咨询人员，如何才能准确地帮助顾客评估特定房地产的价格？进行房地产价格评估时应该注意哪些问题？
案例13 在上海房地产流通服务市场领域中，“上房置换”模式（连锁经营模式）和“21世纪不动产”（特许经营模式）模式都是具有代表性的、有较大影响的、发展前景广阔的企业经营模式。
从20世纪90年代以来，上海房地产流通服务行业从无到有，从小到大，得到了快速的发展。从增量房和存量房成交量上来看，1997年上海存量房交易量为162万平方米，而在2003年达到2306.3万平方米，增加了十几倍！房地产流通服务企业数量也发展到近万家。这一方面为流通服务企业的发展提供了市场空间，但同时也意味着市场竞争加剧。在长期的市场竞争中，上海房地产流通服务企业出现了两极分化，一方面，以“上房置换”股份有限公司和“智衡不动产”等为代表的连锁企业崭露头角，以其规模化、连锁化、先进的管理、完善的网络在市场上占据了先机。另一方面，为数更多的是小规模的、单打独斗型的小流通
- 17重庆、武汉、青岛多个城市都在正常营业。
为解决目前创辉租售的资金链问题，林凤辉表示，他个人已在不断盘活个人固定资产为公司注入现金。且创辉租售目前已确定产权的商铺市场价格约5000万元，担保公司还有1800万元的保证金在账上，现在公司的短期应付账款为1000万元左右，只要恢复正常营业将目前无法收回的应收账款收回，资金链将恢复正常。
至于解决方式，林凤辉表示，首先将面对各方质疑作出明确回应并稳定员工人心恢复正常工作；其次是积极拓展融资渠道；其三是继续进行内部的瘦身及资源整合，包括股权由高度集中到部分城市的网点进行股权出让，引入新股东多头监控拓展进程等。“广州、长沙等城市，都在进行股权独立，品牌挂靠的尝试。”未来将有21个城市采用这样的模式，而且将根据新股东注入资金的情况来决定“瘦身”规模的大小。对于应付账款，将采用分批支付方式。而员工的工资则将在部分物业变现及佣金回收后再进行发放。
【思考与讨论】
1、讨论创辉关闭门店的原因，由此及其应对危机的方式可以看出，房地产经纪企业在运营管理中哪些方面非常重要？
2、从案例中也可以看出房地产经纪企业与房地产经纪人员是什么样的关系？
案例15 在搜房网举办的一次经验交流论坛上，主持人提出企业的内功是一个企业能够应对外部环境的变幻而稳坐钓鱼台的非常重要的因素。有关企业内部的建设、人才培养还有培训几个方面，北京信义房地产经纪公司老总王庆瑞表述了如下观点：
王庆瑞：首先我刚刚表达过，人才的培养是一种创新，创造新的人才思维在我们公司创新的研讨里头一直都在一个重要的地位，不是说经营的模式，服务的有型化的产品的创新，我们有没有办法让进了我们公司，五年十年，我有一个学长进信义17年，他五年十年下来，他服务的方式有没有不断的创新，这样可以带来他经营上的一个成就，所以这种挑战其实我认为是事业中最大的挑战，大家都在定明年经营策略的时候，很多创新会被提出来，我们会强调原先就在职的员
- 1920 -
推荐第9篇：房地产经纪
1、一房二卖：指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
2、交易日期调整的关键：交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。
3、等额本金和本息的内涵和区别：等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
4、路线价估价法的内涵：路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。
5、建筑物在估价中的折旧基数：估价时点该建筑物的重置价格或者重建价格。
6、高开低走和低开高走的内涵：在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。
在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。
7、房地产置业顾问的职业道德：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制。
8、施工许可证向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
9、房地产供给曲线的内涵：生产者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够出售的数量，表示房地产的供给量与其价格之间的关系的曲线。
10、房地产贷款信用保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保，当借款人不为清偿或不能清偿债务时，由保险人代为补偿。
11财产损失保险：
12、根据刑法···，如何处罚？严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
13、喜封金顶：“喜封金顶”是时下一个热门的说法,在建筑业界庆祝某一建筑总体结构建造完成的仪式上常被人使用。
14、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。
15、七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。
16、小产权与大产权的内涵和区别：大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。
17、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
18、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
19、楼间距：两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。 按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。
20、房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。
21、过户：指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。
22、建筑面积指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
23、板楼一般指建筑层数不超过12层的“东西长、南北短”的建筑结构的构筑物。优点：南北通透，便于采光通风；均好性强；管理成本不高；住户使用率很高。缺点：建筑密度低，房价高；户型格局不宜改造。
24、房地产价格构成：土地价格或使用费；前期开发工程费；建筑安装工程费；开发管理费；房地产开发企业的利润和税金。影响因素：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。
25、房地产开发经营资金的特点：
26、区位：区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。
27、房地产住宅项目的开发特点：市场潜力巨大；开发投资风险相对较小；多元化的市场需求；对开发商投资能力要求较低。
28、新房与二手房的交易流程：
29、买新房、买方承担的税费：交易手续费；合同印花税；契税；权证印花税；转移登记费；勘测费及工本费。
30、物业管理的内涵及地位：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。
31、物业代理的作用：(1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。(2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。(3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。(4)按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。(5)帮助买卖双方进行有关融资安排 (6)提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。
32、房地产开发项目租售方案的基本内容：(1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例；(2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；
(3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定； (4)租金和售价水平的确定。(5)收款计划的确定。
33、案场布置设计需要注意：
34、房地产开发的主要程序：（1）选址：市场条件判断、项目位置选择（2）立项：确定开发方案、编制可行性研究报告（3）取得土地：办理《建设用规划许可证》、领取《国有土地使用证》（4）规划设计：领取《建设工程规划许可证》（5）开工建设：招标：寻找施工单位、领取《建设工程施工许可证》、开工建设（6）竣工验收：领取《商品房销售许可证》 36住宅产业是国民经济的新增长点：
1.建筑业一般都是国家的支柱产业,而住宅建筑又是建筑产业的主干,在国民经济中具有重要的地位和作用.
2.住宅作为生活必须品,没有任何家庭可以离开它.一国经济增长有许多拉动因素,住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性,从多方面拉动经济增长.
3.住宅的质量和新颖性是公民经常追求的目标,而住宅业的发展对水泥钢铁玻璃家具等上百种产品的发展具有决定性的意义。
推荐第10篇：经纪合同
经纪合同
合同编号：
签订地点：
签订时间： 年 月 日
委托方： （以下简称甲方）
中介方： （以下简称乙方）
乙方受甲方的委托，双方就_______________委托事项协商一致,签订本合同,共同遵守.
一.委托内容:
甲方委托乙方从事__________________专项中介服务业务.
二.委托要求和标准
标的:______________________________________________
质量:______________________________________________
规格型号:__________________________________________
数量:______________________________________________
单价或酬金:________________________________________
履行地点:__________________________________________
寻找:_____________________其他:____________________
三.履行期限:
委托有效期____年_____月____日至____年_____月___日
四.佣金数额、支付方式和期限:
1.乙方接受中介义务签订本合同后,甲方应于____日内向乙方支付中 介活动费用,人民币_____元.中介义务完成,乙方中介活动费用抵冲佣金;中 介不成,中介活动费用退还___%,本合同终止履行.佣金按____支付,计人民币____元.支付方式:
2.经乙方中介,与相对人订立合同,中介业务即完成,甲方应在____日内支付乙方佣金.投资项目的中介,在资金到位后___日内甲方支付清全额佣金.资金分期于____日到位的,甲方分别于资金到位后的___日内向乙方支付到位资金____%的佣金.
五.双方的权利和义务:
甲方的权利和义务:
1.有权向乙方取得第三人签约资格、履行能力及情况.
2.应如实向乙方提供专向委托事项的有关证明材料和签约资格、履约能力等有关情况.
3.经乙方中介,与其相对人订立合同后,甲方有义务依据本合同的约定支付佣金.
4.无正当理由不得干扰乙方的中介活动.
乙方的权利和义务:
1.在完成委托中介事项后,有权获得甲方按约定支付的佣金.
2.有权向甲方索取委托中介事项的有关证明书面材料.
3.本合同签定成立后,乙方在___日内,用___方式发布___信息.
4.为使甲方与相对人达成协议,有义务就委托签约及履行能力等有关事项如实告知甲方和其相对人的另一方,提供正确信息,按约维护甲方及相对人的合法权益.
六.变更和解除:
双方达成变更条件__________________一方未经另一方同意,不得擅自变更和解除本合同(法律另有规定的除外).
七.保密内容:______________________________________________________
八.违约责任:______________________________________________________
1.甲方借故中介不成,再与乙方中间的相对人在______日内就同一标的成交的.视甲方违约,乙方有权向甲方按实际成交额索取佣金.
2.由于乙方提供不实信息或虚构事实及与相对人恶意串通而造成甲方经济损失的.甲方有权要求乙方赔偿损失,终止合同.
3.任何一方不履约或不完全履行本合同规定的义务,构成违约的,应向对方支付不能履行本合同部分总金额的________%的违约金.由于一方的违约给对方造成的损失超过违金的,应据实向对方支付赔偿金.
4.违反中介合同中约定的其他事项:
九.争议的解决方式
1.双方同意提交_________________________________仲裁机构.
2.向人民法院提起诉讼.
十.其他约定条款
未尽事宜按照有关法律法规和>办理.
本合同一式___份,各执___份.本合同经_______________签名盖章后生效.甲方(名称、章)乙方(名称、章)
法定代表人:法定代表人 :
委托代理人:委托代理人:
委托代理证书编号:委托代理证书编号:
电话 :电话:
地址:地址:
邮编:邮编:
开户银行:开户银行:
帐号:帐号:
第11篇：房地产经纪
房地产经纪
二手房买卖操作
班级：
姓名：
学号：
二手房买卖流程
看房→谈价→交定金→签定意向→签合同→打首付款→评估/办理按揭→验证(签定网络电子合同) →打余款→办理过户→领房产证→办理物业交接
一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购
买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
8.所有权有纠纷的;9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;
10.上市出售后会形成新的住房困难的;11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。
三、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件、房屋的基本状况、房屋的权属状况、房屋产权有无查封、有无抵押\\质押、有无债务纠纷、共有权人是否同意出售房屋、房屋出租情况及承租人是否放弃优先购买权等(由中介公司落实~~!)。
四、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，
双方可以签订定金合同，交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（合同内容一般包括下例条款：当事人的名称或是姓名和住所、房屋的位置（房产证号）、数量、房款、支付方式、产权过
户时间、违约责任、解决争议的方法等），双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。(买卖双方以及中介公司一手一份)
五、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续（卖方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明…房产证及户口簿；买方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明、户口簿及盖单位公章收入证明）银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，办理完这些后等银行的承诺函（一般为3-5个工作日，不包括公休日），双方带银行函到房产交易中心办理过户，完成产权登记变更，银行将贷款一次性发放（一般10-15个工作日），买方领取房屋所有权证（一般30个工作日）。
六、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方携带身份证、户口簿，向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
七、缴纳税费。
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（商品房税费包括：营业税、个人所得税、契税、交易费、公正、登记费、评估费）.八、办理产权转移过户手续。
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
九、买方付清所有房款、领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
第12篇：证券经纪
广州南沙新区获批 政策比肩前海横琴
>天业股份续黄金梦 惠博普欲涉页岩气
>主权基金加码宝钢 东航向大股东定增
>海参价格强势反弹 中煤大举投煤化工
【上证聚焦】
○广州南沙新区获批 政策比肩前海横琴
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上证报资讯获悉，备受关注的《广州南沙新区发展规划》已于近日获国务院批准。这意味着南沙新区升级成为第六个国家级新区。广东省省长朱小丹曾表示，凡广东省能够赋予前海和横琴的政策，都可以用来支持南沙，赋予南沙。
点评：南沙新区主要承载着两个使命，一是引领珠三角的转型升级，二是发挥好毗邻港澳的优势，打造粤港澳全面合作的重要平台。11日广州浪奇、珠江啤酒、东陵粮油等南沙概念股已有表现。前两者已在南沙新区储备地块并启动搬迁，后者为南沙区注册的唯一一家上市公司。
【上证精选】
○温家宝11日表示，万亿财政盈余资金将适时用于预调微调以推动经济稳定增长。○中国两艘海监船11日抵达钓鱼岛外围海域，全国人大、全国政协外事委员会和国防部发言人分别发表声明或谈话。
○8月新增信贷7039亿元超预期，企业有效信贷需求仍未出现明显回升。○证监会近期将开展防范内幕交易制度落实情况专项检查。
○上海十二五旅游重点项目投资将超1000亿，迪斯尼项目今年完成投资100亿。
【资金观潮】
○机构试探性买入大地传媒
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11日传媒板块多数个股上涨。盘后龙虎榜显示，一家机构席位买入大地传媒554万元。
点评：上半年传媒行业营业收入增长35%，净利润涨幅为19.30%，远好于市场平均水平。有券商认为传媒板块有望复制2011年下半年走势再起一波行情。大地传媒控股股东此前还有力争在复牌后2年内注入河南省新华书店的承诺。○基金看好基本面改善周期股
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上证报资讯获悉，深圳多位基金经理认为后续周期股机会主要在于基本面出现改善的行业。非金属制品、化纤、交运设备、电气设备、木材加工等库存到了相对比较低的位置，价格也有所企稳甚至上扬。这些行业如果契合政策取向，则有望走出可观的行情。
【公告解读】
○天业股份“黄金梦”再续前缘
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天业股份（600807）拟以不超过1.6亿元，收购大股东持有的天业黄金10%股权，天业黄金的主要资产是澳洲金矿明加尔公司。
点评：公司在2009年就曾计划收购该金矿51%股权，因信披滞后、股价提前异动等，重组被迫中止。此次受到房企再融资限制，暂时只能间接收购10%股权，但公司表示会在未来政策允许后继续注入。公告还显示，该金矿的资源总量较2009年出现了逾一倍的增长。
○惠博普参与页岩气招标
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惠博普（002554）与中石化河南物探公司和黑龙江龙煤公司签署战略合作协议，共同参与此次页岩气招标。由公司充当投标人，两合作方提供资质和方案设计等支持。惠博普属于民企，本次招标的20个区块并无与公司同处北京的，但有2个位于河南。
○力合股份常规公告透露大额增持
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力合股份（000532）发布股权划转获批公告，划转1%股份后，大股东持股比例提升至12.63%。不过在半年报里，大股东的持股比例仅为10.57%，加上此次划转股份后仍然存在1.06%的缺口。可见大股东在7月之后进行了大额增持。○主权基金加码宝钢 沙钢系逢高减持
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宝钢股份（600019）最新发布截至8月27日（回购计划推出前）和9月7日（股东大会股权登记日）的两份股东名单，前者显示新加坡主权财富基金增持1000万股，后者显示，在回购预案导致股价大涨后，沙钢系关联公司借机减持了1700万股，而基金并未大笔减持。
○旋极信息（300324）拟投资1650万元，在4省市构建税控服务网络，把握“营改增”带来的发展机遇。此前公司税控业务的收入占比不大。
○天通股份（600330）、东方航空（600115）拟向股东方定向发行股票，前者募资
3.3亿元用于LED蓝宝石衬底材料技改项目，后者共募资36亿元用于降低资产负债率。
【产业情报】
○海参价格强势反弹 水产企业翘首企盼
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从8月底开始，海参价格结束了此前数月的低迷，出现强劲反弹。威海水产品批发市场平均价格由每千克150元飙升至188元，涨幅达到25%。
点评：前期海参行情的低迷主要由于南方养殖量骤增，形成供给冲击。东方海洋、好当家等公司的半年报利润增长都出现了减速。不过经过此轮快速反弹后，海参价格已较去年同期高出6%。若反弹能坚持到10月的秋捕期，将对下半年业绩构成实质利好。
○看好煤化工前景 中煤大举投资
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中煤集团表示，十二五将在蒙陕基地投资2000亿元，不仅建设煤矿，还会建设甲醇、二甲醚、化肥、工程塑料等煤化工项目，并明确了多个项目的具体投资额。上证报资讯曾在6日报道“煤化工审批悄然重启”，相关股票近期持续上涨。○政策商讨扶持 光伏产业危中有机
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上证报资讯获悉，在欧盟立案反倾销的利空背景下，国家能源局等部委正在召集光伏龙头企业商讨对策，酝酿推出一系列扶持计划，包括电网介入、落实财政补贴、保持每度1元的上网电价暂不降低等。国内市场的开发有望与出口的惨淡前景形成对冲。
第13篇：经纪运作设想
期货投资经纪运作设想事例
1、以甘肃生产的金属“铝锭”为例
预计到2007年甘肃兰州铝厂、（年产约45万吨）连城铝厂、（35万吨）白银公司、（年产约20万吨）每年生产金属“铝锭”总计约为100万吨左右。尚不包括甘肃铝厂、陇西铝厂的年产量。上列三家企业均已被“中率集团”收购或控股，目前，“中率集团” 铝锭的销售定价是参考国内外期货市场和国内现货市场的交易价格来确定的，每星期变动一次。而国内从事金属交易的上海期货交易所每天的交易行情铝锭价格正常波动范围平均约200-400元之间，一般情况下，铝锭期货每吨价格平均高于市场现货价200-300元。
具体操作方式为：利用现货和期货不同的定价体系和交易方式的差异，通过和上列企业销售部门协商或直接签定年度购销合同，将他们总产量的5%-10%作用于“期货套利”的实物交割商品资源，并要求以上海期货交易标准仓单进行交付。
按期货每月有正向差价行情10-15个交易日计算，当期货价格在正常波动中与当日现货成交价格差价达到200元以上时，一方面在期货作空卖出一方面通过与企业签定年度购销合同锁定同等数量的现货商品。以每次约500吨（100手）
现货采购资金量为： 500吨*18500（平均吨价）=9250000（元）现货采购
期货交易保证金为： 950000（元）左右
经纪公司手续费： 500*10*150=750000（元）
每年总计： 500吨*200元*150天=15000000（元）
当期货每月有5-10个交易日出现反向差情差价时，亦可反向操作。当期货价格在正常波动中与当日现货成交价格差价达到200元以上期货作空卖出后价格出现回落可以直接作多买入平仓，
第14篇：演艺经纪合同
委托方：_________
代理方：_________
根据中华人民共和国合同法和有关法规的规定，双方就委托方授权代理方代理权限事项协商一致，于_________年_________月_________日在_________签署本合同。
一、委托事项：
委托方授权代理方代理其在_________地区_________（演员、歌手、模特、出版、演出、艺术品，版权）代理业务，期限为_________年。
二、具体要求：
代理方以委托方及其网站代理商的名义展开业务活动，代理该地区_________业务。
三、双方责权：
委托方责任：
（一）委托方承诺在己方网站为代理方开通宣传主页，公布其联系方式，并设计相关程序保证代理方与客户的有效交流；
（二）委托方承诺在授权期内不会重复授权，并保证在授权期内委托方所接收的该地区_________业务由代理方办理（客户指定由第三方办理的除外）；
（三）委托方承诺通过各种宣传途径为加盟代理商作宣传。
委托方权利：
（一）委托方有对代理业务及代理商进行监督的权利；对通过委托方代理的业务，委托方将公布在_________上，随时了解代理进展并对代理结果进行公布；
（二）委托方有权取得合同约定的收入；
（三）如因代理方违反约定，委托方有权提前终止合同并保留诉诸法律和要求经济赔偿的权利；
（四）如因代理方责任而导致合同终止，所付代理加盟费用一概不退；对因代理方原因引起的纠纷，委托方不承担任何责任。
代理方责任：
（一）代理方承诺所提供的己方公司的信息真实合法有效，合乎委托方对该类加盟代理商的要求；
（二）代理方承诺以委托方及其网站名义开展该地区业务，不会超过区域或业务限制开展业务；
（三）代理方承诺遵守《经纪人管理条例》及相关法规，遵守委托方管理规定及本合同约定，不会以委托方名义进行不正当竞争或欺诈、诱骗等非法活动；
（四）代理方有责任在授权期内积极宣传委托方网站及业务，积极发展会员，代理方有提交市场发展计划并随时与委托方沟通的责任；
（五）代理方有责任对代理收入依法纳税。
代理方权利：
（一）代理方有依照合同取得收入的权利；
（二）代理方有权在遵守本合同各项约定的前提下，自主开展业务的权利；
（三）代理方对委托方该地区类会员享有资料共享的权利；
（四）代理方有权依据具体情况，对委托方的代理合同、管理办法、分配方式提出自己的意见或建议。
四、费用分配及结算：
（一）加盟费用：
1、国外代理，代理方一次性缴纳代理加盟费用_________元；
2、港澳台代理，代理方一次性缴纳代理加盟费用_________元人民币；
3、大陆地区（如华北地区、华东地区）级代理，代理方一次性支付代理加盟费用_________元人民币；
4、省级单项代理，代理方一次性支付_________元人民币代理加盟费用；每增加一个类别另外支付_________元人民币；
5、市级单项代理，代理方一次性支付代理加盟费用人民币_________元；每增加一个类别另外支付人民币_________元。
（二）代理费用：凡一次性付清代理加盟费用者，在授权期内所接收的代理业务的所有代理收入均归代理方所有。
（三）会员注册费用：在授权期内该地区会员的注册费用的50％也归代理方所有。
（四）结算：注册费用款项到帐当月月底（25日--30日），通过银行转帐方式结帐。
五、保密：
双方对合作过程中涉及的各自公司信息、合同、文件、资料均应保守秘密，未经许可，不得向任何第三方透露。代理双方中任何一方不慎造成泄密，另一方有权终止合同并保留要求经济赔偿或诉诸法律的权利。合同终止后，双方也应对合同内容予以保密。
六、违约责任：
如双方中任何一方违反本协议中规定而给另一方带来损失的，后者有权解除本合同并可酌情要求前者赔偿经济损失。
七、有关续约或终止：
合同授权期满前一个月，委托方根据代理方代理业务开展情况及客户反馈进行评估，对合乎代理要求的代理商，经双方协商后，可以续约；对不合乎要求的代理商，在合同期满后，将终止合作。
八、争端解决：
执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决，协商不成，可向当地人民法院起诉。
九、其它：
本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。
委托方（盖章）：_________代理方（盖章）：_________
法人代表（签字）：_________法人代表（签字）：_________
电话：_________电话：_________
地址：_________地址：_________
电子邮件：_________电子邮件：_________
开户行：_________开户行：_________
帐号：_________帐号：_________
_________年____月____日_________年____月____日
第15篇：房产经纪合同
甲方：___________（房产经纪人）
乙方：_________（房产中介公司）
甲乙双方为携手合作，促进发展，明确责任，依据中华人民共和国有关法律之相关规定，本着诚实信用，互惠互利原则，结合双方实际，经协商一致，特签订本合同，以求共同恪守：
一、确认与保证
1．合同双方确认已经获取了本合约所涉及的房地产经纪人执业资格证书许可使用的相关信息，充分阅读并理解了本合同所有内容及附件，接受并严格遵守本合同的约定。
2．合同双方本着真实的意愿签署本合同，并且确认不能仅依据本合同而获得商业利益和成功；承认房地产中介服务随市场的变化而变化，成功须依据自身的商业能力和努力。
3．合同双方郑重声明并保证：
1） 对本合约的履行、传达将不违反本合约的各项条款和规定，亦不会在与其他第三方签订的有关合约中列有违反本合约规定的条款；
2）在获得本合约所规定的有关权利时没有隐瞒或伪造任何客观事实；
4．合同双方对本合同内容和通过本合同约定的房地产经纪人执业资格证书许可使用没有任何误解和歧义。
二、房地产经纪人执业资格证书的相关情况
1．房地产经纪人执业由资格证书的编号：_____________
2．房地产经纪人执业由资格证书的有效期：_____________
3．房地产经纪执业资格证书许可使用的范围：_____________
1）可以使用该房地产经纪执业资格证书的服务范围：_____________
2）可以使用该房地产经纪执业资格证书的地域范围：_____________
三、双方的权利和义务
1．甲方保证是房地产经纪人执业资格证书的合法拥有者。
2．甲方负责房地产经纪人执业资格证书的年检及再次注册。
3．关于房地产中介营业事务，均由乙方依法执行，甲方不参与相关事务的具体执行，也无须在乙方办公地点上班。 但甲方有权随时了解相关情况，本合同终止时，乙方应返还甲方的房地产经纪人执业资格证书，不得以任何理由扣押或变相扣押。
4．甲方对乙方的经营亏损及对任何客户、第三人索赔等赔偿责任不负任何责任，由乙方自行承担。
5．乙方应妥善保管甲方的房地产经纪人执业资格证书及其他相关证件。
6．乙方未经甲方的书面同意，不得从事下列行为：
（一）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（二）将甲方的房地产经纪资格证书借给任何其它从事房地产中介服务的机构；
（三）超出其经营范围从事其它房地产中介服务。
7．甲方因以下情况没有正确将房地产经纪人执业资格证书转让给乙方使用的，不承担任何责任：
（一）乙方未在约定的时间内成立的；
（二）甲方未按照约定使用该房地产经纪人执业资格证书；
（三）不可抗力或其他不可归因于甲方的情况。
四、房地产经纪资格证书许可使用的时间自本合同生效之日起，该房地产经纪资格证书正式转归给甲方使用。房地产经纪资格证书许可使用的期限为_______年，自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。合同期满，甲方需继续使用该房地产经纪资格证书的，经双方协商同意可续订合同。解除合同，须经双方书面协商同意。
五、合同的变更、解除及终止
1．在本合同有效期内，甲乙两方不得擅自变更或解除本合同。需变更本合同条款时，应经双方协商同意，达成书面协议。
2．未经乙方同意擅自延长主合同项下借款期限或者变更主合同其它条款，乙方可以自行解除担保义务。
3．因不可抗力的原因，使合同无法完全履行或部分无法履行，经合同双方协商，可以变更、修改或解除本合同。
4．本合同不得口头修改，本合同的任何修改均须各方签署书面文件表示同意。
5．凡因合同双方就本合同的签署、生效、履行、解释、变更等引起的或与本合同有关的一切争议，首先应争取通过友好协商解决。
6．争议发生后，在对争议进行仲裁时，除争议事项外，合同双方应继续行使各自在本合同项下的其他权利，并应继续履行各自在本合同项下的其他义务。
六、特别约定
1．乙方不得从事任何违法违纪行为，否则甲方有权收回相关资格证书，并有权追究一方的违约责任。
2．乙方每月向甲方支付工资报酬500元，
3．支付方式：每月 支付当月工资。
七、违约规定
1．合同双方应严格信守合同，不得违约。
2．凡出现违反本合同规定不履行本合同义务的或履行合同义务不符合约定的，即视为违约，违约方应向守约方支付违约金_____元，守约方除有权向违约方索赔外，并有权终止本合同。
八、其他规定
1．本合同任何一方未行使或延迟行使本合同项下的一项权利并不作为对该项权利的放弃，任何单独一次或部分行使一项权利亦不排除将来对该项权利的其他行使。
2．除非合同双方另有约定，任何一方不得全部或部分转让本合同或者本合同项下的任和权利和义务。
3．本合同任何条款的无效不影响本合同任何其它条款的有效性。
九、附则
1．本合同未尽事宜，由合同双方另行协商一致，并签署书面文件，与本合同具有同等效力。
2．本合同签署正本一式叁份，自甲、乙合同双方签字或盖章后生效，甲、乙合同双方各执一份。
3．任何一方如变更合同载明的联系方式和通讯地址，须在变更后5日内通知另一方。任何一方向对方发出本合同规定的任何通知或书面通讯应以速递的信件发出，或者以传真发出，并用速递公司递交的信件予以确认。按本合同规定发出的通知或通讯，信件交给速递服务公司后七天应被视为收件日期，或者，如以传真发出通知，发出后_____天应被视为收件日期，但应有传真确认报告为证，并应发出上述确认信件。一切通知和通讯均应发往下列有关部门地址，直到向另一方发出书面通知更改该地址为止。
甲方：（签名或盖章）_____ 乙方：（盖公章）______________
地址：___________________ 法定代表人 ：（签字或盖章）___
日期：___________________ 地址：________________________
第16篇：证券经纪业务
如何做好证券经纪业务？
证券经纪业务，是指证券公司通过其设立的证券营业部，接受客户委托，按照客户要求，代理客户买卖证券的业务。
我认为我国证券经纪业务的现状：硬件不强、软件质量不高；
一、硬件不全表现在：
1.法律法规、政策以及营业制度的不健全。
当前影响较大的《证券法》《证券公司管理办法》等相关法律、法规、政策，虽然为我国的证券经纪业务的开展提供了依据。但是也一定程度地限制了证券的融资渠道、以及金融的创新，更是减慢了与国际接轨的速度，在一定程度上降低了我国证券经纪的竞争力。为此也使得违法违规的现象层出不穷，如盲目追求，而透支、融资、融券、违规开户等现象很普遍；由于个人的利益，违规拆解资金、擅自自营证券、挪用客户资金等等。
2.证券交易科技力量薄弱。
计算机信息系统管理不到位，存在营业部局域网风险，通讯、电力系统风险。如交易的安全性问题网上交易虽然处于一个相对封闭的系统，只有经过系统确认的客户才能进入，一定程度上可以有效防止黑客的侵袭。但网上黑客无处不在，他们可用各种手段入侵互联网，致其瘫痪，达到投资者无法上网的目的。非现场交易的落后： 到2004年4月底时，我国网上证券委托交易量占沪深交易所的比例已上升到19．71％；网上开户数533．42万户，占证券市场总开户数的3561．74万户的14．98％。 除了股民的因素外，主要是营业部网络设备落后，如网上委托交易塞车现象严重：在股市行情火爆时，电话委托很难打进去，买卖极为不便，自助委托也容易出现堵单或者系统极可能由于无法处理大量的买卖信息而导致塞车。
二、软件质量不高主要表现
证券经纪商的经营和管理理念不强。证券经纪业务所提供的产品是一种服务，一种特殊的服务，和顾客接触密切和服务的差异性使得客户对这种产品的敏感度更高。而我国的券商存在不具备证券专业技能，无核心产品、无个性化差别服务的现状；再者以职能、产品线为主导，以地区为辅助的经营模式不仅造成运营成本的增加，也造成组织运营的效率降低；另外，一些现有的产品的定价机制不仅造成券商的不良竞争，更不利于证券业务的长远发展。
综上我国证券业务的现状，我认为我国证券业务的发展需要两个字——变革（或者是“创新”）：如
1.科技硬实力的变革——建设高速的、高质的、安全的网络平台。目前我国最最需要做的是最基础的网络设施建设，建设一个能与当前证券经纪业务网络需求的一个高速的、高质的、安全的平台，为现场交易和非现场交易提供高效的网络保障；网上证券经纪业务、电子通讯网络、网上虚拟交易所、网上直接公开发行等等都是网络科技创新对金融产生的影响，足以见得科技对证券乃至整个金融的威力，而这些非现场交易才是后话了。
2.产品定价方式的变革——如向浮动佣金制看齐的同时注重形式的多样化。2002年5月，浮动佣金制开始在中国证券市场实行，他的推出使得证券公司业
务费率降低，改变了证券经纪业务独享高额垄断利润的局面。从长远来说，他的推出又加剧了证券公司经济业务在价格方面的竞争，刺激券商的创新意识，有利于证券长远的更深层次的发展。当然，在实施浮动佣金制的同时，要注意其多样性，如：按交易笔数收费，按投资者的资产比例付费或者收取年金，设置收费点，按客服的资产增资情况收佣金，制定各种优惠套餐等等。这有利于证券市场的公平竞争。
3.经纪人制度的变革——服务的竞争。提升券商素质，明确目标客户的同时注重自主研发，创造高中的服务，建立自己的客户群，向提供专业化的证券经纪服务发展，产生品牌效应。
第17篇：证券经纪业务
证券经纪业务
一、证券经纪业务的含义和特点
证券经纪业务——是指证券公司通过其设立的证券营业部，接受客户委托，按照客户的要求，代理客户买卖证券的业务。
证券经纪商——指接受客户委托、代客户买卖证券并以此收取佣金的中间人。目前，我国具有法人资格的证券经纪商是指在证券交易中代理买卖证券，从事经纪业务的证券公司。
证券经纪商的作用——充当证券买卖的媒介；提供咨询服务。
证券经济关系的建立——投资者入市应事先到中国结算上海分公司或中国结算深圳分公司及其代理点开立证券账户。投资者到证券经纪商处委托买卖证券之前，证券经纪商与投资者必须签订《证券交易委托代理协议书》，并为投资者开立证券交易结算资金账户。经过这个环节就意味着证券经纪商和投资者之间建立了经纪关系。
《证券交易委托代理协议书》——是客户与证券经纪商之间在委托买卖过程中有关权利、义务、业务规则和责任的基本约定，也是保障客户与证券经纪商双方权益的基本法律文书。
证券交易结算资金账户——投资者用于证券交易资金清算，记录资金的比重、余额和变动情况的专用账户。
境内居民如何开立Ｂ股资金账户——凭本人有效身份证文件到其原外汇存款银行，将其现汇存款和外币现钞存款划入欲委托Ｂ股交易的证券公司在同城、同行的Ｂ股保证金账户，然后凭本人有效身份证明和本人进账凭证到该证券公司开立Ｂ股资金账户，然后凭本人有效身份证明和本人进账凭证到该证券公司开立Ｂ股资金账户（开户时账户的最低余额为等值1000美元）。
委托人的权利——选择经济商、要求经纪商忠实地为自己办理受托业务、对自己购买的证券享有持有权和处置权、对证券交易过程的知情权、寻求司法保护权、享受经纪商按规定提供其他服务的权利。
委托人的义务——1.认真阅读证券经纪商提供的《风险揭示书》和《证券交易委托代理协议书》，了解从事证券投资存在的风险，按要求签署有关协议和文件，并严格遵守协议约定；2.按要求如实提供有关证件，填写开户书，并接收证券经纪商的审核；
3.了解交易风险，明确买卖方式；4.按规定缴存交易结算资金；5.采用正确的委托手段；
6.接收交易结果；7.履行交割清单义务。
证券经纪商的义务——1.提醒客户了解并注意从事证券投资存在的风险；2.与客户签订《证券交易委托代理协议书》，并严格遵守协议约定；3.坚持了解客户原则；
4.必须忠实办理受托业务；5.坚持为客户保密制度；6.如实记录客户资金和证券的变化；
7.不接受全权委托。
证券经济业务的特点——业务对象的广泛性、证券经纪商的中介性、客户指令的权威性、客户资料的保密性。
二、证券账户管理、证券登记、证券托管与存管
证券账户——中国结算公司为申请人开出的记载其证券持有及变更的权利凭证。是认定股东身份的重要凭证，具有证明股东身份的法律效力。
人民币普通股票账户——简称“Ａ股账户”，其开立仅限于国家法律法规和行政规章允许买卖Ａ股的境内投资者。是我国目前用途最广、数量最多的一种通用型证券账户，既可用于买卖人民币普通股票，也可用于买卖债券和证券投资基金。
人民币特种股票账户——简称“Ｂ股账户”（上海为Ｃ字头账户），是专门用于为投资者买卖人民币特种股票而设置的。Ｂ股账户按持有人可以分为境内投资者证券账户和境外投资者证券账户。
证券投资基金账户——简称“基金账户”，是只能用于买卖上市基金的一种专用型账户，是随着我国证券投资基金的发展为方便投资者买卖证券投资基金而专门设置的。该账户也可用于买卖上市的国债。
境内自然人开立证券账户的要求——境内自然人申请开立债权人账户时，必须由本人前往开户代办点填写自然人证券账户注册申请表，并提交本人有效身份证明文件及复印件。委托他人代办的，还需提供公正的委托代办书、代办人的有效身份证明文件及复印件。
证券登记——证券登记结算机构为证券发行人建立和维护证券持有人名册的行为。证券登记是确定或变更证券持有人及其权利的法律行为，是保障投资者合法权益的重要环节，也是规范证券发行和证券交易过户的关键所在。
配股——股份公司以股东所持有的股份数为认购权，按一定比例向股东配售该公司新发行的股票。对配股的股份登记，是在配股登记日闭市后向证券公司传送投资者配股明细数据库。
变更登记——证券登记结算机构执行并确认记名证券过户的行为。
退出登记——股票终止上市后，股票发行人或其代办机构应当及时到证券登记结算公司办理证券交易所市场的退出登记手续。按规定进入代办股份转让系统挂牌转让的，应当办理进入代办股份转让系统的有关登记手续。
债权人托管——投资者将持有的证券委托给证券公司保管，并由后者代为处理有关证券权益事务的行为。
三、委托买卖
投资者在证券营业部的资金存取方式——证券营业部自办资金存取、委托银行代理资金存取、银证转账存取、客户交易结算资金第三方存管。
客户交易结算资金第三方存管——是指由证券公司负责客户的证券交易以及根据交易所和登记结算公司的交易结算数据清算客户的资金和证券；而由存管银行负责管理客户交易结算资金管理账户、客户交易结算资金汇总账户和交收账户，向客户提供交易结算资金存取服务，并为证券公司完成与登记结算公司和场外交收主体之间的法人资金结算交收服务的一种客户资金存管制度。
委托指令的基本要素——证券账号、日期、品种、买卖方向、数量、价格、时间、有效期、签名。
证券委托的形式——柜台委托、非柜台委托、自助终端委托、网上委托。
四、竞
价与成交
竞价原则——证券交易所内的证券交易按“价格优先、时间优先”的原则竞价成交。
集合竞价——对在规定的一段时间内接受的买卖申报一次性集中撮合的竞价方式。
连续竞价——指对买卖申报逐笔连续撮合的竞价方式。
竞价的三种结果——全部成交、部分成交、不成交。
五、交易费用
委托手续费——证券公司经有关部门批准，在投资者办理委托买卖时，向投资者收取的，主要用于通讯、设备、单证制作等方面的费用。
佣金——投资者在委托买卖证券成交后按成交金额一定比例支付的费用，是证券公司为客户提供证券代理买卖服务收取的费用。
过户费——委托买卖的股票、基金成交后，买卖双方为变更证券登记所支付的费用。 印花税——根据国家税法规定，在Ａ股和Ｂ股成交后对买卖双方投资者按照规定的税率分别征收的税金。
第18篇：演出经纪合同范本
关于演出经纪合同范本，当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；下面由小编为您整理出的相关内容，一起来看看吧。
合同
编号：_________
甲方：_________
住所地：_________
身份证号码：_________
委托代理人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
手机：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
乙方：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托代理人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
电挂：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
鉴于：
1．甲方是具有完全民事行为能力的自然人，并具有一定的表演经验，乙方是依法注册成立并合法存续的经纪公司；
2．甲方有意将其相关的演艺事项委托乙方代理，乙方同意接受甲方委托；
鉴于此，双方本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：
第一条 委托事项
甲方委托乙方代理的事务为：
1．出演电影；
2．出演电视剧；
3．出演戏剧；
4．出演话剧、广播剧；
5．出单曲或专辑；
6．参加商业性演出、电视节目或广播节目；
7．拍摄商业广告；
8．做商品品牌、企业单位或其他组织的代言人；
9．其他甲方委托的演艺事务。
第二条 代理区域
乙方代理的地域范围为_________（下称代理区域）。
第三条 代理期限
乙方代理的期限为本合同生效之日起_________年（下称代理期限）。
代理期限结束后，如双方均有意续签，应在本合同期限届满前发出书面通知，续签合同期限为_________年，乙方同意不再与甲方续签本合同或拒绝与甲方续签本合同的除外。
第四条 佣金
若乙方就其代理的甲方事务促成甲方与相关对方当事人签署合同或协议并得以实际履行，乙方有权提取甲方依据相应合同或协议获取的_________（税前／税后）酬金的百分之_________作为佣金，即人民币_________元整。
佣金的支付方式为：现金□；支票□；_________。
除本条规定的佣金外，乙方不能向甲方索取任何形式的酬金。
第五条 经纪人
乙方指定_________为甲方经纪人。该经纪人应具有相应的经纪资格证书并依法经过登记注册，且不能同时为_________人以上担任经纪人。否则；甲方有权要求乙方更换。
未经甲方同意，乙方不能擅自更换甲方经纪人。
甲方经纪人的酬金及其在履行职务期间产生的相关费用由乙方承担。
第六条 乙方的权利义务
1．乙方在接受甲方的委托时，应出示营业执照，经纪机构资质证书等合法的经营资格证明。
2．乙方有权以自己名义代理甲方事务。
3．乙方应认真完成甲方的委托事项，按照合同第一条所规定的内容积极为甲方寻求机会，将有关信息及时向甲方汇报，并为甲方与相关对方当事人签署合同或协议提供联络、协助、撮合等服务。
4．乙方不能提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通损害甲方利益。
5．在代理期限内，乙方应采取有效方式对甲方进行包装、宣传，包括但不限于举办影迷会或歌友会、拍摄写真集、拍摄宣传照、媒体公关等，乙方每个合同年度用于对甲方包装、宣传的费用不能低于￥_________元。
6．乙方收取佣金和其他必要费用应当向甲方开具合法、规范的收费票据。
7．乙方在代理甲方的委托事项过程中，因甲方过错造成其损失时，乙方有权要求甲方承担赔偿责任。
8．乙方应负责澄清甲方不利的相关消息、报道、传言等，尽量消除对甲方的不利影响。
9．乙方应对甲方事业发展定位、与所代理甲方事务有关的事项（包括但不限于角色的选择、表演的长处与不足之处等）提出合理化指导与建议。
10．乙方代理甲方事务；不能干涉甲方私人生活。
11．乙方应尽最大的可能保护甲方的隐私，未经甲方同意，乙方及其工作人员不能泄漏甲方住址、电话、收入、兴趣爱好、婚姻状况等私人信息。
12．乙方促成甲方与其他方签订合同或协议的，有权按照约定收取佣金；例如乙方没有完成委托事项的，不能向甲方要求支付佣金。
13．乙方应当向甲方指派的经纪人必须具有相应的经纪资格证书并经合法注册。
14．乙方应事先对相关的演出、代言资料进行核实，确保在最大程度上维护甲方的合法利益。
第七条 甲方的权利义务
1．在代理期限内，未经乙方同意，甲方不能私自进行本合同第一条确定的委托乙方代理的事务，否则，应依据本合同第四条规定的佣金的百分之_________向乙方支付违约金。
2．在代理期限内，甲方不能将本合同第一条确定的委托事务再另行委托第三方在本合同第二条确定的代理区域内代理。
3．甲方可以将本合同第一条规定的委托事项委托其他第三方在本合同第二条确定的代理区域外代理。
4．甲方应按照本合同第四条的规定向乙方支付佣金，如乙方未完成委托事项，甲方有权不支付佣金。
5．甲方应听从乙方安排，接受媒体记者采访、出席记者见面会、发表声明并参加乙方为其安排的其他宣传活动。
6．甲方应对乙方的活动提供必要的协助与配合，应乙方的要求，向其提供真实的身份资格证明及其他相关资料。
7．在代理过程中，因乙方过错致使甲方和其他各方受到损害，甲方及其他各方有权要求乙方承担赔偿责任。
8．如果甲方对乙方指派的经纪人不满意，可以要求乙方重新指派经纪人，但甲方的要求以两次为限。
9．未经乙方同意，甲方不能在委托期限内及期限届满后_________日内与乙方介绍的相关当事人进行私下交易，由此给乙方造成的损失，由甲方及相关当事人共同承担赔偿责任。
第八条 双方保证
甲方：
1．甲方保证其有权自行签署本合同，且其履行本合同不存在任何法律障碍；
2．甲方保证从未而且将来亦不会将委托乙方代理的事务另行委托第三方在本合同确定的代理期限和代理区域内代理；
3．甲方保证其所提供的资料真实可靠；
4．保证在本合同签署之前，不存在任何针对甲方的权利纠纷、索赔或者诉讼。
乙方：
1．乙方保证其为依法注册成立并合法存续的具有文化经纪资格的经纪公司；
2．乙方保证其为甲方指定的经纪人具有经纪人资格证书并依法经过登记注册；
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4．乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第九条 合同的解除
发生下列情形之一，甲方或乙方可以通过书面形式通知对方解除本合同：
1．乙方破产、解散或被依法吊销企业法人营业执照；
2．未经甲方同意；乙方擅自变更甲方经纪人；
3．乙方连续_________天未能就其代理的甲方事务促成甲方与他方签约；
4．甲乙双方在本合同中所作保证不真实；
5．因甲方原因，乙方无法获取本合同第四条规定的佣金。
第十条 合同的终止
本合同在下列任一情形下终止：
1．代理期限届满，甲乙双方不再续签本合同；
2．甲乙双方通过书面协议解除本合同；
3．因不可抗力致使合同目的不能实现的；
4．在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；
5．当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；
6．当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的；
7．_________。
第十一条 保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不能向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十二条 通知
1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2．各方通讯地址如下：_________。
3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十三条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十四条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不能转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十五条 争议的处理
1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（一）提交_________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第十六条 不可抗力
1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4．本合同所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、*、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条 合同的解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 合同的效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________
委托代理人（签字）：_________ 委托代理人（签字）：_________
签订地点：_________ 签订地点：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第19篇：演员经纪合约
演员经纪合约
甲方: 武汉完美星光广告有限公司
乙方:
证件号;
甲乙双方经友好协商，本着平等互利的原则。签订以下合约:
1.甲方是一家因活动而涉及到演员事宜的机构，专门为艺人演艺事业发展提供一切便利。
2.乙方是一位艺人，授权甲方成为其演艺，广告及其他演出之合法代理人。
3.为跟好的发展和推进乙方的事业，甲方对乙方应尽最大努力进行推广。乙方提供给甲方的资料，照片，vcr的使用权属于甲方，甲方应以保障乙方的个人权益为基础安排乙方的工作。
4.甲方为乙方代理的事宜全部由甲方负责处理，乙方不得私下与客户协商和签署任何酬金等有关协议，甲方绝不承认任何私下承诺。如因该等私下承诺造成任何纠纷。乙方应完全承担所有法律责任及甲方损失。
5.乙方保证不以个人身份或委托他人以直接或间接方式，不通过甲方收取其在甲方代理的影视、广告、及其他演出中可获的演出酬劳，若发生此类情况。甲方保留以任何方式追回其应得的代理费的权利，并有乙方承担违约责任。
6.甲方负责乙方演出时演出场地的保安工作及演员的人身安全。
7.乙方必须准时到场，以最佳状态演出，不得借故拖延出场的时间和缩短演出时间和内容。乙方如因个别演员不到位。价目不能演出。由此造成的后果由乙方全权负责。
8.本合约一式两份，甲乙两方各持一份，具有同等法律效力。
9.合同有效期限为年，本合约有双方签字生效。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：授权代表（签字）：授权代表（签字）：通讯地址：通讯地址：联系电话：联系电话：
合约签订日期：年月日
第20篇：房地产经纪合同
1）收款单位：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司客户交易结算资金
开户行：中国建设银行股份有限公司中山兴中道支行账号：44001782301053004950
2）经纪方放款时间及方式：在该物业产权过户转让手续办理完毕，即出税单办出买方名下的新房地产证，并预留杂费押金元
整（小写￥元整）用于结算该物业之杂费（委托经纪方代为支付，如水、电、煤气、管理费等）后，经纪方须在工作日
内放款给卖方（放款金额=经纪方代为托管金额-已收定金-预留杂费押金-卖方佣金-卖方应付的其它费用）。 编号：ZHWY7.5.1-JY40-F4版本：A/0表格生效期：2010年4月1日NO.00000013）经纪方将本合同约定的款项划入卖方指定的以下收款账户，视同卖方已收到上述款项； 郑重申明：我公司员工向客户收取任何款项，须出具盖有我司“财务专用章”的“正式收款收据”，其余我公司一律不予承认。 卖方确认的收款账户：户名：开户行：账号：卖方：身份证号码（营业执照号码）：□双方选择进行房款监管： 地址：买卖双方须到资金监管单位签署有关监管协议三个工作日内将上述房款存入监管单位，相关的房款监管责任和放款义务由房款监管经纪方：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司电话：0760-23338880 单位承担； 地址：中山市南区城南一路5号万科城市风景花园传真：0760-89917773□双方选择其它方式。 买方：身份证号码（营业执照号码）：
五、产权转移登记：经纪方取得卖方产权证，买方付清购房全款或付清购房首期款取得贷款承诺书后,在7个工作日内，经纪方协助买卖双地址：方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理产权转移登记手续，且《房地产转让收件回执》回执由方甲乙双方通过经纪方介绍，根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，甲乙双方在自愿、平等、等代为保管，并由该方领取新证。价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。
六、买卖双方须在过户回执载明的答复日期之日起2个工作日内，到国土等相关部门领取房地产证的手续。如买方为按揭付款，须在取件[本合同履行过程中所有相关法律文件及通知以特快专递或挂号信的形式邮寄到买卖双方确认之地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致后的2个工作日内送到按揭银行办理抵押登记手续，抵押登记回执由买方按揭银行持有。 退回仍视为送达。本合同以下条款有部分为可选择项，选定的条款在“□”或“（ ）”里打“√”，放弃的条款在“□”或“（ ）”里打“×”。]
七、买卖双方协商约定：凡因该物业本次转让所发生的有关税费及其他过户费按以下第种方式承担：
一、买方自愿购买卖方位于中山市（以下简称该物业），该物业建筑①全部由卖方承担 ；②全部由买方承担；③双方按中山市房地产交易所的规定各自承担； 22面积约为M（以产权证登记为准），《房地产权证》号，土地使用面积为M，土地使用权证号④其它方式买卖双方在本合同内约定所承担的税费必为，其它证件：。须于接到国土部门通知之日起3个工作日内共同到相关部门一次性缴清。在交易期间如发生政策性收费调整所产生的上述约定之外的费用，
二、买卖双方经友好协商议定，该物业交易价格为人民币（大写）仟佰拾万仟佰元整（小写￥元整）则方承担。（以下货币名称略）（此价不因测绘面积的变化而变化且包含该房剩余房屋专项维修资金）。
八、卖方将房屋移交给买方前，所有该物业之水费、电费、电话费、煤气费及物业管理费、网络费、有线/数字电视使用费、停□该交易价格包含随楼附属物品（详见《标的物所附家私电器清单》），卖方须保证清单内物品随同该物业一并移交给买方。车费和等均由卖方负责清算，卖方须将已经开通的设施无偿过户给买方，并协助办理上述设施的过户手续，相关转名费 □其他：。用由买方支付，未开通设施由买方自行开通。
三、卖方保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。有关该物业在本次产权转移之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清
九、买卖双方议定：产权过户当日卖方须支付经纪方人民币小写￥元整作为交房保证金及履约保证金，交房后经纪方与卖方结清。还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。 交楼日期为： □买卖双方清楚该物业在租赁状态，且卖方在签署本合同前已将出售该物业通知承租方： □卖方收齐全部房款当天； （）买方同意连同该物业现有之租约一起购入； □另约定。 （）买方不同意连同该物业现有之租约一起购入，卖方须在之前与租客解除租赁关系。 卖方如延迟交房，则卖方每延期一日应向买方支付相当于交易价款万分之五的违约金。 □买卖双方均清楚卖方该物业尚处于按揭抵押状态中，并同意在此状态下签署本合同，卖方承诺该物业除按揭抵押状态外无其它产
十、该物业是以现状售予买方，而买方曾被邀检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易；权及债务纠纷，否则因此引起的一切法律纠纷及损失由卖方承担。经买卖双方协商同意，该物业卖方提前偿还按揭贷款并注销抵押十
一、鉴于经纪方已促成买卖双方之间达成本合同，买卖双方确认：买方向经纪方支付佣金，计（大写）元整（小写登记（以下简称赎楼）采取以下方式： ￥元整）；卖方向经纪方支付佣金，计（大写）元（小写￥元整），上述约定佣金需于付清。（）卖方自行赎楼。卖方须在年月日前去申请办理该物业的申请提前还款手续，并按银行规定签署相关文件以解十
二、本合同签署后，买卖双方须依照本合同之条款与时间进行交易。如属买方违约，则卖方不予退还买方 除抵押登记，并将该物业产权证原件托管于经纪方处作为转让过户之用；（）担保公司融资担保赎楼，即方购房定金；如属卖方违约，卖方则应双倍赔还买方购房定金，退还买方所付其它款项（不另计利息）；如买卖双方任何一方违约，致式赎楼。卖方须在本合同签署后的日内出具全权委托公证书给担保公司及经纪方指定人员；买卖双方须在卖方办理公证委托后使本交易不能如期进行，则违约方须支付经纪方相当于服务总佣金（即元）的违约金。 天内办理该物业赎楼担保手续，并与担保公司签订赎楼担保协议；因担保赎楼所产生的担保费、公证委托费、赎楼利息等赎楼费用十
三、在该物业交易过程中，如因买卖双方个人信用原因，导致不能按合同约定的时间及条款办理卖方赎楼手续及买方按揭贷款手续，视由支付。为责任方违约并承担违约责任；
四、付款方式： 十
四、于本合同之外三方在谈判中的声称、理解、承诺之内容，如有与本合同不相符的以本合同为准。经纪方已将本合同中所约定的买卖
1、定金支付方式： 双方的权力、义务向双方做出清晰的说明，双方明确理解本合同之内容，并自愿签署本合同。 □签署本合同时，买方向卖方支付购房定金（大写）元整；卖方需将该物业之原件交经纪方。十
五、本合同壹式肆份，买、卖双方各执壹份，经纪方执贰份，均有同等效力，经三方签字并加盖经纪方公章后即生效。□签署本合同时，买方向卖方支付购房定金（大写）元整，该定金同时交经纪方托管， 十
六、本合同产生争议，三方协商无法解决时，可向人民法院起诉，判决结果对三方均有约束力。经纪方定金转付卖方。 十
七、其他约定事项（约定事项与以上条款相冲突时，以本条约定为准）：
2、房款支付方式：（ ）一次性付款：□ 在买卖双方办理递件手续并领取回执的当天，买方自行向卖方支付人民币大写佰拾万仟佰元整（小写￥元整）；□ 买卖双方一致同意买方于年月日前将人民币大写佰拾万仟佰元整（小写￥元整）交给经纪方或按揭担保公司指定的银行（指定银行为：支行）监管（以实际监管的金额为准）；在买卖双方交清相关的税费领取新房地产证后三个工作日内由资金监管方将监管楼款划入卖方指定的收款账户。（ ）银行按揭付款：1）买方申请银行按揭贷款人民币大写佰拾万仟佰元整（小写￥元整）（具体贷款金额以银行出具的承贷书为准）支付给卖方。买方需于年月日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书， 双方均不得借故拖延，否则视为违约。办理按揭所需费用由买方自行承担，该费用于产权过户当日由买方支付给经纪方代缴。 卖 方（签名）：经纪方：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司买 方（签名）： 2）购房首期款人民币大写佰拾万仟佰拾元整（小写￥元整）（不含已付定金，根据实经办人：际审批贷款额度多退少补）需于前交清，双方协商同意选择以下监管方式： 年月日年月日年月日 □由买方先交予经纪方代为托管，同时，买方须将支付给经纪方的佣金一并存入以下指定账号： 深圳市万科物业服务有限公司中山分公司 房地产经纪合同
