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6、社区商铺的营销策划
商铺开发有可能在目前是获利最丰厚的一种商铺投资途径。开发商由于掌握的是未经转手的原始物业，如自己开发自己卖，由于减少了中间环节，因而获利有可能是最高的。社区商铺历来是商业房地产投资的重要品种和热点，且这一趋势已为境内外投资机构所认同，部分区域市场上已出现了高档商品向中心商业街区聚集、日用商品向社区扩散的布局态势。与大型商业物业相比新建社区配套的商业店面数量要少得多，并且售价也相对便宜，销售的压力不大，开发商一般不会投入大笔的广告费去宣传。因此看起来似乎社区商铺受到冷落，不容易引起人们的注意，但开发商对此并不着急，因为随着社区的建成业主陆续入住，人们对一些必需的生活配套服务需求不断增长，而这些社区商铺多为独立小店面，非常适合社区便利店式的经营，只要有商机自然不愁店面卖不出去。目前来看社区便利店突出“便利”特色，十分符合现代社区的生活需求，并且利用社区商铺因单价低、面积小，投资总额相对较低，因而具有投资风险较小、收益较稳定的特点，扬己之长避己之短。商铺购买者最关心的问题莫过于物业将来能否保值升值，针对这一普遍性提问，开发商提出“实行有效的商铺经营管理”的口号，通过数据计算承诺物业的升值保值，这种营销手段往往最能打动购铺者的心。
现在上海、北京等一些特大型城市社区商铺经营了出现贵族化倾向，这一点应该引起开发商销售部门的关注，据业内人士分析原因主要有三点。首先近两年商铺价格涨幅强劲，普通的烟杂小型超市难以承受高额铺价；其次目前能购买到第一手社区商铺的，多是一些比较专业的投资型买家，这些买家并不对所购商铺进行自营，而是靠出租获得高额回报，客源自然锁定在一些前期投入较高的大品牌商家上；此外正值国际连锁品牌的快速扩张期，高档品牌纷纷抢占新建社区的商铺，构成社区商铺租赁交易中最多的需求客源。
6.1、社区商铺菜单
公司在销售社区商铺的时候要对投资人提供最佳投资引导，给投资人合理的建议，树立品牌形象，做好客户服务工作。
★ 不同的底商有适合不同的行业，投资人切不可盲目投资，商铺与适应行业如下表：
商铺类型 适合行业
1 社区商铺 这里应该选择适合经营生活类行业譬如：餐饮、彩扩、洗衣、超市等方面的店铺
2 商业区商铺 因为这里是市民聊天、逛街、购物、休闲的理想场所，因此适合做饮食、娱乐、生活用品等方面的店铺
3 办公楼底层商铺 这里从事商务类经营比较合适，如：商务中心、咖啡厅、银行、机票代理等
★ 通常社区商铺的经营品种有：便利店、洗衣店、花店、美容美发店、小饭店、书店、宠物店、网吧、茶社、化妆品店、婚纱摄影店/艺术写真馆。对于不同社区商铺而言，还需要针对不同当地的社区居民消费能力选择与之相匹配的企业品牌，用表格的形式显示如下：
商铺类型 商铺业种业态
1 服务类 洗涤店
2 房产中介
3 家政中介 4 维修类 家电维修
5 钟表眼镜店
6 门锁公司
7 休闲类 茶吧/茶社
8 酒吧
9 咖啡店
10 书店
11 美容美发
12 瘦身/健身
13 影像制品点
14 摄影彩扩店
15 网吧
16 生活类 便利店
17 快餐
18 饼屋
19 文具用品
20 布艺店
21 自助银行
6.2、社区商铺的营销定位
操作是否成功最关键的因素是业态定位和主题定位。任何一个项目作为独立的个体必然存在其独特的个性。像其他物业一样，商铺也有自己特有的特征，只有深度挖掘此类物业的固有属性，了解到它的特性，才能取得此类物业营销的真正成功。①从入市的出发点来看商铺更加注重项目入市后的经营状况和物业升值，因此开发商应该对所经营的业态业种以及经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。从招商的侧重点来看，社区商铺的招商和销售对大型经营商家的依赖程度不大，因为众多的小经营户照样可以实现项目的规模化经营。因此该类型商铺的招商侧重以良好的经营环境带动为主，这对于提升经营者的投资信心是不言而喻的。②另外从推广方式来看，社区商铺的营销推广日趋理性，针对性地锁定目标客户群体，进行有效地信息传递。
居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式——特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。以杭州房产为例自主开发社区商业最初可以说是从南都德加开始的，经过桂花城及金都华庭等楼盘的实践，这些楼盘的底层商铺，无论是外立面的设计还是沿街商铺规模等都初步体现了房产商在社区商铺规划上的自主性。面对社区商业这块大奶酪，越来越多的杭州房产开发商开始自主地规划社区商业，力图使社区商业真正成为社区的有机组成部分，而主题策划先行则是社区商铺规划的最新趋势：像世贸丽晶城社区内部的商铺定位在纯社区服务，以保证小区纯住宅的私密性，同时在业态上将以社区健身娱乐、银行、商务票务等适合白领的服务项目与商业网点为主；金泰蓝色霞湾将建一条长达200米的白领休闲一条街；天阳·棕榈湾规划建一条100米长的街坊式商业街；西溪·紫金庭园将建一条风情街；彩虹城则以社区大卖场带动多点式社区商业配套为特色……这一系列社区商业的开发主题或概念包括从商铺配比率到建筑色彩、门面风格、经营档次等等未来社区商业项目的设计与具体业态类型都有十分清晰的规划，而不再像原先各自为战，影响社区商业品质，最终影响到开发商、投资客和业主的利益。
6.3、社区商铺的营销策略
★ 倡导投资者差异化经营
社区商铺要想获得成功必须考虑错位经营，这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的考虑因素。经营效应是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。在社区商铺的经营初期由于受益颇高，投资者可能会忽视错位经营的重要性，但是随着社区逐步走向成熟，商铺租金进入调整期，一些经营能力差，业态重复的商铺经营将难以为继。也就是说如果商铺的经营本身没有盈利的话，商铺的商业价值提升也就算是纸上谈兵。因此只有在销售的时候适当的规划“差别销售”，避免同业竞争，才有可能避免买家受益下降。当然我们也不排除随着周边商业氛围的培育和经营特色的创造，导致业态、业种的适度重复反而有利于经营竞争和优惠价格情况的出现，从而让社区居民受惠，但适度重复经营的前提必须是消费者的客流量能够维持这些商铺的经营。
在销售中我们要告诫消费者，如果你想投资社区商铺，首先要熟悉与社区商业经营有关的内容和常识，而不能简单的在店铺门面上帖出一张出租启示，标明联系电话和价格了事；只要有人来租而不顾经营的种类，谁给的价格高就租给谁，显然这里存在投资误区，那就是经营难以为继的商铺就会频繁的更换承租者，在更换期间也就无可避免的出现空置期、装修免租金期，这对商铺投资者来说这段时间是没有受益的，不仅如此频繁的更换承租人还得消耗投资者大量的时间和精力，甚至有的时候因为适合在社区经营的业种和业态已经被别人抢先，业种和业态趋于饱和的状况经会进一步增加招商困难，而导致难以获取高租金和连续稳定的投资回报。
销售中关这种营销模式叫做是“放水养鱼”。像杭州坤和建设率先发起“优质社区商业联盟”，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌商）组织起来，就有这种味道。据了解，山水一期的22只商铺，吸引了500多个投资商、品牌经营商预约，其中不少是上档次的连锁店与品牌，如意大利伊尔莎洗衣店、喜士多连锁店等品牌经营者。有了这样的“池塘”，坤和就可以根据山水业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许2－3家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。同时为保证这一规划的实现，对于年度优质商家，将按销售合同返利商铺总价的4％作为奖金，按60万－100万元／间左右计算，优质商家的投资者每年将获得2.4万－4万元的奖励。
★ 合理控制社区商铺的开发量 在开发社区商铺的时候，要注意哦开发量和承载量的比例问题。假设商铺的经营不能够实现投资的价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的商铺在投资者看来是不具备投资的价值的。经济学中有一条“水桶法则”，该法则也同样适用于社区商铺的开发，因此从这个角度看，社区商铺的开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多多，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。
★ 关注“主力店”和“品牌店”效应。
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。
商铺品牌店是否进入社区是投资者很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。
.5、社区商铺价格的制定标准
★ 住宅售价和同地段社区商铺售价存在同向关系
经过相关专家多年的调研，发现商铺和住宅的价格上存在一定的内在联系。首先商铺的售价和同类地区的住宅售价之间存在规律性的同向变动；其次住宅价格低于商铺价格，因此按照同一地区住宅的价格的一定倍率可以大致评估出商铺的售价。今年来新建的商铺和住宅的售价之比由原来的1：1一直飚升到现在的1：2－1：3，有的甚至达到1：5－1：6。以上海为例，我们发现新建的小区社区商铺和住宅的价格比为1：1.5－1：2的倍率是较为合理的价格体系。
★社区商铺的各楼层售价和租金存在巨大的价格差异
按照以往的商铺的经营经验，三层以上的商铺有时往往因经营利润下降、亏损而闲置，第二层商铺的营业额一般仅为底层商铺的一半，这些经营状况将直接商铺租售价格，故在业内有“楼层高，价格低”之说。单从租赁的角度考察社区商铺的楼层差异，我们不难发现，二层商铺租金约在底层租金的1/3－1/2之间，三层商铺租金约为二层商铺租金的1/2。正因为商铺是个差异性很大的物业，在销售价格上有巨大的价格落差，所以顶级商铺是一个敏感的市场风向标，如果一时期的商铺价格差异很大，它表明市场越活跃
★ 小商铺的价格要高于大商铺
在社区商铺价格方面历来有“大面积小价钱、小面积大价钱”之说。由于小面积商铺具有投资少、经营方式灵活等优点，而面积大的商铺与面积小的相比，由于投资金比较大有能力投资和愿意投资的人比较少，因而价格相对偏低；因此在同等条件下，小面积商铺的单位价格往往要高于大面积商铺，因此使得小面积商铺成为商铺市场上的紧俏货。一些闹市区甚至出现了2－3平方米的迷你商铺。在经过投资者多次分割转让后，商业房产的价格也因此虚高了近20－50%。
★三种方法投资细算得失
这三种方法主要是给客户提供服务使用的，如果客户要求详细计算投资回报的话，仅供销售人员参考。
方法一: 租金回报率分析法
公式: （税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大就明越值得投资。
优点: 考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病: 没有考虑全部的投与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面据。对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二: 租金回报率法 公式: （税后月租金－按揭供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点: 考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病: 未考前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三: IRR法（内部收益率法）
公式: IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数（/按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）
上述公式以按揭为，未考虑付息、中介费支出，累计收益、投入均考在投资期范围内。
优点: IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
缺点: 通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。
下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处业的投资价值的简单方法。
基本公式为: 如果该物业的年收益15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
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商铺减免租金申请书
尊敬的康城国际管理处领导：
本人从2014年1月开始与管理处签订租赁合同获得康城国际XXX号的经营权。在管理处领导的大力支持下小店已顺利开业。在开业以来小店所处位置较为偏僻以及人流量不大。因此小店生意惨淡经营成本逐月增加，每月亏损较大，无法负担铺租，面临着难以维持下去的危机和困境。为了使小店得以继续维持下去，展望未来和本着互利共赢原则，本人恳请得到领导的支持减免半年的租金（2014年8月1日至2015年1月1日）。
特此申请！
申请人：XXX 2014年8月8日
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商铺租金催缴通知书
尊敬的租户 先生：
根据 2014 年 8 月 15 日签订的《门面房租赁合同》，您需要在2015年8月15日之前支付清第二年的房屋租金 13000 元整，但至今已超出约定时间3个月。公司认为，双方既已有约在先，就应诚实守信。故特请你见到通知后尽快与公司联系，在2015年12月5日前支付租金，如果我公司在规定时间内未收到足额租金，我公司默认您单方违约，公司将依照合同条款收回房屋并加收拖欠租金的利息，因此所造成的一切损失均由您承担。
特此通知，请予配合！
有限责任公司
2015年11月26日
该通知书一式两份本人已查看并签收了一份。签收人：
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商铺减免租金申请书
尊敬的山水花城管理处领导：
本人从20011年8月1日开始与管理处签订租赁合同获得山水豪苑123号的经营权。在管理处领导的大力支持下小店已顺利开业。在开业以来小店所处位置较为偏僻以及员工入住率不高（员工8月1日至12月底不足100人）。因此小店生意惨淡经营成本逐月增加，生意一天不如一天，面临着难以维持下去的危机和困境。目前随着员工入住率不断提高（从2012年1月开始已入住员工400人左右）现在小店生意逐步向好的方向发展。由于前半年的生意情况导致拖欠管理处租金本人十分抱歉。为了使小店得以继续维持下去，本人恳请得到领导的支持减免部分的租金（2011年8月1日至2011年12月1日）。 特此申请
申请人：雷武
2012年3月26日
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商贸大厦2011 度租金收取通知
商场各租户：
经公司领导研究决定，2011年度租金收取工作从2011年9月20日开始到2011年10月6日下午7点结束，具体办法如下：
一、2011年9月20日到2011年9月30日下午7点交租金的租户，返还租金（注：现金）的百分之一。
二、2011年10月1日到2011年10月3日下午7点交租金的租户，为正常收取租金日。
三、2011年10月4日到2011年10月6日下午7点交租金的租户，按租金的百分之十收取滞纳金。
四、2011年10月7日仍未交租金的租户，公司不在收取，摊位另租他人。
五、租金收取在商厦办公室二楼。
六、具体负责
一楼：程兴宏赵丽霞李俊生
二楼：薛永红原旭琴孙波
一楼：郝跃红申翠梅赵凤岗
七、后院有库房的租户今年一次性交三年租金。
望各租户接通知后按时缴纳
特此通知
饮食服务公司商贸大厦办公室
2011年9月19日
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关于商铺租金调整函
XXX管理处：
我司自搬迁以来，遵循XXX管理处的各项管理体制。最近，由于各项成本不断上升，我司处在微利经营的局面，且我司商铺租金相对其它商铺价格略高，故而向贵司提议商铺租金调整事宜。望贵司能慷慨解囊，给予方便。我司不尽感激。
我司提议如下：交缴商铺租金开具发票免税；
在原签订租赁合同基本上，每年免租一个月。
顺颂商祺！
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商铺租赁合同
出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简称乙方): 甲乙双方在平等自愿、互利互惠的基础上,经甲、乙双方友好协商，根据国家相关法律规定，就租赁场地从事经营的有关事宜达成协议如下：
第一条 甲方将拥有经营管理商铺 号、建筑面积
平米的铺面出租给乙方，作为 品类经营场所。
第二条 租金及质保金交纳期及方式
1、该铺位场地租金标准：免租金及物业费；
2、租用期限壹年，自年 月 日起至 年 月 日止。合同到期自动作废.
3、本合同签定之日，乙方一次性支付 期间的质保金人民币 。
4、在合同期内，若甲方租赁场地东厅二层文玩展厅出租率到达 以上，甲、乙双方需重新签订场地租赁合同，租金标准按 元/平米/天、物业费按 元/平米/年标准收取，原合同作废。
第三条：水电费缴费标准：电费按1.5元/度收取；水费免收； 第四条：甲方权利义务（甲方在租赁期内）
1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的安全使用。
2、维护乙方的合法利益和经营权，但是，因偷盗行为及自然灾害造成的乙方损失，甲方不承担责任。
3、协助各级行政管理部门关于对违反有关规定的乙方进行监督、整顿，甲方不得干涉乙方正常经营活动。
4、甲方应按合同约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。
5、应对市场进行物业管理：负责对市场内安全防范和经营设施的维护。保证水通、电通、路通，环境卫生达标，为商户提供一个安全可靠优越的经营环境。 第五条 乙方权利义务
1、乙方应自觉遵守甲方依法制定的各项规章制度，服从甲方的监督管理。
2、在合同期免租金租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方使用，如若将房屋转租给第三方，甲方将扣除乙方所交付的质保金作为违约金赔偿。
3、乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状及修缮义务。
4、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理，造成商铺或安全设施、消防设施损失的由乙方负责赔偿。
5、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋按原面积及结构恢复或保留原装修交付给甲方。
6、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失，或直接从乙方的押金内扣租金。
7、乙方保证承租甲方房屋作为商业用房使用，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。
8、乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因乙方施工和经营而造成的一切人员安全伤害均由乙方负责。
9、租赁期间，产生的一切税费均由乙方自理。
第七条 合同期满，如乙方需要继续租赁甲方的商铺，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随市场而待定。
第八条 租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
第九条 本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。
第十条 本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决。
第十一条 租赁期间，乙方违法行为导致的法律责任及后果，由乙方自行承担。 第十二条 本合同经过双方签字盖章后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
年
月
日
年
月
日
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商铺租赁合同
出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简称乙方): 甲乙双方在平等自愿、互利互惠的基础上,经甲、乙双方友好协商，根据国家相关法律规定，就租赁场地从事经营的有关事宜达成协议如下：
第一条 甲方将拥有经营管理商铺 号、建筑面积
平米的铺面出租给乙方，作为 品类经营场所。
第二条 租金和期限
1、该铺位场地租金标准：免租金及物业费；
2、租用期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。合同到期自动作废.第三条：水电费缴费标准：电费水费按标准收取； 第四条：甲方权利义务（甲方在租赁期内）
1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的安全使用。
2、维护乙方的合法利益和经营权，但是，因偷盗行为及自然灾害造成的乙方损失，甲方不承担责任。
3、协助各级行政管理部门关于对违反有关规定的乙方进行监督、整顿，甲方不得干涉乙方正常经营活动。
4、甲方应按合同约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。
5、应对市场进行物业管理：负责对市场内安全防范和经营设施的维护。保证水通、电通、路通，环境卫生达标，为商户提供一个安全可靠优越的经营环境。 第五条 乙方权利义务
1、乙方应自觉遵守甲方依法制定的各项规章制度，服从甲方的监督管理。
2、在合同期免租金租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方使用，如若将房屋转租给第三方，甲方将扣除乙方所交付的质保金作为违约金赔偿。
3、乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状及修缮义务。
4、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理，造成商铺或安全设施、消防设施损失的由乙方负责赔偿。
5、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋按原面积及结构恢复或保留原装修交付给甲方。
6、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失，或直接从乙方的押金内扣租金。
7、乙方保证承租甲方房屋作为商业用房使用，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。
8、乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因乙方施工和经营而造成的一切人员安全伤害均由乙方负责。
9、租赁期间，产生的一切税费均由乙方自理。
第七条 合同期满，如乙方需要继续租赁甲方的商铺，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随市场而待定。
第八条 租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
第九条 本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。
第十条 本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决。
第十一条 租赁期间，乙方违法行为导致的法律责任及后果，由乙方自行承担。 第十二条 本合同经过双方签字盖章后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
出租方（甲方）：
年
月
承租方（乙方）：
年 月
日
日
江西光阴名城实业有限公司 法人代表：周小琴 注册资本：2000万
经营范围：农产品，滑石加工，林木，果树，农作物种植，销售及互联网零售，预包装食品兼散装食品批发零售等。
鄢庆清
简介：上饶市政协委员，广丰区劳模，广丰新生代企业家商会常务会长兼秘书长。
“柚子哥”致力打造的江西光阴名城实业有限公司，是一家集马家柚生产、销售、加工一体化的农字号企业，以大力发展生态农业、循环经济为核心，建设了绿色生产基地，并和6个省、市、县级农业龙头企业“联姻”，为其销售马家柚的同时，还经营马家柚柚子皮、柚香米酥、马家柚酒、柚子蜂蜜茶、南瓜干、笋干菜、茗豆、南瓜子、野生葛粉、养生筷子等系列“光阴名城”、“真亮柚子哥”品牌广丰特产，年销售额2000万；同时与农业部共同打造广丰区益农社2017年建点60多家网点。
广丰农柚堂便民超市
超市主营包括：日用品，农产品，收发快递等等。 。
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关于沿街商铺物业费收取的通知
尊敬的各位商户：
您好！根据《物业管理条例》的相关规定，2016年度缴纳物业费工作已经开始，按时缴纳物业费是商户的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障。物业费是小区公共秩序维护、环境卫生、公共区域维修，以及配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。如您不能按时足额交纳物业费，将会对小区物业管理服务工作造成严重的影响。
为了保障物业管理服务工作正常有序开展，社区将于2016年5月1日开始收取沿街商铺物业管理费，收费标准暂定0.9元/平方，望广大商户周知。
若有不明，请到物业大厅咨询，社区物业将随时接受商户的监督，持续改进工作方法，提升服务品质，竭诚为商户服务。感谢您的理解与支持！
xx社区xx物业
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一、房地产定价方法
价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法 将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。
（二）竞争价格定价法竞争价格定价法 从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。定价较低的，可以吸引人气，形成低开高走的局面。而且房价是买涨不买跌。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
（三）顾客感受定价法
这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。
（四）加权点数定价法
预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，
一、
二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。 商铺租金计算方法
（五）旧房定价方法
旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。
二、房地产定价策略
（一）价格折扣与折让策略
1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。
2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的“数量”则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。
（二）单一价格与变动价格策略
单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是“变动价格”，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。
（三）“特价品”定价策略
使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓“广告户”，如广告中常见的所谓“起价”××元。
（四）心理定价策略传统的心理定价策略
亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。
（五）非价格竞争策略
价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。
三、房地产价格调整
（一）房地产价格调整类型 在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。
1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃“追随领导者的定价”的做法，而采用“攻击性定价”的方法，以便提高销售量。有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。
2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。
（二）房地产价格调整的方法
1.直接的价格调整。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。
直接的价格调整有以下两种方式。 （1）调整基价。
基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。 （2）差价系数的调整。 房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。
2.调整付款方式。
付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。
（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。
（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。 （3）付款利息的调整：如“免息供楼”、“首期零付款”等策略实际上是利息调整的例子。 另：商铺的租金定价法：
商铺本身没有价值，即，商铺的装修，质量等对其销售影响不大。商铺的价格与其回报率和租金有关。以回报率10%记，如周围商铺的出租价为10元/平方米，则该商铺的售价为10*12*（1/0.1）等于1200元/平米
第11篇：房地产定价方法及商铺租金计算方法
一、房地产定价方法
价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法 将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。
（二）竞争价格定价法竞争价格定价法 从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。定价较低的，可以吸引人气，形成低开高走的局面。而且房价是买涨不买跌。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
（三）顾客感受定价法
这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。
（四）加权点数定价法
预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，
一、
二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。 商铺租金计算方法
（五）旧房定价方法
旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。
二、房地产定价策略
（一）价格折扣与折让策略
1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。
2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的“数量”则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。
（二）单一价格与变动价格策略
单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是“变动价格”，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。
（三）“特价品”定价策略
使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓“广告户”，如广告中常见的所谓“起价”××元。
（四）心理定价策略传统的心理定价策略
亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。
（五）非价格竞争策略
价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。
三、房地产价格调整
（一）房地产价格调整类型 在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。
1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃“追随领导者的定价”的做法，而采用“攻击性定价”的方法，以便提高销售量。有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。
2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。
（二）房地产价格调整的方法
1.直接的价格调整。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。
直接的价格调整有以下两种方式。 （1）调整基价。
基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。 （2）差价系数的调整。 房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。
2.调整付款方式。
付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。
（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。
（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。 （3）付款利息的调整：如“免息供楼”、“首期零付款”等策略实际上是利息调整的例子。 另：商铺的租金定价法：
商铺本身没有价值，即，商铺的装修，质量等对其销售影响不大。商铺的价格与其回报率和租金有关。以回报率10%记，如周围商铺的出租价为10元/平方米，则该商铺的售价为10*12*（1/0.1）等于1200元/平米
第12篇：百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果
蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换
样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准
指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式
理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：其中p
1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：其中p
1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为：利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。指数的选择在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示：即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。
商铺租金平均价格的计算步骤
1）各类型（楼层）商铺的平均价格
2）该商圈租金的比较价格
将该商圈的该期商铺租金平均价格与基期北京商铺租金比较价格相比即可得到该商圈该期的商铺租金价格指数。基期的选择：北京商铺租金指数以2003年第四季度的北京商铺租金总水平比较价格为基准，定为100。n计算期租金成交价格的推算n在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方法如下：在同一层中，根据一些样本的实际成交价分别为Y
1、Y2„„Yn。对应的报价分别是：X
1、X2„„Xn。拟合直线为，由最小二乘法可以得出：由此可以根据计算期的报价得到该期的成交价。
P.S：本指数体系处于试行阶段，如有不妥之处请读者指出，使之能不断完善。由于百货商场、购物中心商铺的占有率最高。经过一个多月的实地调研，我们基本上掌握了本市的大型百货商场、购物中心的情况，经过认真选择样本，本期内刊率先推出百货商场、购物中心商铺租金指数。
样本选择n由于百货商场、购物中心商铺面向的客群是全市居们，根据其特殊性我们选择王府井、朝外、亚运村、西单、CBD这五个较为成熟的商圈。在普查的基础上，在各商圈中选择不同档次有代表特征的商场，最终挑选了11个商场作为样本。表1为我们进行普查的部分商场的名称。
表1：
北京各商圈内商场一览表所属商圈
朝外商圈、王府井商圈、西单商圈、亚运村商圈、燕莎商圈、阜成门--复兴门商圈百货商场、北京蓝岛大厦、丰联广场商场、太平洋百货盈科店、国贸商城、贵友大厦、东方新天地、东安市场、世都百货、王府井女子百货、西单华威商场、西单赛特商城、中友百货、首都时代广场、安贞华联商厦、北辰购物中心、华堂商场、飘亮购物中心、北京燕莎友谊商城、北京友谊商店、华堂商场、燕莎奥特莱斯、北京百盛购物中心、北京新世界中心、阜成门华联商厦。
区域是经营者和投资者首要考虑的因素。就各区域商铺指数，本期不同区域作横向对比分析。从分析中使投资者了解不同区域商铺租金水平。总体情况分析北京百货商场、购物中心商铺的平均租金为：24.11元/平方米×天从本期数据可以看出：2004年，北京的商业地产市场较为红火。
王府井、西单商圈商业物业现状分析
位于王府井、西单等传统商业区的商铺平均租金高居各类店铺之榜首，指数值也高于其它商圈近百点，且继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等其商圈内的商业氛围将更加浓厚。
CBD商圈商业物业现状分析
以商务概念的朝阳CBD商圈强调办公功能和地区主题的特点，CBD商圈内呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。其商
场租金指数值已经紧随传统的商业中心区。目前该区域内的商业发展情况较好，大型商业中心有国贸商城、嘉里中心商场等都具有很高的知名度。近三年内CBD区域将有超过50万平方米的新增商业面积，CBD区域未来商业业态将以建筑综合体中的连锁小经营店和休闲新概念型店、小规模精品型的SHOPPING MALL 为主流。
亚运村商圈商业物业现状分析
以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。本指数显示该商圈百货商场、购物中心的租金水平较低，这与商圈内住宅项目的租售水平并不相益。究其原因：虽然该商圈内商业氛围较好，但对于百货商场、购物中心这种面向全市消费者的店型，在该商圈内的承受能力还显薄弱，尽管商圈内有北辰购物中心、飘亮购物中心、安贞华联等大型商业设施，但其对全市居民的吸引力还稍显薄弱。
朝外商圈商业物业现状分析
朝外商业街作为北京CBD的门户，连通东二环和东三环路，是北京市总体规划中五个市级商业中心之一。朝外大街规划面积是100万平方米，现在已经建成了64万平方米。其中商业占三分之一，商务占三分之二，商业为商务铺垫，目的是为了未来向北京CBD平缓过渡。朝外商圈的飞速发展也使其商业物业租金指数已经由原来的30.22提高到了35.96点。可见新兴商圈冲劲十足。
本次区域租金的指数编制是中原地产商业策划部在利用自身专业优势的基础上，收集分析并多次探索之后编制成功的，它为我们较为准确的量化了解北京市商业地产市场发展状况、分析与比较各区域市场水平以及商业发展程度提供了较为专业化的理论数据支持。
第13篇：WIYY0601步行街商铺租赁及租金管理规范
文件编号：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本状态：A/0 步行街商铺租赁及租金管理规范
1.0 开业后商铺调整管理规范
1.1 对于到期收租物业，必须按照商管总部的要求和格式，至少提前6个月上报租金调整报告。 1.2 在步行街20%以上的商户合同到期、或多个中小店铺商户总租赁面积合计大于500平米的合同到期前一年，必须进行详细的市场调研，重新进行商业业态规划、租金测算和制订招商方案，形成新的租赁决策文件报集团租赁决策委员会审核批准；同时进行拟引进商户的初步接触和意向洽谈。
1.3 公司必须在合同到期前3个月取得获批的租赁决策文件，并开始着手陆续与新引进商户签署合同，与继续保留的商户续签租赁合同。在招商调整和合同续签过程中不得出现空铺或停业；招商调整合同审批权限和流程与开业前招商审批流程相同（开业后招商调整由商管总部营运中心审核）。
1.4 步行街20%以下商户合同到期或多个中小店铺商户总租赁面积小于500平米的合同到期前3个月，组织重新测算租金和招商政策后报商管总部总经理和分管副总裁批准后，方能进行招商调整和合同续签。
1.5 在经营过程中或整体合同期内单个商铺调整的，新引进商户合同租赁期不得超过原商户的合同租赁期。公司在上报招商调整申请时必须一同上报商户调整后的租金增减对比表。 调整后租金收益高于集团下达指标的，由商管总部总经理审批；调整后租金收益低于原商户的经商管总部总经理审批后报集团分管副总裁批准；调整后租金收益低于集团下达指标经商管总部总经理审批后，报集团分管副总裁、总裁批准 。
1.6 在经营过程中商户主动解约提前退租的，公司必须严格按集团制度及租赁合同约定执行商户退场手续，按照合同约定，在新商户没有进场前原商户必须继续经营不得提前退场，经营期间租金和物业管理费继续缴纳。合同履约保证金（押金）不予返还，商品质量保证金在合同终止可以根据合同约定给予退还。 商户主动解除合同的审批流程为：公司审批完毕——商管总部营运中心——租费部——财务部——商管总部总经理。
1.7 根据合同约定，商户每月连续在同类销售排名均在最后三名或出现欠租欠费情况时，商管公司有权提出主动调整提前终止合同，清退商户。公司主动提出清退前必须有该商户详细经营情况分析和拟新引进商户经营预测分析报告报商管总部营运中心、租费部、总经理审批同意后，方可提前1个月通知商户准备退场，同时通知拟新引进商户进场。对于公司主动提出清退调整的，根据合同约定履约保证金及商品质量保证金抵扣商户相关费用后可以退还，退还审批流程同上。
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文件编号：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本状态：A/0 1.8 享受优惠政策情况下的招商调整
无论商户提出解约或公司主动调整清退，若退场前正享受优惠政策的，必须按租赁合同约定给予扣除和偿还，否则不予退场。履约保证金及商品质量保证金不足以抵扣的，商户补齐应交款项后方可退场。
1.9 免租装修期：广场在经营过程中的招商调整原则上不设免租装修期，若因特殊情况需要给予新商户免租装修期免除的，免租期间的租金和物业管理费损失由原商户合同履约保证金弥补；如当年集团有租金扶持政策，也可从新商户租金扶持政策中调整。
1.10 租金减免：在经营过程中，商户因故提出租金减免时，公司须上报至商管总部营运中心和租费部审核，并报商管总部分管副总和总经理批准。租金减免后，商铺实际租金标准低于集团下达招商指标的还必须报集团主管副总裁和分管财务的副总裁批准。获得批准后公司须与商户签署补充协议并更新租金收缴台帐，将补充协议、租金收缴台帐及签批流程文件报送至租费部备案。
1.11空铺管理：公司必须严格控制空铺率不得超过步行街总面积的1.5%，商铺空置时间不得超过30天；每月5号前上报上月空铺情况。
2.0 主力店的调整
主力店的调整由公司上报至商管总部租费部，商管总部租费部提交至商管总部营运中心完成招商调整或续约。
3.0 租金管理
3.1 建立租金台帐
3.1.1 步行街招商结束后1个月内，公司必须根据租赁合同信息建立《租赁合同台账》，内容包括：品牌、面积、商管总部下达的租金指标、合同标准租金（单价）、合同月租金额、保证金、进场日、免租期、计租日、租期、优惠政策、租金支付时间等信息；由公司招商副总、财务副总或经理、总经理，商管总部招商中心项目负责人共同签署。
3.1.2 公司必须根据《租赁合同台账》，建立《租金收缴台账》，内容除合同台账相关内容外，还包括：租金的本月应收、本月实收、本月欠收、年度累计应收、年度累计实收和年度累计欠收、收缴率等，租金收缴台账须经当地公司财务部审核，报公司租费部复核；
3.1.3 公司必须建立步行街商户业务联系人台账，明确联系人、办公电话、手机、传真、注册地址等信息，并根据实际情况及时更新、归档。
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文件编号：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本状态：A/0 3.1.4 公司应严格按租费部确认的台账完成收租工作。租费部将结合目标责任制的管理指标，不定期对公司的租金收缴台账进行检查、稽核。
3.2 租金的收缴
3.2.1 公司依据《商铺租赁合同》和进场确认书，与步行街商户确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。
3.2.2 营运部按照《租赁合同》约定，确定租金标准，或按照《租赁合同》约定向抽成计租的步行街商铺索取营业财务报表，确认当期应收租金额。
3.2.3 财务部审核应收租金额，由营运部于缴租日前五个工作日向步行街商户送达《租金、物业管理费缴纳通知书》，明确租金支付金额和支付时间，以及租金支付账户，并请步行街商户签收确认，归档保留原始文件。
3.3 租金账户的管理
公司应在基本户所在银行分支机构开立专用账户用于存储步行街商铺租金及保证金。公司应定期将收到的步行街商铺租金和保证金净额划转到当地项目公司开设的租金专户中。划转前完成公司内部审批流程即可。
3.4 租赁发票的开具
3.4.1 财务部协调当地项目公司财务部，取得由当地项目公司提供的加盖财务专用章或发票专用章的空白发票，按《租赁合同》约定的时间节点向步行街商户开具租赁发票，并由收租经办人员提交至步行街商户。
3.4.2 财务部在收款和开票过程中应严格执行《货币资金管理制度》，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。并定期与项目公司财务部核对发票存根和实收租金。
3.5 保证金的管理
公司收租责任部门负责步行街商户的保证金催缴工作。步行街商户保证金的退还或没收，须由财务部发起审批流程，经商管总部及领导审批后，方可执行。
3.6 欠租的处理
3.6.1 在送达《租金、物业管理费缴纳通知书》后，租金未按租赁合同约定时间足额到账，收租责任人员应及时与步行街商户沟通，落实原因。在确认租金因步行街商户原因未到帐后，应立即送发《欠租（欠费）通知书》 ，并在通知书中明确拖欠租金金额及应付滞纳金的标准和缴纳时限。
3.6.2 在《欠租（欠费）通知书》送达五个工作日后，步行街商户仍未缴纳租金和滞纳金，又无合同约定的制约租金收缴等业主方和管理方原因的，应及时发出《欠租（欠费）催缴通知书》限
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文件编号：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本状态：A/0 期缴纳欠租和滞纳金。同时向营运部门提出预警，通知其对商户经营情况和承租能力进行分析； 若商户逾期未缴纳租金的，根据集团制度规定，在取得集团法务部意见后，公司可准备依据合同约定实施清退或准备采取法律手段清缴拖欠的租金。
3.6.3 需要采取法律手段清缴租金时，公司应提前将拟采取的方案上报商管总部及集团法律事务部，经集团法律事务部评估法律风险，并经集团分管副总裁批准后方可实施，商管总部跟进法律处理过程直至问题解决。
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第14篇：临夏中学新校区教师公寓收取租金标准质疑
临夏中学新校区教师公寓收取房租标准质疑 尊敬的书记
您好！
感谢您在百忙之中看我的留言。今年，临夏中学出台一项新规定，已婚教师住学校教师公寓，需要逐年增加租金。
学校教师多，可供教师暂住和休息的房子少。一些教师在规定出来后，纷纷退房。此举是有利于解决新分配的年青教师住房问题。
近年来新分配教师不少，也是到了谈婚论嫁的年龄，陆续结婚的现象将络绎不绝，这应是好事，喜事。但是，不是所有的教师都是本地人，有现房结婚的年青教师是幸运的。有的教师尚未买房；有的教师房子刚买，还需要等待交房装修。经济存在困难的这些老师，需要学校的房子作为过渡房暂住。没有现房的教师结婚，这些规定像是一种讽刺，自讨苦吃！这时候，提高房租，无疑是在这些人脆弱的经济命脉上划上一刀，令人寒心。
对于提高房租以缓解教师住房紧缺的问题，是值得肯定的！
但是，以婚姻状况来作为划分是否交付房租的标准，是显然需要矫正的！
第一，以未婚免费住房，已婚交付房租为由，虽能够让一部分教师退房，但如此收费，对经济无忧的人没有影响，对家庭紧张的人触动较大。隐约之中，让人感觉的一种来自权力与金钱的恶意。
第二，以未婚免费住房，已婚交付房租为标准，直接对年青教师的婚嫁观念进一步的世俗化误导。男教师无房不能娶媳妇，女教师寻夫必有房，规定似对嫌贫爱富之风的发扬，对社会的不良风气没有正确的导向。
第三，以未婚免费住房，已婚交付房租为手段，显然带有“逼退”之威，在没有了解教师实际生活状况和教师意愿的情况下，一张大字报张贴在公寓楼门口，赫然写着第一年住房每平米10元，日后逐年增加。在学校公寓简陋住宿条件下，大家都是公用水池和厕所，这样的收费明显是高于市场价格，违背价值规律的。
第四，以未婚免费住房，已婚交付房租为依据，直接漠视已婚户对教师公寓的“旧房改造”。之所以不出去租房，一方面，学校地处偏远，人烟不多，新城建设，人口混杂，在学校居住，在安全上具有保障；另一方面，结婚之人，已经在学校公寓投入一定资金装修，焉能说走就走，于情于理，具是不舍。
那么，如何规定才是符合学校和教师双方意愿和利益的呢？是不是所有的新分配教师都需要学校的暂住房，是不是所有的已婚教师都有现房。将这两个问题分析到位，提出方案才是科学的，人心称服的！ 首先，每年分配的新教师，是有本地人和外地人之分。在对待这两类教师住房分配上，理应是照顾外地人，这是中华民族的传统美德。
其次，已婚教师若不能及时住自己的现房，学校应给予一定的容缓时间。作为人民教师，都是知书达礼，通晓人情之辈，如果有房子，一定会遵守学校的规定退房。学校应给予教师尊重与信任！
所以，对临夏中学收取房租的标准，若能一改为“有房之人住需逐年提高租金”或“本地人（临夏市区人）住需逐年提高租金”，才是符合历史发展规律的良方。客观的说，学校居住条件简陋，不是结婚之人长住的地方，在这个问题上，学校不应过多猜疑，徒增摩擦。
虽然每月交几百元的租金，但是这些钱对于即将买房或者已经贷款买房的教师而言，数字不小，希望书记帮助解决这些教师的住房交租问题，促使学校教师有一个顺心的生活环境和一个公平的工作环境，这将是值得历史称颂的美事！
第15篇：景德镇市部分楼盘销售情况及街道商铺租金
景德镇市部分楼盘销售情况及街道商铺租金
林荫路
景东招商市场
租金35—50元/平方米 新厂东路
商铺租金50—70元/平方米 陶阳路
商铺租金300—350元/间 瓷化路
25—30元/平方米
湖田花园
东郊公寓
庐景商住楼
富春花园
金夏·阳光
远东怡景
春天花园
分两区
位于中航602所大道
16栋五层半和六层半住宅，一梯两户，顶层全复式，仿坡顶 主要房型：二房、三房、四房、五房（复式） 980---1180元/平方米 朝阳路，景德镇市新建最大娱乐城旁
主力户型：一房、二房，最大面积69平方米 商铺10套，9800元/平方米
住宅售价：三楼1380元/平方米，四楼1298元/平方米
五楼1268元/平方米，六楼1228元/平方米
陶阳路前段，商住楼
商铺共28间，开间3.6米、3.9米、4.2米
商铺售价8380元/平方米、8880元/平方米、9180元/平方米 住宅均价1360元/平方米
朝阳路中段，销售情况不佳，月售≤10套
主力户型三房二厅二卫
商铺两层，一层4700元/平方米，二层2000元/平方米
楼层差价10元/平方米，
三、四楼1320元/平方米，五楼1310元/平方米 物业管理费0.37元/平方米·月，按揭9.8折，一次性付清9.6折 销售情况良好，只剩下
一、
六、七层楼，六楼1390元/平方米
车库不多，以拍卖形式出售。车库2980元/平方米
二期明年推出，商铺已全部售完，储藏间980元/平方米 一期销售情况良好，期房阶段未封顶前10个月销售率50%，现阶段一期180余套基本售完
主力户型二房二厅，三房二厅
价格1250元/平方米----1370元/平方米 一期年底交付，物业管理费0.6元/平方米
销售情况不佳，商铺售完。销售率50%左右，历时一年半，现已准现房
主力户型：三房二厅二卫，一期10栋多层住宅
二楼1320元/平方米，三楼1410元/平方米，物业管理0.5元/平方米
瑞景花园
小高层，林荫路与朝阳路交汇处
一期二座裙楼，一座主楼 价格偏高，环境、地段不错。（门前昌江广场，2路公交车总站）
主力户型：三房二厅，错层，面积125平方米左右，1558---1858元/平方米 楼层差价40元/平方米，（10楼以下），10层以上差价拉大，顶楼拍卖 商铺7800元/平方米---9400元/平方米
海彗花园
第三期的园林景观建施，销售情况转佳。系台州人和银行置换还贷，现房展现，前期期房阶段不足40%
接近中心花园多层：一楼1097元/平方米，二楼1225元/平方米
三楼1350元/平方米，四楼1400元/平方米
复式（两层面积）1480元/平方米
在建两座高层1500元/平方米---1800元/平方米左右
小高层二楼1220元/平方米，顶楼最高价1700元/平方米左右
金汇·银座
去年10月份开始预售，50~70平方米畅销达80%。整体销售率60% 起价1398元/平方米，六楼1551元/平方米
楼层差价20元/平方米，东西40元/平方米
一，二，三层商铺、写字楼
六月份现房价格提升2%，层高5.9米，物业管理0.6元/平方米
按揭9.9折
昌南大厦
去年10月份开始预售，销售率40%（集中东面）
小高层，1558元/平方米起价。
4----7楼20元差价，7-----顶层30元差价
销售情况一般
宏城·嘉景园 共24套住房，16个商铺。去年10月份推出。销售率50%，商铺0%。
三楼1650元/平方米
送80平方米露台
四楼 1450元/平方米
五楼 1350元/平方米
复式 六楼1300元/平方米
七楼900元/平方米
主力户型 三房二厅，二房二厅
车库1300元/平方米
物业管理费0.4元/平方米
按揭9.9折
第16篇：档案员岗位职责
档案员岗位职责
1、宣传、贯彻执行国家关于档案工作的法令、政策和规定。并努力
完成上级主管领导下达的其它有关档案业务工作。
2、负责规划、协调全公司业务工作。
3、负责接收、整理、分类、统计和保管全公司各类永久、长期保存
的档案资料。
4、严格执行国家《保密法》和本公司保密规章制度，组织做好档案
的鉴定和密级调整工作，对已超过保存或保密期限的档案，提出存毁和解密、降密处理意见。
5、开展档案的开放和利用工作，办理档案的借阅和阅览，利用档案
信息资源为公司各项业务工作服务。
6、档案员在接收资料时，应与移交人共同清点，经查对无误方可办
理签收手续。
7、其它部门借阅或复印资料及合同，必须在档案借阅申请表上有主
管领导的签名或在档案资料借还登记表上签名。
8、制定和组织实施本公司关于档案工作的规章制度，加强档案工作
的规范化，标准化建设，提高档案的综合管理水平。
9、维护档案的完整和安全，做好档案的安全防范，修复、复制和保
护工作。
10、负责组织公司档案工作业务交流和业务培训工作。
第17篇：档案员岗位职责
档案员岗位职责
1、贯彻执行党和国家关于档案工作的方针政策。
2、对全校文书档案、教务档案、学生档案、财会档案进行统一管理。制订学校档案工作的管理制度、工作计划和工作总结，并组织实施，定期检查、总结。
3、负责全校文书档案和各种档案的收集、分类、整理、规范、统计、保管、鉴定和提供利用。
4、做好各级文件的收发、保管、保秘工作。
5、做好文件的取送、传阅、分办、送批和催办工作。
6、做好校内发文的核稿、呈批、校对工作。
7、做好各类文书材料的归卷、保管和立卷工作。
8、办理文件材料的清退，档案的复写和销毁工作。
9、编制检索查找工具和专题材料，积极提供利用，为学校各项工作服务。
10、负责本办公室的文字打印、文件收发等工作。做好教务处日常事务接待工作。
11、建立并完善教师成长档案，每学期一核对一汇总。
12、开展学校档案工作的科学研究，做到标准化、规范化、科学化、逐步实现现代化。
第18篇：传送员岗位职责
传送员岗位职责
1.注意自身的仪容仪表，按照公司规定的要求。
2.做好开场前的准备工作，将杯具及用具放到指定位置，营业时间内保持用具的充足和干净整洁。
3.注意环境卫生，出品部周围及台面必须经常清理，提供一个方便整洁的环境。
4.出品时不能克扣任何一份商品（酒水、食物），一经发现严肃处理。
5.出品的餐具用具应及时回收送与清洁部，认真检查回收的各种用具是否破损，如有及时告知出品部。
6.出品时认真核对出品上的桌号、厢号、品名、数量，保证每一份商品都能及时准确的送到客人位置。
7.工作时间不得做与工作无关的事情。
8.开场前、营业中及收工后主动协助楼面服务员的工作（准备工作、服务客人及卫生）。
9.认真负责，保证服务质量，遵守公司的各项规章制度树立公司的品牌形象。
督察岗位职责
1、遵守公司的规章制度及部门工作制度。
2、熟悉各部门的岗位职责及工作流程。
3、负责各部门营业时间的卫生检查。
4、负责各部门营业时间的礼仪礼节、仪容仪表检查。
5、监督各部门营业时间中是否有违规操作。
6、监督服务员营业时间中是否有玩单行为。
7、监督服务员营业时间中与客人的动态。
8、营业时间中了解各区客人的消费情况。
9、维护与执行公司的各项规章制度。
第19篇：档案员岗位职责
职务：档案管理员姓名：祁慧云
工作职责：
1、协助上级主管制定档案管理制度、工作流程及工作计划。
2、负责集团档案管理制度的执行和对兼职档案员工作的监督。
3、负责档案文件的收发及催办等工作，将已办理完结的文件材料及时进行入库登记、录入档案系统和统计工作。
4、负责档案的分类登记、编号，对档案的分类应做到科学合理，便于查找。
5、严格执行档案资料保密制度，按照规定办理档案借阅登记、移交手续。
6、负责与当地的城建档案馆进行对接和移交档案的工作。
7、负责档案的保管、定期整理、及时更新。
8、按照有关规定执行档案的销毁工作。
9、负责档案室的卫生清洁工作，保障资料室温湿度的调节及记录。
10、完成领导交办的其他工作。
第20篇：档案员岗位职责
档案管理员岗位职责
1、档案管理员必须具备一定的档案专业知识，热爱档案事业，忠于职守，遵守纪律，做好档案的管理、收集、整理及提供利用等工作，并对分部档案工作进行监督、指导和检查，不得玩忽职守。
2、负责文书处理工作，做好文件材料的登记、传递、收集、整理、组卷工作，做到及时、准确、安全。
3、负责管理分部的全部档案，积极主动提供利用，编制科学、实用的检索工具和档案参考资料，提高检全率、检准率，为分部各项工作服务，并努力做好利用效果的反馈工作。
4、档案管理做到科学化、规范化、落实防潮、防蛀、防火、防盗、防光等措施，确保档案的完整与安全。
5、定期做好档案的检查、核对、清理、统计、汇编工作，做到“账务相符”。
6、承办领导交办的其它有关档案工作的任务。
