物业管理岗位职责制度（精选多篇）

推荐第1篇：物业管理岗位职责

第一章 管理架构

第一节 组织架构 物业公司组织架构 .总经理 副总经理

行政人事部 财务部 客服部 招商部 工程部 安管部

第二节 职能部门及岗位职责 总经理 职能范围：

一、负责主持公司的全面经营管理工作；

二、组织实施集团公司及董事会决议；

三、审定公司内部管理和基本管理制度；

四、负责审定公司内部机构设置方案、定岗定编；

五、负责公司中层以下人员的任免；

六、组织审定公司的年度财务预、决算方案；

七、负责公司下属管理人员及员工的思想建设；

八、审定公司工资奖金分配方案并组织实施。

副总经理 职能范围

一、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理活动；

二、协助组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；

三、定期或不定期的召开分管部门会议，听取分管部门的工作汇报，及时解决工作中出现的问题和矛盾；

四、检查、督导、催办各部门的工作；

五、负责公司法务及外联工作；

六、全面主抓工程部工作，兼管食堂工作；

七、负责组织制定分管部门的管理考核标准；

八、协助总经理接待重要客人及处理重大公关事务。

行政人事部 部门职能

行政人事部负责对内、对外的日常事务性工作，协调公司各部门之间关系，维护公司整体利益，及时完成各级领导交办的各项任务，为总经理、副总经理当好参谋和助手

1、负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门的执行情况；

2、负责文件的上传下达，并将总经理的指示及时传达至有关部门和相关人员；

3、负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工作；

4、负责公司的合同管理工作；

5、负责公司的人事管理工作，包括发布招聘信息、人员招聘及安排面试等工作；

6、负责公司各项报表的整理、汇总及上报工作；

7、负责公司印章、印信的管理和使用工作；

8、负责各部门之间有关问题的协调；

9、负责公司车辆的管理工作；

10、负责公司的接待工作。■ 岗位职责

一、行政人事部经理

1、组织制定、执行、监督公司的各项管理制度；

2、组织制定各岗位职责，并根据公司职位调整进行相应的变更，保证与实 际工作相符；

3、负责编制公司员工的薪酬方案，并组织制作公司每月的工资报表及用工 成本、用工费用的分析报告；

4、根据现有编制及业务发展需求，组织协调、统计各部门的招聘要求，及 时督促与招聘相关岗位的缺岗人员；

5、组织检查制度的贯彻执行情况；

6、组织、协调公司年会、员工活动及各类会议，负责外联工作；

7、搜集整理公司内部信息，及时组织编写公司大事记；

8、负责组织编制公司月度、年度工作总结和计划；

9、负责组织编制公司行政费用开支计划；

10、考核和指导行政人事部工作人员的工作并给予业务指导；

11、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；

12、完成上级领导交办的其它工作。

二、行政人事主管

1、协助部门经理拟定公司的各项规章制度及工作流程；

2、协助上级为其它部门提供及时有效的行政服务；

3、协助上级执行公司的培训计划以及有效的后勤保障工作；

4、协助做好招聘与任用的具体事务性工作，包括发放招聘启示、收集和汇总应聘资料、安排面试人员、跟踪落实面试人员的情况等；

5、协助组织、开展企业文化活动；

6、建立各种物品、低值易耗品的登记台帐，并随时进行盘点，保证财产物资的完整；

7、建立固定资产卡片台账，对已提完折旧仍在用的固定资产、设备及帐外物资另建帐保管；

8、负责员工考勤工作；

9、负责办理公司人员招聘、调动、解聘、退休等工作，并及时办理各项保险、公积金手续的转移与接纳工作；

10、填制和上报各类人事统计报表、月报表等工作；

11、负责收集、整理和保存物业公司筹备、建立和发展的资料及人事档案；

12、完成领导交办的其它工作。

三、行政秘书

1、协助经理安排组织有关会议，做好会议通知和会议记录，做好会议纪要的整理工作；

2、负责文件的起草、打字、复印等工作，并及时归档公司的相关文件；

3、负责往来文件、信件、传真的签收、拆封、登记、呈转及归档工作。

4、管理公司重要资质证件及办理公司所需各项证照；

5、负责建设与维护内、外网络，并做好宣传工作；

6、负责日常接待、公务联系等工作；

7、负责发放日常福利、节日福利；

8、负责办公用品的保管与发放工作；

9、负责编制采购计划，并督促采购员及时采购；

10、负责公司印信和印鉴的管理工作；

11、完成总经理或行政经理交办的其它工作。

四、司机

1、认真贯彻执行公司车辆管理的有关规定，及时安全地完成行车任务；

2、严格执行公安部门的交通管理规则，杜绝事故发生；

3、定期进行车辆维修、检查，力求节约，合理用油；

4、熟悉所驾驶车辆的构造、性能，掌握各种条件下的操作要领和排除常见故障的技术；

5、爱护车辆，经常保持车况良好，车容整洁，工具和附件无损坏丢失；

6、出车时如实填写《派车单》。客户服务部 ■ 部门职能

1、对所辖物业实施一体化综合管理，推进公司质量方针、质量目标、管理目标以及经济效益指标的实施；

2、落实公司关于住宅小区的有关规定、决议，有计划、有步骤地完善小区的房屋公共设施和综合服务管理。

3、定期向公司各职能部门和公司领导汇报本部门的工作情况，听取公司领导的意见和要求，并负责贯彻实施。■ 岗位职责

一、客服部经理

1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；

1、全面负责小区公寓项目的经营管理工作，制定部门月度、年度的经营计划，并保证计划的实施；

2、以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作；

3、热情接待业户，及时有效的处理各项投诉，并做好记录；

4、定期对本部门员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量；

5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源；

6、负责部门内各项不合格服务的纠正跟踪工作，不断促进物业管理与服务水平的提高；

7、负责制定本部门的各项管理制度、服务标准和操作规程，并检查落实；

8、及时掌握公寓的物业费收取情况，督促下属及时有效的完成物业费收取；

9、完成领导交办的其它工作任务。

二、客服主管

1、负责制定工作计划并负责经经理认可后的组织实施，协助部门经理制订和实施工作职责及考核计划；

2、负责对客服管理员的日常工作进行管理、统计有关资料并及时向经理汇报；

5、负责发现工作中存在的不合格服务项目，并进行跟踪、验证，处理业户投诉，遇有紧急事故，及时向上级领导报告并协助处理善后工作；

6、接受及处理客户投诉，并予以记录，重要情况及时向上级领导报告，负责配合客服管理员收缴各项费用；

7、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理储存和使用保管；

8、每月、季做好业主物业费收取情况的统计报表，并及时上报公司；

9、协助管理物业清洁、绿化、维修、接待、回访等服务工作；

10、收集有价值的物业信息，为推动公司客户服务工作的发展出谋划策；

11、收取及审阅公寓的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行归纳；

12、负责对管理员的工作做出安排并进行指导；

13、负责装修档案，客户档案的管理；

14、负责定期对服务质量进行统计、分析、并提出整改方案；

15、负责门禁卡的使用及管理工作。

16、完成领导交办的其它工作任务。

三、客服管理员

1、保持物业公司同业户的联系，通过与业户接触和定期拜访，收集、整理业户信息和需求，并及时传达到有关部门；

2、安排新入住的业户办理入住手续，领取钥匙及填写单元设施交接单，协助业户办理装修申请，负责联系业主的搬家事宜，并作好各项登记工作；

3、配合工程部、安管部对二次装修进行管理，及时纠正违章施工；

4、催缴物业管理费、采暖费及其它费用；

5、负责客户资料的整理及归档工作，建立客户档案和二次装修施工管理档案；

6、负责管理区内业户的接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反映敏捷、处事稳健；

7、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门；

8、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访；

9、定期对公寓进行巡视，发现问题及时记录并向上级汇报；

10、接受并处理客户投诉，做好记录，并及时向上级领导汇报；

11、记录公寓管理日志，跟进所列问题；

12、完成领导临时交办的工作。

四、保洁班长

1、熟知小区绿化布局和区域养护状况；

2、负责小区的环境卫生清洁保洁服务、绿化管理服务；

3、根据作业频率，负责绿化，景观护理的日检工作，并做好记录；

4、负责制定保洁员的值班工作表，安排好日常保洁员的各项工作；

5、分配好各个保洁员对小区内公共区域的环境卫生、绿化管理工作；

6、负责指导保洁员的日常工作；

7、对保洁员的服务质量进行定期或不定期的检查；

8、配合部门经理定期组织保洁员进行业务知识学习和专业技术的培训；

9、负责上级部门交办及下达的各项工作任务。

五、保洁员

1、在保洁班长的领导下工作；

2、负责责任区内的保洁、清洁工作；

3、严格按照操作规程操作；

4、严格保证礼仪形象的要求；

5、对突发事件应及时上报并做相关处理；

6、完成班长交办的其他工作。财务部

■ 部门职能

1、负责公司各项目的财务核算与日常财务管理；

2、制定和完善公司内部各项目的会计核算制度；

3、具体负责公司内部的年度财务预、决算；

4、负责协调处理涉税问题，配合银行、税务及集团的审计工作；

5、负责搜集经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的资料，定期向总经理汇报；

6、负责各项财产的登记、调拨，并按规定摊销折旧；

7、组织各部门编制收支计划，结合公司的情况进行综合平衡，编制月、季、年度财务收支计划和组织编制年度财务预算，定期进行分析；

8、严格执行国家规定的财务制度，严格遵守有关财经纪律，并督促财务人员遵章守法，做好财会工作；

9、检查各部门的经济活动情况，防止套汇、挪用内款，贪污盗窃违法乱纪的行为；

10、完成领导交办的其它工作。■ 岗位职责

一、财务经理

1、负责部门财务管理体系的建立和运行、计划的制定和实施；

2、负责组织协调公司成本收入核算工作体系；

3、负责公司的财务管理、会计核算、统计、采购、库管等方面工作规章制度的制定并监督实施；

4、负责公司月份、季度、年度资金计划、收支计划的汇总和编制；

5、负责提出公司年度财务预算、并组织编制公司年度会计决算；

6、参与审定公司的经营预算和投资预算，掌握公司资金信息，发现资金缺口并提出相应筹资方案；

7、参与公司合同汇审，经营决策中的可行性分析，给公司经理在决策上提供数据上的支持；

8、负责公司资本运营，保证公司资金、资产的安全、高效运行；

9、负责审核、分析财务报表及预算，完成分析报告和审计报告，向总经理汇报；

10、及时向总经理反馈和预警财务信息；

11、定期对财务业务进行审核、检查及指导工作，具体包括凭证、报表、定额、原始记录、台帐等基础工作；

12、负责财务部培训计划的制定和实施，对下属的工作指导和工作管理，负责与各部门间的业务沟通和衔接；

13、协调处理与税务、物价、财政、金融、审计等政府部门及社会中介机构的关系与问题。

二、会计

1、按照国家会计制度的规定进行会计核算，执行企业财务制度，针对公司财务工作中出现的问题及产生的原因提出改进建议和措施，会计核算及会计报表要及时准确；

2、负责指导检查各部门财产的登记保管使用工作，各种财产物资的管理平日要随时完善，并定期进行盘点，一般季度一小点，年度内进行两次彻底清查，对到期、报废、盘亏、盘盈的资产完善手续及时进行处理和帐务处理，做到帐帐相符、帐物相符；

3、负责做好营业费用、管理费用、财务费用等帐簿登记工作，考核与控制各部门费用指标，抓好日常费用管理工作，负责编制部门经营状况报表；

4、负责对外来款的核算结算，特别是对应收款帐外部分建立台帐，每月做帐内帐外应收报表备查并报财务经理一份，同时及时督促有关部门进行催款，结清欠帐；

5、正确计算应缴税金，依法依时纳税；

6、负责物业管理软件数据的统计和审核，停车场收费系统的使用和管理，使软件与财务帐相互统一，并达到财务统计核算的相关要求，用软件规范各项工作流程（如收费流程、有偿服务流程等）达到以软件为管理平台，同时及时对各种欠费的催缴及往来帐的核算管理；

7、定期不定期的现金、支票抽查制度，并做好现金检查记录，对出纳银行余额调节表每月都要签字核对；

8、按会计档案管理要求编制和管理帐册、报表、传票，建立会计档案目录，平日随时归档，年度一次性归档；

9、完成财务部经理安排的其它工作。

三、出纳

1、负责办理现金、银行存款收付及结算业务：

（1）及时登记现金日记帐，现金收付日清月结，防止长短款情况发生，接受现金库存的抽查并做清点记录；

（2）及时处理银行相关业务，了解银行相关运作流程，掌握企业在银行的资金存取情况，合理资金调拨，不签发空头支票； 3）做支票登记备查簿、银行余额调节表，及时处理催缴已签发的支票，保证企业资金安全管理规范；

（4）有效的调控各帐户间的资金，以方便工作的进行。

2、各项收款业务手续齐备，各审批程序要完整准确，支付及时有效，当天收入当天入帐，各种收付款凭证支付完毕须加盖已收、已支或已结清字样戳记。同时严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理现金收支付业务，做到合法准确、手续完备、单证齐全。

3、物业管理收款的录入核对工作，对各项收入的物业管理费、供暖费等要及时录入，每月与会计帐薄进行核对并编制录入核对情况表；

4、月份银行对帐单、工资存卡明细及有关付款明细等的保管装订并装订成册存档，会计凭证的编制、装订，凭证装订前要注意检查，编制是否完整、规范；

5、对物业服务性收费收入、其它由他人代收的费用入帐前要对相应的发票、收据或其它收款凭据进行签字确认，防止责任不清产生的差错，同时要及时入帐；

6、负责妥善保管现金、有关印章、空白支票和收据，做好有关单据、帐册、报表等会计资料的整理、归档工作；

7、完成财务经理交办的其它临时性工作。招商部

■ 部门职能

1、负责商街经营工作，为经典生活商街树立休闲文化夜生活区的形象做整体策划；

2、负责商街的租赁工作，保持物业与业主之间的经营联系；

3、负责经典生活商街经营范围内的公关协调工作；

4、负责商街业主租金、物业费及其他代缴费用的收取工作；

5、负责组织商街各项重大活动；

6、负责商街的日常管理，以及装修商家的图纸审批、日常监管、竣工验收的工作；

7、负责了解商街各商家经营状况，为物业公司经营决策提供详实的依据。

8、负责市场的调研，组织、研究商铺价位、商街发展趋势。■ 岗位职责

一、招商部经理

1、全面负责商街的租赁工作，制订月度、年度经营计划，并保证计划实现；

2、负责制订部门的各项管理制度、工作标准和工作流程，并检查落实；

3、全面负责商街回款工作，确保租金、物业费及其他代缴款项的及时收缴；

4、定期对部门员工进行培训和考核，提升员工工作技巧和个人素养；

5、及时处理商街业户的投诉、建议，做好相关记录，制订改进措施；

6、全面负责商街整体环境的管理，协调解决商街商家对商街环境造成的不良影响；

7、及时掌握商铺租赁的市场动态，制订相应措施及方案，保障经营计划按时完成；

8、负责商街各项经营活动、广告宣传及公关活动的计划和执行；

9、与有关部门做好沟通、协调工作，以确保商街各项经营活动按计划开展；

10、定期检查商街经营计划的执行情况，对员工工作进行评估，按照奖惩标准实施奖惩；

11、完成上级领导交办的其它临时性工作。

二、招商部主管

1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；

2、负责协助部门经理制订和实施工作职责及考核计划；

3、积极参与并协助组织实施经营策划方案；

4、负责制订商铺租赁工作计划，并负责经经理认可后的组织实施及人员协调、管理；

5、负责对管理员的日常工作进行管理、统计有关资料并及时向经理汇报；

6、随时与经理进行联系、商谈，促进部门工作的有效开展；

7、做好业主各项费用的催缴工作，录入好各类表格，及时上报各有关部门；

8、负责招商营运合同签定工作；

9、完成上级领导及部门经理交办的其它工作。

三、招商助理

1、严格遵守公司各项规章制度及招商营运部的各项管理细则；

2、参与部门各项计划的策划、制订、宣传和执行工作；

3、负责商街租赁意向客户的开发、拜访和接洽工作；

4、负责商街的现场管理工作，解决各商铺的疑难问题和纠纷；

5、负责商街装修现场的巡查，及时解决潜在隐患，并上报部门经理；

6、协调与商街业主的关系，确保业主遵守物业的相关规定；

7、按照部门的经营计划，负责对商街业主进行回款催缴工作；

8、负责对商街区域卫生进行监督管理工作；

9、完成部门经理和主管交办的其他工作；

10、对超出规定范围、职责范围及突发事宜，不得擅自作主，应及时向部门经理请示。

工程部

■ 部门职能

1、负责小区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的运行管理、日常维修保养、设备维护及故障检修等工作；

2、负责小区内的整体设备设施的维修保养工作；

3、负责做好能源消耗控制工作；

4、负责对部门设备设施的购置、使用、保养、报废进行论证、安装、维护及监督管理；

5、负责项目大、中、小工程维修的组织实施与协调；

6、负责公共区域内的钥匙管理。■ 岗位职责

一、工程部经理

1、全面负责工程部的管理工作；

2、负责管理区域内设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实；

3、履行物业公司签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标；

4、确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态；

5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；

6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查；

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；

8、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作；

9、负责组织技术文件盒设备档案的接管、建立和管理工作；

10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪和检查；

11、完成领导交办的其他工作。

二、工程主管

1、负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转；

2、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施；

3、负责物业机电设备的日常维护保养工作；

4、负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作；

5、负责物业低压配电室的值班和日常维修保养；

6、负责客户服务部转发的业主报修的处理，及满足业户其它有关的服务要求；

7、负责各系统的完善改造及土建设施的维修，并组织施工和验收；

8、负责做好能源消耗的控制工作；

9、熟悉掌握了解小区各类设备、性能并及时输入相关资料；

10、负责监督指导各项目维修，保证积极完成业主的报修工作；

11、负责上级部门交办及下达的各项工作指标。

三、电工

1、熟练掌握小区内电气设备的原理及实际操作与维修；

2、制定所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

3、负责小区强、弱电系统的日常巡检工作，对楼宇感应灯、小区景观照明 灯等设备进行日检，发现问题及时处理；

4、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统等的运行、维护与管理工作；

5、负责供电系统的维保操作及提出供电设备的大、中、小修计划；

6、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优；

7、定期开展设备的维修保养工作；

8、完成上级交办的其他工作。

四、水暖工

1、贯彻执行工程部经理下达的各项指示；

2、熟悉本专业的设备设施情况，收集、整理有关水系统的技术、文件和资料；

3、负责对小区内给排水系统提出技术整改建议，并负责监督实施；

4、负责小区内供暖工作；

5、定期测查，确保供暖期供暖安全有序进行；

5、熟悉了解小区内给排水、供暖运行情况，并负责做好维修工作；

6、维修做到及时准确，管好材料，杜绝材料浪费、流失；

7、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态；

8、协助公司做好上级单位的各项检查接待工作，建立维修水暖巡视检查制度，发现问题及时处理，做好维修记录工作；

9、完成上级交办的其它工作任务。

五、万能工

1、执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法；

2、定期清洁其管理的设备和设备机房，确保设备、设施、设备机房的整洁；

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好；

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；

6、负责土建工程：砌砖、抹灰、大白、木制作、油漆等项目的维修；

7、积极完成上级交办的各项临时任务。安管部

■ 部门职能

安管部主要负责小区内各种设施的安全、保卫工作，公寓的消防监控工作，并负责维护小区内日常的秩序。

1、及时将国家制定的法律、法规和公司的各项安全保卫规章制度向员工宣传，以增强员工的法制观念，提高警惕，并做好防火、防盗、防暴、防破坏等工作；

2、加强内部治安管理，制定各种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动；

3、配合公安机关参与调查重大事故，并写出调查报告，上报总经理；

4、负责公寓及商铺的消防安全工作，领导、组织公司警卫和义务消防队，并开展教育和训练，经常进行安全检查工作。

■ 岗位职责

一、安管部经理

1、负责安管部的日常管理及计划的编制工作，对公司安全管理的全过程进行检查和监督；

2、教育安管人员自觉遵守国家的法律、法规，认真执行公司各项管理规章制度；

3、负责召集和组织安管部的办公会议，研究决策，处理本部门职权内的各项工作；

4、负责编制安管部的年度计划，拟订年度《安管员培训计划》；

5、教育和培养安管人员熟悉和掌握小区治安、消防、服务等方面的工作特点和规律，不断增强安保工作的针对性和有效性；

6、对安管部的全面工作管理，负责安管员的招聘、录用、考核和奖惩，对安管人员的录用及辞退有建议权；

7、率先垂范做好本职工作，对安管员表现的好坏，有权进行表扬和批评，并对全班的工作负完全责任；

8、监督检查对公司各项管理制度、有关法规、政策标准的执行情况，负责协调有关职能部门，公安机关之间的关系；

9、及时组织安管人员完成各项临时警戒警备任务；

10、完成公司领导交办的其他工作。

二、安管班长

1、服从命令，听从指挥，认真执行规定的工作计划；

2、根据部门经理的指示、意图及治安、消防、服务等方面的相关规定，提出工作目标和任务，制定具体实施步骤和工作标准，并领导保安人员贯彻执行；

3、组织安管员进行治安、消防、服务等方面的业务培训和军体训练，规定班组的学习和训练任务，并经常进行督促检查，保证学习和训练任务的圆满完成；

4、根据安管经理的工作要求和岗点值勤规定，带领全班人员严格认真、一丝不苟地做好治安、消防、服务等方面的工作，并积极配合当日值班员的工作；

5、负责各岗位不合格服务的处理及纠正预防措施和跟踪；

6、负责签订《安全消防协议》，督促、考查安管员消防责任的贯彻执行情况，对违反规定的有权提出建议；

7、建立消防岗位责任制度，及时向领导反馈防火工作存在的问题；

8、负责组织消防训练和演习，协助制定消防预案，加强消防巡逻，及时消除火警隐患；

9、完成领导交办的其他工作。

三、安管员

1、服从领导，听从指挥，严格遵守规章制度；

2、严格要求，认真训练，熟练掌握规范的值勤要求，充分体现经典生活物业服务一流的形象；

3、努力学习安防业务，熟悉各类紧急、突发性事件的处理程序和各类器械的使用方法，不断提高安管服务水平；

4、对各种监控设备、器材进行维护，发现问题，及时解决，预防为主，安全检查，清除不良隐患；

5、对小区各类事件及时收集、整理、反馈，对突发事件及时报告，及时处理；

6、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事；

7、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务；

8、负责物业大型活动的警卫布置；

9、负责管理小区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作；

10、负责小区应急处理的抢救工作；

11、负责管理小区内各项咨询服务工作；

12、完成上级交办的各项任务。

四、消防专干

1、接受部门经理的工作安排，认真完成消防安全管理的各项工作；

2、定期检查消防设施并做好消防巡视记录；

3、负责安全管理员消防知识的培训工作；

4、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施；

5、定期进行公寓高层防火演练，以提高安管员应对突发事件的处理能力；

6、负责组织消防训练和演习，加强消防巡逻，及时消除火警隐患；

7、对消防隐患之处，负责制定纠正和预防措施，并跟踪其实施；

8、负责制定所辖区各种突发事件（火灾、台风、暴雨、刑事案件、治安等）的预防组织架构和措施；

9、协助进行消防设备的检修保养；

10、完成领导交办的其它工作任务。

五、监控员

1、负责监视小区各部位的过往人员和物资；

2、发现可疑人员或不安全因素，要及时通知有关人员前往查处；

3、熟练掌握监控系统的操作规程，严格按照规程操作，发生监控设备异常或故障，应立即向保安部值班班长或部门领导汇报，不得擅自处理；

4，密切注意区域内易发案部位及重点部位动向情况，发现问题及时处理；

5、值班期间发现可疑情况及问题，及时上报，并做详细记录，并随时向安管部经理汇报情况；

6、详细记录当班工作情况和监控设备运转状况 ；

7、每日做好监控室的卫生工作，并随时保持监控室清洁；

8、严格按制度收发、保管器材（对讲机），并注意日常维护和保养；

9、认真完成上级交办的各项工作任务。餐 厅

■ 部门职能

1、全面负责公司员工用餐的主厨工作；

2、负责食堂物料的进料与把关工作；

3、全面负责制定每周的菜谱，并保证饭菜的质量；

4、协助公司上级领导作好食堂的日常管理工作。■ 岗位职责

一、班长

1、全面负责餐厅的日常管理工作；

2、精通本职业务，严格检查监督员工的操作流程，发现问题及时纠正，确保饮食质量；

3、熟悉和掌握一切货源情况，监督货源的请购计划，做好原料的保护工作，防止原料变质；

4、控制食物成本，掌握盈亏情况，合理使用各种原材料，减少浪费；

5、制定每周菜谱，抓好饭菜质量，适当调整花色品种；

6、严格执行《食品卫生法》，定期检查后厨、菜间、食品卫生、用具卫生和员工个人卫生；

7、负责餐厅设备设施的管理，指导员工正确使用餐厅设备，提出更新维修计划；

8、遵守公司的各项安全防范规定，严把消防关；

9、每周对餐厅的工作与问题做出安排，并向上级主管汇报；

10、负责餐厅员工的思想教育和业务培训，提高餐厅的饭菜质量和服务水平；

11、经常征求听取就餐人员的意见，综合分析改进工作，认真督促检查岗位责任制和各项规章制度的落实。

二、厨师

1、按规定的程序，熟练地烹制出色、香、味俱佳的菜肴，并不断改进和提高烹调技术，增加新的花色品种；

2、根据烹调需要，向餐厅主管建议购买所需厨具、原料、调料等；

3、负责工作区域的卫生、设施设备、炊事用具的使用和保养，做到设备、用具好用、清洁，环境整洁，用过彻底清理，达到《食品卫生法》要求；

4、遵守安全操作规程，合理使用操作工具，节约水、电、煤气，努力降低成本；

5、服从餐厅班长的工作安排，做好开餐准备；

6、负责为员工提供良好服务，做好每餐配置认真，分量均匀，一视同仁。

三、面点师

1、熟悉面点技术的特点及主要特色；掌握面点原料、辅料名称、性质、用途、辨别原料质地优劣的方法，把住质量关；

2、掌握各类面点的配方制作、工作流程、制作方法及质量标准；

3、严格执行《食品卫生法》，做到设备、用具、地面、墙壁干净，卫生达标。

4、负责餐厅全面的清洁、清扫及补充主食等工作；

5、对不同性质的器皿要分别刷、洗、冲、消，洗刷时要轻拿轻放，保证刷洗质量，洗刷后按大小分装消毒器具中进行消毒，消毒后专柜保管，封闭、遮盖严实，防止灰尘、虫、蝇等造成污染；

6、经常巡视，及时清理工作场地，保持餐桌、地面干净，卫生达标。

推荐第2篇：物业管理岗位职责

物业管理各岗位职责 经理岗位职责

经理在董事会领导下，负责董事会决定的贯彻落实，负责企业的全面领导管理工作。

一、贯彻执行国家的方针、政策、法令和主管部门的各项规章制度，对董事会负责，努力经营好物业管理公司。

二、制定企业经营管理目标，包括一系列规章制度、操作程序，规定各级人员的岗位责任制并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意。

三、建立健全企业组织机构，使之合理、精简、高效；召集和主持公司例会，及时解决管理中暴露的问题。

四、协调、指导部门经理、各个管理处主任的工作，保证企业各方面的工作顺利进行。

五、有重点、定期或不定期地对所管项目进行巡视检查，及时发现问题并解决问题。

六、定期、不定期地听取员工意见和建议，不断完善企业的经营管理。

七、与关联单位建立和保持良好的公共关系，树立企业良好形象。

八、以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，使员工以高度热情和责任感完成本职工作。

副经理岗位职责

一、对经理负责，协助经理做好公司内部的日常管理工作。

二、协助经理协调各部门、各管理处之间的工作关系；负责监督、检查所管部门的工作完成情况。

三、负责公司员工的思想教育和队伍建设，做好员工的培训工作。

四、负责组织制定、修订公司各项管理制度，提交董事会通过并实施。

五、根据分管部门和各管理处工作需要，提出人员调整意见，提交经理办公会议或董事会决定。

六、协助经理做好新物业项目的接管及管理处的筹办工作。

七、受经理委托，在经理因事不在岗位时，代行经理职权。

八、完成其他交办的工作任务。

管理处主任岗位职责

管理处实行在公司领导下的主任负责制。管理处主任全权负责处理本小区工作中的一切事务，带领全体员工努力工作，实现公司所确定的各项任务和目标。

一、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务、为社会服务的经营目标，努力搞好具有特色的物业管理工作，为公司和社会做贡献。

二、定期向公司报告管理处工作情况，提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议。认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。

三、制定管理处管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，规定全体员工的职责，并监督贯彻执行。制定各项费用标准，保证经营管理工作的正常进行。

四、建立健全管理处的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。

五、主持每周一次的管理处例会，听取工作汇报，布置工作任务，解决实际问题，改进管理方法，促进工作发展。

六、经常巡视管理区内外各场所及了解管理处各部门工作情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题。

七、督促属下管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正确评价、培训管理人员，做好人员的考核工作。

八、与社会各有关单位保持良好的公共关系，与管理区内各住户、各单位

保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表管理处处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等。

九、指导属下各部门工作，树立正气，坚决打击歪风邪气，保障管理工作顺利进行。

十、以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使管理处具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。十

一、严格执行各项财务制度，阅读和分析各类财务报表，组织审核各种款项收支交缴，于每年12月份提请公司财务于次年1月31日前做好财务核算和新年度财务预算及新的收费方案，准备递交业主管理委员会审核通过。

管理处副主任岗位职责

在主任的领导下，带领管理处员工对本小区实施全面的管理，保证小区的环境舒适优美、机电设备完好、运转正常、水电供应正常、文化娱乐活动丰富多彩。具体职责如下：

一、坚决执行国家的各项方针政策、法律法令、省市有关物业管理的规定、政策以及公司的有关规章制度。

二、通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，以及创建模范文明住宅区的标准和条件，组织全处人员学习政治时事、业务知识，坚持管理与主动服务相结合的原则，搞好住宅区管理各项工作。

三、根据统一管理与专业分工负责的原则，领导全处人员对楼宇的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面的管理，完成公司的各项任务指标。

-

四、熟悉本区的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，做到理论联系实际，制订切实可行的管理措施。

五、制订本处工作计划并组织实施，定期检查、监督，查处违章，提出改正措施。

六、负责处理住户对本处工作和管理人员的投诉，不拖延，不推诿，搞好与住户的友好关系。

七、加强本处员工的团结协作，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工积极性。

八、重视业主委员会建议，自觉接受业主委员会和住户的监督。搞好与居委会、派出所等有关部门的友好关系，争取各方面的理解和支持，共同搞好住宅区的各项工作。

九、完成公司交给的其他工作。

管理员岗位职责

对管理处主任负责，协助完成管理处和业主委员会的目标任务。负责管理处财产用品等的保管和收发，收缴各种款项，负责收集信息。

一、每日工作

1．热情接待业主，把业主的要求和报修项目作好登记，迅速作出安排，并随时检查落实情况，以免遗漏，造成工作被动。小修要求立即解决，大修三天之内应该解决，如无法解决，需向上级汇报，并向业主及时作出解释。

2．根据业主的要求，尽量为业主提供便民服务。

3．做好管理处各种财产、用品、工具、领用材料的登记、保管和发放工作。

4．熟悉各类费用的收费标准和计算方法，准确无误地做好现金收缴工作，及时登账，日结日清。

5．负责各类证件的办理登记工作(如临时出入证、装修许可证等)。 6．对业主的求诉或投诉如无法处理，及时向上一级报告，并做好处理记录。

7．收集整理来文、报告、通知、业主档案、收费存根、装修申请表、水电费交款等文书资料，分门别类归档保存。

8．对所管辖区每天至少巡视两次，要对装修户的卫生、安全、文明施工、用电范围等进行督促检查，对小区道路、绿化、楼宇内外环境卫生要勤检查，以及对清洁工的精神面貌、行为规范等进行管理。发现违约违章和不文明行为及时制止。

9．完成主管领导临时交办的任务。

二、每周工作

1．参加管理处办公例会，汇报上周工作情况，提出本周工作计划及急需协调的事项。

2．对小区内外环境卫生进行一次较全面的检查，并作好记录，及时进行整改。

三、每月工作

1．参加由管理处组织的全面检查，负责解决本职范围内的问题。

2．统计水、电、煤气表读数，计算管理费，发出收费通知，并按时收缴。

3．每月25日前提交管理处购物计划。

管理处档案资料员岗位职责

一、认真学习国家保密法和有关档案管理规定，严格执行住宅区档案管理制度，具有良好的职业道德和较高的业务素质。

二、制定科学的分类编码方法，对住宅区全部档案详细、系统分类，分类目录输入电脑系统，并拷贝备用。

三、按标准格式装订，按类别储藏放置，对破损档案、破损页码及时正确修补或复制。

四、根据照片、图像、图纸、图表等不同类型档案资料的特点，科学保存。

五、严格执行住宅区档案使用、查询制度，规定不能外借的档案资料，未经主任批准不得外借，借阅档案必须详细登记，对造成破损、缺少、不按时归还者严格按规定处罚，并尽力弥补。

六、每月底对档案室所存档案集中系统整理、盘存一次，发现丢失档案，及时报告。

七、每周档案储藏室吸尘一次，日常保持室内洁净，温度、湿度恒定，

通风、卫生消杀良好，防盗设施安全可靠。

十、完成领导交办的其它任务。

会计人员岗位职责

一、会计人员必须按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

二、会计人员对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。

三、会计人员对发生的每一项经济业务必须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

四、会计人员要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

五、会计人员要根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦、挖补或用药水消除字迹，而应将错误的文字或数字划线注销(必须使原有字迹仍可辨认)，然后在划线上方填写正确的文字或数字，并由记账人员在更正处盖章。

六、会计人员应按照规定，定期(月、季、年)核对账目、结账、编制会计报表。并做到报表数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚。任何人

都不得篡改或授意指使他人篡改会计报表数字。

七、会计人员要按照规定对各种会计资料定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录，装订成册，并妥善保管，防止丢失损坏。

九、协助管理处完成其它日常工作。

管理处出纳员职责

一、负责管理服务费银行托收、管理处现金、银行存款的收支、管理、记帐、结算工作。

二、熟悉辖区内的单元户和面积，以及管理费等收费标准计算办法。收缴各种管理费并开具收据，做好收费的统计、核算。

三、负责于每月25日前提供各小区区各项管理费用收缴情况，统计收缴率，分析原因，并报会计、主任各一份备案。

四、负责于1月25日、7月25日前提供住宅区各项管理服务费用收缴汇总表，并统计收缴率，报会计、主任各一份备案。

五、熟悉掌握出纳帐的记帐原则和方法，建立健全现金、银行存款日记帐和其它帐目，定期核对，做到帐目清晰、手续完备、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误。

六、严格执行财务制度，收付款项均须与会计填制的记帐凭证相符并经

领导批准，不得挪用公款或私自借支。

七、负责发放员工工资和奖金。

八、完成管理处主任交办的其他任务。

客户服务中心职责

服务中心具有协调、沟通、公关和服务等职能，是物业管理公司对业主服务的执行与反馈并提供多种形式服务的部门。物业管理公司的任务主要是通过服务中心业务程序和服务环节来完成的。它是物业管理公司与业主之间沟通的桥梁，是物业管理公司对外展示服务水平的窗口。服务中心的管理体系、工作程序、应变技巧，乃至员工的仪表、言谈、举止等，对物业管理公司的形象和声誉都会产生直接影响。服务中心主要有以下服务内容。

、

(1)提供所辖物业的管理咨询服务。

(2)受理业主的投诉和回访。

(3)受理业主室内设施报修。

(4)办理业主的入伙手续和各种费用的托收和水电、燃气、有线电视

等开户手续。

(5)办理业主的搬离手续。

(6)办理业主的室内装修及装修验收的申请手续。

(7)办理业主大件物品放行手续。

(8)办理各种证件，如《施工人员出入证》、《车辆出入证》等。

(9)办理业主使用会所娱乐的手续。

(10)为业主提供物业的各种中介服务。

行政人事部职责

行政人事部是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查公司各部门的工作，处理日常行政事务，管理公司后勤业务，完成公司的文书处理、档案文件管理、人事劳资、员工招聘、培训、调配、使用、对外接待以及接待和受理投诉等工作。具体包括以下内容。

(1)负责物业公司人事招聘、考核录用及培训工作。

(2)负责员工的考勤、劳动纪律和奖惩等。

(3)负责后勤保障与生活福利的办理及发放。

(4)负责公司食堂和宿舍的管理。

(5)负责办理公司员工的劳动保险和对外联络。

(6)负责各种会议的组织、会议内容的整理和文件的下发。

(7)负责各种活动的组织及板报的制作。

(8)负责公司各种管理规定的制定、发出和监督执行。

(9)负责公司各种物品的采购管理。

(10)负责公司仓库管理。

(11)负责公司经营业务的开拓。

(12)负责公司文件档案管理和“创优”资料的管理。

财务部职责

财务部负责制定公司财务收支计划、会计出纳、经济核算，租金、统管费、有偿服务费和其他经费的管理，做好公司财务报表及费用分析报告，接受工商、税务部门及业主的监督检查，以及完成员工的工资奖金计算发放等工作，具体包括以下内容。

(1)建立和健全各项财务管理制度，遵守财经纪律。

(2)组织实施会计核算工作，做好与本部门业务相关的合同评审工作。

(3)根据公司签订的合同、协议的有关经济条款，组织办理经费收支款项的结算。

(4)组织公司年、季、月财务收支计划的编制与实施，控制费用支出，

合理使用资金，完成公司各项经济指标。

(5)拟订各项财务计划，提供财务分析报告，为公司经理提供会计信息。

(6)正确、及时计算应缴纳的各种税款。

(7)组织实施公司会计报表、统计报表的统一编制工作。

(8)执行审批制度，按规定开支范围和标准核报所有费用，并负责发放员工工资、奖金。

(9)配合办公室做好库存物品、设备的盘点及登记入账工作。

工程维修部职责

工程维修部负责全公司的房屋管理、工程维修、道路维修、机电设备的检查保养工作，保证各管理处的日常运转。具体职责如下：

(1)负责所辖物业机电设备的维修和保养。

(2)负责对所辖物业的正常供水和供电。

(3)负责业主的特约上门维修服务。

(4)负责新建物业的接管验收等技术工作。

(5)负责较大工程的质量监督和验收。

(6)负责房屋及配套设施的日常维护、修缮和施工管理。

(7)负责与政府供水和供电部门的业务接洽和相关事务的处理。

(8)负责维修、施工外包合同的起草等。

保安队工作职责

保安队负责小区的安全、防火、防盗以及保安人员的审查、培训、调配、使用并与公安部门的联系沟通等。保安队的主要任务是落实各项治安、消防制度，维护管辖区内公共秩序和安全防范工作，履行以下职责：

(1)负责本物业所辖范围的安全防范工作。

(2)负责本物业的消防管理和设备监控。

(3)负责本物业的火灾事故的应急疏散和灭火。

(4)负责本辖区车辆的管理。

(5)负责所辖物业出租房屋的登记和管理。

(6)严格治安管理。做好人员来访及出入登记、闭路电视监控、全

天24小时巡查、出入货物检查等治安防范工作。

(7)严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火灾隐患。

(8)积极配合公安部门做好管辖区违法犯罪活动防范工作。

(9)负责对业主进行治安与消防工作的宣传、指导和监督。

(10)抓好保安队伍的业务培训。

(11)协助公司其他部门的日常管理。

保安队长岗位职责

保安队长在管理处主任的直接领导下，对管辖区治安、交通车辆管理负有全面的责任，其职责如下：

一、协助招聘保安员。对保安员坚持以35岁以下、高中文化以上、思想品德好、身体健康和身高在1．70米以上，退伍军人优先，作为选聘标准。不徇私情，择优录用。对保安队伍的发展和建设负有全面责任。

二、负责保安员的上岗培训和思想教育工作,对保安员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定保安员训练计划，并接受管理处和辖区派出所的监督、指导。

三、负责与派出所的工作联系，做好安全防范工作。业务上接受派出所的

指导，参加有关维护治安、预防罪案发生等统一行动。

四、负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保证流动岗和固定岗24小时无缺岗、无治安死角。

五、负责队员的出勤考核，坚持白天和夜晚查岗制度。

六、协助主任每月进行一次岗位考核。公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则将视作失职。

七、督促队员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂现象。安排值日，负责每日的宿舍卫生和队容纠察，保持队伍有良好的风气。

八、负责队员的政治思想教育工作。对态度不好和工作不认真的队员，要耐心细致地做好思想教育工作。对屡教不改者和情况严重者，书面提出处理意见报主任裁决。

九、定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、匪警以及突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理处的要求达标。

十、定期回访住户对小区治安状况的意见和提议，并做好记录，向上级汇报好的建议使其付诸实施。

十

一、完成主任交待的其他任务。

保安班长职责

保安班长在队长的领导下，负责辖区的治安保卫、消防、车管工作。职责如下：

一、熟悉辖区内楼宇的结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。

二、严格按照公司的有关制度、工作纪律和岗位职责按月定期考核各保安员的工作成绩，上报有关领导，对不合格人员，应建议领导予以辞退、开除处理。

三、组织召开治安工作会议，负责上传下达，及时将辖区内的治安问题及

处理情况综合整理，向有关领导汇报，并向保安员传达。负责辖区治安的每月小结、季结、年终总结工作。

四、负责对保安员的考勤、安排值班和休假等。

五、巡视辖区，经常定时、不定时通过对讲机或跟踪检查当班保安员履行岗位职责的情况，督导其工作，协助处理有关情况，加强复杂地段和事故多发地段的治安执勤巡逻。

六、加强与业主、住户的联系，抓好群防群治建设，建立广泛的群众基础。

七、处理和制止管辖区内各种违章行为，配合派出所开展专项严打战役。

八、组织定期检查防盗系统、报警系统和自动监视系统，确保其随时处于完好状态。检查治安保卫有关制度的落实情况。

保安队员职责

保安员在保安班长的领导下，负责落实辖区内防火、防盗、防治安事故等工作，维护管辖区正常的公共秩序。职责如下：

一、熟悉管辖区楼宇结构、单元户数、楼座排列，各种公共设施、设备的分布、位置，各类公共场所的使用性质和服务对象；管辖区内的区间道路走向、车辆和人员流动规律。掌握管辖区全面情况，具备治安执勤巡逻必要的治安防范知识和技能。

二、保安员必须统一着装上岗，仪容严整，精神饱满，服务客户，使用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语，处理情况时做到先立正敬礼，遵守文明执勤的工作制度。

三、熟悉有关户口管理、外来人员和暂住人员管理的政策、法规以及国家和省市有关治安条例、法令等，辖区内按章查验可疑人员的物证，预防违法犯罪分子窜入区内作案。

四、严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退，更不能误班、漏班。

五、有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象，禁止乞讨、拣破烂人员进区流窜。

六、督导辖区道路泊车和行车的管理，保持区内设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目。

七、积极协助派出所搞好本区的治安管理和必要时的调查、取证。

八、懂得火警、匪警发生时的应急措施，懂得一些救护常识。发生紧急事态，能及时采取正确措施，万一发生火警或匪警等治安情况，必须首先以最快速度投入警情战斗中去，不允许以任何借口推脱。

九、学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事能及时、有效地制止。

十、严格执行交接班制度，对当班中各种异常情况在认真处理前提下，做好书面交接记录，以备查考。十

一、完成领导交办的其它任务。

保安员工作要求

没有安全，就谈不上安居乐业，安全为了服务，服务必须安全。保安服务工作是物业管理工作不可缺少的一个重要部分，保安工作任何时候只能加强，不能削弱。具体要求如下：

一、仔细查问外来人员情况，登记其姓名、身份证件、工作单位或住址、被访人姓名、出入时间等。

二、对装修及施工工人要凭证出入，无临时出入证者不得放行，禁止各类修补、买卖、收旧等流动闲杂人员出入，不准装修队擅自进入区内寻找生意。

三、对业主及来访人员均要以礼相待、热情友好、不卑不亢，任何情况下

均不得与业主吵嘴，发生纠纷时到管理处处理。

四、严格遵守上下班时间及值班纪律，做到警容严整、文明执勤。上班时间不得与他人闲谈，不准看书报、写信及做与值班无关的事情。

五、值班保安要坚守好本职岗位，不得擅离职守。要与队友团结协作，密切配合、相互照应，共同完成值班任务。

六、当班时要认真记录班上情况，认真登记来往人员、车辆情况，交班时要主动介绍本班情况，所配警器、登记本、坐椅、水壶、门匙等要点验清楚，如数交与下班队友。

七、固定岗时刻不能离开岗位，树立一个良好威严的保安形象，作好登记及升降栏杆，业主/住户搬家或搬贵重、大件物品离开本辖区，没有管理处签发的放行条，不予放行。

保安巡逻员岗位职责

巡逻保安员担负着管辖区治安防范工作，并协助管理处进行管理工作。在巡逻中检查发现各种问题应及时处理，并随时报告管理处。

一、巡逻保安员要着装整洁、语言文明、礼貌待人。

二、巡逻保安员必须沿巡逻路线认真地检查巡视，到指定地点“打卡”计时，不得乘坐电梯，如有乘电梯或不按巡逻路线巡逻者，一经发现，将按奖惩细节扣分并严肃处理。

三、在巡逻中应认真检查天棚、地面、水渠及平常人不易到达的角落，查看有无垃圾或不清洁的地方，有无公共设施、设备被损坏——如消防栓、

管道房的门、防火通道门是否损坏，灯管、灯泡是否不亮等等，立即填写整改通知单，交有关部门处理。

四、在巡逻中注意发现有无不正常的气味，嗅到异味时，速寻找异味来源在何处，如属液化石油气泄漏，则立即进行处理，如不能处理时，立即报管理处，并请煤气公司速来解决，如有“火警”则立即扑灭。

五、发现业主未关屋门时，立即提醒他们将门关好，防止坏人混入，注意发现楼内是否有响动声音——立即查看，是否有人撬门、撬锁，是否有“呼叫”、“呼喊”声音，如果有紧急情况迅速用对讲机呼叫请求支援。

六、在巡逻中发现有形迹可疑的人在楼上走动，又没有配戴出入证时，则应立即进行查询，如遇无礼时，则扭送派出所。

七、热情地听取业主(住户)投诉，能解决的问题立即解决，不能解决的速报管理处处理。

小区义务消防队长职责

一、小区义务消防队长由各小区保安队长或班长担任。

二、义务消防队长在管理处防火责任人和消防机关的业务指导下进行

工作。

三、开展防火宣传教育，管理小区义务消防队。

四、按既定消防训练方案，对义务消防队进行实战训练或演习，使小区义务消防队做到防火工作常备不懈。

五、随时检查辖区内消防情况，发现隐患及时报告负责人，发现违章及时

制止纠正。

六、配合维修班组搞好消防器材、设备管理，保证消防设施不受损坏。

七、随时检查所辖队员对消防器具使用掌握的实际情况，提高义务消防队的实战能力。

、

八、接到火灾信号后，在安排报警同时，迅速组织义务消防队，按既定方案或临时制定的方案进行灭火、抢救。

九、定期向管理处主任汇报义务消防队培训情况及消防工作情况。

消防班长职责

消防班长在治安队长领导下，组织开展住宅区消防管理工作，承担本部门消防管理责任。具体岗位职责如下：

一、认真学习《中华人民共和国消防条例》，省、市有关消防规定和本住宅区消防管理规定，并按规定要求开展工作。

二、利用板报、住宅手册等宣传工具，经常开展住宅区防火宣传工作，深入住户宣讲安全用电、用气管理规定以及电焊作业防火安全保障措施，宣讲紧急状态下逃生程序，普及各种消防知识。

三、熟悉住宅区内各种消防器材、设施的种类、性能、分布情况、配置地点，熟悉高层楼宇自动消防系统、消防报警系统、消防电梯使用和消防疏散通道，掌握操作使用技术和养护方法。

四、每天巡视住宅区二遍，保持楼梯走道和出入口畅通、消防器材100％完好，保证疏散标志醒目、正确。严禁住户超负荷使用电器，乱拉、乱接电线。严禁在防火安全措施没落实情况下烧焊、用火、用电作业。彻底纠正消防违章，彻底整改火险隐患，做到及时发现，及时整改，及时报告。

五、跟踪住宅室内装修施工作业，核定用电负荷和走线，监督使用阻燃材料，对装修使用易燃、可燃材料的住户，限定并监督其进行防火处理，装修竣工要进行消防综合检查，并记录在册，与住户签定消防责任书。

六、组织定期消防大检查，并作详细检查记录，有关隐患整改和消防器材设备、设施的维修，落实责任人、整改时限和复查时期。检查记录经管理处主任、保安队长签字后存档。

七、对义务消防员实行正规编制，聘请消防官兵组织政策法规教育、防火技能训练和防火知识普及。

八、每年组织1～2次多层、高层住宅实地消防、急救和疏散演习，加强防患意识教育，提高住户和义务消防队员防灾救灾的应变能力。

九、建立、完善住宅区消防工作档案，并定期移交档案室。

十、完成管理处主任、保安队长交办的其它任务。

推荐第3篇：物业管理岗位职责

保安部主管岗位职责

1.负责秩序维护队伍建设，合理安排秩序维护部工作，对本部门员工进行指导和思想交流。

2.爱岗敬业，遵纪守法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用；

3.熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握物管区域内的治安管理工作的规律、特点及服务方式；

4.审核秩序维护部每月物料耗用情况，对异常现象及时处理。

5.每月审核本部门员工的考勤情况，负责本部门增减人员的申请。

6.协助公司经理制定每月工作计划，并每天检查工作执行情况，发现问题及时上报，做好检查、考核记录。

7.对秩序维护部日常事务作出审批与决策。

8.调节本部员工与业主的关系。

9.做好紧急情况处理方案，做好消防设备和保安器材的检查保养工作，做好安全检查工作。

10.熟悉管理区域内的配套设施设备的位置及使用方法；

11.负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向项目经理助理或经理汇报；根据公司要求和岗位职责及考核细则，严格履行、严格检查、严格管理；

12.定期对消防器材进行检查和消防知识的培训及消防演练。

13.协调对外关系，配合相关部门处理相关事宜，加强与当地公安机关联系。

14.负责对本部门员工进行培养、选拔和考核，抓好秩序维护员的培训和学习工作。

15.负责所管区域的车辆、道路的安全有序。

16.负责所管区域的治安防范工作，负责突发事件的处置及方案的演练和指挥。

17.及时完成公司领导交办的其他任务。

工程主管岗位职责

1.执行项目经理批示，对项目经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查： ⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现问题立即处理；

⑵检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正；

⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度；

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

2.设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响辖区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向项目经理报告；

3.负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4.负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送项目经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5.切实执行项目经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。

6.针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7.熟悉和遵守国家有关辖区内各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；

8.负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理

9.负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定。

10.负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法；

11.负责组织人员参加辖区物业接管验收和交接工作；

12.负责组织实施辖区消防设备、设施及系统可靠性试运行；

13.负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理；

14.审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；

15.掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

16.负责辖区内业主的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统

一、美观及符合消防要求；

18.及时完成公司领导交办的其他任务。

推荐第4篇：物业管理岗位职责（优秀）

物业管理岗位职责

岗位名称：物业管理

所属部门：公司事务与法律部

直接上级：安全环保与公司服务科

直接下级：物业公司

全面负责公司物业管理工作，主要工作职责如下：

一、认真贯彻执行公司经营方针、政策，制订相关专业发展规划及实施细则，确定物业公司年度工作总体计划和实施细则，全面负责物业管理工作，努力搞好具有特色的物业管理工作,为公司做贡献。

二、配合公司采供部负责物业公司招投标（多家询价）工作流程。

督促并检查物业项目的质量与安全事项。编制新增项目的物业管理方案，负责核定人员编制。

三、定期向领导汇告工作情况，认真完成公司交付的各项任务，实

现各项目标。

四、制定物业管理方面的管理目标,包括制定一系列的规章制度和操

作规程，并监督贯彻执行。

五、推行精细化管理，对物业项目实施动态管理，制定各项费用标准保证管理工作的正常进行。建立健全物业工作的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。

六、定期召开物业管理例会，听取工作汇报，布置工作任务，解决

实际问题，改进管理方法，促进工作发展。

七、定期检查巡视各区域及所辖各部门的工作情况，检查服务质量，

及时发现问题，积极解决问题，检查各物业公司是否遵循：以严格的规章制度规范人，以严谨的工作作风要求人，以高尚的道德情操引导人，以和谐的人文氛围凝聚人的管理理念。

八、以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质，最大限度地

发挥和调动全体员工的工作热情和责任感，使组织具有组织力和凝聚力。并督促属下管理人员的日常工作，检查各项工作和落实完成情况，并正确评价、培训管理人员，做好人员的考核工作。

九、负责服务区域客户投诉、协调处理和服务单位日常联系走访及

意见征询工作，制订并组织实施各阶段联系沟通方案。

十、对新项目前期介入的方案制定，利用掌握的信息调配人员编制

合理控制费用。

十一、严格执行公司事务部、安全环保与公司服务科各项制度，做

好年度预算方案工作。

十二、认真完成领导交办的其它工作。

推荐第5篇：物业管理各岗位职责

物业管理各岗位职责

一、总经理岗位职责

1.接受董事会的统一领导并主持公司日常管理工作。

2.负责组织实施公司年度工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。

3负责公司总经理助理(含)、部门经理(含)以下各级员工的组阁、奖罚、任免和解聘；并负责对公司副总经理、财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚提出建议。

4.编制并决定计划内员工的招聘和录用，研究、制定公司人才战略。5.组织制定、审核公司的组织架构及人员定编。 6.负责核定工资总额内的员工调薪。

7.负责审核各类经济合同，并组织管理质量评审、目标评估、进度考评。

8.负责公司日常经营管理资金费用支出计划的审核、借款审核、费用报销审核。

9.依据公司的工作进展情况，向董事会申请专项经营管理资金和其他资金支持以及业务支持。10.完成公司董事会及董事长、总裁授权或交办的其他工作任务。

二、总经理助理岗位职责

1.协助总经理安排落实公司内部管理工作，协调各部门、各管理处之间的工作关系。2.根据新物业项目的验收接管程序及实际需要，提出相应调整定员定编的建议。 3.受总经理委托，在总经理外出时，协助副总经理工作。

4.完成公司董事会及董事长、总裁、总经理授权或交办的其他工作任务。

5.负责公司年度工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度的执行检查工作。6.负责各类经济合同的管理、评审工作，并对合同的执行进行监督。

三、副总经理岗位职责

1.配合总经理统筹物业公司内部管理工作，协调各部门、各管理处之间的工作关系。2.根据公司工作需要，提出人员调整意见并提交总经理决定。 3.负责组织制订、修订分管工作的相关管理制度，呈交总经理

4.根据新物业项目的验收接管程序及实际需要，提出相应调整定员定编的建议。5.受总经理委托，在总经理外出时，代行总经理职权，并对其工作结果负责。 6.完成公司董事会及董事长、总裁、总经理授权或交办的其他工作任务。

四、总经办主任岗位职责

1.学习并研究国家法规政策，贯彻落实公司各项工作指令，深入实际，调查研究，及时掌握第一手资料，积极为公司领导正确决策提供真实的依据和法律服务。

2.负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核工作。

3.负责承办公司各类文件呈报，确定传阅范围，督促和指导物业管理员及时、有效、准确地对各类文件归档、保管和利用。注重信息管理，确保公司使用现行有效文件、法规、政策。

4.协助公司领导处理日常工作，做好公司及公司各部门之间的承上启下和协调工作，起到润滑促进作用。5.负责公司日常对外联络工作，组织安排接待、参观等公关活动。

6.主办公司人事工作。根据公司领导指示，做好员工的招聘、培训、调配、考核、晋升、奖惩、辞退等具体事务处理。

7.完成上级交办的其他工作。

五、设备部经理岗位职责

1．安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作。

2．组织各专业技术主管代表物业公司参加新楼宇入伙前接管验收。发现问题及时提出报告，汇总后交上级公司，以求得解决。

3．提出物业区域设施增补改造的初步方案。

4．掌握楼宇建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养计划、措施，检查完成情况。

5．代表物业公司办理有关工程机电方面的各项业务。

6．向管理处介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。 7．负责对物业公司工程技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档。 8．负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作。 9．完成公司领导交办的其他有关任务或工作。

六、安全保卫部经理岗位职责

1．领导并负责安全保卫部的全面工作，严格执行公司的各项规章制度。

2．负责编制安全护卫队员训练计划，督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核，按时总结。

3．负责本部门的作风纪律检查，督促管理，及时掌握队员思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处。

4．负责按要求编制安保通讯和警械用品的购置计划，并对损坏警械的人员提出处理意见。

5．负责查处整个安全保卫部管辖范围内的治安案件工作，并与属地公安机关保持联系，依法办事。 6．负责撰写有关工作总结、报告、通知、编制各类规章制度，建立台帐。

7．安排部门行政例会，不折不扣执行上级指示，收集、分析有关业务资料，当好参谋。 8．完成公司领导交办的其它任务。

七、环境卫生部经理岗位职责

1．全面负责辖区内物业公共部位的清洁卫生和环境绿化工作，并随时提供业主（客户）所需的有偿清洁服务事项。

2．协助总经理办公室做好清洁员工的招聘、培训、考核和管理工作，并对清洁工作标准进行技术指导与示范。 3．按管理要求，定期组织员工清理沟渠、井道，协助设备部搞好水池、水箱清洗，化粪池清理。 4．负责公司清洁工作的月度计划和对清洁绿化工作进行具体安排和检查。

5．负责清洁物品及设备采购，管理和建立领用制度，搞好成本核算，提高经济效益。

6．负责城管、环卫、街道等与环保工作对口部门的具体联系与业务往来，做好垃圾清运工作。 7．完成上级交办的其他工作。

八、物业管理处主任岗位职责

1．制定年度、月度工作计划，检查督促各岗位员工认真履行职责。 2．负责管理处专业文件和资料的保管。

3．负责对采购物资进行验证，并参与对委外维保、修缮项目的评审。 4．负责物业运作过程中各类器械、器具及其他公司资产的使用和管理。

5．负责管理处日常维修费用的审查报批，对设施设备及工程改进、维修进行质量监督，协助监督设备厂商严格履行维保合同协议。

6．对管理处的整体服务质量和消防、安全工作负责。

7．坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，与业主委员会保持良好的合作关系，做好内部协调和对外联络事宜，处理投诉问题及时准确，做好本部门文明服务工作。

九、物业管理员岗位职责

1．配合管理处主任做好管理处的日常管理工作。

2．负责巡视公共区域，检查水、电、空调、电梯的供应和运行情况，以及清洁工工作完成情况，绿化养护情况，消防、安全护卫工作情况。急需解决的事项及时处理，并做好巡视记录。若不能及时处理，应立即向分管领导汇报并提出处理意见。

3．熟悉所辖楼宇的结构、单元数、管线路的走向、各种设备开关、计量仪表位置，负责做好巡回检查记录。 4．熟悉国家有关法律、法规和有关政策、物业管理有关规定以及各种费用收费标准和计算方法。做好管理费、水、电等各项费用的收缴工作。

5．熟悉业主和使用人背景情况，建立业主档案，所有业主资料必须保密，妥善保存。

6．定期将业主和使用人欠费情况编制明细分析表，及时上报管理处主任，提出积极措施和建议。 7．熟练掌握突发事件应急处理方法，以便及时处理出现的各类紧急情况。

8．做好回访工作，虚心听取业主（使用人）的批评与建议并及时上报，同时，积极向业主等宣传国家有关的法律、法规，及时传达公司及管理处各项通知，经常与业主沟通，保持彼此良好的关系，最大限度满足业主（或使用人）需求。

9．完成上级安排的其他工作并及时反馈信息。

十、仓库管理员岗位职责

1、对仓库管理工作进行自检，做好库内物资各种标识。

2、负责库存物资的验收、发放和保管工作，物品做到分类摆放、整齐有序。

3、对物资的收、发、保管要做到手续完备，帐目清楚，帐、卡、物一致。

4、定期清仓查库，掌握物资使用消耗动态，及时提醒采购人员实现计划采购，保证供应。

5、做到库房内无鼠害，库存物品无腐烂变质，无受潮，破损率减小到最低程度。

6、加强物质周转，减少物品库存时间，对积压时间过长，数量过多的物品要及时报告领导进行处理。

7、修旧利废，节约挖潜，对回收的废旧物资要合理利用，为企业节约开支。

8、注意防火安全，对易燃易爆、有毒有害物品，应按有关规定严格管理。

9、对不合格物品不准入库和发放使用。

10、

完成上级交办的其它工作。 十

一、管理处专业技术主管岗位职责

1．直接对管理处主任负责，领导各专业岗位员工完成各项工作任务，确保大厦电器通讯设备和电梯、空调系统的正常运行。

2．认真做好本专业分管设备的年、季、月的检修、保养，编制材料计划，将批准后的计划下达到班组，并检查落实情况。

3．负责组织检查所管设备的使用、维护和保养情况。掌握设备技术资料，负责解决有关技术问题，负责设备事故的处理。

4．协助管理处主任制定专业内各项管理措施、操作规程和技术培训计划，负责做好维修用料统计，配合劳动部门做好电梯的安全检查工作。

5．组织本专业人员的技术学习和培训，做好员工工作量的统计，加强对维修工的考核，为管理处主任提供奖惩依据。

6．坚持每天对分管专业范围内的设备进行巡检。

7．带领本专业员工合理、经济地操作，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。 8．完善分管专业资料的收集、汇总、归档。 9．完成领导交办的其它任务。

1．配合相关部门开展多种形式的防火宣传教育，提高业主及内部员工的防火意识和自防自救能力。

2．组织和领导义务消防队员进行学习和训练、考核，组织义务消防队员、安全护卫队员进行消防实战训练。 3．建立消防安全疏散灭火预案，发现火警、火灾必须迅速赶赴现场，协助领导组织扑救。 4．组织安全疏散，控制局势，调查火警火灾原因，拿出处理意见。 5．负责按规范配置消防器材，做好日常的测试、保养、管理工作。 6．完成领导交办的其它任务。 十

三、电工班班长岗位职责

1．按照管理处主任下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工，调配人员分工，检查全面供电情况，保证正常供电。

2．负责组织物业区域内所有安全通道指示灯、电器标牌、室内外灯箱、楼层强电井、开关柜的检查、修理。 3．检查监督全班人员执行各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝设备及人身安全事故的发生，确保物业区域弱电设备、系统的正常运行。

4．负责组织物业区域内的服务区域、办公区域、公共场所等室内外照明灯具、电器开关、插座的日常保养、检修。

5．做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计，妥善保管好班组的共用工具。

6．搞好班组建设，做好配电室、井内的清洁卫生工作，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，为业主排忧解难。

7．负责制定供电线路及设备的维护保养计划，并按计划检查维保工作质量，组织好全班的技术学习和培训。 8．完成上级领导交办的其它任务。 十

四、水工班班长岗位职责

1．按照管理处主任下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工。

2．保证所管设备处于良好的技术状态，定期检查所管设备的使用、维护、保养的情况，并做好所管设备的安全检查工作。 3．负责安排物业区域内各种主管道、阀门、卫生洁具的维护、维修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。 4．负责所有给排水、空调、冷凝水的主管道和阀门正常运行及消防系统的维修、保养、检查。 5．确保各类泵站正常运转，地漏、下水道、集水坑及时疏通清理，妥善保管好班组的共用工具。

6．督促全班严格执行公司各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝各种事故发生。 7．做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计、记好考勤。

8．搞好班组建设，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，做到随叫随到，随报随修。 9．完成上级领导交办的其它任务。 十

五、维修电工岗位职责

1．坚守中国论文联盟www.daodoc.com整理工作岗位，按规定着装并佩戴工作证，仪表端庄，精神饱满，全天候热情为业主服务。

2．管理好各种用电设备使之正常运行，保证管区用电设备每天都处于最佳状态，为业主创造理想的工作、生活环境。

3．负责管区的各项设备及管线的保养和维修，每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查，并做好保养记录。 4．积极参与改造完善公共设施及配套设施，对业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作。

5．发现用电设备运转过程中的异常现象，要立即报告上级，对突发性故障应以最快时间修妥，减低对业主工作生活的影响。

6．坚持修旧利废，控制能源消耗，降低成本，提高效益，热情为业主提供优良服务。 7．讲文明、有礼貌、接受监督，业主投诉及时解决，发现重大问题立即向上级报告。 按时完成领导交办的其它任务。十

六、高压值班电工岗位职责

1．必须保证管区电器设备安全运行，不得擅离职守，不中断连续供电，发生停电故障，迅速报告有关部门和领导，启动备电供电。

2．值班电工应严格执行两票三制（工作票、操作票、工作许可制、工作监护制、工作间断、转移和终结制），迅速正确的按命令进行倒闸操作，确保安全运行。

3．值班电工应了解配电房内设备的性能状况，严格遵守巡回检查制度，定期、定时按巡检规定，认真检查，遇设备异常情况应及时汇报有关领导并做好各项记录。

4．进入配电房内进行维修保养设备，值班电工应严格按规定布置现场安全，做好安全防范，保证人员安全。 5．值班电工应严格遵守各项制度，按要求穿戴劳动防护用品，严守岗位，持证上岗。

6．做好所内设备和现场清洁卫生工作，防火、防水、防小动物进入配电房，搞好文明生产。 7．严格遵守配电房管理制度，执行配电房出入制度，未经批准不得擅自允许外人进入房内。 8．完成领导交办的其它任务。 十

七、空调工岗位职责

1．空调工应严格按照操作规程及要求，精心操作制冷机组、水泵及辅助设施。

2．每班调节设备负荷以达到合理的程度，定时巡查各设备的运行，重点检查空调运行、温度，做到节能降耗。 3．认真做好各类设备的维护、保养工作，检查压力表及添加剂，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。

4．做好空调设备运行记录，值班日记、工作日报表力求准确无误，正常履行交接班手续，并在值班记录本上签字。

5．每班做好机房值班范围内的环境卫生和设备清洁、安全保卫工作，定期检查空调管线和风机及阀门，确保空调运行正常。

6．坚持修旧利废，控制能源消耗，降低成本，提高效益，热情为业主提供优良服务。 7．热情接待业主投拆，遇有实发事件立即向上级报告，为业主排忧解难。 8．按时完成领导交办的其它任务 十

八、电梯工岗位职责

1．电梯工必须正点上下班，坚守工作岗位，按规定着装并佩带工作证，仪表端庄，精神饱满，实行定时值班制，随叫随到，热情为业主排忧解难。

2．自觉遵守公司制定的各项规章制度，工作时思想集中不闲聊、不抽烟、不做与工作无关的事情，严禁酒后上岗。

3．熟练掌握电梯的基本原理，能看懂电梯的原理图，熟悉电梯内部构造，积极配合设备厂家或承揽维保方做好电梯的维修保养工作，搞好电梯的年检、年审。 4．持证上岗，每天负责对电梯、对讲机、电梯机房进行清扫、保养、巡视检查，严格执行电梯定期保养制度，做好维修保养记录备查。

5．维修保养电梯时在一楼轿门或扶梯口处挂停用牌，严禁违章操作，保障检修安全，电梯在运行中发生停机故障，要迅速赶到现场，全力以赴抢救人员，抢修设备，减低对业主的影响。

6．工作中认真负责，精益求精，努力提高维修保养水平，确保所管设备正常运转。如发现电梯运行过程中的异常现象，及时查明原因，报上级尽快解决。

7．值班时必须严格交接班制度，修旧利废，节能省耗，维修中不浪费材料，努力降低维修成本。

8．讲文明，以礼待人，虚心接受群众监督，全心全意为业主提供优良服务，业主投诉要立即处理，重大问题要迅速向上级汇报。

9．完成领导交办的任务。 十

九、机械维修工岗位职责

1．负责物业责任区域电梯、空调等机械系统的维修、操作等工作。 2．负责按维修保养计划的要求，实施相应的维修保养工作。

3．负责电梯设备的应急处理工作，保证电梯设备的安全、正常运行。 4．负责空调系统的应急处理工作，保证中央空调系统的安全运行。

5．负责电梯设备的委外维保工作的检查监督、配合工作，配合做好电梯设备的年检工作。 6．负责空调系统设备的开机、运行工作，保证空调的正常供应。 7．空调系统停用期间，负责对系统设备进行维修保养工作。 8．完成领导交办的其他工作。 二

十、水工岗位职责

1．负责保证管区的生活用水、消防用水的供应和污水排放。热情为业主提供周到服务，随叫随到，随报随修，为业主排忧解难。 2．每日负责各类水管以及消防管井的检查巡视工作，发现问题及时处理，保质保量完成各类给排水维修任务。 3．负责各类加压泵、提升泵的日常维保工作，确保设备运行正常，做到机房无积水，无杂物堆放，设备无灰尘、无锈迹。

4．做好管区日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象，维修工作保证质量，工完场清。 5．每周巡查水池水质，按管理要求做好消毒处理工作，定期清洁蓄水池，污水坑和积水坑。

6．按季度、年度工作计划要求，定时对外阀门做好防锈及润滑处理，对大型管道进行防锈和水处理。 7．修旧利废、励行节约，做到维修不浪费材料，努力降低维修成本。 8．负责管区小规模管道安装工作。 保安部员工培训实施标准作业规程

一、目的：规范员工培训工作内容,使员工培训系统化、规范化,最终使员工具备满足工作需要的知识和技能。适用范围：适用于秩序部全体员工的培训。

二、职责：

1.管理处主任负责监督及抽查培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。2 秩序部主管负责制定年度培训计划，并负责具体组织实施。 3秩序部班长负责协助秩序部主管进行军事技能的培训。

三、程序要点

1 培训、计划的制定

1）.秩序部主管于每年的12月15日前做出下年度的员工培训计划，并上报公司审批。 2）.员工培训计划必须符合下列要求：

①不违反国家的有关法律、法规；②有具体的实施时间；③有考核的标准；④有明确的培训范围；⑤有培训费用预算。

3）.新入职员工的培训。新员工入职后上岗前需进行7天的培训，并经考核合格后方能正式上岗。

①.第一天，由秩序部主管负责介绍保安部工作性质、公司的基本情况、部门的基本运作程序、安全教育及带领新员工熟悉小区环境。

②.第二天，由秩序部主管负责讲解各岗位职责、部门的奖惩规定、公司的考勤制度、着装规定及礼貌礼仪和文明用语。 ③.第三天,由秩序部班长按照保安部《军训标准—队列》对新员工进行队列操练。

④.第四天-第六天，由秩序部主管安排新员工试行上岗。即一名老保安员带一名新保安员同时值勤，由老保安员联系实际情况对新保安员讲解岗位情况及岗位工作程序。

⑤.第七天，考核。新员工入职培训结束后，进行思想小结，并由秩序部主管安排进行业务知识考试，试卷由秩序部主管提供。

⑥.新员工经考核合格后方可安排上岗，不合格者则按辞退处理。 4）军事技能培训 ① 培训内容：

a)队列项目：敬礼、立正、稍息、跨立；齐步、跑步、正步；b)拳术项目：擒敌拳 c)体能训练：跑步、俯卧撑等。

②.军训要求：

a)军训过程中按正规军事化要求操作；b)队列训练中按口令完成动作操作，动作要求利落、标准；c)听从指挥员口令，回答提问整齐统一，声音洪亮、无拖音；d)养成良好的队列礼仪；e)非因特殊原因经保安部主管批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培训。 ③.军事技能培训由保安部班长具体负责。

④.军事技能培训每周周日、周四各进行一次，每次不少于60分钟。 5）.消防知识培训

①消防知识的培训时间为每月第一个星期的星期六进行一次，每次培训时间为：16：00-17：30。 ②培训内容：

a)消防法规的学习；b)消防理论知识的学习；c)灭火器材的操作使用； d)灭火演练。

③消防培训时邀请公司消防管理中心的有关人员或公安消防机关的有关人员进授示范。 6）.法律知识培训

① 法律知识培训每季度不少于一次，每次培训时间不少于1小时。 ② 培训内容：

a) 《中华人民共和国治安管理处罚条例》；b) 《中华人民共和国刑法》相关内容；c) 《中华人民共和国刑事诉讼法》‘d) 其他地方法规。

③ 法律知识培训需要时，由主管经理联系有关法律界人士授课。 7）.服务培训 ① 培训内容：

a) 文明用语；b) 仪容仪表；c) 礼貌礼节；d) 服务意识；e) 服务技能；f) 服务要求。 ② 服务培训由公司安排有关人员授课。

③ 服务培训每季度不少于一次，培训时间每次不少于90分钟。 8）安全培训 ① 培训内容：

a) 工作安全；b) 日常生活安全。

② 安全培训由秩序部主管负责，必要十可邀请相关人士共同进行。 ③ 安全培训每季度进行一次，每次培训时间不少于60分钟。 8）.思想教育

① 思想教育的形式：

a) 班务会；b) 保安员全体会议；c) 个别交谈；d) 交接班时讲评。 ② 思想教育的内容：

a) 思想品德；b) 政治思想；c) 行为准则。

③ 班务会每周由秩序部班长主持一次；保安员全体会议由保安部主管负责每月进行一次；交接班时讲评由秩序部当值班长负责每天进行一次。 9）.物业管理知识培训

① 由公司统一安排专项的物业管理知识培训及物业管理IS9002质量体系知识培训。 ② 物业管理知识培训每半年至少安排一次，每次培训时间不少于两小时。 10）.文化知识培训 ①文化知识培训内容：

a) 写作能力；b) 阅读与理解能力；c) 语言表达能力。 ② 文化知识培训形式：

a) 讲课；b) 开展演讲比赛； c) 写作比赛。 11）工作技能培训

① 工作技能培训由秩序部主管安排，每月至少进行一次，每次培训时间不少于90分钟。 ② 培训内容：

a) 《封闭小区物品/人员出入管理标准作业规程》；b) 《保安部交接班管理标准作业规程》；c) 《保安员、消防员内务管理标准作业规程》；d) 《停车场管理标准作业规程》；e) 《物业管理处员工服务管理标准作业规程》；f) 《突发事件处理标准作业规程》；g) 其他相关作业规程。 4.11.3培训形式：

a) 正确的人际关系处理；b) 公共关系学基础知识；c) 沟通与协调；d) 讲解与示范。

12）.每次培训后均应对培训效果作出考核或现场评估，对于考核成绩应有完整的记录，并归入个人档案长期保存。保安部文员负责将培训内容、成绩或评估、培训结果填写在《员工培训登记表》上。 13）.培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录》等原始记录保存期为3年；《员工培训登记表》长期保存。 2.记录

3.相关支持文件

1）.《小区物品/人员出入管理标准作业规程》2）.《保安部交接班管理标准作业规程》3）.《保安员内务管理标准作业规程》4）.《停车场管理标准作业规程》5）.《管理处员工服务管理标准作业规程》6）.《保安警用器械管理标准作业规程》7）.《突发事件处理标准作业规程》。

推荐第6篇：物业管理岗位职责_完整版

和美家秩序维护队各岗位职责

●1秩序维护队长职责

①主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安 全保卫工作。

②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及 特点，加强重点岗位的安全防范。

③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

④做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。

⑤经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

⑥带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

⑧处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。 ●2班长职责

1.主持本班工作，坚决执行管理处的工作指令，以身作则，带领和督导全组人员履行岗位职责，认真做好安全管理工作。

2上岗前集合好本组安全管理员，检查着装、仪容后按要求进行交接班。

3.如实记载本组执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向班长和主管领导请示报告。

4.爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。

5.熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作的规律及特点。

6.了解掌握队员的思想状况，有问题及时向队长报告。

7.及时巡查各岗位值勤情况，如有违章及时纠正。对因管理不力而造成本组在执勤中发生的重大失误，或本班人员出现严重违法违纪的情况负责。

●3保安职责

职 责：

1.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；

2.在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；

3.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以 1

及提供情况，但无勘察现场的权力；

4.按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域；

5.对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；

6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；

7.宣传法制，协助甲方做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向甲方和班长汇报，共同协助整改；

8.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查；

9.积极配合保洁、绿化、工程维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向班长汇报（制止违章行为要先敬礼）；

10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法；

11.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争；

12.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；

13.认真完成领导交办的其它任务。

●4巡逻岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；

4.白天巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次；夜间巡逻园区不间断、楼内不少于6次；

5.认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报；

6.巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；

7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

9.与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况；

10.接客户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见住户本人报案，3分钟内到达现场；

11.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

12.熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；

13.园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统

一、一致，目视且形象感要好；

14.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

15.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

16.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

●5门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

5.对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心；

6.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

7.短时间内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）；

8.对住户要用规范用语问好；

9.认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；

10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

11.指挥车辆进出时，动作统

一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；

12.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

13.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

14.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

15.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

●6单体楼门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

5.认真填写、看好交接班记录内容并按要求完成；

6.熟记本楼内各住户情况；

7.住户进出时，要主动“问好”、说“再见”，并提供拉门服务，对老幼、病、残、孕要进行搀、扶、送工作；

8.当班期间，态度和蔼，笑容可掬，给人以亲切感和舒适感；

9.作好信件、报刊的分拣和派送工作，熟知住户订阅情况，并作好收发记录；

10.作好来客登记工作，并随时与巡逻人员保持联系，以便掌握楼内各时段内情况；

11.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

12.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）

13.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

14.熟练使用各种消防器材，掌握使用要领；

15.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；；

16.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

●7车辆管理工作标准

1.道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调；

2.车行道通至每幢住宅楼单元入口处；

3.外来车辆未经许可，不可进入辖区；

4.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；

5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；

6.驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）

7.辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；

8.车辆管理员礼貌待人、热情周到；

9.车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；

10.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

15.辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

16.地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上；

17.临时停放车辆收费率100%；

18.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

19.外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

核准： 制定：

推荐第7篇：物业管理岗位职责1

物业管理岗位职责

一、依据国际有关法律及规定，贯彻落实辽宁大唐公司有关物业管理要求，对生活区开展日常管理工作。

二、为保证有序的开展日常管理工作，要依据国家相关法律及大唐公司相关规定，制定和完善有关管理制度、管理流程等 。

三、负责建立完善有关物业管理基础资料，依据档案管理有关分类要求，及时报送相关部门存档备案。

四、要建立完整的房屋及公共设施台账，日常对房屋及各类设施的维护，要做好完整的记录。

五、日常要认真完成有关合同协议等专业工作，并依管理流程，严格履行汇报签批程序，并妥善保管原始资料。

六、认真履行岗位职责，对保洁及保安工作随时进行指导并提出整改意见。

七、随时对生活区进行巡视检查，及时发现安全隐患和设施缺陷，并及时上报上级领导和有关部门。

八、依据相关合同和规定，对生活区进行定期和不定期检查，根据检查结果对责任单位和人员实施考核。

九、根据季节变化及天气预报和特定情况，认真做好各

项预想，对本职工作要做好短期和长期规划及设想，并适时向领导汇报。

十、认真做好各类突发事件的应急处理，并随时接受客户的求援和帮助。

十一、随时对在生活区内，进行施工作业的单位、人员车辆，依照相关规定提出具体要求，

十二、日常要根据上级领导和有关部门安排，做好房屋分配，并对入住单位及时提出有关管理规定，并坚持日常检查考核。

十三、对生活区要做出全面科学的规划，建立生活区场地占用审批制度，避免出现物资乱堆乱放、车辆乱停乱放的现象，保证生活区内一切都在有序管理中。

十四、日常要按流程做好有关工程和维护验收，对验收后的现场，必须达到工完料净场地清，不得遗漏任何杂物。

物业管理部

二零一一年十一月十日

推荐第8篇：物业管理处主任岗位职责

物业管理处主任岗位职责

在公司经理的领导下，带领管理处员工对物业项目实施全面的管理，保证物业项目的良好环境、设备完好、运转正常、向物业使用人按服务质量标准提供服务。具体职责：

1、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业管理的规定、政策以及公司的有关规章制度。

2、组织全处的人员学习政治时事、业务知识，通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规。

3、领导全处人员对本小区实施全面的管理，熟悉小区的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，制定、并组织实施切实可行的管理措施与方案，定期检查、监督、查处违章。

4、重视物业使用人的建议，负责处理物业使用人对本处工作和管理人员的投诉，作到不拖延、不推诿，搞好与物业使用人的友好关系。自觉接受业主委员会和物业使用人的监督。搞好与社区、派出所等有关部门的友好关系，争取各方面的理解和支持，共同搞好物业项目的各项工作。

5、加强本处员工的团结协作，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工的积极性。

6、完成公司交给的其他工作。

推荐第9篇：物业管理部岗位职责

物业管理部门职责

1、严格执行国家，省，市和公司有关物业管理的方针，政策。

2、管理部对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、抓好精神文明建设，维护公司合法权益，为公司树立良好的企业形象。

4、制定和完善物业管理部各项规章制度，建立良好的工作环境。

5、制定年度工作计划，明确目标，任务，督促所属各场站履行岗位职责。

6、负责处理日常事务及时准确，负责文字材料的汇集、整理、起草、搜集物业方面的工作信息，准确为场站领导决策提供依据。

7、负责建立各场站各类台账，建立房屋档案信息。

8、负责建立各场站外聘人员信息及人员档案。

9、沟通协调各场站间的工作，当好领导的参谋和助手。

10、认真接待来信来访，对上访事件调查明确，处理及时恰当，把上访工作力争解决在基层。

11、对首末站、物业小区、办公楼、地下库综合卫生实施日监管，月考核，负责对以上各部门每月中旬现场管理检查一次，抽查二次，做到综合卫生有检查，发现问题有整改。

12、每月对各场站、物业小区、办公楼、地下库走访排查门、窗、屋顶、水电管线等，根据破损情况登记、维修与更换。

13、负责巡视各场站各类情况，以及保安、保洁、维修人员的工作情况。

14、积极配合公司各项会议、活动及部门领导安排的其它临时性工作。

物业管理部

2014年11月6日

物业管理部是对场站及客户服务的管理部门,承担着场站及客户服务的需求，是接收、传递、反馈、投诉、清洁、绿化、设施巡视检查和维修维护管理等职责，是服务质量控制的主要部门。

1、要求各场站对来电、来访及相关事项办理接待，认真聆听客户与访客的要求，耐心解答各种问题。

2、通过电话、走访、书面调查、巡查等多种形式，广泛收集客户对物业管理服务的意见。

3、负责客户来访投诉的接待、记录、调查与处理，并负责投诉的电话回访。

4、对报修、维修等问题要及时处理

5、负责受理客户室内设施报修及公共设施设备的报修；客户的迁入、搬离管理服务手续；客户的室内装修管理手续；客户出入物业管理手续；客户大宗物品进出放行管理手续；客户临时人员出入物业管理手续；客户电话开通、改装、迁移服务手续；客户临时用电、动火等专用服务手续等。

6、负责向客户以电话、信函和通知等形式的发布。

7、场站管理员：在物业管理部领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能；负责管理场站清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作；全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程；协调部长发送物业管理文件，派发、登记与维修人员的工作任务；领用维修材料应严格遵循物业管理部的有关规定，把好数量关、质量关，做好零星维修材料采购、入库登记工作；定期检查、维修供水系统，保持其正常运转，建立正常用水、供水、排水管理制度并做好记录；建立高压配电房巡视制度，每天巡查两次，每月细查一次，半年检修一次；持证上岗，遵守操作规则，贯彻二十四小时有人值班制度，发生故障及时解决，保证水电的正常运转；保证维修点、工场间的清洁，工具、物品堆放整齐；负责接待及处理业户咨询、投诉工作，主动上门征询听取业户的意见，主动改进，发现问题及时反映，并妥善解决，定期进行回访；参加部门主持的例会，总结当月工作，制订下月计划；收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策；负责协助为业户办理入住、供暖及装修手续；完成物业管理部临时交办的工作。

8、清洁卫生：保洁员主要负责公交首末站前门外墙、台阶、楼内大厅、走廊及楼梯、会议室、卫生间等公共场所卫生的清扫工作，保持所用公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角；负责会议室会前、会后的清扫、整理工作； 负责公共场所的走廊及楼梯的地面、宣传板、玻璃卫生，保持清洁、无纸屑、积水、污渍、无灰尘；负责楼内公共场所的楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，做到每天擦两遍，保持环境优美；负责保持公共场所玻璃窗在视线内无灰尘、蜘蛛网、印痕，每周擦一遍以上；负责保持公共场所洗手池无皂迹、无污点、无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮整洁；负责保持墙面天花板卫生，整洁美观，无蜘蛛网、灰尘、印迹、污迹，做到每周至少清扫一遍；负责保持所有公共场所痰盂、垃圾箱位置设置合理、数量充足，无外溢现象，表面干净无污迹，按时倾倒垃圾和清洗；负责保持清扫楼内公共卫生间的卫生及墙面、地面卫生，做到厕所清洁无异味，地面干净无污迹、污物、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹；负责按时浇灌楼内摆放的盆花，剪枝施肥除虫等；负责楼内卫生，保持室内过道楼梯无烟头、垃圾及杂物，保持干净，保洁员应注意节约用水、用电，爱护公共设施，保管好保洁用品，如发现屋面渗漏，管道堵塞损坏应及时向首末站负责人员报告并协助及时修复。

9、保安人员： 接班人员需提前10分钟到岗进行交接，填写交接记录；及时准确分发传递报刊、文件；工作时间必须注意自身安全；上班不迟到、不早退，有事请假；在取得同意，并有人带班的情况下方可休息，上班时不允许串岗和擅自离开岗位；协助场站管理人员接待来访群众，引导来访群众按照规定程序正确反映合理诉求，切实维护正常秩序；发现无故滞留人员，寻畔滋事及重大情况，应采取有效措施予以制止，并及时向场站负责人汇报；负责做好办公区域及楼道防火、防盗和安全保卫工作。按时间要求做好巡查工作，本站公交车末车后每1小时巡检一次，并做好记录；工作值班时间不准做与工作无关的事情，如饮酒、上网聊天等；对发生的突发事件火警、盗警、打架斗殴、闹事等紧急情况应积极处理，必要时应及时报警并及时向公司相关部门领导报告；对在工作中出现的工作不认真负责，营私舞弊，玩忽职守等失职行为，视情节给予经济处罚，造成后果的将追究行政责任，并清除保安队伍，以上规定，保安工作人员必须严格遵守执行，如有发现违反规定者，视情节轻重进行处理直至辞退。

10、维修人员:负责配电房的设备和场地整洁,卫生,无杂物,机房内不得抽烟,吃零食,严禁将易燃易爆等物品带入配电房；负责保管好配电房的日常设施设备和各类工具,做到器具准备完好,取用方便; 严格按照配电操作规程,负责配电设备的运行监护，杜绝闲杂人员进入配电房,确保配电设备的安全运行;监守岗位,定期巡视检查配电运行仪表,认真抄录填写各种报表和运行记录；当发生停电事件时,要立即与供电部门联系,问明停电原因和恢复时间,并做好准备记录；发生突发事故时,应保持清醒头脑,按照操作规程及时排除故障；按照配电设备维修保养规程,进行日常维护和例行保养；服从公司安排的其它工作。

11、负责物业室内二次装修装饰的管理，协调工程部共同负责监管装修审批、施工、验收，按《装修指南》《客户二次室内装修管理规程》执行监管。

12、负责协助收取物业管理费及相关费用的收缴，协助财务部派发各种费用的交费通知单，通过电话或走访等方式向客户催缴费用，并做好宣传解释工作。

13、负责客户资料的档案管理，传递相关信息给需要的部门。

14、负责物业钥匙管理。

15、负责物业服务过程进行正确标识的管理，以防止混淆。沟通协调。

16、负责物业服务中心迎宾和接待工作。

17、制定部门年度物业管理服务预算和控制措施；编制部门月度物业管理服务工作计划与总结；编制物业服务中心质量改进与控制方案；编写部门定期培训计划；

18、根据物业管理部的管理服务职能，完善内部运作机制，调整岗位职责，通过实践和理论相结合的培训实施，强化职业道德和服务素质的培训，使在岗人员胜任本职工作，养成服务至上的良好作风。

19、制定与实际工作相符合的工作考核细则，公平公正有效进行工作考评，奖勤罚懒，淘汰劣者，培养优秀的员工队伍。20、建立物业部部门各项管理服务的检查考核细则，落实巡视检查制度，持续改进。

推荐第10篇：物业管理各类岗位职责

物业管理各类岗位职责

管理处副主任岗位职责

管理处副主任在管理部部长和管理处主任领导下，协助主任按照《条例》、

《委托承包管理合同》对住宅区实施综合性的系统管理。具体岗位职责如下：

一、认真学习国家改革开放的方针、政策，省市物业管理各项法规、政策规定和公司的有关规章制度，加强政策研究和业务学习，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。

二、协助管理处主任分管住宅区治安、社区文化、绿化、保洁和电脑室等方面工作，在管理处主任不在时履行主任职责。

三、分管的各项工作是住宅区管理中量大面宽的工作，必须全身心投人到管理工作中。保证有系统的工作计划、有力的落实措施和严格的考核、奖惩办法，把其它住宅区老大难问题在本住宅区内管出特色，管出水平。

四、负责组织市文明住宅小区、省文明住宅区和国家优秀管理住宅小区的评选申报工作和组织实施工作，坚持高质量、高水准，切实提高住宅区的管理服务工作水平。

五、切实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作。坚持宣传教育与社区文化相结合，大型主题活动与日常文化生活相结合，开展各种各样的社区文化活动，提高村民的文化修养和道德水准。充分利用各种大众媒体，宣传本村文明向上的精神风貌，树立高尚住宅区整体公众形象。

六、负责组织管理处的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门及现任人员的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效落实，提高管理工作的深度和广度。

七、经常巡视住宅区，走访、回访住户，广泛联络各界人土，征求、收集对物业管理工作的意见，不断改进管理服务工作。

八、完成公司管理部部长和管理处主任交办的其它任务。

设备管理员岗位职责直接下级：设备领班

（1）负责编制和执行管理处计量设备的年检计划。

（2）负责校准用的计量设备的送检工作。

（3）负责测量用的计量设备的检验和校准。

（4）负责管理处计算机及其相关设备的管理和维护，协助各部门解决技术上的问题。

（5）负责联系和办理管理处各重大设备的维护和保养工作。

（6）参与并协助管理处实行的技术改造工作和重大设备的购置计划。

综合维修主管岗位职责

岗位名称：

综合维修主管

直接上级：

工程部经理

直接下级：

维修领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；

3． 负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。

5． 负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

6． 负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；

7． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

8． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

9． 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

10． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

11． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

12． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

13． 负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

14． 在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；

15． 负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；

16． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

17． 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议；

18． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

第11篇：物业管理各岗位职责

物业总经理岗位职责：

1、

2、

3、

4、领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性；以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质量手册；主持管理评审；负责拟订公司年度工作计划和工作总结；

5、负责召集和主持总经理办公会议；

6、负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作；

7、负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批；

8、负责公司各类费用收支的审批；

9、履行公司安全，消防第一责任人的所有职责。

物业副总经理岗位职责：

1、协助总经理做好公司的工作计划和经营计划的实施工作。

2、做好节能办公室节能规划和年度工作计划，负责公司节能工作的组织实施，做好节能各项管理工作。

3、负责公司安全保卫工作，做好安全防患、预防措施的落实工作。

4、负责公司的传媒工作，围绕公司各时期的中心工作做好对外宣传和公司宣传栏的更换工作。

5、对公司的增收节支工作负责，做好公司的各项创收增效工作。

6、对外租公寓的各项管理工作负责，盘活资产、创造条件，按公司的经营策略做好组织和落实工作。

7、对环境卫生、保洁、日常维修、保障工作负责。

8、做好公司的信息反馈工作，并按组织程序及时处置。

9、在总经理外出时，按照总经理的委派，履行总经理职责。

10、完成总经理交办的其他工作任务。

物业部经理岗位职责：

１、在主管经理领导下开展管理工作，直接对主管经理负责。负责物业部全面工作。

２、确保大厦所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、消防、计量等）的

安全运行是物业部经理的首要任务。

３、物业部经理对下属工作人员和大厦所有系统设备负有全面的管理责任。要求每天做以下

检查：

（１） 大厦内主要设备的运行情况，发现问题立即处理。

（２） 检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。

（３） 现场督导重要维修工程，检查维修保养工作质量，发现问题及时采取纠正措施。 （４） 建立运行报表，定时审阅，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，

及时杜绝浪费现象。

４、设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证大厦系统设备处于

优良的运行状态。当重要设备发生故障或影响大厦正常运行时，迅速到达现场组织处理，并及时向主管经理报告。

５、负责制定大厦系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送主管经

理审定。

６、切实执行主管经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工执行操作规程及作业

标准。坚持周而复始的设施，灯光，照明维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、

机房干净、工作场地干净，四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏光）；五良好（使用性能良好、密封良好、运行良好、照明良好、防火安全良好）。

７、针对下属员工的精神状态和思想状况，拟定培训计划，经常对下属员工进行职业道德物

业服务意识教育和专业技术知识培训。

８、认真学习有关法律法规，增强法制观念，对保安人员进行统一专业知识培训，提高其个

人素质和秩序维护技能。

９、熟悉大厦消防设施、消防器材的所在部位，带领下属员工学习消防知识，掌握消防器材

的操作方法，增强其消防意识，杜绝备类火灾事故发生。

１０、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作。

１１、负责大厦业主单位的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装

修协调、统

一、美观及符合消防要求。

１２、完成领导交办的其它任务。

保安主管（兼消防管理）岗位职责：

１、负责下属单位保安队伍的培训计划的组织实施，并进行考核评估。

２、协助部门经理进行对下属单位保安工作服务质量的督导和考核，对不合格项，提出合理化的整改建议。

３、协助经营部，负责物业管理投标方案保安部分的编写工作。

４、负责下属单位保安工作记录的收集、整理、归档。

５、负责公司辖管物业的消防管理工作，编写消防管理制度，制定消防应急预案，组织消防培训和演练。

６、完成领导交办的其他工作。

保安员岗位职责：

1、统一着装上岗，仪容严整，精神饱满；坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；认真做好记录。

2、熟悉本岗位任务和工作要求，严格遵守纪律，按规定交接班，不迟到早退。

3、有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象。

4、负责辖区车辆的安全管理工作，指引辖区道路泊车和行车，确保行驶和停泊秩序。

5、掌握火警、匪警发生时的应急措施及普通救护常识。上岗时要认真检查设备设施，保安防火、防盗、防抢劫发生紧急事态时，采取应急处理措施，万一发生火警或匪警等情况，必须以最快的速度到达现场，不允许以任何借口推脱。

6、学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事及时有效制止。

7、协助调解业主之间的纠纷。

8、积极向业主（住户）做遵纪守法和治安防范宣传。

9、完成领导交办的其他工作。

工程部文员岗位职责：

1、努力完成部门主管交送的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。

2、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。

3、负责工程部每月员工出勤的查核、汇总上报。

4、说话和气、热情，礼貌接待内外来访人员。

5、传达主管有关工作安排，并将落实情况及时汇报。

6、熟悉了解部内人员的家庭情况。

7、参加会议，并做好会议记录、整理工作。

8、负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的完工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。

9、每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书。

10、负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计。

工程领班岗位职责：

1、在管理处主任的统一领导下,全面负责小区工程维修管理工作。

、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。

3、组织制定各岗位职责和操作规程。

4、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。

5、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。

6、负责小区装修管理和空置房管理工作。

7、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。

8、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。

9、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。

10、组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身设备安全事故。

11、坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。

12、负责对下属员工的考评工作。

13、完成管理处主任交办的其他任务。

保洁主管岗位职责：

1、负责提出培训要求，并按照年度培训计划负责组织实施；

2、负责墙面、道路、楼梯道、路灯、楼梯灯、室内外停车场、会所等公共区域的清洁保洁工作的组织安排与实施；

3、负责对有偿服务项目的组织和实施；

4、负责进行员工的日检、周检工作；

5、负责垃圾清理、回收工作的组织、检查；

6、负责卫生消毒工作计划的制定，并组织实施；

7、负责清洁设备的操作培训和督导。

保洁员岗位职责：

1、坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净。

2、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。

3、每日分两次清运垃圾到中转站。

4、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等一次。每周清洁楼梯扶手两次，清洁公共场所门窗一次。并保持区内公共面积无纸屑、烟头、痰迹、污垢，保持清洁卫生。

5、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。

6、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

7、处理与清洁卫生相关的其它事宜。

绿化主管岗位职责：

1、熟悉整个小区的绿化分布；

2、按公司的管理目标，制定相应的工作计划并组织实施；

3、合理地调配本部门人员；

4、制定和完善绿化人员作程序和工作标准；

5、依据植物物候期的特点制定植物保护计划，并组织实施；

6、对整个小区的绿化状况和绿化人员实施有效的监控；

7、制定绿化成本控制和绿化各种应急、预防措施，并组织实施；

8、负责物品申购计划的编制；

9、制定年度培训计划，并组织实施和考核培训效果；

10、搞好绿化部的班组建设，加强员工的沟通和交流，关心、爱护员工；

11、负责检查、监督、考核班组的工作和遵守公司制度等情况；

12、负责绿化人员的管理；

13、加强与公司各个部门和政府相关的职能部门的协调；

14、完成领导交给的其他任务。

绿化维护员岗位职责：

1、遵守公司的相关的规章制度；

2、服从绿化班长的工作安排，保证绿化区域的绿化质量；

3、制止破坏绿化的行为；

4、负责所管理绿化区域的保洁工作。

5、依照绿化相关的作业指导书进行规范操作；

6、爱护绿化人员具，做好日常维护保养工作；

7、定期接受绿化培训和学习，提高绿化技能。

财务会计职责：

1、按照国家的有关法规，建立和健全公司内部各项财务管理制度。

2、制定公司年度财务计划，提供财务分析报告，协助公司领导搞好经营管理决策。

3、制定物业管理费预算方案。

4、监督物业管理费的收缴和运用，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。

5、编制记账凭证，及时记帐，及时编报各种会计报表，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。

6、参与策划各种营销活动，并对重要的经济合同以及投资项目进行评议与审定。

7、做好会计核算、报表统计等财务工作，及时向领导和有关部门提供经营财务方面的数据资料。

8、负责落实公司物资采购及物资管理工作，并做好仓库物分类资管理工作。

9、按照合同的要求，做好工程费用的拨付、结算等工作。

10、严格执行财务审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工的工资、津贴与奖金。

11、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。

12、税收的核算与申报。

13、银行财务往来的核对，如存取款、结算等。

14、妥善管理会计账册档案，接受财税机关、主管部门和公司领导的检查与监督。

采购员岗位职责：

1、负责管理中心所需各类物资的采购工作;

2、负责建立各类物资的采购供应渠道,严格审查各类供应商资质和信誉,提供上级确定;

3、随时掌握各类物资的市场价格趋势,随时对比其他供应商价格,在保证质量的前提下,选择价格最低的供应商,并提交上级审核。

4、建立物资采购档案,认真记录有关物资价格、供应商联系人、联系电话等内容,以便随时查阅。

仓库管理员岗位职责：

1、认真验收各类入库物品,清点数量、检查包装情况,确保物品入库时质量完好、数量与单据相符;

2、认真填写各类库房账目,随时记录物品出库情况,核对库存数量;

3、按时向财务部门报账,随时接受财务人员清点盘查库存;

4、认真整理库存物资,摆放整齐,物品卡清晰有效, 物品分类明确,常用物品应取放方便;

5、保持库房整洁,随时打扫库房卫生;

6、及时向上级申报库存情况,确保各类库存物资最低存量,以保证相关部门随时领用。

第12篇：物业管理文员岗位职责

物业管理文员岗位职责

1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3.加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。

4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。

6.从节约出发，审批各部门办公用品的购置

第13篇：物业管理公司制度

**物业管理公司规章制度

一、目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、适用范围：

××物业管理有限公司所有工作人员。

三、职责：

3.1**物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

四、关于服装、装束

4.1进公司必须穿好工作服；

4.2工作服要干净；

4.3进公司须戴工作证；

4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；

4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；

4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；

4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；

4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

五、关于上班时间

5.1时间为上午8：30----12：00 下午2：00----18：00 5.2不得无故迟到、早退、外出；

5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；

5.4严禁无故旷工；

5.5上、下班必须签到；

5.6不许代别人签到；

5.7不得涂改签到表。

六、关于厂内设备和备件

6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；

6.2注意整理整顿；

6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；

6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；

6.5节约用水，用电，不得浪费；

6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；

6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；

6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

七、其它

7.1服从上司的命令；

7.2发生事情必须立即上报、联络；

7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；

7.4严禁在花园内吸烟；

7.5不准喧哗、赌博；

7.6不准盗窃他人或公司内的东西；

**物业管理公司规章制度

1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；

2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；

3、严禁在办公室私用电话；

4、除急事外不许接听私人电话；

5、未经许可不准在公司内演说集会示威；

6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；

7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；

8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；

违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。

望各位雇员严格遵守。

关于上班时间

1、无故早退或迟到，罚款5元，

2、无故旷工一天扣除2天工资；

3、旷工连续3天，按自动离职处理；

4、忘记签到或签错日期同样罚款5元；

5、发现代人签到，一律罚款20元；

6、擅自涂改签到表，一律罚款20元。

（所罚款项存用于公司活动基金）

关于花园内设备和备件

1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；

2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；

3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；

4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；

5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；

6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。

其它

1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。

2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。

3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；

4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；

5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；

6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。

7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。

8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。

员工考勤和休假的规定

为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定

（一） 考勤

1． 考勤内容

① 上班时间已到而未到岗者，即为迟到；

② 未到下班时间而提前离岗者，即为早退；

③ 工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守；

④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。

2． 考勤须知

① 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。

② 对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。

表一

旷工天数 0．5 1天 1．5天 2天 一年累计10天 一年累计15天

扣工资 25% 50% 75% 100% 扣年终各项奖金 除名

3． 请假办法

① 公假

经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。

② 调遣假

员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。

如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。

4． 因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天×1.5×加班天数；法定假日加班费：工资÷26天×2×加班天数计算。

（二） 休假

1． 员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。

2． 员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。

3． 婚假

员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚）结婚的，根据在途往返时间核给路程假。

4． 丧假

员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。

5． 产假、计划生育假

① 女员工产假按下列标准核给（发基本工资）

表二

假期内容 假期天数 说明

产假 90天 难产或双胞胎加14天假

晚育假 15天 年满25周岁生育为晚育

独生子女假 35天 凭独生子女证核给

② 临时工产假56天，发60%的工资。

③ 产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。

④ 接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：

▲ 放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动；

▲ 经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天；

▲ 怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天；

6． 病假

① 员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假；

② 有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：

表三

连续工龄 不满一年 不满二年 满二年不满四年 满四年以上

三个月内病假工资 50% 60% 80% 100%

连续病假六个月以上 建议离职并补发一个月基本工资。

7． 事假

员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。

8． 探亲假

① 探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等；

② 员工需要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给；

③ 探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论）

④ 在本公司休过年假者，不再适用此条。

9． 年假

① 凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。

② 在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。

③ 受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。

10． 说明

本规定从发布之日起执行，以前有关规定与本规定相抵触的，按本规定执行，执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。 办公管理制度

员工办公制度

为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：

一． 出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。

二． 请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发15天工资。

（1） 请事假扣发当天工资。

（2） 请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。

（3） 旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。

（4） 请假一天以上请假者必须提前申请。

（5） 上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。

三． 坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。

四． 如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。

五． 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。

六． 上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相关知识。

七． 不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。

八． 严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。

九． 热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。

文明办公制度

一． 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。

二． 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。

三． 讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。

四． 各办公室、会议室严禁吸烟。

五． 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。

六． 爱护公共财物，节约用水用电。

七． 重视防水、防盗和安全生产。

八． 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嘻闹、高声喧哗和争吵。

九． 严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。

十． 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。

办公室值班制度

为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：

一． 值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。

二． 值班地点：公司客户服务中心。

三． 值班时间：星期一至星期日18：00—20：30。

四． 值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。

五． 值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。

六． 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。

七． 值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。

八． 国家法定节假日另做加强值班安排

管理处接待来访设诉工作制度

为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。

一． 接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。

二． 任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。

三． 对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。

四． 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推

卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

五． 全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。

用户投诉处理制度

一． 用户投诉的接收

1． 凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。

2． 管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件（信件、传真、电话及面谈的正式记录）的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。

3． 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。

二． 用户意见的处理（必须满足公司对用户的承诺要求处理）

1． 管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。

（1） 由有关班组负责作出补救措施。

（2） 作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。

2． 对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。

3． 对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检索。

4． 在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。

业主投诉处理和分析制度

一． 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服务中心进行接待、记录，然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。

二． 各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。

三． 各责任部门按照业业投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给部调度室。

四． 对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报办公室主任，由主任作出处理决定。

五． 服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题，如有，仍需责成有关部门迅速处理。

六． 对业主的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

业主意见调查和回访制度

一． 客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：

a） 供电管理；

b） 供水管理；

c） 消防治安管理；

d） 卫生管理；

e） 绿化管理；

f） 公共设施管理；

g） 维修服务；

h） 服务态度。

二． 服务中心对回收的意见表进行统计分析工作，并将结果如调查表的回收份数，总的满意率以及分项满意率，业主对物业管理的意见（共性的意见）等书面报告办公室主任。

三． 对各部门存在问题，办公室主任提出整改意见，责成有关部门限期解决。

四． 对业主的误解，服务中心应进行必要的耐心解释。

五． 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报，接受监督。

六． 物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访。

七． 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

八． 回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

九． 回访后遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

管理处接待来访投诉定期固访制度

为加强管理处与住户的联系，及时为住户排扰解难，把管理工作置于住户监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉工作制度。

一． 接待来访投诉工作

1． 接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。

2． 任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。

3． 对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任；不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。

4． 当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。

5． 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

6． 全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。

7． 当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。

二． 回访工作

1． 回访要求：

（1） 办公室主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

（2） 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。

（3） 回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

（4） 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。

2． 回访时间及形式：

（1） 办公室主任每年登门回访1~2次。

（2） 物管员按区域范围分工，每季回访1次。

（3） 每季度召开一次住户座谈会，征求意见。

（4） 利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。

（5） 有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。

回访工作制度

一． 维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中：经理回访率不低于10%；主管回访率不低于30%；维修负责人回访率不低于60%。

二． 回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。

三． 回访内容：

1． 实地查看维修项目。

2． 向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。

3． 征询改进意见。

4． 核对收费情况。

5． 请被回访人签名。

四． 对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。

住宅区管理处回访回访制度

为加强物业管理处与广大住户（业主）的联系，使管理处各项工作置身于住户（业主）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。

一． 回访要求

1． 物业管理处正、副主任把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

2． 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。

3． 回访中，对住户（业主）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

4． 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。

二． 回访时间及形式

1． 牧业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。

2． 物管员按区域范围分工，每月回访1次。

3． 每季度召开一次楼长会，征求意见。

4． 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

5． 有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。

6． 物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。

7． 随时热情接待来访，作好登记。

工程部的主要工作职责

1、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；

2、负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；

3、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；

4、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；

5、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；

6、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；

7、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；

8、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；

9、负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；

10、负责小区内紧急情况的处理工作。

工程部主管的岗位职责

1、执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理

⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正

⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象

2、设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；

3、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5、切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。

6、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；

8、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

9、负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统

一、美观及符合消防要求；

10、及时完成上级交办的其他工作。

工程部领班岗位职责

1、规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；

2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）；

3、工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班

组管理工作，解决技术上的疑难问题；

4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；

5、做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；

6、做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；

7、做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；

8、完成上级交办的其他工作。

工程部维修工的岗位职责

1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；

2、努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；

3、积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；

4、招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

5、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；

7、请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；

8、搞好班内外清洁卫生工作；

9、完成上级交办的其它工作。

工程部的主要工作职责

1、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；

2、负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；

3、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；

4、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；

5、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；

6、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；

7、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；

8、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；

9、负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；

10、负责小区内紧急情况的处理工作。

工程部主管的岗位职责

1、执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理

⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正

⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象

2、设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；

3、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5、切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。

6、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；

8、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

9、负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统

一、美观及符合消防要求；

10、及时完成上级交办的其他工作。

工程部领班岗位职责

1、规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；

2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）；

3、工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；

4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；

5、做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；

6、做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；

7、做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；

8、完成上级交办的其他工作。

工程部维修工的岗位职责

1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；

2、努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；

3、积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；

4、招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

5、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；

7、请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；

8、搞好班内外清洁卫生工作；

9、完成上级交办的其它工作。

工程部的主要工作职责

1、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；

2、负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；

3、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；

4、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；

5、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；

6、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；

7、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；

8、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；

9、负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；

10、负责小区内紧急情况的处理工作。

工程部主管的岗位职责

1、执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理

⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正

⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象

2、设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；

3、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5、切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。

6、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；

8、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

9、负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统

一、美观及符合消防要求；

10、及时完成上级交办的其他工作。

工程部领班岗位职责

1、规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；

2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、

调整良好）；

3、工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；

4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；

5、做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；

6、做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；

7、做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；

8、完成上级交办的其他工作。

工程部维修工的岗位职责

1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；

2、努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；

3、积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；

4、招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

5、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；

7、请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；

8、搞好班内外清洁卫生工作；

9、完成上级交办的其它工作。

保安员奖惩规定

目 的：有效的激励员工，引导、规范员工的行为。

原 则：奖励为主，惩戒为辅。

适用范围：安管部全体员工

奖励范围：

1． 本职工作圆满完成，学雷锋、做好事，经常受到业主、公司领导表扬的。

2． 发现并设法抓获在工作区域内的偷、抢等违法犯罪分子，表现突出的。

3． 积极为公司的保卫工作出谋献策，提出合理化建议效果明显的。

4． 积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全有突出贡献的。

5． 见义勇为、拾金不昧、为公司争得荣誉的。

6． 工作积极性强，敢于同违法犯罪作斗争的。

符合以上条款内容，公司将予以20—200元奖励，并进行表扬。

惩罚范围：

1． 上班迟到、早退。

2． 在岗期间打电话聊天，和女孩子嘻闹，严重影响保安员形象声誉的行为。

3． 私自顶岗、换岗、脱岗，不按规定着装上岗者。

4． 当值期间睡岗、看小说、听收音机、玩游戏机、手机或做与值勤无关的事。

5． 不服从上级管理，顶撞领导的。

6． 对上级下达的任务未能如期完成，又无正当理由的。

7． 宿舍个人卫生差，物品不按规定摆放的。

8． 在宿舍赌博，宣传、观看黄色小说、刊物、录相、光碟的。

9． 违反请销假规定的。

10． 工作消极，无故不参加集体活动，作风纪律散漫的。

11． 在岗期间擅离职守，给公司造成重大损失的。

12． 未经上级批准，私自留宿外来人员或进饭堂就餐的。

13． 遇突发事件，紧要关头临阵脱逃的。

14． 违反国家法律、法规、治安管理条例，参予打架斗殴、嫖娼，给公司声誉造成严重影响后果的。

15． 无故旷工超2天的。

违反上述条款第1.2.3.4.6.7.9.10.12条规定者予以20—200元罚金，屡犯者予以辞退。

违反上述条款第5.8.11.13.14.15条规定者立即予以开除，并不作任何补偿。

保安员仪容仪表规定

目的：树立保安员良好的形象和社会声誉。

范围：适用于小区保安员

着装规定：

1． 统一着装，要求举止文明、大方、得体、精神抖撒。

2． 统一穿黑色皮鞋，戴贝雷帽，系领带，配戴工作证，服装整齐、干净（凡佩带不齐者不得上岗）。

3． 不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。

4． 禁止披衣敞怀，挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

形象规定：

1． 经常检查和保持仪表整洁。

2． 不准留长发，蓄胡子，留长指甲，帽墙下发长不得超过1.5 cm，鼻毛不得露出鼻孔。

3． 精神振奋，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪，前倾后靠，伸懒腰；不袖手、背手、叉手或将手插入口袋中；执勤中不准吸烟、吃零食，不勾肩搭背。做到站如松，行如风，坐如钟。

4． 不准亨歌、吹口哨、听收（录）机、看书报。

5． 不随地吐痰、乱丢杂物。

6． 不挖耳、抠鼻孔，不敲桌子，跺脚或玩弄其他物品。

7． 做到“微笑服务”，对业主（用户）友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语。

队列规定：

1． 在集体活动时，如训练、紧急集合、外出交流、学习、比赛等，要穿戴整齐统一，必须整队集合，保安员动作要迅速，跑步入队；集合完毕，指挥员要检查仪容仪表，不达整理服装的口令，凡未达到要求，精神不振者不能参加集体活动。

2． 在执勤过程中，要求两人并肩，三人成列，要求执勤人员精神饱满，保持高度的警惕性。

3． 在队列和巡逻中，保安员必须保持步伐一致，番号雄壮有力，指挥员口令要清楚宏亮，富有号召力。

注意事项：

1． 上岗前必须对照整容镜整理着装，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范。班长、队长在场应检查并予以纠正。

2． 在岗期间，保安班长带领遵守仪容仪表规定。

安管员交接班制度

1． 按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位，接班人员未到之前，当班人员不能离岗。

2． 交接班必须列队，行进中步伐整齐、规范，上下班均要走好。

3． 接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，做到三明：上班情况明，本班接班情况明，物品、器械清点明。

4． 交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清：本班情况清、交接的问题清、交接的物品、器械清。

5． 当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗位处理完成，接班人协助完成。

6． 交接班时要做好记录并签名。

清洁部日常作业要求表

为了让员工明确岗位的范围、职责、要求，特制定以下作业要求：

1． 住宅楼

a） 楼层内的垃圾每日清理两次，清理垃圾时注意垃圾袋有无破损，是否漏出垃圾水等，大垃圾袋不得装得过满，运垃圾时不得拖到目的地，应提高送至目的地。

b） 每日必须有一次清扫楼层，楼梯边角沙尘、杂物，全面擦试扶手，保证楼层无明显沙尘、杂物，扶手干净、明亮。

c） 楼层如有大的杂物、灯不亮、各种指示牌脱落等问题及时上报领班记录。清晨保洁做到轻手轻脚，以免噪音过大引起业主投诉，收垃圾时需要用电梯时，用后及时拖洗去污，并喷上空气清剂。

d） 每日擦试的公共设施有烟灰筒、各种装饰牌、指示牌、消防栓、各类电板、业主开关门铃、感应器、扶手、栏杆、电梯门、玻璃窗、窗槽、墙缝以及各类凹凸槽、信报箱、电梯指示板、各类门窗玻璃、电梯箱内的按键板。

e） 装修楼层勤拖洗，保证每天拖洗四次地面，对装修不关门者及时上报领班。

f） 窗台玻璃要求干毛巾擦拭，要求无明显污迹，无毛巾脱落物沾附，电梯门、各类玻璃每期用水刮一次，平时用拧干毛巾擦拭。

g） 楼层栏杆每日必须用拧干水的毛巾擦拭干净，做到细心、全面。

h） 大堂每日至少有四次推尘，各类管理井门每日必须擦试，排风口木条每日须擦拭一遍。

i） 各类清洁工具摆放整齐有序，不允许同时存放其他杂物。

清洁部保洁员守则

一． 自我行为规范

1． 工作时间需佩戴工卡，着工作服、工作鞋，保持着装整洁。

2． 女职员禁止佩戴金饰，抹口红、化妆，男职员不许留长发、胡须。

3． 准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。

4． 在工作场所严禁高声喧哗、吸烟、喝酒、聊天、打架、斗殴等。

5． 不许在走道、楼梯、茶水房等处偷懒、睡觉、休息等。

二． 礼貌对待客户

1． 进入办公室时应先轻轻敲门，征得同意后方可进入。

2． 见到同事时应礼貌问好，早上应说“早上好”，其他时间应说“您好”。

3． 严禁动用或偷盗小区内任何物品。

4． 清洁中必须挪动物品时，须向客人征求同意，清洁完毕后应放回原处。

5． 不随便处理办公桌台上的废纸，必须处理时征求主人同意许可。

6． 工作中不慎毁坏物品时，应及时、主动向客户道歉并立即向上司汇报，严禁私自处理或隐瞒不报。

7． 公司领导经过工作场所时，应停下工作，礼貌招呼并主动让道。

8． 拿工具乘电梯时应让业主优先。

三． 维护公司形象

1． 闲谈时不许谈公司的经营事务及讲公司或者是同事的坏话。

2． 保持良好的状态投入工作，处处注意维护公司的整体形象。

3． 爱护公司的财物，保管好公司的工具和清洁用品。

四． 技术及操作规范

1． 严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路或乘坐电梯，工作完毕后及时对工具进行清洁、保养，各种工具和垃圾本应放在墙角或不挡眼的角落里。

2． 厕所清扫时应挂上“清扫中”及“对不起，给您带来不便”的牌子。

3． 清扫现场地板太滑时，应竖好“小心地滑”的牌子。

4． 工作完毕后应检查一遍工作现场，发现问题及时处理。

清洁、绿化管理工作手册

一． 绿化（地）养护规程

（一） 目的

1． 确保花草树木繁茂，造型优美。

（二） 适用范围

1． 适用本花园辖区内所有绿化（地）的养护工作。

（三） 职责

1． 自管绿化（地）由外包绿化工负责养护。

2． 园艺师负责绿化（地）规则、指导和组织养护工作。

3． 管理处分管负责人对上述工作进行监督检查。

（四） 工作程序

1． 草皮

a） 春、夏季每二十天对草皮进行一次修剪，秋、冬季根据实际情况进行作剪，基本保证春、夏季草皮不长于15厘米，秋、冬季不长于10厘米。

b） 每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷、钾肥和花生麸等有机肥，施后浇透水或在雨后施

用，保证草皮全年常绿。

c） 草皮杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得有多于5棵高度超过6厘米的杂草。

d） 拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物，草地不得有明显残缺空地。

e） 草坪保持平整，施肥匀称。

2． 绿篱、花球造型

a） 绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，不断改进，修剪下的枝叶要立刻清除。

b） 绿篱、花球春、夏季每一个半月施肥一次，秋、冬季每两个半月施肥一次，施用复合肥和花生麸，保证长势旺盛。

c） 绿篱、花球死亡缺苗，须在1周内补种好。

3． 乔灌木

a） 每日巡查，及时性修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔杆高2.5米以上，修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观。

b） 每两个半月施肥一次，施用复合肥和花生麸，保证长势旺盛。

c） 防止虫害，定期杀虫。

4． 盆栽

a） 摆放室内外的盆栽要及时剪掉枯叶残枝，保证室内盆栽常绿不败，按季节和需要进行更换。

b） 定期浇水施肥，保证长势旺盛，防止虫害。

5． 浇水

a） 室外绿化春、夏季按天气不同每2-3天浇一次水，秋、冬季每1-2天浇一次水，因干旱而出现特缺水时，必须应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现萎蔫。

b） 室外盆栽随天气不同每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次。

6． 植保

a） 提倡生化物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害业主的健康为前提，尽量使用高效低毒农药。

b） 在使用农药时，必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷。

c） 使用农药时，必须戴口罩、手套、穿长袖衣裤，完工后换衣裤。

d） 使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，避免药液扩散，影响业主健康。

e） 以上工作每次完成后由实施人填写《绿化养护工作日记录表》。

7． 绿化（地）养护工作的检查。

a） 绿化（地）养护工作的日检与清洁卫生日检工作同时进行，由清洁部主管将检查给果记录于《绿化工作日检表》相应栏目中。

b） 管理公司领导每月对小区内绿化（地）养护情况进行一次检查，并将检查记录于《绿化（地）养护日检查表》中。

附 《绿化养护工作日记录表》

《绿化养护日检查检查表》

《绿化工作日检表》

二． 环境清洁工作规程

（一） 目的

1． 保证小区环境洁净，为业主创造优美、舒适的环境。

（二） 适用范围

1． 小区内公共环境的清洁，各类石材的保养。

（三） 职责

1． 保洁员按各自岗位工作程序具体实施日常保洁工作，保洁主管负责对清洁工作进行指导、巡查。

（四） 作业程序

1． 地面、公路清洁。

a） 每日上班时用竹扫把地面、公路清扫一遍，将垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋内，对于有沙土之处应用小扫把认真清扫，确保地面无明显沙土。

b）

2．

（五）

（六）

三．

四．

五．

六．

清洁部保洁员处罚条例实施细则

为了贯彻公司精神，保障公司有关制度的有效执行；也为了确保公司与员工之间的相应权益，增强员工的纪律意识，使部门保持正常运作，特制定如下处罚细则，谨望全体保洁员严于律已，遵照执行。

1． 仪表不整洁，扣5分；

2． 上班不着工衣、不佩戴员工证者，扣10分；

3． 上下班不列队者，扣5分；

4． 上班时间擅离岗位、闲聊、干私事者，扣15分；

5． 上班时间私会朋友者，扣10分；

6． 上班时间吃东西者，扣5分；

7． 高声喧哗或发出不必要之声浪者，扣10分；

8． 工作散慢、精心、大意者，扣10分；

9． 随地吐痰、乱丢杂物、纸屑者，扣10分；

10． 迟到或早退者，每分钟扣1分；

11． 无故不上班且无提前请假者，当旷工处理，扣发当月三天工资，旷工两次，作即时除名；

12． 扛着工具走路或乘坐电梯者，扣10分；

13． 上班时间睡觉者，扣50分；

14． 未经批准私配公司指定之钥匙者，扣20分；

15． 对业主或公司同事不礼貌与业主吵架者，扣100分；

16． 吵闹、漫骂、粗言秽语、违反公共场所秩序、扰乱小区安静者，扣100分；

17． 不服从上级之命令、对上司无礼者，扣30分；

18． 赌博和变相赌博，扣50分；

19． 涂改、假造单据、证明，泄露公司有关私密者，扣100分；

20． 损坏公司、业主财物，照价赔偿；

21． 上班时间严禁吸烟，违者扣200分，下班时间不允许在小区内吸烟，违者扣100分；

22． 违反作业程序安全操作，每次扣50分。

以上处罚从颁布之日起生效，员工1分等于1元人民币，领班1分等于1.5人民币。

收集垃圾管理规定

为了保证小区业主良好生活环境，特对收集垃圾制定以下管理规定：

1． 外围保洁员6：00到岗后，先将整个小区外围保洁一遍，将路面残留的纸巾、烟头等杂物清扫一遍（7：00—7：30）。

2． 和岗位保洁员必须在6：40前将垃圾运到清运站，收集垃圾时必须预先备好3-5个垃圾袋（80×90），从楼层顶层收集，将业主家门口小垃圾袋放在手中大垃圾袋里，装满一大袋垃圾运至垃圾站，注意收集垃圾时保持安静，不得大声喧哗。

3． 外围保洁员于6：45开始清运垃圾至大门口外中转站，垃圾车内的垃圾不得装得过高，同时须用绳子绑紧，清运完后继续将小区内的垃圾房做打扫，做到日产日清，内墙和地面保持干净，无乱画、乱贴标语广告等，保证周围环境整洁，无垃圾杂物。

4． 每日清运垃圾后必须用喷雾剂对垃圾房消杀，以防各种细菌、昆虫繁殖。

5． 严禁倾倒有毒有害、易燃易爆垃圾。

6． 每日收垃圾时间为早晨6：00—6：40，下午4：30—5：00，清运垃圾时间为早上6：40—7：30，下午5：00—6：00。

第14篇：物业管理公司制度

物业管理公司制度

为强化公司内部管理，提高工作效率，加强组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定以下各项管理制度。 考勤管理制度 第一条 请销假

1.请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。

2.请假手续以书面为准,如遇特殊情况无法办理书面请假手续,则应电话请假,书面手续后补。短信请假无效。

3.员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。第二条 病假

1.员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。 2.患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。

3.员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。第三条 事假

1.员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请（如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导），如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。

1 2.事假按照日标准工资100%扣除。

3.工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。第四条 年假

1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。

2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。

3、当年未休年假者不得累计到第二年（特殊情况除外）。第五条 婚假

1.根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3 天婚假；符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。 婚假包括公休假和法定假。 再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。 2.结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。

第六条 产假

1、根据《计划生育条例》女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加

2 15天，符合晚育年龄的增加30天产假。

2、晚育 已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。 ）

3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。

4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。

5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育（生育时满24周岁），则再延长7天。第七条 丧假

1.员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天；员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。 2.丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。 第八条 旷工

1.未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。

3 2.旷工一日（含累计）者，扣发当日全部薪金的三倍工资；旷工二日（含累计）者，扣发当日全部薪金的6倍工资；旷工三日（含累计）者，当月只发同年北京市最低生活标准工资；旷工超过三日（含累计）者，公司视情况给予处理。 第九条 迟到、早退

1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定,结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求,本公司办公室人员实际五天工作日,即周一至周五（有特殊情况者可调休）。

2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。

3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。

4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。第十条：签到签退

1、公司实行签到签退制,按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间,离开公司的情况需填写相应的手续。

2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。

3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。

4 第十一条 加班、调休

1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。

2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式（调休）兑现。

3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。

财务管理制度

一.财务管理制度

1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。

2.财务部负责全公司的经济总核算,并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。

4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组

5 织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。

5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。

6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。7.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。

8.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。二.会计核算管理制度

1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。

2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购臵)。

3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。

5.会计科目的设臵,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。

6 6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写\"会计档案销毁清册\",经总经理审阅,报董事会和财政部门批准后销毁。 三.现金管理制度

1.根据物业管理公司管理业务的需要,库存现金限额为人民币壹仟元正,超出限额部分,应在当天存入银行,现金必须在规定的范围、限额内支出,除特殊情况外,不得在现金收入中直接坐支。2.现金的使用范围: 2.1 支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项; 2.2 支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项; 2.3 结算起点(￥100元)以下的零星支付款项。 3.不准单位之间和个人因私借用备用金。

4.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。

5.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。6.行政人事部因采购工作需要,可申请配备备用金,限额￥1,000元,用于零星采购,并于每年末办理清算手续,次年初重新申请配备。

四.支票管理制度

1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得发出

7 空白支票,为方便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票,即必须填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必须注明限额,凡领用支票者必须在开出支票五天内报帐。

2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。

3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。

接待投诉制度

一、管理标准

1.受理投诉耐心,处理投诉及时,事后应有回访; 2.有处理记录,有客户对投诉处理意见的反馈。

二、处理投诉工作流程

1.工作人员接到投诉后,应首先向客户表示歉意,并在《投诉记录》上做好登记。

8 2.工作人员根据投诉内容进行核实之后通知相关人员限期解决,特殊情况应向物业总经理汇报。

3.针对较严重的投诉,工作人员应及时向物业经理汇报,由经理组织相关人员进行检讨,落实解决措施及责任人,限期进行处理。

4.相关人员在处理完投诉后,要迅速将处理结果报办公室, 由办公室安排回访。

5.办公室负责将投诉处理结果填写在《投诉记录》中,并由具体解决部门的负责人签字认可。

6.对客户的恶意投诉,做到坚持原则并耐心解释。 7.投诉记录由客户服务部兼职助理进行统一管理。

三、投诉规避

1.签订详细的管理合约,明确管理公司和客户或使用人的权力义务,防止以后不必要的麻烦。

2.对物业的设施安排合理的日常维护、检修,使事故减少到最低点。

3.经常开展反馈调查便民服务,了解信息,及时发现问题解决问题。

4.对客户或客户入伙时应及时签订合同,并予以解释,降低投诉率。

四、投诉受理 1.开通投诉热线。

9 2.详尽记录投诉人姓名、公司名称、单元号码、投诉内容及联系电话。

3.耐心听取客人投诉,禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身,亦不可当面指出,客户态度即使很坏,亦不可顶撞客户,并记下投诉内容。

4.对于客户的设诉,能当场做出解释应当场给客户解决,若不能马上处理的应记下投诉人的姓名、事件的经过、投诉对象以及投诉人的联系方法,以便及时告诉结果。

5.应感谢客人指出的不是之处,对客人提出的建议表示感谢,并把事件提交到相关部门进行处理或报上级主管审批。 6.对于某个人违纪的投诉,应详细登记投诉的事件经过、证明人以及证物、投诉人及联系电话、签字。及时派有关人员的检查,确保事实的准确性,在依照事件的大小提请有关部门给予处理。 7.投诉处理完毕致电或走访客户,询问其对处理结果是否满意,是否有别的建议,并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。 8.规范用语: 1] 您好!请问我们能为您做些什么? 2] 非常感谢您对我们提出宝贵的建议/意见。 3] 我们会及时把处理结果通知您 4] 您是否对处理结果感到满意 5] 您是否还有什么要求 6] 有什么可以帮你的

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安保员工作制度

一、工作要求

1．安保员均持证上岗，熟悉安保业务。

2．安保人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持白七门岗、监控中心至少有一名队员当值。

3．由安保部完成安保员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。

4．安保员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。 5．各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。

6．突发事件发生后，安保员能保证3分钟到达现场，并通知队长及公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。

7．消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。

8．消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。

二、安保员工作时间：早班:8:008:00

三、管理规范

1.严禁安保员执勤着装不整齐，不按规定着装佩带不全。 2.严禁安保员当班时看阅书报小说，玩游戏机等与工作无关

11 的事情。

3.严禁安保员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。 4.严禁饮酒执勤或在禁烟区吸烟。 5.严禁交接班不清楚，未经主管批准。 6.严禁非法扣留他人证件及物品或接受券赠。

7.严禁在突发事件，紧急情况中临阵脱逃或视之不理。

8.严禁安保员之问，监守自盗，以权谋私，贪污公款。

9.严禁违反安保器材、消防器材的操作规定或转借。 10.严禁参加非法宗教活动，参与嫖娼、赌博等。 11.严禁无故不参与安保会议培训学习训练及集体活动 12.严禁私藏淫秽书刊、影片、枪支、弹药、参与吸毒、贩毒、走私的一切违法活动。

13.严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。 14.严禁取阅公司的重要文件和记录。

15.严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。 16.严禁私自运用公司财产物品。

17.严禁招惹或教唆他人参与社会聚众打架、斗殴、抢劫等违法活动。

18.严禁泄露物业部及安保机密。

19.严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。

20.严禁任何形式的行贿受贿。

四、言行举止

1.必须使用文明用语，讲究文明礼貌。语气要亲切，言辞要得体，态度要大方。严禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥琐，低声下气。

2.坐姿要求腿不摇，脚不翘、身不晃、端正、舒适、自然大方；严禁歪歪斜斜，翘二郎腿，吊儿郎当。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身体端正，严禁倚膀靠物，摇头晃脑；当着客人人面伸懒腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、喷烟圈、张嘴大笑、点头哈腰、装腔作势、两脚并绕。

4.走路要遵循走路的礼仪。两眼平视前方，两臂自然在身体两侧摆，两腿有节奏地交替向前迈步，严禁前俯后仰，左右摇晃，走八字步；要遵守交通规则、礼让，不要在人行道中乱踩乱撞，横冲直撞，甚至左顾右盼，东张西望，久久注目或掉头追视时髦女性，更不要吃东西、吸烟或手插裤袋。步态要因事因人而宜。

5.与人交谈，态度要真诚大方、自然，神态要专注，正视对方，注意对方的反馈和情绪交流，严禁虚情假意、言不由衷、装腔作势、夸夸其谈、胡乱恭维、赞美、夸耀或东张西望似听非听，或处理无关事物，打哈欠，伸懒腰，心不在焉，或滔滔不绝，旁若无人，或居高临下，不容臵疑，或一味敷衍，低三下四，总之要因事因人因地而定。

保洁员工作制度

一、保洁员分配：

13 行政中心所辖区域内设立卫生保洁员16名：其中行政办公大楼A区6名；B区2名；C区2名；D区1名；内外广场5名。

二、保洁职责范围：

1、各楼层走廊、楼梯、扶手、卫生间、玻璃、天花板、楼层等公共部分，各楼外围至道路间的草坪、道路环境卫生及所负责区域的环境卫生。

2、景观广场、内广场、各区通道、车辆出入口、草坪及尚未开发利用的空地（各保洁员的环境卫生区域另行安排）。

三、保洁工作要求：

1、保洁员须每天两次清扫保洁所负责的区域，卫生间要求达到无异味，蹲盘、小便池无垢迹，走廊、楼梯、玻璃、扶手无灰尘、天花板无蛛丝。

2、道路、草坪、景观广场、内广场等环境卫生保持卫生整洁，无杂物、纸屑。

3、各保洁区域内清扫的垃圾集中指定存放，垃圾箱加盖并保持垃圾箱周围整洁。

4、保洁员在工作中应根据实际情况，调整作息时间，如有临时保洁工作应做到随叫随到，保质保量完成学院所交给的各项任务。

四、保洁工作时间：上午7：30～ 11：30 下午14：30～18：30

五、监督制度：

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1、定期和不定期检查制度。

2、保洁范围内入驻单位领导及值班人员的反馈意见。

3、公司所交予保洁员的保洁工具，保洁员不得另作他用。

根据定期和不定期检查、反馈意见等实际情况对无保质保量完成公司所交予的各项任务者酌情扣减工资。保洁员工作绩效每月由物管处组织相关单位进行考评，奖优罚劣。

维修维护制度

一、工作要求

1、负责全行政中心水、电及有关设施的维修、保养和管理;

2、负责监督安全用电,随时检查用电情况,发现不符合用电规定或擅自接线、装灯用电者有权提出处理意见或直接拆除;

3、提出采购日常维修材料及配件的意见;

4、妥善保管有关器材和维修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按时倒闸操作。

二、工作制度

1、坚守岗位,严格执行管理处的考勤、考核制度;

2、严格执行安全生产操作规程。节约使用器材和原材料;

3、坚持巡检工作制度,发现问题及时维修,力避长流水、长明灯的现象发生;

4、热爱本职工作,树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随

15 到、维修及时、保证质量;

5、保管好维修工具,工作间各种器材摆放有序;

6、工具和器材丢失或损坏者,照价赔偿;

7、搞好工作间的清洁卫生。

三、巡检制度

1、水、电工对行政中心水、电重点部位设备及其他设施的巡检工作每天不少于两次;

2、巡检时间为每天上午上班时间开始至1小时,下午下班时间前1小时至下班,如遇特殊情况可提前或延时进行,但不可少缺;

3、巡检人员巡检时工作要认真细致,不得马虎、遗漏,尤其是重点部位;

4、巡检情况必须认真填写巡检工作记录,字体要工整,看得清楚;

5、行政中心水、电重点部位设备及其他如出现重大事故,属于巡检不到位造成者,将追究当事人的责任。

员工培训学习制度

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。

16 1.员工上岗培训期20天为有薪培训，以各部门主管进行内部培训为主。

2.培训内容包括：职业道德教育，物业管理概述，现代物业管理服务理念，投诉处理程序，具体工作操作流程，公司奖励、惩罚制度等项内容。

3.培训目标：通过对新员工的集中培训，使这些即将走上工作岗位的新员工成为服务意识优良、业务素质过硬、敬业爱岗、礼貌文明的高素质服务人员。

二、在岗员工循环培训

社会在快速发展，新的管理知识、管理方式层出不穷，为了让员工掌握这些新的知识以提高劳动生产率和服务质量，对于在岗管理人员进行不定期的培训显得尤为重要。

1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排员工参加班后的专题培训。

2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业户沟通的经验。 3.上岗循环培训的考核办法。

(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。 (2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。

(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，奖励优秀员

17 工，达到优化管理的目的。 4.培训内容。

（1）管理服务目标、业主需求变化、安全管理、物业管理动态。

（2）投诉回访处理经验总结。 5.培训方式：

（1）利用内部师资力量住址培训或邀请有关专家实施培训。

（2）根据工作需要将管理骨干人员送相关职能机构进行全脱产或半脱产的培训。

（3）根据工作需要，由本公司统一安排，定期组织骨干人员到其他先进的物业管理公司参观学习，开拓视野，拓展思维。

（4）组织管理人员就工作中的难点、焦点、典型案例进行剖析，让员工掌握好管理服务的原则性和灵活性。

走（回）访制度

一、制定走（回）访制度的意义：

1、加强物业管理处与入驻各单位的联系和沟通，让各单位切身体会物业公司对其的重视和关心，从而相互理解便于更好的开展物业工作。

2、使管理处各项工作臵身于各单位监督中，从而集思广益，

18 及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。

二、回访分类和回访方式：

1、回访分类：定期走访，专项走访，投诉走访，有偿服务走访、维修工单。

2、回访方式：电话回访、上门面谈、日常巡视。

三、回访的操作规范：

1、办公室负责行政中心内所有入驻单位的回访工作，通过回访了解各单位的服务要求，对其提出的问题和意见建议及时记录，解决，反馈和上报。并跟进处理结果，直至其满意。

2、办公室应了解回访单位的基本情况，服务项目。

3、办公室在回访过程中，首先应介绍自己的身份，说明回访目的，主动介绍公司在近期的主要工作，对存在问题的管理措施，虚心听取意见和建议，并做详细记录。

4、办公室将回访中各单位提出的各项内容详细记录在《物业调查表》中，并对能够当时解答和解决的问题立即予以答复，对暂时不能解决的问题，则详细记录。

5、回访结束时，应对各单位的理解和配合表示感谢，并希望得到各单位的继续支持和合作。

6、将《物业调查表》中各单位提出的问题进行整理，分类，同时采取相应措施或通知相关部门解决处理，并跟进处理全过程。

7、如相关人员不能及时解决的问题须立即上报办公室及物

19 业经理，由办公室及物业经理负责通知工作人员，落实解决措施和方法，并积极协调相关部门进行解决，将处理结果上报办公室。

8、工作人员跟进相关责任部门或责任人的整改结果，就改进处理结果对业主进行回访，了解业主的意见，如业主不满意，继续改进直至业主满意为止。

9、回访完毕后，工作人员将《回访记录》进行汇总，上交办公室及物业经理审阅签字后，报物业经理审阅。

10、年底办公室对全年走访记录进行分类统计，将业主重点反映的问题暂不能解决或不能解决的问题汇总，报事务局进行评审，为下一年度物业公司的改进提供依据。

11、工作人员根据工程维修工作单对业主进行回访，满意程度应进行归纳总结。

12、《调查表》发放操作规范 （1）每半年进行一次详细调查。 （2）发放对象：行政中心内所有单位。

（3）发放目的：是为及时了解业主对物业公司的满意程度，请各业主对物业公司的服务和管理提出宝贵意见、建议和评价。以督促物业公司完善各项服务。

（4）向业主介绍此次意见调查的重点项目。 （5）确定《调查表》的收取时间。

（6）工作人员在收取时，应查看业主是否署名，以便于工作的改进及回访。

20 （7）工作人员收回《调查表》后，交办公室。物业经理首先对《调查表》中业主对物业公司的满意率进行统计，对业主意见进行分类汇总，分别按照办公室、保洁部、安保部、水电部汇总业主的具体意见、建议，上报总公司。

（8）物业经理组织各部门管理人员，召开《调查表》调查专项研讨会，下发调查情况汇总给各部门管理人员，就各部门问题进行研究讨论，初步提出整改方案。

（9）会后，各部门管理人员就《调查表》反应的内容如开各部门的专题会议，讨论、制定整改措施，并落实到相关负责人进行实施整改，及时将整改措施上报物业经理。

（10）办公室负责收集各部门整改措施报告，根据各部门整改措施及时进行跟进回访。

（11）对于暂不能解决的问题办公室安排工作人员或亲自向业主进行解释。暂不能解决的问题上报办公室或物业经理，为今后公司完善服务提供依据。

13、相关责任部门、责任人规范：

（1）相关责任部门、责任人接到办公室反馈的问题，由责任部门经理立即落实解决措施、方法和责任人，并将改进的情况及时反馈客服部。

（2）不能立即进行整改的问题应及时与办公室沟通由办公室进行协调。

（3）整改完毕后，应及时反馈办公室进行回访直至业主满意。

21

14、办公室主管监督检查规范

（1）根据物业总公司的要求，负责制定各项走访计划，内容及要求。

（2）监督检查工作人员是否按照制定的走访计划，内容及要求进行业主走访/回访，以及业主问题跟进处理的及时性和效率，并作为客服专员的考核依据。

（3）办公室主管全面了解掌握业主对公司服务质量及相关需求信息，准确差别分类，及时上报项目经理。

四、方法和过程的控制：

1、各部门根据实际情况，由办公室及工作人员制定登门拜访工作计划，经办公室经理审阅报总公司批准，并就相关材料于综合部备案。

2、登门拜访内容记录在《调查表》中。

3、登门拜访中客户提出的意见、问题若属于投诉范畴，直接进入投诉处理程序，填写《客户投诉处理记录表》，由相关责任部门负责处理并及时将信息反馈至业主。

4、所有登门拜访相关记录均由办公室负责存档。

5、各部门每年按照物业公司确定的调查问卷至少进行一次客户满意度调查。发放调查问卷时应在《调查表》上做好签收记录。

6、物业办公室和各部门按照满意度调查统计分析模版，共同进行满意度调查统计分析。

7、办公室及物业经理负责监督、指导本项目对业主走回访、业

22 主满意度调查工作的开展。

8、办公室负责对业主走回访、业主满意度调查工作计划的具体执行和任务分配。

9、各部门负责对调查结果进行落实解决，及时整改，将处理结果报办公室。

五、回访周期

1、原则上应三个月走访一次，专项走（回）访由办公室经理随时调整。

2、电话回访情况随时进行。

物业管理员巡视监督制度

一、应每日巡视物业三次以上，熟悉物业区域内一切设备、设施。如发现物业区域内设施有任何损坏或潜在危险，应立即通知维修部抢修，并及时通知所属上司，以确保物业内一切设施运作正常。

二、每日巡视的范围包括物业区域内的楼梯、停车场、物业区域与外围接点等公共区域，上午和下午可以分不同内容来检查，每天检查的内容要有侧重点。

三、每日检查物业范围的区域安保、保洁，装修秩序、设施设备之情况，填写记录并上报主管，由办公室核查各级员工的仪容仪表，纪律及工作表现等。

四、每日检查入驻单位有否违章行为，有无乱搭，违章装修，乱拉乱接电线等，应及时加以制止，做好记录并视情况及时报告

23 上级主管。

五、巡视物业公共道路上有无车辆乱停乱放，停车场的车辆摆放是否有序。

六、若巡视楼层时发现入驻单位出现门、闸未锁好的情况，应按紧急事件处理程序处理并通知有关部门，以确定是否是人为疏忽或遭人盗窃。

七、若巡视过程中，如发现个别单位有特殊情况，应立即向上级报告，以免物业遭受严重损失。

八、如发现可疑人员在物业范围游荡，乱张贴广告和其它的治安可疑情况，应立即加以了解，有需要时记录他们的个人情况。

九、巡视中发现的问题，及自己在工作中发现的需加强管理，提高服务质量等方面的想法，应及时记录，并及时向上级主管反映，或公司例会上提出。

十、要注意对巡视检查结果进行跟进工作，了解处理情况并记录质量效果，对两次记录以上但仍未解决之情况上报上级主管。

消防器材、设备设施检查检修制度

一、公司维修员对办公楼、地下库房和配电房的消防设施每季进行全面检查、维护和保养一次。

二、检查时进行各种联动操作试验，通过操作，仔细观察、

24 听、看设备运行是否正常，在无异声、故障、打印机是否正常打印、走纸是否流畅，备用电源是否处于充电状态、电压是否稳定。

三、发现问题、故障，能修理排除的，立即排除恢复，不能排除需要更换件的应立即报告物业经理，说明原因，共同研究后，报主管部门安排资金解决。

四、烟感探头、手动报警的检查、维护和保养。

五、烟感探头检查试验。通过检查、抽查试验，看巡检是否正常，吸烟后是否马上报警。探头无巡检或吸烟后不报警，应立即拆下清洗，清洗后仍不报警，应进行修理更换。

六、手动报警检查试验。检查时应采取抽查试验，将手报按钮按下后，到控制室查看是否报警，检查时注意观察，手报按钮盖是否完好无缺，座体是否牢固，巡检是否闪动，如发现缺盖，座体松动，巡检不闪，应立即修复更换、紧固。

七、排烟的检查、维护和保养。检查各楼层门窗开启、关闭是否正常，有无损坏。

八、卷帘门、消火栓的检查、维护和保养。

九、卷帘门检查时应进行升降试验，注意观察升、降、停三档运行是否灵活流畅，电机是否有异声、门体是否犯卡、卷帘门墙壁开关应保持稳固，如有松动、缺件应及时修补。

十、消火栓检查时应进行出水实验，看有无压力、出水是否符合要求。检查消火栓轮柄、开关是否灵活，有无锈蚀、滴漏，如锈蚀、滴漏，开关转不动或转动费力，应立即维护修理。

25 十

一、各区域的消防设施及消防器材是各单位用于初期火灾的扑救，各单位应指定专人负责管理，并定期进行检查、维护。十

二、各单位使用和保管人员要认真学习和掌握消防设施及消防器材的使用、检查、维护和保养知识，熟悉初期火灾的扑灭方法，熟悉消防设施及消防器材的各种设备和程序、方法。

十三、各单位的使用和保管人员每星期交接班前后必须进行检查擦试保养和清点，要经常保持消防设施及消防器材的清洁，防止丢失损坏。

十四、各单位对其它消防设施及消防器材每月进行一次全面检查、维护和保养。主要检查消火栓、空气呼吸器、推车或手提灭火器、消防沙箱、消防锹、钩、桶等的完好程度，有无丢失损坏，检查灭火器和空气呼吸器和空气呼吸器的压力表的指示针是否在正常位臵，并进行全面擦拭保养。

监控系统操作制度

为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。

一、监控室值班登记制度

（一）监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司

26 赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。

（二）值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应重复值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。

（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保行政中心的治安稳定。

（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。

二、监控系统使用管理制度

（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。

（二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。

（三）非工作人员未经许可不得进入监控室 ，公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。

（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意折装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。

（五）公司领导及相关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。

27

（六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。

三、发现案件线索登记存档制度

（一）监控人员每天对录像进行翻看，发现有价值案件线索及时保留，并作好标记，为公安部门破案提供有效线索。

（二）监控人员对行政区域内打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像要及时存档保留，并做好标记。

（三）对公司领导要求保留的录像进行存档保留，并做好标记。

日常突发事件的处臵预案

一、发生盗窃事件处理规程

1． 巡查发现或接报辖区内发生盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如果力量不够或嫌疑人逃离现场，立即用对讲机通知班长，简要说明现场情况并监视现场，等待指挥。

2． 领班接报后，立即通知队长，同时调动其他安保员，封锁进出辖区的出入口，并派人到现场支援。

3． 事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护好现场，留下目击者，并报派出所立案处理。

二、发生停电、停水应急处理规程 1． 发生停水处理规程

（1） 按计划维修保养供水设备及清洗水池若需停水时，管理处应以书面（或电话）形式，提前24小时发出通知，以便入

28 驻单位作好蓄水准备。

（2） 临时抢修或更换供水设备需停水的，应提前20分钟，用电话或口头形式通知各有关部门，且尽量将维修时间控制在最短时间内。

（3） 供水部门通知停水的，应在接到通知后1小时内将停水原因及时间通知各用户。提醒入驻单位作好蓄水准备，并应做好节约用水的宣传。 2．发生停电应急处理规程

（1） 按计划维修保养若需停电时，管理处应以书面（或电话）形式，提前12小时发出通告。确保消防水泵、生活水泵能正常使用。

（2） 临时抢修需停电的，应经管理处主任批准，提前10分钟，用电话或口头形式通知各用户。

（3） 供电部门通知停电的，应在接到通知后1小时内将停电原因及时间通知各用户。

（4）遇配电房设备（由供电部门管理）发生故障，而造成局部停电的，应即时通知供电部门抢修。

（5） 发生停电时，安保员要加强行政中心的巡查和出入人员检查，防止犯罪分之浑水摸鱼。

（6） 属于发生故障造成停电，事后要分析原因，并作好记录。

三、发生水浸处理规程

1． 当值各岗安保员如发现辖区内发生水浸，应立即将出事地点

29 和情况报告领班，同时尽快采用就近的防水设施保护好设备设施（如电梯、电房等），以免设备设施受损。

2． 安保队长和管理处主任接到报告后，应立即赶到现场，组织抢修。

3． 设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是由于暴雨洪水，应当在各低水位出入口使用沙包或备用拦水闸板；如水浸是来自市政地下水反溢，应暂时将地下水道同往辖区内的入口封闭，并用排水泵将辖区内的积水抽走；如水浸来自辖区内的管道设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。

4． 组织当班安保员根据水浸情况，协同工程人员采取有效措施，关闭受浸区域的电掣、尽可能减少水浸所致的损失。

5．水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程人员查明故障原因，修复受损的设施。

四、台风、暴雨应急处理规程

1．遇台风、暴雨来临之前，管理处应向住户及管理处各部门发出通告，并做好防暴风雨的准备工作。

2．管理处应密切留意台风的动态，并及时通知住户。 3．当管理处发出进入戒备状态时，各部门应进入抗灾害准备工作：

4．安保、管理员加强辖区巡查，通知住户关好门窗并移走可能下坠的花盆及其它物品。要检查未售出楼房的门窗。

30 5．保洁员及时清理沙井盖、地漏、沟渠、排水口等处的堵塞物，保证排水顺畅。

6．工程人员应检查电房、电梯机房、泵房等设备房，关好门窗。发电机要试运行，启动电池要充足电，检查并试运行各排水泵，准备临时使用的电线电缆、开关及应急照明灯具等。 7．管理处要做好必要的物资储备如绳索、电池、雨衣等。 8．当管理处发出紧急令时，各部门要进入紧急状态各就各位。 （1）安保：当值安保员要坚守岗位，密切注意各种情况，若天气趋暗时应适时亮灯。发现异常情况，应立既向管理处报告。巡值的安保应加强巡视，非当值安保，应在宿舍待命，未经批准不得离开本行政中心。

（2）工程人员：当值水电工，也应到场做好准备工作。加强各设备房的巡查。

（3）车管员：提高警惕，注意车辆进出及车库积水情况 （4）监控中心人员：留心观察各画面，发现情况，应立即向管理处报告。

（5）保洁员：在暴雨其间，要检查各自负责地段的沙井、地漏等排水口，发现堵塞应立刻清理。

（6） 总经理、管理处主任应留一人在管理处或监控中心，指挥全面工作。

31 消防应急预案

根据公安消防部门和市政府的有关要求，结合行政中心的实际情况，为确保行政中心的正常办公秩序和人身财产安全，一旦发生火情，能够有条不紊地进行扑救和疏散宾客，抢救财产，使火灾损失控制在最低限度，特制定此预案。物管中心在消防中控室设臵指挥部，总指挥由物管中心主任担任。一旦发生火灾，指挥灭火、组织抢救和疏散行动。

一、火情报警：

1.在行政中心范围内无论何时、何地，入驻单位工作人员一旦发现火情，都有责任立即向消防中控室报警。

32

第15篇：物业管理公司制度

物业管理公司制度

为强化公司内部管理，提高工作效率，加强组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定以下各项管理制度。

考勤管理制度

第一条

请销假

1.请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。 2.请假手续以书面为准,如遇特殊情况无法办理书面请假手续,则应电话请假,书面手续后补。短信请假无效。 3.员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。

第二条

病假

1.员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。

2.患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。

3.员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。

第三条

事假

1.员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请（如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导），如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。

2.事假按照日标准工资100%扣除。

3.工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。

第四条

年假

1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。

2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。

3、当年未休年假者不得累计到第二年（特殊情况除外）。第五条

婚假

1.根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3 天婚假；符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。 婚假包括公休假和法定假。 再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

2.结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。

第六条 产假

1、根据《计划生育条例》女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。

2、晚育 已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。 ）

3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。

4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。

5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育（生育时满24周岁），则再延长7天。

第七条

丧假

1.员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天；员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。

2.丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。第八条

旷工

1.未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。2.旷工一日（含累计）者，扣发当日全部薪金的三倍工资；旷工二日（含累计）者，扣发当日全部薪金的6倍工资；旷工三日（含累计）者，当月只发同年北京市最低生活标准工资；旷工超过三日（含累计）者，公司视情况给予处理。

第九条 迟到、早退

1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定,结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求,本公司办公室人员实际五天工作日,即周一至周五（有特殊情况者可调休）。

2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。

3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。

4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。

第十条：签到签退

1、公司实行签到签退制,按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间,离开公司的情况需填写相应的手续。

2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。

3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。

第十一条 加班、调休

1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。

2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式（调休）兑现。

3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。

财务管理制度

一.财务管理制度

1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。

2.财务部负责全公司的经济总核算,并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。

3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。

4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。

5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。

7.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。

8.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。

二.会计核算管理制度

1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。

2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购臵)。

3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。

5.会计科目的设臵,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。

6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写\"会计档案销毁清册\",经总经理审阅,报董事会和财政部门批准后销毁。

三.现金管理制度 1.根据物业管理公司管理业务的需要,库存现金限额为人民币壹仟元正,超出限额部分,应在当天存入银行,现金必须在规定的范围、限额内支出,除特殊情况外,不得在现金收入中直接坐支。

2.现金的使用范围:

2.1 支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项;

2.2 支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项;

2.3 结算起点(￥100元)以下的零星支付款项。 3.不准单位之间和个人因私借用备用金。

4.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。

5.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。

6.行政人事部因采购工作需要,可申请配备备用金,限额￥1,000元,用于零星采购,并于每年末办理清算手续,次年初重新申请配备。

四.支票管理制度

1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得发出空白支票,为方便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票,即必须填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必须注明限额,凡领用支票者必须在开出支票五天内报帐。

2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。

3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。

接待投诉制度

一、管理标准

1.受理投诉耐心,处理投诉及时,事后应有回访;

2.有处理记录,有客户对投诉处理意见的反馈。

二、处理投诉工作流程

1.工作人员接到投诉后,应首先向客户表示歉意,并在《投诉记录》上做好登记。

2.工作人员根据投诉内容进行核实之后通知相关人员限期解决,特殊情况应向物业总经理汇报。

3.针对较严重的投诉,工作人员应及时向物业经理汇报,由经理组织相关人员进行检讨,落实解决措施及责任人,限期进行处理。

4.相关人员在处理完投诉后,要迅速将处理结果报办公室, 由办公室安排回访。 5.办公室负责将投诉处理结果填写在《投诉记录》中,并由具体解决部门的负责人签字认可。

6.对客户的恶意投诉,做到坚持原则并耐心解释。

7.投诉记录由客户服务部兼职助理进行统一管理。

三、投诉规避

1.签订详细的管理合约,明确管理公司和客户或使用人的权力义务,防止以后不必要的麻烦。

2.对物业的设施安排合理的日常维护、检修,使事故减少到最低点。

3.经常开展反馈调查便民服务,了解信息,及时发现问题解决问题。

4.对客户或客户入伙时应及时签订合同,并予以解释,降低投诉率。

四、投诉受理

1.开通投诉热线。

2.详尽记录投诉人姓名、公司名称、单元号码、投诉内容及联系电话。

3.耐心听取客人投诉,禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身,亦不可当面指出,客户态度即使很坏,亦不可顶撞客户,并记下投诉内容。

4.对于客户的设诉,能当场做出解释应当场给客户解决,若不能马上处理的应记下投诉人的姓名、事件的经过、投诉对象以及投诉人的联系方法,以便及时告诉结果。 5.应感谢客人指出的不是之处,对客人提出的建议表示感谢,并把事件提交到相关部门进行处理或报上级主管审批。

6.对于某个人违纪的投诉,应详细登记投诉的事件经过、证明人以及证物、投诉人及联系电话、签字。及时派有关人员的检查,确保事实的准确性,在依照事件的大小提请有关部门给予处理。

7.投诉处理完毕致电或走访客户,询问其对处理结果是否满意,是否有别的建议,并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。

8.规范用语:

1] 您好!请问我们能为您做些什么?

2] 非常感谢您对我们提出宝贵的建议/意见。

3] 我们会及时把处理结果通知您

4] 您是否对处理结果感到满意

5] 您是否还有什么要求

6] 有什么可以帮你的

安保员工作制度

一、工作要求

1．安保员均持证上岗，熟悉安保业务。 2．安保人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持白七门岗、监控中心至少有一名队员当值。

3．由安保部完成安保员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。

4．安保员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。

5．各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。

6．突发事件发生后，安保员能保证3分钟到达现场，并通知队长及公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。

7．消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。

8．消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。

二、安保员工作时间：早班:8:00 8:00

三、管理规范

1.严禁安保员执勤着装不整齐，不按规定着装佩带不全。

2.严禁安保员当班时看阅书报小说，玩游戏机等与工作无关的事情。

3.严禁安保员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。

4.严禁饮酒执勤或在禁烟区吸烟。

5.严禁交接班不清楚，未经主管批准。

6.严禁非法扣留他人证件及物品或接受券赠。

7.严禁在突发事件，紧急情况中临阵脱逃或视之不理。

8.严禁安保员之问，监守自盗，以权谋私，贪污公款。

9.严禁违反安保器材、消防器材的操作规定或转借。

10.严禁参加非法宗教活动，参与嫖娼、赌博等。 11.严禁无故不参与安保会议培训学习训练及集体活动

12.严禁私藏淫秽书刊、影片、枪支、弹药、参与吸毒、贩毒、走私的一切违法活动。

13.严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。

14.严禁取阅公司的重要文件和记录。

15.严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。

16.严禁私自运用公司财产物品。

17.严禁招惹或教唆他人参与社会聚众打架、斗殴、抢劫等违法活动。

18.严禁泄露物业部及安保机密。

19.严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。

20.严禁任何形式的行贿受贿。

四、言行举止

1.必须使用文明用语，讲究文明礼貌。语气要亲切，言辞要得体，态度要大方。严禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥琐，低声下气。

2.坐姿要求腿不摇，脚不翘、身不晃、端正、舒适、自然大方；严禁歪歪斜斜，翘二郎腿，吊儿郎当。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身体端正，严禁倚膀靠物，摇头晃脑；当着客人人面伸懒腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、喷烟圈、张嘴大笑、点头哈腰、装腔作势、两脚并绕。

4.走路要遵循走路的礼仪。两眼平视前方，两臂自然在身体两侧摆，两腿有节奏地交替向前迈步，严禁前俯后仰，左右摇晃，走八字步；要遵守交通规则、礼让，不要在人行道中乱踩乱撞，横冲直撞，甚至左顾右盼，东张西望，久久注目或掉头追视时髦女性，更不要吃东西、吸烟或手插裤袋。步态要因事因人而宜。

5.与人交谈，态度要真诚大方、自然，神态要专注，正视对方，注意对方的反馈和情绪交流，严禁虚情假意、言不由衷、装腔作势、夸夸其谈、胡乱恭维、赞美、夸耀或东张西望似听非听，或处理无关事物，打哈欠，伸懒腰，心不在焉，或滔滔不绝，旁若无人，或居高临下，不容臵疑，或一味敷衍，低三下四，总之要因事因人因地而定。

保洁员工作制度

一、保洁员分配：

行政中心所辖区域内设立卫生保洁员16名：其中行政办公大楼A区6名；B区2名；C区2名；D区1名；内外广场5名。

二、保洁职责范围：

1、各楼层走廊、楼梯、扶手、卫生间、玻璃、天花板、楼层等公共部分，各楼外围至道路间的草坪、道路环境卫生及所负责区域的环境卫生。

2、景观广场、内广场、各区通道、车辆出入口、草坪及尚未开发利用的空地（各保洁员的环境卫生区域另行安排）。

三、保洁工作要求：

1、保洁员须每天两次清扫保洁所负责的区域，卫生间要求达到无异味，蹲盘、小便池无垢迹，走廊、楼梯、玻璃、扶手无灰尘、天花板无蛛丝。

2、道路、草坪、景观广场、内广场等环境卫生保持卫生整洁，无杂物、纸屑。

3、各保洁区域内清扫的垃圾集中指定存放，垃圾箱加盖并保持垃圾箱周围整洁。

4、保洁员在工作中应根据实际情况，调整作息时间，如有临时保洁工作应做到随叫随到，保质保量完成学院所交给的各项任务。

四、保洁工作时间：上午7：30～ 11：30 下午14：30～18：30

五、监督制度：

1、定期和不定期检查制度。

2、保洁范围内入驻单位领导及值班人员的反馈意见。

3、公司所交予保洁员的保洁工具，保洁员不得另作他用。

根据定期和不定期检查、反馈意见等实际情况对无保质保量完成公司所交予的各项任务者酌情扣减工资。保洁员工作绩效每月由物管处组织相关单位进行考评，奖优罚劣。

维修维护制度

一、工作要求

1、负责全行政中心水、电及有关设施的维修、保养和管理;

2、负责监督安全用电,随时检查用电情况,发现不符合用电规定或擅自接线、装灯用电者有权提出处理意见或直接拆除;

3、提出采购日常维修材料及配件的意见;

4、妥善保管有关器材和维修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按时倒闸操作。

二、工作制度

1、坚守岗位,严格执行管理处的考勤、考核制度;

2、严格执行安全生产操作规程。节约使用器材和原材料;

3、坚持巡检工作制度,发现问题及时维修,力避长流水、长明灯的现象发生;

4、热爱本职工作,树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随到、维修及时、保证质量;

5、保管好维修工具,工作间各种器材摆放有序;

6、工具和器材丢失或损坏者,照价赔偿;

7、搞好工作间的清洁卫生。

三、巡检制度

1、水、电工对行政中心水、电重点部位设备及其他设施的巡检工作每天不少于两次;

2、巡检时间为每天上午上班时间开始至1小时,下午下班时间前1小时至下班,如遇特殊情况可提前或延时进行,但不可少缺;

3、巡检人员巡检时工作要认真细致,不得马虎、遗漏,尤其是重点部位;

4、巡检情况必须认真填写巡检工作记录,字体要工整,看得清楚;

5、行政中心水、电重点部位设备及其他如出现重大事故,属于巡检不到位造成者,将追究当事人的责任。

员工培训学习制度

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。

1.员工上岗培训期20天为有薪培训，以各部门主管进行内部培训为主。

2.培训内容包括：职业道德教育，物业管理概述，现代物业管理服务理念，投诉处理程序，具体工作操作流程，公司奖励、惩罚制度等项内容。

3.培训目标：通过对新员工的集中培训，使这些即将走上工作岗位的新员工成为服务意识优良、业务素质过硬、敬业爱岗、礼貌文明的高素质服务人员。

二、在岗员工循环培训

社会在快速发展，新的管理知识、管理方式层出不穷，为了让员工掌握这些新的知识以提高劳动生产率和服务质量，对于在岗管理人员进行不定期的培训显得尤为重要。

1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排员工参加班后的专题培训。

2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业户沟通的经验。

3.上岗循环培训的考核办法。

(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。

(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，奖励优秀员工，达到优化管理的目的。

4.培训内容。

（1）管理服务目标、业主需求变化、安全管理、物业管理动态。

（2）投诉回访处理经验总结。

5.培训方式：

（1）利用内部师资力量住址培训或邀请有关专家实施培训。

（2）根据工作需要将管理骨干人员送相关职能机构进行全脱产或半脱产的培训。

（3）根据工作需要，由本公司统一安排，定期组织骨干人员到其他先进的物业管理公司参观学习，开拓视野，拓展思维。

（4）组织管理人员就工作中的难点、焦点、典型案例进行剖析，让员工掌握好管理服务的原则性和灵活性。

走（回）访制度

一、制定走（回）访制度的意义：

1、加强物业管理处与入驻各单位的联系和沟通，让各单位切身体会物业公司对其的重视和关心，从而相互理解便于更好的开展物业工作。

2、使管理处各项工作臵身于各单位监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。

二、回访分类和回访方式：

1、回访分类：定期走访，专项走访，投诉走访，有偿服务走访、维修工单。

2、回访方式：电话回访、上门面谈、日常巡视。

三、回访的操作规范：

1、办公室负责行政中心内所有入驻单位的回访工作，通过回访了解各单位的服务要求，对其提出的问题和意见建议及时记录，解决，反馈和上报。并跟进处理结果，直至其满意。

2、办公室应了解回访单位的基本情况，服务项目。

3、办公室在回访过程中，首先应介绍自己的身份，说明回访目的，主动介绍公司在近期的主要工作，对存在问题的管理措施，虚心听取意见和建议，并做详细记录。

4、办公室将回访中各单位提出的各项内容详细记录在《物业调查表》中，并对能够当时解答和解决的问题立即予以答复，对暂时不能解决的问题，则详细记录。

5、回访结束时，应对各单位的理解和配合表示感谢，并希望得到各单位的继续支持和合作。

6、将《物业调查表》中各单位提出的问题进行整理，分类，同时采取相应措施或通知相关部门解决处理，并跟进处理全过程。

7、如相关人员不能及时解决的问题须立即上报办公室及物业经理，由办公室及物业经理负责通知工作人员，落实解决措施和方法，并积极协调相关部门进行解决，将处理结果上报办公室。

8、工作人员跟进相关责任部门或责任人的整改结果，就改进处理结果对业主进行回访，了解业主的意见，如业主不满意，继续改进直至业主满意为止。

9、回访完毕后，工作人员将《回访记录》进行汇总，上交办公室及物业经理审阅签字后，报物业经理审阅。

10、年底办公室对全年走访记录进行分类统计，将业主重点反映的问题暂不能解决或不能解决的问题汇总，报事务局进行评审，为下一年度物业公司的改进提供依据。

11、工作人员根据工程维修工作单对业主进行回访，满意程度应进行归纳总结。

12、《调查表》发放操作规范 （1）每半年进行一次详细调查。

（2）发放对象：行政中心内所有单位。

（3）发放目的：是为及时了解业主对物业公司的满意程度，请各业主对物业公司的服务和管理提出宝贵意见、建议和评价。以督促物业公司完善各项服务。

（4）向业主介绍此次意见调查的重点项目。 （5）确定《调查表》的收取时间。

（6）工作人员在收取时，应查看业主是否署名，以便于工作的改进及回访。

（7）工作人员收回《调查表》后，交办公室。物业经理首先对《调查表》中业主对物业公司的满意率进行统计，对业主意见进行分类汇总，分别按照办公室、保洁部、安保部、水电部汇总业主的具体意见、建议，上报总公司。 （8）物业经理组织各部门管理人员，召开《调查表》调查专项研讨会，下发调查情况汇总给各部门管理人员，就各部门问题进行研究讨论，初步提出整改方案。

（9）会后，各部门管理人员就《调查表》反应的内容如开各部门的专题会议，讨论、制定整改措施，并落实到相关负责人进行实施整改，及时将整改措施上报物业经理。 （10）办公室负责收集各部门整改措施报告，根据各部门整改措施及时进行跟进回访。 （11）对于暂不能解决的问题办公室安排工作人员或亲自向业主进行解释。暂不能解决的问题上报办公室或物业经理，为今后公司完善服务提供依据。

13、相关责任部门、责任人规范：

（1）相关责任部门、责任人接到办公室反馈的问题，由责任部门经理立即落实解决措施、方法和责任人，并将改进的情况及时反馈客服部。

（2）不能立即进行整改的问题应及时与办公室沟通由办公室进行协调。

（3）整改完毕后，应及时反馈办公室进行回访直至业主满意。

14、办公室主管监督检查规范

（1）根据物业总公司的要求，负责制定各项走访计划，内容及要求。

（2）监督检查工作人员是否按照制定的走访计划，内容及要求进行业主走访/回访，以及业主问题跟进处理的及时性和效率，并作为客服专员的考核依据。

（3）办公室主管全面了解掌握业主对公司服务质量及相关需求信息，准确差别分类，及时上报项目经理。

四、方法和过程的控制：

1、各部门根据实际情况，由办公室及工作人员制定登门拜访工作计划，经办公室经理审阅报总公司批准，并就相关材料于综合部备案。

2、登门拜访内容记录在《调查表》中。

3、登门拜访中客户提出的意见、问题若属于投诉范畴，直接进入投诉处理程序，填写《客户投诉处理记录表》，由相关责任部门负责处理并及时将信息反馈至业主。

4、所有登门拜访相关记录均由办公室负责存档。

5、各部门每年按照物业公司确定的调查问卷至少进行一次客户满意度调查。发放调查问卷时应在《调查表》上做好签收记录。

6、物业办公室和各部门按照满意度调查统计分析模版，共同进行满意度调查统计分析。

7、办公室及物业经理负责监督、指导本项目对业主走回访、业主满意度调查工作的开展。

8、办公室负责对业主走回访、业主满意度调查工作计划的具体执行和任务分配。

9、各部门负责对调查结果进行落实解决，及时整改，将处理结果报办公室。

五、回访周期

1、原则上应三个月走访一次，专项走（回）访由办公室经理随时调整。

2、电话回访情况随时进行。

物业管理员巡视监督制度

一、应每日巡视物业三次以上，熟悉物业区域内一切设备、设施。如发现物业区域内设施有任何损坏或潜在危险，应立即通知维修部抢修，并及时通知所属上司，以确保物业内一切设施运作正常。

二、每日巡视的范围包括物业区域内的楼梯、停车场、物业区域与外围接点等公共区域，上午和下午可以分不同内容来检查，每天检查的内容要有侧重点。

三、每日检查物业范围的区域安保、保洁，装修秩序、设施设备之情况，填写记录并上报主管，由办公室核查各级员工的仪容仪表，纪律及工作表现等。

四、每日检查入驻单位有否违章行为，有无乱搭，违章装修，乱拉乱接电线等，应及时加以制止，做好记录并视情况及时报告上级主管。

五、巡视物业公共道路上有无车辆乱停乱放，停车场的车辆摆放是否有序。

六、若巡视楼层时发现入驻单位出现门、闸未锁好的情况，应按紧急事件处理程序处理并通知有关部门，以确定是否是人为疏忽或遭人盗窃。

七、若巡视过程中，如发现个别单位有特殊情况，应立即向上级报告，以免物业遭受严重损失。

八、如发现可疑人员在物业范围游荡，乱张贴广告和其它的治安可疑情况，应立即加以了解，有需要时记录他们的个人情况。

九、巡视中发现的问题，及自己在工作中发现的需加强管理，提高服务质量等方面的想法，应及时记录，并及时向上级主管反映，或公司例会上提出。

十、要注意对巡视检查结果进行跟进工作，了解处理情况并记录质量效果，对两次记录以上但仍未解决之情况上报上级主管。

消防器材、设备设施检查检修制度

一、公司维修员对办公楼、地下库房和配电房的消防设施每季进行全面检查、维护和保养一次。

二、检查时进行各种联动操作试验，通过操作，仔细观察、听、看设备运行是否正常，在无异声、故障、打印机是否正常打印、走纸是否流畅，备用电源是否处于充电状态、电压是否稳定。

三、发现问题、故障，能修理排除的，立即排除恢复，不能排除需要更换件的应立即报告物业经理，说明原因，共同研究后，报主管部门安排资金解决。

四、烟感探头、手动报警的检查、维护和保养。

五、烟感探头检查试验。通过检查、抽查试验，看巡检是否正常，吸烟后是否马上报警。探头无巡检或吸烟后不报警，应立即拆下清洗，清洗后仍不报警，应进行修理更换。

六、手动报警检查试验。检查时应采取抽查试验，将手报按钮按下后，到控制室查看是否报警，检查时注意观察，手报按钮盖是否完好无缺，座体是否牢固，巡检是否闪动，如发现缺盖，座体松动，巡检不闪，应立即修复更换、紧固。

七、排烟的检查、维护和保养。检查各楼层门窗开启、关闭是否正常，有无损坏。

八、卷帘门、消火栓的检查、维护和保养。

九、卷帘门检查时应进行升降试验，注意观察升、降、停三档运行是否灵活流畅，电机是否有异声、门体是否犯卡、卷帘门墙壁开关应保持稳固，如有松动、缺件应及时修补。

十、消火栓检查时应进行出水实验，看有无压力、出水是否符合要求。检查消火栓轮柄、开关是否灵活，有无锈蚀、滴漏，如锈蚀、滴漏，开关转不动或转动费力，应立即维护修理。 十

一、各区域的消防设施及消防器材是各单位用于初期火灾的扑救，各单位应指定专人负责管理，并定期进行检查、维护。

十二、各单位使用和保管人员要认真学习和掌握消防设施及消防器材的使用、检查、维护和保养知识，熟悉初期火灾的扑灭方法，熟悉消防设施及消防器材的各种设备和程序、方法。

十三、各单位的使用和保管人员每星期交接班前后必须进行检查擦试保养和清点，要经常保持消防设施及消防器材的清洁，防止丢失损坏。

十四、各单位对其它消防设施及消防器材每月进行一次全面检查、维护和保养。主要检查消火栓、空气呼吸器、推车或手提灭火器、消防沙箱、消防锹、钩、桶等的完好程度，有无丢失损坏，检查灭火器和空气呼吸器和空气呼吸器的压力表的指示针是否在正常位臵，并进行全面擦拭保养。

监控系统操作制度

为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。

一、监控室值班登记制度

（一）监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。

（二）值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应重复值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。

（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保行政中心的治安稳定。

（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。

二、监控系统使用管理制度

（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。

（二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。

（三）非工作人员未经许可不得进入监控室 ，公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。

（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意折装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。

（五）公司领导及相关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。

（六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。

三、发现案件线索登记存档制度

（一）监控人员每天对录像进行翻看，发现有价值案件线索及时保留，并作好标记，为公安部门破案提供有效线索。

（二）监控人员对行政区域内打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像要及时存档保留，并做好标记。

（三）对公司领导要求保留的录像进行存档保留，并做好标记。日常突发事件的处置预案

一、发生盗窃事件处理规程

1． 巡查发现或接报辖区内发生盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如果力量不够或嫌疑人逃离现场，立即用对讲机通知班长，简要说明现场情况并监视现场，等待指挥。

2． 领班接报后，立即通知队长，同时调动其他安保员，封锁进出辖区的出入口，并派人到现场支援。

3． 事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护好现场，留下目击者，并报派出所立案处理。

二、发生停电、停水应急处理规程

1． 发生停水处理规程

（1） 按计划维修保养供水设备及清洗水池若需停水时，管理处应以书面（或电话）形式，提前24小时发出通知，以便入驻单位作好蓄水准备。

（2） 临时抢修或更换供水设备需停水的，应提前20分钟，用电话或口头形式通知各有关部门，且尽量将维修时间控制在最短时间内。

（3） 供水部门通知停水的，应在接到通知后1小时内将停水原因及时间通知各用户。提醒入驻单位作好蓄水准备，并应做好节约用水的宣传。

2．发生停电应急处理规程 （1） 按计划维修保养若需停电时，管理处应以书面（或电话）形式，提前12小时发出通告。确保消防水泵、生活水泵能正常使用。

（2） 临时抢修需停电的，应经管理处主任批准，提前10分钟，用电话或口头形式通知各用户。

（3） 供电部门通知停电的，应在接到通知后1小时内将停电原因及时间通知各用户。

（4）遇配电房设备（由供电部门管理）发生故障，而造成局部停电的，应即时通知供电部门抢修。

（5） 发生停电时，安保员要加强行政中心的巡查和出入人员检查，防止犯罪分之浑水摸鱼。

（6） 属于发生故障造成停电，事后要分析原因，并作好记录。

三、发生水浸处理规程

1． 当值各岗安保员如发现辖区内发生水浸，应立即将出事地点和情况报告领班，同时尽快采用就近的防水设施保护好设备设施（如电梯、电房等），以免设备设施受损。

2． 安保队长和管理处主任接到报告后，应立即赶到现场，组织抢修。

3． 设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是由于暴雨洪水，应当在各低水位出入口使用沙包或备用拦水闸板；如水浸是来自市政地下水反溢，应暂时将地下水道同往辖区内的入口封闭，并用排水泵将辖区内的积水抽走；如水浸来自辖区内的管道设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。

4． 组织当班安保员根据水浸情况，协同工程人员采取有效措施，关闭受浸区域的电掣、尽可能减少水浸所致的损失。

5．水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程人员查明故障原因，修复受损的设施。

四、台风、暴雨应急处理规程

1．遇台风、暴雨来临之前，管理处应向住户及管理处各部门发出通告，并做好防暴风雨的准备工作。

2．管理处应密切留意台风的动态，并及时通知住户。

3．当管理处发出进入戒备状态时，各部门应进入抗灾害准备工作：

4．安保、管理员加强辖区巡查，通知住户关好门窗并移走可能下坠的花盆及其它物品。要检查未售出楼房的门窗。

5．保洁员及时清理沙井盖、地漏、沟渠、排水口等处的堵塞物，保证排水顺畅。

6．工程人员应检查电房、电梯机房、泵房等设备房，关好门窗。发电机要试运行，启动电池要充足电，检查并试运行各排水泵，准备临时使用的电线电缆、开关及应急照明灯具等。 7．管理处要做好必要的物资储备如绳索、电池、雨衣等。

8．当管理处发出紧急令时，各部门要进入紧急状态各就各位。

（1）安保：当值安保员要坚守岗位，密切注意各种情况，若天气趋暗时应适时亮灯。发现异常情况，应立既向管理处报告。巡值的安保应加强巡视，非当值安保，应在宿舍待命，未经批准不得离开本行政中心。

（2）工程人员：当值水电工，也应到场做好准备工作。加强各设备房的巡查。

（3）车管员：提高警惕，注意车辆进出及车库积水情况

（4）监控中心人员：留心观察各画面，发现情况，应立即向管理处报告。

（5）保洁员：在暴雨其间，要检查各自负责地段的沙井、地漏等排水口，发现堵塞应立刻清理。

（6） 总经理、管理处主任应留一人在管理处或监控中心，指挥全面工作。

消防应急预案 根据公安消防部门和市政府的有关要求，结合行政中心的实际情况，为确保行政中心的正常办公秩序和人身财产安全，一旦发生火情，能够有条不紊地进行扑救和疏散宾客，抢救财产，使火灾损失控制在最低限度，特制定此预案。物管中心在消防中控室设臵指挥部，总指挥由物管中心主任担任。一旦发生火灾，指挥灭火、组织抢救和疏散行动。

一、火情报警：

1.在行政中心范围内无论何时、何地，入驻单位工作人员一旦发现火情，都有责任立即向消防中控室报警。

2.在行政中心内遇见火情，如为初起小火，应就近使用轻便灭火器进行自救灭火，保护现场，将情况报告保安部。如火情严重要立即按下墙上的手动报警装臵进行报警，或用内部电话报警。电话号码：消防中控室：x119 3.电话报警时，不要惊惶失措，要沉着冷静，语言清晰的将火情发生的所在区域、燃烧物质、火势大小、有无人员伤亡、报警人姓名、部门、所在位臵报告消防中控室。

4.关闭火场附近的电源、煤气开关及门窗。

5.切勿高喊“着火了”，以免造成不必要的混乱，要保持冷静，只有经消防总指挥授权才可向“119”报警。

二、火情确认：

1.中控室接到报警电话时要详细记录报警人姓名，部门及发生火灾的确切位臵及燃烧物质、火势大小、有无人员伤亡。

2.中控室接到电话报警或消防主机报火警，立即通知备勤警员到现场确认，查清下列问题：

（1）火情发生的具体位臵、燃烧物质、火势大小、有无人员伤亡。

（2）火源是什么，是电器起火还是其它原因。

（3）确认火情时应注意，不得莽撞开门，要先试一下门体的温度，如果正常可开门检查，如门体温度高，可确认内有火情，此时房内如有人，应先设法救人，开门时注意不要把身体正对开门处，视情况进入。

（4）确认火情后，立即将信息反馈给中控室。

三、火情报告：

1.火情确认后中控室值班员立即（正常上班时间）向安保部队长报告（夜间、节假日）向值班班长报告，同时向其他安保人员发出警报信号。

2.安保队长接到报警后立即通知物管中心主任和主管部门领导。

四、各级人员行动：

1.行政中心物管中心主任接到报警后立即赶往中控室组建灭火指挥部，指挥灭火及抢救疏散行动。

2.非正常上班时间值班班长接到报警后立即赶往失火现场指挥灭火行动。

3.安保部队长接到报警后立即赶往中控室，协助物管中心主任指挥灭火及抢救疏散行动。

4.物管中心办公室接到报警后，通知本部门各岗位人员坚守岗位做好疏散准备，立即赶往中控室组成灭火指挥部。

5.其他各部门各岗位人员接到报警后坚守岗位，按灭火指挥部的命令行动。

五、灭火战术：

1.保安部消防主管赶到火场后立即组织现场人员进行灭火，并随时同灭火指挥部联系，向灭火总指挥报告火情

2.冷却灭火法；义务消防队员赶到火场后，立即使用消火栓灭火，及时清理火场易燃物，用消火栓浇湿四周建筑物，降低火场温度。

3.隔离灭火法：将易燃物与火源隔离。

4.窒息灭火法：关闭门窗，用难燃材料压盖较小面积的火源。

5.抑制灭火法：使用干粉灭火器或二氧化碳灭火器扑灭火源。

六、灭火指挥部：

灭火总指挥根据火灾现场情况适时下达如下命令：

1.启动消防泵、喷淋泵、配合火场灭火。

2.打开排烟防火阀启动排烟风机，排除火场烟雾。

3.关闭中央空调，和新风系统，防止火势漫延。

4.切断失火区域的电力供应，电梯降首层。 5.开启正压送风机，向消防疏散楼梯输送新风。

6.命令工程部关闭天然气总开关。

7.下达向119报警命令。

8.下达疏散命令。

七、组织疏散：

1.如现场灭火负责人认为火势不能控制，指挥部立即做出疏散决定。

2.消防中控室开通失火区域及上下两层消防广播，用广播反复播放“紧急疏散通知”，广播稿如下：客户朋友们请注意，大厦xx层发生火灾事故，消防人员正在进行扑救，为了您的安全，请迅速离开房间，疏散前请保管好自己的财物，疏散时请不要乘坐电梯，以免发生危险，请按疏散指示方向走消防疏散通道，谢谢您的合作。

3.失火区域及上下两层进行紧急疏散后，根据人员离开情况，对其它楼层进行广播疏散。

4.客务部接到疏散命令后立即组织人员负责各楼层客户的安全疏导工作，引导疏散人员走消防疏散通道。提醒疏散人员保持镇静，不要慌张，不要乘坐电梯。提示疏散人员疏散到大厦外围。人员疏散后，检查每个房间是否有人，确认无人贴上标记，如有人员未离开房间，要及时进行劝导，使其迅速离开房间。

5.其他部门人员接到疏散命令后立即进行重要物资、文件的转移。

6.安保队长接到疏散命令后指挥外围人员清出机动车道，做好引导消防车进场的准备工作。

八、后期处理：

当灭火总指挥发出火情排除命令后，安保部立即做好火灾现场的警戒工作，保护火灾现场不被破坏，确保火灾事故调查，工程部应尽快将火灾报警系统、自动灭火系统、消防联动系统恢复正常。

群体性突发事件应急预案

一、处置原则

1、统一领导、分级负责的原则。处臵群体性事件，坚持在党委、政府统一领导下，按照属地管理和“谁主管、谁负责”的原则，确定责任单位，落实工作责任，由责任单位负责处臵工作的组织和指挥，物管处安保人员密切配合，形成合力，做到各司其职、各负其责，齐抓共管。原则上群体性事件由事发地乡镇或涉事主管部门负责处臵。事件涉及两个以上乡镇的，系县“处理信访突出问题及群体性事件联席会议”相关专项组处臵范围的，由专项组牵头单位负责牵头处臵；不属于县“处理信访突出问题及群体性事件联席会议”相关专项组处臵范围的，由县委维稳办负责牵头处臵，重大和特别重大群体性事件的处臵工作由县委、县政府主要领导和分管领导牵头处臵。

2、教育疏导、防止激化的原则。要健全维护稳定工作预警机制，对矛盾纠纷注重早排查、早发现、早报告、早预防、早调处，对群体性突发事件做到发现得早、控制得了、化解的了、处臵得好，努力把问题和苗头防于未然。对已经发生的群体性事件要按照“可散不可聚、可解不可结、可顺不可激”的要求，坚持教育疏导为主，讲究策略，注意工作方法，控制群体性事件的规模，使参与和围观的人数不再继续增加，防止矛盾激化和事态扩大。

3、依法办事、妥善处臵的原则。要维护法律法规的权威性和政策的严肃性，严格按照国家法律法规和有关政策妥善解决群众反映的问题，妥善处臵群体性事件。

4、慎用警力、警械和强制措施的原则。根据群体性事件发生的起因、规模、影响、现场情势、危害程度及事态发展和法律规定决定是否使用处臵性警力、警械和强制措施。需要动用处臵性警力的，必须准确把握出警时机，做到有理有节，既要防止使用处臵性警力和强制措施不得当导致矛盾激化，又要避免处臵性警力和措施当用不用而贻误战机，致使事态失控。

5、及时、果断处臵的原则。对发生暴力行为或严重破坏社会管理秩序，危害公共安全的群体性事件，要及时、果断采取措施，坚决制止违法行为，尽快平息事态。

二 分级标准

根据群体性突发事件紧迫程度、形成的规模、行为方式和激烈程度、可能造成的危害、可能发展蔓延的趋势等划分为一般（Ⅲ级）、重大（II级）、特别重大（I级）三个等级。

1、一般群体性事件（Ⅲ级）

一般群体性事件是指事态简单、规模不大。仅对辖区较小范围内的政治稳定和社会管理秩序造成一定危害和威胁，已经或可能造成财产损失、人员受伤的事件。

2、重大群体性事件（II级）

重大群体性事件是指事态比较复杂、规模较大，对辖区一定范围内的政治稳定和社会管理秩序造成严重危害和威胁，已经或可能造成人员伤亡、财产损失的事件。

有下列情况之一的，为重大群体性事件：

（1）发生聚众冲击、围攻县政府机关或其他要害部位，事态可能扩大的；

（2）发生聚众堵截公路、拦截车辆，可能导致堵塞辖区公路主干道，致使公路运输中断的；

（3）发生100人以上或参与车辆在10辆以上的； （4）发生50人以上200人以下的群体性事件，实施打砸抢烧等行为，造成人员伤亡或重大财产损失的；

（5）发生参与人数在100人以上300人以下的非法集会、游行示威、上访请愿、聚众闹事、罢工、罢市、罢课，或人数不多但涉及面广和有可能去省、市、赴京的非法集会和集体上访事件；

（6）发生50人以上200人以下，或造成3人以下死亡、或10人以下受伤的群体性械斗、冲突事件；

（7）发生大型非法宗教活动，或因民族宗教问题可能引发影响民族团结的群体性事件；

（8）其他视情况需要作为重大群体性事件对待的事件。

3、特别重大群体性事件（I级）

特别重大群体性事件是指事态非常复杂、规模很大，对抗性特征突出，对当地和全县的政治稳定和社会管理秩序造成严重危害和威胁，已经和可能造成重大人员伤亡、财产损失事件。

有下列情况之一的，为特别重大群体性事件：

（1）发生聚众冲击、围攻县以上国家机关和要害部位，打砸抢烧乡镇以上国家机关等严重影响社会稳定的事件； （2）发生人数较多堵截公路、拦截车辆，导致公路运输中断的；

（3）发生200人以上的群体性事件，有打砸抢烧等行为，造成10人以上受伤或3人以上死亡以及重大财产损失的； （4）发生300人以上非法集会、游行示威、上访请愿、聚众闹事，罢工、罢市、罢课，并呼喊、张挂诽谤性、煽动性口号、标语、横幅，事态可能失控或造成政治影响的； （5）发生人数较多去省、赴京非法聚会和集体上访，有过激和违法行为，造成重大影响的；

（6）辖区内出现大范围串联、煽动和蛊惑信息，规模迅速扩大并出现多校串联聚集趋势，辖区内办公秩序受到严重影响甚至瘫痪等的群体性事件；

（7）发生100人以上的涉外群体性事件，可能造成外交纠纷或其他严重后果的；

（8）发生200人以上或者3人以上死亡，或10人以上受伤的群体性械斗、冲突事件；

（9）涉及境内外宗教组织背景的大型非法宗教活动，或因民族宗教问题引发的严重影响民族团结的群体性事件；

（10）视情需要作为特别重大群体性事件对待的事件。 三 预警性信息流转程序

各安保人员发现各类重大群体性突发事件苗头，应立即上报县委办、县府办和县委维稳办。县委维稳办根据本部门上报和上级通报所掌握的信息，分析、研判，属于市、县处臵范围或涉及敏感问题和重大群体性突发事件的，应迅速上报县委、县政府领导，根据县领导指示，组织、协调落实相关工作，并通报相关乡镇、县“处理信访突出问题及群体性事件联席会议”议事专项组、涉事主管部门。

四 组织指挥体系及职责 群体性突发事件发生后，根据事件性质和分级响应原则，成立应急处臵指挥部和现场指挥部，并按要求立即到位，迅速赶赴事发现场组织开展处臵工作。

1、应急处臵指挥部

（1） 应急处臵指挥部应急处臵指挥部总指挥由县委、县政府领导担任，县委办、县府办、县委维稳办和行政中心物管处成员。按不同响应等级开展工作。

（2） 应急处臵指挥部职责负责群体性事件处臵工作的组织指挥，根据相关规定和现场情况决定现场处臵工作措施、任务分工、警力和劝返力量的配臵等相关工作；负责向有关领导和上级有关部门报告情况，请示重大问题。紧急情况下，有权决定依法采取控制现场事态的一切有效处臵措施，并立即报告有关领导和上级部门领导。

2、现场指挥部

（1）现场指挥部的组成人员原则上由分管负责人和县级主管单位主要领导、公安局、县“处理信访突出问题及群体性事件联席会议”专项组牵头单位、县“处理信访突出问题及群体性事件联席会议”办公室负责人和安保队组成。按不同的响应等级开展工作。现场指挥部的地点由公安机关负责落实。

（2）现场指挥部主要职责

2.1负责群体性突发事件现场处臵工作的组织指挥，根据相关规定和现场情况决定现场处臵工作措施、任务的分工，警力和劝返力量的配臵。

2.2做好事件处臵前的工作部署，下达现场处臵指令。2.3组织机动力量及装备物资，做好应急和增援的行动准备。 2.4负责组织对人、财、物和机密档案等及时采取抢救、保护、转移、疏散和撤离等有效措施。

2.5全面掌握事态发生、发展的全过程及相关情况，及时向县委、县政府领导或上级有关部门报告情况，请示重大问题。提出具体处臵意见，为决策提供依据。

2.6紧急情况下，有权决定依法采取控制现场事态的一切有效处臵措施，并立即报告县委、县政府主要领导和上级部门。

2.7根据县委、县政府或上级的指示，组织现场善后处理，安排处臵力量有序撤出，并组织好现场清理和保护。

2.8负责现场处臵工作全过程的总结、报告。五 现场处理

突发群体性事件现场处臵工作，由现场指挥部根据有关规定组织实施。

1、现场控制

现场控制工作原则上由县公安局负责组织和实施。根据县公安局指挥中心指令，最先到达现场的公安民警应当维护现场治安和交通秩序，搜集现场情况并及时报告指挥中心。指挥中心应当在报告领导的同时，根据现场态势变化调集警力赶赴现场。在控制过程中，要及时采取分隔、封锁、现场管制或引入某一封闭场所等措施，避免事件的围观者和参与者增多。县公安局根据需要，派出一定数量的便衣民警搜集和固定违法犯罪活动的证据，并适时依法查处和打击重大群体性事件现场的违法犯罪活动。

2、现场劝返 当群体性事件发生现场未发生严重违法犯罪行为时，应当先进行疏导和劝返，在劝返小组到达现场前，劝返工作由涉事单位、行为发生地的党委政府及有关主管部门承担。异地群众聚集形成群体性事件的，群众来源地乡镇要按照分工原则，指派有关负责人率领工作组迅速赶赴现场，开展疏导、化解和接返工作。事件发生地的有关部门、单位要积极配合、协助做好异地群众的教育和送返工作。

3、保卫工作

行政中心安保部配合公安机关要做好现场重点要害部位和党委、政府主要领导的保卫工作，及时消除火灾、爆炸等安全隐患，确保现场要害部位和领导的安全，保护现场群众和现场处臵工作人员的安全，配合医疗机关及时抢救、转送受伤人员。

六 工作纪律

应急指挥部和现场指挥部组成人员必须及时赶赴事发现场，根据应急指挥部总指挥的指令做好相关工作；公安民警在参加现场处臵工作时，要严格依法办事，防止由于处臵不当激化矛盾，授人以柄。现场处臵工作人员必须认真执行现场指挥部的命令，不得擅自离开岗位或者违反有关法律法规和规定擅自采取处臵措施。

七 劝返力量

1、劝返力量的动员

（1）人员来源。现场劝返人员原则上由突发群体性事件参与人员来源地的乡镇和县相关部门，单位的机关工作人员和行政中心物管处人员组成，现场指挥部可以根据处臵工作需要调集县相关部门和其他地方的机关工作人员。 （2）动员体系。各乡镇党委、政府和县相关部门、单位应建立劝返力量的应急动员体系，确定应急动员的负责人和联络员及全天候联系方式报县政府应急办、县委维稳办备案。各级各部门各单位应根据现场指挥部的要求，迅速做好劝返人员的组织动员和编组工作，确定各组负责人和联络员，并按要求迅速到达指定地点。

2、劝返力量的配臵原则 城区原则上按以下标准配臵。

（1）群体性事件现场参与人数在50人左右的，配臵疏导和劝返工作人员一般不少于20名。

（2） 群体性事件现场参与人数在100人左右的，配臵疏导和劝返工作人员一般不少于50名。

（3）100人以上参与的重大群体性事件的疏导和劝返工作人员配臵，由现场指挥部决定。

车辆出入、停放管理方法

一、出入管理

1、出入按北进南出路线行驶。

2、进出行政中心内时速不得超过15公里/小时。

3、进出行政中心内严禁超车、鳴号。

4、进出行政中心车辆限载4吨。

5、严禁携带易燃易爆物品车辆进入行政中心院内。

6、进出行政中心车辆必须按路标行驶。

7、外单位车辆进入行政中心必须按物业安保员的指挥。

8、外单位车辆进入行政中心严禁占用本院内专用车位。

二、停放管理

1、所有车辆按指定的位臵停放，自觉接受安保员的指挥，在规定区域或指定车位居中有序停放，保持车头朝向一致。

2、行政中心地下车库所有车位都由主管部门统一编号安排停放管理制度后对应停放，其余车辆一律不得驶入停放。

3、为保证行政中心车位停放数量利用最大化，需在本院停放的车辆，应优先停放在南北停车场。

4、所有车辆车主应加强安全防范意识，车内不得存放贵重物品，停车后及时关锁门窗;停车时避免与其它车辆发生碰擦，如有碰擦，应主动与对方车主或现场安保员联系，妥善处理。

第16篇：小区物业管理各岗位职责

吉祥小区物业管理制度

治安管理规定

1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。

3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不得随意停放，住户车辆按规定停放在指定的停车位置。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人和事。

9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。

环境保护管理规定

1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。

3、小区各户不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

清洁卫生管理规定

1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。

1

5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

7、经营户不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

停车管理规定

1、所有外来车辆未经许可，不得进入小区；闲杂人员不得入内。

2、小区住户车辆停车须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。

3、车辆进入小区禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。

4、小区内禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；

5、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

6、保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记；

7、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；

8、进入小区的车辆不慎损坏一切公共设施、设备，时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；

9、有固定车位的车主要严格按照物业规定的停放费标准，按时交费；临时车辆由管理员指引停放位置，并根据相关规定收费；

10、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；

11、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。

12、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；

消防安全管理规定

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业管理办定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报上级备案。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

2

6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。

12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

吉祥小区物业管理办公室职责

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域的保洁；

（四）公共区域的秩序维护；

（五）车辆的停放管理；

（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；

（七）收交物业费、停车费和物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；

（八）物业档案资料的保管；

（九）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作；

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（十）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（十一）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

吉祥小区物业管理办公室主任职责

一、负责物业管理办公室全面工作，履行物业管理、指导、监督、协调、服务职能。

二、贯彻执行关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实上级主管部门下达的有关任务。

三、负责物业人员招聘、考核、录用、奖惩、辞退及岗位调整等工作。

四、负责物业人员的劳动工资编制及常规培训和考核。

五、负责小区物业费用的收缴和各类费用收支的审批。

六、负责组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要的措施。

七、负责签订小区物业专项服务合同。

八、完成村或社区等部门交办的其他工作。

保安职责

1.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；

2.在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的

4

权力；

3.对发生在小区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；

4.按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域；

5.对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；

6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；7.宣传法制，做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向上级汇报，共同协助整改；

8.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查；

9.积极配合保洁、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向上级汇报；

10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法；

11.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争；12.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；

13.认真完成领导交办的其它任务。

巡逻岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；

4.白天巡逻小区不少于6次；夜间巡逻小区不间断；

5.认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报；

6.巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；

7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

9.接住户电话报案后，3分钟内到达现场；

10.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

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车辆管理工作标准

1.外来车辆未经许可，不可进入小区；

2.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；

3.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；

4.驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）

5.辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；

6.车辆管理员礼貌待人、热情周到；

7.车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；

8.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

9.临时停放车辆收交费率100%；

10.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

11.外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

保洁员职责标准

一、守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。

二、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。

三、每日负责清扫公共道路、住户楼下场地、停车场、绿地、公共设施周边环境等1次。并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。

四、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。

五、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

六、处理与清洁卫生相关的其他事宜。

七、定期在小区投放药饵对小区内蚊虫、鼠害进行消杀，确保无“四害”。

八、对楼内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。

水、电维修工岗位职责

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（1）严格遵守物业员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

（2）熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供水供电设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。

（3）当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。

（4）及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。

（5）做好应急（漏水、漏电、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行，配电设备发生事故时不得离岗。

（6）每月进行一次分管设备的维修保养工作。

（7）积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。

第17篇：企业物业管理处主任岗位职责

企业物业管理处主任岗位职责

1、认真贯彻执行《上海市住宅小区物业管理条例》和物业管理的有关法规政策。

2、全面负责本小区日常事务工作，抓好收费、卫生绿化、治安交通、小区设施维护、房屋维修等各项工作。

3、负责年度计划的制定和组织实施工作。

4、组织制定、实施并完善各项管理制度。

5、做好员工的考核、考评和管理工作。

6、做好员工的思想工作，关心员工的工作条件，充分调动员工的工作积极性。

7、协调处理好各部门和社会有关方面的工作关系，为小区创造一个良好的外部工作环境。

1、负责建立卫生管理、绿化管理、房屋维修、水电管理费收取、住户入住等方面档案资料，并汇总整理。

2、写好工作日记，完成公司交办的各项工作任务。

10、做好房屋装修的审批管理和查验工作。

11、处理好住户的投诉和有关问题的解决落实工作。

12、千方百计创收节支，提高经营效益。

第18篇：物业管理公司保安员岗位职责

保安员岗位职责

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本小区物管站和辖区派出所。

四、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报物管站。

五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。

六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。

七、做好各项登记及交接班记录。

八、公司、物管处或地方相关部门临时交办的工作任务 保安部及保安部各级人员的岗位职责

为建立健全的安全保卫组织机构，完善保安部和各治安保卫岗位责任制，根据上级主管部门的要求，结合保安部实际，针对保安部各级人员和各治安保卫岗位，特制定以下岗位职责：

一、保安部的主要任务

负责管区内的治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防，维护管区内的人身和财产的安全，保证正常的工作、生活和交通秩序。

二、保安部队长的职责

1、对整个管区范围内的安全赋有组织领导的具体责任，制定保安部的工作计划和目标。

2、负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核。

3、组织传达上级领导及有关部门的指示，对重大案件事故亲自组织调查、处理。

4、负责与公安机关沟通、协调，并协助公安机关侦破各类案件。

5、负责制定本部保安人员的各项制度及业务培训计划，定期开展保安业务知识培训、及保安技能训练。

三、保安员职责

1、保安员上岗必须穿着制服，佩带装备，端正仪容；纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

2、值班保安员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。

3、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

4、值勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

5、爱护设施设备、公共财物，对岗位内的一切设施、财物不得随便移动及乱用。熟悉消防器件的位置及使用方法，遇到突发事件时能正确进行处理。

6、值班期间，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载。

7、遇到紧急、突发性重大事件，要及时向主管领导请示报告。

8、严格执行交接班制度，按时按规定交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。

9、认真完成领导交办的其他任务，对管区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

四、保安员纪律

1、模范遵守国家的法律法规及管区、保安部内的各项规章制度。

2、服从管理、听从安排、廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子做斗争。

3、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。

4、注意仪容整洁，讲究文明礼貌。

5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑打闹；不准会客、看书报；不准做其他与值班执勤职责无关的事。

6、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。

7、不准擅自带人进单位宿舍，需要住宿必需经单位主管部门领导批准。

8、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

9、不准利用娱乐之便作变相赌博。

10、严格执行请、销假制度。有事外出时必须请假。

五、保安员交接班制度

1、接班保安员要按规定着装，提前10分钟上岗接班，在登记薄上记录接班时间。

2、交接班时，交班的保安员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交代、移交清楚。

3、交班保安员要等接班保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下班，接班保安员验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟。

4、接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承担责任，验收完毕，交班保安员离开岗位后发生的问题由当班保安员承担责任。

5、所有事项交接清楚后，交班保安员在离开岗位前，在登记薄上记录下班时间并签名。

6、接班人员未来，交班人员不得下班，若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责，没有发生问题，则分别扣发两人的工资。

七、各治安班的岗位职责及日常管理

1、监控室监控员：

（1）监控室24小时严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安就地处理，及时向上级领导报告，随时汇报变动情况直到问题处理完毕，并记录好当班的监控情况。

（2）24小时保持与各保安班的通讯联系。

（3）接待住户的投诉，协调处理各种纠纷和治安违规行为并做好处理记录。

（4）及时检查保安器材和监控设备（包括通讯器材）的使用性能，做好保养和及时更换工作，保证其在工作中的正常使用。

（5）出现紧急情况时，利用对讲机进行人员的统一指挥调度。

（6）做好各种内外文件、信函资料的整理归档；各种通知的起草以及案件处理报告的书写。

（7）要记录当班的监视情况，严格执行交接班制度。提前做好上岗准备，按时接班、着装严整；做好交接班手续，无遗漏、无差错、哨位设施无损坏、无丢失，勤务登记准确及时内容清楚，如实记录和反映情况；保持室内卫生整洁，交接班以后，上一班打扫完卫生后才能离岗；严禁无关人员进入，也不准带亲戚朋友在工作场所聊天、嬉笑打闹；上班时精神集中，不准擅离岗位，不做与工作无关的事；严守岗位，保持高度的警惕性，发生可疑情况，严密监视，同时通知该区域保安和报告上级，密切配合，确保安全。

2、楼层保安班：

（1）严格按着装要求着装，做到着装整齐，佩戴齐全，准时上岗。

（2）值班中不准擅离岗位，不准嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉，不准听收音机和进行其他与值班无关的事。

（3）严密注意进出大厦的人员，严格执行来客登记制度，对身份不明人员（无任何证件），形迹可疑，衣冠不整者，保安人员有权制止其进入。

（4）对带有危险物品进入大厦的人员，保安员要严格检查并登记，或由保安员代为保管。

（5）值班人员要经常上、下楼巡逻，大厦入口处（大厅）保证24小时有人执勤，另一人上下巡逻，检查有无可疑情况和人员及不安全因素，发现问题，应严格监视，及时汇报。

（6）执勤中要讲文明、讲礼貌，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼，不急不躁，以理服人。

（7）熟悉楼层消防设施的布局、设置，经常检查设施是否完好、有效，并与消防中心严密配合，预防火灾事故的发生。

（8）认真做好执勤记录，不准代他人填写，接班人员未上岗前，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。

3、门卫保安班：

（1）着装整齐、佩戴齐全，按规定上岗交接班。

（2）执勤中不准擅离岗位，不准嬉笑打闹，不准看书报杂志、吃东西、睡觉或进行其他与执勤职责无关的事。

（3）执勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难辱骂群众，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼，不急不躁。

（4）认真检查出入车辆，指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞。

（5）严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入管区，外来车辆进入管区，一律实行收费制度，按规定的标准收取，不准乱收费。

（6）认真履行值班登记制度，值班中发生、处理的各种情况在登记薄上作详细记录，交接班时移交清楚，责任明确。

（7）执勤中玩忽职守，对工作不负责，造成一定损失的，要追究当班保安员的责任。 （8）积极配合其他班组的保安员，做好安全防范工作，把好管区的大门。

4、保安巡逻班：

（1）实行24小时监视和巡察，防止不安全事件的发生。

（2）对于形迹可疑的人进行证件检查，必要时检查其所带物品。

（3）对于带出管区或在管区起卸的较大的物品，要检查单位证明，个人证件，与物主单位联系核实，并予以登记。

（4）制止管区范围内的打架斗殴事件。

（5）制止在管区范围内大声喧哗，以免影响他人的工作休息，尤其是夜间遇此情况，保安员要上前制止。

（6）接到住户的报警，要立即向监控室汇报，并立刻前去现场处理。 （7）看管好管区范围内的车辆，防止撬盗车事件的发生。

（8）指挥并监视好管区范围内的行驶车辆，防止交通事故的发生。 （9）监视管区范围内的物业，及时消灭火灾隐患。 （10）回答访客的咨询，必要时为其向导。 （11）协助解决住户遇到的其他困难。

第19篇：物业管理项目各岗位职责

物业管理项目各岗位职责

项目经理岗位职责

1）全面负责管辖物业之各项工作，履行计划、组织、监督、协调职责，保证物业正常及良好的运作，以最大努力提升业户的满意度。

2）制订及修订物业各项规章及制度，审视服务中心人员编制。 3）编制财务预算，监督控制物业财务状况，视经济能力适当改善物业的管理水平（如员工质量、设施、装饰装修等）。

4）执行公司的政策及管理目标，编制和批准服务中心年度工作计划、年度培训计划、年度维保计划，并下发执行。

5）定时或不定时巡视物业，以监督各项物业管理工作的质量。 6）与业户、业委会、居委、街道和政府有关部门保持良好沟通。 7）定期向公司汇报物业状况，并提出适当建议。 8）年终对全体员工进行绩效考核，总结年度工作。 9）负责处理特别事宜，如重大突发事件、重大投诉等。 10）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

文员岗位职责

1）负责物业服务中心日常行政、人事工作及相应的文书档案管理工作。 2）负责服务中心与公司、与外界往来文件的管理工作，负责服务中心管理例会会议纪要的整理及归档工作。

3）协助公司人力资源部办理员工入职和离职手续，确保手续及时和齐全，资料保存完整。

4）负责公司各项人事规定及政策的具体实施，向员工进行人事政策培训，以及日常的人事政策解答。

5）负责员工考勤汇总工作，按公司人力资源部要求及时提交考勤汇总报表。

6）负责跟进员工绩效考核工作，及时完成相关表格签收及报表汇总。

7）负责跟进服务中心月度物料申购工作，及时汇总申购计划表，每月按时上报公司。

8）负责服务中心办公类物料的发放控制工作。

9）负责服务中心公章的保管和使用控制，确保必须经由服务中心项目经理同意后方可使用公章。

10）负责服务中心办公室的内务工作，始终保持干净整洁的办公环境。

11）负责服务中心办公设施设备特别是电脑、复印机、打印机、电话总机、传真机、饮水机等的管理和维护，使其始终处于良好状态，遇有故障时须立即联系有关方面维修。

12）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

出纳岗位职责

1）负责管理费、电费等费用收缴的登记、汇总、报表统计等事宜。 2）按规定及时将收取的费用解至银行帐户或上缴至指定部门。 3）负责保管服务中心备用金（如有），负责各项日常开支的报销，并注意保持一定的余额，及时汇总至公司财务部报销。

4）负责固定资产及低值易耗品的管理。 5）每月定期与公司财务部核对费用收缴情况。 6）保管好财务类文件、单据、记录等资料。 7）按规定统计相关信息和数据上报公司有关部门。 8）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

客服主管岗位职责

1）负责业户收楼入伙、二次装修受理、门禁卡办理等工作。 2）负责处理客户投诉，并及时安排人手予以处理。

3）定期或不定期拜访住户，做好记录及跟进工作，与住户保持良好的沟通。

4）负责业户档案的建立与管理，保持业户信息完整、有效。 5）定期进行客户满意度问卷调查，并提交统计分析报告。 6）负责社区文化活动的策划和组织实施。

7）跟进管理费收缴、停车费收缴等事宜，确保收缴率。 8）负责处理一般突发事件，并向项目经理汇报。

9）不定期巡视物业管理区域各处，善于发现项目管理服务中的不足和欠缺之处，协助项目经理协调秩序维护、绿化、清洁、工程与对客服务之间的关系。

10）协助项目经理处理物业对外公关事宜。

11）不定期对物业进行夜间巡视，发现问题严肃处理。 12）负责本部门员工培训工作安排。

13）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

客服助理岗位职责

1）按具体的职责分工和操作流程跟进业户收楼入伙、二次装修、门禁卡办理等工作。

2）做好客户档案资料的收集、整理和保存工作，确保档案资料的完整和有效。

3）妥善受理客户投诉，立即跟进处理，并及时向上级汇报。 4）每天审视客户报修的处理情况，遇不符合保修服务规范的现象须及时调查原因并报告上级。

5）定期或不定期拜访住户，做好记录及跟进工作，与住户保持良好的沟通。

6）统计并分析客户投诉、报修、问询、质疑、求助、建议等状况，向上级提交汇总分析报告。

7）凡发现物业区域内任何管理服务方面的不足和欠缺之处，应及时通知秩序维护、环境维护、工程维修各本部门的相关人员及时处理，以维持项目良好的管理服务品质。

8）安排并跟进各类对客有偿服务项目。 9）跟进管理费收缴事宜，确保收缴率。 10）协助进行客户满意度问卷调查工作。

11）负责日常业户来访接待、物业服务中心客服电话的接听。 12）受理业户提出的各类问询、质疑、求助、建议以及各类申请。 13）跟进受理的业户各类投诉、报修、问询、质疑、求助、建议的处理情况以及处理完毕后对业户的电话回访。

14）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

秩序维护主管岗位职责

1）全面负责小区的安全协防及秩序维护工作。

2）负责检查秩序维护工作的各项记录，并针对记录进行核实、整理和归档；及时处理记录中反映的各种隐患和问题，并将处理结果反馈上级。 3）负责小区内的消防工作，定期检查、记录所辖项目内的消防器具、器材完好状况，及时调换过期、失效的器材，每年必须组织安排一次消防演习（演练），并定期组织义务消防队伍的消防训练。

4）安排下属秩序维护员的工作，不定期检查、审视员工工作质量和工作表现，负责下属员工的日常管理、考核、安全教育、应急预案和物业知识的培训及技术管理和指导。

5）组织开展下属秩序维护员的培训工作，培训员工良好的职业道德、娴熟的工作技能和亲切的服务态度，视需要对其他条线员工开展应急预案等方面的培训。

6）及时妥善地处理各项治安和突发性事件，若遇重大或严重事件，应立即赶到现场处理，尽可能减少对业户、公司和项目的影响。

7）协助处理客户投诉事宜。

8）定期完成并上报相关专项检查报告、评估报告等。

9）严格遵守执行公司及服务中心的各项规定，按照标准来完善工作内容、流程和要求，并做好相应的记录。

10）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

秩序维护领班岗位职责

1）全面安排本班次各个秩序维护岗位的业务工作，负责当班期间小区的安全协防（治安、消防等）及秩序维护工作，同时应兼顾小区的保洁、绿化、设施设备使用状况等事宜，遇有问题应及时解决或联系相关条线人员解决。

2）在服务中心（特别是服务中心负责人和秩序维护主管）下班期间，小区现场如无更高级别人员，则秩序维护领班应作为现场当值最高负责人全面负责小区内属于公司管理职责范围内的一切事宜，维持秩序维护、保洁、绿化、设施等各条线的管理服务工作正常开展。

3）以要害部位为重点兼顾各个方位的治安、消防动向，做到勤观察、勤分析，善于发现并及时解决问题，如发生突发性事件及急性案件，应设法采取应急措施，制止事态的扩大，并注意保护现场，及时向上级报告。

4）根据秩序维护主管布置，负责定期检查管辖范围内的消防设施器材是否齐全及完好，并做好相关记录，在检查设备机房消防器材时，必须有专业人员陪同。

5）负责督导、检查、考核本班次秩序维护人员的出勤、仪容仪表及工作表现，发现问题及时纠正，如解决有困难，应及时向上级汇报。

6）负责维持工作场所良好的环境卫生状况，确保物品按规定使用且摆放整齐有序、环境卫生干净整洁、设施设备状况良好。

7）负责做好本职岗位要求的各项记录，负责督导、检查当值期间内秩序维护工作的各项记录，确保记录完整、有效。

8）在当值期间对因管理不力造成的本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。 9）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

秩序维护员岗位职责

1）注意仪容、仪表，按规定着装并佩戴工作证，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。

2）文明服务，礼貌待人，见客主动问好并提供必要的帮助。 3）做好上岗后、下岗前的交接班工作，包括物品移交及工作移交，跟进未处理问题的解决结果。

4）按门岗、巡检岗、监控岗等具体的岗位工作指引做好本岗位工作，包括但不限于车辆进出管理、人员进出管理、物品进出管理、车辆停放管理、二次装修管理、消防安全管理、日常巡检、监控等。

5）对小区的设施设备、绿化清洁状况负有看护维护之责，遇有问题立即联系相关部门跟进处理。

6）保持与各岗的联络畅通，详细记录当值期间的工作情况。 7）如遇到火警或其他紧急突发事件，应听从领班安排并按应急方案实施。

8）发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结与协作。 9）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

工程主管岗位职责

1）负责制定工程部的年度工作计划，安排本部门员工的工作，落实各项规章制度及作业规范，保证设备设施运转良好。

2）负责指定设备管理责任人，对其设备设施巡检及养护工作的开展情况进行监督、检查，处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出现的各种问题。

3）负责安排人力保证业户报修服务，协助处理客户投诉事宜。 4）负责制定工程年度预算及关于大修和设备安装的计划。 5）负责计划和实施工程部各级员工的培训工作，督查他们的工作表现和技术水准，关心他们的工作和生活，对人事任免提出意见与建议。

6）主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位的工作日记，保证工程部各项工作运作正常。

7）负责计划、监督、测试并验收物业各类设备的检修工作。 8）负责检查、督促员工严格按照服务中心制定的规章制度进行工作。

9）负责策划和组织每一项紧急维修工作，妥善处理各类设备设施的突发事件，并及时与相关部门联系，共同配合做好结合部工作。

10）带领部门员工积极参加各类突发事件处理预案的演练和培训，确保在发生突发事件时能够正确处置，将损失降到最小。 11）负责每月检查工程材料库存及零、配件的消耗情况，若发现短缺，应及时提出购买申请。

12）负责工程部设备档案的管理工作。

13）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

工程技术员岗位职责

1）注意仪容、仪表，按规定着装并佩戴工作证，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。

2）保持工作区域及办公区域的干净整洁。

3）服从工程主管的工作安排，严格遵守各项管理制度，认真完成工作任务，积极钻研业务。

4）妥善保管和使用机房钥匙、各类工具及器材，如有损坏或遗失需照价赔偿。

5）熟悉小区设施设备位置及状况，掌握设备操作规程。 6）负责分工范围内的设施设备的运行控制及管理，做好设施设备巡检及各项维修保养工作。

7）按规范做好入户维修及检修工作。

8）遇设备故障或损坏时，保持冷静，迅速采取紧急处理措施制止事态扩大，同时立即报告上级。

9）严格按规范做好二次装修现场的巡查工作，防止并制止影响小区安全、破坏房屋结构、违反装修规定等现象。

10）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

环境主管岗位职责

1）负责项目清洁及绿化养护等方面的环境维护管理，安排本部门员工的工作，落实各项规章制度及作业规范，保证环境整洁、良好。

2）负责分配保洁工日常清洁责任区域及工作内容，对其清洁作业情况进行监督、检查，督促下属员工的工作表现或分包商的服务品质。

3）负责制定大清洗计划及绿化养护计划并跟进落实。 4）负责制定部门员工培训计划并跟进实施。

5）带领部门员工积极参加各类突发事件处理预案的演练和培训，确保在发生突发事件时能够正确处置，将损失降到最小。

6）负责每月检查工具、材料的消耗及库存情况，若发现短缺，应及时提出购买申请。

7）合理安排单元保洁有偿服务事宜，拜访客户以听取意见并及时改进。

8）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

环境领班岗位职责

1）协助环境主管做好本部门各项管理工作，在环境主管休息和因公未在在岗期间，代为行使环境主管之责。

2）组织召开保洁员班前例会，负责检查保洁员仪容仪表、精神面貌、到勤情况，安排当日临时性工作等。

3）做好日常保洁物料的申购、保管、发放工作，月底做好下月物料预算和上月物料消耗统计。

4）协助处理内、外纠纷及业户投诉。

5）协助主管对新员工进行培训及岗位工作指导等。 6）负责对大型保洁器具、设施的定期维护和保养。

7）加强业务、管理技能的学习，全面熟悉各项管理及操作规程，并熟练掌握清洁剂和机器设备的使用、管理、维护，努力学习业务知识，提高工作效率。

8）每日对保洁员的工作质量和服务水准做出客观、公正的评估，给与指导、帮助和引导，关心员工的生活和思想动态，有影响团队的和谐趋势时应及时上报直接上司，能自行处理则及时处理给与帮助。

9）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。

保洁员岗位职责

1）对工作对上级负责，负责责任区域的清洁服务工作，搞好客户物业之环境。

2）自觉遵守公司各项规章制度及部门常规。 3）参加领班和主管主持的例会。

4）熟练使用各种清洁剂及清洁工具，并珍惜爱护自己使用的工具。 5）服从分配，工作认真、细致、尽职尽责的做好本职工作。 6）努力学习业务技术知识，提高工作效率。 7）讲究工作方法，提高工作质量及频率。 8）热爱本职工作，树立良好职业道德。 9）完成部门主管、领班交待的其他工作。

第20篇：小区物业管理部岗位职责

小区物业管理部岗位职责

1． 经理

1．1 落实总经理安排的各项工作；

1．2 负责本部门整体运作；

1．3 负责本部门考核与评估；

1．4 对本部门员工的工作进行监督、指导、培训、考核及评定等工作；

1．5 审定本部门的工作计划和工作安排；

1．6 建立对外联系渠道，直辖市、解决公司与周边单位及管理部门的关系，接待来访人员；

1．7 负责收集有关物业管理的各项政策法规，及时向总经理汇报并提出建议。

2． 总协调部

2．1 总协调部经理

2.1.1 向物业部经理负责，全面负责总协调部的工作。

2.1.2 完成物业部经理交办的各项工作。

2.1 3 负责安排、监督值班人员工作。

2.1.4 负责跟踪各类信息的完成质量。

2.1.5 负责安排、组织总协调部人员培训。

2.1.6 负责对总协调部人员进行考评。

2.1.7 负责监督各类信息的完成情况。

2．2 值班员

2.2.1 服务热情、周到、礼貌，用语规范，需心、细致地受理客户

投诉、服务申请、咨询等事项，做好相应记录。

2.2.2 对收到的信息及时联络、调度，安排有关人员进行处理，跟

踪并封闭处理结果，及时向相关部门或人员反馈。

2.2.3 对遇有职责范围处理不了的问题时，要先对客户予以耐心安

慰和解释，稳定客户情绪并及时汇报上级领导处理解决。

2.2.4 跟踪维修服务人员的服务质量和态度并在服务记录单上予以

记录。

2.2.5 熟悉各部门员工的职责范围、特长、工种及小区的基本结构、] 设备、器材分布情况和控制范围，以便于调度和协调。

2.2.6 对花园安全防护和环境管理状况进行24小时监控，协助警卫

人员处理相关事宜。

2.2.7 对各种紧急事件（如火警、匪警、交通事故等）作应急处理

并进行记录，必要时报请有关领导处理。

2.2.8 对夜间发生的紧急情况，及时报请夜间总值班处理。

2.2.9 合理使用和保管各种器械、设施及备份钥匙。

2.2.10负责网球场预约、登记、收费工作。

3.综合维修部

3.1 综合维修部经理

3.1.1受公司法人委托，主持本部门工作并承担本部门的建立、完善、

实施决策的责任，是工程施工质量、工程维修质量和服务质量

的第一责任人。

3.1.2 主持召开本部门工作会议，制订工作计划，布置日常工作，推进各项工作正常开展，负责对本部门人员进行考证，保证本部门工作有效运行。

3.1.3 履行本部门的全面管理职责，对内理顺工作关系，对外处理、直辖市与相关部门之间的各项工作，合理开展工作，保证工作质量，及时向总经理汇报本部门工作。

3.1.4 制定工程施工、维修的设计方案，审批施工维修方案并做技术交底，制止一切不重视工程质量的做法，对工程质量不符合质量标准的施工队有权令其返工或停工整改。

3.1.5 考证施工队伍的资质水平、拟定施工合同，监督、指导本部门各级人员开展工作。

3.1.6 组织成立验收小组，制定验收程序和方案，负责对验收小组的技术人员依据国家质量检验评定标准和验收规范进行培训。

3.1.7 对工程中所使用的新结构、新技术、新工艺、新材料进行考核，鉴定是否经技术立法部门认证，是否符合本地实际情况。如发现使用了不合格产品，有权责令施工队报请国家检测部门检测。

3.1.8 在工程验收中，鉴于地基与基础、主体、屋面三个分部工程在工程中的重要性，要与上级单位负责施工人员了解施工情况，了解使用的材质情况，查明所有材料是否经过国家认证或化验合格。在对质量功能有争议时，要及时向总经理汇报。

3.2 资料档案员

3.2.1 负责维修服务部文件资料的收集、整理、保存、管理。将工程 施工维修的地点、部位、时间、施工方案等资料进行收集、分 类、保存、归档。负责工程会议记录工作。

3.2.2 控制施工材料的材质，向施工队要材质试验单，检查、试验所 用材料是否合格并做好记录，对不合格的材质要及时向经理汇 报，对所用材料有控制权和监督权。

3.2.3 参与工程质量的检查、验收工作，在进行验收前先查验、接收 施工单位的竣工资料，重点查验隐检记录、试验报告、材质化 验单和淋水、蓄水试验、电的满负荷、水通球、暖气试压的试 验记录，查看资料是否齐全、是否真实。

3.2.4 整理竣工图，查验施工单位是否按图施工，竣工图是否齐全， 是否已整理并核实变更洽商是否在竣工图上标明。

3.2.5 整理好验收小组进行验收时所作各种试验和检验记录，将验收 时发现的工程问题进行整理、记录、归档，写明问题发生的部 位、程度，以此作为结算的依据或档案资料。

3.3 预算员

3.3.1 配合经理做好工程的招标和合同的评审工作，对所要招标的方 案进行初步预算并将预算结果汇报给经理，做为承包合同的依 据。

3.3.2 在工程竣工验收小组验收合格后，进行工程的结算要做真实、准确。并将结果上报给公司经理，做为付款的依据。

3.3.3 对工作负责，预算要及时、准确，对投标报价要进行核实，有 不准确之处要及时汇报。

3.3.4 及时了解市场动态，做到与市场相结合。

3.4 库管员

3.4.1 熟悉所管库内的物品，掌握和了解所管物品的库存量，使之保 持合理的库存。库内物料摆放整齐并按规定进行标识。

3.4.2 熟悉并掌握公用工具：水泵、电锤、电钻、疏通机等设备的详 细情况，使其保持在良好的使用状态。

3.4.3 随时对所有归库物品进行检验，对公用工具及设备进行一般性 保养，发现损坏及时上报。

3.4.4 按正常程序和规定填写《物资领（借）用单》后，到总办库房 输材料和工具等物品的出入库手续。

3.4.5 建立并完善维修服务部物料台帐、卡、物相符。

3.4.6 保持库内卫生干净、整洁，物料及货架不得有尘土或污迹。

3.4.7 随时检查库内消防设备，保障其处于正常使用状态。

3.4.8 易燃易爆物品（如：没漆，稀料等）、腐蚀物品（如：盐酸、硝酸等）及有毒物品要严加管理，隔离存放并做标识，严格按 规定配备灭火器等安全防范措施。

3.4.9 严格控制物资采购量，每月23日申报物料计划，统计、整理、填写《物资申请单》并上报部门经理审批。

3.4.10 定期清库备存，将报废或剩余物料及时退回总办库房，减少库存积压，节约成本。

3.5 班长（水暖）

3.5.1 向本部门专业经理负责，合理安排本班日常工作。

3.5.2 负责月工作总结和工作计划填报。

3.5.3 负责本部门材料的申报。

3.5.4 保证站内外设备安全、稳定运行，全面掌握、熟悉站内设备运行情况及操作规程及外管网系统，对于主控制节门的位置熟练掌握。

3.5.5 领导全体人员完成各项任务，如冬季供暖运行、夏季检修、入户维修等工作。

3.5.6 经常检查站内设备有无异常，掌握设备性能，定时巡回检查，分析仪表和计量仪器的变化原因。将运行中的压力、温度控制在规定范围内，如有不正常现象，应立即予以消除。根据设备的运行情况随时调整方式，具备分析、解决问题的能力。

3.5.7 掌握所属人员的思想状况、了解每个人的工作情况，不断提高维修人员的技术水平，建立健全各项规章制度，防止事故发生。

3.5.8 运行中遇到重大操作如停暖、停热、板换改直给等要妥善指挥并与有关人员及相关部门联系，做好协调工作。

3.5.9 按相关规定指挥维修人员定期给设备加没油并进行维修保养，随时监督执行情况，检查并落实个人及环境卫生情况。

3.5.10 结合实际工作中的规章制度及要求对本班人员进行随机考问，每周不少于一次。

3.5.11 站内或系统遇有重大操作如：停水、停暖、停热等，应先通知值班经理并按申请程序报批；突发性事件应根据运行规程组织、领导相关人员及时予以排除，同时报请值班经理批准。遇有特殊情况，须采取最有效的措施进行处理，同时向经理汇报。故障消除后，应将情况写入维修记录中，同时向经理汇报结果。

3.5.12 督促所属人员遵守各项规章制度，遵守劳动纪律，对违反劳动纪律的，有权对其进行批语教育，对情节严重或屡教不改者有权停止其工作，并将情况向上级汇报。

3.5.13 定期组织对供暖、供热管网及公共设施进行检查和维护，杜绝跑、冒、滴、漏等现象发生。

3.5.14 定期组织对小区内雨污系统、化粪池进行清污和疏通，保证设施正常使用。

3.5.15 组织并落实对客维修服务工作，及时了解各项任务的完成情况，随时对工作质量进行检查并给予技术指导。

3.5.16 每日组织交班会，对当日工作进行布置和安排，对出现的问题随时处理和解决，不断提高服务意识，保障住户正常生活的需求。

3.6 维修工（水暖）

3.6.1 严格遵守公司的各项规章制度，认真完成上级领导交予的各项任务。服从命令，听从指挥，尊重上级，尊重同事，不做不利团结的事。

3.6.2 积极参加每天的维修工作，认真完成好每周、月、季、年度工作计划，遇有突发事件做到随叫随到，及时抢修。

3.6.3 熟悉并掌握供暖、供热，给排水系统及设备的详细情况，定期检查管道、设备，杜绝跑、冒、滴、漏情况的发生。

3.6.4 积极参加专业技术培训，努力掌握各种技能，不断提高专业技术水平，保障各项工作顺利完成。

3.6.5 负责本工作范围内的设备及工作场所的卫生清洁。

3.6.6 认真参加夜值班，严格遵守值班管理规定。

3.6.7 入室维修要严格遵守入户维修程序。

3.6.8 每日主动参加交接班。

3.6.9 每日工作中严格按照操作规程进行作业，强化安全意识，消灭不安全隐患，杜绝不安全事故的发生。

3.7 热站值班员（水暖）

3.7.1 遵守公司各项制度，服从领导工作安排，严格按设备操作规程进行操作。

3.7.2 按规定时间检查各项设备运行情况和各仪表状态，认真填写各项记录。

3.7.3 值班员必须严格坚守岗位，不准做与值班无关的任何事情。

3.7.4 保持、爱护值班室的清洁卫生及设施，拒绝与值班无关的员进入值班室。

3.7.5 值班人员必须按工作规定着装，做好应急事件的处理准备工作。

3.7.6 值班时发现设备运行异常及时采取措施，通知直管翁组织人员进行抢修，同时报告中控室及值班经理，填写设备运行异常的工作记录。

3.8 水质化验员（水暖）

3.8.1 化验工应红培训考试合格，取得劳动部门颁发的操作证，持证上岗。

3.8.2 负责对管网补水的软化处理，对管网中的循环水和软化水的水质定时进行化验，填写化验表（单）并对化验结果的正确性负责。

3.8.3 努力学习本专业知识，不断提高操作水平及处理各种事故的能力，第六周五向班组长汇报管网中的水质情况。

3.8.4 随时检查水处理设备，保证软水供给，发现异常情况及时反映给班（组）长并及时排除故障。

3.8.5 爱护仪器、设备，节约材料，降低软水的原材料消耗。

3.8.6 保持化验室设备、仪器的整洁和卫生。

3.8.7 认真填写“化验日报表”，详细记录本班的运行情况，确保运行安全、经济。

3.9 班长（机电）

3.9.1 向本部门专业经理负责，合理安排本班日常工作。

3.9.2 负责本班月工作总结和工作计划的填报。

3.9.3 负责本班材料的申报。

3.9.4 全面熟悉并掌握花园内供电系统及机电设备运行情况，保证各种设备安全经济运行，掌握各主要闸、开关的详细位置及操作规程。

3.9.5 领导全体人员保质保量完成各项任务。

3.9.6 经常检查各种机电设备及各站、室的情况，对可能出现的故障进行分析，做到预检预修，对已出现的故障应立即解决、排除，根据设备的运行情况随时进行调整，须具备分析和解决问题的能力。

3.9.7 掌握所属人员的思想状况，了解每个人的工作情况，不断提高维修人员的技术水平，建立健全各项规章制度，树立安全第一的思想，防止各类事故发生。

3.9.8 工作中遇到重大操作如：停电、导闸等要妥善指挥并与有关人员及相关部门联系，做好协调工作。

3.9.9 按相关规定指挥维修人员定期对设备进行检修、校验和维护，随时监督执行情况，检查并落实个人及环境卫生情况。

3.9.10 结合实际工作中的规章制度及要求，对本班人员进行随机考问，每周不少于一次。

3.9.11 如遇重大故障，根据情况领导相关人员及时予以排除并向上级领导、直管部门或电管站及时反映，具备处理突发性事件的能力。

3.10 维修工（机电）

3.10.1 严格遵守公司的各项规章制度，认真完成上级领导交予的各项任务，服从命令，听从指挥，尊重上级，尊重同事，不做不利于团结的事。

3.10.2 积极参加每天的维修工作，认真完成好每周、月、季、年度工作计划。遇有突发事件做到随

叫随到，及时抢修。爱护工具和公共财务，对电动工具定期进行检查。

3.10.3 熟悉并掌握供电系统及机电设备的详细情况，了解并掌握相关的技术参数，重要电器设备、机房设专人管理并每日进行巡视、记录、检修，杜绝停、跳、断、短等情况发生。

3.10.4 积极参加专业技术培训，努力掌握各种技能，不断提高专业技术水平，保障各项工作顺利完成。

3.10.5 负责本范围内的设备及工作场所的卫生清洁。

3.10.6 认真参加夜值班，严格遵守值班管理规定。

3.10.7 入室维修要严格遵守入户维修程序。

3.10.8 每日主动参加交接班。

3.10.9 每日工作中严格按照操作规程进行作业，强化安全意识，消灭不安全隐患，杜绝不安全事故的发生。

3.10.10 掌握触电急救常识，正确使用消防器材。

3.11 维修工（土木）

3.11.1 遵守公司各项规章制度和安全操作规程，防止事故发生。

3.11.2 服从领导的工作安排，保质保量地完成本职工作和上级交办的任务。

3.11.3 负责花园业主室内木制门窗的修理和窗纱、玻璃的更换及办公室俱的维修、工程模板的制作等。

3.11.4 熟练掌握如下专业知识：

3.11.4.1 常用木工机床名称、规格、性能、使用方法及常用工具的正确使用与保养方法。

3.11.4.2 常用板材的性能、用途及其适用范围。

3.11.4.3 桌、椅、门、窗等木制品的制作工艺。

3.11.4.4 梁、板支撑等简单的受力常识。

3.11.4.5 各种玻璃型号、规格、性能、原理及标准。

3.11.5 具备以下专业技能：

3.11.5.1 能看一般木制图纸并按要求制作各种制品。

3.11.5.2 使用水平尺、线锤、吊线等。

3.11.5.3 配制、安装、拆除一般基础梁柱及预制模板。

3.11.5.4 安装各种门锁、弹簧、插锁等。

3.11.5.5 量裁、安装各种玻璃的操作程序。

3.11.6 及时清扫刨花、锯末等，保持现场整洁，注意防火。

3.12 工程师岗位职责：

3.12.1 深刻理解公司理念，掌握公司各项规章制度，熟悉区内本工种的所有设施及各种系统。

3.12.2 向部门专业经理负责，全面负责本工种的技术指导监督及培训等工作。

3.12.3 和班长密切配合，协助解决本班的技术难题，予以技术支持，并协助班长制定工作计划。

3.12.4 对本工种因工作方式方法、人员安排问题处理等存在安全隐患，有权向上级部门提出质疑，并协助解决。

3.12.5 对现有设施、系统中存在的不合理现象提出整改方案，并组织实施 。

3.12.6 负责外聘施工队的管理，严格按照公司的有关规定进行监督管理。从技术、质量、验收程序等方面把好关。

4.班车部

4.1 班车部经理

4.1.1 对驾驶员定期进行交通安全意识教育，传达交通管理部门各项精神，组织形式多样的安全活动。

4.1.2 每周四向经理汇报工作，呈报本周运营情况及下周工作计划，解决车队出现的各种问题。

4.1.3 办理车辆各项税证手续，负责年审年检工作，解决处理交通事故。

4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 合理调派使用车辆，提高车辆使用率。

每5000公里对运营车辆进行保养，掌握车辆技术状况，诊断车辆故障，拟定维修方案。

抽查车辆卫生、性能及驾驶员。

负责全队全面管理工作，落实劳动纪律及各项考核指标，逐步实现量化管理。

4.1.8 建立单车技术档案，做好基础资料、数据之统计工作，保存车队各种资料文件。

4.1.9 做好司机业绩之评定工作，尽量调动全体司机之工作热情，加强服务质量管理，增强“窗口服务意识”

4.1.10 节约开支、降低动营成本、杜绝浪费，吃回扣等不良经济行为及犯罪行为。

4.2 调度

4.2.1 负责车辆、人员的日常调度。

4.2.2 负责因紧急任务需加班人员的安排。

4.2.3 负责车辆日常维修及定期保养的组织、安排。

4.2.4 定期对司机换休表进行修订。

4.2.5 定期到加油站核对燃油数量，统计材料费、油料费、高速路费、补胎费等各项费用开支，编制报表上报公司。

4.2.6 定期统计班车乘客人数，编制报表上报公司。

4.3 驾驶员

4.3.1 严格遵守交通法规及公司各项规章制度，确保行车安全。

4.3.2 做好上车前、行驶中、收车后的“三检”工作，保证车辆技术状态良好。

4.3.3 车辆行驶中出现故障要及时通知中控室和车队，以便于及时组织车辆输送乘客和抢修，尽可能避免客户损失。

4.3.4 严格按照《驾驶员服务指导书》规定内容进行操作，使乘客有一个安全、舒适、周到的乘车环境。

4.3.5 不准将车交给本岗位以外人员驾驶。

4.3.6 如发生交通事故，应立即报告中控室和车队，积极协助交通管理部门处理事故，使客户及公司的损失降到最低。

4.3.7 按规定认真填写行车记录及加油本上的各项内容。

4.3.8 随时保持车辆整洁。

4.4 修理工

4.4.1 遵守公司规章制度，服从分配，积极主动完成好各项任务。

4.4.2 严格操作规程，精心排除故障，保证维修质量，不得弄虚作假，以旧充新，如有维修不当造成机械事故，由修理工赔付15%的经济损失。

4.4.3 安全操作，杜绝工伤事故，保持维修场地整齐干净。

4.4.4 实事求是，不得不懂装懂，以免造成重复劳动和经济损失。

4.4.5 爱护维修设备和工具，正确使用，妥善保管，注意节约油材料丢失、损坏扣薪赔偿。

5.客服部

5.1 客服部经理

5.1.1 严格遵守本公司的《职业规范》各各项管理规章制度。

5.1.2 全面负责本部门的工作。

5.1.3 负责本部门的工作安排，对本部门员工的工作进行监督、检查、考核。

5.1.4 协调与相关部门的工作联系。

5.1.5 按时拟定工作计划和总结。

5.1.6 定期召开工作例会。

5.1.7 完成总经理及公司其它领导交给的其它工作。

5.1.8 负责策划、组织、总结社区活动。

5.1.9 接待客户来访。

5.1.10 负责检查各管理员的日常工作，并对管理员的工作给予具体指导。

5.1.11 负责督促和检查各管理的收费工作，统计全区收欠费情况。

5.1.12 对日常工作中难以解决的问题，及时汇报部门经理。

5.2 客服部前台职员

5.2.1 严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。

5.2.2 为业主输入住手续、机动车辆出入证、巴士通及加密频道申请，并解答业主提出的有关问题。

5.2.3 为客户办理装修手续，为装修人员办理临时出入证，向客户发放《装修管理规定》，同时解答有关装修问题，请维修服务人员对装修申请进行审批，并办理装修结束后的退款事宜。

5.2.4 代客户办理电话初装手续及各种电话服务项目。

5.2.5 为客户办理养犬证、暂住证。

5.2.6 代客户订阅报刊和杂志，同时负责报刊和杂志及信件的接受和分发。

5.2.7 为客户代办房屋出租、出售及为发展商的空置房办理出租。

5.2.8 负责对客通知的印刷、分发和存档。

5.2.9 应客户要求，按照有关规定，为客户开具相关证明。

5.2.10 按规定认真完成每日工作记录。

5.2.11 随时解答客户提出的各种问题及咨询，遇问题及时向部门经理汇报。

5.2.12 完成部门经理及公司领导交予的其他工作。

5.3 客服部管理员

5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。

每月按时收取电话费。

每月月末做现金日记帐月结。

每季按时收取水电、热水、燃气、有线电视和管理费等各项费用。

5.3.5 每年按时收取供暖费。

5.3.6 按时核对现金、业主费用等各项帐簿。

5.3.7 每日按规定将现金上缴财务。

5.3.8 每日下班前检查保险柜的安全性并对保险柜进行乱码。

5.3.9 规范接听电话，作好日工作记录并通知相关人员进行处理。

5.3.10 办理出门条。

5.3.11 接受客户投诉、听取住户意见和建议，及时向相关部门反映。

5.3.12 及时了解小区住户变化情况，并与相关部门沟通信息。

5.3.13 协助作好户籍管理和外籍人口登记工作。

5.3.14 督促养犬客户及时办理养犬证。

完成部门经理及公司领导临时交予的其他工作。

工程部岗位职责

岗位名称： 项目工程部经理

直接上级：

行政上级项目 专业上级公司工程部经理

直接下级：

工程各专业主管、档案管理员、工程部文员

直接责任：

1、在项目经理的直接领导下负责小区有关工程各项工作的具体实施；

2、熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；

3、负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他部门处理好客户的各种投诉事件。

4、负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理和公司工程部；

5、积极配合国家有关部门对小区特种设备、设施的检查工作；

6、负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理；

7、负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议；

8、负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排。1月10日和7月10日前向项目经理提交工程部工作总结；

9、负责组织人员配合公司工程部对小区内物业接管验收和交接工作的顺利进行，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作。

10、负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释；

11、负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定；

12、负责小区内所有施工现场的统一管理和协调；

13、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程；

14、负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定；

15、负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理；

16、负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法；

17、负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作；

18、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行；

19、负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理；

岗位名称： 综合维修主管

直接上级： 工程部经理

直接下级： 维修领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；

3． 负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。

5． 负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

6． 负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；

7． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

8． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

9． 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

10． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

11． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

12． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

13． 负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

14． 在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；

15． 负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；

16． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

17． 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议；

18． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

岗位名称： 运行及设备维护主管

直接上级： 工程部经理

直接下级: 设备维护领班、空调直燃机运行领班和热水锅炉领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统；

3． 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃机房、PI底商空调系统、热水锅炉房中设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。负责小区的用水安全，保证达到国家生活饮用水标准；

5． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

6． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

7． 负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直燃机房、热水锅炉所属的主要设备、设施进行检查；

8． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

10． 负责每月15日前提交所有本专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

11． 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；

12． 负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

13． 负责小区内施工用水的现场安全管理、计量和收费工作；

14． 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导；

15． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

16． 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计量的抄录、汇总并上报收费组和给水办公室。

负责向给水办公室按照上报水量交纳水费和按照财务科目进行水量和费用分摊；

17． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

岗位名称： 电气主管

直接上级： 工程部经理

直接下级: 强、弱电维修领班和高压变电所运行领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程；

3． 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责小区已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握小区强弱电系统及其设备的性能和使用方法；

5． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

6． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

7． 负责每周一次对小区内所管辖的包括高压变电所、低压配电室、卫星机房、中控室中的设备、设施进行检查；

8． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

10． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

11． 负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制小区电气系统图；

12． 负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

13． 负责小区内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作；

14． 负责维修电气的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理管理和指导；

15． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

16． 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用电计量的抄录、汇总并上报收费组和供电局收费站。负责向供电局按照上报电量交纳电费和按照财务科目进行电量和费用分摊；

17． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

岗位名称： 维修领班

直接上级： 维修主管

直接下级： 维修水工、综合维修工

直接责任：

1． 对维修主管负责，按期并完成维修主管交办的各项任务；

2． 严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3． 负责在维修主管的安排下组织本组员工对小区楼内、地下车库和配套场所各种供水管道竖井、管线、冷热水表、公共区域门窗、地面、墙面、消防设施、地下室卫生间洁具及设施的巡检、维修工作；确保房屋急配套设施完好率达到90%；

4． 负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关水和其他维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5． 负责在主管的安排下对楼顶按月清扫，雨水/污水管线按月疏通工作，雨水井每半年彻底清理一次；

6． 负责在维修主管的安排下对小区内道路、围墙、儿童游乐设施、绿化水井的日常巡检和维修等维护工作；

7． 负责在维修主管的安排下对各办公场所、食堂内公共设施及小区配套设施的维修；

8． 负责日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报维修主管；

9． 负责在维修主管的统一安排下对本项目新增项目、外委项目接管及验收的现场实施、记录工作；

10． 负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

11． 负责安排本组员工每月按照用水计量表格抄录水表数据，并上报维修主管；

12． 负责协助维修主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在维修主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

13． 在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用水接、拆、巡检及用电的抄录工作；

14． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业的钥匙管理工作；

15． 负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量达标并承担相应责任；

16． 负责每月15日前向工程部文员提交水/暖和综合维修所需工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格。每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

17． 负责配合维修主管制定所管辖公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

18． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

19． 20． 21． 22．

岗位名称： 强电领班

直接上级： 电气主管

直接下级： 强电电工

直接责任：

1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、负责在主管的安排下负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5、在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作；

6、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务。负责安排本组员工每周对住户磁卡表检查工作； 负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

积极配合部门内其他组的工作。

23． 完成部门经理和主管交办的临时性工作。

7、在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作；

8、负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管；

9、负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作；

10、负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作；

11、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

12、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

13、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。

14、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

15、负责每月15日前向工程部文员提交电气设备/设施维修所需工具、入户维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格；

16、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

17、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

18、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

19、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

20、负责在防汛负责人的

2006-12-8 16:51:09·[广告] 中国物业网企业黄页-收集全国各地物业公司。

《物业管理岗位职责制度.doc》

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