房地产公司设计管理部工作总结（精选多篇）

推荐第1篇：房地产公司设计部工作总结

申请报告

尊敬的各位领导: Xxx学校建设项目已完成选址和用地预审及审批立项,并已通过相关部门的批准并进行方案规划设计,设计方案已经通过各有关各部门的审查,并已完成相应各专业下一步的扩初及施工图设计工作.由于当时在建设资金投入估算方面,未考虑原旧危房的折迁,场地平整,场地内综合管线的移位, 教学仪器设备及勘探、设计、代理、监理等其他工程费用的基金投入,只考虑拟建教学楼主体结构的基本造价,因此要完成该项目施工及投入使用资金方面不足,现重新申请立审恳请贵局给予审批立项.

推荐第2篇：房地产公司工程管理部工作总结

2012年上半年工作总结

在公司领导班子的正确领导下，公司各部门同事的大力支持和协作下，经我部与沈阳市建设工程项目管理中心监理部及辽宁地质工程勘察集团公司密切配合，较好的完成了的2012年上半年的工作。

在这半年中，工程部每位成员都能遵守******有限公司的各项规章制度，严格要求自己，廉洁自律，认真工作，同事间相互协作，理论联系实际解决施工中的各种问题。 现将工程部2012年上半年工作总结如下:

一、2012年上半年主要工作完成情况

1、支护桩、土方外排、桩间锚索及护壁砼喷射的施工

****时代广场工程的护坡桩全部采用旋挖桩．整个工程由******勘察集团公司承担施工任务，今年一季度、二季度正是工程施工的紧张时段，工程部积极协调现场有关工程事宜，给工程的顺利进行提供了有力的保证．二季度在桩基工程完工后，又及时和公司有关部门配合测桩公司对旋挖桩进行了及时检测. 1）支护桩工程

2011年11月7日-2012年1月15日完成了现场所有支护桩工程． 2）土方工程

2012年3月1日至今现场基坑挖深至负16米，土方外排量约28万m3 3）锚索施工 2012年3月10至今现场完成1650根 ，剩余605根；

2、配合情况

积极配合成本、设计部等，及时提供施工各阶段包括材料用量在内的各项必要的工程资料，有力地保证了现场施工的正常进行。

3、完成编制项目的概念性工程计划节点。

二、现场组织情况

作为工程部对施工生产协调，必须要有预见性，在实际生产中，各单位为了完成自己的任务，首先都是把自己的利益放在首位，而很少去考虑过其他单位的施工难度，如果事先未处理得当，接下来的施工过程中各个单位在工序交叉时，就会出现矛盾，各自为了自己的施工简便，考虑自己的人工费，材料费等等，协调工作就难上加难拉，因此，工程部在每次例会上要求施工单位将上周的工作作出总结，并对存在的问题都一一提出，会议上通过谈论，得出结论，找出原因所在，议定解决办法,从而避免施工中工序上的交叉矛盾，确保工程顺利进行。

三、材料的认质认价：

工程部对材料的认质认价始终坚持“在保证质量，符合验收规范，满足功能要求的前提下，材料投标单位必须在3家以上，低价中标”的原则。俗话说“三个臭皮匠胜过一个诸葛亮”工程部在处理材料认质认价上从来就不一人主张，大小事宜都是摆在桌子上谈，各谈其见，客观论事。首先工程部内部汇总建议和意见，然后由工程部经理上报上级领导审核。所有定下来的材料必须有相应的资质证明、产品合格证、检验报告，安全生产许可证，材料进场后，工程部严格要求监理督促材料厂家现场见证抽样进行材料复检，对不合格的材料坚决清除施工现场。

四、现场管理：

虽然施工单位的质安部是现场文施管理的主责部门，但是工程部依然全力以赴配合安保部做好现场文施管理工作。

1.施工安全管理：督促施工单位建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。将施工安全管理各方面组织起来，形成相互协调、促进的整体，形成管理保证体系。对容易经常出现安全隐患的部位进行重点抽查对象，即对三宝四口五临边防护设施要求必须到位；脚手架搭拆方案，验收使用手续严格把关，定期检查，及时整改，消除隐患；施工临时用电必须按照“三相五线”制，设臵专业人员管理，每天巡视，做好用电记录；

2.施工现场质量管理：工程质量检查一般采用现场生产工人自检、互检和交接检相结合的方式，其依据为国家或部门办法的工程施工验收及验收规范、工程施工技术操作规范、工程质量检验评定标准。从原料进场、各施工单位工序构配件的生产到工程竣工等全过程都必须在现场项目施工中进行质量检验。严格按照上道工序验收不合格或未验收，坚决不进入下道工序，对验收不合格的分项工程，该返工的必须要求施工单位定时返工。但是工程部对施工过程中存在的质量问题现场严格监控，将施工中存在质量隐患消除在施工过程中。

五、合同、付款审核管理：

签订工程经济合同时，要严格遵守法律、法规，本着“平等互利、协商一致，等价有偿”的原则，其合同条款也必须有针对性，责任明确，词语准确。对每月的工程进度款的审核，我工程部坚持“实事求是，严格控制”的原则，对施工单位上报的工程量逐一核对，实事求是，工程量的单价和工程进度款严格按照合同核对，结合工程已付款，按合同比例支付。

六、内业管理工作：

作为开发商的内业管理，这是一个既繁琐又重要的工作环节，要做好工程部的内业管理，首先，要规范工程开发、施工期间的各类图纸、变更通知、工程合同及其他工程项目方面文件资料的收发、保管工作，发送的图纸资料、通知、函等须留一份连同发文薄签字后一起存档；其次，对工程部的联系单、通知单、函、工程图纸的发放记录进行等级；最后，必须保证工程文件资料不外泄。

回顾2012年上半年工程部的工作，有得有失，总体上紧张、团结、高效、有序，完成了公司的既定目标。

展望下半年，工程部主要计划完成以下工作： 1.督促设计院尽快完成施工图设计； 2.施工单位全面进场； 3.现场临建尽早完成；

4.土方施工在7月末完成，尽早交给主体单位施工单位；5.接通施工临时水电； 6.地下室工程完成至-3层。

以上是我部2012年上半年总结及下半年计划，有不当之处，请领导批评指正，我部在今后工作中改正。

工程部

2012-6-15

推荐第3篇：知名房地产公司设计部工作总结

从加入公司成为公司的成员已经整整两个月的时间，虽然只是试用期，但心态总是以公司的一名正式员工来对待，使得自己尽快的融入到公司这个大家庭。在各位领导和同事们的悉心关怀和指导下，现将我的工作情况作如下汇报。

这两个月的时间里，一方面是适应兰州的工作环境，适应公司的工作状态，另一方面也是我自己心态不断调整、成熟的过程。相比于刚参加工作，现在对自己的定位以及发展方向相对比较明了，在此，非常感谢公司给予这个继续从事房地产行业的机会。除了公司对于个人的要求以外，自己的理想与公司的发展同步也是非常重要的，基于此我想最好的表现就是充分的发挥自己的特长，把自己的才能以及知识充分的应用到工作上。中国论文联盟www.daodoc.com编辑。

这短短的两个月时间是紧张的，忙碌的，充实的。公司里举办了一次大型的周年庆活动，这个活生生的案例让我切身体会到了这个团队的凝聚力，同事们工作的热情、积极的工作状态，刘总的执着，精益求精，让我真正理解了公司理念的涵义。除了周年庆活动以外，我庆幸在年前能有一次参与提案的机会，这次的提案集体的展现了我们公司的工作状态，不仅仅是对甲方的一次提案。也是对公司每个员工的一次提案，同事们对待工作的认真态度让我明白所有员工之所以执着的理由，公司有这样一个平台，让每个人都展示自己才华横溢的一面，除了自己的分内工作以外，还可以学习房地产其他相关的知识，加强个人的综合素质，提高专业技能，并能和公司一同彰显一个专业的姿态。通过这段时间也意识到了公司在兰州房地产行业举足轻重的地位，公司的发展对于推动整个兰州房地产策划代理行业的发展有着巨大作用。同时，公司拥有比较系统的管理体制和企业化标准运作的行政机构。这一切都让我对公司的发展充满了信心和憧憬。

根据岗位职责的要求，我的主要工作任务是（1）负责完成组长分配下来的设计工作指令；（2）根据项目推广的需要，及时完成设计工作。（3）参与相关项目的讨论；通过完成上述工作，使我认识到一个称职的设计师应当在具有相当的美术功底、熟悉的设计软件操作能力的同时，要具备良好的设计心态，并且要敢于多提出自己的想法和方案，敢于创新！当然，良好的语言表达能力是向领导和同事提出自己创意想法的必不可少的。目前我在专业上存在个别不足之处，还需要多向设计团队及其他部门的各位资深领导和同事多求教、多学习。(在此,特别感谢我的直接领导冯总监，是他教我如何让设计更完美。)为了让自己做一个更专业的房地产设计师，除了在网上看一些专业的广告以外，也不会放过每一个参与讨论方案的机会，争取在工作中学习更多的知识，并应用于工作。

2010年对于我们来说都是个充满挑战的一年，房地产市场政策连连，对策不断，变化莫测，对于我自己来说更是应该克服自身的不足，根据市场的要求不断的提高自己的综合素质，大胆创意，精益求精，唯专唯精。对于此以下是我对自己2010年的一些要求：

一，大胆的说自己想说的：

在多次的会议讨论上或者是培训课上，明显的意识到自己的语言表达能力的这个弱点，尤其是对自己不专业的地方，应该通过学习，和大家的交流和沟通，通过自己的分析和判断，准确的表达自己想要表达的意思。

二，大胆的做自己想做的：

创意是设计的灵魂，创意也是设计师用来最直白的表达自己工作能力的方式，各个项目都有它自身的特点和项目优势，准确的表达项目所要传达给受众的信息是设计至关重要的，所以设计最重要的就是设计对象本身的功能性，这个功能性要通过我们新颖的、有创意的、并且准确的传达给受众是我们经常会考虑的问题，同时这点也是在设计领域里一个围绕产品不变的准则，在这点上，我想也是我今年要继续坚持学习的重点，大胆创意，大胆的表现。

三，克服自己的惰性，学自己应该学的：

都说知识学得越多越好，就像刘总说的，策划行业是个杂的行业，博学多才，懂的越多思考问题的时候就可以面面俱到，更能做到准确性及专业性，虽然只是设计人员，但是设计也是来源于生活，看的多，想的多，悟的多了，创意的来源也就更广，发散思维就更不用说了！

四，不断地创新求进，提高工作效率：

快速的有效的完成工作任务是每个公司都希望员工能够做到的，也是我个人认为比较重要的，两个小时能完成的工作如果可以在一个半小时内完成，剩余出来的时间就可以自己支配用来学习自己没有时间学习的相关知识了。工作应该都是认真负责，速战速决！在战场上，生命攸关，自己一点忽视有可能造成不可预料的结果，每一个任务都应该像一个战士对待战争一样。

展望2010年的工作，希望能够再接再砺，我将以公司的经营理念为坐标，将自己的知识背景和公司的具体环境相互融合，利用自己精力充沛、接受能力强的优势努力学习业务知识和创意思想，为公司的发展尽我绵薄之力，争取做出更大的成绩来。

推荐第4篇：房地产公司工程管理部工作总结（定稿）

工程管理部2011年工作总结

一、全年工作完成情况

（一）**项目：

1、***月底竣工验收完成，6月底顺利交房；

2、***玻璃幕墙队伍施工5月初进场，目前竖龙骨基本上完成；

3、**中

5、6#保温开始施工完毕，面层真石漆施工，其余楼号内墙粉刷基本上完成，

地暖施工完成30%，外墙保温施工开始；

4、**其中

1、2#完成18层结构结构，3完成5层结构，5#完成9层结构；

5、**高层主体完成，别墅验收主体剩余两栋，外保温施工开始，内墙抹灰完成。

6、**高层主体完成12—18层，别墅17栋开挖完成，12栋出正负零结构。

（二）******项目：

1、2期外墙真石漆施工完成85%，准备公共部位装修完成70%；

2、3期2

28、2

29、232竣工验收5月底完成，6月底上房。

（三）***项目

1、***地块桩施工完成，

1、9#楼地下室结构完成；

2、***地块清理完成南楼，地基基础清理完成。

（四）维修方面：

1、重点安排物业公司和项目部对地下室洞口封堵进行重点检查，避免地下室渗水；

（五）制度建设方面的措施和成绩

1、新招聘员工25名，将**项目部和**项目部进行了合理的重新分配，人员进行了重新分工，优化了组织结构。

2、严格执行员工工作计划制度并进行考核；加强了制度建设，实行了**公司工程质量进度安全考核办法等

3、从内部管理来看，每月进行工程管理部内部例会，加强沟通的同时增强了企业归属感，为新员工快速适应管理模式提供了条件。实行每周工程中层干部例会制度，统一管理思路，实行相关管理制度。

4、新规范了监理监督行为，对监理月报和安全月报进行了统一模式，实行每月总监（代表）例会制度。

二、存在的不足

1、**项目保温受消防60号文的影响对保温材料迟迟没有定下来，严重影响了工程进

度。

2、目前整个行业施工工人缺失严重，严重影响施工单位人员的组织和我们进度的落实。需要有一个解决的预案，否则对后期大面积开工和交房都将产生极大的影响。

3、施工单位的管理存在一些问题，个别施工单位在配合上有大的问题，造成一些指令无法及时实现。

三、其他部门协调的问题

目前生产条线还没有真正形成以工程建设为主的思想，部门之间扯皮的现象时有发生，相互推卸责任。工程提供的配合计划好多留于形式，还是按照老套路在工作，没有形成合力。

四、2012年计划

（1）竣工交房：明年的交房任务更加紧张。……………。交房任务重，时间紧张。

（2）新开工销售项目：****在3月上旬达到预售条件，5月份全部具备销售条件；*****打桩7月份完成9月份实现预售；*****在10月份实现预售；****

5、6公寓达到预售.

（3）在建工程：******项目外立面完成，景观完成；*****主体封顶。

工程管理部

2011年12月23日

推荐第5篇：房地产公司品质管理部工作总结及工作计划

房地产公司品质管理部20XX年工作总结及20XX年工作计划

第一部分 20XX年工作总结

一、对各项目的业务工作支持

1、支援和泓地产阳光项目4号楼及商业开盘；

2、秋季房交会的支援。

二、品质检查督导及品质建设工作

1、提升阳光项目吧员茶文化知识及服务意识；

2、加强秩序部内勤管理、团队协作及交接岗礼仪规范。

三、本年度工作中存在的主要问题

1、自我服务意识需加强，综合管控能力不足；

2、部门之间的协作有待提升；

3、外来宣传人员的管控不足。

第二部分 20XX年重点工作计划

一、VI系统的统一（需要在20XX年工作计划中重点说明）

集团物管中心要求整个和泓物业系统VI要根据集团要求进行统一，其中涉及到物业部分主要是：工装、工牌、接待前台背景、接待前台公示宣传栏、办公区各类门牌、设备机房标识、园区标识，以上VI系统的统一需要在20XX年逐步实施（尤其是工装的统一，避免造成浪费），因此在本次物管中心已启动的预算编制过程中，各城市物业品质管理部要将此部分预算纳入20XX年的经营预算中。届时物管中心将会审核此部分预算。

二、20XX年重点工作计划及相关费用预算（结合20XX年经营预算） 1月份重点工作：销售大厅的拆除及搬迁和年会前期准备； 预算费用：

2月份重点工作：物业前期临时办公室的规划及布置；预算费用：

3月份重点工作：项目前期介入及分包项目验收；预算费用：

4月份重点工作：阳光项目前期客服服务、工程维修团队组建；预算费用：

5月份重点工作：前期资料收集、分户验收和接房前物资准备；预算费用：

6月份重点工作：预算费用：

7月份重点工作：接房后集中工程整改期；预算费用：

8月份重点工作：接房后集中工程整改期；

1-4号楼接房工作开展及半年总结。

预算费用：

9月份重点工作：客户服务前期工作开展及业主关系维护； 预算费用：

10月份重点工作：日常物业服务及物业费用催收； 预算费用：

11月份重点工作：团队服务品质提升及与相关政府职能部门关系维护；预算费用：

12月份重点工作：年底费用催收及年度工作总结计划；预算费用：

XX 20XX15日

年11月

推荐第6篇：房地产公司项目管理部年度工作总结及计划

房地产公司项目管理部

2013年度工作总结及2014年度工作设想

2013年为总公司“管理效益年”，响应总公司的号召，公司年初工作会议提出了调整充实管理人员、健全完善管理制度、改善加强施工管理等要求。项目管理部围绕公司提出的要求，进行了一定的工作，取得了一定的成效，同时也存在许多不足，需要在明年的工作中加以改进提高。

一、2013年度工作总结

（一）营业额完成情况

2013年全年完成产值按项目报量约****万元，加上签证及竣工未结算工程量实际完成产值约******万元，比去年同期上升6.62%。竣工（完工）项目11个。营业额完成情况详见附表。

（二）部门工作情况

1、从制度建设入手提高规范管理的意识

今年公司在项目管理方面主要制定了两项管理制度，一是《项目管理暂行规定》，主要明确了公司对项目的组织机构管理、质量技术管理、进度管理、安全文明施工管理、CI管理、联营合作施工管理、检查及奖罚制度等的要求；二是《施工安全生产管理办法》，主要规定了安全管理机构、各级安全生产责任制、安全技术管理、施工现场安全管理、安全教育、检查及奖罚等有关基本要求。通过出台并执行这两项制度，项目管理人员提高了规范管理的意识，为进一步加强项目管理打下了基础。

2、通过建立项目管理工作流程规范项目管理行为

按照公司制定的《项目管理暂行办法》要求，公司层面的项目管理工作建立了一定的工作流程：包括组建项目经理部，明确主要项目管理人员及其职责、进行项目管理交底、有关资料报表统计、不定期检查、分部工程检查及季度综合检查、整改复查、竣工资料收集归档、回访保修等内容，公司承建的绝大多数项目均执行了这些流程，但也有个别联营合作项目因项目经理不能及时到位等原因执行不完善；从项目层面的项目管理工作来看，通过这些工作流程的执行，项目管理人员经历了从被动管理到主动管理的过程，例如报表制度，过去每月

都需要公司催促，现在多数项目都能自觉主动地进行月报。

3、通过培训、提拔、调整项目管理人员提高项目管理人员素质 今年公司所有叁级项目经理均升为贰级，同时通过参加各种培训教育等方式，一批人员取得了安全员、质检员资格，三类人员参加了安全培训并取得安全管理培训合格证；加强了项目经理及项目管理人员的考核、调整等工作，充实了和壮大了项目管理人员队伍，总体上提高了项目管理人员的素质，为今后进一步提高公司项目管理水平打下了基础。

4、具体工作程序执行情况

（1）项目准备阶段

a、投标阶段协助营销部门编制或审查技术标；

b、工程中标后，拟订项目管理人员名单，联营合作项目同时通知联营合作方上报其主要施工管理人员名单，并向局行文申请组建项目经理部和发放项目印章；

c、对项目施工合同及联营合作项目合作协议进行评审，主要审核工期、质量、安全文明施工等条款；

d、协助项目部办理有关前期手续，如施工许可证等；

e、向项目经理进行项目管理交底，明确公司对项目施工管理有关要求；

f、落实项目组织机构质量、安全等责任制度，职责落实到人；

（2）开工阶段

a、对项目CI策划进行督促、指导和检查落实，公司CI管理工作有所加强；

b、对项目施工组织设计、有关施工方案等进行会签或审批；

c、起草公司与项目经理、安全员、联营合作方负责人的安全文明施工责任书；

（3）施工过程

a、督促项目上报质量、技术、安全、进度、CI等有关月报表、项目自查情况及下月计划，统计汇总并上报局；同时编制项目管理台帐，作为项目管理人员绩效考核的依据；

b、对项目质量、技术、安全、进度、CI管理情况进行检查，包括平时抽查、季度综合检查、分部分项验收前检查等，提出整改意见，并落实整改情况，基本都按照制度执行，但由于时间、项目地点分散等原因，检查覆盖面较小；

c、及时了解项目施工管理情况向公司领导汇报，及时充实或调整项目管理人员；

d、对自营项目劳务分包、材料采购情况进行了解，参与劳务分包、材料采购合同的评审，负责自营项目主要材料、设备的采购；

（4）竣工阶段

a、参与项目竣工前检查；

b、检查督促和协助办理竣工资料的编制、归档、移交等工作，目前今年已竣工项目的竣工资料均按公司要求移交或正在编制，但有个别项目资料编制进度比较缓慢，如****、****等；

c、参与工程竣工验收；

（5）保修期

a、组织回访保修工作，协助财务部门进行保修金的回收，今年进行了****、****、****栋、****等项目的回访保修，并协助回收了****和****的部分保修金。

b、进行已竣工工程的质量创优申报工作，并取得了一定突破。2003年度竣工的****工程获贵州省优质工程及总公司优质工程银奖，****工程获总公司优质工程银奖。

5、部门工作的薄弱环节

以上工作程序基本都按相关管理制度执行，但有些环节落实不到位，突出表现在以下方面：

（1）项目准备阶段对联营合作项目组织机构的质量、安全等责任制的难以落实；

（2）开工阶段对CI覆盖工作的指导和检查不及时，尤其是较远地区的项目；

（3）施工阶段对项目的一些具体情况了解不充分不及时，对安全管理、现场文明施工管理等方面检查相对多一些，对质量、进度、CI覆盖、技术管理等的检查相对较少，对项目检查督促，特别是整改情况复查的力度和频度不足，未能根据项目形象进度进行有针对性的、预见性的检查；

（4）由于时间、项目地点分散等原因，对项目的检查覆盖面较小；

（5）工程竣工资料审查程序执行不到位；

（6）对联营合作项目没有按制度进行有效的监督、控制。

（三）项目层面存在的问题

根据公司的特点，项目管理的重心应放在项目，各项目在组织机构、质量、安全文明施工、CI、进度报量等各环节均有所重视，并得到了不同程度的规范和提高，但相对公司其他环节的管理，项目管理还是比较薄弱的环节，主要体现在以下方面：

1、项目岗位责任制没有落到实处，管理比较粗放，个别项目出现了质量、安全事故；

2、由于资金、联营合作方实力及管理方式、相互配合不协调等种种原因，大多数项目进度均比计划拖延；

3、技术管理薄弱，项目对技术管理不重视，施工组织设计、施工方案、交底、安全方案措施、进度计划等没有针对性或不切实际，甚至不按审批的方案计划执行，随意性较大；技术资料收集整理不及时、不完善、不规范；

4、项目经理、项目管理人员素质参差不齐，总体水平仍不高，同时公司缺乏持证的、有经验的质检、安全管理人员；

5、项目管理自查工作没有普遍开展，对于检查提出的问题整改不及时主动，不彻底，问题往往重复出现；

6、由于公司很大程度上依赖联营合作，但对联营合作项目的管理模试还不成熟，制约因素较多，漏洞相对较大，有关制度得不到完全彻底地贯彻执行；相互熟悉的讲诚信、有实力、能积极配合公司管理的合作方不多；

7、缺乏能长期合作的、有经验、管理规范的劳务班组；

二、2014年工作初步设想

（一）2014年项目管理的工作重点设想

针对以上提到的问题和薄弱环节，2014年对项目管理工作初步设想主要围绕“调整、完善、规范、落实”等几个方面来开展。

1、调整：主要是结合联营合作项目经理责任书的制度，调整联营合作项目的管理方式，修改完善相关管理制度；

2、完善：根据局“精细管理”的要求，对项目管理工作进行细化，将管理制度深入到项目管理的所有阶段和环节，形成一套完整的从项目策划到项目考评的项目管理流程；

3、规范：结合贯标要求，对上述项目管理流程的各环节进行规范管理，细化和落实项目管理台帐，做到各环节有计划、有制度、有

实施、有检查、有改进，并形成相关记录；

4、落实：加大检查监督力度，结合绩效考核制度和项目考评制度，加强执行力，强化奖罚的及时性和有效性，提高项目管理人员的责任心，使各项规章制度落到实处。

以上初步设想根据公司2014年工作会要求进行调整、补充和完善。

推荐第7篇：房地产公司行政部上半年工作总结

房地产公司行政部上半年工作总结

回顾这半年来的工作,我在公司领导及各位同事的正确指导和细心帮助下，按照公司的要求,较好地完成了自己的本职工作。通过半年来的学习与工作, 也体会到了很多，现就最近几个月的工作情况做个自我总结：

一、行政的日常管理工作。

作为地产行政部的负责人,自己清醒地认识到,行政部是总经理直接领导下的综合管理机构,是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽,推动各项工作朝着既定目标前进的中心。行政部的工作千头万绪, 有绩效的实施，制度的完善、文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、及迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作,自我强化工作意识,注意加快工作节奏,提高工作效率,冷静办理各项事务,力求周全、准确、适度,避免疏漏和差错,至今基本做到了事事有着落。

1、认真做好公司的文字工作。

草拟综合性文件和报告等文字工作,负责办公会议的记录、整理和会议纪要提炼,并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作;公司所有的文件、审批表、协议书整理归档入册,做好资料归档工作。配合领导在制订的各项规章制度基础上进一步补充、完善各项规章制度。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。

二、加强自身学习,提高业务水平

由于感到自己身上的担子很重,而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离,所以总不敢掉以轻心,总在学习,向书本学习、向周围的领导学习,向同事学习,这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累,已具备了办公室工作经验,能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题,在组织管理能力、综合分析能力、房地产E网协调办事能力和文字言语表达能力等方面,经过半年的锻炼都有了很大的提高,保证了本岗位各项工作的正常运行,能够以正确的态度对待各项工作任务,热爱本职工作,认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质,争取工作的主动性,具备较强的专业心,责任心,努力提高工作效率和工作质量。

三、存在的问题和今后努力方向

半年来,本人能敬业爱岗、创造性地开展工作,取得了一些成绩,但也存在一些问题和不足,主要表现在:第一,办公室主任对我而言是一个新的岗位,许多工作我都是边干边摸索,以致工作起来不能游刃有余,工作效率有待进一步提高;第二,有些工作还不够过细,一些工作协调的不是十分到位;第三,自己的理论水平还不太适应公司工作的要求。在下半年里,自己决心认真提高业务、工作水平,为公司经济跨越式发展,贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到:。第一,加强学习,

发展脉络、走向的了解,加强周围环境、同行业发展的了解、学习,要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;。第二,本着实事求是的原则,做到上情下达、下情上报;真正做好领导的助手;。第三,注重本部

门的工作作风建设,加强管理,团结一致,勤奋工作,形成良好的部门工作氛围。不断改进办公室对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制度,维护公司利益,积极为公司创造更高价值,力争取得更大的工作成绩

推荐第8篇：某房地产公司运营管理部考察报告

运营管理部考察报告

运营管理部全程参加了此次考察活动，对国内、区域标杆企业如中海、万科、绿城、中铁、华润、中天等大盘代表项目的现场管理、开放区（销售部）现场展示、装修样板间、开发节奏等进行了重点的学习和交流，汲取了一些先进的经验，对我们公司下一步开发大盘的开发管控模式有一定的借鉴经验。

在对中海公司项目的考察过程中，我们和他们进行了很多具体的交流，从中感受到中海的员工职业素养很高，敬业心、责任心很强，对整个项目团队的合作协同意识很强；无论从工程现场安全文明施工、目标成本管理、工期把控、到样板房展示以及开发节奏等各个方面进行了重点的学习和交流，对我们下一步提升工程管理水平和运营管理效率有诸多借鉴作用。下面重点谈谈我们对中海项目公司的学习参观感受。

一、工程管理方面：

中海作为国内龙头公司，管理制度完善、工程管理人员职业素质较高，从工程开工、开盘、竣工验收等各个时间节点把控严格，执行力较强，严格按照中海集团工期模板，落实各个关键节点；施工现场企业形象展示、安全文明施工、工程质量管理等方面有很强的把控。

我们目前的工程管理水平与其相比存在较大的差距。在今后的

工作中要重点做好以下几个方面的工作：

1）借鉴中海公司工程管理的先进经验，加强横向交流，加大工程技术人员的培训力度，提高职业素质；

2）借鉴中海公司的工程管理经验，完善公司的工程工期标准；

3）完善公司的工程巡检制度，加强对工程质量把控、加强施工现场安全文明管理、开放示范区管理，推进工程管理标准化建设，全面提升现场安全与质量管控能力；

4）借鉴中海优秀经验，完善和建立工程技术、工艺标准、验收标准，完善总包及重要分包单位（装修、园林、门窗、电梯等）选择和评价标准；

5）组织本部门员工定期学习和交流，提高自身业务水平。

二、运营管理方面：

中海作为国内龙头公司，对工程快速开发、销售快速回款都有很高的要求。在运营管理方面，尤其是落实和执行公司一二级计划，部门之间的协调等方面，管理制度明确，积累了很多经验。

他们项目从拿地到开工，一般为6个月左右（作为上市公司证照要求较严），在此期间，前期、设计、营销、工程等各部门分工明确并紧密配合，相互协调并共同督促，确保6个月必须顺利开工。

在项目正式开工阶段，围绕展示区开放、开盘销售、竣工验收、

业主入伙等节点，以项目年度计划为考核依据，各部门制定年度计划，分解到月度计划，并严格执行。

每个项目的年度工程计划的制定以集团下发的工程工期标准为唯一依据，工程管理部负责编制和下发，各部门遵照执行，不得更改（集团根据市场加快或放缓开发建设节奏，进行统一修改的除外）。

工期标准按照不同的基础形式、是否含地下室（地下车库），标准层、层数等方面进行制定。

在确定总包单位这一个关键环节，制度流程清晰明确，工程管理部牵头，工程、成本、招采等紧密配合，从组织考察到考察报告的形成、从招标文件标书编制定到标书发放、从组织招标答疑到总包单位最终确定及合同签订等各个环节严格把控、认真评审，最终确定综合实力强（资金、管理、进度要求）的总包队伍。选择一个好的总包队伍是完成公司年度计划的基础，在这方面，中海、中铁公司做的尤其突出，值得我们借鉴和学习。

另外，中海公司在部门计划协调与监督、建筑设计标准、样板房及会所装修标准、目标成本控制、集中采购、工程交工后的售后服务方面也有很多值得我们借鉴和学习的地方，但是由于时间仓促，了解还不够深入，有待进一步沟通和交流。

总之，通过此次考察和学习，我们对万科、中海、绿城等企业的标准化管理、目标成本控制、工程过程管理、销售现场管理等留下了深刻的印象；同时，也使我认识到我们目前在项目管控上与上述标杆企业存在很多差距和不足，进一步明确了改进的方向：加强自身及员工综合素质的提高、加强目标成本管理、加强过程把控和监督、提高成本意识和工程管理水平、提高工程质量、做好维修服务，树立公司区域品牌形象，提高企业经济效益和社会效益。

推荐第9篇：房地产公司工程管理部职责1

房地产公司工程管理部职责1

一、工程管理部的职能：

1．工程管理程部做为公司负责工程技术管理的职能部门，负责公司房地产开发项目的工程项目管理；

2．参与项目策划、规划设计等前期工作，配合公司有关部门做好招投标、预决算等工作；

3．负责工程进度的管理，使工程项目在计划工期内完成；

4．按照公司制定的\"精品\"战略，进行高质量的工程管理，创建精品项目；

5．采用科学、合理和先进的管理方法，控制建造成本，降低工程造价。

二、工程管理部职责

1．建立健全工程管理制度，制定符合公司发展的工程项目管理模式和业务流程；

2．在施工图设计阶段，负责与设计院进行本专业具体的业务联系，确保结构专业施工图质量满足公司和项目的要求；

3．在施工阶段，负责同设计院就设计图纸、设计变更等内容，进行具体的业务联系，提高解决图纸问题和现场问题的效率，确保工程的正常施工；

4．跟踪工程项目的前期工作，负责开工前的现场准备工作，搞好现场三通一平；

5．负责施工图审查交底和图纸会审工作；

6．制定工程项目施工组织设计审查要点，负责施工组织设计和有关技术方案的审查；

7．根据项目特点，确定工程项目管理模式，落实安排项目管理人员；

8．定期对工程的进展进行检查督促，解决存在的问题；

9．定期对部门内部、监理单位、施工单位的工作质量进行检查；

10．按照公司绩效考核管理办法，对员工进行绩效考核；

11．配合监理单位对现场管理、施工安全、质量、进度等进行检查，主持或参与对工程事故进行调查处理；

12．对设计变更、修改、现场施工签证进行技术审查，按公司和部门的管理制度履行相应职责；

13．配合公司其他部门有关文件的研讨，提出本部门的建议和意见；

14．配合物料供应部对到场甲供甲控材料设备的接收和使用进行监控；

15．负责公司工程技术资料的管理，并作为公司档案管理的补充；

16．负责现场资料的收集，为索赔和反索赔管理工作提供事实依据；

17．为成本控制部的决算审查工作提供现场情况说明；

18．收集整理工程有关资料，参加公司招投标工作，并为其提供工程方面的建议；

19．组织项目竣工验收和移交，配合物业管理公司的售后服务；

20．有计划有步骤地对部门员工进行岗位培训，提高其综合业务素质和项目管理水平；

21．对工程项目部的工作进行检查、督促，以保证工程计划的完成；

22．根据公司合同管理办法，参与工程合同的审查，对有关工程技术条款提出建议和意见；

23．配合策划销售部，对现场售楼处和样板房的施工进行管理。

推荐第10篇：房地产公司前期部

前期部岗位职责

1、熟悉建设工程项目各项手续办理顺序及相关资料。

2、熟悉建设工程施工顺序、施工进度，配合工程进度完成各项手续办理。

3、了解各单体施工图纸、各工序施工工艺，规避验收不利因素。

4、经常与公司其他部门沟通，避免遗漏手续。

5、建立各项手续办理需要提供的资料目录，做到全面、易查；及时根据相关部门提出的要求对相关目录进行调整。

6、资料整理做到一套资料一份目录，从办公室领取的资料原件、复印件要详细登记。

7、手续办理完成后领取的证书、报告等资料及时到办公室存档，避免遗失。

8、需要付款的手续做到先汇报后申请再付款，做好付款相关统计工作。

9、及时完成领导交代的各项任务，汇报工作中遇到的问题及各事项办理的结果，并随时接受新的工作指令和安排。

10、与政府、媒介和行业相关机构办事人员保持良好、稳定的关系。

11、努力钻研业务技术，深入学习各项房地产法规和政策，不断提高业务水平，努力提高工作质量。

第11篇：如何做好房地产公司设计部管理工作

如何做好房地产公司设计部管理工作

总结报告

摘要：项目的设计的成果虽然是由设计院完成，但房地产公司的设计管理人员在项目的策化和设计过程中所起的沟通、协调、监控的等作用也至关重要。在建设项目的设计运作过程中，房地产公司如何介入、如何把控设计过程和节奏、如何提出优化设计建议、如何充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。本文结合工作实践，谈谈在房地产开发过程中如何做好设计管理。 关键词：房地产开发；设计管理

为了推动房地产产品的销售、增加房地产产品卖点 提高房地产产品品质以及控制成本，房地产开发企业务必对房地产开发项目进行设计优化并对设计管理的案例与实务经验不断地进行总结，实现房地产开发项目的增值。两者经整合后就会形成新的知识，形成适用于市场新的开发理念，指导房地产开发项目的全面管理，全面提升房地产开发项目设计管理水平。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历及工程实例，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。

房地产开发中的设计管理是从前期土地获取前对于意向地块的项目定位、规划研究分析，到土地获取后设计过程的管理，乃至施工过程中的技术配合、效果控制等，是贯穿于整个房地产开发全过程的管理工作，它关系到项目的品质、建造成本及市场接受度。因此，对房地产公司来说，设计管理工作至关重要。设计管理人员何时介入、如何介入、如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性是房地产开发工作中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从以下几个方面谈谈房地产开发中如何进行设计管理。

一、任务管理

作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区别于所聘请的设计顾问单位中设计人员最大的一点就是前者是任务的制定者与管理者，而后者是任务的执行者。抛开了这个任务要求和行业技术要求以外，对于设计文件的探讨是没有任何意义的，很可能会掺杂进去设计管理者个人的好恶在里面。

这就涉及到业主设计师对设计文件的评判标准是什么，我们说设计任务要求，为什么不用设计任务书这个称谓呢？因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书，这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同当中的一些要求。那么要制定合理有效的设计任务要求，是业主方对设计顾问公司管理的根本。

设计任务要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成极其来源：①规划指标要求（来源于政府给出的该地块的规划条件）；②产品配比要求（来源于市场调研及策划分析、成本测算、前期规划研究）；③规划原则（来源于市场调研及策划分析、前期规划研究）；④规划成果要求（来源于满足该阶段业主对于设计成果的了解、下阶段设计的衔接、政府的报批要求以及市场客户的需求）；⑤设计进度要求（来源于项目的总体设计计划及建设计划要求）。

由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前要有很多功课要做，诸如规划研究；参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本测算，在施工图设计任务要求中还可能需要确定限额设计的限值；编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到策划、成本测算及市场营销的工作中去，任务的编制才能有的放矢。

二、资源管理

作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问公司，但在实际的委托中，往往不是一家，而是一个顾问团队，按照专业及阶段的不同，一般会有如下组成：①规划方案设计单位；②建筑方案设计单位；③建筑施工图设计单位；④景观方案设计单位；⑤景观施工图设计单位；⑥小区管网综合设计单位；⑦室内装修设计单位；⑧专业深化设计单位等。一般还不止于此，一个工程完成下来，所涉及到单位也不会少于10家。首先，在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原则是什么。 一般情况下会兼顾以下几个原则：①擅长原则：比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因，要求项目的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明珠等项目。②成本原则：这里说的是设计费用的成本控制，一般在大型房地产企业，会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定55元/m2，那设计委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位。③磨和原则：尽量选择以往配合过的设计单位，一是对设计团队及设计人员的实力比较了解，二是与他们的沟通效率较高、成本会降低。比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了A与B分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在C项目的设计组合。④技术优先原则：我们在委托施工图设计单位时，若遇到：技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们会以技术作为更重要的选择条件。

对于特殊项目或项目当地政府对开发企业有特定要求的，设计单位的选择需进行公开招标。对公开招标的设计单位，则需对报名单位进行资格预审，从而保证投标单位的素质和能力都符合招标项目的要求。

其次，在确定了各任务的设计顾问团队以后，我们如何对这么多的单位进行管理，除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。一般来说，一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心。比如建筑方案设计单位对园林景观的可实施性和对建筑的影响可能不会特别关注，那么我们就要在园林景观的方案设计阶段引入建筑设计单位，共同讨论方案， 以保证园林景观的设计与建筑设计相互匹配，并将后期双方搭接可能遇到技术问题提前解决，这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，也参与了对其他顾问单位的技术管理。

三、进度管理

首先，设计成果的完成时间直接影响到房地产开发中的政府相关报批报建、施工等各个环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。

总体设计计划绝不是各专业设计计划的简单叠加，要形成相应的时间穿插，这样做不仅仅是为了满足缩减时间的需要，更重要的是，要让各专业设计形成有机的结合，下面通过几个事件相关性的例子来说明：①在进行概念性规划设计的汇报这个节点前，要产生建筑单体方案单位（甚至是施工图设计单位），还要产生景观方案设计单位。在汇报时刻，将这两家单位引入，形成与规划设计单位的“冲突”，因为每个设计单位关注点不一样，比如建筑方案设计单位更关注单体本身的形态，而景观设计单位更关注单体以外的空间，让他们在听取规划汇报时刻，都联系自己的设计部分，更能发现规划中的问题所在。②景观设计中的方案、初步设计的时间节点一定要与小区管网综合的方案、专业管线的施工图的设计节点发生联系，一定不能做完一个再做下一个，因为在室外可能存在大量的构筑物，比如雕塑、院墙等，很可能与某个管线的井发生冲突，实际上相当于两个设计并行发展，增加会审的环节。

其次，编制的进度计划应尽量详尽，而且具有可操作性，并且要对应对于各个阶段有设计成果的要求，下面截取某项目景观方案设计中的“深化景观方案设计”阶段为例。①深化调整甲方确认的景观方案设计（3月11日至3月31日。成果：深化,调整由甲方确认后的规划设计方案及户型平面（CAD）,提供供甲方初步选择的意向立面,景观彩图资料）；②景观方案汇报（4月1日）；③公司内外部对方案进行评审并反馈意见（4月2日至4月4日。注：综合管网设计公司参加）；④根据反馈意见调整景观方案（4月15日至4月21日）；⑤根据综合管网意见调整景观方案（4月15日至4月28日）；⑥景观方案确认（4月29日至4月29日）

四、技术管理

在设计管理的管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规范的同时，具体的工作还要靠相关专业的技术的应用。通常的技术管理工作分为以下几类：①技术研究：比如前期的规划研究，就是要求业主设计师根据地块的规划条件及策划的相关要求，根据当地的规划管理规定进行规划的实际摆位，得出产品形态等初步结论，指导后面的设计任务书编制。②设计任务书的编写：通过设计语言将产品定位、户型配比、设计要求等表达成为任务书，同时要结合规划要点、相关规范、成本等其他的要求。③技术方案对比：比如结构部分基础选型的工作、公建建筑中中央空调选型工作等，这都是要组织设计单位进行技术分析，在多方案中对比成本、时间等综合要素来得出方案选型结论。④设计文件的审核：这是充斥在设计管理工作中的各个角落，方案过程文件的交流、汇报的听取、修改意见的提交、图纸的审核等等。⑤重大设计变更的审核：通过对重大设计变更的审核，既可保证设计的品质及效果的实现，又可对项目的建造成本进行有效的把控。

五、结束语

房地产开发过程的设计管理是房地产开发的动态管理，设计管理水平的提高也将提高房地产开发企业的核心竞争力。它不仅要对已经出现的问题进行协调改进，把问题发现在图纸上，减少损失，而且需利用房地产企业拥有的信息、技术等优势，实现项目的品质、质量、成本、时间和资金等的优化，最终实现房地产开发企业、房地产消费者和社会效益多赢的良好结果，提高房地产开发企业的竞争力。

第12篇：房地产公司设计管理宝典0

房地产公司设计管理宝典

目录

第1章

房地产公司设计管理部的工作内容与要点 第2章

房地产公司项目策划阶段的设计管理 第3章

房地产公司设计招标管理 第4章

房地产公司概念设计管理 第5章

房地产公司方案设计管理 第6章

房地产公司初步设计管理 第7章

房地产公司施工图设计管理 第8章

房地产公司景观设计管理 第9章 房地产公司室内装修设计管理 第10章 房地产公司设计变更管理

设计工作是房地产开发的核心步骤是将房地产项目初期开发构思、投资目标进行可预

见、可量化的分析和实现的技术讨棍-设计管理工作拟将设计活动和设计相关的资源作为过 程进行管理，通过合理策划和控制设计过程，以期达到提高效率，并以最大限度服务和满足 开发过程为目的。

房地产公司负责设计管理的职能部门是设计管理部（有的公司也称设计部、技术部、研 发部等），对于一些集团公司，一般会有集团设计管理中心与其设计管理部进行设计管理工 作对接。设计管理的工作需要公司各个部门的配合与参与，其管理内容包括前期准备、设计 委托、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计等各阶段设计管理。 1.1设计管理部的部门职能与岗位职责 1.1.1 设计管理部的部门职能

①负责公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作。 ②编制设计招标书、设计任务书，制订设计合同。

③组织各项设计的招标工作，负责与相关设计单位的联络，做好相关专业的技术协调 工作。

④负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。

⑤负责设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。

⑥参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。 ⑦负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。 ⑧参与相关技术方案讨论工作。 ⑨参与材料、设备的复选工作。

⑩负责平面及户型修改调整，把控整体设计效果。 11为前期部与相关政府部门沟通提供技术支持。 12完成各类图纸归档工作。

1.1.2 设计管理部各岗位职责说明 (1)设计管理部经理的岗位职责

①主持设计管理部的全面工作，严格执行公司各项规章制度，贯彻落实公司领导的指 示，调动各专业人员积极性、创造性，完成职责范围内的工作任务。

②主持公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作， 并提供给领导作为决策参考依据。

③主持各项设计招投标工作，组织专家评审团。 ④参加规划、建筑、景观、装修设计方案的评选并指导方案的修改及审定。 ⑤负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。

⑥保持与设计单位以及公司各部门之间的联系，做好组织协调工作。 ⑦对各种技术问题进行审核，具体包括： a．审核设计招标书； b．审核设计任务书； c．审核设计合同；

d．审核公司楼盘的交楼标准；

e．审核新产品、新技术、新工艺、新材料的选用； f。审核内、外装饰材料的定板；

g．审核各设计阶段的设计图纸及有关的设计变更。 ⑧负责制订部门月、年度工作计划，工作总结。

⑨负责指导、监督、协调部门员工的工作并检查其工作成果。

⑩负责本部门费用报销审核工作。11.负责审定部门员工考勤及假期安排。12负责审定部门员工考勤及假期安排。13完成上级领导交办的其他工作。 (2)建筑设计主管的岗位职责

①协调经理负责设计部的全面技术管理工作和质量控制。 ②参与项目的策划、管理。

③参与项目前期可行性研究、概念设计工作，参与编制项目设计开发质量计划。 ④参与概念、方案、初步、施工图设计任务书及合同的编写工作。

⑤负责建筑设计单位的考察工作，负责起草建筑设计单位的考察报告工作。 ⑥负责编制设计招标书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。

⑦负责跟踪并监督建筑设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。 ⑧负责各阶段报建图纸的相关协调工作。

⑨负责建筑设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。 ⑩负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。⑩负责与相关设计单位、相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。 11参与相关技术方案讨论工作。

12负责安排确定材料样板的总体计划，确保原设计的总体效果。参与材料、设备的复选工作。

13负责平面及户型修改调整，并把结果报部门经理批准后下发执。 14为相关政府部门沟通提供技术支持。 15完成各类图纸归档工作。 (3)装修设计主管的岗位职责 ①负责装修设计的管理工作。

②负责编制装修招标任务书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。

③负责跟踪并监督装修设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。

④负责装修设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。

⑤负责与相关的设计单位相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。 ⑥参与相关技术方案讨论工作。

⑦负责项目、售楼处、样板房、家私、灯饰、饰物等装修效果的把握工作。 ⑧负责编制交楼标准，收集最新产品资料，参与装修材料及家具的复选工作。 ⑨负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题。 ⑩完成各类图纸归档案工作。 (4)规划园林设计主管的岗位职责

①参与项目定位、策划的前期工作，并编制策划设计任务书。

②负责制订总体规划及园林环境设计招标书、设计任务书和合同深度补充条款。

③负责跟踪并监督规划园林设计各阶段图纸的设计进度，了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。

④负责组织园林施工图纸的会审工作及设计质量和园林成本把关工作。 ⑤负责施工现场技术问题的协调工作及施工质量的评价把关工作。 ⑥负责组织安排各种材料样板的初选、复选工作。

⑦负责协调规划、景观设计与其他专业之间的沟通工作。 ⑧完成相关图纸的归档案工作。 (5)，资料员的岗位职责

①负责文件档案的归类及查阅管理。 ②负责文件来往的收发。

③负责对设计师行文格式的审核。 ④ 协助建立基础资料系统。

⑤负责对完工项目文件的归档与校审。 ⑥负责本部门质量计划的实施工作。

⑦负责对本部门的ISO质量体系的建立和日程管理。 ⑧完成部门领导交办的其他工作。 1.2设计管理部的人员管理规定 1。2.1人员入职和培训管理

①设计管理部必须向行政人事部提交每个专业不少于100 道题目的专业考卷题库。设计管理人员 入职时必须通过专业考试方可试用，试用期满必须再参加部门和公司的管理制度考试，合格后方可录取为正式员工，转入公司编制。 ②设计管理部必须建立员工长期培训及考核计划，每月组织不少于一次的全体设计管理人员集中培训及考核，考核结果在公司内通报，连续三次不合格者应予辞退。 1.2。2 奖惩规定 (1)基本规定

①本规定分奖励和处罚两部分，奖励分通报表扬和物质奖励，处罚分警告、记小过记大过、降级、辞退。

②一年内受到两次警告者做记小过一次处理，一年内受到两次记小过者做记大过一次-处理，依此类推。

③主管级以下员工的降级处罚按降低一级工资处理。

④对出现工作失职但拒不接受本处罚规定的，经公司查实后予以辞退处理。

⑤造成公司经济、信誉严重损失或有其他严重损害公司利益的行为，除按制度辞退外，公司保留追究其经济或法律责任的权利。 (2)奖励规定 ①通报表扬

A．严格遵守设计管理制度，设计质量、进度、成本控制按目标完成，在管理中提出合理化建议的；b．在设计管理中，为公司节约成本或创造价值在五千元以下的。

② 物质奖励a．在设计管理中，居住区及小区规划、小区景观、商业建筑住宅单体等经总公司评审，设计效果为“优秀”的，对第一责任人增发当月及当年奖金100%奖励。B．在设计管理中，单位（单项）工程的造价在设计限额以内，并比限额下降一定比例，为公司节约成本或创造价值在五千元以上的，按如下给予奖励：i．五千至三万元的，对第一责任人增发当月奖金509《奖励；卜三万至五万元的，对第一责任人增发当月奖金100%奖励；叭五万至十万元的，对第一责任人增发当月及当年年度奖金100》6奖励；iv.十万至五十万元的，对第一责任人增发当月及当年年度奖金100%奖励，并晋升工资一级，每五十万元晋升工资一级。

(3)处罚规定凡因工作失职发生如下情形之一者，根据情节轻重给予处罚。

①有以下情况的给予警告，并扣除第一责任人当月奖金10%:设计把关不严影响工程施工进度，延误在五天以下的；b．因设计把关不严造成失误使公司损失在五千元以下的。

②有以下情况的给予记小过，并扣除第一责任人当月奖金50%:a·因设计把关不严影响工程施工进度，延误五至十天的；b．因设计把关不严造成失误使公司损失在五千至三万元的；c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更一次并造成公司损失在五千至三万元的。

③有以下情况的给予记大过，并扣除第一责任人当月奖金100》《及年度奖金的50%:a．因设计影响工程施工进度，延误十至二十天的；b．因设计失误造成公司损失在三万至五万元的；c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更二次并造成公司损失在三万至五万元的。

④有以下情况的给予降级，并扣除第一责任人当月及当年奖金ioo%： a。因设计影响工程施工进度，延误二十至三十天的； b．因设计失误造成公司损失在五万至十万元的；

c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更三次并造成公司损失在五万至十万元的；

d．经公司评审小组评审，设计效果为“不合格”的。

⑤有以下情况的给予辞退，并扣除第一责任人当月及当年奖金100%: a·因设计影响工程施工进度，延误三十天以上的； b．因设计失误造成公司损失在十万元以上的；

c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更三次以上并造成公司损失在十万元以上的；

d．在设计管理中徇私舞弊，与设计单位勾结，损害公司利益的，经调查属实的；

e．在本人所管专业的材料、设备选用中，推荐队伍、厂家或指定材料、设备的厂家、品牌，经调查属实的。

(4)奖惩程序责任人为公司人员的，不管其职位高低，均由公司监事会做出处理决定，由 公司人事部进行奖惩。“第一责任人”指设计管理部门负责设计管理的该专业主任工程师；“第二责任人”是指设计管理部门负责人、该项目或专业设计管理工程师、项目建筑师；“第三责任人”是指公司领导、工程管理部门负责人。“第一责任人”奖惩时，第二责任人比第一责任人降低一个档次，依此类推。公司总经理助理以上的领导本人违反本办法的，第

一、

二、三责任人均为其本人，做并罚处理。1.3设计管理部的工作内容

1.3.1 设计管理部的工作内容框图

设计管理部作为公司设计管理的职能部门与核心部门，其负责的工作内容具体如图1-1所示。

1.3.2 设计管理部的工作内容详述 (1)项目前期规划 ①协助决策部门进行土地吸纳阶段的初步建筑规划及密度分析。 ②参与项目市场定位分析。

③负责组织项目概念性规划设计。 ④参与项目可行性研究。 (2)设计管理

①负责组织项目概念设计工作。 ②负责拟制规划设计任务书。

③负责组织规划、设计、勘察招标及设计合同的管理。

④负责对方案、初设、施工图、立面、环境及其他专项设计的设计进度、质量进行跟踪检查并督促落实。

5)责对各阶段的设计图纸进行内部审核，组织项目部进行施工图的内部会审，参与管理部组织的施工图设计交底。

⑥负责在施工过程中的设计配合。

⑦负责对设计单位考察、设计单位表现评估。 ⑧负责装饰、装修材料样板、设备的选型、定样。 ⑨负责对设计变更进行审核或备案。

⑩负责根据市场反馈调整设计或提出变更。 11负责审核支付设计费用。

12参与基础、主体、单位工程及综合验收。 (3)售楼部、样板房的设计管理 ①负责设计单位的考察及招标。

②负责售楼部设计单位及其方案的选择评审，监控售楼部、样板房，尤其是空间方案的实施工程和效果。

③负责设计方案、施工图的审核审查，组织图纸会审及设计交底。 ④负责施工过程中材料及施工样板的审批。 ⑤负责施工过程中整体效果的把握及监控，指导监督施工单位，确保设计风格及效果得以实现。

(4)景观工程的设计管理

①负责设计单位的考察及招标。

②负责景观设计方案，施工图的设计进度、成果质量的监控。 ③负责景观施工图的审核审查，参与图纸会审及设计交底。 ④负责施工过程中材料及施工样板的审批。 ⑤负责组织植物、特殊景观材料（物品）、与项目整体效果有关配色设施的实施选用。 ⑥负责施工过程中整体效果的把握及监控，确保设计风格及效果实现。 (5)二次装修工程的设计管理

①按照施工总进度计划参与编制二装工程设计招标计划。 ②负责二次装饰设计单位的考察及招标。 ③负责二次装饰设计进度、质量的监控。

④负责组织各阶段设计图纸审核及样板的审批工作。

⑤负责施工阶段的设计配合工作。

（6）规划设计信息管理

①收集和处理市场和客户（含业主）对规划设计的需求和期望信息。 ②了解、跟踪房地产发展的最新动态。 ③建立设计单位档案。 ④建立和维护设计师网络，积极寻找优秀设计师。 ⑤了解新材料、新技术、新工艺应用与引进。 (7)其他

①对项目设计的质量、进度、成本控制进行监督。 ②参与项目发展后评估，进行设计管理专题总结。

③负责收集与处理本部门工作所涵盖的市场和客户（含业主）的相关信息。 ④建立和维护与相关单位之间的公共关系。 ⑤完成上级公司和公司领导交办的其他工作。 L 3.3 设计管理部的工作流程 设计管理部的工作流程见图1-2。 1.4设计管理的工作要点

为了加强公司的项目设计管理工作，提高系统能力，完善工程项目管理，真正体现设计中“事前、事中、结果”的过程管理，体现产品优化、成本优化的精神，并严格贯彻产品策划意图、取得优质高效的产品设计文件并正确指导工程施工，实现生活艺术空间创造产品基础，设计管理部必须严格控制各阶段的设计管理要点。 1.4.1 设计管理的原则

设计管理的总体原则是：贯彻经过审批的概念性设计原创思想，完成实施方案设计、初步设计以及施工图设计，以“二合三指”的形式进行设计过程的全程监控，贯彻落实产品策划目标和成本目标；开展施工阶段的行销监理，确保实际最终产品满足产品策划、设计原创要求。 1.4.2 设计管理的依据设计管理的主要依据是公司的权责规定、有关设计管理流程制度，有关成本管理流程制度及其他相关流程与制度。主要依据的法规政策是：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程勘察质量管理办法》等。依据的公司主要制度是：《成本标准编制与使用规则》、《合同管理办法》、《项目招标管理实施细则》以及各阶段的设计任务书、设计指引等。

1.4.3 设计管理的范围

项目开发令签署后，有关用地自然条件、社会条件及其他工程设计基础条件的搜集和完善、项目设计总体控制计划的编制、概念设计、顾客敏感点清单编制、方案设计、产品标准的编制、初步设计、施工图设计、各阶段设计成果及图纸的审查、设计变更、方案委员会管理办法等、设计报政府审批以及工程施工过程中的行销监理等所有具体工作都属于设计管理的范畴。

1.4.4 设计管理的实施要点

①设计委托统一由设计管理部门负责，并明确设计要求，设计限额等相关内容，同时规定对小区总体规划及单体方案必须根据营销部门编制的市场定位及营销方案并经论证通过后办理，这主要是为了解决项目前期设计、营销相互脱节的问题。在一些项目中，往往是等到样板房建好甚至是大面积开售后营销部门的意见才能反馈至设计管理部门，其中包含的规划、户型朝向、平面布置等意见往往无法调整，增大销售压力。

对单项设计因为忽略了设计要求、设计限额而造成返工、工期延长的情况非常普遍。如某项目拟建一临时公共汽车站，初期为追求设计效果，要求屋面采用张拉膜结构，立面方案几经反复，到最后张拉膜设计完成后初步预算费用将超过百万，不得不放弃此方案重新调整，前后浪费的时间超过一个月，：，这属于典型的事前控制不足，设计限额不明确的情况。

目前总体规划、景观方案、单体方案的重要性日益突出，为简化工作流程，同时促进设备设计单位相互间的竞争意识，应明确采用备案制度作单位委托设计，即每年编制单项工程设计委托单价表，选择不少于三家设计单位作为委托设计依据。 ②为避免造成下阶段的设计质量问题或设计返工，同时需引人现代营销观念，明确规定本阶段设计文件完成后应经设计管理部门组织包括营销在内的相关部门领导评审通过后，方可通知设计单位开始下一阶段设计任务。

③ 单体平面方案的合理与否直接影响到销售，同时，单体平面方案的调整往往涉及结构、设备等多个设计工种，所以合理确定单体平面方案是非常重要的环节。明确规定单体平面方案必须经营销中心、项目公司、设计管理部门会签确认。 ④房地产开发报建等工作对房地产企业合理、合法利用国家政策，寻求企业效益影响增长点有重要意义，设计及设计管理工作也应紧紧围绕这方面展开工作，故应明确各阶段的设计文件需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。

⑤需协调市政规划设计与景观设计中道路布置两者的关系，较好的做法是景观专业提前介入，在市政前确定景观方案。 1.4。5 设计质量管理的要点 ①设计的合理性、安全性、经济性、设计效果和图纸出图质量，是设计质量管理的主要内容。设计质量以其合理性、经济性、设计效果及其具有的商业价值衡量。

②出图质量应保证设计深度符合要求，必须避免专业矛盾和设计错误，杜绝设计事故。设计图纸出图质量不符合要求的，设计管理部门应要求设计单位重新出图。 ③设计管理部门应与设计单位建立设计过程的实时监控制度，以便双方均能在各阶段实时掌握和检查设计进度和设计状况。 ④严格控制施工图阶段的设计变更，设计管理部门进行设计变更时应了解现场的材料提出处理意见，并分如下程序进行处理：

a．单项变更损失五万元以内的，由设计管理部门确认是否变更；

b。单项变更损失五至十万之间的，由设计管理部门管线领导确定是否变更； c．单项变更损失十万元以上的，应报公司上级领导批准后方可变更。 ⑤图纸会审是工程建设程序中的重要环节，凡未经会审的图纸不得用于施工，图纸会审应由工程、设计管理部门主持，相关单位必须对图纸会审工作予高度重视。

1.4.6 设计成本控制的要点成本控制是设计管理的重要组成部分，成本控制的工作要点如下。

①材料定板及设备选型原则上应在公司年度招投标中标单位中选择。 ② 影响到装修效果的材料、设计选用原则上应有营销部门的意见。

③设计委托时，设计合同必须明确本项目设计限额及材料、设备选用要求，这是成本控制中很重要的环节，只有具备合理的设计成本控制目标，设计单位才能在相关阶段的设计中围绕成本目标进行设计方案、材料选用等工作。设计管理部门应严格按公司下发的混凝土和钢筋的限额设计值作为结构限额设计标准(见表1-1和表 1-2)。设计管理部门可根据项目的具体情况对结构限额值提出修正意见，经公司领导批准后按修正值进行控制。

④设计单位在提交设计文件时，方案设计必须有工程估算；初步设计必须有工程概算；施工图设计宜有工程预算。

⑤各阶段的设计如果超出设计限额时，必须经设计管理部门及审核部审核后，报送公司领导批准后方可进行下一阶段设计或实施。

⑥应加大对“新产品、新材料、新技术、新工艺”的研究，试点和推广工作。重视“四新”的应用是投资控制的重要内容，但“四新”的应用必须遵循先试点后推广的过程，同时应进行技术经济分析。

⑦对公建配套用房的布置，设计单位往往重视程度不够，甚至将一些临街可售高价的地方安排为居委会等配套用房，所以应明确移交式低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方，同时明确各阶段设计文件完成后需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。

⑧会所及大型商业用房设计，应由 商用物业管理部门组织使用单位：对使用功能布置参与规划，由设计管理部门跟踪完善。例如某会所已完成所有专业设计，经酒店管理公司审核后发现其功能与使用要求有较大出入，提出调整平面、增加客房等许多修改意见，整个项目的设计必须全面修改，造成工期延长大半年。

⑨ 材料、设备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。⑩施工图的设计必须在满足规范、法规的前提下，以相对最经济的方案进行设计。

⑩所有施工图必须进行综合会审，减少各专业矛盾及返工损失。 ⑩移交或低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方。 ⑩应严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更 第2章

2.1 项目策划阶段的设计基础资料收集 2.1.1 规划设计外部协作条件的取证要求 ①在项目规划和设计的各阶段，设计管理部除了与设计单位密切配合外，有很多方面需要及时与项目所在地的政府主管部门或国家机关等相关部门、机构取得联系，进行沟通、协调，并取得相关数据及有关方面的协议或批文，并作为各阶段设计的依据和条件提供给设计单位，这些条件称为规划设计的外部协作条件。

②一般相关的部门有：发改委、国土局、建委、规划局、工商统计局、银行、文教、环保、卫生、水、电、电信、煤气、热力、市政、消防、人防、安全保卫部门等。 2.1.2 项目所需的设计基础资料

①设计管理部根据项目策划报告编写指引完成设计所需基础资料的收集、整理工作。

②设计管理部根据项目策划报告编写指引中策划阶段规划设计分析成果标准中的要求收集、整理并分析下列基础资料，为策划工作提供技术支持与依据：

a．城市总体规划的全部成果、城市总体规划文本、城市总体规划的主要图纸、总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸； b．分区规划的全部成果；

c．控制性详细规划的全部成果；

d．城市总体规划、分区规划及控制性详细规划对本地段的规划要求；

e．现状居住人口详细资料，包括人口密度、人口构成、平均每户，人数筹； {．用地现状资料V包括邻近地区）；

g．建筑现状资料，包括各类性质建筑质量、数量、分布、层数等； h．工程设施及管线现状资料（包括邻近地区）； i．工程地质、水文地质等有关资料；

j．所在城市或地区历史文脉、地方风貌、建筑传统形式等资料；

k．房地产及工程等经济资料（包括房价、地价、各类基础工程造价等）； 1.1： iooo～i： 2000实测地形图； m．竞争楼盘资料等。

2.1.3 设计基础资料收集的工作程序 项目设计基础资料收集包括：项目设计基础资料移交、项目设计基础资料补充和项目设计基础资料评审。

①项目设计基础资料移交。设计管理部完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接，移交内容包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》（投资开发部提供）和《竞争楼蕴列表》（营销策划部提供）三部分，并 由交接双方共同填写《项目设计基础资料移交评审表》。 ② 项目设计基础资料补充。设计管理部按照《项目设计基础资料移交评审表》完成项目设计基础资料的调查和补充，包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》（投资开发部负责补充完善，设计管理部协助）和《竞争楼盘设计信息表》（营销策划部牵头完成）。

③ 项目设计基础资料评审。设计管理部组织投资开发部、营销策划部完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中，并由参与评审人员共同签字确认。

④设计管理部发出资料提供要求后相关部门未能在1个工作日内提供设计任务书输入文件导致设计任务书时间拖延，配合部门负责人及经办人扣 罚 100 元／次，设计管理部提供考核信息；设计管理部相关专业人员未跟催配合部门提供资料，扣罚 50 元／次，配合部门提供考核信息。

⑤ 项目设计基础资料移交评审表见表2-1。 2.1.4 宗地自然条件资料

宗地自然条件表见本书 电子文件。 2.1.5 宗地社会条件资料

宗地社会条件表见本书 电子文件。 2.1.6 竞争楼盘信息

“竞争楼盘”是指区域内、或其他区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。价格需按产品类型列出最高价、最低价以及均价。竞争楼盘列表中的竞争楼盘清单，需由设计管理部与营销策划部共同确认。竞争楼盘列表形式参考本书电子文件。竞争楼盘设计信息表见本书电子文件。 2.2 项目规划设计的可行性分析 2.2.1 项目场地地质勘察

项目场地地质勘察应根据项目策划、概念设计不同阶段的要求分阶段进行。

①在新项目选择、可行性分析阶段，设计管理部应负责进行可行性研究勘察（选址勘察），目的是对地块场地的地质稳定性和建筑适宜性做出评价，主要手段是搜集地块有关的地质资料和建筑经验资料、踏勘了解场地工程地质条件；当拟建场地工程地质条件复杂，已有资料不能满足要求时，可根据具体情况进行工程地质测绘和必要的勘探工作。 ②在项目策划阶段应进行场地初步勘察，为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础设计方案提供岩土工程勘察资料，初步勘察应符合初步设计的要求。 2.2.2 项目设计基础资料分析

①依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据。

②依据宗地自然条件表的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。

③依据宗地自然条件表的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。

④依据宗地社会条件表的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。 ⑤设计管理部和营销策划部应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查，调查内容不只局限于通常的总架、单价调查，而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调查进行资料收集，并全面分析。

⑥依据宗地社会条件表的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结合公司对项目的主要指标要求（总建筑面积、产品类型组合能），并分析对建筑排布的影响。

⑦ 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行公司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表与产品分析表。

⑧ 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表与产品分析表（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在项目进度总体计划、成本控制表单中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行 2.3规划设计分析

2.3.1 规划设计分析的要点

①技术经济指标：结合设计分析是否能达到 公司对项目开发的基本具体量化指标要求。 2规划条件分析：分析小区如何和周边结合的可行性，包括道路交通、周边市政管网目的支持度等；分析容积率、密度等规划条件对项目指标的限制。 ③规划设计概念：如何体现该项目住区规划设计导则的精神；表现项目预期的风格和设计主题。

④技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。

⑤社区可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。

⑥规划设计分析草案图纸。 ⑦规划设计分析总平面图。 ⑧退让红线要求。

⑨不同功能物业的分布位置分析。⑩间距分析。 10组团规模分析。

11市政条件分析图：包括道路交通、道路、停车、水、电、暖、通信等分析图；对于坡地、山 地等复杂地形应做全面的地形分析。 12样板区选址及构成内容分析。 2.3.2 项目综合经济技术指标

项目综合经济技术指标表和容积率分析表见本书 电子文件。 2.3.3 项目产品策划分析

①规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本管理部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。

②规划结构对产品策划要求的户型指标的影响因素包括规划中单体的体块的面宽、进深是否和户型要求的面积、采光、通风要求相匹配。

③“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素，需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。 ④ 关于各因素的可参考定义

a。应根据各个地区的气候及日照条件制订 B．良好建筑朝向：“南偏东15。至南偏西15。范围内”的朝向。 C．不良建筑朝向：“西偏南 45。至西偏北45。范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。

2.4 策划阶段设计分析成果存档及编号

项目基础资料范例和项目规划设计草案见本书电子文件。 2.5顾客敏感点及产品标准要点管理制度

为规范公司项目定位及策划阶段的操作，需加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系。

2.5.1 顾客敏感点的定义

顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特性，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投人有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此需要在每个项目策划过程甲分阶段确定严品的顾客敏感点。 2.5.2 顾客敏感点的分类顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定）。顾客敏感项目为必须执行项目。顾客重视项目在具体项目中可作为顾客敏感点项目备选项目。《顾客敏感点及产品标准要点清单》规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级。

2.5.3 顾客敏感点策划实施说明

①每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标隹应恰 当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系。 ②设计管理部在项目策划阶段确定顾客敏感点类别，其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从《顾客敏感点及产品标准要点清单》中的中类中选定，并可根据具体项目增加新的项目，填写《顾客敏感点及产品标准要③《顾客箣咸占聃

③《顾客敏感点及标准要点》完成稿会同《实施方案设计任务书》一起交给设计单位指导概念设计文件后的各专业后续设计工作。实施方案或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南。

2.5.4 顾客敏感点的确定及审核程序

①顾客敏感点和产品标准由营销策划部审核。 ②在完成项目市场定位后，设计管理部应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成《顾客敏感点及产品标准要点清单》中的大类和中类部分。 ③在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念设计任务书的编写，应填写完成小类内容。④在完成概念设计文件招标后，结合中标方案，设计管理部应组织编写产品标准要点，作为概念设计文件修改和后续阶段设计的指导原则。 ⑤在实施方案完成后，项目设计管理部应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计、各项专项设计。

2，5.5 顾客敏感点及产品标准要点清单 见本书 电子文件。

2.5.6 顾客敏感点及产品标准要点 见本书电子文件。 第3章 房地产公司设计招标管理

房地产公司设计招标是指为了选择合适的设计单位，房地产公司通过招标的方式将设计任务委托给设计单位完成，由设计单位根据国家法律法规的规定和房地产公司的设计要求进行设计，并提供设计成果，房地产公司可以选择委托同一个设计单位进行多个阶段的设计工作，也可以把不同阶段的设计任务分别委托给不同的设计单位负责。但无论是哪个阶段的招标管理工作，其管理的要点基本一致，具体包括：设计招标管理机构的设置与招标管理流程的制订；设计任务书的编制与评审管理；设计单位考察与设计招标书发放管理；开标、评标与定标管理；设计合同的签订管理；设计单位的履约评价管理等。本章将分别对上述设计招标的各管理要点进行详细的说明。

3.1设计招标的管理机构与管理流程 3.1.1设计招标的管理机构

(1)设计招标相关部门与岗位的职责

①公司总经理。公司总经理全面负责招标工作。其主要职责（不限于）是： a．批准招标计划与安排； b．组建招标领导小组；

c．主持招标领导小组会议，审批确定中标单位； d．组织合同会签；

e．签订合同或授权公司法人合同的签订。 ② 公司常务董事。公司常务董事是公司制度与流程执行的监督者。按照公司的规定和要求，参加评标活动，了解制度与流程执行情况进行监督。

③设计管理部负责各种设计招标工作。对产品和成本标准的实施起到监督与促进的作用。A．设计管理部经理。负责组织项目的技术管理工作，确定各种产品技术标准，组织编制产品成本标准。

B．总建筑师。其主要职责（不限于）是：i．负责编写项目设计说明；ii参加招标文件的编写，主要参加编写招标文件的)有关技术条款；iii按照评委方式参加技术评标；iv．参与最后澄清工作。

C．总工程师。其主要职责（不限于）是：i．与工程管理部协商负责编写工程施工组织总体方案介绍，拟定总工期、关键工期要求；U参加对投标人的资格预审；叭主要参加编写招标文件的技术条款，特别是施工技术要求；iv.按照评委方式参加评标；V.参与最后澄清工作。④成本管理部。其主要职责（不限于）是：

a。负责组织编制工程量清单，同时审核施工图； b．负责审核招标文件，对成本标杆进行核对；

c．负责参加编写专用合同条款、编制有关商务文件； d．参加对投标人的资格预审，

e．参与过程和最后澄清和合同谈判工作。 (2)设计招标领导小组的职责与人员组成 ①设计招标领导小组职责

a．批准招标文件，审查评标办法和细则的合理性和公正性； b．审批入围的投标人名单；

c．审定评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，确定中标单位； d．决策采用团体成员各一票的方式投票表决。

②设计招标领导小组人员组成。概念设计、方案设计、初步设计与施工图设计招标领导小组由营销策划部经理或设计管理部经理任组长，由 公司设计管理部（代表）、营销策划部经理、总经理、公司常务董事、设计管理部、项目工程管理部高级经理、合同负责人组成。规定必须为单数成员。

(3)设计评标委员会的职责与人员组成 ①设计评标委员会职责

a．根据评标细则，对标书进行认真评审，负责组织进行澄清，完成评审报告。 B．向招标领导小组报告评审意见，推荐合格的中标人和中标备选人。

C．针对一些议标的项目，遵从集体决策，发挥团队优势的原则，特组建“评标工作小，组”代替“评标委员会”行使相关职责。 ②设计评标委员会人员组成 a．评委5-9人。公司主要通过第一次和第二次方案审批会对概念设计和方案设计进行痒标。B．评委名单由项目总经理批准确定。

C．评委素质要求i．技术／业务专家应当在本项目方面有3-5 年的技术管理或相关业务专业工作经验。Ii 商务与经济方面的专家应当在有关业务方面 2-3 年的商务与经济专业工作经验。

(4)设计招标工作小组的职责与人员组成设计招标工作小组由设计管理部牵 头，主要负责招标的相关设计工作，主要工作人员，由设计管理部承担，一般由2-3人组成。报项目招标领导小组批准（招标工作审批表会签批准）。 3.1.2 设计招标的管理流程

(1)设计招标管理流程设计招标管理流程见图3-1。

(2)设计招标的具体步骤表3-1是设计招标的具体步骤。 3.2设计任务书的编制与评审管理

房地产项目设计任务书是指房地产公司对项目设计提出的要求，是设计单位进行项目设计的主要依据。在明确了规划设计要点之后，房地产公司设计管理部可以组织编写设计任务书。设计任务书的编制必须根据政府规划管理部门的规划设计要点、营销策划部的定位报告来编制，针对不同的设计阶段，设计任务书一般可分为概念设计任务书、方案设计任务书、初步设计任务书、施工图设计任务书、景观设计任务书和室内装饰设计任务书，根据公司的实际情况，也可以将不同阶段的设计任务合并在一起再编写。在设计任务书编制完成之后，设计管理部还应组织相关部门（一般包括成本管理部、投资开发部、营销策划部、工程管理部等）参与设计任务书的评审，评审通过的设计任务书是进行项目设计招标的重要依据。对于房地产公司在不同阶段对设计任务书编制与评审管理的具体内容，将在本书对应的章节中再进行详细的说明。

3.3设计单位考察与设计招棕书的发放管理

房地产公司在设计招标前，应对设计单位的设计资质、设计能力、公司实力、业绩与运作方式等进行考察，评价他们是否有能力提供本公司所需的产品和服务，确定合格的设计单位名单。

3.3.1 设计单 位考察的方式与工作要点

(1)设计单位考察的方式设计单位考察是对设计单位的业务范围、业务切义及八贝凹c禽则勺寐。—舣万）g公司考察、项目考察和作品考察。

①公司考察。公司考察是指对设计单位办公场所的综合考察。

② 项目考察。项目考察是指对设计单位主要参与设计的在建或建成项目的综合考察。 ③作品考察。作品考察是指对记录在公开发行或设计单位自行 印 刷的印 刷品中的，设计单位主要参与设计的在建或建成项目的综合考察。 (2)设计单位考察的工作要点 ①设计管理部的工作要点

a．负责设计单位考察并建立设计单位名录。 B．负责具体项目设计单位的选择及评审。 C．负责对设计单位进行履约评价。 D．负责设计单位资料的保存和管理。 ② 公司总经理的工作要点

a．审批具体项目设计单位的选择。

B．审批合作过程中设计单位不合格记录及履约评审结论。 3.3.2 设计单位信息登记与基本资料审查管理 (1)设计单位信息登记与基本资料审查的工作程序

①设计管理部要求设计单位按照标准格式提供《设计单位信息登记表》及附件并审核。 ②《设计单位信息登记表》及附件不符合要求的，设计管理部经办人需要求设计单位重新提供档案资料。之后仍不符合要求的，在《设计单位信息登记表》填写意见报设计管理部经理批准后，列入不合格设计单位名录

③《设计单位信息登记表》及附件符合要求，但设计单位的业务范围、业务历史及人员配备不能满足要求的，在《设计单位信息登记表》填写原因报设计管理部经理批准后，列入不合格设计单位名录。

④《设计单位信息登记表》及附件、业务范围、业务历史及人员配备均符合要求的，在《设计单位信息登记表》填写意见报设计管理部经理批准后，可对其进行综合考察。 ⑤设计管理部经办人将《设计单位信息登记表》及附件交设计管理部秘书保存归档。 (2)设计单位信息登记表(3)设计单位信息登记汇总表见本书电子文件。 3.3.3 设计单位综合考察管理

综合考察分为公司考察、项目考察或作品考察。设计单位综合考察的工作程序如下。 ①设计管理部经办人与设计单位商议确定进行公司考察或项目考祭2一。则买际情况不具备进行公司考察或项目考察条件的，经设计管理部经理同意，可对设计单位进行作品考察。 ②综合考察由设计管理部组织进行，参与人数必须在三人或三人以上，并至少包括一名设计管理部经理助理以上级人员，考察结论方可生效。 ③设计管理部参与综合考察人员填写《设计单位综合考察记录表》，并共同商讨得出-察结论，签字确认后报设计管理部经理审批。

④设计管理部经理审批《设计单位综合考察记录表》后，由设计管理部秘书根据审批结论将设计单位相应列入《不合格设计单位名单》或《合格设计单位名单》，同时将《设计单位综合考察记录表》保存归档。设计单位综合考察记录表、设计单位考察评分表、设计单位考察报告、合格设计单位名单、不合格设计单位名单样式见本书电子文件。 3.3.4 设计招标书发放管理

设计招标书是房地产公司向设计单位简要说明本次设计招标项目的基本概况、设计要点、设计成果、设计时间以及本次招标的相关要求 等内容的文件，其一般会附上招标邀请函，告知并邀请设计单位 前来竞标。方案设计招标书范本见苯书叠子妄弄；—供读者參考借鉴。 3.4开标、评标＼定标与设计合同的签订管理 3.4.1 开标管理

房地产公司应当按招标文件中规定的时间收取投标文件，并在截标后组织召开开标会议，邀请投标设计单位的法定代表参加。开标的组织管理流程一般如下。 ①开标会议应在招标文件规定的时间、地点举行，除投标人法定代表人或持有其代理委托书的代理人、本公司招标代表以及公正方有关人员外，其他人员或评标成员一律不得参加开标会议。

② 由本公司招标代表主持开标会议，向到会的投标人当众宣布评标办法、定标原则（评标委员会的组成人员、评标时间及地点应对投标人保密），当众启封并检验投标文件及补充函件，宣布检验结果。 ③开标结果宣布后，所有与投标人有关的人员退场，在建设行政主管部门经办人员的监督下，由招标人对有效投标文件进行登记、编码，重新密封投标信函。

④任何人不得向评标委员后泄漏有关投标人及投标文件登记、编码情况。 3.4。2 评标管理 在开标之后，一般由评标委员会组织召开评标会，并按照公司制定的评标标准和评标方法对设计单位提交的投标文件进行综合的评价，择优确定中标方案。 (1)评标的工作程序

①评标工作由评标委员会负责，

②评标委员会由5-9人组成。由设计管理部经理、项目工程管理部高级经理、总工程师、总建筑师、工程管理部代表、设计管理部负责人、营销管理部、专业工程师、总造价师、财务部经理、预算员和外部顾问等组成。规定人数一般为五人以上单数，其中技术方面专家不得少于三分之二。

③在中标结果确定前，评标委员会成员的名单应当保密。 ④选举评标委员会主任。

⑤评标委员会宣布有效投标文件，并解释废标原因。 ⑥评委传阅各投标文件，听取投标文件介绍。 ⑦评标委员按照招标文件及评标办法确定的标准，审阅投标人的标书并进行评审和比较，各评委写出书面评标报告并签字。

⑧评标委员会根据各评委书 面评标报告，最终写出书 面评标报告并推荐2-3家合格的中标候选人，由招标领导小组选定。

⑨建筑工程设计的评标工作应本着公平、公正的原则，从适用、经济、美观、先进的角度，进行综合评议，择优评定优选方案。

⑩评标组织评选出优选方案后，由招标人按照招标文件规定的定标原则自主确定中标方案，公布中标人。

11在建筑工程设计评标过程中，若评标组织确认投标文件出现下列情况之一的，作无效投标文件处理，不得继续参加评标。

A．违反规划弪制条件或设计要点原则的。

B．有编制技术错误或编制深度明显不足的。若评标组织确认所有投标文件均不符合招标文件要求，则应按本实施细贝Q重新组织招标。 (2)投标文件的评价标准 ①设计质量要求 a．市场调查充分。

B．市场定位及方案设计等合理。 C．资料准确。

D．各阶段费用估算准确。 ②设计能力匹配。要求根据本项目市场定位，设计单位的设计能力要符合确定的设计导向要求，有类似工程实例及良好的服务记录。

③设计资质要求。要求根据本项目设计难度，设计单位的资质水平要满足公司及政府标准。④设计周期要求。要求根据本项目的工程进度，设计单位的设计时间要满足设计进度计划。⑤经济性指标要求。要求根据本项目的成本匡算，设计单位的设计收费及成果造价控制要满足成本目标。

(3)招标文件的评价方法评标一般可以采用初步评审和详细评审的方法。 ①初步评审与符合性检查 a．规定对投标文件首先应当在初步评审阶段进行符合性检查。

B．仅怀人经过初步澄清，全部满足如下主要商务条件(表3-2)的，为符合性检查合格。 ②详细评审。采用性价比评标法（评分／评标总价），即按照性价比的高低排序，性价比高的排前，低的排后。原则上规定技术评审的权重80% - 60%，商务评审的权重20%-40%。各个具体项目可以参照表3-3的内容和招标的技术条件（或用户需求书）编制具体的评标办法，由领导小组审定。

(4)投标文件评分表方案设计投标文件评分表、规划设计详细评分表样式见本书电子文件。 (5)投标文件经济技术指标对比表见本书电子文件。 (6)投标文件评价意见汇总表见本书电子文件。 3.4.3 定标管理

(1)定标的工作程序在确定中标单位之后，房地产公司应向中标单位发送中标通知书，向未中标单位发送未中标通知书（感谢函），其具体的工作程序如下。

①确定中标单位后，评标委员会于15天内发出中标通知书，同时抄送未中标单位。

②中标单位具备承接该项工程设计的，原则上继续承担下阶段设计，工程设计合同应，在中标通知书发出30天内签订，计取费标准双方协商确定。 ③中标单位若不进行下阶段设计，应负责将中标方案的设计构思、意图完整地传达给承接单位，并提供完整、准确的方案设计文件和数据资料。

④对于未中标的投标单位应给予合理的补偿费，补偿费一般不应低于投标的成本费。 (2)中标通知书参考范本

(3)未中标通知书见本书电子文件。见本书电子文件。 3.4.4 设计合同的签订管理 在确定了中标的设计单位之后，房地产公司便可以与该中标单位签订合同。根据设计单位所负责设计阶段的不同，设计合同一般可以分为概念设计合同、方案设计合同、初步设计合同、施工图设计合同、景观设计合同和室内装饰设计合同等，分别适用于房地产公司将不同阶段的设计任务委托给设计单位时使用。对于不同阶段设计合同签订管理的具体内容，将在本书对应的章节中再进行详细说明。

3.5设计单 位的履约评价管理在设计合同履约完毕后，房地产公司设计管理部需对设计单位的履约行为进行评价。对于评价结果优良的设计单位，在以后的设计招标中可以优先选用，对于不合格的设计单位，则给予淘汰处理，不再使用。

①项目负责人与参与项目设计人员 共同商讨得出评价结论，评价结论填写在《合作记录表》内，签字确认后上报审批。 ② 履约评价结论审批

a．评价结论无不合格记录的，由设计管理部经理审批。

B．评价结论有不合格记录的，由设计管理部经理审核，并报公司总经理审批。

③设计管理部秘书将《合作记录表》保存归档，同时根据审批结论调整设计单位名单。 (2)设计单位履约评价的主要内容对设计单位的履约情况进行评价的主要内容如下。 ①合同的制订与履行。包括合同条款的合理性，能否配合公司进度计划而有所倾斜，

②图纸质量。包括不同②图纸质量。包估小岡设计阶段图纸的数量、图纸内容的全面性、图纸表达深度、图纸表达的规范性等。

③ 收费标准。包括收费标准与同行的差异、付款方式的可操作性等。

④设计服务。包括与甲方的配合、与其他设计单位的配合、招投标的配合、施工交底、施工现场配合、中间验收及竣工验收配合等。

⑤成本控制。包括建筑设计方案（含总体与单体）、结构设计方案、给排水设计方案、电气设计方案、空调设计方案等是否有利于降低建设成本。 ⑥设计进度。包括合同约定进度完成情况。

⑦设计负责人。包括项目负责建筑师、主要工种负责设计师的专业水平、服务态度、协调能力等方面。

⑧设计创新。包括规划设计方案在理念上的超前性，规划设计手法上的创新，新材料、新设备、新技术的选用等方面。

(3)设计单位履约评价的评价设计单位履约评价表见本书 电子文件。 (4)设计单位履约评估表见本书电子文件。 (5)设计单位合作记录表见本书电子文 (6)不合格设计单位记录见本书电子文件。 第4章I房地产公司概念设计管理

概念设计是承接产品策划的设计阶段，是指房地产公司在拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织等。为规范概念设计流程，明确概念设计阶段划分原则、部门职责、工作方法；确保与设计单位沟通充分、及时和准确；为公司领导层及时提供充分、准确的信息和方案；为整个设计阶段的顺利进行做好准备。房地产公司设计管理部应做好概念设计阶段的管理工作，具体包括：概念设计管理部门职责与管理流程的制订、房地产公司对设计单位概念设计文件编制深度的管理、概念设计阶段的沟通交流管理、概念设计文件的内部评审等。本章将对上述各项概念设计管理工作进行详细的说明。 4.1概念设计管鯽喲部门职责与管理流程 4.1.1 概念设计管理的部门职责

概念设计管理涉及的公司部门包括设计管理部、投资开发部、营销策划部、成本管理部等，其具体的部门职责如表4-1所列。 4.1.2 概念设计的管理流程

(1)概念设计管理流程概念设计管理流程见图4-1。(2)概念设计管理的具体步骤见表4-2。 4.2房地产公司对设计单 位概念设计文件编制深度的管理在概念设计阶段，为了使设计单位完成的概念设计文件能符合国家规定和公司的要求，公司设计管理部需要对设计单位编制的概念设计文件所需达到的深度要求进行说明，具体包括：对设计单位概念设计文件编制的基本要求、内容编排与装订的要求、对应于概念设计文件（一般包括设计说明说、设计图纸、设计总体控制计划等）各组成部分做出的具体要求等。 4.2.1 对设计单位概念设计文件编制的基本要求

①概念设计文件可以根据需要结合当地政府报批所需的修建性详规设计，以修建性详，规深度为参照依据。

②设计内容在体现产品定位和概念设计任务书的基础上，应围绕修建性详规、场地分析和住宅单体选型的要求进行，表现手法可根据报批或者项目具体需要灵活确定。

③在概念设计阶段，设计管理部必须同步编制成本控制 表单，设计完成后应对设计如何体现设计任务书的要求及产品定位的说明做综合书面评估，并构成完整的概念设计文件供公司审批。

④概念设计文件的深度要在通过公司审批后据以进行实施方案设计。 ⑤概念设计文件包括设计单位以及设计管理部提供的：

a．设计单位提供的概念设计文件应以构思分析草图、场地分析草图、住宅单体风格以及户型选型示意图和总平面设计构思图纸为主，辅以对整体概念构思的简要设计说明； b．设计管理部编制的设计基础资料、成本控制表单和项目设计总体控制计划。 ⑥概念设计文件以说明如何实现甲方策划意图和设计的整体构思为主，结合政府报批要求及公司内部要求可以采用灵活的表现手法，为充分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图草图、总平面及单体建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。

4.2.2 对设计单位概念设计文件内容编排与装订的要求 (1)概念设计文件的内容与编排

(2)概念设计应包含以下两大组成部分，分别由设计单位和设计管理部提供。

(3)①设计单位或个人应该提供概念设计文件构思说明书、设计图纸、透视图三部分，编排顺序如下。

A．封面。写明方案名称、设计单位、设计年月。

B．扉页。注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、概念设计文件设计人，并经上述人员签署或授权盖章；以上人员需加注专业技术职称，本部分必要时需附透视图或者模型照片。

C。概念设计文件目录。

D．概念设计构思说明。由总说明和各专业构思说明组成；具体要求可参照国家修建性详细规划的设计说明格式，并应考虑增加结合项目实际情况的设计内容说明。

E．主要技术经济指标。主要指总建筑面积容积率、各分类建筑面积、各类住宅每户单元建筑面积等；设计单位应该完成项目、产品段设计分析成果标准及概念设计任务书中的各类统计表格。同时，设计管理部负责人应该负责审核上述数据的真实性。

F．设计图纸。主要由规划总平面图以及道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等总图类图纸，以及建筑专业图纸组成。

②设计管理部则应提供设计总体控制计划、成本控制表单以及设计如何体现产品定位 A．成本控制 表单。由设计管理部根据概念设计文件编制。

B．设计如何体现产品定位的分析说明。由设计管理部根据策划报告评价概念设计文件是如何满足产品定位要求以及需要改进的地方。 C．顾客敏感点清单。

D．项目设计总体控制计划。对项目设计的总体分类以及进度安排，和其他部门的进度协调计划，具体形式参照公司提供的《项目设计总体控制计划模板》；根据项目的实际情况，可以对表单中的内容进行增减。

E．如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其设计文件的编制，应按照招标的规定和要求执行。

(2)概念设计文件的装订要求概念设计文件主要是公司内部使用，应根据公司规定或者设计任务书的约定制作，以下为主要编制原则。

①一般项目应按设计说明书、主要技术经济指标、设计图纸、成本控制表单、设计如何体现产品定位的分析说明，分为四部分。复杂项目每部分可以独立分册装订。

②设计图纸规格应尽量统一，以便装订整齐方便翻阅，为方便审查和公司存档，可增加A3规格的缩印本。

③设计说明书、顾客敏感点清单、成本控制表单宜采用A3规格。 4.2.3 对设计单位概念设计文件编制深度的具体要求 (1)概念设计图纸的深度要求 ①总平面图（总图）。示意性表达建筑排布与路网考虑，为核实经济技术指标的依据。 ②功能分区与产品分布图。明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。

③交通分析图。应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。

④分期开发示意图。考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景舰釁鸞i址椒商施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有相对独立的市政配套设施；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期售楼处的选址。 ⑤组团基本单元分析图。应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、人口的关系。

⑥ 配套分析图。考虑公建配套设施设置位置、规模、占地。应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。

⑦ 景观分析图。表达景观分析设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。

⑧ 景观视线分析图。若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等，则应从视角、视线高度等方面，分析用地内各住宅的观景情况。

⑨ 住宅单体平面图。高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求，低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深与开间尺寸。

⑩日照分析图。体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。

11 坡度与坡向分析图。当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度／坡向的用地分布；坡度应以109《为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。 12地形改造土方平衡图。根据坡度与高程进行土地的利用分析。 (2)项目设计总体控制计划的编制要求

项目设计总体控制计划是概念设计文件的组成部分，是对项目设计阶段的划分、进度安排以及和其他相关部门的进度协调计划的说明，其具体内容见本书电子文件。 4.3概念设计任务书的编制与评审管理 (1)概念设计任务书编制与评审的工作程序 ①设计管理部在项目定位及产品策划阶段，即 根据产品策划报告，着手准备收集基础资料，并结合拓展阶段规划设计草案进行概念设计任务书的编制工作，在产品策划报告初步审批确定、项目运营整体策略、分期建议等初步研讨后，完善修订概念设计任务书，并视情况组织会签（必要时组织评审会），营销策划部、投资开发部、成本管理部、设计分管领导参与评审，总经理审批确认。

②设计管理部在计划时间内组织设计任务书评审会，各部门的评审重点如下。

A．设计管理部：基本设计资料正确性，规划设计原则，项目经济技术指标要求，设计b．成本管理部：设定项目成本控制建议。

B．成本管理部：设定项目成本控制建议。

C．投资开发部：提供并检查政府相关部门对项目的设计要求。

D．营销策划部：提供并检查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议，提供项目商业定位及商业设计相关要求。

③设计管理部负责根据各部门评审意见在2个工作日内完成对《概念设计任务书》的修改调整，报分管领导审核，总经理确认，并将各部门意见落实情况抄送参与评审各郡门。可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100 元。

⑤对各部门意见，设计管理部无反对理由且未落实到位，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100 元。

(2)概念设计任务书参考范本概念设计任务书是房地产公司对设计单位在项目概念设计阶段的设计提出的要求，是设技术指标，设计内容、设计要求和设计成果等内容。概念设计任务书范本见本书电子文件。技术指标、设计内容、设计要求和设计成果等内容。概念设计任务书范本见本书 电子文件。

4.4概念设计阶段的沟通交流管理

房地产公司设计管理部在向设计单位提供概念设计任务书及设计基础资料时，应在设计前进行沟通；在进入概念设计阶段后，应定期联络设计单位，了解设计进度，并形成记录。 (1)概念设计阶段沟通交流管理的主要内容

①在设计过程中，设计管理部应加强和设计人员的沟通和联络，密切跟踪设计过程，避免方案设计方向的偏离，同时进一步解释业主委托意见。 ② 当设计人员有新颖的创意时，不要立即否定，可以采用整合方式共同研讨方案的实施性。③对影响产品定位、成本的重大技术问题，设计管理部负责组织相关部门、人员进行专题价值工程分析，确定最优的技术方案。

④同时，设计管理部应与相关政府主管部门保持适当的沟通、协调关系，及时将设计基础条件的任何改变通知设计单位并研究确定应对策略。 (2)概念设计业务联系单见本书电子文 (3)概念设计交流信息见本书电子文

4.5概念设计文件的内部评审管理在设计单位完成概念设计文件之后，房地产公司设计管理部应组织外部专家和公司成本管理部、投资开发部、营销策划部等相关部门参与概念设计文件的评审工作，并要求设计单位根据评审意见做出修改。(1)概念设计文件内部评审的工作程序

①外部专家评审：设计管理部可组织外部专家对概念设计文件进行评审，提交设计评审表。②成本管理部对概念设计文件进行项目成本估算指标，财务部按照项目成本估算指标完成对项目投资收益及经济评价估算。

③ 公司评审：设计管理部组织召开公司内部评审会，营销策划部、成本管理部、投资开发部参与评审，主要目的是对产品策划报告相关内容进行验证，评审后填写设计评审表形成评审决议。

④设计管理部根据设计评审表，要求设计单位进行概念设计方案调整，设计管理部矿部审核调整后的概念设计成果提交设计分管领导审核、总经理审批。

⑤评审会讨论确定的问题／建议，设计管理部需跟进设计单位进行落实，并在10天内完成设计方案的调整，超过10天，每天扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做100 元／天的扣罚。 ⑥评审会讨论确定的问题／建议，未在调整后的设计方案中落实，设计管理部未提出异议且得到总经理批准，未落实一条扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做100 元每条的扣罚。

⑦成本管理部对项目成本估算修正，财务部对项目投资收益经济评价修正。 ⑧概念设计审批定稿后，由设计管理部组织方案设计。 (2)概念设计文件各部门的评审要点

①设计管理部：检查设计成果的完整性，设计图纸内容及深度是否满足要求，是否足国家规范，重点检查概念设计文件的规划布局与交通流通流线、景观构架是否满足任务书要求，评价概念的可发展性；各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现。 ②成本管理部：检查概念设计文件是否突破项目成本控制建议，并根据最终确定的概念设计文件编制项目分项成本测算。

③投资开发部：检查概念成果是否满足政府相关部门对项目的设计要求。

④营销策划部：检查设计成果是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议，总体布局是否满足项目商业定位及商业设计相关要求；检查总体布局中是否存在客户投诉的隐患，从使用者和管理者的角度对概念设计成果进行评审。 (3)概念设计文件比较量化评分表见本书电子文件。 见本书电子文件。

第5章，房地产公司方案设计管理

方案设计是承接概念设计的设计阶段，是指设计单位依据方案设计任务书、概念设计文件等资料进行项目的设计。房地产公司进行方案设计管理的目的在于规范方案设计流程，明确方案设计阶段划分原则、部门职责、工作方法；确保与设计单位沟通得充分、及时和准确，为公司领导层及时提供充分、准确的信息和方案，为投资开发部报建、成本管理部测算成本及时提供所需图纸；为施工图设计做好准备。为了达到这些目的，房地产公司需要做好方案设计管理部门职责与管理流程的制订、房地产公司对设计单位方案设计文件编制深度的管理、方案设计过程的沟通交流管理、方案设计文件的评审管理以及方案设计文件的报批报建管理等工作。本章分别对上述的各项方案设计管理工作进行详细的说明。 5.1方案设计管理的部门职责与管理流程 5.1.1 方案设计管理的部门职责

方案设计涉及的各部门包括设计管理部、营销策划部、成本管理部以及投资开发部其具体的工作职责如表5-1所列。 5.1.2 方案设计的管理流程 (1)方案设计管理流程

方案设计一般可分为规划方案设计和建筑方案设计两个阶段，这两个阶段的管理流程分别见图5-1和图5-2。

(2)方案设计管理的具体步骤

A．规划方案设计阶段管理步骤见表5-2。 B．建筑方案设计阶段管理步骤见表5-3。

5.2房地产公司对设计单 位方案设计文件编制深度的管理

为了使设计单位完成的方案设计文件能符合国家规定和公司的要求，在设计单位进行方案设计之前，房地产公司设计管理部需要对设计单位编制的方案设计文件所需达到的深度要求进行说明，具体包括：对设计单位方案设计文件编制的基本要求、内容编排与装订要求、对应于方案设计文件（一般包括设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图等）各组成部分做出的具体要求等。

5.2.1 对设计单位方案设计文件编制的基本要求 ①方案设计的目的是在概念设计文件的基础上，按政府报批需要以及公司内部设计管理、工程成本管理的需要，把概念设计文件的主要构思及独创性深化设计。方案设计的编制应满足建筑工程设计招标、向主管部门（主要是规划管理部门）送审，以及按公司流程编制成本控制表单的要求。方案设计深度要在通过政府相关部门和公司方案委员会审批后据以编制产品标准以及进行初步设计，简单的单体工程经公司设计管理部批准后可据以进行施工图设计；简单的小区工程经公司设计管理部批准后可据以进行住宅单体施工图设计以及公建、场地、区内管网市政初步设计。

②方案设计文件应以总平面设计图、所有类型单体建筑（不同拼接方式也被视同为不同单体类型）设计图纸和外部空间及环境设计图纸为主，辅以各专业的必要的方案图以及设计说明、设计单位提供的投资估算、设计管理部汇总编制的成本控制表单。

③ 鉴于不同地区对方案阶段的报批要求不同，可结合政府规划部门的审批要求，在方案设计阶段中期增加一次出图过程以满足地区修建性详细规划或者方案设计以及内部审图和成本估算的要求，并对出图内容列出清单，统称为报批方案或者内审方案。设计管理部在编制项目设计总体控制计划应界定报批方案的设计深度和出图要求，并就设计分工、时间节点等体现在其中。 ④设计文件结合政府报批要求及公司内部要求可以采用不同的表现手法，为充分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图、总平面及单体建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。

5.2.2 对设计单 位方案设计文件内容编排与装订的要求 (1)方案设计文件的内容与编排

方案设计文件包含以下两大组成部分，分别由设计单位和设计管理部提供。 ①设计单位应该提供设计说明书、设计图纸、投资估算（侧重工程量计算）、透视图四部分。前三部分的编排顺序如下。

A．封面：写明方案名称、编制单位、编制年月。

B。扉页：注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、方案设计人，并经上述人员签署或授权盖章；以上人员需加注专业技术职称，本部分必要时需附透视图或者模型照片。

C．方案设计文件目录。

D．设计说明书：由总说明和各专业设计说明组成。 E．投资估算：包括编制说明、投资估算及三材估用量。

F．设计图纸：主要由规划总平面设计图、建筑专业图纸以及道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等分析图组成。

②设计管理部应提供成本控制表单和产品标准清单

A．成本控制表单：公司规定的格式由设计管理部根据方案设计编制。

B．产品标准：依据顾客敏感点清单，由设计管理部根据方案设计对项目的各专业的设计标准、主要建筑用材性能、构造做法、施工工艺和等级、园林景观建设等级等编写；是用以指导下阶段初步设计或施工图设计的主要技术标准。

C．住宅户型分类统计表：格式参照方案设计成果标准中相关条款。

D．如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其方案设计文件的编制，应按照招标的规定和要求执行。

(2)方案设计文件的装订要求

方案设计文件应依照设计任务书的约定制作，以下做法仅供参考。

①一般项目宜按设计说明书、投资估算、设计图纸、成本控制表单／产品标准清单分为四部分。复杂项目每部分可以独立分册装订。

②设计图纸规格应尽量统一，以便装订整齐方便翻阅，为方便审查和公司存档，可增加A3规格的缩印本。

③设计说明书、产品标准清单、成本控

5.2.3 对设计单位方案设计说明书编制深度的具体要求制表单宜采用A3规格。 设计说明书是设计文件的重要组成部分，由总说明及各专业的设计说明组成，其具体的编制深度要求如下。

(1)总说明的深度要求

①列出与工程设计有关的依据性文件的名称和文号，如选址及环境评价报告、地形图、项目的可行性研究报告、政府有关主管部门对立项报告的批文、设计任务书或协议书等。 ②列出与本工程方案设计有关的国家与当地的法规、规范、法令及规划管理部门的规划设计要求。

③列出本工程有关设计依据，如建设、规划、市政、交通、环保、消防、健康住宅等主管部门的批文、协议书、项目可行性报告、设计任务书等。

④设计基础资料，如气象、地形地貌、水文地质、地震、区域位置、地质初步勘察等。 ⑤简述建设方和政府有关主管部门对项目设计的要求，，如对总平面布置、建筑立面造型等。当城市规划对建筑高度有限制时，应说明建筑、构筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）。

⑥委托设计的内容和范围，包括功能项目和设备设施的配套情况。

⑦列出工程概况，如总建筑面积，总投资、容纳人数等和设计标准（包括工程等级，结构的设计使用年限、耐火等级、装修标准等）。

⑧列出主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度，绿地率、停车泊位数（分室内、外和地上、地下），

以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。当工程项目（如城市居住区规划）另有相应的设计规范或标准时，技术经济指标还应按其规定执行。

(2)总平面设计说明的深度要求

①概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护、市政管网布置、土方平衡等方面采取的具措施。② 关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造（改建）方面的总体设想。

③首层建筑平面和周边的关系。

④列出规划主管部门的规划设计要求、技术经济指标表，包括总用地面积、建筑用地面积；总建筑面积（地上部分建筑面积、地下部分建筑面积）；建筑占地面积、建筑容积率覆盖率；各主要建筑物的名称、层数、高度；道路广场铺砌面积；绿化面积；集中绿化面积；绿化率；场地初平土方工程量等。⑤应提供建筑总图说明，主要解释建筑人行出入口层平面关系，注明建筑人行出人口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系，以及物业管理围墙、、岗亭，大门的位置。 (3)建筑设计说明的深度要求

①设计依据（计划任务书、立项批文、可行性报告批文、红线图或土地使用批准文件、城市规划人防部门对建筑设计提出的设计要求、设计任务书、可作为为设计依据的其他有关文件）是否充分。

②方案设计所依据的技术准则，如建筑类别、防火等级、抗震设防烈度、人防等级的确定、建筑及装修标准、业主提出的其他自有的设计标准或标准图。

③建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风、采光）等。

④建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施（包括楼梯、电梯、自动扶梯）的布置；电梯、自动扶梯的选型、数量及功能划分。

⑤建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计。 ⑥ 关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明。

⑦在建筑声学、热工、建筑 防护、电磁波屏蔽以及人防 地下室等方面有特殊要求时，⑧列出住宅技。

⑧列出住宅技术经济指标及参数，如住宅中的套型、套型比、户室比、每层与每户建筑面积和使用面积。

(4)结构设计说明的深度要求 ①设计依据

a．本工程结构设计所采用的主要法规和标准。

B．建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的特别书面要求。

C．主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本情况及有条件时概述工程地质简况等。 ②结构设计说明主要阐述的内容

a．建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别。 B．上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况。 c．采用的主要结构材料及特殊材料。 E．地下室的结构做法.F．地下室的结构做法及防水等级，当有人防地下室时说明人防抗力等级。 ③需要特别说明的其他问题

a．简要说明相邻建筑物的影响关系。 B．需要特别表达的其他事项。 (5)给排水设计说明的深度要求 ①方案设计阶段，给水排水专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统总图和必要其他图纸。

②设计依据：简述本工程所列批准文件和依据资料中与本专业有关的内容及其他专业提供的有关资料，工程用地四周市政管网驳接情况。 ③给水设计

a．水源情况简述（包括自备水源及市政给水管网）。 B．用水量及耗热量估算：总用水量（最高日、最大时），热水设计小时耗热量，消防水量。C．给水系统：简述系统供水方式；水箱、水池容量、位 置、泵房位 置、供水方式及分区。D。消防系统：简述消防系统种类，供水方式。 e．热水系统：简述热源，供应范围及供应方式。 f中水系统：简述设计依据，处理方法。

G．循环冷却水、重复用水及采取的其他节水节能措施。 h．饮用净水系统：简述设计依据，处理方法等。 I．景观用水水源及等级。

J．主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。 ④排水设计

a．排水体制，污、废水及雨水的排放出路。

B．估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等。 C．排水系统说明及综合利用。 D．污、废水的处理方法。 E．景观用水的排放方式.F．主要设施、设备的安置位置以及技术标准。 G．卫生洁具等涉及建筑标准的设备器材的选用。 H．需要说明的其他问题。 (6)电气设计说明的深度要求

①实施方案设计阶段，电气专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统图。 ②设计范围：本工程拟设置的电气系统。 ③变、配电系统

a．确定负荷级别：

1、

2、3级负荷的主要内容。B．负荷估算：照明、动力（水泵、电梯、锅炉等）、空调、景观循环水系统等。 C．电源：根据负荷性质和负荷量，要求外供电源的回路数、容量、电压等级。 D．变、配电所：位置、台数、容量与形式。

④应急电源系统：根据用电负荷等级及供电 电源状况，确定是否设置备用电源和应急电源形式，自备发电机的容量及台数。 ⑤室外景观用电负荷、回路等说明。

⑥ 防雷等级、防雷措施、接地设置及方式。 ⑦ 弱 电

a．方案设计阶段，弱 电专业设计文件主要为设计说明书。 B．确定通信种类，估算通信数量、电话通讯及通信线路网络。 C．电缆电视系统、卫星接收天线系统规模、前端及网络模式。 D．闭路应用电视功能及系统组成。 E．有线广播及扩声的功能及系统组成。 F．电脑网络及软硬件系统。

G．小区自动化管理的服务功能及网络结构。 H．安全报警功能及系统。 I．安保设施及功能要求。 J．其他需要说明的问题。

k．主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。 (7)采暖通风与空气调节设计说明的深度要求

①方案设计阶段，采暖通风与空气调节专业设计文件主要为设计说明书。 ②采暖通风与空气调节的设计方案要点。

③采暖、空气调节的室内设计参数及设计标准。 ④冷、热负荷的估算数据。 ⑤采暖热源的选择及其参数。

⑥ 空气调节的冷源、热源选择及其参数。

⑦采暖、空气调节的系统形式、简述控制方式及节能措施。 ⑧通风系统简述。

⑨ 防烟、排烟系统及环保简述。

⑩实施方案设计新技术采用情况，节能环保措施和需要说明的其他问题。 ⑩主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。 (8)热能动力设计说明的深度要求

①方案设计阶段，热能动力专业设计文件主要为设计说明书。 ②供热

a．热源及燃料概况。 B．供热帚估笆 c．供热量估算。

D．锅炉房、热交换站面积、位置、层高要求。 E．热力管道布置方式及铺设原则。 F．水源、水质、水压要求。

G．节能、环保、消防及安全措施。 ③供燃气 a．燃气气源。C．燃气计算流量-d．消防安全措施。E．市政燃气系统的驳接位置和方式。A．动力站房内容、性a．动力站房内容、性质。B．设备系统主要技术参数。D．节能、环保、消防及寄令措觞d．节能、环保、消防及安全措施。 5.2.4 对设计单位方案设计图纸绘制深度的具体要求

方案设计图纸主要由总平面设计图纸、建筑及结构设计图纸、道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等分析图组成，其具体的编制深度要求如下。 (1)总平面设计图纸的深度要求 总平面设计图纸必须包括以下内容，如因实际状况而无法提供所有的设计内容，必须对 ①标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系。

②规划地段现状图：比例尺1: 500～1： 1000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等。

③场地的范围（用地和建筑物各角点的坐标或定位尺寸、道路红线）。 ④场地内及四邻环境的反映（四邻原有及规划的城市道路和建筑物，场地内需保留的建筑物、古树名木、历叉又化遦仔、现有地形与标高、水体、不良地质情况等）。

⑤规划总平面图：比例尺l： 500～1： 1000，图上应标明规划建筑、小品、绿地、道路、广场、停车场、河湖水系的布置和定位，并表示出主要建筑物与用地界线（或道路红线、建筑红线）及相邻建筑物之间的距离；条件许可的应表明各主要建筑物的对角点坐标以及相邻建筑之间的间距。

⑥ 附带首层平面布置图的建筑图：比例尺1： 500～1： 1000，图上应表达清楚规划建筑首层和主要车行及人行道路，景观院落系统的关系；绘制建筑人行出入口层平面关系，注明建筑人行出入口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系，以及物业管理围墙、岗亭、大门的位置。

⑦ 道路交通和竖向规划图：比例尺1： 500～1： 1000，图上应标明各级道路（包括住宅宅前小路）的红线位置、横断面、转弯半径、道路中心交叉点坐标和标高，停车场用地界限，道路的纵坡和地面水排出方向，挡土墙位置和墙顶标高，排水明沟和沟底标高，每幢建筑物的室外地坪规划标高等。 ⑧场地出入口车流、人流的交通组织分析，并应说明按规定计算的停车泊位数和实际布置的停车泊位数。

⑨拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数与设计标高，以及主要道路、广场的控制标高。⑩指北针或风玫瑰图、比例。

11 户型分布图：低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号；高层居住区还可用剖 面图表明户型分布状况。 12 公共服务设施布置分析图：表明公共服务设施的主要功能及分布情况。

13 景观结构分析图：表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地面积。

14总体工作模型：应较真实地反映地形地势及周边环境；建筑高度、形体及建筑群体相互关系；应反映建筑立面及屋顶形式，宜反映项目整体色彩关系；真实地反映道路、停车场。15对周围建筑的日照影响做详细说明

16绘制冬至日照 阴影图或大寒日照阴影图。

17典型组团或典型建筑组合底层平面图：注明户型编号；需完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系；表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置；若底层有商业，表明商业业态、运货流线及出人口位置。

18 典型组团或典型住宅单元组合的剖面图：组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。 19 典型组团或典型住宅单元组合模型：应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组习边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系；应反映連筑立面上阳台、空调板、D’j窗等构配件的形式、色彩。

20外部空间组合、景观及绿地布置分析图：应表达清楚主要外部空间节点、主要户外或半室内的景观节点、主要户外活动设施分布；如有有水 景的，应表达清楚水 面的分布位置等。21交通分析（人流及车流的组织、停车场的布置及停车泊位数量等）。 22分期建设分析图。

23 其他有必要的设计图纸。 (2)建筑及结构设计图纸的深度要求

本项图纸主要包括所有类型单体建筑设计和相应的结构特征分析图，其中住宅建筑单体应做到户型平面确定成熟，立面轮廓成型；在项目中不同形态的单体都需绘制单独的设计图纸，同时应有以下内容。

①建筑平面图应表示的内容

a。底层平面的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸。 B．标准层平面的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸。 C．各非标准层的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸。

D．屋面尺寸；屋面主要构筑物尺寸；坡面屋顶还需标注清楚屋脊线、坡向等。 E．各主要使用房间的名称。

F．每个住宅户型的放大单元平面图，比例尺1： 50;放大单 元平面图需标明冢县、洁具、厨房设备室内布置。

G．结构受力体系中的柱网、承重墙、剪力墙位置。 H．各楼层地面标高、屋面标高。 I．要反映各种出人口及水平和垂直交通的关系；室内停车库还要画出停车 位和行 车线路。J．底层平面图应标明剖切线位置和编号，并应标示指北针。 K．图纸名称、比例或比例尺。 ②建筑立面图应表示的内容

a．体现建筑造型的特点，每种典型建筑应绘制正立面、背立面和所有的侧立面；立面需标明主要建筑外装用材的意向及主要构件的形式。

B．各主要部位和最高点的标高或主体建筑的总高度；屋顶的形式和屋檐、屋脊线的标高。C．当与相邻建筑（或原有建筑）有直接关系时，应绘制相邻或原有建筑的局部立面图。 D．图纸名称、比例或比例尺。 ③建筑剖面图应表示的内容

a．剖面应剖在高度和层数不同、空间关系比较复杂的主体建筑的纵向及横向相应部位；每栋典型建筑需做两个剖面，其中一个应剖楼梯，另外一个应剖到主要使用空间。

B．标明各层标高及室外地面标高，室外地面至建筑檐口（女儿墙）或屋脊线的总高度。 C．若遇有高度控制时，还应标明最高点的标高。

D．建筑层数多、功能关系复杂时，还要注明层次及各层的主要功能关系。 E．剖面编号、比例或比例尺。

④结构设计图。在方案设计阶段，为说明单体建筑设计构思的特点，应绘制结构剪土墙、柱网平面图、反映结构特征的典型结构平面布置图；高层结构尚应绘制基础（桩基）平面布置图。

⑤ 户外工程方案图。比例尺1： 500～1： 1000，图上应标明各类市政公用设施和管线的平面位置、间距、管径尺寸、埋设深度、埋设方式以及有关设施和构筑物位置；和市政道路、管线的驳接位置；根据需要各项市政工程规划设计可分别出图，图纸深度按各个专业的a，土石方工程方格分析图；土方和石方府分别计算。

B．给水、排水：除管网方案外还需标明设备用房位置。 C．供电、埋设方式：除管网方案外还需标明设备用房位置。 D．燃气：除管网方案外还需标明设备用房位置。 E．弱 电：除管网方案外还需标明设备用房位置。 F．生活垃圾中转用房。 G．人防设施方案图。 ⑥热能动力设计图纸。当项目所在地为城市区域供热或区域煤气调压站时，设计单位在方案设计阶段必须进行本项设计，并需提供以下设计成果。 A．主要设备平面布置图及主要设备表。 B．工艺系统图。

C．工艺管网平面布置图。

D．依照本阶段设计成果标准完成相应的技术经济指标统计、面积及产品分类交叉统计。 ⑦ 根据设计任务书的约定需提供的各种分析图和表达规划议计图模型或马瞰图，以及相应的说明材料。

(3)方案设计图纸目录表见本书电子文件。

5.2.5 对设计单位投资估算文件编制深度的具体要求

投资估算文件作为方案设计文件的组成部分，其编制的深度要求具体如下。 ①方案设计阶段，投资估算文件包括估算的编制说明、投资估算表及三大材料表积一览表列于建筑设计说明中）。

②投资估算编制说明应包括的内容 a．编制依据：

b．编制范围（包括和不包括的工程项目和费用）。 C．主要技术经济指标。 D．其他必要说明的问题。

③投资估算表。投资估算表应以一个单项工程为单体，由土建、给排水、暖通、空调污水处理、照明电力、变配电、动力、弱 电、电梯等单位工程的投资估算和土方、道路、围墙大门、室外管线、环境景观等室外工程的投资估算两大部分内容组成。

④主要材料耗用表。根据类似工程三大材料耗用量，并结合本工程方案特点，分析估算出三大耗材用量。设计单位投资估算和成本控制表单的关系。设计单位的投资估算需参考国家和当地有关建筑工程概、预算文件，并着重提供相对准确、详尽的工程量相关的估算。业主的成本控制表单应着重提供建筑工程的费用价格标杆，以及除工程成本以外的其他，其他成本项目的估算，并在考虑预备费和预计销售收入后，汇总成建设项目的成本控制表单。 5.3方案设计任务书的编制与方案设计合同的签订管理

房地产项目方案设计阶段一般可以细分为规划方案设计阶段和建筑方案设计阶段，对应于这两个阶段的设计任务，设计管理部需要分别编制规划方案设计任务书和建筑方案设计任务书。而对于一些比较简单的房地产项目，则只需要直接编制方案设计任务书。

(1)规划方案设计任务书编制与评审的工作程序①设计管理部根据设计资料编写规划方案设计任务书、设计管理工作计划，并落实确定规划指标，规划指标应包含以下内容：土地面积；建筑容积率；建筑密度；；绿化率；建筑控制高度；退界条件；设计限额指标；设计成果要求；完成时间。

②设计管理部组织相关部门和人员参与规划方案设计任务书评审。营销策划部、成本管理部、投资开发部、物业公司、分管领导参与评审。各部门参与方案设计任务书的评审重点如下。 A．设计管理部：设计依据资料的正确性及完整性，规划设计与单体设计要求，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计进度安排。 B．成本管理部：设定项目方案设计成本控制建议。

C．投资开发部：提供并检查政府相关部门对项目方案设计的要求。

D．营销策划部：提供并检查项目严品足位要求，产品类型及面积、比例要求，规划设计风格建议，提供项目商业定位相关要求。

E．物业公司：在方案设计要求中明确应避免的客户投诉问题，设定物业管理模式，提供会所及物管用房的设计要求。

③设计管理部负责整理评审纪要，并填报《设计任务书会签表》(见表5-4)，设计管理部、营销策划部、投资开发部、成本管理部、物业公司以及分管领导参与会签，总经理审批后执行。设计管理部负责将评审意见落实到最终版的设计任务书中。

④设计管理部2个工作日内未完成修改，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理—：上rF．曰內禾完成修改，扣罚设计管理部经理50 ⑤对各部门意见，设计管理部无反对理由且未落实到 位，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100 元。 (2)建筑方案设计任务书编制与评审的工作程序

①设计管理部根据设计资料编写建筑方案设计任务书。

②设计管理部组织相关部门和人员进行建筑方案设计任务书评审。设计管理部、成本管理部、营销策划部、投资开发部、物业公司、分管领导参与评审。各部门参与建筑方案设计任务书的评审重点如下。

A．设计管理部：设计依据资料的正确性及完整性，规划设计与单体设计要求，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计进度安排。 B．成本管理部：设定项目方案设计成本控制建议。

C．投资开发部：提供并检查政府相关部门对项目方案设计的要求。

D．营销策划部：提供并检查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，规划及单体设计风格建议，提供项目商业定位及商业单体设计相关要求。

E。物业公司：在方案设计要求中明确应避免的客户投诉问题，设定物业管理模式，提供会所及物管用房的设计要求。

③设计管理部负责整理评审纪要，并填报《设计任务书会签表》，设计管理部、成本管理部、营销策划部、投资开发部、物业公司以及分管领导参与会签，总经理审批后执行。设计管理部负责将评审意见落实最终版的设计任务书中。

④设计管理部2个工作日内未完成修改，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。

⑤对各部门意见，设计管理部无反对理由且未落实到位，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。 (3)方案设计任务书参考范本

方案设计任务书是房地产公司对设计单位在项目方案设计阶段的设计提出的要求，是设计单位进行方案设计的主要依据。在编制方案设计任务书／规划（建筑）方案设计任务书时，一般要包括项目概况、项目定位、技术经济指标、设计要求、设计成果与设计进度等内容。方案设计任务书、规划方案设计任务书、建筑方案设计任务书的范本见本书电子文件，供读者借鉴参考。

在确定方案设计的中标苗竹十 F：在确定方案设计的中标单位之后，房地产公司应当与该设计单位签订方案设计合同。在拟订方案设计合同时，一般要明确设计单位所需提交的设计成果、设计周期、设计费用、双方应负的责任及违约责任等事项。方案设计合同范本见本书电子文件。

5.4方案设计阶段的沟通交流管理 在概念设计文件确定之后，房地产公司设计管理部与设计单位就应围绕概念设计文件进行方案设计前的沟通；进入方案设计阶段之后，设计管理部应定期了解设计单位设计的设计进度，及时处理设计单位的反馈意见并进行记录，以保证按计划和设计要求深化完善方案设计文件。

(1)方案设计阶段的沟通计划 (2)方案设计业务联系单 见本书 电子文件。 (3)方案设计交流信息记录表 本书电子文件。

5.5方案设计文件的内部评审管理在设计单位完成方案设计文件之后，设计管理部应组织成本管理部、投资开发部、营销策划部等部门以及物管公司对方案设计成果进行评审，设计单位根据评审意见进行修改后送至设计管理部复核，并经公司各相关部门会签确认以后才可报政府部门审批。

(1)方案设计文件内部评审的工作程序 ①规划方案设计文件内部评审的工作程序

A．设计管理部组织外部专家和内部评审会对设计单位提交的设计成果进行评审并提出改进意见。

B．设计管理部、营销策划部、成本管理部、投资开发部、物业公司以及分管领导、总经理参加评审并形成决议。

C．由设计管理部整理总结，形成规划方案设计评审纪要，并填报设计评审表，相关人员会签，

d．设计管理部负责整理并向设计单位提交修改意见，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整完善。设计管理部经理负责评审决议在设计方案中的落实。

E．设计方案调整，超过规定时间，每天扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做100 元／天的扣罚。

F．评审会讨论确定的问题／建议，未在调整后的设计方案中落实，设计管理部未提出男议且得到总经理批准，未落实一条扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做 100 元／条的处扣罚。

G．设计管理部对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核签收。设计管理部、营销策划部、成本管理部、投资开发部以及分管领导进行会签，总经理审核后定稿。 ②建筑方案设计文件内部评审的工作程序 A．外部专家评审

1。设计管理部根据公司建筑方案设计确认成果要求准备资料：经济指标文件、图纸文件和单体工作模型。儿设计管理部组织召开建筑方案设计文件专家评审会，形成方案评审意见。B，公司内部评审i．设计管理部组织成本管理部、营销策划部、投资开发部、物业公司、分管领导、总经理、参加建筑方案设计文件评审，由总经理审批后确认。．设计管理部负责整理并向设计单位提交评审意见，设计单位根据评审意见对建筑方案设计文件进行调整完善。设计管理部负责评审决议在设计方案中的落实。叭设计单位完成建筑方案设计文件的调整完善并提交设计成果，由设计管理部签收。Iv.设计方案调整，超过10天，每天扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员 做100 元／天的处扣罚。V.评审会讨论确定的问题／建议，未在调整后的设计方案中落实，设计管理部未提出异议且得到总经理批准，未落实一条扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做 100 元每条的处扣罚。Vi -设计管理部对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核定稿。设计管理部、成本管理部、营销策划部、投资开发部以及分管领导会签，总经理审批后定稿。 (2)方案设计文件各部门的评审要点 ①规划方案设计文件各部门的评审要点

A．设计管理部：各专业设计人员进行检查，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点检查规划方案设计文件是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算比选，以评审结构合理性；由于设计专业人员个人原因，各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现，遗漏一点扣罚 50 元，视情况严重程度可追扣罚50一

500 元。 B．成本管理部：检查规划方案设计文件各分项是否突破项目成本测算要求，并根据调整完善后的方案编制项目分项成本匡算。

C.投资开发部：检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度（设计管理部协助）。

D．营销策划部：检查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性。

e．物业公司：检查规划方案设计中是否存在客户投诉的隐患，检查规划方案设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求。 ②建筑方案设计文件各部门的评审要点

A．设计管理部：各专业设计人员进行检查，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点检查建筑方案设计文件是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算比选，以评审结构合理性；由于设计专业人员个人原因，，各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现，遗漏一点扣罚 50 元，视情况严重程度可追扣罚50一

500 元。

B．成本管理部：检查建筑方案设计文件各分项是否突破项目成本匡算要求，并根据调整完善后的方案编制项目分项成本概算。

C．投资开发部：检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度（设计管理部协助）。

D．营销策划部：检查建筑方案设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性，检查规划及单体设计是否满足项目商业位及商业单体设计相关要求。

E．物业公司：检查建筑方案设计是否存在客户投诉的隐患，检查建筑方案设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求。 (3)方案设计文件内部评审的内容

①总体方案设计文件的审核。总体方案审核主要在初步设计时进行，重点审核设计依据、设计规模、设备方案选择、功能工艺、项目组成以及总平面布局、配套设施、占地 面积、协作条件、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足质量目标和水平。一般包括以下主要内容。

A．设计规模和设计范围。包括工程设计的规模项目的组成，分期建设的情况，承担设计的范围和分工等。对非生产性部分建设项目，可用设计容量表示，如商业网点、铺位、面积，学校规模，多少户 数的住宅区等。

B．总建筑面积。包括全部建筑面积和各类面积（使用面积、辅助面积等）。如主要建筑物、公共辅助设施，会所、供配电、水房等设施的面积和其他主要建筑技术指标的说明。 C．工艺及技术水平。项目采用的新工艺、新技术，主要工艺设备的选择等。

D．建筑造型。指建筑平面、立面形式以及三维造型（总体鸟瞰图）是否与外部环境相协调，建筑高度是否符合规定，建筑外观的艺术效果等。 ②建筑方案设计文件的审核

A．平面布置：主要房间平面尺寸及布置，户型及单元组合，人流、物 流交通组织等。平面布置也要结合结构的布置满足适用、安全、经济的要求。

B．空间布置：主要房间空间尺寸、室内外标高、建筑层数及层高；各专业要求的层高、空间尺寸以及管线占用的空间尺寸。C。室内装饰：各主要房间的装饰方案、装饰材料的选择与结构设计的荷载的关系。

D．门窗、幕墙布置：门窗幕墙的大小布置、材料、构造是否符合规范、经济、美观、安全、可靠等要求。 E．建筑物理方面i．采光、环境：建筑物应满足充分利用自然条件，减少人工能源的消耗，减少对环境刚影响等。采光方式，是否达到规定的采光标准，灯具的选择及布置，遮阳措施的利用太阳能情况等。

F热环境：隔热、保温的方式，是否达到规定的标准，设备及材料的选择等。肌声环境：室内隔声方式，是否达到规定标准，材料的选择及构造措施等。／．通风：通风方式，是否达到规范的要求，建筑布置及构造措施等。V．防水：防水做法，是否满足规范的要求，构造措施等。Vi.消防：消防方式，是否符合规范和消防部门的规定，材料的选择及布置等。、⑥：人防是否符合规范，满足人防部门的要求 面积、设计的等级、材料、技术措施等。⑦环境工程：是否达到园林绿化规划和环保部门的要求、面积及所采取的技术措施等。 (4)方案设计文件内部评审的标准 ①图纸深度要求：图纸深度是否满足设计任务书和国家有关勘察设计阶段图纸深度要求，是否满足规划报建要求。

②国家有关规范要求：是否满足国家有关设计规范要求，包括城市规划、消防、环保、供电、电信、市政、燃气等方面规范以及当地归口部门的指示性文件。

③成本控制要求：工程概算是否在规定范围以内，必要时请设计单位修改设计总概算。 ④业主要求：方案设计是否满足设计任务书要求，概念设计中的弱项是否修改，业主有关策划概念和主题，品牌要求等业主委托项目是否在方案中实现。 (5)方案设计文件内部评审表

规划方案设计文件内部评审表和建筑方案设计文件内部评审表样式见本书电子文件。 (6)方案设计文件内部评审问题记录表 (7)方案设计文件评定表 见本书电子文件。

(8)方案设计文件会签单 见本书电子文件。

(9)方案设计评委会成员名单 见本书 电子文件。

5.6方案设计文件的报批报建管理

方案设计文件在经公司设计管理部、营销策划部、投资开发部等部门会签确认之后，应将其交由投资开发部报市规划、消防、环保等部门审批，审批通过后，由设计管理部填写《阶段设计文件确认表》进行确认，并开始组织设计单位进行初步设计或施工图设计。 (1)方案设计文件报批报建涉及的部门人员

①相关联的内部部门或人员：总经理、设计管理部经理、工程管理部经理、项目经理、策划总监、营销策划部经理、项目总建筑师、项目总工程师。

②相关联的外部单位或人员：设计单 位、市规划、消防、人防、环保、绿化、城建、交警等部门。

(2)方案设计文件报批报建的工作程序 ①规划方案设计文件报批报建程序

A.设计管理部将审批后的规划方案设计资料提交投资开发部进行报批。 B．投资开发部按计划时间完成规划方案设计文件的报批。 C．投资开发部按时向设计管理部提交规划方案设计批复文件，，设计管理部根据批复情况进行建筑方案设计工作。

D．由设计管理部负责规划方案设计与建筑方案设计程序的流转和工作协调。 ②建筑方案设计文件报批报建程序

A．投资开发部负责将建筑方案设计文件向政府部门报建，通过后向设计管理部提交报建批文，进行初步设计。

B．由于设计专业人员个人原因，未配合投资开发部办理前期相关手续，见具体情况对及相关人员处以100 元／次的扣罚款。

C．由设计管理部负责将方案设计与初步设计的流转和工作协调。 (3)方案设计文件报批报建的准备工作 ①报批报建前应完成的事项

A．方案设计单位的设计资质和注册建筑师要得到 当地建委资格审查。 B．向市规划（或报审）部门问明：方案设计文件图种、图幅、、数量等要求，需不需单独向消防、人防、市政、水、电等主管部门报审。 C．问明报建所需的图纸和模型。

D．方案设计文件除建筑设计方案外，还应完成结构专业设计说明，给排水、电气、通信、空调专业以及消防设计说明，形成完整的方案设计文件。 ②报批报建前应准备的文件

A． -般采用A3复印盖章文本，但有的城市要求以兰图盖章为准，份数应符合要求。B．当地用地部门、规划部门要求的其他文件 (4)方案设计文件报批报建的注意事项

在方案设计文件报批报建的过程中，公司相关部门和人员需要注意以下事项。 ①方案设计文件应达到国家规定的深度要求，设计总说明与图纸资料齐全，要有总体与建筑效果图。

②一般城市要求具有两个以上报建方案，但文本制作中要对业主选中的方案有倾向性的优化。

③方案报建人需要具备既懂专业又善于公关的人充 当，最好不要经常换人。

④ 项目设计管理部作为报建技术负责人，应努力推进报建工作，及时沟通报建中出现的问题，及时与公司总经理、项目经理、设计单位联络，寻求通过报建的技术措施。 ⑤有审查修改意见时，尽量在下阶段设计中改正和完善，争取一次报审通过。 (5)阶段设计文件确认表 见本书 电子文件

第6章▲I房地产公司初步设计管理

初步设计是介于方案设计和施工图设计之间，承前启后的设计阶段，是方案设计的延伸与扩展，也是施工图设计的依据和纲领。初步设计同时也是公司工程成本控制和施工招标准备的重要环节之一。有些房地产项目，譬如别墅、低层建筑、多层住宅或中小型建筑等，如果政府主管部门不要求进行初步设计报建，则可采用两阶段设计，即可不进行初步设计，而将方案设计深化后直接进入施工图设计。对于需要进行初步设计的房地产项目来说，房地产公司需要做好该阶段的管理工作，具体包括：初步设计管理流程的制订、房地产公司对设计单位初步设计文件编制深度的管理、初步设计与施工图设计任务书的编制与合同的签订管理、初步设计过程的沟通交流管理、初步设计文件的内部评审管理以及初步设计文件的报批报建管理。本章将对上述初步设计的各项管理工作进行详细的说明。 6.1初步设计的管理流程 (1)初步设计管理流程

初步设计涉及的相关部门包括设计管理部、投资开发部、项目部以及设计单位等，；，其具体的管理流程如图6-1所示。 (2)初步设计管理的具体步骤

6.2房地产公司对设计单 位初步设计文件编制深度的管理

为了使设计单位完成的初步设计文件能符合国家规定和公司的要求，房地产公司设计管理部需要对设计单位编制的初步设计文件所需达到的深度要求进行说明，具体包括：对设计单位初步设计文件编制的基本要求、内容编排与装订的要求、对应于初步设计文件（一般包括设计说明书、各专业的设计图纸、概算书等）各组成部分做出的具体要求等。 6.2.1对设计单位初步设计文件编制的基本要求

①除简单的工程经公司批准后可以直接进行施工图设计之外，其他工程必须经过独立的初步设计阶段；在通过政府相关部门、公司相关部门审批后，设计管理部应据初步设计成果编制顾客敏感点清单和成本控制表单。

②初步设计应根据项目所在地管理向相关的政府部门（诸如：建设、规划、环保、消防、市政、公用、供电、人防、节能、园林等部门）；具体所需报批环节，应由设计管理部在初步设计开始前，了解清楚并形成书面文件，并结合设计任务书和本文要求和设计单位共同确定初步设计深度计划。

③初步设计文件的深度必须满足以下要求： A．应符合已审定的方案设计； b．能据以确定土地征用范围；

c．应提供工程设计概算，并在此基础上形成成本控制表单； d．能据以进行施工图设计； e．能据以进行施工招标准备; f．能据以进行主要材料和设备的集中采购招标准备。 6.2。2 对设计单位初步设计文件内容编排与装订的要求

初步设计文件的编制应注重设计整体的逻辑性和图文的纲要性；初步设计文件通过各专业纲要性的设计说明和图纸表达，辅以工程概算书和由设计管理部编制的顾客敏感点清单和成本控制表单。

(1)初步设计文件的内容与编排 由于主要设备及材料，多在相关专业的设计说明或图纸内交代；三材估算也多在工程概算和成本控制表单内列出。因此，初步设计文件的内容主要由设计说明书、工程概算书、成本控制表单和设计图纸四部分构成。

①设计单位应该提供设计说明书、设计图纸、投资概算（侧重工程量计算）三部分。编排顺序如下。

A．封面：写明工程名称、设计号、编制单位、设计证书号、编制年月。

B．扉页：可为数页，注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、各专业的工种负责人和审定人，以上人员需加注专业技术职称；同时可根据合同规定排放透视图或者模型照片。

C．初步设计文件目录。

D．设计说明书：由设计总说明、各专业说明、专篇设计说明组成。 E．工程概算书。

F．设计图纸：除各专业的常规图纸外，尚包括必要的设备系统设计图、主要设备及材料表、各类功能分析图等。

②设计管理部则应提供成本控制表单成本控制表单和产品标准清单

a．成本控制表单：按公司规定的格式，由设计管理部根据初步设计编制

B．顾客敏感点清单：由设计管理部根据初步设计对项目的各专业的设计标准、主要建筑用材性能和等级、园林景观建设等级等编写，用以指导施工图设计和施工行销监理。 ③如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其初步设计文件的编制，应按照招标的规定和要求执行。

(2)初步设计文件的装订要求 初步设计阶段设计图纸的幅面规格与图纸编排顺序应遵循《房屋建筑制图统一标准》(GB 50001-2010)的规定。

①按设计说明书、工程概算书、设计图纸、成本控制表单／顾客敏感点清单分为四部分。复杂项目每部分之内可酌情分册装订。

②设计图纸规格应尽量统一，以便装订整齐方便翻阅，为方便审查和公司存档，可增加A3规格的缩印本。

③设计说明书、成本控制表单／顾客敏感点清单宜采用A3规格。 6.2.3 对设计单位设计总说明编制深度的具体要求 (1)工程设计的主要依据

①设计中贯彻国家政策、法规。

②政府有关主管部门批准的批文、可行性研究报告、立项 书、方案文件等的文号或名称。③工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。 ④ 公用设施和交通运输条件。

⑤规划、用地、环保、卫生、绿化、消防、人防、抗震等要求和依据资料。 ⑥建设单位提供的有关使用要求或生产工艺等资料。 (2)工程建设的规模和设计范围 ①工程的设计规模及项目组成。

②分期建设（应说明近期、远期的工程）的情况。 ③承担的设计范围与分工。 (3)设计指导思想和设计特点

①采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况。

②环境保护、防火安全、交通组织、用地分配、节能、安保、人防设置以及抗震设防等主要设计原则。

③ 根据使用功能要求，对总体布局和选用标准的综合叙述。 (4)总指标

①总用地面积、总建筑面积等指标。 ② 其他相关技术经济指标。

(5)提请在设计审批时需解决或确定的主要问题

①有关城市规划、红线、拆迁和水、电、蒸汽、燃料等能源供应的协作问题。 ②总建筑面积、总概算（投资）存在的问题。 ③设计选用标准方面的问题。

④主要设计基础资料和施工条件落实情况等影响设计进度和设计文件批复时间的因素。注：总说明中已叙述的内容，在各专业说明中可不再重复。 6.2.4对设计单位总平面设计文件编制深度的具体要求

在初步设计阶段，总平面专业的设计文件应包括设计说明书、设计图纸、根据合同约定的鸟瞰图或模型。

(1)设计说明书的深度要求 ①设计依据及基础资料

A．摘述方案设计依据资料及批示中与本专业有关的主要内容。

B。有关主管部门对本工程批示的规划许可技术条件（道路红线、建筑红线或用地界线、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数等），以及对总平面布局、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等方面的特殊要求。 C．本工程地形图所采用的坐标、高程系统。 D．凡设计总说明中已阐述的内容可从略。 ②场地概述

A．说明场地所在地的名称及在城市中的位置（简述周围自然与人文环境、道路、市政基础设施与公共服务设施配套和供应情况，以及四邻原有和规划的重要建筑物与构筑物）。 B．概述场地地形地貌（如山丘，水域的位置、流向、水深，最高最低标高、总坡向、最大坡度和一般坡度等）。

C．描述场地内原有建筑物、构筑物，以及保留（包括名木、古迹等）、拆除的情况。

D．摘述与总平面设计有关的自然因素，如地震、湿陷性或胀缩性士、地裂缝、岩溶、滑坡与其他地质灾害。 ③总平面布置

A．说明如何因地制宜，根据地形、地质、日照、通风、防火、卫生、交通以及环境保护等要求布置建筑物、构筑物，使其满足使用功能、城市规划要求以及技术经济合理性。 B．说明功能分区原则、远近期结合的意图、发展用地的考虑。 C．说明室外空间的组织及其与四周环境的关系。 D．说明环境景观设计和绿地布置等。 ④竖向设计

A．说明竖向设计的依据（如城市道路和管道的标高、她形、排水、洪水位、土方平衡等情况）。

B。说明竖向布置方式（平被式或台阶式），地表雨水的排除方式（明沟或暗管）等；如采用明沟系统，还应阐述其排放地点的地形与高程等情况。 C．根据需要注明初平土方工程量。 ⑤交通组织

A．说明人流和车流的组织，出入口、停车场（库）的布置及停车数量的确定。 B。消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置。

C．说明道路的主要设计技术条件（如主干道和次干道的路面宽度、路面类型、最大及最小纵坡等）。

⑥主要技术经济指标表。民用建筑王要技术经济指标表见表6-2。 ⑦提请在设计审批时解决或确定的主要问题。特别是涉及总平面设计中的指标和标准方面有待解决的问题，应阐述其情况及建议处理办法。 (2)设计图纸的深度要求

①区域位置图（根据需要绘制）。 ②总平面图

a．保留的地形和地物。

B．测量坐标网、坐标值，场地范围的测量坐标（或定位尺寸），道路红线、建筑红线或用地界线。

C．场地四邻原有及规划道路的位置（主要坐标或定位尺寸），主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数、建筑间距

D．建筑物、构筑物的位置（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程用虚线表示），其中主要建筑物、构筑物应标注坐标（或定位尺寸）、名称（或编号）、层数。 E．道路、广场的主要坐标（或定位尺寸），停车场及停车位、消防车道及高层建筑消扑救场地的布置，必要时加绘交通流线示意。 F．绿化、景观及休闲设施的布置示意。 G．指北针或风玫瑰图

h．主要技术经济指标表，该表也可列于设计说明内。

I．说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的测绘单位、

日期，坐标及高程系统名（如为场地建筑坐标网时，应说明其与测量坐标网的换算关系），补充图例及其他必要的说明等。 ③竖向布置图

A．场地范围的测量坐标值（或注尺寸）。

B．场地四邻的道路、地面、水面，及其关键性标高。 C．保留的地形、地物。

D．建筑物、构筑物的名称（或编号）、主要建筑物和构筑物的室内外设计标高。

E．主要道路、广场的起点、变坡点、转折点和终点的设计标高，以及场地的控制性标高。 {，用箭头或等高线表示地面坡向，并表示出护坡、挡土墙、排水沟等。 G．指北针。

H．注明尺寸单位、比例、补充图例。

I．本图可视工程的具体情况与总平面图合并。

J．根据需要利用竖向布置图绘制土方图及计算初平土方工程量。 6.2.5 对设计单位建筑设计文件编制深度的具体要求

在初步设计阶段，建筑专业设计文件应包括设计说明书和设计图纸。 (1)设计说明书的深度要求 ①设计依据及设计要求

A．摘述设计任务书和其他依据资料中与建筑本专业有关的主要内容。

B．表述建筑类别和耐火等级，抗震设防烈度，人防等级，防水等级及适用规范和技术标准。C．简述建筑节能和建筑智能化等要求。 ②设计说明

A．概述建筑物使用功能和工艺要求，建筑层数、层高和总高度，结构选型和对设计方案调整的原因、内容。

B．简述建筑的功能分区，建筑平面布局和建筑组成，以及建筑立面造型、建筑群体与周围环境的关系。

C．简述建筑的交通组织、垂直交通设施（楼梯、电梯、自动扶梯）的布局，以及所采用的电梯、

自动扶梯的功能、数量和吨位、速度等参数。

D．综述防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以及无障碍、节能、智能化、人防等设计情况和所采取的特殊技术措施。

E．主要的技术经济指标包括能反映建筑规模的总建筑面积，以及诸如住宅的套型和套数、旅馆的房间数和床位数、医院的门诊人次和住 院部的病床数、车库的停车 位数量等指标。 ③多子项工程中的简单子项可用建筑项目主要特征表(见表6-3)做综合说明。 ④对需分期建设的工程，说明分期建设内容和对续建、扩建的设想及相关措施。

⑤ 幕墙工程、特殊屋面工程及其他需要另行委托设计、加工的工程内容的必要说明。 ⑥需提请审批时解决的问题或确定的事项以及其他需要说明的问题， ⑦必要的计算资料的说明简图。 (2)设计图纸的深度要求 ①平面图

a．标明承重结构的轴线、轴线编号、定位尺寸和总尺寸。

B．绘出主要结构和建筑构配件，如非承重墙、壁柱。门窗（幕墙）、天窗、楼梯、电梯、自动扶梯、中庭（及其上空）、夹层、平台、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水明沟等的位置；当围护结构为幕墙时，应标明幕墙与主体结构的定位关系。

C．表示主要建筑设备的位置，如水池、卫生器具等与设备专业有关的设备的位置。 D．表示建筑平面或空间的防火分区和防火分区分隔位置和面积，宜单独成图 E．标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高。 F．标明指北针（画在底层平面）。 G．标明剖切线及编号。

H．绘出有特殊要求或标准的厅、室的室内布置，如家具的布置等；也可根据需要绘制标准层、标准单元或标准问的放大平面图及室内布置图i．列出各类建筑设计规范要求计算的技术经济指标（也可在说明中列出）。 J．标明图纸名称、比例。

②立面图。应选择绘制主要立面，立面图上应标明以下内容。 A．两端的轴线和编号。

B．立面外轮廓及主要结构和建筑部件的可见部分，如门窗（幕墙）、雨篷、檐口（女儿墙）、屋顶、平台、栏杆、坡道、台阶和主要装饰线脚等。

C．平、剖面未能表示的屋顶及屋顶高耸物、檐口（女儿墙）、室外地面等主要标高或高度。D．图纸名称、比例。

③ 剖面图。剖面应剖在层高、层数不同、内外空间比较复杂的部位（如中庭与邻近的楼层或错层部位），剖面图应准确、清楚的标示出剖到或看到的各相关部分内容，并应表示以下内容。

A．主要内、外承重墙、柱的轴线，轴线编号。

B．主要结构和建筑构造部件，如地 面、楼板、屋顶、檐口、女儿墙、吊顶、梁、柱、内外门窗、天窗、楼梯、电梯、平台、雨篷、阳台、地沟、地坑、台阶、坡道等。

C．各层楼地面和室外标高，以及室外地面至建筑檐口或女儿墙顶的总高度，各楼层之 d，图纸名称、比例。

④对于紧邻的原有建筑，应绘出其局部的平、立、剖面图。 6.2.6 对设计单位结构设计文件编制深度的具体要求

在初步设计阶段结构专业设计文件应有设计说明书和必要的结构布置图。 (1)设计说明书的深度要求 ①设计依据

A，本工程结构设计所采用的主要标准及法规。 B．相应的工程地质勘察报告及其主要内容，包括：

I．工程所在地区的地震基本烈度、建筑场地类别、地基液化判别；工程地质和水文地质简况、地基土冻胀性和融陷情况，着重场地的特殊地质条件分别予以说明；

U 当无勘察报告或已有工程地质勘察报告不能满足设计要求时，应明确提出勘察或补充勘察要求。

C．采用的设计荷载，包含工程所在地的风荷载和雪荷载、楼（屋）面使用荷载、其他特殊的荷载。

D．建设方对设计提出的符合有关标准、法规的与结构有关的书面要求。E．批准的方案设计文件， ②设计说明

A．建筑结构的安全等级和设计使用年限、建筑抗震设防烈度和设防类别。

B．地基基础设计等级，地基处理方案及基础形式、基础埋置深度及持力层名称；若采用桩基时，应说明桩的类型、桩端持力层及进入持力层的深度。 C．上部结构选型。

D．伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置

E．地下室的结构做法和防水等级，当有人防地下室时说明人防的抗力等级。 F．为满足特殊使用要求所做的结构处理。 G．主要结构构件材料的选用。 H．高层建筑和大型公共建筑的主要结构特征参数和采用的计算程序及计算模型。 I．新技术、新结构、新材料的采用。 J．采用的标准图集。 K．施工特殊要求。

L 其他需要说明的内容。

③提请在设计审批时需解决或确定的主要问题。 (2)设计图纸的深度要求

①标准层、特殊楼层及结构转换层平面结构布置图，注明定位尺寸、主要构件的截面尺寸；基础平面图。

② 特殊结构部位的构造简图。 (3)内部作业的深度要求

①与建筑及其他专业配合，确定结构形式及布置，

②提出能为编制概算所需的结构简图及附加的文字说明。

③对高层建筑、大型公共建筑和复杂的建（构）筑物应进行必要的计算工作，计算书经校审后保存并提交建设方一份。

6.2.7 对设计单位建筑电气设计文件编制深度的具体要求初步设计阶段，建筑电气专业设计文件应包括设计说明书、设计图纸、主要电气设备表、计算书（供内部使用及存档）。 (1)设计说明书的深度要求 ①设计依据

A．建筑概况：应说明建筑类别、性质、面积、层数、高度等。 B．相关专业提供给本专业的工程设计资料。

C．建设方提供的有关职能部门（如供电部门、消防部门、通信部门、公安部门等）认定的工程设计资料，建设方设计要求。 D．本工程采用的主要标准及法规。 ②设计范围

A．根据设计任务书和有关设计资料说明本专业的设计工作内容和分工。 B．本工程拟设置的电气系统。 (3)变、配电系统

A．确定负荷等级和各类负荷容量。

B．确定供电 电源及电压等级，电源由 何处引来，电源数量及回路数、专用线或非专线。电缆埋地或架空、近远期发展情况。

C．备用电源和应急电源容量确定原则及性能要求，有自备发电机时，说明启动方式及与市电网关系。

D．高、低压供电系统结线形式及运行方式：正常工作电源与备用电源之间的关系；母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧联络方式；重要负荷的供电方式。

E．变、配电站的位置、数量、容量（包括设备安装容量、计算有功、无功、视在容量、变压器台数、容量）及形式（户内、户外或混合）；设备技术条件和选型要求。 {．继电保护装置的设置。

G．电能计量装置：采用高压或低压；专用柜或非专用柜（满足供电部门要求和建设方内部核算要求）；监测仪表的配置情况。

H．功率因数补偿方式：说明功率因数是否达到供用电规则的要求，应补偿容量和采取的补偿方式和补偿前后的结果。

I．操作电源和信号：说明高压设备操作电源和运行信号装置配置情况。 J．工程供电：高、低压进出线路的型号及敷设方式。 ④ 配电系统

A．电源由何处引来、电压等级、配电方式；对重要负荷和特别重要负荷及其他负荷的供电措施。

B．选用导线、电缆、母干线的材质和型号，敷设方式。

C·开关、插座、配电箱、控制箱等配 电设备选型及安装方式。 D．电动机启动及控制方式的选择。 ⑤ 照明系统

a．照明种类及照度标准。

B。光源及灯具的的选择、照明灯具的安装及控制方式。

C。室外照明的种类（如路灯、庭园灯、草坪灯、地灯、泛光照明、水下照明等）、电压等级、光源选择及其控制方法等。

d．照明线路的选择及敷设方式（包括室外照明线路的选择和接地方式）。 ⑥热工检测及自动调节系统

A．按工艺要求说明热工检测及自动调节系统的组成。 B．自动化仪表的选择。

C．仪表控制盘、台选型及安装。 D．线路选择及敷设。

E．仪表控制盘、台的接地。 ⑦ 火灾自动报警系统

A．按建筑性质确定保护等级及系统组成。 B．消防控制室位置的确定和要求。

C．火灾探测器、报警控制器、手动报警按钮、控制台（柜）等设备的选择。 D．火灾报警与消防联动控制要求，控制逻辑关系及控制显示要求。 E．火灾应急广播及消防通信概述。

F．消防主电源、备用电源供给方式，接地及接地电阻要求。 G．线路选型及敷设方式。

H．当有智能化系统集成要求时，应说明火灾自动报警系统与其他子系统的接口方式及联动关系。

I．应急照明的电源形式，灯具配置，线路选择及敷设方式，控制方式等。 ⑧通信系统

a对工程中不同性质的电话用户和专线，分别统计其数量。 B．电话站总配线设备及其容量的选择和确定。 C．电话站交、直流供电方案。

D．电话站站址的确定及对土建的要求。

E．通信线路容量的确定及线路网络组成和敷设。

F．对市话中继线路的设计分工，线路敷设和引人位置的确定。 G．室内配线及敷设要求。

H．防电磁脉冲接地、工作接地方式及接地电阻要求。 ⑨有线电视系统

A．系统规模、网络组成、用户输出口电平值的确定。B．节目源选择。C．机房位置、前端设备配置。D，用户分配网络、导体选择及敷设方式、用户终端数量的确定。 ⑩闭路电视系统 A．系统组成。，．控制室的位置及设备的选择。C．传输方式、导体选择及敷设方式。D．电视制作系统组成及主要设备选择。 ⑩有线广播系统 A．系统组成。

B．输出功率、馈送方式和用户线路敷设的确定。

c．广播设备的选择，并确定广播室位置。D．导体选择及敷设方式。 ⑩ 扩声和同声传译系统

A．系统组成。B。设备选择及声源布置的要求。C．确定机房位置。D．同声传译方式。E，导体选择及敷设方式。 ⑩呼叫信号系统

A．系统组成及功能要求（包括有线或无线）。B．导体选择及敷设方式。C．设备选型。 ⑩ 公共显示系统

A．系统组成及功能要求。

B．显示装置安装部位、种类、导体选择及敷设方式。 C．显示装置规格。 ⑩安全技术防范系统

A．系统防范等级、组成和功能要求。

B．保安监控及探测区域的划分、控制、显示及报警要求。C．摄像机、探测器安装位置的确定。D．访客对讲、巡更、门禁等子系统配置及安装。E．机房位置的确定。F．设备选型、导体选择及敷设方式。 17综合布线系统

A.根据工程项目的性质、功能、环境条件和近、远期用户要求确定综合布线的类型及配置标准。

C．总配线架、楼屡配姥趣乃 住c·总配线架、楼层配线架及信息终端的配置。D．导体选择及敷设方式。

⑩建筑设备监控系统及系统集成

A．系统组成、监控点数及其功能要求。 B．设备选型。

C．导体选择及敷设方式。 ⑩信息网络交换系统

A．系统组成、功能及用户终端接口的要求。 B．导体选择及敷设要求。 ⑩ 车库管理系统

A．系统组成及功能要求。B．监控室设置。 21集成形式及要求。 B．设备选择。 22建筑物防雷 a．确定防雷类别。B．防直接雷击、防侧击雷、防雷击电磁脉冲、防高电位侵入的措施。C．当利用建（构）筑物混凝土内钢筋做接闪器、引下线、接地装置时，应说明采取的措施和要求。 23接地及安全

A．本工程各系统要求接地的种类及接地电阻要求。B．总等电位、局部等电位的设置要求。C．接地装置要求，当接地装置需做特殊处理时应说明采取的措施、方法等。D，安全接地及特殊接地的措施。

24.需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。(2)设计图纸的深度要求

①电气总平面图（仅有单体设计时，可无此项内容） A．标示建（构）筑物名称、容量，高、低压线路及其他系统线路走向，回路编号，导线及电缆型号规格，架空线杆位，路灯、庭园灯的杆位（路灯、庭园灯可不绘线路），重复接地点等。

B．变、配电站位置、编号和变压器容量。C．比例、指北针。 ②变、配电系统

A．高、低压供电系统图：注明开关柜编号、型号及回路编号、一次回路设备型号、设备容量、计算电流、补偿容量、导体型号规格、用户名称、二次回路方案编号。B．平面布置图：应包括高、低压开关柜、变压器、母干线、发电机、控制屏、直流 电源及信号屏等设备平面布置和主要尺寸，图纸应有比例。C．标示房间层高、地沟位置、标高。 ③ 配电系统（一般只绘制内部作业草图，不对外出图）。绘制主要干线平面布置图，竖向干线系统图（包括配电及照明干线、变配电站的配出回路及回路编号）。

④ 照明系统。对于特殊建筑，如大型体育场馆、大型影剧院等，有条件时应绘制照明平面图。该平面图应包括灯位（含应急照明灯）、灯具规格，配电箱（或控制箱）位，不需连线。 ⑤热工检测及自动调节系统

A．需专项设计的自控系统需绘制热工检测及自动调节原理系统图。B．控制室设备平面布置图。

⑥ 火灾自动报警系统

A．火灾自动报警系统图，b．消防控制室设备布置平面图。 ⑦通信系统

A，电话系统图。B．站房设备布置图。

⑧ 防雷系统、接地系统，一般不出图纸，特殊工程只出项规平面图，接地平面图。 ⑨ 其他系统

A．各系统所属系统图。

B．各控制室设备平面布置图（若在相应系统图中说明清楚时，可不出此图）。 (3)主要设备表的深度要求

注明设备名称、型号、规格、单位、数量。 (4)设计计算书的深度要求

①用电设备负荷计算。②变压器选型计算，③ 电缆选型计算。④系统短路电流计算。⑤ 防雷类别计算及避雷针保护范围计算。⑥各系统计算结果尚应标示在设计说明或相应图纸中。⑦因条件不具备不能进行计算的内容，应在初步设计中说明，并应在施工图设计时补算。 6.2.8 对设计单位给排水设计文件编制深度的具体要求

在初步设计阶段，给排水专业设计文件应包括设计说明书、设计图纸、主要设备表、、计算书（内部使用并存档）。 (1)设计说明书的深度要求 ①设计依据

A．摘录设计总说明所列批准文件和依据性资料中与本专业设计有关的内容。

B．本工程采用的主要法规和标准。C．其他专业提供的本工程设计资料，工程可利用的市政条件。

②设计范围。根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工（当有其他单位共同设计时） ③室外给水设计

A．水源。由市政或小区管网供水时，应说明供水干管的方位、接管管径、能提供的水量与水压。当建自备水源时，应说明水源的水质、水温、水文及供水能力，取水方式及净化处理工艺和设备选型等。 B．用水量。说明或用表格列出生活用水定额及用水量，生产用水水量，其他项目用水定额及用水量（含循环冷却水系统补水量、游泳池和中水系统补水量、洗衣房、锅炉房、水景用水、道路、绿化洒水和不可预计水量等）；消防用水标准及用水量；总用水量（最高日用水量、最大时用水量）。C．给水系统。说明生活、生产、消防系统的划分及组合情况，分质分压分区供水的情况。当水量、水压不足时采取的措施，并说明调节设施的容量、材质、位置及加压设备选型。如系扩建工程，还应对现有给水系统加以简介。D．消防系统。说明各类形式消防设施的设计依据，设计参数，供水方式，设备选型及控制方法等。E．中水系统。说明中水系统设计依据，水质要求，工艺流程，设计参数及设备选型，并绘制水量平衡图。 F．循环冷却水系统。说明根据用水设备对水量、水质、水温、水压的要求，以及当 地的有关气象参数（如室外空气干、湿球温度和大气压力等）来选择采取循环冷却水系统的组成，冷却构筑物、循环水泵的型号及稳定水质措施。G．当采用重复用水的系统较大时，应概述系统流程，净化工艺并绘制水量平衡图。H．管材、接口及敷设方式。 ④室外排水设计

A.现有排水条件简介。当排入城市管道或其他外部明沟时应说明管道、明沟的大小、坡度、排人点的标高、位置或检查并编号。当排入水体（江、河、湖、海等）时，还应说明对排放的要求。

B．说明设计采用的排水制度、排水出路。如需要提升，则说明提升位置、规模，提升设备选型及设计数据，构筑物形式，占地面积，紧急排放的措施等。C．说明或用表格列出生产、生活排水系统的排水量。当污水需要处理时，应分别说明排放量、水质、处理方式、工艺流程、设备选型、构筑物概况以及处理效果等。D．说明雨水排水采用的暴雨强度公式（或采用的暴雨强度）、重现期、雨水排水量等。E。管材、接口及敷设方式。 ⑤建筑给水排水设计

A．说明或用表格列出各种用水量标准，用水单位数，工作时间，小时变化系数，最高日用水量，最大时用水量。

注：此项内容在设计说明中表示清楚时，则此款可不表示。

B．给水系统，说明给水系统的划分和给水方式，分区供水要求和采取的措施，计量方式，水箱和水池的容量、设置位置、材质，设备选型，保温、防结露和防腐蚀等措施。

C．消防系统。遵照各类防火设计规范的有关规定要求，分别对各类消防系统（如消火栓、自动喷水、水幕、雨淋喷水、水喷雾、泡沫、气体灭火系统）的设计原则和依据，计算标准，系统组成，控制方式，消防水池和水箱的容量、设置位置以及主要设备选择等予以叙述。 D．热水系统。说明采取的热水供应方式，系统选择，水温、水质、热源、加热方式及最大小时用水量和耗热量等；说明设备选型、保温、防腐的技术措施等。当利用余热或太阳能时，尚应说明采用的依据，供应能力，系统形式，运行条件及技术措施等。

E．对水质、水温、水压有特殊要求或设置饮用净水、开水系统者，应说明采用的特殊技术措施，并列出设计数据及工艺流程、设备选型等。

f中水系统。说明中水系统设计依据，水质要求，工艺 流程，设计参数及设备选型，并绘制水量平衡图。

G．排水系统。说明排水系统选择，生活和生产污（废）水排水量，室外排放条件。有毒有害污水的局部处理工艺流程及设计数据。屋面雨水的排水系统选择及室外排放条件，采用的降雨强度和重现期。

H．管材、接口及敷设方式。

⑥节水、节能措施。说明高效节水，节能设备及系统设计中采用的技术措施等。 ⑦对有隔振及防噪要求的建（构）筑物，说明给排水设施所采取的技术措施。

⑧对特殊地区（地震、湿陷性或胀缩性土、冻土地区、软弱地基）的给排水设施，说明所采取的相应技术措施。

⑨需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。 (2)设计图纸的深度要求

①给水排水总平面图a．全部建筑物和构筑物的平面位置、道路等，并标出主要定位尺寸或坐标、标高，指北针（或风玫瑰图）等。B．给水、排水管道平面位置，标注出干管的管径、流水方向、闸门并、消火栓井、水表并、检查并、化粪池等和其他给排水构筑物位置。C．场地内给水、排水管道与城市管道系统连接点的控制标高和位置。D．消防系统、中水系统、冷却循环水系统、重复用水系统的管道的平面位置，标注出干管的管径。 ②给水排水局部总平面图

A．取水构筑物平面布置图。如自建水源的取水构筑物距离较远时，应单独绘出取水构筑物平面，包括取水头部（取水口）、取水泵房、转换闸门并、道路平面位置、坐标、标高方位等，必要时还应绘出流程示意图，各构筑物之间的高程关系。

B．水处理厂（站）总平面布置及工艺流程图。如工程设计项目有净化处理厂（站）)时（包括给水、污水、中水），应单独绘出水处理构筑物总平面布置图及流程标高示意图。各构筑物是否要绘制单线条的平、剖面图，可视工程的复杂程度而定。在上述图中，还应列出建（构）筑物一览表，表中内容包括建（构）筑物的平面尺寸、结构形式等。 ③建筑给排水平面图

A·绘制给排水底层、标准层、管道和设备复杂层的平面布置图，，标出室内外接管位置、管径等。

B．绘制机房（水池、水泵房、热交换间、水箱间、水处理问、游泳池、水景、冷却塔等）平面布置图（在上款中已表示清楚者，可不另出图）。

C．绘制给水系统、排水系统、各类消防系统、循环水系统、热水系统、中水系统等统原理图，标注干管管径，设备设置标高，建筑楼层编号及层面标高。 D．绘制水处理流程图（或方框图）。

注：对于简单工程项目初步设计阶段一般可不出图。 (3)主要设备表的深度要求

按子项分别列出主要设备的名称、型号、、规格（参数）、数量。 (4)计算书的深度要求

①各类用水量和排水量计算。②有关的水力计算及热力计算。③设备选型和构筑物尺寸计算。 6.2.9 对设计单位采暖通风与空气调节设计文件编制深度的具体要求 采暖通风与空气调节初步设计应有设计说明书括，，除小型、简单工程外，，初步设计还应包括设计图纸、设备表及计算书。 (1)设计说明的深度要求 ①设计依据

A．与本专业有关的批准文件和建设方要求。 B．本工程采用的主要法规和标准。 C．其他专业提供的本工程设计资料等。

②设计范围。根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工。 ③设计计算参数

A．室外空气计算参数，包括大气压力、温度、湿度、风速、最多风向及频率等 B．室内空气设计参数，包括温度、相对湿度、新风量、噪声标准等。 ④采暖

A．采暖热负荷。

B．叙述热源状况、热媒参数、室外管线及系统补水与定压。 C．采暖系统形式及管道敷设方式。 D．采暖分户热计量及控制。

E．采暖设备、散热器类型、管道材料及保温材料的选择。 ⑤ 空调

A．空调冷、热负荷。

B．空调系统冷源及冷媒选择，冷水、冷却水参数。 C．空调系统热源供给方式及参数。

D．空调风、水系统简述，必要的气流组织说明。 E．监测与控制简述。

F．空调系统的防火技术措施。

G．管道的材料及保温材料的选择。 H．主要设备的选择。 ⑥通风

A．需要通风的房间或部位。

B．通风系统设备的选择和风量平衡 C．通风系统设备的选择和风量平衡。 D．通风系统的防火技术措施。 ⑦ 防烟、排烟

A．防烟及排烟筒述。

B．防烟楼梯间及其前室、消防 电梯前室或合用前室以及封闭式避难层（间）的防烟设施和设备选择。

C．中庭、内走道、地下室等，需要排烟房间的排烟设施和设备选择。 D．防烟、排烟系统风量叙述，需要说明的控制程序。 ⑧需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。 (2)设计图纸的深度要求

①采暖通风与空气调节初步设计图纸一般包括图例、系统流程图、主要平面图。除较复杂的空调机房外，各种管道可绘单线图。

②系统流程图应表示热力系统、制冷系统、空调水路系统、必要的空调风路系统、防排烟系统、排风、补风等系统的流程和上述系统的控制方式。

注：必要的空调风路系统是指有较严格的净化和温湿度要求的系统。当空调风路系统、防排烟系统、排风、补风等系统跨越楼层不多，且在平面图中可较完整地表示系统时，可只绘制平面图，不给制系统流程图。

③采暖平面图。绘出散热器位置、采暖于管的入口、走向及系统编号。

④通风、空调和冷热源机房平面图。绘出设备位置、管道走向、风口位置、设备编号及连接设备机房的主要管道等，大型复杂工程还应注出大风管的主要标高和管径，管道交叉复杂处需绘局部剖面。

(3)主要设备表的深度要求

主要设备表（见表6-4）应列出主要设备的名称、型号、规格、数量等。 (4)设计计算书的深度要求

对于采暖通风与空调工程的热负荷、冷负荷、风量、空调冷热水量、冷却水量、管径、主要风道尺寸及主要设备的选择，应做初步计算。

6.2.10 对设计单位热能动力设计文件编制的深度要求 在初步设计阶段，热能动力专业设计文件应有设计说明书、设计图纸、主要设备表、计算书。 (1)设计说明书的深度要求 ①设计依据

A．摘录设计总说明中与本专业设计有关的批准文件和依据性资料（水质分析、燃料种类、地质情况、冻土深度、地下水位）。

B．其他专业提供的本工程设计资料（如总平面布置图、供热分区及介质参数、热负荷及发展要求等）。

C.本工程采用的主要法规和标准。 ②设计范围和内容

A.根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工。 B．供热和供气的协作关系、计量方式，对今后发展或扩建的考虑。 C．改建、扩建工程，应说明对原有建筑、结构和设备等的利用情况。 D．节能、环保、消防、安全措施等。 ③锅炉房

A．热负荷的确定及锅炉形式的选择。确定计算热负荷，列出各建筑物内部供热设施热负荷表；确定供热介质及参数；确定锅炉形式、规格、台数，并说明备用情况及冬夏季运行台数。 b．热力系统及辅机选择。说明水处理系统，给水系统，蒸汽及凝结水系统，热水循环系统及其调节、定压补水方式，排污系统，各种水泵和加热设备等的台数及备用情况；对燃煤锅炉还应说明烟气除尘、脱硫措施。 C．噪声的防治措施。

D．燃料系统。说明燃料肖耗量、燃料来源。当燃料为煤时，确定燃料的处理设备、计量和输送设备；当燃料为油时，说明油的来源、油罐大小、数量及位置、储存时间和间和运输方式；当燃料为燃气时，说明燃气来源、调压站位置及安全措施等。 e简述锅炉房及附属间的组成，对扩建发展的考虑等。

f．技术指标。列出主要设备名称及技术规格、建筑面积、供热量、燃料消耗量灰渣排放量、软化水消耗量、自来水消耗量及电容量等。 ④ 其他动力站房

A.热交换站。说明加热介质及其参数；供热负荷、供热介质及其参数；简述热力系统；水处理系统、补水定压方式；确定换热器及配套辅助设备。

B．气体站房。说明各种气体的用途、用量和参数，供气系统，主要设备选择。若为可燃气体站房应明确有关安全措施。

C．柴油发电机房。说明供油系统及排烟方式。

d．燃气调压站。说明燃气用量、调压前后参数、调压器选择，有关安全措施。

E．气体瓶组站。说明各种气体用量及其参数、调压和供气方式、瓶组数量。若为可燃气体应明确有关安全措施。

⑤室内管道。确定各种介质负荷与参数，说明管道及附件的选用，管道敷设方式及保温材料的选择，燃气管道的安全措施。

⑥室外管网。确定各种介质负荷与参数，说明管道走向及敷设方式，明确主要管材和附件的选用，注明保温防腐方式和保温材料的选择。 ⑦需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。 (2)设计图纸的深度要求 ①锅炉房

A．设备平面布置图。表示设备平面布置、绘出门、窗、楼梯、平台及地坑位置，注明房间名称、建筑轴线尺寸及标高；设备布置、定位尺寸及编号。

b．热力系统图。表示出设备与汽、水管道（含管道附件）

工艺流程；标明图例符号、管径，设备应编号（与设备表编号一致）；就地安装测量仪表位置等。 ② 其他动力站房。较大热交换站参照锅炉房出图深度。其他动力站房在初步设计阶段可不出图。

③室内外动力管道。室内动力管道可不出图，室外动力管道根据需要绘制平面走向图。 (3)主要设备表的深度要求

主要设备表应列出主要设备名称、规格、技术参数、单位和数量。该表也可附在设计说明书中。

(4)设计计算书的深度要求

负荷计算，主要设备选型计算，水电和燃料消耗量计算，主要管道水力计算，并将主要计算结果列人设计说明书中有关部分。

6.2.11 对设计单位设计概算文件编制深度的具体要求 设计概算是初步设计文件的重要组成部分。

设计概算文件必须完整地反映工程项目初步设计的内容，严格执行国家有关的方针、政策和制度，实事求是地根据工程所在地的建设条件（包括自然条件、施工条件等影响造价的各种因素），按有关的依据性资料进行编制，编制方法及相应表单由成本管理部门给予指导。 6.3初步设计与施工图设计任务书的编制与设计合同的签订管理

房地产公司通常会将初步设计阶段与施工图设计阶段的设计任务委托给同一家设计单位负责，需要编制初步设计与施工图设计任务书。而对于一些比较简单的小型房地产项目，经公司领导批准后，可以直接进入施工图设计阶段，则无需编制初步设计任务书。 (1)初步设计与施工图设计任务书编制与评审的工作程序

①设计管理部根据收集的资料编写初步设计与施工图设计任务书。

②设计管理部组织设计任务书评审，成本管理部、物业公司、工程管理部参与评审。各部门参与初步设计与施工图设计任务书的评审重点如下。

A．设计管理部：组织各部门讨论完成初步与施工图设计指导书，二次设计及景观设计配合要求，各专业设计成果内容及深度要求，各节点设计进度安排及中间图纸提交要求，结构设计成本控制节点及要求。

B．成本管理部：确定项目分项成本概算要求。

C，工程管理部：根据项目施工要求提出基坑开挖及桩基施工图提前出图时间，施工图细部做法设计要求。

D．物业公司：参与设备选型技术标准制订。 ③设计管理部负责整理评审纪要，并填报《初步设计与施工图设计任务书评审记录）（表6-5），设计管理部经理、成本管理部经理、工程管理部经理参与会签，分管领导审核、总经理审批后执行。设计管理部负责将评审意见落实到最终版的设计任务书中。 ④设计管理部2个工作日内未完成修改，扣罚设计管理部经理50 元，，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。计划管理中心考核。 ⑤对各部门意见，设计管理部无反对理由且未落实到 位，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。 (2)初步设计施工图设计任务书参考范本

初步设计与施工图设计任务书是房地产公司对设计单位在初步设计与施工图设计阶段的设计提出的要求，是设计单位进行初步设计与施工图设计的主要依据。在编制初步设计与施工图设计任务书时，一般要包括项目概况、设计依据、技术经济指标说明、总体与各专业（包括建筑、结构、电气、给排水、暖通等）的设计要求、成本概算、预算和设计成果等内容。初步设计与施工图设计任务书范本见本书电子文件。 (3)初步设计与施工图设计合同参考范本

在确定初步设计与施工图设计的中标单位之后，房地产公司应就设计单位所需提交的设计成果、设计费用及支付方法、双方责任及违约责任等事项与设计单位协商一致，并签订初步与施工图设计合同。。初步设计与施工图设计合同范本见本书电子文件。 6.4初步设计阶段的沟通交流管理

在方案设计文件确定之后到设计单位出初步设计文件之前的这段时间，房地产公司设计管理部与设计单位应就初步设计过程中所出现的问题及时进行沟通，通过填写设计业务联系单、设计交流信息记录表，对设计单位完成的设计文件进行及时的反馈，以保证设计单位可以按进度和设计要求细化和改进设计文件。 (1)初步设计阶段的沟通计划

表6-6是初步设计阶段的沟通内容。 (2)初步设计业务联系单 见本书电子文件。

(3)初步设计交流信息记录表 见本书 电子文件。

6.5初步设计文件的内部评审管理 在设计单位完成初步设计文件之后，设计管理部应组织公司成本管理部、投资开发部等相关部门对初步设计成果进行评审，设计单位依据评审意见进行修改后送设计管理部复核，并经公司各相关部门会签确认后报政府部门审批。 (1)初步设计文件内部评审的基本要求

初步设计是贯彻业主意图，实现品牌策略、确定成本结构、进行全面价值论证的关键环节。设计管理部必须集中足够专家，安排足够时间进行一次全面价值分析论证和评审，评审的基本要求如下。

①以业主委托意见书作为基本文件，审查初步设计能否贯彻业主意图，是否满足各项经济技术指标要求。

②初步设计是方案设计的进一步深化和确定，尤其方案设计中的精髓和闪光点要得到延续和深化，方案设计不足部分要加以改进。

③ 项目设计任务书和初步设计业主要求一览表是初步设计会审的指导性文件，对设计任务书和业主要求一览表中各要点要逐项逐条审查。

④ 确定成本结构，对项目涉及反映的概念和文化主题，对品牌、建筑风格、结构体系、各专业措施的合理性以及各专业要求的协调统一，做一次认真梳理，最后形成评审意见和更具体的业主要求。

(2)初步设计文件内部评审的内容 ①总平面布置

A．有无建设工程规划许可证及国土局的土地批准书，规划报建方案审核书。 B．本工程地形图所采用的坐标、高程系统及其与城市坐标系统的换算关系。 C．本工程与当地水、电、交通公共服务设施的相互关系是否吻合、协调。 D．所示建（构）筑物平面与单体建（构）筑物是否一致。 E·建筑物退缩间距是否符合有关规定要求。 F．场地标高确定是否合理。

G．公用配套设施布置及用地是否满足要求。 H．公建配套是否符合规划设计要点批文要求。 ②建筑设计

A．户型、单元组合、房间平面尺寸是否符合采光通风、防火要求。 B．建筑层数、层高、垂直交通的设置是否符合现行规范要求。

C．门窗、幕墙大小布置合理与否，是否符合适用、经济、美观要求。 D．装修标准。

E．对特殊功能要求的房间是否满足有关要求，如人防、防爆、隔声等。 F．与总平面布置中所示平面是否一致。 ③结构设计

A．设计依据：一些荷载的取值，结构周期、振型、风、震、下层间位移。 B．结构选型：对复杂的建筑体型应进行试算及结构方案的比较。

C．提出结构草图：对已确定的结构方案提出各层结构平面布置图；估算主要承重构件截面，新技术、新材料的选择。

D．提出可能采取的地基基础形式，做出技术经济分析，在确保质量安全的前提下优选合适地基持力层和较经济的基础做法。

E．与建筑配合确定伸缩缝，沉降缝和抗震缝的尺寸和位置。 F．其他工种配合的特殊要求。 ④给排水设计

A.初步设计应符合已经批准的方案设计文件或初步设计任务书的要求。

B．初步设计的内容应包括：设计说明；设计图纸；主要设备及材料表；工程概算书。 C.初步设计的深度应满足相关的审批意见，具体包括：符合审定的方案；符合建筑设计功能要求；能据以准备主要设备和资料；能满足编制工程概算；能据以进行施工图设计；能据以进行施工准备。

D．设计说明应包括以下主要内容。

I．设计依据。包括上级单位批准的方案设计文件；工程设计所有的有关规范、规定；项目公司提供的有关资料。

Ii设计范围。根据工程性质及设计任务书要求，说明本专业设计的内容。如有必要，明确共同设计的分工内容、范围和界限。

肌室外给水。水源的情况，如给水干管位置、方向、标高、水压等，当自建水源时，还需说明水质、水温、水文、供取水方式、净化工艺等。用水量的情况，明确生活、生产、消防等用水标准，明确最高日用水量及总用水量。给水系统的情况，说明生活、生产、消防系统给水的划分和组合情况等。

Iv.室外排水。污水、雨水的排放量；排水系统的划分；有毒有害污水的处理等。

V.室内给水排水。给水、热水、中水系统的给水方式；分区给水划分、污水废水系统排水方式、中水处理流程等；消火栓、喷洒、水幕等给水方式和系统划分；贮水池、水箱的容积等资料。

Vi.各种管材的选用、隔振、防噪声、保温、防腐的要求及技术措施。对新型管材（给水管、排水管）的选用，要采取审慎的态度，经过技术上的认可，有关人员考察调研等一系列程序后方可使用。

Vii需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。 E．设计图纸应包括以下主要图纸。 I．室外给水排水总平面图。

II主要层（如地下室、首层、标准层）给排水消防平面图。 III贮水池、水泵房、卫生间管井、水箱等大样图。

Iv，室内给水排水系统图（冷水、热水、中水、雨水、污废水等）。 V.消防系统图（消防栓、喷洒、水幕等）。 Vi.中水处理装置平面图、流程图。

F，主要设备及材料表。包括各种主要设备以及各种管材的选用。 G．工程概算书。室内给水排水和室外给水排水应分别编制。 H．计算书。各种用水量计算；相关的水力计算及热力计算；设备选型和构筑物尺寸计算等。 ⑤ 电气设计

A.审查用电负荷的设计依据和计算参数是否符合实际需要和有关规范，核算用电总容 量是否足够，有无过于偏大或偏小的情况存在。

B．供电方案的选择是否基本符合供电部门的有关规定，确定供电电源的回路数（是单 回路还是双回路高压供电）是否根据用电负荷的重要性和国家的有关规定，用电负荷等级 （是一类、二类还是三类负荷）是否符合实际需要。

C．供电电源选自何方，供电距离是否合适，电压等级（是低压、高压还是超高压）选 择，供电线路的敷设方式（是架空还是埋地敷，是用电缆还是导线）是否符合经济、技术 要求。

D．备用电源的选择是否符合消防规定，备用电源的容量、型号选择是否基本符合实际需要和安全经济原则。

E．变、配电房的数量、位置及结构形式是否经济合理。

F．用电负荷有无考虑功率因数补偿，补偿方式、补偿容量及补偿后的功率因数多少是否基本经济合理。

G．审查建筑物防雷保护等级的选择是否正确，防雷接地线、防雷接地装置及防雷接地电阻值的确定是否符合有关规定。

H．安全接地系统中，配电系统及用电设备的保护接地方式（接零还是接地保护）的确定是否合适，有无考虑等电位连接等安全措施。

I．主要设备、材料表是否符合要求，有无明确名称、型号、规格、品牌、单位数量是否符合协约的规定范围。 ⑥ 空调设计

A．初步设计图纸深度是否达到有关设计文件规定的深度，图纸文件是否齐全。

B．空调、通风、消防系统设计是否符合方案设计的标准和要求，或符合方案审定意，有无大的变动；如系统设计有大的变动，是否有合理可靠的依据；变动后的系统设计比原方案设计是否更先进合理，审核相应的概算文件，投资控制有无突破限额。

C．主要设备材料的选型是否齐全准确，是否先进、节能又经济实用，是否符合主体工程的规模档次。

D．空调水管、风管走向布置是否合理，与其他专业有无严重冲突，有无浪费建筑层高，空调管井面积是否够用，进排风口对周围环境有无不良影响。 (3)初步设计文件内部评审表

结构设计、电气设计、给排水设计、暖通设计内部评审表见本书电子文件。 (4)初步设计文件会签单 本书电子文件

6.6初步设计文件的报批报建管理

初步设计文件在经公司各相关部门会签确认之后，应将其交由投资开发部报市建设、、消防、人防、环保等部门审批，审批通过后，由设计管理部填写《阶段设计文件确认表》进行确认，经确认之后可以组织进行施工图设计。 (1)初步设计文件报批报建涉及的部门人员

①相关联的内部部门或人员：总经理、设计管理部经理、工程管理部经理、项目经理、销策划部经理、项目总建筑师、总工程师。

②相关联的外部单位或人员：市主管部门（规划、消防、环保、人防、市政、水、供电、园林、安审等）、设计单位。

(2)初步设计文件报批报建的准备工作

第13篇：房地产公司设计管理岗位年终总结

个人事迹材料

XX，1985年出生，本科学历，XX年参加工作，现任XXXX有限公司工程部设计管理，他踏实工作、默默奉献、争创一流，在同事的帮助和领导的支持下，取得了不错的成绩，得到了领导和同事的一致认可和肯定。

一、在思想方面

他始终坚持“团结、协作、互助、细心、严谨”作为工作的指导思想，以“有原则、有底线、有良知、有感情、有责任”为做人根本，以此精神面貌来开展本职工作。

二、在工作方面

作为公司设计管理人员，其工作岗位的重要性不言而喻，设计的优劣直接关系到公司的开发进度及经济效益。

由于项目施工进入收尾阶段，很多収边收口的部位需要建筑、景观及装修单位的相互协调才能完善，为了能够最好最快的解决问题，XX同志多次去到现场，将问题一一梳理，会同设计单位细化了节点做法，并对施工单位进行交底，避免施工错误，保证了设计效果及建设进度。

在项目三期商业绿化施工前，XX同志对三期绿地设计面积进行了全面梳理，核对出绿地面积指标未能完全满足规划要求，绿地指标少于报规划指标，其立即组织景观设计单位对景观绿化图纸进行了修改并与规划相关部门进行了技术沟通，满足了报规划的绿地面积要求，避免了施工完成后不符合规划而进行返工的情况，同时为项目顺利交房打好了基础。

另外由于方案设计到施工图设计建筑指标必然有所变化，而报规划的指标都是在方案阶段进行审批，以及现场施工误差的问题，当测绘单位进场进行实测时，已经是建筑修建完成的时候，因此实测面积与报规面积出现误差也就不奇怪了，为了解决该矛盾，XX同志与测绘单位对计算方法及误差部位进行全面梳理，并深入沟通采用符合规范要求但是又有利于公司的计算手段，加之顺应现场情况的图纸修改，最终处理的结果是让人满意的，最终测绘单位出具的测绘报告指标均符合规划要求。在今后的设计工作中也会继续加强在方案设计阶段与测绘单位的配合工作，使得报规面积指标尽可能的与今后的实测指标相近。

三、在组织纪律方面

XX同志时刻高标准严格要求自己，严格遵守公司的各项规定和上级组织部门的纪律要求，按时上班，按时参加会议、学习，没有出现无故缺席现象。他在遵守公司各项规章制度情况的同时，认真、踏实、尽职尽责的做好各项工作。

四、在学习方面

作为公司设计管理岗位，XX同志深知自己工作的重要性,为了更好的服务于公司,他不断的提高自身的业务水平,不断的学习设计知识,先后自学了《民用建筑工程设计常见问题分析》、《建筑设计通病》、《高层建筑布局分类及单体设计知识》、《试述建筑节能设计概述》等专业书籍。

总之，从XX同志加入公司以来，他兢兢业业、任劳任怨、埋头苦干，做出了大家看得到的成绩，对于成绩他永不自满，对于工作他永不放松，始终以饱满的热情迎接每一天的工作和挑战！

第14篇：设计管理部年工作总结

设计管理部2011年工作总结

2011年是合众不动产投资管理中心的开局之年，设计管理部作为项目开发的龙头部门，这一年也是设计工作最艰辛最有压力的一年。我们蔡甸、光谷、沈阳、南宁等多个项目在时间紧迫，条件短缺的情况下，在各位领导大力支持和正确引导下，顶住压力，加强合作，有效推动了各项目设计工作的开展，尤其是力保了蔡甸项目的定时开工。也正是在这种压力和挑战下，暴露了我们许多不足之处，如何避免缺陷，提高整体能力是决定我们这个团队能否高效化、专业化的关键。

一、全年的完成工作及取得的成绩：

设计管理部2011年的主要工作包括：制度建设、研发策划、设计管理三大版块。

制度建设主要是参考知名地产设计管理经验，结合我司要求，整合一套自己的设计管理制度流程，做到设计管理工作有章可循。

研发策划工作是从我司养老项目及后援中心的特点出发，进行市场和需求调研，经过对调研成果的比较、分析、总结出各个项目的市场定位、产品策划及配置标准建议，同时计划将来根据实际项目的市场验证，研发出养老项目的标准产品线，提高多项目的统一性、规范性及高效性。

设计管理是针对各个项目进行全过程设计跟踪和管理，包括蔡甸养老社区、光谷后援中心、沈阳养老社区、南宁养老社区等，设计过程包括对概念规划、详规及方案设计、扩初及施工图设计三大阶段的管理和把控。

2011年设计管理部各项工作完成情况

二、未完成工作的统计及原因分析：

设计管理在整个项目开发中起着把控全局、承上启下的作用，好的设计质量和守时的节点计划，是影响整个项目成败的关键。根据以上完成表可以看出，虽然过去的一年取得了一定的成绩，各项目计划完成率尚可，但是也存在一些问题。

2011年未完成工作分析表

归纳未完成原因主要有主、客观两方面的原因：

（一）客观原因：

1.养老项目本身属于新生事物，没有经验可遵循，完全是摸着石头过河。

2.时间短，任务重，尤其是蔡甸项目，从开始做规划到 9月6日项目动工，不到5个月的时间，完成了2400 亩概念规划、245亩详规及5万平米的施工图设计。

3.部分专业工程师间断缺岗，如景观，水暖等，导致专项工作会有间歇停滞。

（二）、主观原因：

1.研发策划能力有待提高。策划是设计的前提，项目定位不准确，产品策划不详尽，就无法准确的指导设计。如光谷项目的景观设计，因之前景观策划不明确，导致设计方向偏离，影响整体设计进度。

2.全面设计管理的把控能力有待提供，考虑问题不全面。如蔡甸和光谷项目的立面设计，在做规划及平面设计之初，未认真考虑立面设计，导致规划和平面做完再做立面，使立面的设计大大受限。

3.对管理流程及制度不熟悉，导致使用中“磕磕碰碰”，影响工作效率。

三、2012年工作设想要点：

如果说2011年是设计管理工作的萌芽之年，那么2012将是全面开花，迎接更大挑战的一年。回顾2011年的工作，总结经验，吸取教训，力保在2012年多项目全面开展的情况下，做到游刃有余、忙而不乱，创建高品质的设计，打造高质量的产品！

2012年部门工作将从如下几个方面入手，全面提高设计管理能力：

（一）、加强市场调研工作，正确把握目标客户群体的特征、喜好、提出有针对性的产品需求，避免设计方向的错误化。

（二）、在团队合作方面，加与物控、成本、项目公司等各部门之间的沟通，做到设计产品能够采购市场化、成本合理化、施工简易化，做到对设计产品的全面考虑。

（三）、学习知名地产的设计管理经验，提高自身的设计管理能力，制定合理的设计计划，有效的把控设计进度、严控设计质量。

（四）、合理分配工作任务，做到各负其责，避免岗位不对应化，造成使用力低下。

第15篇：设计项目管理部工作总结

项目管理部2012年工作总结暨个人述职报告

2012年，我的工作得到了院领导的大力关怀支持，以及全院同事的积极配合与帮助，在此表示感谢。过去一年中，我立足本职，扎实工作，严格遵守设计院相关制度和规定，对照既定的工作计划和内容，积极跟进落实，比较顺利地完成了自己所承担的工作任务，并取得了一定的进步。

现做如下总结：

1、项目管理部在2012年工作中，对各设计项目继续实行动态的全过程质量和成本控制管理。严格按院质量管理体系文件要求，对所有项目（包括设计室和外部合作的）生产的全过程进行检查和督促，确保项目进展顺利，设计成果达到业主的要求，成为顾客满意的产品。

2、2012年设计院逐步完善组织机构，成立了总工办。根据院领导安排目前暂由我开展相关工作。工作内容主要是负责组织相关各专业专家对项目设计成果进行全过程技术质量审查管理，要求所有项目（包括设计室和外部合作的）必须通过院总工办组织的技术审查，设计成果才能盖章放行，以确保设计质量，特别是对外部合作单位的设计项目（近70个左右）加大了管理力度，专家提前介入，有重点进行审查，避免出现重大质量事故。

3、按照院领导安排，2012年我继续负责设计院质量、环境和职业健康安全（三标）体系的建立和运行管理工作。在院领导的关心和全体同事（特

别是设计室）的支持帮助下去年11月份我院再次顺利通过（三标）体系内审和外审工作，目前（三标）体系运转正常，处于可控状态；

4、去年在院领导带领下，我根据工作安排找机会继续到项目现场（北川、安岳、雷波、眉山等），了解设计项目进展情况，主动与业主进行沟通交流，听取业主的要求与意见，着重提升项目后期服务水平，力争消除由于前期工作不足造成的不良影响；

5、2012年设计院在2011年的基础上继续加大自主经营的力度，提高自主业务所占比例，在日常的经营投标工作中我全力配合、积极协助院经营部做好相关基础工作；

6、尽力完成院领导交代的其他工作任务。

回顾2012年的工作，仍然还存在诸多不足之处，有待改进完善。 新的一年，我将更加严格要求自己，脚踏实地，扬长避短，完成好每一项工作任务，加强学习，力争各方面再上一个新的台阶；与其他同事一起，共同努力，按照设计院总体规划，认真履行工作职责，切实提高工作效率，积极转变工作作风，在确保工作质量的基础上，做到热情服务、主动服务，使顾客满意度不断得到提升，进一步提高设计院竞争能力，拓宽业务市场。最后，对过去一年在工作和生活中给予我关心和帮助的所有领

导和同事再一次表示深深的感谢。

第16篇：设计项目管理部工作总结

设计院项目管理部2011年工作总结

2011年以来，项目管理部在院领导关心和领导下，在院其他各部门的积极配合下，努力学习实践科学发展观，积极贯彻落实总公司和设计院的发展方针和规划，严格遵守相关制度和规定，认真履行部门工作职责，提高工作效率，转变工作作风，增强为顾客服务的意识。

现将本年度主要工作做如下总结：

一、依照院部门工作职责分工，结合本部门自身特点，今年项目管理部工作主要内容就是在去年工作的基础上继续完善和提高，努力做好设计项目全过程管理协调工作。

二、今年根据公司质量、环境和职业健康安全（三标）新体系建立和运行的要求，按照院内工作分工，项目管理部承担了设计院质量、环境和职业健康安全（三标）体系的建立和运行管理工作，同时积极协助和配合总公司（含设计院）2011年的内审和外审工作，并于10月份顺利通过了内审和外审，确保设计院质量、环境和职业健康安全（三标）体系运行正常运转。

三、根据去年工作计划今年工作重点有：

（1）继续跟进目前还没结束的重点设计项目，加强了重点设计项目的精细管理和控制力度确保合同顺利执行，尽力做到领导放心、业主满意。例如：凉山彝族自治州金阳县的溪洛渡水电站S208线金阳段淹没复建公路项目，项目管理部密切关注该项目进展情况，主动与业主、三峡公司、设计监理单位（成勘院）、设计项目组等各方加强联系沟通，督促设计进度，确保设计质量，降低设计风险。项目初设工作于今年3月份顺利通过三峡公司、水规总院、成勘院等各方的最终审核，图纸定稿，项目工作遂告一段落（由于不涉及后期服务，目前费用支付也基本结束）；

（2）在设计院领导的部署安排下，项目管理部今年积极主动开拓省内三州地区的公路设计市场，特别是加强与甘孜、阿坝、凉山等偏远地区各自治州县交通局的联络与沟通，努力争取设计任务，拓宽市场，使之成为设计院重要的业务增长点；

（3）今年继续尝试在设计项目中采取灵活多样的管理方式，并使之成熟；力争在项目实施过程中，加强项目内控管理，突出精细化管理；今年多次深入项目工地现场（南充、盐源、白玉、北川等），了解设计进展情况，增进与业主的联系，提高项目管理水平。

四、今年在项目实施过程中，根据院领导的安排和指示，加大自身设计人员参与项目的力度（白玉、色达等），在项目的运行过程中充分进行磨合、调整，进一步为壮大设计队伍做准备工作，也为资质升级后的管理工作不断积累经验。

五、根据总公司、设计院工作安排和部署，今年项目管理部积极配合公司、院领导和院其他部门做好设计院升甲级资质的相关基础工作；同时继续做好资质增项（市政道路、交通工程、岩土工程）以及勘察资质换证的相关准备工作。

综上所述，在明年的工作中，项目管理部将在总公司和设计院的正确领导下，与院其他部门一起，共同努力，按照设计院总体工作计划， 坚持以人为本、坚持科学发展观，求真务实、开拓创新地开展本部门的一切工作。

项目管理部

二〇一一年十一月十日

第17篇：设计项目管理部工作总结

设计院项目管理部2010年工作总结

2010年以来，项目管理部在院领导关心和领导下，在院各部门的积极配合下，努力学习实践科学发展观，积极贯彻落实总公司和设计院的发展方针和规划，严格遵守相关制度和规定，认真履行部门工作职责，提高工作效率，转变工作作风，增强为顾客服务的意识。

现将本年度主要工作总结如下：

一、依照院部门工作职责分工，结合本部门自身特点，今年项目管理部工作主要内容就是做好设计项目全过程管理协调工作，具体包括：

1、设计队伍的选择、管理、考核。根据设计任务的不同，结合设计人员的特点，合理的进行统筹安排。同时按照设计院质量管理体系的相关内容和规定，对设计全过程进行管理和控制，确保质量、安全处于受控状态。

2、与项目业主的沟通协商。在项目实施过程中，为提高服务质量，始终保持了与顾客的沟通，更多的倾听了顾客的意见与要求，并不定期的进行回访，及时对工作进行了调整和修改。

3、后期服务的管理。在前期设计工作结束后，按照合同约定，我们及时的安排后期服务设计人员进驻施工现场，对施工进行指导工作，确保了设计工作不出现脱节。

4、设计资料的归档管理。在做好项目设计资料日常收集、归档管理工作的同时，按照院内工作分工，项目管理部还承担了设计院质量管理体系的运行管理，同时负责协助和配合总公司每年的内审和外审工作，确保设计院质量管理体系正常运转。

二、今年，项目管理部在质量管理工作中加强了对目前设计院重点设计项目的精细管理和控制力度（设计工作量大、难度大、金额高、周期长等）。例如：（1）凉山州金阳县的溪洛渡水电站S208线金阳段淹没复建公路项目，项目管理部密切关注该项目进展情况，主动与业主、三峡公司、设计监理单位（成勘院）、设计项目组等各方加强联系沟通，督促设计进度，确保设计质量，降低设计风险，保证项目顺利进行；（2）广元利州西路、峨边黑竹沟景区道路以及沐川、马边等项目由于设计工作均已完成较长时间，项目管理部按照合同条款在履行后期服务责任的同时多次要求业主尽快支付设计费余款，以确保设计院自身的合法利益；（3）全省高速公路人行天桥防护网改造工程由于该项目涉及川高公司和省内多条高速公路公司，项目管理部提高服务意识，在加强对设计项目组管理的同时，密切保持与各条高速公路公司的联系和沟通，充分考虑各公司的不同要求，力争做到最好。目前该项目已接近尾声，各业主公司反应良好。

三、根据年初确定的设计院今年的工作重点，项目管理部积极主动开拓省内三州地区的公路设计市场，加强与凉山、甘孜、阿坝等偏远地区各州县交通局的业务联络，并成功获取多项设计任务，使之成为设计院新的业务增长点。

四、由于设计院自身设计人员有限，今年在项目运作中，院领导和项目管理部在充分利用自身设计队伍的基础上，也通过拿到设计队伍后指定安排给其他合作队伍来做的方式进行尝试，在项目运行过程中进行磨合、考察，有意为壮大设计队伍人员储备做准备工作，也为资质升甲后的管理工作积累经验。

五、根据总公司、设计院年初的工作安排和部署，在实际工作当中，项目管理部积极配合院领导和院其他部门做好设计院升甲级资质的相关基础工作；由于今年设计院设计资质到期，需要进行换证，项目管理部服从工作安排，在做好本职工作的同时，积极参与设计资质换证的相关工作，保证换证工作顺利有序推进，目前已顺利结束，换证成功。

六、2011年项目管理部的工作重点包括：

（1）继续跟进目前还没结束的重点设计项目，确保合同顺利执行，尽力做到领导放心、业主满意； （2）继续配合做好设计院经营工作，拓宽市场，增加业务量，提高产值；

（3）为不断加强设计院参与市场竞争的能力，院领导提出要求在筹备资质升级的同时，也要努力扩大资质范围，争取增加市政工程和交通工程两项资质，拓宽设计市场。项目管理部将继续做好资质升级和增项（市政道路、交通工程）以及勘察资质换证的相关准备工作；

（4）做好培养以及充实扩大自身设计队伍的相关准备工作，同时继续尝试在设计项目中采取灵活多样的合作方式和管理方式，并使之成熟；

（5）力争在设计项目实施过程中，加强项目内控管理，突出精细化管理；不断完善提高设计质量与管理水平，消除工作中存在的诟病之处。

综上所述，在明年的工作中，项目管理部将在总公司和设计院的正确领导下，与各部门积极配合，共同努力，按照总体工作规划，步步落实， 坚持以人为本、求真务实、开拓创新地开展本部门的一切工作。

项目管理部

二〇一〇年十一月二十日

第18篇：设计部管理

设计部管理规范

一、设计要求

设计人员要工作认真、仔细，极限发挥自己的设计水平。积极配合业务人员的稿件设计工作和公司临时性设计任务。做到高效率、高水平，让自己满意，客户满意！

二、车体设计注意事项

1、整车设计应注意可移动车窗玻璃、水槽、百叶窗、保险杠、黑压皮禁止设计画面。

2、注意车型特点，车体夏季和冬季的前脸和后散热网！

3、设计时注意避开车灯、门和牌照。根据公司的要求不能遗忘腰牌、头尾牌、警示标识等。

4、车型尺寸准确，确保制作无误！

三、设计稿件前的准备工作

1、设计任务下达后，首先是和客户或业务人员之间的良好沟通，思路明确，深刻理解客户的设计意图；客户想要的元素、色调和造型等以及最终达到的理想效果！

2、把关客户提供的设计元素，如果提供的元素精度达不到我们的设计要求，及时和客户沟通，要求重新提供、更换或者实物拍摄。文字和标识像素不够要重新处理清楚，为媒体发布达到更好的视觉效果！

3、客户提供成品效果图，可根据以上要求，在确保效果不变的基础之上加以改动，再签字定稿。

4、与客户或业务沟通要有耐心，思路明确，有亲和力，发挥团队精神！

四、客户资料管理

1、客户的素材等资料在发布期内不得丢失，责任到人。

五、设计部电脑维护与网络管理

1、实行专人专机，设定保密措施，定期整理维护。注意公用设备维护，不得人为损坏，责任到人。

2、设计人员不得做与公司无关的设计工作。

3、设计人员在工作时间内不得上网做与工作无关的事情。

六、设计素材管理

1、设计部资料由设计部主任集中管理，做好资料登记，不得丢失，责任到人。

设计部奖惩制度

一、奖励

1、设计部人员在一年内，以上规定都能认真执行，年终奖励500元。

2、设计部人员设计作品获省级以上荣誉者，年终奖励1000元。

二、处罚

1、设计部人员在一年内出现工作失误，第一次警告，同样性质问题出现二次，取消参

与年终奖评先资格，另外处予二倍的公司损失处罚。同样性质问题出现三次以上的，公司给予开除处理并扣除一切奖励。

2、发现设计人员每个月上网做与工作无关的事二次以上的承担公司当月网络费用（直接从工资扣除）三次以上的取消年终奖评选资格，取消所有其它奖励。连续三个月出现上网问题的，公司给予开除处理。

3、本规范从2010年起生效。

第19篇：房地产公司前期部总结

工作总结是总结归纳工作收获的。那么房地产公司前期部总结要怎么写呢？下面让我们来看看房地产公司前期部总结的相关范文！

房地产公司前期部总结

1一、201x年主要工作情况：

(一)经济指标完成情况

全年开发房屋建筑面积170000平方米，建成房屋面积 150000平方米，完成房地产建设投资20300万元，实现销售23500万元，销售面积125000平方米。

(二)项目推进方面

经过一年的艰苦工作，聚信广场完成了项目的前期策划及产品功能定位;完成了一期用地范围内所有建筑物的拆迁、高压线路的搬迁手续及规划方案的设计和审批、地质勘探等大量前期工作，并己进入土石方施工。龙头寺项目完成了项目的可行性研究、前期策划、控规调整及产品功能定位;协调好了用地范围内五回高压线的搬迁事宜;完成了项目土地手续并取得了部份国土证;完成了项目用地范围内各种构建筑物的拆迁;完成了现场施工围墙的修建及活动棚屋的搭建;完成了方案设计并通过了方案的审批;完成了项目融资7000万元，并己开始售楼部施工。

但对照年初工作计划，两个项目总体推进进展相对缓慢。究其原因，主要有以下方面：一是国家实行宏观调控，公司领导从战略上考虑有意放慢进度;二是在高压线搬迁上，由于搬迁难度大，在实际运作中几经周折，影响了项目整体推进时间;三是在项目产品策划和产品定位上反复推敲，花费了时间;四是在方案的报审上，由于难度大，困难多，致使报审的方案几经反复才通过方案评审。

尽管项目整体推进时间有所滞后，但对项目下步的运作还是利大于弊。首先，项目的产品和功能定位更加准确， XX年整个房地产形势好转，将更利于项目的建设和销售。其次是通过努力，增大了项目建设规模，龙头寺项目通过控规调整，建设规模由原来的22万平方米增加到了33万平方米，增加了10余万方，聚信广场建设规模从18万方增加到了21万方左右，潜在经济效益可观。同时，龙头寺项目通过协调和利用政策还节省了土地成本。其三是基本扫清了前期主要大的工作障碍，为项目的下步运作奠定了坚实的基础。

(三)企业管理方面

在今年的工作中，我们对公司自成立以来在行政管理、机构设置、制度建设及运行机制等方面所存在的问题进行认真剖析，经过梳理，针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。首先从理顺集团的薪酬体系入手，出台了适合公司发展并具有竞争力的薪酬分配方案，并及时制定和完善了员工绩效考核管理办法。同时，通过对公司现有的管理制度进行修改、补充和完善并及时组织全体员工集中学习，以及在工作中进一步加强了管理，对各种违规违纪行为严格按照制度进行认真处理，使企业管理水平有所提高。 经过公司全体同仁的共同努力，集团被授予\"重庆市第二届五十佳诚信房地产开发企业\"，同时以其较强的综合实力和良好的社会效益再次荣膺\"重庆市第四届房地产开发企业50强\"，并荣获市、区统计工作\"先进集体\"。集团所属项目也在今年先后获得渝北区\"优秀住宅小区\"、\"园林示范小区\"，\"江北区十佳建设项目\"，\"渝北杯工程奖\"等荣誉称号。聚信地产品牌正逐渐被业界和广大消费者所接受和认同。

上述成绩的取得，是公司全体同仁共同努力的结果，同时，还涌现出了一批爱岗敬业、成绩突出的先进集体和先进个人。

(四)存在的主要问题

在客观总结成绩和经验的同时，我们也清醒地认识到，我们的工作中还存在许多问题和不足，主要是员工素质水平和业务技能参差不齐，团队整体创新意识不够，企业各项规章制度的贯彻执行力度不够。

以上问题必须引起高度重视，并在今后的工作中切实加以改进，籍以推进集团公司的全面工作。

二、201x年工作计划

XX年1-10月，全市整体房地产投资额340亿元，比去年增长27.8%，施工面积6466万平方米，比去年增长23.5%，新开工面积1561.43万平方米，比去年增长2.3%，竣工面积1083万平方米，比去年增长59.4%，虽然受4月房产新政影响，销售节奏一度明显放缓，成交量下滑，特别是4-7月更是相对平缓，但进入8月销售开始回升并呈逐步上升势头，销售均价保持稳中略升。 XX年，宏观政策将继续调控房地产市场，政府亦将根据调控的效果适时推出跟进政策，以促进房地产市场健康、稳定的发展。但同时我们也清楚认识到，市场的发展及消费者的目趋理性，已经催生了品质时代的来临，只有以\"品质\"作为核心竞争力才能成为末来市场真正的赢家。面对激烈的市场竞争，能否在新的一年里继续保持强盛的发展势头，实现公司跨越式的发展，工作再上新台阶，将是对我们工作的严竣考验。为此，集团公司经慎重讨论，特提出XX年工作计划如下：

(一)指导思想

以经济效益为中心，通过认真研究产品、研究技术进步、研究市场，加大创新力度，使项目品质具有前瞻性和差异性，使公司的经济效益和社会效益得到提升。

(二)目标计划

计划全年新开工房房屋总建筑面积约15万平方米(其中：聚信广场项目约8万平方米，龙头寺项目约7万平方米)，计划实现销售2亿元。

1、聚信广场项目： 计划3月基础开始施工，12月底裙房部分竣工并交付使用，塔楼主体结构基本封顶。 计划全年完成一期商业总面积80%的招商量。

计划全年实现销售收入1.5亿元，其中：商业部分完成一期可售单位70%销售量，公寓部分完成可售面积50%的销售量，c栋住宅完成可售面积70%的销售量。

2、龙头寺项目：

计划3月开始土石方施工，6月开始土建基础施工，12月底前完成因高压线影响而不能施工外的大部分土建并交验，市政道路及中央景观公园形成，完成住宅部分的规划设计，并积极争取协调好高压线拆迁实施方案。 计划全年完成市场己建成部分80%的招商量。

(三)工作措施

1、进一步改革和完善企业管理体制和经营机制，根据项目及公司发展的需要，及时调整经营班子，合理调整和完善现行机构设置及人员力量的配置。

2、以市场为导向，强力推进项目运作。

\"聚信广场\"及\"龙头寺\"项目前期工作大的障碍已在XX年基本扫除。因此，在XX年的工作中，我们必须集中精力，将两个项目作为公司的形象工程进行打造，全力以赴抓好项目的建设、销售及市场招商工作，并力争运作出一两个亮点出来，使企业品牌及公司形象能得到较大提升。

首先是围绕项目品质的打造进一步加强对产品的研发工作，加大与设计单位的碰撞和沟通力度，并采取各种有效措施加强市场调研究及产品的自身研发，确保项目品质具有较强的市场竞争力;其次是要组织强有力的班子，加强项目施工过程各个环节的建设管理，保证项目高质、高效按计划推进;三是要加强和做好市场调研，制定切实可行的营销推广及市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加强营销及招商人员的业务培训，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。

3、切实加强企业内部管理，提高企业整体战斗力。进一步完善企业规章制度，加大企业各项规章制度的贯彻执行及监督检查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同时，继续强化对全体员工的教育和业务培训，切实提高员工的思想意识和业务技能水平。

4、加大资本运作力度，千方百计想办法盘活资产，争取在企业融资上取得大的突破，以保证项目的顺利推进。

总之，XX年工作，时间紧，任务重，但我们相信，只要公司全体员工能够统一思想齐心协力，与时俱进、努力拼搏、扎实工作，就一定能圆满完成集团公司下达的全年各项目标工作任务。

房地产公司前期部总结

220xx年是继20xx年后的又一个房地产政策年，也是历年来步转变观念，认真分析当前形势，克服各种不利因素，齐心协力、扎实工作，基本完成了年初的各项目标计划， 主要工作如下;

一、20xx年主要做了以下几个方面的工作：

(一)、确立项目

集团公司在今年年初在位于商州区政府南门路东、江滨大道北购得土地十亩，投资金额1200多万元，用于房地产开发，根据项目的确立在当地工商部门注册登记了陕西欣利源房地产开发有限公司，同时在建设部门注册办理了房地产开发资质(暂定三级 )。

二、组建机构

在今年的工作中，我们在行政管理、机构布置、制度建设及运行机制等方面进行认真的剖析、经过梳理针对公司管理制度进行修改补充和完善，并及时组织全体员工集中学习，提高员工在工作中的管理水平，使企业的整个管理有所提高。

房地产公司根据需要，组建了公司人员机构，招聘各类技术人员四名，为公司长期发展储备人才，招聘大学生两名。为完善各部门的职责，组建财务部、工程技术部、预算部，各部门在经理的领导下，部门分工明确，各负其责，为公司的发展打下良好的基础。

三、项目推进方面

经过一年的艰苦工作，完成了的前期策划及产品功能定位。

(1)完成了用地范围内的各种杂物的清运工作，于20xx年4月25日开始——20xx年5月6日结束。共计清运杂土3万5千多方。

(2)20xx年5月7日于西安堪察设计院签订了合同。对宗地内的地质进行勘察为设计部门提供详细的地质资料，为我们的产品设计打下了良好的基础。

(3)宗地内原污水管道的迁移工作，由于宗地内的污水管道直接影响我们的工程施工。经于市政局、市污水处理厂、市政园林所等相关部门联系沟通，同意我们的迁移方案。于20xx年8月28日于商洛市工程公司签订了施工合同，共计迁移100MM管道80米，40MM管道70米，顺利的完成了污水管道的迁移工作。

(4)用电手续及审批 工作，我们对施工用电及周边的线路进行了详细的考察和了解，南门路的公网线路对我们很有利，抓住这个机遇，我们和供电部门及时联系沟通，顺利的完成和办理了用电的各项手续。修建电房及设备已全部到位。

(5)设计;为是我们设计的产品高水准、高要求、是客户满意我们做了大量的工作，通过考察走访了解选择设计队伍，通过听取各方意见和建意确定此项目由陕西设计院设计。

(6)前期策划，控规调整及产品功能定位。通过进行各方位专家及有关人士的多次论证，在设计、使用功能、合理使用土地、户型布置等方面做了大量有效的工作，规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化、方便用户。图纸由陕西设计院已完成设计并通过了方案的审批。

(7)完成了项目手续并取得了土地使用证。办理了土地规划许可证，办理了项目环评手续，发改委立项批复等。

(8)监理;监理是施工的一项重要环节，我们对此项工作非常重视慎重选择，通过筛选于陕西世监理有限公司签订了合同。

(9)招标;此项工作直接关系到甲乙双方利益问题，我们同样慎重经过与3家招标代理公司考察对比，最终先定由咨询事务所签订了合同。

(10)施工单位的确定，经过多次考察讨证，确保项目高标准、高质量，创房地产公司形象。我们先后考察了8家施工企业，通过筛选最终确定该项目由陕西航建施工，并于施工方签订了施工合同，施工方已进入工地按计划在施工中。

四、工作中存在的问题;

按照集团公司年初工作计划，项目总体推进比较缓慢。究其原由，主要有以下方面：

(1)国家实行宏观调控，建设部门的机构改革，政策性文件出台是领导在战略上调整放慢了进度。

(2)宗地内的污水管道的迁移上。由于迁移难度大，降水施工论证在实际运行工作中几经周折，影响了项目整体推进时间。

(3)在项目产品及产品定位上反复推敲花费了时间。

(4)由于机构的改革使我们的手续在办理中难度变大，直接影响了整个工程施工进度。

尽管项目整体推进有所滞后，但对项目下一步的运作还是利大于弊。首先，我们的项目产品和功能定位准确。根据商洛房地产市场形势，房价在升高状态，市场需求比较活跃，将更利于项目的建设和销售。其次通过努力，增大了项目规模，。项目通过控规调整，建设规模由原来的2.3万平米增加到4.8万平米，潜在经济效益可观。同时项目通过协调和利用政策，还节省了土地成本。为项目的下一步运作奠定了坚实的基础。

五、积极开展营销工作

新的一年里我们我们必须集中精力，将项目做为公司的形象工程进行打造。全力全力以赴抓好项目建设、销售及市场招商工作，并力争运作出一两个亮点出来，是企业品牌及公司形象能得到较大提升。

(1)首先我们要确保项目品质具有较强的市场竞争力。

(2)是要积极组织强有力的营销班子。

(3)加强项目施工过程中各个环节的建设管理，保证项目高质、高效按计划推进。

(4)加强和做好市场调研制定切实可行的营销推广、市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加强营销及招商人员的业务培训，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。

(5)房地产公司应该抓住机遇，搞好销售及资金回笼工作。

(6)通过彩页、电视、短信等形式加大宣传力度，确保项目的资金调配及新项目的运作，实现资金回笼达到百分之xx。

六、解放思想开拓进取

在新的一年里我们要解放思想，开拓进取、加快发展，必须有敢想、敢干、敢闯、敢试的精神，有敢为人先的胆略，要实现繁荣兴旺，就必须保持开拓创新精神，不要畏首畏尾、左顾右盼，要有发展眼光，与时俱进。具体说公司要在激烈市场竞争中站稳脚步必须有纵横发展的战略思想，就是说我们房地产公司要想得到长足发展，首要敢想、敢做只有新思想才有新思路，如果连想都不敢想怎么去做。所以我们一有机遇排除一切干扰和困难大胆地走出去。

总之;在过去的一年里取得的成绩是鞭策我们奋进的准绳，过去一年里存在的问题是激励我们发展的动力，认清形势严峻性，掌握好市场的发展趋势，才能使我们在日益激烈的市场中立于不败之地。从当前形势看，我们公司上下齐心协力，干劲十足，职工精神面貌焕然一新，对公司今后的发展都充满希望和信心。全体员工在集团公司领导下，抓住开发主线，发展多种经营、加大改革力度、提高建筑质量、内部强化管理、外树良好形象的工作思路，解放思想、与时俱进、努力拼搏、扎实工作，为打造利源新都品牌，为商洛的经济建设美化城市，服务社会做出积极的贡献。

第20篇：房地产公司工作总结

“和谐 创新 拼搏 尽美”

-------万特福乔迁之我感

12月3日是万特福公司乔迁的好日子，这是个晴朗的冬日，阳光暖洋洋地洒在身上，在这冷冽的冬季聚拢一片温暖和喜庆。上午九时许，万特福全体员工在董事长刘夏生的带领下，团聚在水晶湖郡项目营销中心---万特福公司新址面前，隆重召开了万特福公司乔迁仪式。

仪式上，公司总经理朱伟豪和副总经理张云雷带领大家高喊公司口号---“和谐、创新、拼搏、尽美”，随后董事长刘夏生与特工公司党委书记王皓在热烈的掌声和欢呼声中共同为万特福公司铭牌揭牌。笔者在为揭牌仪式拍照的刹那，脑海中不由浮现出两年前万特福公司成立仪式上的场景。

是啊，万特福从2010年2月1日挂牌成立至今就快两年了，笔者亲历了从挂牌仪式，到去年9月9日水晶湖郡奠基典礼，再到如今的乔迁仪式，平时沉浸在紧张繁忙的工作中，恍然不觉时光已飞逝，回首这两年，心头感慨万千。

这两年，公司从刚成立时人员不整、连临时办公点都尚未装修，到现在全体员工团结一心、入驻宽敞明亮的“新家”；从2010年为将“高脚楼”调整为“群岛”而努力奔走，到2011年全面赶工、A区高层成功实现提前开盘预售；从当初对新政调控下房地产市场形势的忐忑不安，到如今火爆异常的销售成绩。。。公司一路走来，经受了压力、汗水和困境的考验，也伴随着团结、拼搏和收获的喜悦。

去年为了将规划布局由“高脚楼”模式调整为“群岛”模式并实现18万平方米面积置换，在前期阶段投入了巨大的精力和时间进行公关协调、设计调整和报审报批工作；今年3月份桩基工程开工后又因为管桩材料持续受市场供应限制而一度严重拖延了施工进度。面对这种局面，为了能够顺利提前开盘，公司全体员工付出了巨大的努力。首先是A区工程为了提前达到预售条件而进行了高强度的赶工建设。从桩基收尾、土方开挖到地下室和主体首层结构施工，工程部组织参建单位通过加大投入、增加人员、强化管理，实行多班组交叉赶工并坚持晚上加班作业，在确保质量的前提下全力推动施工进度。最终比原计划提前一个月达到预售条件。其次是营销中心、样板房、50m景观带等配套工程采取超常规施工，从设计、招标到项目完工全程跟踪管理，大大缩短了施工时间，确保这些配套项目在9月初全部完工并投入使用。第三是公司明确今年“一切工作以销售为核心”的原则，积极借鉴万科营销模式并充分发挥协作单位的力量，出色完成A区营销工作，“慢享会”网站蓄客过万、“50万征名活动”吸引大量市民参与、全方位立体式广告宣传让水晶湖郡知名度和蓄客力大增。

A区

一、二组团自公开发售以来，取得的优异销售成绩已经众所周知，而这丰收的硕果自然是集团公司正确领导的结果，但也与万特福公司员工持续高强度的努力工作分不开。由于人员少、工作多，经常是一人承担多人的工作量，晚上或者周末加班更是家常便饭，特别是

一、二组团发售时间恰逢中秋、国庆假期，全体员工连续取消休假参与到销售工作中，即使与销售业务无关的部门也承担起安全维序、咨询服务和后勤保障工作。正是通过公司员工毫无怨言地努力工作和辛勤付出，才确保开盘工作安全、圆满地完成。

作为公司的一员，笔者有幸参与了从公司成立到项目开盘的全过程，见证并伴随着公司一起成长。在为公司取得成绩而欣喜的同时，笔者想到更多的是公司起步时期，刘夏生董事长指导产品研发团队连续熬夜开会的画面依然历历在目，朱伟豪总经理顶着巨大压力带领公司以超常规方式奋力推动工程进展的场景犹在眼前。

在乔迁仪式后，在新会议室里召开了公司成立以来第一次全员参与的座谈会，会上从公司领导到普通员工都畅所欲言，总结过去，畅想未来。笔者环顾会场，想到的正是作为公司口号的八个字---“和谐、创新、拼搏、尽美”，这抒写的是万特福人的理念和追求，万特福过去是如此，现在也是如此，今后也必将如此！

《房地产公司设计管理部工作总结.doc》

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