房地产经纪
二手房买卖操作
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二手房买卖流程
看房→谈价→交定金→签定意向→签合同→打首付款→评估/办理按揭→验证(签定网络电子合同) →打余款→办理过户→领房产证→办理物业交接
一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购
买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;
10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。
三、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件、房屋的基本状况、房屋的权属状况、房屋产权有无查封、有无抵押\\质押、有无债务纠纷、共有权人是否同意出售房屋、房屋出租情况及承租人是否放弃优先购买权等(由中介公司落实~~!)。
四、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，
双方可以签订定金合同，交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（合同内容一般包括下例条款：当事人的名称或是姓名和住所、房屋的位置（房产证号）、数量、房款、支付方式、产权过
户时间、违约责任、解决争议的方法等），双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。(买卖双方以及中介公司一手一份)
五、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续（卖方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明…房产证及户口簿；买方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明、户口簿及盖单位公章收入证明）银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，办理完这些后等银行的承诺函（一般为3-5个工作日，不包括公休日），双方带银行函到房产交易中心办理过户，完成产权登记变更，银行将贷款一次性发放（一般10-15个工作日），买方领取房屋所有权证（一般30个工作日）。
六、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方携带身份证、户口簿，向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
七、缴纳税费。
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（商品房税费包括：营业税、个人所得税、契税、交易费、公正、登记费、评估费）.八、办理产权转移过户手续。
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
九、买方付清所有房款、领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
