物管策划书（精选多篇）

推荐第1篇：物管

四川拟规定业主车辆小区损坏 物管或无须担责

2011年09月29日09:16四川新闻网-成都商报郑锐我要评论(4)

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昨日下午，省人大常委会组成人员对《四川省物业管理条例（草案）》进行了分组审议，除了对专业经营设施的规定，还有其他值得关注的条款。而这些条款都是在一审稿中没有出现或有所改动的内容。对此，成都商报记者昨日采访了二审稿的部分起草者，对二审稿的新增内容进行详细解读。

关键词 小区停车

车辆损坏 物管或无须担责

草案内容：机动车停放库（位）在满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

解读

车辆停放 物管主要职责是维持秩序

爱车停在小区里被划伤，该不该找物管公司索赔？草案二审稿起草者之

一、省人大城环资委办公室主任龚洳山说，调研结果显示，小区停车导致的纠纷是时下物管领域的一个普遍问题，因为物管公司究竟该在其中承担怎样的责任并不明晰。根据二审稿传达出的立法意图，他解释，就目前的标准物业服务合同而言，物管公司涉及车辆停放的职责主要是清扫和维持秩序，没有看管义务，因此也不需要为车辆损坏或丢失负责。如果车主有更高的保管要求，需要与物管公司就此专门约定并另行付费。

“物管公司不是保安公司，无法起到维持治安的作用。”龚洳山表示，严格意义上讲，物管行业属于比较低端的服务业，能够承担的责任有限，一般情况下收取的物业服务费也无法支撑其聘请更多的人手照看小区内财产。也因如此，二审稿将物管公司的职责设定为共用设施运行维护、绿化环卫等，删除了一审稿中的安全防范事项。

另外，一审稿曾规定空余车位外租最长不超过6个月，但二审稿删除了时间限定。“租期应该交给业主大会决定，合约签订也应该是契约化管理———如果大家都愿意外租久一点，政府最好不管。立法可以做程序性规定，但最好不做具体规定，以免限制业主自治。”龚洳山称。

律师点评

若要物管承担保管义务 需明确委托 “车辆保管问题在立法和司法界其实存在多年争议，这次把物管公司的责任规定得更明确，显然在遭遇纠纷或诉讼时会有更强的导向性。”泰和泰律师事务所律师罗丹丹赞同二审稿的规定，认为物管公司实际承担的停车管理职责与法律意义上的“保管”仍有差距。

罗丹丹把小区停车分成两类情况，一是临时停放，二是在业主自己购买的车位停车。“对前者而言，车主支付的实际上是场地租赁费。如果是购买车位，车主同样需要支付一笔服务费用，服务的内容同样不存在保管，而是对停车场共有部分和设施的管理、维护。”她解释，“如果要物管公司承担保管的义务，需要明确委托。”况且在她看来，法律上保管行为的成立往往意味着转移占有，也就是说车钥匙需要移交给物管公司，“不过现实中很少有这种情况。”

关键词 物业费

物业费未结清 或禁止过户房产

草案内容：业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的，业委会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定追收，并有权追究业主的违约责任。

房屋所有权发生转移的，原房屋所有权人应当结清尚未交纳的物业服务费等各项费用。原房屋所有权人未结清物业服务费等各项费用的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权转移登记。

解读

若条例施行 过户须有物业费交费记录

一位参与草案修改的省人大相关人士认为，物管条例主要调整的是业主和物管公司的关系，双方的合法权益都应被立法保护。虽然赋予了物管公司催缴的权利，但实际操作中有些难度，由此爆发出不少矛盾。此次增加了未结清物业费禁止过户房产的规定，相当于一项法律责任，意在约束此类行为。“目前房管部门没有相关的动态信息收集体系，如果条例施行，我们要求（原房屋所有权人）在过户时必须提供物业费的交费记录，证明没有拖欠。”

律师点评

这样的干预没有加重某一方的义务

罗丹丹认为， 一般来说交易是否成立应该与物管费是否结清无关，也不应以此对过户作限制。但从立法机关的意图来看，在过户环节插入行政干预是为了最大限度遏制拖欠物业费用的现象，她预计能够形成良好的社会效应。“这样的干预并没有加重某一方的义务，也有利于业主妥善履行付费义务。”

关键词 房屋维修

拟规定物业质量保修金由房管部门代管 草案内容：建设单位应当按照物业建筑安装总造价3%的比例向县（市、区）房地产行政主管部门设立的物业保修金账户交存物业保修金。并在国家规定的物业质量保修期限和保修范围内，承担物业的保修责任。

解读

开发商须一次性缴存保修金到专户

有别于由业主交付的专项维修资金，物业质量保修金相当于建设单位缴纳的房屋质量保证“押金”。若在保修期限内，出现房屋质量问题可动用这笔资金修缮，缺额部分由建设单位负责补足，保修期结束后则会退还余额。

省人大城环资委副主任委员李纯刚27日代表城环资委作会议报告时透露，一审和公众反馈的意见显示，施工方将质量保修金交给了建设单位（即开发商），但有些建设单位是项目公司，在项目完成、物业交付后，公司就注销或是终结了，业主找不到建设单位来承担保修责任。为此，二审稿将保修金的“保管方”明确规定给了县（市、区）房产部门，要求开发商必须在房屋所有权初始登记前将资金一次性缴存到指定专户。若开发商不履行保修义务，业主、业主委员会或相关物管公司可向房管部门申请，经核实后就可直接从保修金中列支开支。

交了占道停车费车受损 物管称不负责车辆保管

2011年07月26日15:08泸州全搜索许亚琴 许世智 我要评论(21)

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艾先生的小车被撞变形

交了占道停车费，爱车泊在停车线内被撞，车主艾光有找到占道停车收费员，对方却表示毫不知情。由于找不到肇事司机，艾先生十分急切地想知道，到底该由谁来为自己的爱车被撞担责。

车主：停车线内车被撞

前日早上7点过，艾光有像往常一样将自己的小车停在泸州市江阳区北城街道劳动路，并交纳了3元停车费。然而当艾先生中午去开车时，却发现自己的爱车左后轮处被撞变形。他找到占道停车收费员，对方也不知道艾先生的车是什么时候被撞的。随后，艾先生向交警一大队报了案。

艾先生表示，自己交了占道停车费，但收费员对他的小车看管不严。加之暂时未能找到肇事车辆，他只得向负责该片区占道停车收费的兴泸物业管理有限公司“讨个说法”。

物管：不负责车辆保管

兴泸物业管理有限公司管理部负责人罗先生告诉记者，自城区施行占道停车收费以来，公司所辖占道停车收费区域内，已经发生了10多起类似艾先生这样的汽车在停车线内被撞事故。“对此，江阳区政府办《城市道路临时占道停车收费管理实施方案》明确规定：使用临时占道停车设施停车的，停车人应当自行妥善保管车辆与财物”。

罗先生表示，公司在车辆占道协管员操作规程中明确要求：收费员要适时检查车辆有无擦痕、刮伤，随时检查辖区内车辆的车况，发现漏油、漏水、车门未关好等情况,要及时与车主联系。“一个收费员的精力总是有限，加之车辆发生擦挂等情况随机性较大，常常规避不及。”罗先生说，在发生事故后，公司会依靠社区、派出所、交警大队等各种渠道解决，“如果收费员当场发现有司机撞了别人的车，会拦下肇事车辆及时解决;如果收费员未能及时发现，公司也会及时通知车主，做好解释工作，并配合车主做好后续保险理赔工作”。

律师：肇事车辆负全责

交了占道停车费，停车线内车被撞，到底该由谁承担责任?对此，四川杰可律师事务所律师冯骏表示，就艾先生这一事件而言，事故应由肇事司机负全责。兴泸物业管理有限公司没有与艾先生形成保管合同关系，不存在赔付的可能。

冯骏说，《泸州市临时占道停车收费管理方案》明确规定，管理单位没有管理财物、车辆及出现事故后的赔付责任，在收费员给出的发票上也盖有兴泸公司“本收费仅为车辆占道费用，如发生车辆及财物损失由车主自行承担”的蓝色印章。由于双方没有约定保管合同关系，所以不存在由物管公司进行赔偿。 冯骏建议，车主停车时可询问收费员是否对车辆进行看管，如果要看管，车主可进行录音或要求收费员写下凭条，形成保管合同关系。

推荐第2篇：物管工作计划

篇1：物业工作计划

一、20xx年工作计划的指导思想与工作目标

xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

二、20xx年工作计划的基本工作思路

今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，年度工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。

三、20xx年工作计划的具体实施办法

（一）进一步加强内部管理和制度建设

1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。

2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。

3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。

4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、

9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益

1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。

2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。

3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。

4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1－2个点，拓展武进校区市场。

5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1－2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。

根据广州市物业管理的现状，结合我司在管楼盘的实际情况，为不断提高物业管理服务水平和质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通及合作，不断增进与业主之间的了解，满足业主的需求，不断提高业主的满意度，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此，管理部拟定20xx年的工作计划如下：

一、严格例行季度检查制度；

根据我司服务宗旨的要求例行季度检查制度，严格按照各项标准对各个管理处的工作进行监督检查，对未达标准的项目提出建设性的建议，同时向管理处发出限期整改通知。对未按照要求及时整改者，将根据公司的有关规定严格作出相应的处罚。

二、认真贯彻执行我司的iso9001：20xx质量管理体系，完善各管理处的档案资料；

各管理处按照全国物业管理优秀小区（大厦）的标准完善档案资料，管理部对管理处的档案资料做出定期检查制度（季度检查），对未完成的管理处提供指导和协助。

三、做好迎接“市优”、“省优”评比的准备；

随着我司工作日新月异的进步，我司将于20xx年度上报部分项目参加“市优”、“省优”的评比，“市优”、“省优”的评比将标志着我司服务工作步上一个新台阶。所以，管理部将协助参加评比项目做好一切迎接评比的准备，尽最大的努力完成公司的预定指标。

四、提高管理费和停车收费率；

管理费是支持物业管理工作运转的根本，服务再好，评价再高，如管理费收费率低下，一切都将是空谈，同时，管理费的收取率高也是服务工作效率好的标志。上年度我司的物业管理费收费率相当不理想，故在20xx年度里，管理部将把收费率列为首要解决的问题。管理部将协助各个管理处把收费率提高，催收物业管理费的计划有：

1、对各个管理处汇总的管理费收费情况进行分析；

2、对催收费人员进行催收费技巧的培训；

3、协助管理处上门催缴管理费；

4、通过停水停电等措施促使钉子户缴纳管理费；

5、通过法律途径追讨。

五、跟进工程维修和外包合同的实施；

及时了解和跟进外包工程和合同的落实情况，对未达标者采取强硬的措施促使其达标完成，确保我司的利益。

六、签订业务合同；

规范存档各类合同资料，掌握合同资料的内容，及时续签到期的合同，同时在确保我司利益的前提下签订新的业务合同。

七、组织员工培训，为员工提高自我综合素质搭建学习的平台；

各管理处制定出员工培训的计划并落实，管理部负责监督其实施，必要时管理部安排人员参与，做好培训的存档记录，同时上交培训资料和培训记录。管理部与外界联系，获取有利于员工发展的信息，为员工提升自我综合素质搭建学习的平台。

八、落实奖罚制度，以提高各管理处的服务水平；

要求全体员工熟悉我司员工手册和各种规章制度，通过对优秀员工的评比、好人好事和突出贡献的奖励，以此激励员工做好本份职责的同时提升自我，同时通过各种处罚制度，限制员工的各种不良行为，以此提高我司的服务水平。

九、监督各管理处工作计划的落实；

各管理处须按时做好年度总结和计划，管理部对管理处的年度总结和计划提出建设性和专业性的意见，同时监督其实施。未及时落实者，管理部督促和协助其按时完成。

十、开展多种经营；

根据各楼盘的具体情况，通过开展多种经营，以增加公司和员工的收入，实现公司和员工利益最大化。开展多种经营如：广告招租、场地租用、房屋中介、代办业务等便民服务。 十

一、加强企业文化的建设；企业文化是一个企业的精髓，是凝聚人心的粘合剂，也是一个企业规范的重要体现，所以加强企业文化的建设是工作中不可忽略的组成部分。管理部向公司提出有关加强企业文化建设的意见，并积极配合落实完成。十

二、完成领导临时安排的任务，同时协助各部门完成其他工作。20xx年是一个跨越的年度，xx部将根据公司的发展要求，把我司的各项工作提升到一个新台阶，完成管理部的职能使命。

篇3：物业管理工作计划

新的一年，新的起点，希望和困难同在，机遇与挫折并存，站领导提出每个人都要有新的工作思路，这是一个非常好的创意。在新的一年里，我要以新的思想面貌对待工作中的方方面面，也力争在大家的帮助下工作中有新的进步。

一、努力学习，加强自身修养，不断提高个人素质

在日常生活和工作中，我要努力学习别人的好思想和好作风，不断加强自身修养、提高个人素质。要时常坚持做到“工作要向高标准看齐，生活要向低标准看齐，艰苦奋斗、助人为乐”，继续发扬“三老四严”的作风。我虽还不是一个党员，但要以一个党员的标准来要求自己，不断提高个人的思想觉悟水平。在此期间，还要时刻记着以自己的实际行动影响和带动大家把各项工作做到位。与此同时，我还要结合站上的工作安排和本队实际情况，积极协助队长带领全队员工认真学习处、站各项会议精神和上级的文件精神，上传下达贯彻执行上级的各项工作要求，始终把综合队的服务理念“服务追求完美，住户享受幸福” 贯彻落实到各自的实际工作中去。

二、工作中的学习要求

1、作为物业管理人员，今后要多学习一些物业管理知识，向书本钻研、向区长和楼长学习，不耻下问，增加知识面，力争学以致用。多了解一些社区知识，把小区当成自己的家。要时常学习钻研物业服务标准规范，对一些内容要多了解，对一些重点部分要时刻牢记在心，大胆实践。

2、技能管理的学习要有目标，有计划的学习一些经营管理知识，抓紧时机多向有关专业人员学习，同时有计划地看看有关的书，联系自己的工作实践，以求能活学活用。

3、对水厂的工作过程及流程已有一定的认识，但还远远不够，要多观察、多思考，以求对水厂的工作有所帮助。对食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多学习。对公寓的管理了解也很肤浅，以后也要多向人们请教，以求想问题能更全面，把工作进一步做好。

三、牢记自己的岗位职责，做好队长的好助手

1、水厂的核算工作已交给别人半年多了，但自己摸索出来的经验不能忘，还要及时向他人请教以求深化，因为这是一笔贵重的财富。同时，还能对水厂和公寓结算工作有所帮助。维修监管督促工作移交给大厅两个多月了，但工作经验不能忘，还要继续发扬以往的上进精神。维修班还时常来综合队所管的部门进行维修工作，所以对他们的监管和协作还在继续。

2、做好队长的好助手，时刻以人为善，以队长和站长为榜样，多了解人、关心人，必要时要胸怀大局，多做自我批评，坚持以人为本的原则，在安排工作时要时常来鼓励人，激发人们的自尊心和上进心，让人们在自觉、自愿中发扬团结协作精神，努力把上级安排的工作做好，且为下一步工作的顺利进行打下基础。

三、具体工作措施

1、勤奋工作，在重点工作之余抓紧时间把队上的各种资料理顺，及时写完整。

2、抓紧时间及时写出消息通讯，把遇见的好人好事进一步发扬光大。

3、做好各部门的好后勤，让他们在轻松愉快中做好工作。不怕吃苦，也不怕吃亏，一切为了集体的利益，个人受点委曲没有什么，相信吃亏是福。

4、在生活和工作中谦虚谨慎、注意细节，多锻炼，经风雨、见世面，多和人交流，不断创新工作方法。以后不管安排到什么岗位，都要向赵队那样干一行、爱一行、专一行，不必斤斤计较，从大处着手，力所能及地做好工作，让工作成为自己的责任，让工作的过程成为自己对生命的享受过程，多积累生命的亮点，让个人平淡的生命也有自己的亮度。

篇4：物业管理工作计划

根据×城市物业管理的现状，××物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立××物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加 强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高管理处的业主满意度，引进竞争上 岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作计划： 一﹑充分发挥××物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。

2、不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。

转变守旧走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，树立以业主为中心全新的服务理念。 三﹑激活管理机制

1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。 2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。

3﹑制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”。

4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。 5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。 四﹑严格管理 提高管理水平和服务质量

1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。

2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。 3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。

5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。 6﹑管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。 7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。

8﹑物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。 五﹑加大培训力度 注重培训效果

管理处挑选精兵强将，成立以主任为主的培训实施小组,对新入职及在职员工进行培训： 1.新入职培训

为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公 司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求 (如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。 岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。 2.在职培训 培训内容：

1、××物业公司的各项规章制度

2、××公司的《员工手册》

3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

4、各部门相关的专业知识

通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

六、提升××物业服务品牌 树优质服务新形象

1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。

2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。

4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。

5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。

6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登 记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

七、开展多种经营与措施

管理处将加大对欠款业主的催交力度,有选择地对顽固业户采取一定措施,每月统计, 落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施,开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。

1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。

2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。

3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。

4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。

八、其它工作

1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题的解决。

2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。篇2：物业年度工作计划 物业年度工作计划

2011-10-24 作者: 年度工作计划 833人读过 | 我要投稿

一、指导思想与工作目标

xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

二、基本工作思路

今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。

三、具体实施办法

（一）进一步加强内部管理和制度建设

1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。

2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。

3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。

4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、

9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益

1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。

2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。

3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。

4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1－2个点，拓展武进校区市场。

5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1－2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。序号 工作内容 月 份 备注 1 很抓团队的廉正建设、工作纪律

1.1全体人员参加军训1.2定期思想交流总结 1.3建立经理信箱,接收各员工建议 2 交收楼工作

3 建立客户满意度调查制度 3.1制定调查问卷 3.2定期发出调查问卷

3.3统计问卷,制定改正措施并加以实施 4 完善管理制度

4.1根据新的工作要求,拟定各部工作标准 4.2根据工作标准,拟定操作程序

4.3试行半年,根据实际效果对标准和程序 进行调整

5 完善小区标识工作

5.1对小区现有的标识进行修整 5.2完成地下停车场标识的设计 5.3完成地下停车场标识的制作安装 5.4完成四区的标识及安装 6 公共区域管理

6.1分批对各违章搭建、改变外立面等违 规行为给予纠正

6.2对小区各建筑小品进行维护保养 6.3在各栋走火通道设置清洁工具房 6.4美化各层生活垃圾房 6.5架空走廊绿化植物的改善 6.6架空走廊拆灯后的修缮工作 6.7各层防火门消音工作 6.8消火栓、水表箱修缮工作

6.9协助项目完成对15\17间水池补漏 6.10协助项目对中心区水池修改工作 7 社区文化建设 7.1业主通讯开刊

7.2温馨活力夜(妇女节) 7.3春季健康咨询活动讲座 7.4亲亲孩子天·儿童节 7.5端午节活动

7.6活力夏日暑假show7.7第二届圆满南湖中秋夜 7.8南湖半岛与您齐心毅力向前(重阳节) 7.9开心平安夜 7.10配合销售部的活动安排 8 节能工作

8.1节能方案的确定、审批、申购 8.2架空廊节能改造

8.3公共区域计量表设置工作 8.4地下停车场、路灯节能改造

8.5走火通道、楼层电梯大堂节能改造 9 开源工作 9.1商铺招租

9.2洗车、车辆保养 9.3建立小区保健站 9.4家政服务项目的增设

9.5建立完善小区商务中心、租赁中心 9.6工程、绿化有偿服务项目丰富 10 b2地块的工作 10.1前期工作的介入

10.2制度、操作程序、收楼文件的确定 10.3管理处的装修、小区标识的设置 10.4物品的购置

10.5人员的招聘、培训 10.6楼宇的接管验收 10.7外环境绿化工程 10.8楼宇开荒清洁 10.9交楼工作

11 住户中心工作安排 11.1空置单位的管理 11.2完善业主档案 11.3费用催缴工作

11.4处理客户投诉问题及跟进工作 12 工程部工作安排

12.1完善各设备房的标识、制度上墙、落实责任人、保持良好的清洁环境

12.2电梯、供电设备等设备年检工作12.3供电负荷评估 12.4各活动的水电、灯饰安装

12.4高标准完成设备日常维修保养工作 13 绿化部工作安排

13.1完成四区外环境绿化工程 13.2完成边坡绿化工程

13.3完成中心区落叶植物的改造工作 13.4完成会所外环境绿化工程

13.5完成售楼部、苗圃植物的移植工作 13.6高质量完成植物日常养护工作 14 清洁部工作安排

14.1高标准完成交楼单位的开荒清洁 14.2除“四害”工作 14.3二次供水水池清洗 14.4外墙清洗

14.5高标准完成小区日常清洁工作 15 安管部工作安排 15.1协助各部门军训 15.2干部竞争上岗 15.3八一军事汇演 15.4小区消防演习15.5笔试考核

15.6高标准完成小区日常安管工作 16 年中物业公司总结 17 年终绩效考核工作安排

为了xxx物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业最大的功能，使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划。

一、定编定岗及培训计划

今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司 2.xxx管理中心）一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。篇3：物业管理工作计划思路

新建楼盘物业管理工作计划思路

依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 介入期

根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；

（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；

（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；

（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；

（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。

（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

2、开展业主服务需求调查

积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。

3、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。

4、介入期管理工作计划表

入住期

1、高效便利办好入住

入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：

（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；

（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务； （3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；

（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；

2、提供入住期的便民服务措施

（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等； （2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；

（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。

3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议

4、装修管理

（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。

（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。 （3）落实二次装修跟踪监管责任制。 （4）制定违章装修处理流程。

（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。

5、治安管理 （1） 建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。

（2） 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。

（2）绿化培训计划

（3）行政培训计划

推荐第3篇：物管协议

物管协议

第一章服务费用

1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：0.6元/月/平方米；物管公约保证金1000元，三年之内无违反公约条例全额返还，返还之后续约。

2、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）公共设施设备的维修、保养、维护费用；

（3）物业管理区域公共部位清洁卫生费用，如购买保洁工具，消毒药品等；

（4）物业管理区域公共部位绿化养护费用；

（5）物业管理区域公共秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）法定税费；

（9）物业管理企业的利润；

3、在本合同执行期限内，如遇政府调整收费标准或因国家政策调整等情况引起的乙方严重亏损，乙方可向甲方提出增加物业服务费收费标准的书面请求，经甲方同意后实施。

4、在合同期间，经双方协商由乙方代第三方收取的相关费用（收视费、取暖费等），不得向业主收取手续费，业主对第三方服务不满意的，由物业公司帮助业主和第三方协调解决，协调不成的，业主应直接要求第三方解决，或依法维权。

5、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人的交费约定，业主需及时到乙方物业管理部门备存。

装修保证金，一般包括

1、装修日期和时间规定（不在规定的时间施工会罚没保证金）

2、对不准施工部分的规定（比如随意动了管线要罚没保证金）

3、装修垃圾的清除规定等等

第二章甲方的权利和义务

1、甲方享有以下权利：

（1）监督业主和物业使用人遵守管理规约和物业区域内的相关管理制度；

（2）审批乙方拟定的物业维修资金使用申请，负责组织施工结束后的验收工作，对不合格的施工责成返工；

（3）监督乙方公示年度财务报表；

（4）对乙方违反法律、法规和政策规定的行为，提请有关部门处理；

（5）监督乙方物业服务质量，对个别不称职的乙方物业管理人员和服务人员提出整改直至撤换；

（6）依据法律、法规规定享有的其他权利；

（7）在小区成立业主委员会前，代表和维护产权人、物业使用人的合法权利；

（8）审定乙方拟定的物业管理制度；

（9）监督乙方履行服务合同的事宜。

2、甲方应履行的义务：

（1）协助乙方督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；

（2）协助乙方因维修物业临时占用、挖掘道路场地时，做好相关业主的工作；

（3）听取业主和使用人的意见和建议，协调业主、使用人与乙方的关系；

（4）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

因维修物业或者公共区域，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第十六条：装饰装修房屋的业主或物业使用人应遵守管理规约中的约定。

第十七条：甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。该物业管理用房产权归甲方所有，未经甲方同意乙方不得改变其用途。

第三章违约责任

一、以下情况乙方不承担违约责任，但乙方应采取必要的措施减少双方的损失：

1、因洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪、战争、政府禁止令等不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、因维修养护物业公用部位、共用设施设备需要，且已事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止公用设施设备使用等造成损失的；

3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的；

二、业主或物业使用人违反本合同第六条之约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，根据业主公约的规定每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，直至交清欠款。

三、乙方违反合同约定，未能达到约定管理目标，甲方有权提出限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。

四、乙方的员工所发生人身伤害和财产损失由乙方承担责任。

五、乙方尽力做好保护全体业主及非业主使用人的人身财产不受非法侵害（如有特殊约定的除外），因乙方职工脱岗、渎职、失职等行为造成业主或物业使用人的人身财产损失的，依据相关法律执行。

第四章其他事项

1、本合同期限自签订之日起实施，至年月日止；

2、本合同期满后，由通翔园业主委员会或甲方决定合同是否续签。

3、合同规定的管理期满，本合同自然终止，如双方续订合同，乙方应在该合同期满前两个月向对方提出书面意见。如甲乙双方有其中一方提出不再续签合同，需在合同到期前两个月通知对方，乙方应无条件将物业管理用房、物业管理相关资料、业主的装修押金以及属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方或业主委员会。

4、业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本约定的，业主应承担连带责任。

5、具体服务明细详见附件《保洁作业规程》、《工程维修作业规程》、《客户服务作业规程》、《秩序维护作业规程》和《沧州市小区二级管理服务标准》。

6、本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议同样具有法律效力，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

7、乙方与业主签订的其他协议公约等，与本合同有冲突的，以本合同为准；

8、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民

法院提起诉讼。

9、本合同一式四份，甲乙双方各执二份。

附件： 《保洁作业规程》、《工程维修作业规程》、《客户服务作业规程》、《秩序维护作业规程》

甲方：（签章）乙方：（签章）

签约人（法人代表）：

签约日期：

签约人（法人代表）： 签约日期：

推荐第4篇：物管工作总结

工作总结

世纪金鼎党支部：

2008年是公司各项工作取得突破性进展的一年，在公司经理会和总务部的领导下，我物管部全体员工积极工作，全面完成了各项工作任务，现就一年来的工作情况总结如下：

一、完成的经济指标

全年收缴各项物业费万元，完成率100%。其中：水电费万元，物管费万元，租赁费万元，取暖费万元，其它费万元。

二、工作方式和思路

一年来，我们以提高物业管理和后勤保障能力为宗旨，以转变观念，热情服务，规范管理，争创一流为目标，在党支部和经理会的指导和帮助下，我们深入基层，及时了解业主的需要和困难，帮助他们解决经营过程中的碰到的各种问题，积极引导经营户、供应商合理安排， 规范经营。让广大经营者真切感受到入住金鼎购物广场，享受居家经商的快感。我们用亲人般的热情和真诚，换来了他们对物业管理工作的理解与支持，使得全年物业管理工作进展顺利。

三、深化和完善管理制度

制度是规范管理的保障，在年内，我们本着与时俱进，共建和谐的思想，根据碰到的实际情况和取得的工作经验，对物业管理制度进行了深化和完善。从强化服务意识，规范文明管理入手，根据公司的发展思路，对物业管理制度中不切合实际，不适应时代发展要求，与公司经营理念相悖的地方进行了调整，增加了能够反映时代特色，企业文化内涵的部分，使得物业管理制度更加规范化，人性化。随着企业经营范围的不断扩大和经营方式的不断深化，现有物业管理制度已经不能涵盖和满足公司的经营和发展要求，按照公司的

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总体规划方案，我们反复斟酌，制定出了相应的管理细则。

四、加大物业监管力度

娱乐场所、外围门店、流动营业网点等场所，由于灵活性、分散性比较强，采取定时定点服务的物管模式工作通常就会陷入被动，而且会产生许多漏洞。对此，我们采取机动、灵活的物管方式，加大检查力度，耐心宣传物管办法和收费标准，与经营者及时沟通，为业主提供安全服务和后勤保障，通过细致周到地做工作，与业主订立物业管理合同和文明卫生约定，确保了物业管理工作顺利完成。

五、做好安全卫生工作

物管工作不只是管理， 更重要的是疏导，不只是收费，更重要的是服务。在安全卫生工作方面，我们总是将服务贯穿于管理之中。通过强化内部管理制度，来提高外部服务能力，通过提高安全防范意识，来增强岗位责任感。按照《大厦安全卫生管理制度》的要求，我们分解、细化工作任务，做到责任到人，采取“谁主管，谁负责”的办法，对大厦的安全卫生严抓细管，发现问题，及时处理，确保全年“三防”安全无事故。

一年来，在公司经理会和总务部的支持与关心下，通过物管部全体同事的不懈努力，我们顺利完成了各项工作任务。建立健全了公司的物业管理制度，取得了一定的物管知识和经验。但这些距公司的要求和业主的期望还很远。在新的一年里，我们将认真总结，寻找差距，借鉴经验，深化改革，为广大消费者和经营者争创一流的购物环境发展平台，进一步为公司的繁荣和发展作贡献！

物管部：马琳

2008年11月26日

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推荐第5篇：物管工作汇报

与时俱进抓管理求真务实上水平

物资管理是我们赖以生存和发展的基础。近年来，我局高度重视，积极从实现“四保”的总体要求出发，严格按照管理国家局的要求和部署，加强队伍建设，严抓制度落实，不断探索和完善物资规范化、精细化管理的新方法、新思路，通过全局干部职工的共同努力，目前物管队伍整齐、操作规范、工作扎实，取得了一定成绩，现结合工作实际，汇报如下：

一、高度重视，切实突出物管主业的位置

我局各级领导把管好储备物资放在重要地位。各基层处处领导班子也牢固树立物资管理是主业的理念，在人员配备上，优先保证物资管理工作的需要，根据物管工作发展的新趋势，把思想品质好、勤奋敬业、信得过、靠得住的人员调整充实到物资管理队伍中，为物资管理工作水平的提升提供了人才保障。在经费上，克服经费紧张困难，先后投入大量资金，给物管科配备了相应的办公设施；统一配备库房工具，给每栋库房定制了统一的库号牌、警示牌、防爆手电等工具，对所有物资库房设置了统一的保管员工作台和图表板；统一配备了温湿度仪表和湿球水杯；统一更换了“四簿”，规范了物资垛卡的悬挂；使库内工具配备统

一、摆放整齐、美观有序，为达到物资管理“四保”要求奠定了坚实的物质基础。

二、吸收先进理念，全面提升物资管理规范化、精细

化水平

现代化的管理是提高物资管理水平的基础。ISO质量管理体系是一种国际标准化的管理模式，也是一种先进的管理方法，充分体现了系统管理的思想。基层仓库安改工程结束后，物资管理工作在“仓库硬件改善，管理也要随之提升”的认识中发生了较大变化，为了切实提高物管人员的目标意识、质量意识，全面提升物资管理水平，按照局党组的要求，我局基层仓库开展了物资管理规范化、精细化工作。同时，积极引入并吸收ISO质量管理体系，以现代的管理理念全面指导物资管理工作，通过多年的运行，广大职工的质量意识、责任意识明显增强，物管工作制度化、规范化、科学化管理水平进一步提升。

在推动物资管理规范化、精细化进程中，我局按照坚持、完善、提高的要求，积极推动物资管理基础标准化，管理工作制度化，作业操作规范化，高标准要求、精细化管理。精细化管理工作从“没有必要”到“很有必要”，从不会干、蛮干到动脑筋干、巧干，从开始为“整垛”而整垛，到人人自觉把关、确保速度服从质量，经历了“认识、实践、升华，再认识、再实践、再升华”的过程。大到物资垛形、库容库貌及物管人员的精神状态，小到保管员的走势、站姿、汇报解说、清扫工具及用品的摆放等实现了统一规范。物资垛形达到“纵看一条线，横看一平面”的要求，库内外环境整洁美观，物资管理人员以良好的精神状态扎实工作，物管工作由突击干转变到保持常态化，形成了精细管理向常态化的转

变。ISO质量管理体系先进理念的引入，使我们的管理工作再一次得到大的提升，通过ISO质量管理体系和物资日常管理相结合，推行5S现场管理方法，规范了每一个工作环节、每道工作程序，严格按照制度办事，将制度落实到每一个工作细节，通过不断完善、持续改进，物资管理工作步入一个新的层面，确保了国储物资的安全。在5S的整理、整顿，清理、清扫过程中改变物管人员的思想观念，增强物管人员的综合素质和发现问题、解决问题的能力，营造了良好的管理环境。

三、强化制度建设和落实

完善制度是完成各项工作的前提，落实制度是完成各项工作的关键。为此，我们根据物资管理的相关制度和要求，结合ISO质量体系认证和5S现场管理办法，结合工作实际，先后对物资管理相关制度进行了修订、完善，为物资管理水平的升级提供了强有力的制度保证。在制度落实上，我们以“严”字当头，严格落实，严格考核，严格检查，重视每个环节、每个细节的管理，经常深入基层检查制度落实情况，对执行制度不到位的毫不留情，严肃批评，保证了制度的严肃性，使制度落实深深烙在每个物管人员的心中，增强了物资管理人员的工作责任心。

四、下一步工作思路：

从物资管理的发展变化及人员状况来看，我们的管理工作离国家储备局党组的要求还存在着很大差距，物资管理人

员的思想、素质与能力还不能完全适应和满足新形势新任务的需求，工作作风还需要不断改进和提高。

一是培育物管创新意识，探讨全新的物资管理模式。物资管理要认真落实制度，提升管理能力和水平，强化管理，大胆实践，求新求变，积极探索提升管理质量的途径，自觉冲破习惯思维和传统观念的束缚，加强管理力量，提高工作标准，提升管理效率，锻造物管精品。

二是强化责任心和使命感。在物资管理工作中，要增强大局意识，责任意识，勇于承担责任；要熟悉自己的岗位职责，熟悉操作规程，增强主动意识和规范操作意识；要提高各项规章制度的落实和执行力度，杜绝遇事推诿、拖延或执行不力的现象发生。使我们的管理达到规范要求，制度落到实处，工作上新台阶，事业大发展。

三是营造勇创一流环境。勇创一流，是我们物资管理的奋斗目标，我们以各类创建活动为抓手，提升物资管理标准，不断细化工作流程，继续坚持工作中好的做法、突出工作亮点，为物资管理营造良好氛围，引导岗位创优，加强物管队伍建设，争创一流的物资管理水平。

四是完善绩效考核模式。通过5S、ISO质量体系、职业健康安全体系结合功能的发挥，突出监督、检查、追踪验证、考核，提出设想，制定方案，进一步创新管理方法。

五是加强向管理局进行工作汇报。管理升级不仅是软件上的升级，同时也要有硬件上的升级，针对保管员工作量大，管理库房多，记录、图表、垛卡、书写繁琐的现状，我们计

划在十二五期间，开发计算机软件，在库房管理中使用录入器，实现无纸化办公，保管员通过录入器将工作程序、工作内容、温湿度等录入计算机，由计算机完成工作量和工作内容的统计，并自动生成每个库房的温湿度曲线图，为库房的通风、密封工作提供科学合理的分析数据，更直观的反应物资管理人员的工作情况，切实做到考核同工作效率和工作质量挂钩，进一步完善公正、公开、公平的绩效考核模式；制作电子屏幕，更直观的反映保管员即时工作情况。

面对现实，我们责任重大；展望未来，我们信心百倍。我们将在国家局、管理局的正确领导下，紧紧把握科学发展这条主线，大力弘扬储备人无私奉献、以储为家的精神，紧跟时代发展的步伐，顺应时代发展的潮流，顽强拼搏，开拓创新，去迎接新的挑战，走向新的辉煌。

推荐第6篇：物管岗位职责

康茂物业管理有限公司

管 理 处 岗 位 职 责 及 操 作 表 格

物业副总经理岗位职责

1、在康茂物业管理有限公司和物业管理委托方的领导下，负责生茂养园别墅物业管理处的全面工作，领导生茂养园别墅物业管理处全体人员履行管理、监督、协调和服务的职能。

2、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准、组织落实上级主管部门下达的有关任务。

3、负责将ISO9001-2000质量体系在物业的持续、有效全面运行。

4、在康茂物业管理有限公司和物业管理委托方的指导下，负责组织物业管理处年度《管理目标经济指标责任书》的制定。

5、每年年底负责物业管理总结工作和拟定翌年的《年度工作计划》，执行康茂物业管理有限公司和物业管理委托方审定的年度工作计划，据此安排月工作计划，审批各管理处制定的《年度工作计划》、《月工作计划》。

6、负责生茂养园别墅的物品采购计划和各物业管理处门上报的公共设施维修养护计划、实施方案、施工图及预（结）算。不定期的抽查所有的维修项目的施工质量、维修费用情况。

7、组织开展月检和业主（住户）意见征询活动，每年年底对各物业管理处各部门进行年终考评，对管理服务质量进行严格控制。

8、负责对各物业管理处门所用的各项标识牌进行统一管理和检查监督。

9、负责组织协调各物业管理处门与政府有关部门的关系。

10、负责安排各物业管理处各职能门的人员招聘、考核、录用和人员调整工作。

11、每月组织一次物业部例会，总结当月的工作，制定下月的工作计划，安排组

织对物业人员的常规培训和考察。

12、完成康茂物业管理有限公司和物业管理委托方交办的其他工作。

行政人事助理工作职责

1、配合物业经理有效行使管理、监督、协调和服务的职能。

2、负责对办公室发放到各部门的操作手册、程序文件、员工手册等具体文件与

物业管理有关的法律、法规文件，按《文件资料控制程序》和物业管理公司有关规定进行发放、管理、控制工作。

3、负责草拟物业管理处的上下行文及对外文件的发放及管理工作。

4、负责以物业公司名义拟写所有文件的打印、保存工作，并填写《文件发放、转呈清单》。

5、妥善保管物业管理处的各类来文，并填写《电子文件档案及纸张文件档案清单》。

6、负责物业管理信息的收集与处理工作。

7、负责生茂养园别墅物业竣工验收档案、业主（住户）档案、质量记录等文件资料的整理、收集、签收、发放、存档和保管工作。

8、按公司规定制作档案目录，并在档案柜上标明存放类别，以便迅速查找。负责

物业管理处每月办公用品及各部门操作物品、材料的统计、申购和保管及发放工作，对物品及材料存量不能满足使用时，及时申请采购，以确保服务工作的需要。负责各类表格的保管和发放工作。

9、负责物业管理处会议准备，做好会场布臵、会场服务及记录等工作。

10、负责新入职员工和其他员工的岗前《公司简介》和《员工手册》及《项目管理简介》的培训工作。

11、负责公司员工的每月考勤及统计报物业经理审批工作，负责公司员工的人事培训工作及根据劳动法和相关法律、法规及上海市相关规定办理员工社会保险及外地员工的综合保险工作。

12、联系上海市人才市场及劳务市场负责公司员工的招募、筛选统计及备用员工的储备管理工作。

13、负责公司办公设备台帐的统计及根据办公设备的使用年限的报废统计和重新采购工作。

14、负责公司员工的离职手续的办理及监督工作。根据公司的相关规定参与公司各部门员工的考评及转正、升级、加薪及各部门的人事调配等工作。

15、完成物业管理处的其他任务。

仓库管理员岗位职责

1、负责仓库的日常管理工作，对出入库的村料和工具进行验放、登记，对不符合规定的物品和手续有权拒绝入库或领取。

2、根据材料的体积、特性（含有毒物品）、型号规格等进行合理摆放，并做好相应的标识，对不合格和降级使用的物品应贴上特别标识。

3、保持仓库清洁卫生、通风良好，并做好防火、防潮、防晒、防水、防虫、防盗等防护措施，确保物品质量和库房安全。

4、建立仓库管理资料，做到手续、记录齐全。

5、每季度，接受和配合管理处经理及财务人员对仓库进行一次全面的盘点检查。

6、发放材料坚持“先入后出”的原则，合理利用物品的使用价值。

7、不断提高业务水平，保证各岗位领料及时，工具借还有序。

8、完成管理处经理交待的其他任务。

收款员岗位职责

1、负责物业管理处各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务部的指导和监督，保证做到日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠的费用及时时催收，做到费用收缴率超过95%。

2、负责物业管理处现金、票据的保管，每月准时到公司财务部报账，并做好现金日记账、银行存款日记账登记工作。

3、办理银行托收，核对托收划款情况，月终及时将银行日记账与银行账单进行核对。

4、按公司规定具体负责物业管理处各项费用的存取或转账工作。

5、按时编制工资报表，代发管理人员工资和福利。

6、负责办理物业管理处各项费用的报销工作，杜绝超标报销。

7、根据业主（住户）需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

8、对拖欠费用拖欠的业主，以电话联系、上门催收或在收费单上注明银行余款不足等方式使拖欠款尽早收回。

9、负责物业管理处固定资产登记工作。

10、完成物业经理交待的其他任务。

保安主管职责

1、主要职责：对保安队日常工作进行检查、监督、考核和安排管理外的临时工作任务。

2、指导保安队长制定每月工作计划，并检查保安队每周、每月工作执行情况，作好检查考核记录。

3、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向物业经理或公司领导汇报。

4、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对治安各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。

5、对因保安员、保安队长玩忽职守，屡次不遵守治安工作手册规定，导致业主投诉或造成较大损失的，负领导责任。

6、对玩忽职守、违纪违章的保安队员，有权按照保安队奖惩细则进行处罚。

7、有权安排管理处的临时工作任务。

保安队长职责

1、主持全队工作，坚决执行主管指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。

2、熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作 规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

3、处事公道，言行文明，对自已的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

4、做好保安队的月工作安排（包括训练和学习安排）。

5、经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

6、每周召开班务会1次，每半月召开队务会1次。

7、及时做好保安员的岗位培训，军事训练及日常考核工作。

8、带领保安队配合其它管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

9、负责全队队员的内务管理和考勤工作。

10、完成上级交办的其他临时任务。

保安员职责

1、服从领导，听从指挥，做到令行即止，遇事要报告。

2、遵守国家法令、法规，做到依法办事。

3、熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工作任务。

4、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生。

5、积极配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向总值班室或班长报告（制止违章要先敬礼）。

6、熟悉和爱护小区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟悉掌握各种灭火器材的使用方法。

7、廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争。

8、积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项治安服务工

作。

9、密切联系群众，积极向业主（住户）进行治安防范和管理方面的宣传。

10、认真完成领导交办的其他任务。

巡逻岗岗位职责

1、熟悉巡逻区内各类设备、物品的位臵，发现设备、物品有移动等可疑情况，应

立即查明报告。

2、检查电线线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）

时，应采取措施并及时上报。

3、巡逻中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。

4、注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位臵加

以监视并及时报告。

5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。

6、发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止。

7、发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。

8、发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门。

9、驱赶物业范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员。

10、巡视保安各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写“巡逻签到记录”。

清洁班班长职责

1、负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

2、负责日常工作安排，监督落实清洁员岗位职责。

3、负责小区室内、室外清洁工作日检和员工考核，并做好记录，每月对消杀服务

质量进行检验，并填写消杀服务质量检验表。

4、负责对小区日常清洁工作中发生的轻微不合格服务即行关闭处理。

5、带头工作，以身作则，调动员工的积极性，高质量，高效率的完成责任区清洁

工作。

6、及时传达上级指示，定期向管理处主管汇报工作。

清洁员职责

1、负责住宅区内楼道梯级、车棚、马路、草地、天面、雨棚、平台、公共场地的

清扫、清洁。

2、负责大堂、楼道、走廊、扶手、门窗、电子门、电表箱、信报箱、楼道开关和

灯具的擦抹。

3、负责楼道、天面、单车棚内杂物的清理。

4、负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。

5、负责将各责任区垃圾拖运到垃圾中转站上车，并对中转站进行清洁。

6、保管好各自所使用的工具。

7、对住宅区发生的违章现象进行劝阻和制止。

绿化员职责

1、熟记住宅区内的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称以及管理作业程序。

2、对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并及时修技整型，

补栽补种。

3、及时处理枯枝落叶，清理场地。

4、负责对各责任区绿化进行管理，劝阻、纠正一切破坏绿化的行为。

5、认真学习专业技术知识，努力提高管理质量和工作效率。

6、服从领导安排，遵守工作纪律，完成上级交给的其它工作任务。

车辆管理负责人职责

1、依法循章对住宅区、交通、车辆进行管理。

2、负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。

3、熟悉掌握住宅区车辆流通情况，车位情况，合理布臵安排，优先保证业主使用

车位。

4、负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。

5、负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。

6、负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

7、负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

8、负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

9、定时向物业事务主管汇报工作。

车辆管理员职责

1、负责对停车场（库）的汽车、摩托车，以及保管站内的自行车管理。

2、实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

3、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车

辆出入登记表》。

4、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

5、按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。

6、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。

7、负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

8、负责停车场（库）的消防以及停车场（库）、值班室、岗亭和洗车台的清洁工

作。

道口岗岗位职责

1、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。

2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡，按规定标准收费。

3、发现进场车辆有损坏时应向车主（司机）指出，并作好记录，使责任分明。

4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。

5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位；2.5吨以上的货车（搬

家等特殊情况除外）大型客车以及载有易燃、剧毒、放射性等危险品的车辆禁 止放行进入小区。

6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。

7、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任分明。

8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。

车库（场）岗位职责

1、按规定着装上岗，严格实行交接班制度。

2、对出入的车辆作好记录，并指挥车辆行驶和停放。

3、检查停放车辆的状况，发现漏油、漏水、未关车窗、车门，应即时通知车主（司

机），并报告车场管理负责人。

4、检查摩托车、自行车是否停放在指定的位臵业，发现未上锁时，及时通知车主

（如暂时联系不上车主时，应重点看管）。

5、负责车库（场）内及值班室的清洁。

6、每季度进行一次军训和交能指挥考核，每半年进行一次业务考试，每年进行一次普法知识考核。

机电工程部主管职责

1、在物业经理的直接领导下，负责机电工程部的全部管理工作。

2、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装工程部管理的

设施、设备处于安全、良好的运行状态。

3、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级 安全制度，防止发生安全事故。

4、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行（每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗）。

5、负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。

6、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力种素质。

7、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

8、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

9、定期向物业经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

运行组人员职责

1、运行组负责对楼房机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设施、设备的维修保养工作，对发生的问题及时向主管汇报。

2、值班人员必须熟悉楼房的供水、供电、电梯、空调等设施、设备情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。

3、定时巡视设备房和设备运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4、配合所在管理处的工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5、保持值班室、高低压配电房和水泵房等设备房的清洁以及物品的有序摆放。

6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7、遇到突然停电或发生其它突发性事故时，应从容镇定，按规定操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8、加强防范意识，做好配电房、水泵房的防水、防火、防小动物的安全管理工作。

9、协同供电局确认用电总量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10、完成上级交办的各项临时任务。

维修组人员职责

1、执行公司制定的《生茂绿洲别墅机电运作手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。

2、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录。

3、定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。

4、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

5、发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

6、定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

7、负责各管理处和本部门计量器具的检定工作。

8、积极完成上级交办的各项临时任务。

电梯工岗位职责

1、严格遵守国家和南京市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制度。

2、负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写《电梯日巡视记录》和《电梯故

障维修登记表》。

3、监督检查电梯分承包方的维修保养工作，认真填写《电梯定期保养检验报告及记录》，收集电梯分包方的《电梯定期保养记录》和《电梯维修记录》。

4、电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。

5、参与部门经理组织的周检及对电梯分包方的月考评和评审工作。

6、积极完成上级交办的各项临时任务。

维修工岗位职责

1、负责室内外公共设施、设备的维修、检查、保养工作，为业主（住户）提供有偿维修服务。

2、遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻执行“业主至上、服务第一”的宗旨。

3、服从房管员或班长调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量作到让业主满意。

4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。

5、努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。

6、对住户彬彬有礼，以优质服务为公司争创效益。

7、注意“工完场清”，节约用料。

8、着装整洁，进住户家中佩戴员工工牌，保持公司良好形象。

9、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。

10、完成物业管理处安排的其它工作任务。

消防兼职员职责

1、直接向公司防火责任人负责，对公司所属各部、室、管理处进行消防安全检查、监督，上传下达公司有关消防安全工作的指令。

2、每月定期检查一次分级防火落实情况，发现隐患按“三定”（定措施、定负责、

定时限）的要求整改，并进行验证。

3、制定“防火安全评比制度”，增强各部、室、管理处消防意识。

4、制订培训计划，定期对公司员工进行集中培训，及相关的演练。

5、检查各部、室、管理处消防设施、设备的维护和定期保养工作，对需整改、完善的场所和设备设施进行监督，检查验证。

6、在发生火灾时即该前往火灾现场，组织、指挥人员进行灭火。

7、调查火灾事故原因，对因防火工作失职的人员予以通报，提出相关处理意见，报请公司安全领导小组处理。

8、定期向公司安全领导小组汇报有关消防工作情况，以及有关公司“防火管理制度”的实施情况，使公司防火工作在生产、管理中得以保证。

安全员职责

1、向物业管理处领导负责，定向本物业经理、物业管理处安全领导小组汇报安全生产规章制度的执行情况，针对小区的安全状况拟订防范措施、隐患整改方案报物业管理处安全领导小组审批。

2、参与制定防止伤害、防止火灾、防止职业危害的措施，并督促实施小区所属危险岗位、危险设备的安全操作规程。

3、经常对小区及施工现场住宅、用电、用气和电梯安全检查，发现事故隐患及时组织各专业人员处理，重大问题应以书面形式及时逐级上报，一旦发生事故应及时上报管理处安全领导小组，并立即组织现场抢救，参与伤亡事故的调查、

13 处理和统计工作。

4、对于特种作业人员，严格按照国家劳动部颁发的《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》持证上岗，严禁无证操作，并督促取得《特种作业人员操作证》，特种作业人员定期复审，复审不合格者不准上岗。

5、协助管理处安全领导小组对员工、居民的安全生产、安全管理做好培训、

宣传、教育工作。

6、就本小区的住宅及施工现场的安全情况每季度向管理处安全领导小组作

一次书面汇报。

义务消防队队员职责

1、小区（楼房）所有员工均属于义务消防队员，均有义务、有责任参与消防工作；发生火灾时紧急奔赴火灾现场待命，随时准备投入消防战斗。

2、学习有关消防知识，熟知小区消防设施、设备的功能、位臵，熟悉灭火器具的摆放点，掌握消防灭火器、消防栓、手动报警、“119”报警的使用方法和程序等。

3、宣传贯彻消防规章制度，制止任何违反消防安全的行为，发现火灾隐患及时报告。

4、各义务消防队员发现消防设施被破坏，应立即报告管理处进行处理。

5、积极参加管理处及公司组织的各项消防灭火训练活动。

6、积极参加灭火战斗，抢救、疏散受灾人员及物资。

7、在灭火过程中一切服从命令，听从指挥，维护火场秩序，保护火灾事故现场。

8、积极在加防火安全宣传教育工作，提高防火意识。

消防中心值班员岗位职责

1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定。

2、熟悉并掌握消防设备的使用性能，保证救灾过程操作有序、准确迅速。

3、做好消防值班记录各交接班手续，处理消防报警及电话消防投诉。

4、按时交接班，对值班记录、设备状况，事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接班手续，值班人员不可擅自离岗。

5、宣传消防规章制度，报告消防隐患，提出消防合理化建议。

6、非消防工作所需，不准私人占用电话机。非消防值班人员禁止进入值班室。

7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗必须得到班长同意。

8、发生火灾时，迅速按灭火作战方案紧急处理，并尽快报告物业经理。

相信能就一定能 相信能就一定能

推荐第7篇：物管时代班礼仪风采大赛策划书

科干礼仪风采大赛策划书

活动宗旨：为了弘扬中华文明礼仪，传承和发扬优秀文化传统，进一步加强爱国爱校教育，增强大学生爱校荣校意识，丰富大学校园文化，为当代大学生提供了一个展现自我风采、诠释自我激情的闪亮舞台 。并且为更好地向用人单位展示我校学生的良好形象和素质，宣传学校的教育教学，推动学生就业工作，开展选聘大学生“礼仪风采形象大使”工作，以促进大学生全面成长为目标，大力推进河蟹校园建设，弘扬师院精神。 活动名称：14物管一班礼仪风采大赛 活动主办：建工学院14物管一班 活动时间：11月19号晚 时间地点：S1 105 活动主题：余力同行，与美相约 参赛对象：物管一班全体同学

到场嘉宾：伍芙蓉老师

助班

各社团师兄师姐

邀请评委：校礼仪队礼仪人，校文艺部部长，女生部负责人

活动目的：加强校园礼仪文明教育，努力营造一个文明有礼，和谐友爱的校园环境，提高广科学生的文明意识，宣传礼仪知识，展现新一届学生的礼仪风采

活动要求

1.用普通话演绎

2.以队为单位、分组比赛，每组4-8人

3.比赛竞选评出前三名和若干名优秀奖

4.参赛者把握时间，时间限定在五分钟左右

5.评分嘉宾按评分表的格式结合实际打分

6.参赛者要有创新精神和团代精神并结合礼仪知识表现出积极向上的礼仪风采

活动准备

1.开会讨论：做出详细策划书,分配好各环节的工作及负责人,进行活动的审批工作 2.准备好主持人演讲稿 3.邀请嘉宾及评委

4准备工作：借用场地，证书制作，购买奖品及所需物品，打印评分表等

5所需物品：奖品、水、水壶、纸杯、笔、纸、计算器、气球、彩条、证书、奖品，条幅…… 6内容要求：内容积极健康，体现当代大学生正确的价值观和人生观。参赛选手必须衣着得体，台风自然，举止文明。内容要求健康积极向上，艺术品位高，能反映当代大学生的基本生活和心理，形式不限。

4、比赛的道具、服装、音乐等均需自备，有特殊要求请在报名表中备注。

比赛流程：

1．选手在活动前在衣服右下角挂上自己的牌号 （1.2.3.4…） 2．工作人员入场准备活动前期工作 3．参赛者和嘉宾入场

4．由主持人介绍出席嘉宾和评委，并介绍此次活动主要目的等事项 5．由礼仪老师致开幕辞，并宣布活动开始

6．活动正式开始，各组轮流上场表演（形体、服饰、风度等）

7．主持人宣布个人加分环节——“礼仪知识知多少”（选手自己抽签交由主持人问其所抽题目）

方式一：拨打和接听电话、问路、乘坐公交车、餐桌上等礼仪；礼仪的作用，礼仪与礼貌的区别，如何加强个人自身修养；握手的禁忌、化妆礼仪、交友原则、公共场合的站姿、走姿、坐姿等礼仪等。

方式二：现场播放有关文明礼仪的视频，参赛选手找出不礼貌的行为表现

8、嘉宾解说礼仪（可通过PPT）

9、现场表演舞蹈，烘托现场气氛。

10、主持人公布最终成绩，颁发证书、奖品及宣布礼仪形象大使称号 11.老师和评委作活动总结

12、主持人宣布活动结束，欢送嘉宾和评委

13、活动结束全体人员留下负责现场的清洁工作

奖项设置：最佳形象奖，最佳气质奖，最佳礼仪奖，最佳风采奖 优秀奖五名 ：现场颁发奖品

经费预算（元）

1.海报：5元

2.矿泉水：一箱46元 预赛评分细则: 1.思想内容占40%（主题突出，有创意，情节安排）

2.仪容仪表占30%（积极性，鼓动性，仪容）

3.演讲技巧占30%（表情，感情，流畅，技巧）

4.知识加分题，每题4分

六、参赛选手的名单：

第一组： 曾关燕 潘彩英 罗燕玲 黄信波 陈兆基 麦开暖 刘德阳 第二组：陈芝芳 龚嘉琪 郑吉娜 林伟欣 柯羡 第三组：原绮琪 冯没君 林婷 容展图 陈嘉娇 第四组：郑晓芙 王卓慧 吴艳明 陈金文 林秋漫 第五组：陈鹳桐 仇梦莹 陈敏玲 雷丽香

第六组：马锦凤 杨冬芯 王欣暖 陈秀钿 伍宏敏

推荐第8篇：物管科工作总结

物管科2013年工作总结

一、完善配套制度，探索管理模式

健全网络，形成管理合力。2011年10月在全市率先成立街道物管科，并抽调3名年纪轻、素质好、情况熟、业务精的工作人员搭建工作班子，专项负责指导、协调、督查全街道的物业管理工作；同时建立以街道主要和分管领导为正副组长，相关职能部门负责人以及社区书记为组员的工作网络；对全街道49个物管小区全部建立电子档案，内容包括交付年份、建筑面积、居民户数、物业公司详情、业委会成立时间及运作情况等，并及时更新动态信息；通过印制散发宣传资料、在小区设置宣传板报、举办专题宣传活动等形式，多层次、全方位地开展物业管理工作宣传，形成“人人关注物业、人人支持物业”的良好氛围。

强化考核，加大监管力度。与相关物业公司签订《扶持经费使用目标责任书》，实行年终考核奖惩制度，明确物业公司将扶持经费总额的20%作为保证金上交街道，如在考核中出现不整改或整改不到位的情况，由此产生的所有费用一律从保证金中扣除，以此来激发物业公司承诺服务、主动服务、为民服务的积极性；制定《住宅小区物业管理工作考核办法》，以单个小区为单位，通过法律法规执行情况、物业服务合同履约情况、相关工作配合情况三个方面对物业服务项目进行考核，采取日常督查和季度考核相结合的办法，并将考核情况通报上级主管部门、物业公司总部，各社区居委会、相关业委会，对考核排名优秀者推荐给有更换物业公司意向的小区。

鼓励创新，着眼长效机制。街道鼓励属地社区果敢创新，以特色举措树立工作品牌，“好管家联谊会”由此应运而生。****牵手辖区8家物业公司和业委会成立了“好管家联谊会”，定期召开会议，民主协商日常事务与物业纠纷处理方案，再由各成员单位按照各自工作职责认真抓好落实。通过这一平台物业公司与社区相互配合、社区与业委会协调工作、业委会与物业公司相互监督，“三驾马车”同驱并进，有效解决了居民密切关注的环境卫生、物业服务、无序停车等热点、难点问题；在各小区筹备、换届业委会过程中，聘请第三方大学生志愿者或者社区志愿者上门发放选票，唱票时邀请居民业主旁听，保证了整个票决过程的公正公平性，使有争议的各方势力得以满意。

二、实施分类指导，推动行业规范

指导业委会规范成立。街道物管科通过一年多的摸索实践，逐步制定了《业主大会、业主委员会成立、换届基本程序》。***小区业委会一度因人事纠纷陷入瘫痪，所有印章和支票被封存，小区公共维护资金被冻结，导致电梯保养和年检都得不到保障。对此，我们及时指导小区业委会进行换届，在召开筹备会议时按照“少数服从多数、半数以上同意通过”的原则确定各类事项，并形成会议纪要签字公示，最终得以顺利成功换届。

促进业委会规范运行。确定了物管纠纷调解、日常投诉回复等工作流程，规范了业委会的议事方式以及《财务管理制度》、《印章管理制度》、《档案资料管理制度》等运作制度，增强了工作的可操作性和规范性。定期走访业委会，向其提供相关政策法规，以便业委会按章开展相关工作，同时要求业委会和物业公司针对重大事项必须全面公示，以便接受业主的投诉和监督。

确保新老物业规范交接。制定流程认真监督物业公司的进驻和撤场，根据需求指导业委会严格按照规范选聘新的物业公司。去年3月，****原物业服务公司因调整服务费未获业主通过而发出撤场通知，而且当时该小区业委会正处于瘫痪状态，无法组织新服务公司的选聘，一旦到期没有新的物业公司接手，整个小区将陷入混乱的局面。针对这一突发状况，街道和社区相关工作人员主动放弃休息时间，加班加点制定应急预案，召开筹备会议，把业委会换届和物业公司选聘两项工作同步推进。通过整整3个月的努力，终于赶在原物业撤场前3天成功选聘新的物业服务企业，并且完成业委会换届，新老物业公司平稳交接，小区业主的日常生活没有受到丝毫影响。

三、围绕难点问题，寻求重点突破

超前介入，主动化解矛盾。我们本着“注重协调，服务居民”的原则，充分发挥主观能动性，妥善处理物管矛盾。****小区配套公厕建在小区外面，长期以来向附近村民开放，而水电费却一直由物业公司承担，业委会担心将费用转嫁到小区业主身上而将公厕封闭。此举给附近居民带来了诸多不便，他们多次向城管、信访等部门求助。但由于公厕产权归小区业主所有，业委会有权处置，所以一直没有得到解决。街道物管科想方设法为该公厕单独申请安装了水电表，并多次与业委会、物业公司、属地村委协商落实相关费用，终于使该公厕正常开放，小区业主与附近的村民都表示满意。

整合资源，联手调解矛盾。以社区和谐物管建设工作站为依托，整合街道政法综治中心、派出所、业委会、物业公司等资源，共同建立矛盾纠纷调处中心，妥善解决物业管理中的疑难问题，及时协调化解各类物业管理纠纷。****小区交付不到一个月就有业主违章占用公共楼道，经物业公司和执法部门多次劝告均告无效。我们会同社区、房管、城管和派出所联合约谈业主，宣传政策法规，加强教育引导，使该业主终于认识到自身错误行为，并在规定的时间内自行拆除违章同时恢复原貌；今年元月，***小区部分居民联名来信反映对停车方案变动有疑议并打算集体堵门，街道立即组织信访当事人、物业公司和社区进行三方协调，倾听诉求、宣传政策，并设身处地站在业主的立场与物业公司商讨解决方案，最终成功化解了一起群访事件。

因事施策，切实破解矛盾。物业管理工作直接关系到城市的形象和百姓的切身利益，备受领导关注和百姓关心。面对这种情况，我们对居民广泛关注的如物业设施设备损坏维修、小区停车位出租等焦点问题保持高度的敏感性，通过细致耐心的宣传解释、尽职尽责地帮助解决困难。****小区因前期开发的原因造成了如配套缺失、消防隐患、房屋失修等一系列遗留问题，业主们抱团维权，多次集体越级上访。面对这种复杂情况，街道认真制定应急处置预案，及时与上级主管部门沟通解决方案。前后经过近3年、30余次的大小协调会议，小区门岗、道闸、监控、地下室违章、设施设备维保、新老物业公司交接等问题也得到了解决，目前停车改造方案街道正在积极跟进参与，我们的努力得到当初争锋相对的业委会的高度认可。

推荐第9篇：物管公司表扬信

表 扬 信

我们是小区的业主，特以此信表达我们对贵公司领导以及保洁组特别是范银玲同志认真负责的工作态度的最诚挚的感谢之意。 自保洁组的范银玲同志接手亚龙花园中心广场的保洁工作以来，贵公司保洁员范银玲同志始终兢兢业业，勤勤恳恳，踏踏实实，保证高质量高标准地完成所在广场的卫生保洁工作。更难能可贵的是，除了不间断地正常维护广场区域卫生外，该同志还坚持对一些卫生死角进行经常性打扫和维护，用她那勤劳双手和辛勤汗水极大地改善了社区中心广场的保洁工作质量，为亚龙业主创造了良好的生活环境与锻炼氛围，从而受到了广大业主的高度肯定与一致好评。

在此，特对物业公司领导以及保洁组全体同志的崇高敬业精神和热情优质服务提出表扬。我们大家都要向范银玲学习，学习踏踏实实做事的工作作风，让我们所有的业主、物业工作人员相互理解、合作、尊重，共同创造高品质的生活环境，共同在这里享受和谐美好的幸福生活。

康秀珍

2014年4月11日

推荐第10篇：物 业 管 理

充分调动全体人员的工作积极性，完成本部门职责范围内的各项工作任务。

3.3.4 定期召开全体人员大会，进行阶段性工作总结，制定工作计划，布置工作任务，传达上级指示，严格管理奖优罚劣。

3.3.5 合理调配设备，提高设备利用率。控制大批量进货发料，减少库存积压，减少不必要的开支。

3.3.6 严格按财经纪律办事，坚持财务制度，掌握本部门经费和创收经费的开支情况，当家理财，量力而行。

3.3.7 学习掌握物业管理的基本知识和先进经验，严格执行物业管理的标准要求，为广大师生提供优质的服务。

3.3.8 完成领导交办的其他工作。

3.3.9 副主任协助主任工作，在主任外出期间代行主任职权。 3.4 配电室值班员岗位职责 3.4.1 负责全校的供电工作。

3.4.2 对供电设备经常进行巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录。保管好配电室各种工具和仪表。

3.4.3 配电室24小时值班，竖井、分配电室定期检查维护。

3.4.4 掌握设备运行状况，向领导提供设备改造及中大修计划的建议。 3.4.5 协助供电局、节电部门填报有关报表。 3.4.6 完成领导交办的其它工作。 3.5 班组长工作职责

3.5.1 掌握本班组人员的思想动态及业务状况及时向领导汇报。 3.5.2 协助调度员做好日常维修的调配工作。

3.5.3 负责本班组人员的工作质量检查和数量统计工作。 3.5.4 负责本班组工作的完成和较大工程的组织牵头工作。 3.5.5 负责本班组安全生产和操作规程的执行。 3.5.6 协助领导做好群众的思想工作，关心群众生活，调动大家的工作积极性，增强集体主义精神和集体荣誉感。

3.5.7 协助领导做好本班组人员的业务培训，不断提高本班组人员的业务素质。 3.5.8 协助领导做好本班组人员的考勤和规章制度的执行。 3.5.9 完成领导交办的其他工作。 3.6 调度员岗位职责

3.6.1 熟悉本部门主要工种的一般技术常识，按工种正确填写派工单，对施工质量进行意见反馈。

3.6.2 熟悉本部门各工种的主要技术要求，对施工人员提出一般性技术要求，禁止调度违章操作。

3.6.3 熟知本部门维修服务范围，根据实际情况合理调配作业人员。 3.6.4 熟知本部门各项规章制度，做到坚持原则平等待人，不派人情工。

3.6.5 坚守工作岗位，不脱岗不离岗，说话和气，语言文明，规范用语，不与用户争执，对有关问题向用户解释清楚。

3.6.6 做好当日维修单的统计核算工作，每月向领导上交一份统计表，年底前向领导上交全年工作汇总表。

3.6.7 根据建筑损坏状况及时向领导提出中修或大修建议。 3.6.8 熟知收费标准，掌握好收费的范围尺度。

3.6.9 在条件允许的情况下，掌握现代化办公技能，提高办公水平。 3.6.10 完成领导交办的其他工作。 3.7 库房保管员岗位职责

3.7.1 负责维修材料的领取和发放，提供进料计划，保证日常维修用料的供给。 3.7.2 负责保管本部门的机械、设备、车辆和公用工具，严格借还手续，做到帐、卡、物齐全有效。

3.7.3 严格库房管理，按照库房管理标准分类存放、明码标签，排列有序，帐物相符。 3.7.4 严格出入库制度，每次出入库汇总表须由主管负责人签字。

3.7.5 严格财务制度，按财务部门的要求每月上报库存量及出入库量，实事求是，不弄虚作假。

3.7.6 严格库房管理制度，遵守出入库签字制度不发人情料，禁止其它单位及个人领料。 3.7.7 遵守库房管理规定，采取有效的安全防范措施，做到人走灯灭，不动用明火。 3.7.8 负责本部门收旧利废工作的包装废品回收工作。 3.7.9 完成领导交办的其它工作。 3.8 日常维修工岗位职责

3.8.1 努力钻研技术，学习业务知识，使档案工种达到中级工以上水平，认真学习其他工种的操作技能，做到一专多能。

3.8.2 积极完成本工种的工作任务，不拒绝其他工种的维修任务(特殊工种做辅助性工作)，严格按维修标准收费。

3.8.3 遵守职业道德，做到挂牌服务及时维修，礼貌待人，不与用户发生争执，做到活儿完成场地清。

3.8.4 按照操作规程及技术要求较彻底完成每一项工作，施工不留后患。

3.8.5 及时完成班长及调度安排的各项工作任务不推不靠，主动向领导反映工作中出现的问题。

3.8.6 严格按技术操作规程施工，注意安全生产，不违章作业。

3.8.7 在保证维修质量的条件下，努力节约原材料，施工剩余的材料要及时交加库房，不得私留或送人。

3.8.8 遇有特殊性抢修业务时，做到放弃休息，积极参加抢修，不计较个人得失。 3.8.9 综合维修工在持有两种作业证明条件下，努力研究各工种技术要领，完成领导安排的综合维修任务，在施工中起到骨干作用，同时遵守各工种操作规程。 3.8.10 完成领导交办的其他工作。 3.9 值班员职责 3.9.1 负责修缮部的设备、设施、工具、材料的看管工作。 3.9.2 负责完成值班期间报修的工作任务，保证质量不脱岗。 3.9.3 负责耐心解释用户提出的在维修范围以内的问题。 3.9.4 负责值班用料的准备、领取、保管、和登记工作。 3.9.5 负责值班日志的填写工作和维修费的收费工作。 3.9.6 负责值班室卫生的清扫工作。

3.9.7 负责协助其他工种完成单人难以完成的工作。 3.9.8 完成领导交办的其他工作。

4 工作程序

4.1 日常维修工作流程图

4.2 修缮部调度员工作程序

4.2.1 调度员应着装上岗，掌握修缮部维修范围，人员工种情况。 4.2.2 说话和气，语言文明，对直接报修和报修电话一样对待。

4.2.3 根据报修任务认真填学报修单，根据任务，本着“先急后缓”的原则派维修人员进行维修。

4.2.4 根据维修人员发回报修单对用户进行回访，并做停留记录。 4.3 修缮部（上、下）水工工作程序

4.3.1 上下水维修工应着装上岗，佩带胸卡，严格按照安全操作规程进行工作。 4.3.2 维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。

4.3.3 维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。

4.3.4 维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》交回调度员。

4.4 修缮部维修电工工作程序

4.4.l 维修电工应着装上岗、持证佩带胸卡要求持证上岗，操作证在有效期之内，严格按照安全操作积极工作。

4.4.2 维修电工接到报修单后，维修电工根据报修单维修项目，进行领料登记， 维修电工应在15分钟内到现场。

4.4.3 维修结束后，维修电工应清理现场，使设施设备正常由报修人员在《报修单》上签字确认。

4.4.4 维修电工回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》交回调度员。

4.5 修缮部库房保管员工作程序

4.5.1 经专人验收后，物品方可进仓，仓库管理员要认真核对物品名称，规格，数量，单价，金额，填写一式三联的入库单，一联库房自存，二联交供应商作月结依据，三联送财务部结算货款和作入财的依据。

4.5.2 发货出库，根据用户的维修项目凭派工单，领用材料，出库填写出库单，库房自存并月底登记消账用。

4.5.3 合理堆放，要分类堆放，轻重物品不能混堆，要坚持物品，“先进先出的原则，避免物品存放时间过长”。

4.5.4 合理库存，物品的库存量，即要适合工作的需要，又要防止存量过多所造成积压，占用过多的资金，做到库存合理结构合理。

4.5.5 掌握物品的使用情况，及时做好补仓计划，经常查看物品短缺情况，每年盘点一次保证物品不脱节，并减少积压。 4.5.6 认真做好仓库的安全，整洁工作，清扫仓库。注意防潮，检查火灾隐患。 5 相关文件 5.1 修缮部工作纪律

5.1.1 不允许在值班室和集体宿舍打麻将、打扑克牌或赌博。

5.1.2 不允许在值班期间喝酒，不允许在上班期间，中午喝酒(工作需要除外)。 5.1.3 不允许在值班期间招待客人，或召集外人在值班室聚会。 5.1.4 不允许从事与本职工作有关的第二职业或私自拦活儿等其他业务。 5.1.5 不允许在工作期间干与本职工作无关的其他事情。 5.1.6 不允许利用工作之便吃、拿、卡、要。

凡违反工作纪律者按相应规定进行经济处罚和行政处理，情节严重者解聘合同。 5.2 奖惩办法

5.2.1 奖罚的原则是：凡热心为用户服务，质量优良受到学院、集团、中心口头表扬，用户书面表扬，为集体赢得荣誉并核实无误的都要奖励：凡因服务质量低下、态度恶劣与用户争吵造成不良影响，损坏了集体荣誉并核实无误的都要受到批评和处罚。

5.2.2 因服务态度好，服务及时周到用户或领导表扬经核实无误的给予奖励； 5.2.3 因努力钻研技术，提高技术水平，合理改进操作工艺，节约了人力物力，收到一定经济效益的给予奖励。

5.2.4 在防火防盗、维护社会治安方面做出突出贡献，为集体赢得了荣誉的给予奖励。 5.2.5 因服务质量低劣，维修不及时达不到

学校物业管理

1、安全管理

①制定公寓管理安全工作目标、方案和措施。

②组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解决不安全问题，抓好各方面安全工作的落实。对学生进行安全、纪律教育。利用谈心、板报、表扬、服务等形式对学生进行思想教育。

③对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓，电脑、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入时要核实登记。

④充分发挥学生的主观能动性，由学生选举自己寝室的寝室长，配合物业管理企业全面负责本寝室的安全工作。抓好公寓各项安全制度的落实，及时发现和解决寝室存在的不安全问题。

⑤向学生明确提出安全要求，如不准在公寓内使用电炉子、电加热器等大功率电器；不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、电脑网线；不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等：不准乱动消防器材和设施；不准留宿外来人员；不准住窗外扔各种物品等。 （2）卫生管理

物业管理企业负责公寓楼外周边的卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯以及公共部分的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁。

2．教学楼的管理

①按要求清洁教室、大厅、走廊、楼梯、电梯、厕所、道路等公用地方，做到位抱路、无水迹、无废弃物、无杂物、无积水、无积雪。 ②为屋顶、墙角除尘，做到墙面无灰尘、无蜘蛛网。

③每天上课前，教室内必须擦清黑板、黑板槽、讲台，拖清讲台踏板，掏空课桌桌内垃圾。一教鞭、黑板擦等教具要摆放整齐。 ④项钢收集、清运垃圾。 3．设备的管理

（1）熟悉学校各楼电力总闸、电路分线、保险丝、电表水泵、空调和消防设备所在位置，并熟悉紧急开关的操作程序。要备足各种配件，以备紧急情况发生时应急之用。

（2）每天检查各搂层，注意电线等设备设施有否损坏，同时记录需修理的电灯之线路，并及时修理，保障电的正常供应。如发生停电，要立即抢修，确保及时供电。

（3）在各楼内要备有应急灯和手电筒，以备急用。

（4）每天检查门、窗、课桌、凳、灯、开关及厕所内设施的完好情况，发现问题及时修理了

4、绿化环境的管理

（1）协助学校做好绿化美化的总体规划和设计，或在实施校园绿化总体规划过程中，保留原来可观赏绿化、美化项目，适当开发新的绿化、美化项目工程，根据校园内天然的地形地貌，逐渐形成树木、花草兼观赏经济树木的阶梯式绿化美化格局。特别应做好花坛等绿地集中地段的绿化美化工作，做到绿化图案美观，密度合理，时间适宜，以美化校园环境。 （2）及时完成绿化带内缺株树木的补栽和花草的更换，特别是要及时对老化树木进行修技，保证学生的安全，枯死树木淘汰后，应及时补栽，确保整体协调。

（二）学校物业管理的特点

1、物业管理时段性强

2、对安全管理要求高

3、物业管理具有互动性

第11篇：学习物管报告

学习物管，感受物管

---- 在绿城•桂花园学习有感

公司安排我到合肥“绿城•桂花园”进行了十几天的物业学习，期间的场景到现在还是历历在目，自己对物管的认识也有了理性，其中的脉络也日渐清晰，感触颇多，以呈与大家共享，仅为一家之言，姑作抛砖引玉之用。

○强化物业管理的可追溯性是物业管理实务操作的精髓。

物业管理应该是一个螺旋式上升的重复过程。每天的物管工作就象可拷贝的dvd碟片，不但让观众（业主）称赞演的好（做的好）、结局好（结果好）、情节好（过程好），而且还要经得起推敲，过程经得起反复的调看、追溯。在学习的过程中，我深刻到感受到其中工作量的巨大和细致。我看到：

※大量的记录笔记、表格、单据制作规范。

※门岗记录、巡岗记录、清洁记录、绿化记录、装修记录、维修记录、巡查记录等详细可查。※业主资料、建筑资料、产品资料、合同协议资料等资料，整理全面。

※安保计划、维修计划、绿化计划等工作计划和实施结果，件件在案。

※大量的电子记录、迅息录入等也是样样可看。

这些大量的细致的工作，就是物业管理工作可以实现可追溯性的基本要求，并能够实现以下好处：

◎员工工作得到记录。

◎处理问题能找到依据或证据。

◎发现和改进问题能找到依据。

◎综合评比和达优创优能找到根据。

物业管理企业作为服务性行业的一个重要组成部分，在兢兢业业的工作中能够为业主或相关部门提供可追溯性的记录，以使他们真实地感受物业管理的辛苦，减少他们对物业管理行为的误解，以更好地维护物业企业的自身权益。

我在学习期间就碰到这样一件事，更能从一个侧面说明这个问题。这是一个生动的案例：一位骑着助力车的访客来到了绿城•桂花园，在门岗作好记录并征得小区内业主同意后进入小区，也依照要求将助力车停放在一个地下车库。等他在业主家办完事已经很晚了，准备出来时，却发现自己转了好几个弯，费了好大劲，仍找不到自己的助力车。原来小区内有好几个地下停车库，并且结构差不多，不熟悉小区环境的人很难分辨。这位访客开始怀疑车辆已经被偷，就找保安索赔。保安查看了出入车辆记录，并调看了门岗录象，也没有发现此车出小区的记录，于是就挨个地下室查看，结果当然是那辆助力车还在原地。这位访客看到自己的助力车时，真是羞愧难当，并连声道歉。

○注重理念熏陶和注入合理运作机制是物管企业良性运作的理论基础和思想基础。

物管企业要保持自己的良性运作就必须要保证自己建立了合理的运作机制，并在经营过程中不断地以理念的熏陶来强化其理论基础和思想基础。公司的经营理念在合理的运行机制中得以体现的就是企业的文化。我对绿城的感触，也就基于此。

※“真诚、关爱、精致、完美”的企业文化是绿城物管公司的宗旨。公司围绕着这个宗旨通过公司内刊、课堂教育、组织自学谈心得等各种方式创造出体会此宗旨的氛围，并勾勒出公司和员工的美好愿景，让员工有了归宿感和自豪感。

※绿城的运作机制，可以从一次“绿城物管公司岗位认证演讲答辩会”来体现。我感受到绿城员工与领导共同组成的评委会一起为参加岗位竞聘的人员打分和评价的热情，也看到了员工积极向上的进取精神。在这种公平竞争的环境中，既可以发现人才，也可以实现人才的脱颖而出，更可以使员工看到自己的发展愿景---只要你努力，就有希望！

※自我批判、追求完美的精神是企业发展的动力。绿城物管公司开展了自身组织建筑缺陷研讨，进行自我批判和自我曝光，用从缺点中寻求完美的逆向思维来武装自己，追求“完美”的最高境界。绿城是一个有勇气来面对自己缺点和错误的企业，这应该就是绿城物管工作的一个境界吧！这些是我们需要借鉴和长期渲染的重点。

○强烈表现物业管理工作在管理区域中的存在是物管企业得以生存发展的重要手段。

物管企业在管理区域中以尽可能的方式，无处不在地突显自身，是体现服务功能的重要举措，也是企业得以长期发展的重要手段。从另一个方面，更是可以扭转业主对物业管理的认识和偏执，减少不必要的对抗和错位。

绿城物业可以让你感受着随处可见的绿城物管：

◎物管提示温馨有加。指示牌、导向牌、停车牌、限速限高牌、禁止牌等恰当安放，使你随处可见；“不要践踏”、“小心”、“远离别靠近”、“请绕道”等提示更是在需要提醒的位置适时出现；通知、告知、公告等与生活息息相关的事项，能让你及时掌握。

◎物管人员无处不在地为业主提供服务。绿城物业真正做到了事事有人管，事事有落实，进出物业有人管、清洁卫生有人管、装饰装修有人管、日常报修有人管、巡逻有人管、乱搭乱建有人管、违章有人管。这种细致化管理的结果必然会反馈给业主，就使他们感觉到自己住得放心、行得安心。◎便捷服务更能满足业主们不同的居住要求。送牛奶、送报纸，细微处见真情；保管、上门服务、家政服务等特约服务，以更人性化的服务换取了业主的舒心。

※物管的这种尽心尽力，换来了服务的对象----业主的长期依赖感、信任感和认同感、归宿感，这是物管企业梦寐以求的生存和发展必要条件。只要物管企业能够充分展示自己，提供便捷周到的服务就一定能够抓住赢得业主的机会，也就能立于不败之地。

○良好的工作态度和工作作风是物管企业得以腾飞的翅膀。

“态度决定一切”，绿城员工的工作态度已经成为绿城的一道风景线。这不是一个个别现象，而是一个能够实现共鸣的集体，不和谐音在其中是没有生存空间的。

※管理员在楼层间穿梭着，处理着一个个违章现象，解决了一个发现的问题，需要的就是责任心，就是一种良好的工作作风

※安保人员立岗、巡逻岗、监控的互动，保证着小区的安全。每个地点只要你驻足几分钟就会看到安保人员。他们都以饱满的精神和端正态度认真地工作着。

※管理层，特别是高层管理人员对工作认真、细心的态度，体现于对工作计划、员工评审、制度制定等等方方面面。他们反复评审、反复推敲，征求各方面意见，所形成的每一个定式或结论都凝聚了大家的智慧以及付出的大量勤奋劳作。

做事归根结底是做人，良好的工作态度是工作有所成效的重要保证，让我们从自己做起，为自己，为企业撑起一片蔚蓝的天空。

○强化制度建设与追求和谐的工作关系同步发展，使物管工作更加丰满。

“没有规矩不成方圆”，严格按照规章制度和操作规程作业是每位员工必须遵守的基本准则。公司管理者时时刻刻以制度和要求为准绳加强监督和管理，工作中没有讨价还价的空间，坚决服从上下级管理，一切以制度为准，真正做到以身作则，雷厉风行，没有半点马虎。

当工作中的钢性与生活中的柔性相结合，就会使员工与员工、员工与公司领导之间的心理距离拉近了。生活中没有上下级关系，你我是朋友，可以谈笑风生、妙趣横生。公司领导对员工问寒问暖的关心关爱充实着每一位员工心，使弥漫的感情味道更加沁人心脾。

这是管理的艺术，也是工作的需要。

至于此，还是以一个真实的感受作为文章的结尾：

5月28日，绿城•桂花园新招了一批保安，进行了严格的岗位培训和思想教育。在整个培训中，步伐、队列、体能训练一丝不苟，公司理念、制度教育井井有条。等到这批保安正式上岗时已经淘汰了1/3的人员。这种严格和在日常工作中也是如此，公司对每位员工都严格要求，发现问题及时纠正，对员工轻则批评教育，重则辞退决不姑息。

十几天的时间很快就要过去了，我的思想也发生了变化，对自己的认识和要求标准也有了很大的提高。这就是我的收获！我也会以百倍的热情为万泰物业的发展作出自己的贡献！

周华国书于2005年7月12日

物业管理学习心得体会

在春暖花开的三月，公司安排工程领班和我两人去杭州一商业写字楼——联银大厦为期一周的学习。我们所管理的楼盘是单一业主，和他们是完全不同的。一周下来，受益匪浅。总结起来有以下几点。

一、文档的管理。文档的管理也是很重要的一个方面，是质量文件和服务标准的一项重点内容。来之前就听说联银大厦管理处已成立三年，各类文档都很齐全。在06年的服务标准实施评审中，他们得了第一。所以公司安排我来学习。他们专门安排一位管理人员来整理文档。根据自己的情况分了三大类即管理档案、业主档案、外来文件，一共有三十个文件夹。各类文件序号排列清楚整齐，想找哪类文件很快就能找到。由于我们管理处才成立刚刚一年，有些文档还部够齐全，而且有些归类紊乱，以他们的做标本，以后我们也能使文档更加完善。

二、物业相关收费。由于我们管理处是单一业主，物业管理费都是直接转帐到我们公司帐户，不经过我们这些管理人员之手，而水电费等也不要我们代收，这样我们就轻松很多。而我又是第一次接触物业管理，对于物业费的收缴，也只是学习了理论知识。这次到联银大厦实习，亲自实践了一回。有些业主是物业费和水电费一起缴，一次性可以完成，而有些业主却是一样一样的缴，而且有些业主是一次缴一点，这最是麻烦，更气人的是，有些业主提出一些不正当理由拒缴物业费，这就需要我们管理人员有足够的耐心和他们沟通解释。通过实践我又学到了一个沟通的技巧，作为物业管理行业，最需要的就是以业主为重，服务第一，有效沟通。

三、基础设施设备。对于设备管理，我在实习中看到，联银大厦管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；各种设备都有详细的台帐记录。翻开他们的检查记录，定期检查、保养、维修、清洁一一详细记载。李主任亲自带我去了设备机房，地面是如此干净，由于商铺目前还没有出租出去，一至三层空置，中央空调一直未开启，但是这些空调控制设备却擦的很干净。地下两层停车场，进出口标志牌清晰，自行车、电动车和汽车停车区域划分明确，各类车辆整齐有序停着。而他们的车管员也会些交通手势，在上下班高峰期，正确指挥地下车出入。

四、人际关系处理。管理处和业主建立良好的关系，目前有一百多个公司在大厦内办公，管理人员对业主都很熟悉，大部分都清楚的记得他们在哪个房间办公。我在的这几天里，看到经常有业主来管理处谈工作、聊天，俨然一家人似的。

管理处各部门人员关系也很融洽。在休息时我看到几个部门的员工在一起下棋、看电视、聊天，有时工程人员带的饭，拿到保洁部保洁人员帮忙用蒸饭煲热好。

五、关心员工生活。联银大厦管理处很关心员工生活，在保安监控室，有两台显示器画面跳动很厉害，保安部就让监控岗调整小休一会，避免眼睛过度疲劳。在休息室买了电视、象棋、扑克和健身器材。这些丰富了他们的业余生活。听李主任说，他们准备在夏季来前给住宿的员工装几个电扇，使员工能休息好，工作有精神。李主任得知我们到他们管理处来学习后，第一想到的就是我们的吃住问题。等我们到了之后，利用中午休息时间，他就安排人员带我们去了附近一个旅社，为我们找了一间既清洁安静又便宜的房间。这些都是我亲身感受，也是为其所感动的。

一周时间很快过去，我们带着收获而归。我们将借鉴他们的优点来完善的自己的管理。而我，也将不断提高自己的能力，使个人工作有更出色的表现。

物业支部学习实践科学发展观活动体会与收获

随着我校“学习实践科学发展观动员大会”的召开和后勤集团“学习实践科学发展观活动工作布置大会”的召开，物业支部的学习实践活动也拉开了序幕。按照集团的统一部署和要求，我支部高度重视、精心组织、周密部署，紧紧围绕 “坚持科学发展、更新理念、强化服务”的本支部实践载体，扎扎实实推进学习活动，将学习与工作有机结合，力争做到工作、学习“两手抓、两不误、两促进”。现将近期物业支部学习实践科学发展观活动心得体会向后勤集团党总支做如下汇报。

一、高度重视，周密布置。

党支部对此次活动高度重视，在学生公寓与环境服务中心会议室召开物业支部学习实践科学发展观活动部署会议；制定了《物业支部学习实践活动实施方案》（讨论稿）和活动时间安排表；确定了“坚持科学发展、更新理念、强化服务”的实践载体；提出了需要解决的七项问题。

为了加强学习实践科学发展观活动的领导，根据集团学习实践活动领导小组的统一部署，成立了此次活动的领导小组，统筹安排学习实践活动，设置秘书组，选配秘书、宣传员及信息员为学习实践活动做好宣传。

二、加强学习，提高认识。

认真组织本单位的全体党员、入党积极分子、二级岗位以上管理人员及职工代表参加了两场专题辅导报告、观看了一场教育影片。两场讲座都具有一定的理论高度，深入浅出，言简意赅，密

4切结合实际，对我们了解科学发展观的内涵、精神实际与根本要求有着重要的指导作用；影片帮助我们理清了科学发展观的理论脉络，受到了一次深刻的思想教育。

支部在组织学习过程中，正确处理工作与学习的关系，将集中学习与自学结合起来，以集中学习、集体讨论、个人自学等方式，结合党的十七大精神，认真地学习了《中共中央关于在全党开展深入学习实践科学发展观活动意义》等文件，认真学习了《毛泽东 邓小平江泽民论科学发展观》、《科学发展观重要论述摘编》等书籍，同时还专设“学习园地”供大家相互交流。为检查学习情况，要求党员做好学习心得体会的撰写，通过不断地学习与小结，明显提高了广大党员、入党积极分子学习实践科学发展观的自觉性与坚定性。

三、集中力量、解决问题

以科学发展观为指导，集中力量解决当前支部面临的较为突出的问题，并取得了一定的成效。

1、加强党员队伍建设，充分发挥党员的先进性和模范带头作用，以党建促发展。

支部于3月25日按时转正两位预备党员，并将三名入党积极分子列入入党培养对象。此次支部党员队伍的壮大，充分体现了科学发展观的党建要求，转正的党员与入党积极分子不仅有二级岗位的管理人员，更有工作一线的员工，使党员队伍具有广泛的代表性。

2、遵循科学发展观第一要义——发展，认真调研，全彻全力，探讨分析工作现状，以新思路、新方式、新举措开展工作。

学生公寓与环境服务中心，就目前服务范围与相关职责的变更，经过多次调研、讨论，对部门机构重新进行整合，创新工作方式，使资源配置更加合理、服务流程更为顺畅，工作效率得到有效提高、服务水平得到提升，促进了中心的发展。

3、坚持科学发展观的核心——“以人为本”，重视员工价值的体现、重视员工素质的提高。学生公寓与环境服务中心通过内部竞聘的方式，通过对三名二级岗位人员的选拔，为中心青年员工的个人发展提供了一个更好的平台，使员工个人的价值得到重视，达到单位与个人双赢的局面。

物业服务公司采用内、外部招聘相结合的方法，招聘了多名大学生，分别安排在公司的各个部门任职，提升了员工队伍的整体水平。

4、加强安全防范、秩序维护工作，为“平安校园”、“和谐校园”建设做贡献。

平安校园建设中，学生公寓安全工作最为重要。安全工作必须遵循“科学发展观”和“以人为本”的原则，以安全意识教育为先导，以关系学生安危的住宿安全管理为重点，维护广大同学的根本利益。通过努力，目前学生公寓门禁系统的建立已得到落实，已进入招投标阶段。

按学校校园综合治理要求，严把校门关，做好校园秩序维护工作；部署备勤，随时准备应对突发事件、紧急任务。3月19—20日学校一条拆除点秩序维护紧急任务的完满处理，有力说明了安防部安防人员政治合格、训练有素，管理人员在遇到突发事件时，能科学统筹，调整工作安排，抽调人员，有效完成学校下达的各项安全保卫工作任务；体现了物业支部在学习实践科学发展观活动中，应对突发事件能力的提高，为学校的安全维稳工作做出实效。

四、全力以赴、迎接校庆

88周年校庆期间，物业支部上下高度重视、未雨绸缪、全力以赴，从绿化到保洁到校园秩序维护等方面认真部署。物业公司与学生公寓服务中心领导狠抓落实，多次深入现场检查各项准备工

作，对发现的问题及时予以纠正，同时加强对一线员工的思想教育与培训，使他们认识到任务的重要性与艰巨性。

校庆期间，绿化保洁部的员工完成包括鲁迅广场配套绿化在内的9项绿化工程；对校园的所有主干道及建南大礼堂等会场进行全面清洗；完成5项各类会场的布置。同时，为了保证校庆期间的校园秩序，安防部结合校园综合治理，采用顶班顶岗的形式，增加校门安防人员，严把校门关，并对校门岗安防人员进行专项培训，树立良好的安防执勤形象。 物业支部全体后勤人以高昂的斗志、崭新的面貌、扎实的工作、优质的服务，为88年校庆献上一份最诚挚的礼物。

物业支部把学习实践科学发展观活动作为当前首要政治任务，思想上高度重视，行动上积极主动，紧密结合工作实际，按照科学发展观的要求，加强理论学习、提高政治素养，开拓发展思路、创新工作方式，为学校提供优质的后勤物业服务保障。

6

第12篇：物管经理工作总结

2013年物管经理工作总结

各位同仁：

大家好！

2013年新博达物业管理公司打好各项基础，求突破复重前行的一年。我们的物管力队秉承“业主至上，服务到家”的理念，以“精干高效，优质服务”的原则，执行为业主创造“安全、文明、优美、舒适的环境”为质量方针，实行“管、养、修服务”为一体的综合管理。

物管班子经过几年的磨合历炼，员工基本从动荡中逐渐走向稳定，正在成为一支有一定工作经验的作业队伍，现有物管员12人，年龄结构年轻化，男女比例合宜，大家团结奋进、求真务实、勤奋工作，确保了公司的发展稳中向好。

在往年主要负责管理了十几个老旧小区的物管外，今年我们先后承接了碧水云天、江北星城、锦锈和高新的物管项目，管理面积达

万平方米。一年来我们主要从盯住一个目标，激活两条主线，把挖三个巩固，实现四个提高上作出了努力，并力争在下一个年度（2014年）推进五个发展。具体如下：

一、盯住一个目标——不放松

公司物管班子始终把提高服务水平，提升管理品位，提正幅射正能量作为工作的出发点和落脚点，牢牢盯住从市场中获取相对稳定并可持续健康发展的效益这一目标不放松，开宗明义、立章建制，树立管理就是服务的信念，把优质物务作为根本事抓，做到了事业与职业相结，低耗与高效相结合，内养与外连相结合，过程与能力相结合，业绩与员工个体发展相结合。

二、激活两条主线——双推进

1、以激活培养职业素养的能动性为主导线

一个良好的公司，健全的班组，能让员工的价值得到体现，使员工逐步强大起来，这个对每个成员才有凝聚力。

我们首先从个体思想工作入手，把关心员工的生活状况作为切入口，发挥先进个人的模范带头作用，带领班子内员工改变观念，提高服务水平，从被动工作到主动工作，令员工的自身素质得到不断提高，主动投入终端，做出大量过细的沟通解惑解困工作，班子内有了“比、学、帮、赶、超”的气息，较大地增强了工作技能、工作效率明显加快，对照了过去懒、散、慢的不良，有效地减少了业主投诉，通过一年的努力，着实提高了员工的大局意识、责任意识，一支团结一心，分工合作，有向心力的团队逐步形成。本年度拥现出一大批在平凡岗位上表现突出的楷模：

一、工作方法楷模：徐

陈洁

二、工作效率楷模：罗欢、刘爱兰（三十夜晚上）

三、任劳任怨揩模：周小红、周飞、陶冲（因为是男生） 周飞（打不还手，骂不还口）象这样的楷模，可以说在我们班子里人人都是，就不在这里一一列举了，这些同事值得我们尊敬，值得我们学习，他们身上都体现出良好的职业操守同样应该也能给我们全体员工更大的激励，更提高了新博达物业的知名度，树立了新博达公司的服务品牌。

2、以激活物管费收缴的主动性为主体线

物管公司三脉通才能常转常有，安全是天脉，服务质量是命脉，费用收支是动脉。

我们班组成员在工作中，增收节支，不断提高收费率，超额完成年度经济指标，在去年收取物管费200多万的基础上增收了170多万元，增幅为85%，这其中呈现出几点亮点。

（1）整年度最淡季为

七、

八、九三个月，今年这三个月收取物管费

万元，比去年同期增加了

万元。

（2）收费作业力较去年大大提高，特别是常乐这样的老旧小区，我们的物管员多次上门（钉子户几十户）催才收到极少部分应交费用，今年我们的物管员在经理、办公室主任、会计的带领下一趟挨家挨户的走访，利用下班时间的情况比去年大大增多。

（3）收费服务面加大。今年

%的业主在我们物管员的努力下，都如期缴款，如天益别墅，屡摧拒交的都在今年基本已交齐。

（4）由于我们物管员的沟通意识增强了，服务水平提高了，不少非常业主主动送交款项的现象增多了，好

，这些良好现象的呈现，都

物管这班组成员平时竭的尽力的工作分不开，们包括下班时间和节假日上门、走访。通过电话、短信等方式收取应收费费用，积极的想办法，保证了收益的提高，在此作为分管人，我一并感谢大家。

三、把控三个巩固——夯实绩

1、保洁要求标准化的督促工作保以巩固。

针对保洁工作，我们始终保持高质量、高要求的督促标准，通过看、查、访、叫等形式，随时发现问题，指出问题，督促保洁员及时解决问题。

为适应新形势下，两型社会的建设潮流，保洁全年进行了两次大规模的有计划、有重点，综合性突击活动，均取得良好的效果，大大埋设了业主的满意度。，

今年，我们监督保洁工作，除了在人力成本上进行严格所控外，还尽可能的在物料上节约成本，因保洁物件是公司一项成本大的费用支出，在不影响工作任务的提前下，节约物耗是降低成本的关键，按制定的节能降耗计划在管理上加大力度，在用具上下功夫，能重复使用，决不轻意换新的。严格按标准剂量使用高成本清洁液剂，通过一系列的措施，有效的节约了成本。

2、业主装修巡检和公共区域、公共设施设备的巡查，保养

得以巩固。

我们班组监督、管理、保证各管辖区正常供电、供水以及公司所管理的设施、设备的保值，增值和下

运转。同时，承担着各公共区域的水、电等养修工作，今年督促和主动完成了多项项目改造及善后处理工作，修复大量的跑、

、滴、漏等故障。建立设施设备台帐，做到督促到位，专人负责，有根查，有记录，形成常志。全年属我班组督管的范围内工作及时率为98.7%，合格率98%。大家坚持日常巡检，处理装修违规，损坏公区设施余次。同是，在节能降耗上也做了大量工作，能修理的不更换，不买新。定时抄录设备运行数据，合理启停，精订细算每一度电，每一滴水，每一公斤油。

举例如

月

日

小区

3、抓好安防工作的

化得以巩固

由于各小区所处的地理僧，风吹草动边的社会环境往往比较复杂，加之小区属群居场合这一自身特点，注定了安防工作的重中之重，视为物管工作的天脉。随着大部分小区电子围控，行人车辆门禁系统及电子眼等设备的逐步到位，我们督管的安防工作随之更加现代化，技术性更新，也加大了使用和养护的强度，我们督促保安人员在此块迅速

适用机关设备，并快速适应新的保安技能需要，促进了工作的积极性和主动性。

本年度，小区经历了

不和谐突发事件7起，处置及时妥当，较好地规避了风险，同时我们认真总结吸取经验教训，调整工作岗位设备和人员分工，尽最大努力将安防工作做得少

，给住户和小区往来人员 下了较好的印象。

四、实现四个提高——增亮点

1、实现了团结务实，服务意识的显著提高

我们只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足住户和业主的需求，才能稳步增加物管的收入，树立良好的公司形象。

我们班组在日常工作中，采取铺路子、递梯子、搭架子、亮尺子、指模子、出点子、定规子、

等形式鼓舞大家加强的自身业务学习提高，适量开展相关活动，针对内部寺

和性质定期和不定期对所辖人员抽查指正从业状态，并引导大家开展整改，取得了较好的效果。为公司整体品牌增添了亮色。

2、实现了节能降耗，管理效果明显提高。

我们清醒地认识到在开展处铅业务前，只有通过加强内部管理，加大成本监控力度（尤其是人力成本控制），才能减少亏损，提高效益。采购工作是节能降耗的关键环节，从我做起，我们实施了严格的监督制度，根据外购材料两人以上，常置易耗品尽可能地建立了供货源头，并长期合作关系。

为了提高服务质量，在有偿服务项目上，采取自购、代购或协助购买方式，以最大限度满足委托方利益。

同时提价修旧利废的作风，办公用品、接待费用严格控制，如废旧拖把

2、3个拆开合成1个接着使用，报废设备中能用二零部件拆洗后再利用，还做到不开的灯不开，能少开的少开，相关负责区域做到人走灯熄、水停，并用相关规定加以结束。

3、实现了从业能力的提高

我们公司起步低，从无到有，现在仍处于发育阶段，与大型物业公司存在着较大差距，在走向市场的发展过程中依照缺乏不可技术能力，管理能力和竞争能力。

今年，在陶总的努力下，我们筹备并加入武汉市物业管理协会，10月份公司

人参加高端大气、上档次、物业管理培训。全部以较好的成绩通过考试，取得资职证书。拓宽了

，提高了方位 ，增强了意识。这在我们工作中得到无形的渗透和贯彻，势必影响到每一个员工的日常工作，起到了良好的效应。

4、实现了职业技能的提高

随着时代的变迁，特别是社会、业主对物管的需求的不断提高和扩大，现代化的物管技术应运而生，我们的员工由原来的队整体技术含量低过渡到能掌握相应的适用技术，从把好门，看好人，实好地，照好物的阶段，已经进化成迷有道德、有素养，有礼仪，有规范“四有”生力军。这无形给公司的升格上档起到了强劲的推波助澜作用。

五、推进五个发展——创新高

2014年，是我们公司大力发展中关键的一年，在今年大好形势的平台上，能否乘胜追击，还得仰仗各位同仁的共同努力。

从物管这个分管线上，我想新的一年里突破五个发展，让我们的业绩再创新高。

1、保持和发挥我们本有的物管优势，推进向前再迈一步的发展。

2、促进改变物管新观念，在履行自我职责的同时，放眼优秀的同行业，吸取他们的长处，擦亮主动适应市场的眼光，推进更上一个台阶的发展。

3、以业主为本，建构有利的业务联系平台，加强与业主的互动，吸收入来的各

的建设性建设和举措，加大工作、调整步伐，推进更广的地气资源的发展。

4、有的负责人和员工仍存在个人主义思想，思考是有一定二面性，不利于团队的和谐和工作调整的深化，在人力资源上下一步

养员工的大局意识、责任意识、合作意识和

意识，推进更优的团队发展。

5、收取工作中依然存在着不可瓶颈问题，在如何破解这些滞塞，寻求更有效率的门径，还有得加强探讨摸索，新一年是我将与班组各位同仁一道，努力推进更佳的收费方式发展。

回顾过去一年，难关没有真如铁，我们的工作中留存了许多不足，在前进的道路上还有许多困难。但是，公司的发展壮大，是我们每个员工的共同期盼，而今迈从头越，任重而道远，新的热头，新的目标鼓舞着我们，新的机遇催人奋进，展望明年，我们信心倍起，请大家继续精诚团结、协同开拓、努力拼搏，为我们共同效力的公司做出更大、更多、更好、更高的业绩！

谢谢大家！

第13篇：物管工作总结（优秀）

2010年上半年工作总结

2010年世房物业人倡导继续以客户需求为导向，提高规模管理能力为确保物业稳健发展的总目标而努力奋斗。也是我分公司管理处客服中心不断改进完善各项服务管理机能的一年。在这期间，岭秀城管理处的前台客服工作得到了领导的关心和支持，同时也得到管理处各部门的大力协助，经过全体客服人员半年来的努力工作，前台客服接待工作较上一年有了较大的进步，各项工作制度不断得到完善和落实。让“开发商满意、业主满意、公司满意”的理念深深烙入每一位客服工作人员的脑海。回顾半年来的客服工作，有得有失。现将半年来的个人工作总结如下：

一、规范服务操作标准、提高服务水平、实行品质督察制度。

一个好的客服管理及服务，人员的专业性和工作态度起决定性的作用，针对客服工作中接待人员的专业知识不足的问题，参与实施了管理处2010年2月在五系住宅楼业主入伙前夕公司对客服人员进行的岗前强化培训。入伙资料审核——签约——缴费——验房——领用钥匙。及安保现场秩序维护这几个环节、进行现场理论讲解、学习讨论、模拟实操演练、统一规范了服务标准。使客服人员综合素质得到了提升与加强。公寓楼、5系业主入伙期间由于管理处前期客服接待工作准备较为充分，业主入伙期间这支专业化、高标准、人性化的服务得到了开发商与业主一致好评。在次后的小区房屋装修审批、工程质量投诉处理中将这一服务标准实行了流程再造收到了良好的较果：

为了巩固这一服务标准、与服务水准长期化。作为分公司在管理处推行品质督察115条制度的品质督导员。结合现有的三级检查（主任、事务助理、班组长）对安全、事务、工程、清洁等部门实行不定期考评检查、对于不合格项出榜公告并提出整改方案和措施。对员工的着装、礼节礼仪、精神面貌、岗位质量记录方面进行了规范。结合我司的酒店式物管服务理念、这一特色人性化服务更好的服务于广大业主。着装整齐、威严挺拔门岗保安、彬彬有礼、面露微笑的前台客服。整洁干净的小区环境、亮丽光洁的楼宇大堂。在公司总部服务品质抽查、开发商实地物管工作考评时得到了较高赞誉。

二、推广环境模块作业标准、强化清洁培训、加强员工队伍建设。

按照公司体系文件清洁模块中标准化、规范化的要求，组织编写了清洁工作指引。并对不同的岗位进行相应的实操培训。使其掌握保洁工作知识达到物

1 业保洁工作的要求。在五系住宅楼业主入伙前夕，按照公司制订的开荒方案，组织保洁员对新入住楼层进行开荒工作。在时间紧、任务重、开荒工具缺少、人员配备不足等不利的条件下，于规定的时间内圆满的完成了商品房开荒工作。由于物业管理属于劳动力密集型的第三产业、加上前期金融风暴的影响，人员流动性很大。又面临市场招工难的现状，一段时间岗位人员严重缺编。对整体清洁队伍建制、工作的展开，提出了严俊挑战。为此和员工多方面沟通，稳定员工情绪，没有影响到工作质量。根据各岗位工作需求情况，重点加强了人员的合理配置和工作负荷量之考核，实际运作特点和要求，调整了班次和值班时间，在不增加人员的情况下，基本满足了保洁工作的要求。

三、维护物管合法权益、推进小区抄表到户工作移交。

物业管理企业无偿为水电部门代收代缴水电费、代业主垫支水电费，一直是制约行业发展、引发业主与企业纠纷的老大难问题。作为管理处专项工作负责人。为推进小区水电收费直接抄表到户，在业主用电用水申请、资料整理、小区计量设备设施移交等环节上、配合市政有关部门做了大量细致具体的工作。对于设备设施移交中发现的问题，督促承建方及时整改。并做好业主对于抄表到户的咨询与解释工作。宣传有关水电抄表到户的相关规定和实行水电抄表到户的必要性。

四、做好物管费的收缴物业管理是一个系统工作，催交拖欠管理费也是管理处

日常工作的一部分。

管理费的收取是物业服务工作开展的保障。进行上述工作时，通过电话联系、上门催收、派送催缴通知书等手段通知欠费户。对业主逾期仍然未交管理费的欠费业主名单及金额在每栋大堂公告栏公告。同时，加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。经过以上的工作，业主欠交管理费的面5月份减到业主总数的20％以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的少数业主，采用联合业主委员会共同做工作，行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终彻底解决。

五、针对2010年上半年工作中存在的不足，为了做好下半年的工作突出做好以

下几个方面：

（一）加强自身业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益；

（二）加强清洁队伍思想教育，提高员工的综合素质和工作技能

（三）搞好对外联络工作，与开发商、政府部门、业主之间关系的协调，进一步理顺关系；

（四）业主申请用水用电资料的移交，完成小区水电抄表到户。

（五）做好下半年新入职员工的岗位培训工作，完善品质督察考评制度。

罗

丰

二O一O年七月九日

第14篇：物管公司工作计划

工作计划是为了更好的开展日后的工作，本文就来分享一篇物管公司工作计划，希望对大家能有所帮助！

【物管公司工作计划一】

二十一世纪跨入了第十个年头，公司物业从蹒跚学步经过10年的风风雨雨，取得的显著成绩大家有目共睹。回首年的各项管理工作，使我们清醒地看到，行业的快速发展和客户的需求不断更新，决定了社会对物业管理行业寄予了更高的期望，让我们看到我们的工作距离我们提出的“顾客的满意是我们永远的追求”还有一定的差距，我们不能有丝毫的自满和懈怠，必须保持清醒的头脑，努力克服不足，更加精心地为我们客户提供优质服务，才能不断开创公司发展的新篇章。

从新项目拓展、进驻的艰辛和坎坷，要看到公司发展既面临着机遇，同时也面临着严峻的挑战。在世界金融危机和经济危机逐步侵蚀我们的关键时刻，增强全员紧迫感、责任感、使命感，抓住机遇，敢于应对挑战，努力化解风险，需要全体员工总动员，全力以赴面对各种困难和挑战，需要我们承受的东西太多太多。在这关键时刻我们的管理核心需要有超前的意识指导，需要有明确的定位方向，需要有坚强的团队领军，需要有团结一致的力量来推动我们的事业，以应对各种危机和顺应行业以及社会发展规律，让我们始终保持主动地位和清醒的头脑，去开创公司的新天地，描绘公司的新蓝图。

一、工作指导思想

在新的一年里，继续坚持“客户满意”的科学发展观和规范服务、创新发展的理念;抓住机遇做好市场拓展理性发展，调整经营思路，优化项目，整合资源，节能降耗，开源节流，有效地保持持续发展态势;贯彻劳动合同法，维护企业与员工的利益，实现共赢;强化管理，加强考核，落实制度，重在执行;加大培训和考核力度，提高员工的综合素质，营造学习氛围;继续发扬团队精神，打造公司核心团队的凝聚力，推动各项工作健康、有序、快速发展，维护企业与员工的利益，实现共赢，构建和谐公司新篇章。

二、经营思想及计划指标：

(一)经营思想：

根据行业发展及公司发展趋势，结合实际，拓展多方经营范围，发挥企业优势、强化经营管理，开源节流降低经营成本，增强企业的生存和发展能力。

1.强化管理与服务工作，提高企业竞争力。

在行业市场竞争日益激化和变革发展的情况下，全球金融危机对物业管理行业虽未受到大的冲击，但前景不容乐观，因此，在当前环境下，怎样在激烈的市场竞争中洞察先机，降低经营成本，提高服务质量必须提到我们的日程上来。急

需认真分析公司目前各项目经营情况，研究企业的发展方向，强化节能降耗，开源节流的经营的理念，以实现公司持续发展的目标。

2.多方寻找社会与市场资源，杜绝拓展盲目性。

2009年在拓展新的项目时，一定要认真审视项目的品质，要把重点放在高档物业的项目上，详细了解新物业的各种真实的信息资料，根据项目的实际情况和我公司的发展趋势，关键要充分分析项目能否给公司带来良好的经营效益，全面分析公司目前的人力、物力的资源情况，为领导当好参谋，理性发展。力争把拓展的目标转移到企业效益好、项目品质好、客户素质好的高档物业、写字楼、办公楼、商厦等，真正实现公司从国家机关后勤改制项目走进市场化的战略大转移。2009年至少要增加2个高端物业项目，用3-5年时间实现年营业额过亿元，建立具有良好知名度及美誉度的公司品牌。

3.发挥企业优势与服务品质，增强企业凝聚力。

对现有管理项目进行认真、细致、彻底分析，合理规避各类劳动和经营风险，最大限度维护企业利益，提出切实可行的办法减少企业损失。对人力、物力进行资源整合，达到公司与项目上下互动、形成企业合力。

4.研究经营策略与服务收费，认识经营重要性。

物业管理行业是微利企业，因此，我们的管理团队要认识到经营策略与收费工作是公司能否正常运转的生命线，也是企业经营的经济支柱，更是全年工作的主线。依靠我们合同的服务费用只能基本维持我们日常成本，如果不开展多种经营或降低经营成本，很难保障我们员工的切身利益，更谈不上公司的可持续发展，容易形成恶性循环。我们必须发挥我们的主人翁优势，将经营工作和收费工作渗透到每一个员工心灵深处，贯彻全年，对公司应收的各项费用做到应收尽收。每个项目、每个部门按公司规定有效地完成公司下达的各项考核指标。

三、继续贯彻劳动合同法，完善劳动制度，严格劳动纪律，促进企业和谐发展。

(一)劳动合同法颁布1年来，公司在完善劳动合同法的基础上，2009年我们将继续加强劳动合同的管理工作，认真贯彻《劳动合同法》和《劳动合同法实施细则》，完善劳动制度，严格劳动纪律，加大考核监督力度，优化员工队伍，提高员工素质，充分调动员工的积极性，修订劳动人事管理规章制度，维护企业内部和谐稳定的劳务关系。

(二)严肃劳动纪律，规范企业管理，促进企业和谐。

劳动纪律是企业为维持生产经营秩序，保证劳动合同得以履行，要求全体员工在集体劳动、工作、生活过程中以及与劳动、工作紧密相关的其他过程中必须 强化企业管理，严肃劳动纪律、奖勤罚懒、奖优罚劣、树立正风正气、激励员工积极向上，提高公司的整体管理水平，制订了考核管理办法。对考核范围、考核依据、考核原则、考核内容、考核办法、奖励处罚等都做具体的规定。通过考核发现人才，对业绩突出的不管是一般管理人员还是操作层，不拘一格，择优使用，给以提拔。同时严格考核，从严制企，规范管理。

【物管公司工作计划二】

不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划：

z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期(独立运营，自负盈亏)，z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：

一、充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。

1、每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建议或批评。

2、不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生、爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

二、转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。

为了提升服务水平，我们将推行\"全员首接责任制\".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进\"一站式\"全新的服务理念。

三、激活管理机制

1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

2、管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。

3、制定切实可行的管理措施，推行\"首问责任制\".4、健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。

5、月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

6、完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

7、加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。

四、严格管理，提高管理水平和服务质量。

1、小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.2、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

3、急修及时，返工、返修率不高于2%.4、治安、车辆、消防管理无重大管理责任事故发生。

5、房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。

6、管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。

7、本年度记录、资料保存完整，及时归档。

8、物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。

五、加大培训力度，注重培训效果。

管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职 员工进行培训：

1.新入职培训

为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

2.在职培训

培训内容：

1、z物业公司的各项规章制度

2、z物业公司的《员工手册》

3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

4、各部门相关的专业知识

通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。

1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。

2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。

4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。

5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。

6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

七、做好接管验收工作

新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

八、开展多种经营与措施

管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建\"社区经济圈\",力争实现管理费收支平衡。

1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。

2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。

3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。

4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。

第15篇：物管公司财务管理制度

都市印象SOLO街区物业处财务管理制度

一， 报销管理制度

１、目的

根据总公司财务制度的有关规定，进一步规范物业处内部报销、付款程序，严格有关手续。

２、适用范围

适用于物业处各部门和全体员工。

３、职责

3.1财务部统一办理物业处所有财务结算，并进行集中管理。

3.2财务部对物业处各项目管理部的开支情况进行总体控制，并执行董事的授权范围内办理公司内部往来结算及公司与其他单位的财务收支事项。

４、程序

4.1审批权限

4.1.1各级管理人员按照总公司规定的权限签批；

4.1.2各部门负责人应对该项部门所发生的业务进行审查签字。

4.1.3对不符合规定的货币资金支付业务，审批人应当拒绝批准。

4.2报销程序

4.2.1取得原始凭证

原始凭证必须是公司经营业务流动中经正正规渠道取得的合法、有效的凭据，经税务部门监章的正式发票，经物价、财政部门监章的正式收据，公司与业务往来单位签定的合同（协议）。

因特殊原因不能取得合法凭据的，须由经办人填写情况说明单，阐明原因，经证明人证实，部门负责人签字，财务负责人审核，董事长批准签字，方可作为报销冲账的凭据。

4.2.2原始凭证的种类：

a全国联运、货运统一发票；

b各省市餐饮、娱乐业定额发票；

c非经营性结算统一收据；

d其他服务业发票；

e商业零售发票

f其他国家监制的合法发票。

4.2.3原始凭证必须具备以下主要内容：

购物发票、收据应有：

品名（收费项目），数量、单价（收费标准），金额，收款人签章（签字）。

合同应有：有效数量、价款（酬金）、付款期限。

4.2.4填制报销凭证

费用报销单；

借款单；

4.2.5报销凭证粘贴

a较小的票据，如停车费等，应粘贴在“报销单据粘贴单”的方框内；

b较大的票据，粘贴在报销单的左边（左齐报销单边框，上齐报销单边沿）。将有关空白结算凭证粘贴在上面（如“较大票据”粘贴法），并准确、完整、清晰地填制。

c若有附件（如：批文、说明、申请等），须将附件折叠，整齐地粘贴在背面。

4.2.6报销原则及过失责任

a坚持谁发生谁报销的原则，严禁代报。

b坚持报销人、审批人分权原则，财务人员必须拒绝报销审批人和报销人同为一人的费用。

c原始凭证要求整洁、清楚，不得涂改、伪造，对涂改过金额的发票，应有开票单位加盖的更改章，否则无效。不得索取空白发票、收据自己填制。

d各种原始凭证必须是原件，复印件无效。

e购物票据必须经实物责任人验收，库房管理员办理入库手续后方能报销。

f按合同支付款项的，在首次付款时，应将合同交财会部备查。今后需支付的款项，由部门负责人审核并报总裁／执行董事审批后，方可开支。

g报销单的填写和签字，不能使用铅笔和圆珠笔，否则可视为无效单据，出纳员不予办理付款。

h凡在费用报销中有弄作假、虚报费用、虚构业务报销费用等行为者，一经查实，将严肃处理。

4.2.7报账流程

经办人→部门负责人（二级主管、一级经理）审查签字→会计（财务负责人）→总裁／执行董事审批签字→出纳员支付款项。

4.3各项退款

4.3.1交纳服装押金的员工辞职时，凭原收据随离职工资一并退回，收据遗失的，需提出其它证据，并说明原因。

4.3.2装修公司退出入证押金，先由各项目部服务中心填写“装饰装修退款申请单” ，再按：客户主管（内勤）→部门负责人（二级主管、一级经理）→会计（财务负责人）→出纳退款。

4.3.3施工完成需退装修保证金、外单位的进场保证金时，由各项目服务中心填写“装饰装修退款申请单”，再按：客户主管（内勤）→业主签字→工程主管→部门负责人（二级主管、一级经理）→会计（财务负责人）→出纳退款。

4.3.4业主退物管费、车位费，应由各项目服务中心写退款单，并注明退款原因。经：客户→客户主管（内勤）→部门负责人（二级主管、一级经理）→财务审核→服务中心收银退款。

4.4工资结算

4.4.1签批程序：二级主管（根据员工出勤状况及工资制度制表＼２日）→一级部门经理（签署具体意见＼４日）→人事行政部（汇册各公司《工资表》表进行初审＼６日）→财务管理中心（最终审核并确认无误后＼９日）→总裁（批准＼１１日）→执行董事（批准＼１３日）→财务管理中心（发放＼１５日）。

4.4.2离职员工的工资在办妥离职手续后，方可发放．

二， 个人借款管理制度

１、目的

规范物业处借款管理制度，督促借款人及时归还，使物业处财务报表上反映的费用和利润精确，避免物业处的资金损失。

２、适用范围

适用于物业处部门和全体员工。

３、条件

借款人为物业处转正的员工。

４、原则

严格执行“前清后借，前不清后不借”原则，特殊情况须说明原因，以总裁／执行董事签批后，方可再借。

５、程序

5.1借款单需填列日期、借款部门、借款事由、借款金额、借款人等内容；若缺项，财务有权拒绝付款；

5.2借款单由借款人、部门负责人、财务负责人、总裁／执行董事签字后，出纳员方可办理款项支付；若缺少签字，财务有权付款。

5.3报销金额大于或小于原借款金额的，一律采取“一次结清，多退少补”的办法结算，财务部门不留底，不挂账，借款人不得拖欠。

６、结算期限

6.1借款人处理完业务回公司后，必须及时到财务部报销，冲抵借款。

6.2差旅费报销应于出差返回后五日内办理

6.3备用金借款结算时间为一月。

７、财务监督

7.1冲销原借款费用时，应在填制凭证时注明“冲销借款”。财务人员应认真核对开支内容与原借款单上注明的用途是否想符，如不符，有权拒绝报销。

7.2财务部每月底应根据员工欠款情况，列出明细，报总裁／执行董事、分公司、各部门（管理部）负责人，并发出催款通知书，通知借款人限期到财务部结算。如确因某种原因一时不能退还借款，需由借款人重新办理借款手续，并由总裁／执行董事批准，方可适当延期结算。

7.3不能按期归还借款的，财务部在借款人的当月工资中扣缴。

三，票据管理办法

１、目的

规范物业处收费行为，保证各项收入足额、完整交付公司。

２、适用范围

适用于公司财会部及下属各项目部、办事处等财务、收银人员。

３、职责

3.1财务部是票据管理的职能部门。

3.2会计主管负责保管空白票据和票据存根。

3.3出纳员或授权收款部门负责票据的领取和开具。

４、程序

4.1票据的种类：

a其它服务业发票；

b机动车停车场定额发票；

c自印具名专用收据；

d通用收据；

e合作单位代收代付发票、收据。

4.2票据的取得：

a发票由财务部依法向税务机关申请购买；

b通用收据由财务部根据需要购买；

c合作单位委托公司代收款项而提供的票据，由财务部接收管理。

4.3票据的使用管理：

①所有款项的收取必须向交款方出具票据，并按票据要素填写齐全，书写清晰，出现大小金额不符或书写差错的，应作废后重新填写，不得在原票据上涂改。

②财务部设计各种票据登记簿，对各种票据的购、领、存进行登记管理，各部门领票人对所领票据的使用、库存负责，用票部门凭已用票据换领新票。

③授权收款的部门，由公司指定专人在财会部领取票据，并加盖公司“财务专用章”或“院内停车专用”章，方能使用。

⑤财务部票据保管人应认真核销已使用各种票据，确保各项收款及时、足额上交财务部。

５、财务监督

5.1票据存根应妥善保存，不得随意丢失、销毁。

5.2财务部负责人不定期对各用票部门或个人进行检查，发现违规、违法使用票据的行为，将严肃处理。

第16篇：物管部考题

一、填空题：

1． 酒店的前台部门也叫---------，分别------- -------- --------有等部门。“一线部门”房务部、餐饮部、娱乐

2． 市场营销是以-----------的经营方针，现代市场营销观念引入酒店业是---------年代的事情，它的引入，将酒店的销售工作提高到一个新的阶段，即-----------阶段。顾客为中心20世纪60全面营销、全员营销

3． 员工人事档案一般包含（--------------）（答出其中8个算对）等10多种材料，员工亦应在其中任何一项发生变更时向人事部及时提供新资料。职位申请表、身份证复印件、临时聘用通知书、原单位的离职证明、体检报告、所有假期记录、学历证明复印件、人事变动表、员工合同、员工鉴定评估表、员工奖励和处罚记录、保密公约、员工家庭状况、学历等情况的变更资料

4． 员工可休的假期有----------------等，其中有薪假为-----------（中任一个）等。病假、婚假、丧假、产假、补休假、事假补休假、婚、丧、产假

5． 员工上岗后一般应有-----------的试用期，期满经考核合格方可转正，如工作表现不令人满意，可适当延长试用，但最长不能超过-------------。3个月6个月

6． 一般情况下，员工要求调换部门，需要在本部门工作至少-------------才可提出申请，按一定程序办理调部门申批手续。12个月

7． 辞职员工至少--------不可再加入酒店。6个月

8． 员工上岗前除了----------外，还应申办----------。培训合格健康证

9． 酒店根据其特点，通常可以分为以下几种类型：-------------等。商务型酒店、度假型酒店、会议型酒店、长住型酒店、观光型酒店

10． 酒店的星级评定主要从五个方面进行，即----------等。评定的手段----------相结合。硬件设施、设备维护和保养、环境卫生、服务质量、宾客意见明查与暗访

11． 酒店的四级管理机制为：-------------。（由下而上）（顺序颠倒给50%分）服务人员、基层管理人员、部门经理、总经理

12． 酒店服务形式大致有10方面，写出其中5个。---------------等。 静态服务、有声服务、无言服务、即时服务、缓冲服务、增业服务、补偿服务、针对性服务、提醒服务、诱导服务

13． 消防工作的原则（宗旨）：--------。以防为主、防消结合

14． 酒店员工要为住店客人在以下几方面进行保密：----------------等。在住信息、消费状况、个人情况、个人爱好、客人进出

15． 领导方式大致有等四种，其主要特征可以分别形象地以表示。专断的方式、官僚的方式、放任的方式、民主的方式“照我说的去做”、“照章办事”、“甩手不管”、“投票表决”

16． 沟通的主要技巧分------------------两大类。非言语沟通和言语沟通

17． 管理难对付的员工大致有-------------------（答出其中5个算对）等类型。“汪汪叫”和“开口咬”、“牢骚大王”、“闷声受苦”和“闷声发怒”、“败兴鬼”、“万事通”、“冒险专家”、“优柔寡断”

18． 开导的五个原则为正确的--------------。目的、时间、场合、方式、技巧

19． 管理阶层的功能有-------------。计划、组织、领导、控制

20． 总服务台（前厅）的主要工作集中在以下四个环节上：------------------。接受客人预定、接待客人登记住宿、客人下榻期间的系列服务、办理客人离店及结帐

21． 酒店工程部为了节约能源费用应考虑的几个方面因素有：-------------等。天气变化情况、客房出租率及消费场所客流量、可出租场地状态变化、季节性活动

22． 工程部为了创造-------------，对以下区域的数据有严格要求，请写出大致数值（填一个精确数字，含在上下限之间）：客房室内温度（夏天）：-------℃；门厅/走廊（冬天）：----℃；卫生间热水：-----℃；厨房洗碗间热水温度：-------℃；前厅接待台高度（中国）：-----米，员工工作台面高：------米。优质服务环境、保证服务效果-24-2618-2256-6070-851.200.80-1.00

23． 保安部在处理违反酒店公德的客人或员工时，有以下几种人可以要求其离店：------------------等。无理拒付的客人、违反公德影响他人者、有传染病者、酗酒打伤他人者、盗窃酒店或客人财物者（或：精神病患者）

24． 形成火灾的三大因素：-----------。火源、可燃物、氧气

25． 客人投诉主要集中在三大部门，即-----------。前厅、餐饮、工程

26． 客人投诉可分为三种类型：------等。理智型客人投诉、失望型客人投诉、发怒型客人投诉

27． 企业战胜竞争对手所需求的三种企业素质分别为-------等。管理素质、技术素质、队伍素质（员工素质）

28． 一线服务人员的素质主要有四方面即-----。自然素质、服务意识、服务技能和专业知识（含外语）

29． 最佳服务的秘诀是“二家产生一佳”，即--------------。员工之家、宾客之家

30． 全面质量管理意识的四句口号为：-------------------。以质量求生存、以质量求信誉、以质量求客源、以质量求效益

31． 一所酒店是否能够经营管理成功，主要取决于岗位责任制的----------。细腻化、严格化、标准化、制度化、程序化

32．酒店有哪些水系统-----------------。生活用水系统、消防水系统、纯净水系统、喷淋系统、排水系统

33．物管部有哪五大机房----------------。 冷冻机房、高配机房、电信机房、水泵机房、卫星电视机房

34．彩电遥控失效，应检查-----------------------------。遥控器电池、电视机电源

35．中央空调凝集水堵塞的处理三要素是-------------------------。

36．培训对员工的好处归纳起来有以下几方面--------------等。提高自信、提高工作积极性、提高士气、为提升做好准备、减少紧张和压力

37．质量服务的好处--------。1）提高顾客满意度；2）争取回头客；3）降低客人投诉；4）提高工作效率；5）使工作轻松容易；6）创造良好的工作环境；7）提高工作满意度

38．接听电话时应在电话振铃响-----内电话，接听电话时应主动先向对方问侯，接着------。三次报出部门

39．员工佩带名牌应---------。？戴于衣服的左胸处.

40．员工随意要求调休和换班会给工作安排带来----------。困难和混乱

41．员工上班必须穿工服，注意-------------。另非工作原因---------不得穿出酒店.爱护工服，保持整洁，不能故意损坏工服

42．员工在说话和走路时不得----------走路要------- 高声喧哗轻、快.

43．如需携带物品出酒店应遵守规定经------------同意，持----批示的出门证？部门经理部门经理

44．请假的程序应填写-----，由部门经理批准再报-------，部门经理请假需由-----批准.请假申请书人力部经理批准执行总经理

45．--------不能携带上班？易燃、易爆、危险品、贵重物品、食品及大量现金.

46． 酒店根据工作需要，管理层有权检查----------，但需有---------同时在场方可.员工更衣柜及员工宿舍人力部经理、保安领班及有关部门经理

47．员工可不可以随时进餐？进餐多长时间？不可以.需根据规定就餐，且就餐时间不超过半小时

48．我酒店能为客人提供-------服务？住宿、餐饮、冼衣等.

3． 酒店产品的内容包括酒店的--------- 等。位置、设施、服务、气氛、形象和价格

49．酒店在竞争中应了解对手的--------------------等七方面资料，制定出自己的市场营销战略。基本情况、产品、价格、销售策略、推销术、广告方式及策略、公共关系状况

52．素质是一个群体概念，是一个人三方面的综合反映，即-----。理论水平、实践水平、文化水平选择题：

1、维修中心电话是，宾馆总机电话是。

A、88386888；B、8577；C、6600；D、88381888；

2、客房维修单共一式联，由物管部

A、房务中心；B、3；C、4D、高配间；

3、卫星机房位于宾馆部管理。

A、安全B、物管C、19D、20；

4、维修结束，维修人员要让签字认可。

A、报修部门经理B、本部门经理C、报修部门人员D、本部门领班；

一、判断题：（15分）

1、在公共场合进行维修，须设立警示牌。√

2、住房若宾客不在房内，可以独自一人进行维修。×

3、维修结束，边角料应该清理干净。√

4、接到维修单，如果手头无重要工作，应该立即前往。√

5、维修人员高空作业时，可以不系保险带。×

6． 酒店员工只要有好的工资报酬，他就有积极性为酒店持之以恒地工作。×

7． 酒店只有赢得客人回头消费，才会有稳定的收益。√

8． 所有客人来电话，都应在铃响3声内做答。√

9． 酒店为了降低成本，可以采用新技术，比如可以把公共区域的光源换成节能荧光灯。×

10． 为了快速逃离火场，紧急情况可以借助电梯下楼。×

二、简答题：（25）

1． 酒店为了降低成本，可以采用新技术，比如可以把公共区域的光源换成节能荧光灯。

节能是原则，但某些区域，如大堂、餐厅、酒吧等需要用白炽灯展现服务产品特色的地方不可以用节能灯，因为会产生色偏差，减弱产品卖点。

2． 为了快速逃离火场，紧急情况可以借助电梯下楼。

紧急情况下不能乘电梯。因为此时的电梯会因随时停电而停在任何地方，或被大火影响出现危险结果

3． 员工的什么私人物品可以带入酒店？在何处存放？

员工上班来酒店只允许携带与工作有关的随身物品进入酒店。上班期间，不能装入制服的物品存放于更衣柜中，不得将大件物品、食品、贵重物品、危险品等带入酒店、存入更衣柜。

4． 员工穿戴制服有何规定？

1）员工上班必须穿制服；2）制服不得与便装混穿；3）必须遵照制服更换规定定时更换制服；4）制服不允许穿出酒店（另有规定的工种除外）；5）穿制服必须佩戴名牌；

5． 什么样的员工可以被评为每月优秀员工？

1）出色的工作表现，受到酒店客人的高度民主评价；2）工作能力进步很大；3）更高的工作质量；4）保护酒店及客人的财物，诚实、拾金不昧，尤其是较大金额的。注：1）只限正式员工；2）一年内档案中没有违纪记录；3）一年内请假累计不超过一个月；4）只有领班及以下员工可参加评选。

6．建立良好宾客关系的技巧。

1）应理解客人、体谅客人，多站在客人的角度上考虑问题；2）善于观察客人的难言之隐或情绪，进行针对性的服务；3）对客人应不论种族、国籍、贫富都应一视同仁；5）以真诚的内心和友善的态度进行服务。

7．沟通的重要性及有效沟通的障碍。

沟通是人与人之间成功的信息交流，没有沟通误解会发生，工作无法开展„„；

有效沟通的障碍有：不公平的比较、、成见、自己当时的好心情/坏情绪效应等。

8． 试述《员工手册》的重要性。

员工手册是酒店员工最根据的行为准则，是酒店规章制度的重要组成部分，是酒店各项规章制度的基础，是酒店的基本法，它规定了酒店员工最根本的企业文化、经营理念、行为要求、福利待遇、工资政策、人事政策等。

9． 谈谈酒店里员工与员工、员工与客人之间的忌讳。

除了日常生活中人与人之间的一些通用忌讳外，在酒店里，员工间不要互相打听彼此的收入、个人隐私等；员工不能在客人面前大声说话，也不能在客人背后议论客人、指点客人的言行，碰到客人的一些隐私性场面，要主动回避，引起客人的尴尬应轻声道歉后迅即离开„„

10．试议质量服务的好处。

质量服务是酒店的生命线。它是指酒店为客人提供的适合满足客人需要的程度，或者说是指服务能够满足客人需求特征的组合。酒店为客人提供的一切服务，能否适合和满足客人的共性需求和自我表现需求，能否受到客人的表扬和赞赏，是衡量服务质量好坏优劣的标志。服务的质量就是雇用合适的人，以正确的态度，做正确的事情。

11．酒店的优质服务包括：

1）员工要有良好的仪容仪表；2）使客人产生亲切感、热情感、朴实感、真诚感；3）员工要有丰富的知识；4）娴熟的服务技能；5）快捷的服务效率；6）齐全的服务项目；7）灵活的服务内容；8）科学

的服务程序；9）完善的服务设施；10）良好的安全保障；11）优雅的环境等。

12．接听电话时要注意什么？

应在电话振铃响三次内听电话，接听电话时应主动先向对方问侯，接着报出部门.

13．员工佩带名牌有何规定？

戴于衣服的左胸处.

14．员工可以随意要求调休和换班吗？

不可以.随意调换假期和班次会给工作安排带来困难和混乱.

15．员工穿工服需注意哪些？

上班必须穿工服，爱护工服，保持整洁，不能故意损坏。另：非因工作原因，工服不得穿出酒店.

16．员工在说话和走路时应注意哪些事宜？

不得高声喧哗，走路要轻、快.

17．如需携带物品出酒店应遵守什么规定？

经部门经理审核，持部门经理批示的出门证.

18．请假的程序是什么？

填写请假申请书，由部门经理批准再报人保部经理批准，部门经理请假需由执行总经理批准.

19．品不能携带上班？

易燃、易爆、危险品、贵重物品、食品及大量现金.

20．管理层可不可以打开员工的更衣柜及进入员工宿舍检查，为什么？

可以.酒店根据工作需要，管理层有权检查员工更衣柜及员工宿舍，但需有人保部经理、保安领班及有关部门经理同时在场方可.

21．工可不可以随时进餐？进餐多长时间？

不可以.需根据规定就餐，且就餐时间不超过半小时.

22．酒店能为客人提供哪些服务？

住宿、餐饮、冼衣等.

23．对旅游者鉴貌辩色包括观察客人的哪些方面。

行李用具、衣冠服饰、体型、面部轮廓、面部表情、手势、头饰、走路姿势、听客人的言语特点、观察客人的生活习惯等

24．根据记忆储存时间长短，记忆可分为。

瞬时记忆、短时记忆、长时记忆

25．酒店员工所应具有的素质要求：a.业务素质：丰富的知识面、过硬的服务技能、良好的语言表达能力及良好的专业知识；b.思想素质：良好的职业道德和敬业精神、良好服务意识、良好的组织纪律修养、良好的对客服务思想。

26．5．处理客人投诉的程序是什么？

1)立即道歉.2)保持心平气和，不能急燥.3)仔细听取投诉内容.4)保持眼神的接触，并随声附和，如：哦、是的等.5)表示同情，并设身处地地为客人着想.6)不要找理由，找借口.

7)语气婉转.8)对客人提出的投诉表示感谢.9)立即报告给上司（如客人在场，要用客人听得懂的语言）.

27．怎样使客人满意？

1)能满足客人的物质消费及精神上的享受.2)员工无论在何时都应以热情、礼貌的态度为客人服务.3)使客人有安全感.

28．为什么说酒店的生命是服务？

服务是酒店最重要的产品，是酒店的重要支柱，服务人员与客人的接触最多，服务的好坏直接影响到酒店的声誉和经济收入，也影响到国家旅游业的声誉，在竟争激烈的世界旅游业中，如果宾馆服务质量不高，就会失去竟争力，从而导致酒店经菅的失败，酒店服务的优和差关系到酒店全局，因此说酒店的生命是服务.

29．为什么员工必须了解《员工手册》的内容？

为了使每位员工了解酒店的管理及有关规定和行为准则，使每位员工能踏上酒店的成功之路.

30．怎么行鞠躬礼？

腰部前顷45度，双手交*于前腹，面带微笑，附加礼貌用语.

31．怎样给客人让路？

1)当客人迎面走来时，主动靠右行并行点头礼.2)当客人从后面走过，需放慢行，侧身，靠右行点头礼，等客人通过后再行走.

32．在工作中应避免哪些小节？

挖鼻子或指甲；伸懒腰；抽烟；经常看表；工作时吃东西；将手放在口袋里；抓痒；唱歌；吹口哨等.

33．注意哪些方面会有益改变精神面貌？

适量的饮食；清新的空气；充足的睡眠.

34．怎样才能保证口腔卫生？

每日早晚刷牙；上班前要濑口且不能吃有异味的食物（如羊葱、蒜），应尽量少抽烟.

35．为什么员工不能留长指甲？

因为双手要接触食品及各种物品，而指甲缝内易隐藏污垢，因此，适当的指甲长度是超过指肚1至2毫米，而红指甲因易脱落从而造成危险事故严禁涂染.

36．工作中员工允许佩戴的饰物是什么？

只有手表及1枚结婚或订婚戒指.

37．什么是VIP客人？

身份地位高，能给饭店带来生意，多次住店和饭店工作人员关系密切的人为VIP客人，它是英文VERYIMPORTANTPERSON的简写.

38．客人向你赠送礼品或小费时怎么办？1)婉言谢绝；2)婉拒不掉，可暂时收下；3)事后交领导处理，并说明情况.

39．客人要求和你合影留念怎么办？1)首先致谢并婉言谢绝；2)难以推掉时应多找几位同事一起合影；3)不要单独和客人拍照，事后向领导汇报.

40．遇到刁难的客人怎么办？1)“客人总是对的”对于刁难的客人也应以礼相待.2) 注意听客人的问题，分析其刁难的原因.3) 尽力帮助客人解决问题.4) 如客人的要求与饭店的规定相悖，则要耐心解释，如是无理要求，则婉转地拒绝.

43．员工每月几号可以领取工资？每月10号.

44．客人正在谈论，你有事要问客人怎么办？应礼貌地站在旁边等待客人谈话的间隙，表示歉意后再叙述，说完后表示谢意.在什么情况

45．酒店的纪律处分形式有哪些？口头警告；书面警告；开除.

46．什么是不记录式罚款政策？是酒店纪律处分政策的辅助部分。员工若有纪律处分政策外的错误和过失，适用于此政策。如丢失或不佩带名牌将会从工资中扣除10元等.

47．酒店怎样对待处理连续无故旷工达3天以上的员工？开除处理.

48．若员工被签警告单，将会得到什么处罚？根据政策规定，扣除浮动奖（基本工资的10%）什么情况下不享受全勤奖？各类假期超过1天以上（法定假除外）.

49．员工在哪里可以看到酒店最新政策及事件？

员工通告栏.员工有义务认真阅读通告栏中的各种文件

50．目前国际上饭店划分等级的原则和依据是什么？设备和服务.

53．旅游业发展的四大支柱是什么？旅游资源、旅游交通、旅游饭店及基础设施.

54．酒店的硬软件有何区别？硬件指建筑式样、室内设备、门面装修、服务项目.

软件指人员素质、管理水平、服务态度、服务哲学.

55．酒店的客人一般可分哪几类？商务客人；旅游客人；长住客人；重要客人；会议客人.

56．饭店按经菅性质可分为几种？ 商业饭店；度假饭店；长住饭店；汽车饭店；机场饭店；旅游饭店.57坐的忌讳有哪些？1）“二郎腿”，脚尖对着他人，频频抖动.2）双手抱膝，手捂小腹.3)摆弄手指，衣角，其他小物件.4)双手交*于脑后仰坐在工作台旁.5)脱掉鞋子，或把脚跟露在鞋外.

58．行走的忌讳有哪些？1)急步跑.2)行走路线弯曲.3)抢道而行，也不打招呼.4)与人并行，勾肩搭背.

59．手势的忌讳有哪些？1)拉拉扯扯.2)挖鼻孔；剔牙齿；挖耳朵；抓头皮；打哈欠；挠痒痒.

60．面部表情有哪些忌讳？1)绷着脸2）表情冷淡3）双眉紧锁4）放声大笑

61．煤气炉漏气怎么处理？关掉煤气控制筏，切断火源，打开门窗，并立即报告给人保部.另：不能使用任何电器设备，包括电话和风扇.

62．发现火情应采取什么办法？1)通知值班经理火的位置、大小.2)利用就近灭火器灭火.

3)如需要，引导客人利用防火通道撤离.

63．引起火灾的三要素是什么？燃料、热度、氧气.

64．我酒店共有多少条防火通道，为什么要保持防火通道畅通无阻？2条．因为如发生火灾后，防火通道是主要的逃火通道.

65．为什么不能随便泄露客人的房间号？为保障客人的生命财产安全.

66． 如何正确拔打火警电话？1）拔1192）心平气和准确报清具体方位及火势大小.

67． 抽完烟的烟蒂怎么处理？用水过滤后再投入烟灰缸.

68．为什么不能随意使用大负荷的电器？因为超负荷使用电器可以引起火灾，因此，如需使用时须先向工程部请示。

第17篇：物管中心工作总结

物管中心工作总结范文

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xxxx年是总公司寻求改革的一年，也是总公司快速发展的一年。这一年来，物管中心按照总公司年初提出的“质量、改革、发展”的工作目标要求，在总公司领导的关怀下，全体员工团结一心，艰苦奋斗，扎实工作，不断创新，进一步提升了物管中心的管理和服务质量，取得了一定的成绩，现将xxxx年的工作总结如下：

一、品牌建设

物管中心始终把提高物业管理服务的质量作为中心运行的首选目标，坚持总公司“敬业报校，诚信服务，保障有力，追求卓越”的宗旨。今年年初开始，中心便着手打造物管中心“，第一服务”的品牌效应，提高物管中心的运作效率和竞争力。

（一）贯彻iso质量管理体系

物管中心始终贯彻iso9000质量管理体系，贯彻总公司“质量年”的要求，坚持每月1-2次物业质量交叉检查，通报，实施改进的工作，制定并实施了《优质服务方案》、《平安红五月服务方案》。另外还按照iso质量管理要求，对管理体系文件进行了部分修改。

（二）形成以客户满意为中心的质量体系

“服务为本，客户至上”，在今年的工作中，物管中心注

重加强与业主和使用人的沟通联系，主要做了以下工作：

1、积极与各教学楼、办公楼办公单位联系，做好日常物业管理工作以及其他各项临时交代的突击任务，保障了各大楼、办公楼正常的教学、办公秩序。如协助教务处做好学生各项考试工作以及全国英语四六级等级考试工作，配合国资处和研究生部对明德楼

五、六楼教室的1000套桌椅的搬运工作，配合学校职能部门举行茅以升基金颁奖大会、迎新场地、红歌会场布置及周边环境布置工作等。

2、遇到紧急重要情况，及时张贴温馨提示，坚持在家属区及时张贴板报、黑板报；如元旦、春节、劳动节、60周年大庆等专题板报及抗击甲流黑板报等。

3、举办 “11月18日后勤总公司物业客服联系接待日”活动，发放“交大物业安全优质服务卡”，广泛征求家属区业主对物业服务意见建议；张贴服务联系电话，方便大家在联系物管中心进行相关事宜的处理，力争让全校师生员工满意放心。

二、内部日常管理工作

（一）人员素质方面

为了提高物管中心的运作效率和核心竞争力，今年年初，物管中心便制定了一系列培训计划，积极开展各项知识培训，努力提高员工的综合素质和服务质量。培训分为两大类，一是普通员工的培训，二是管理干部的培训。员工培训包括：利用每周各部门的早会，分别对员工进行素质、礼仪、技能及质量要求进行

培训，培训内容主要包括企业文化培训，专业技术培训等；对管理干部的培训则主要围绕新版的《重庆市物业管理条例》以及新版的《gb/t19001--2019》质量管理标准展开。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。

（二）保安方面

xxxx年，在总公司领导的正确领导下，保安部全体队员坚持为学校正常的教学科研秩序和广大师生员工生命财产安全服务为宗旨，加强对学校园区进行综合治理，利用各种宣传教育手段、现有的物业管理条例、总公司内部保卫工作条例及物权法，充分发挥了保安的“人防、技防、群防”的有利条件，全面维护了校区内的人、车、物的安全，具体工作如下：

1、根据总公司提出的“安全、质量、发展”的思路为切入点，结合保安部具体工作为实际重点，加强对校区的人、车、物管理。

2、制定门岗管理制度，来人来访、物品出入登记，车辆实行“一车一杆一证”的放行制度。

3、加强整个区域的巡逻范围，白天队员实行交叉巡逻，不定时对各区域设岗布控。晚上实行分时间段进行巡逻，以季节变化为准。队员分批进行巡逻，做到防患于未然。

4、加强对校区内所有消防设施设备的安全检查。做到“预防为主，防消结合，隐患险于明火，责任重于泰山”的高度责任感。

（三）保洁及环境卫生方面

1、始终按照iso质量管理体系要求，坚持以《清扫质量检查月报表》逐项对各责任区进行了严格考核，基本上完成了总公司交给的各项任务。

2、严格执行清洁工作规程，全天候清扫各教学大楼、办公大楼、卫生间、走廊等；全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时清理垃圾，为广大师生员工创造了一个干净、舒适的的生活、办公环境。

3、对家属区主干道及家属区楼前后影响住

第18篇：物管部工作手册

物管部工作手册

第一节任务和岗位设置

一、任务

物管部是实施公司辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。物管部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

物管部的职责范围如下：

l、负责公司管辖范围内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及保安保洁等。

2、负责公司公共设施、设备的维修保养。

3、负责用户室内二次装修的申批、监管。

4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。

5、负责大楼外委工程的监管工作。

6、负责公司管辖范围内的保安、消防工作。

7、负责公司管辖范围内的保洁工作。

8、负责公司管辖范围内的土建维修工作。

二、物管部组织结构图

据各公司情况配置人员

第二节 物业管理部岗位职责

（一）物业管理部经理

1、在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。

2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；

3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；

4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。

5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；

6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；

7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；

8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；

9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；

10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；

11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。

12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。

13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；

14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。

15、组织领导工程技术人员的岗位培训。

（二）设施设备组组长

1、在物管部经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。

2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

3、监督执行部门的工作指令。

4、负责跟踪工作单的作业情况。

5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。

6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。

7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。

8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

9、负责公司维修设备、材料的采购。

10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报综合部。

（三）强、弱电维修员

1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。

2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。

3、填写本系统的操作要求和工作指令。

4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。

5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。

6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。

7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。

9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。

10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。

11、负责对消防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和维护保养。协助水电维修组对消防系统中的电气部分进行维护保养。

12、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。

13、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

（四）空调给排水维修员

1、在设施设备组组长的领导下，管理空调及给排水系统所辖设备。

2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。

3、填写本系统的操作要求和工作指令。

4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。

5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收。

6、负责与相关业务部门进行业务联系。

7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

8、负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。

9、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。

10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

11、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。

（五）电梯维修员

1、负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行；

2、完成电梯的定期保养；

3、电梯机房发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录；

（六）水电维修员

1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。

2、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。

3、每月两次发电机试运行。

4、负责大楼立面照明灯具的启、停。

5、负责用户室内水电设备的有偿维修服务。

6、负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。

7、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

（七）给排水维修员

1、在设施设备组组长的领导下，负责管理给排水系统设施设备；

2、负责对给排水系统设施设备进行保养、维修；

3、负责本系统各类图纸资料的收集、保管；

4、负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录；

（八）土建维修管理员

1、在物管部经理的领导下，负责房屋的维修，并管理杂工。

2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。

3、负责房屋维修外委项目的洽谈审定，监督并验收。

4、负责与相关业务部门进行业务联系。

5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。

6、负责室内二次装修的初审。

（九）保安消防管理员

1、在公司物管部经理的领导下，全面负责保安消防组行政管理工作，组织和引导部属员工学习法律法规和业务技术知识，培养和提高改进的整体政治思想素质和业务工作能力；

2、督促保安人员严格执行公司有关规定，对成绩突出人员给与奖励，对工作失职人员进行教育和提出处理意见，维护公司和客户利益，预防各类事故发生；

3、认真学习《消防安全规定》、《消防法》、《重庆市消防安全条例》，贯彻执行上级有关指示精神和消防工作方针，坚守岗位，负责编制消防工作计划，定期向领导汇报有关工作及存在的问题，提出整改意见；

4、经常对重点防火部位和易燃易爆物品进行检查，加强消防设施的维护管理，对检查出的隐患督促整改，及时消除隐患，协助主管领导和有关部门建立健全各项安全防火责任制。

5、负责指导监督公司管理物业范围内的安全防范和消防管理工作，协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故；

6、负责应聘保安员的资格审核；

7、负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修品提出申请。

8、负责消防器材的管理。

（十）保安员

1、在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完成工作任务；

2、根据指责规定，负责做好本责任区的防火、防盗、防暴、防破坏、防事故等工作，确保安全；

3、根据值勤要求，夜间检验出入人员证件，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区，维护责任区内的治安秩序；

4、坚守岗位，认真做好巡逻、检查、防卫、守夜等工作，预防责任区内发生刑事案件和治安灾害事故；

5、协助处理责任区内发生的有关治安事件，及时报告上级并作好值班纪录；

6、服从命令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。

（十一）保洁库房管理员

1、制定分管清洁卫生区域的标准和要求；

2、熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂，并根据所需量进行购买；

3、与社区清洁服务保持联系，注重商场的外部形象；

4、每天对商场各楼进行卫生检查，不低于四次；

5、对原材料进行妥善保管，有计划进行发放，每月盘点一次；

6、协调保洁部和其他有关部门的工作联系，维护公司的内、外清洁卫生形象。

（十二）保洁员

1、熟悉分管清洁卫生区域的情况，掌握清洁工作必要的标准和要求；

2、熟悉掌握各类清洁工具，清洁剂的使用方法，熟知各类建材、玻璃、不锈钢等的保洁方法；

3、严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备；

4、保持分管区域的清洁水准，工作次数每天不少于4次；

5、节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具；

6、接受主管、领班的监督检查，不断改进工作；

7、对待商家和顾客要热情、大方，为我们提供方便；

8、文明用语，着装整齐，佩带工作牌上岗。

（十三）库管员

1、在保洁库房管理员的直接领导下，负责处理本小组的日常事务。

2、对入库的物品进行安全检查，熟悉储存物品的分类、性质。

3、负责库房物品的安全保护工作，防止物品丢失。

4、每月进行一次防火检查，消除火灾隐患。

5、负责库房各类帐簿的建立、登记，并保管好记录。

内部管理规定

一、值班管理规定

1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

2、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。

3、值班员工必须服从组长的安排，听从调配，执行组长的工作指令。

4、值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。

5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。

6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。

7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。

8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。

二、值班员（巡视值班员）交接班规程

（一）接班员须知

1、上一班设备运行情况；

2、正在检修的设备情况；

3、设备故障的处理经过和结果。

（二）交接班程序

1、按规定时间由交班员工主持交接班。

2、交班员工宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障的处理结果和经过。

3、交接班双方会齐共同对主要巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。

4、报告检查结果。

5、正常：接班人员签字，交接班结束。

6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成的，转由接班人员进行。

7、交接班情况记录在交接班记录表中，双方签字认可。

（三）交接班暂停

凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知主管到现场处理。

1、巡视记录与实际情况不符时。

2、交接班人数不齐或不在场时。

3、接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时。

4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。

5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

三、供电值班员交接班规程 (一)接班员须知

1、上一班设备运行情况；

2、正在检修的设备情况；

3、仪表指示是否正确；

4、设备故障处理的经过和结果。

(二)交接班程序

1、按规定时间由交班员工主持交接班。

2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。

3、交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。

4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。

5、报告检查结果。

6、正常：接班人员签字，交接班结束。

7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进行。

8、交接班情况记录在当值日志上，双方签名确认。

(三)交接班暂停

凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。

1、设备记录与实际运行状况不符时。

2、交接班人数不齐或不在场时。

3、当值员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。

4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。

5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

四、运行记录管理制度

1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次，设备运行记录表（空调系统）每班记录一次，由相关专业的管理员检查后每月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。

2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班组长，相关专业的管理员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交设备设施组组长存档。

3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的管理员抽查监督，月底汇总后交设备设施组组长存档。

4、巡视值班记录表每日由当值员工填写，每周经物管部经理签名后交设备设施组组长。

5、值班表每月月底由维修班长填写，物管部经理审阅后交设备设施组组长。

6、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。

7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

五、工程档案管理制度

1、工程设备档案由资料管理员管理。资料管理员者应严守公司档案管理制度和保密守则。

2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料管理员存放于档案盒内并贴上标签。

3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。

4、外单位交来图纸由资料管理员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的管理员核对实物，如图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联系交图单位更正。

5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。

6、借阅档案须经相应系统的管理员以上人员批准，资料管理员登记并指定归还日期，由资料管理员按期追还，需续借的要重新登记。

设备设施管理

第一部分总则

一、承包商监督规定

对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。

(一)承包商监督规定

为规范对承包项目的管理，特制定本规定。

1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。

3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。

4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。

5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。

6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。

7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。

二、设施设备巡检规定

为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。

1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。

2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。

3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。

4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。

6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

三、设备管理规定

1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。

2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。

3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。

4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。

5、每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。

四、机房管理规定

物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。

1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。

5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。

6、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。

7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。

8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。

9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。

10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。

11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。

五、设备机房防火规定

1、不得在机房内吸烟。

2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。

3、需要动火作业时，由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表，物管部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。

4、部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。

5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。

6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。

7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。

8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。

9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。

10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。

六、机房卫生管理规定

为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。

1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。

2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。

3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。

4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。

5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。

6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。

7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。

第二部分 强电系统管理

一、层间配电房（电气小室）管理制度

1、层间配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。

2、配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。

3、物管部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。

4、物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。

5、检查和保养结束后填写设备检修单。

二、转、停电通知用户工作规程

(一)计划转、停电

1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告物管部经理。

2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报物管部经理。

3、总经理审批后，物业管理部拟发转、停电通知书，由物业管理部派人送至用户。

4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。

(二)事故转、停电

1、大楼因供电局故障发生停电，物管部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈物管部经理。

2、因大楼内部事故引起停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。

3、事故转、停电后24小时内，物业管理部拟定解释函，经总经理审批后在公告栏公告。

三、停电、限电管理规程

1、停电、限电的审批权限为物管部经理以上。

2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。

3、物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。

4、转、停电前应填写操作票，交主管管理员签名。

5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。

6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。

四、临时用电管理规程

（一）用电申请

用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。

（二）公司审批

用电申请须经物管部审批。

（三）签定用电协议

物管部审批通过后，用户与物业部签定用电协议，确定计费方式和收费标准。

（四）接线及送电

经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。

（五）停电及拆线

用户终止用电，应事先通知物管部，再由物管部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。

（六）计费方式

1、电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。

2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。

五、供配电设备运行管理规程

1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。

2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。

3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。

4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员批准。

5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。

6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。

六、供配电设备维修保养规程

1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。

2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报物管部经理审批。

3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。

4、工作过程应严格遵守电气作业规程。

5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。

6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。

7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。

8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。

七、工作票制度

1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。

2、填用工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。

3、其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。

4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。

5、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。

6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。

7、工作票的有效时间，以批准检修期为限。

8、需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。

9、工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。

10、工作票所列人员的安全责任：

(1)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。

(2)工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。

(3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。

(4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。

八、供电突发性事故的应急措施

(一)外线故障

1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌。

2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。

3、检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。

4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。

5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

(二)内部故障

当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：

1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。

2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。

3、将低压母联合闸，保证大楼设施用电。

4、向物管部主管和维修班报告故障经过和处理情况。

5、物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。

(三)市电全停

1、当两路市电全停，启动发电机。

2、退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。

3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。

4、及时书面向上级领导报告。

5、市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。

(四)通知用户

供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的用户。

第三部分 给排水、管道系统管理

一、安全用水、供水管理制度

根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下：

1、凡属辖区范围内的供水系统(即自来水公司向辖区供水总表以内的)一律由管理公司管理。

2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。

3、用户不可随意更改大厦供水管道。

4、有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：

(1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。

(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。

(3)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。

5、用户违反安全用水规定，拒绝物业管理公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。

二、大楼节水、用水措施

1、严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。

2、在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。

3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。

4、定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。

5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。

三、物管部停水、限水管理制度

1、所有的停水、限水审批权限为工程经理以上。

2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。

3、主管管理员应安排足够的人员处理停、限水工作。

4、停水前应将地下水池注满。

5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。

6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。

四、给排水系统运行管理规定

1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。•

2、每班检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。

3、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。

4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。

5、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。

6、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。

7、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管管理员，并留在现场观察。

8、每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。

五、给排水系统维修保养规程

1、给排水系统的日常维修保养由暖通、给排水运行维修班负责。

2、主管管理员每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。

3、维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域通知物管部，由物业管理部通知受影响用户。

4、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。

5、供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水。

6、污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。

7、所有系统的维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。

8、给排水设备的故障应于24小时内修复，无法解决的应马上要求通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。

六、给排水系统故障排除措施

(一)给水系统故障处理

1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。

2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。

3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。

(二)排水系统故障处理

1、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。

第四部分 空调、设备系统管理

一、空调系统检查巡视内容

1、设备巡查

巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。

2、空调机房

(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。

(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。

(3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。

3、冷却塔、水箱检查

(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。

(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、风机等检查

(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。

(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。

二、空调系统操作规程

（一）开机程序

1、检查电源、三相电压是否有380V。

2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。

3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。

4、检查冷却塔补给水是否正常。

5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。

6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。

7、检查膨胀水箱补水是否正常。

8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。

9、启动冷冻水泵和冷却水泵。

10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。

11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。

12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kg／cm2)。

13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。

14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。

15、启动主机。

16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。

（二）关机程序

1、关机前记录主机运行数据。

2、按停主机。

3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。

三、空调系统运行管理规定

1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。

2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。

3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。

4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

四、空调系统维修保养规程

1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。

2、空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。

2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。

3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员。

4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。

5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。

7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。

8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。

9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。

五、中央空调系统应急处理方案

（一）冷水机组

1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。

2、发现故障的技工将情况报告主管管理员并联系设备保养商维修。

3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。

（二）水泵

1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。

3、水泵故障较严重，应报告主管管理员，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。

（三）冷却塔

1、水塔电机故障

(1)巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。

(2)发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

(3)属较严重的故障应报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查员工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。

(2)立刻将情况报告主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。

3、水塔溢漏

(1)巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。

(2)浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。

(3)将情况报告主管管理员，由其组织人员维修并在事后作维修报告。

（四）管网系统

1、主管道

(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。

(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。

(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。

(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

(5)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。

2、水平管网 (1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。

(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。

(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。

(4)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。

3、空调机房内的伸缩节

(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。

(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。

(3)报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。

4、空调机房内的管道

(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。

(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。

(3)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。

(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。

(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。

(6)报告主管管理员，由其组织抢修。

（五）通知受影响用户

事件发生后，主管管理员认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理公司书面通知受影响用户。

第五部分 电梯管理

一、电梯操作规程

1、用专用钥匙将电梯打开，电梯电梯即可自动运行。

2、若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。

3、若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。

4、若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。

5、在火灾情况下，消防队员工可于基站控制电梯回降至基站。

二、电动扶梯操作规程

（一）启动

1、检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。

2、在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。

3、在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。

4、一切正常交付使用。

（三）应急停止

紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。

（四）转变行程方向

1、检查确认扶梯级无乘客。

2、停止电扶梯运行。

3、待完全停止后，再转向启动。

三、电梯运行管理规定

1、物管部负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承包商的工作。

2、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。

3、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。

4、进行检查时，应放置工作牌。

5、升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。

6、搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。

7、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。

8、日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。

四、电扶梯运行管理规定

1、电扶梯的日常运行管理由强电组负责，维修保养由指定承包商负责。

2、每天按上下班时间表启／停电扶梯。

3、严格遵守电扶梯操作规程。

4、当值人员每班每两小时巡查扶梯一次。

5、当发现或接报扶梯发生故障时应马上停止故障梯，并由设备管理员通知保养商到场维修。

五、电梯设备维修管理制度

1、委托电梯保养承包商对电梯进行保养维修。

2、物管部负责与承包商联系，督促并协助其维修保养。特殊情况时其他部门可以直接与承包商联系，并及时通知物管部。

3、将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。

4、每季度末对电梯电源开关柜进行一次检查并做维护保养。

5、强电管理员对电梯设备的维修、保养进行检查监督。

6、当电梯年检期到期前，督促承包商做电梯年检年审。

六、电梯故障应急处理方案

（一）电梯困人

如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理：

1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

2、确定电梯轿厢位置。

3、当电梯停在距某平层位置约±60 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：

(1)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内、，不要乱动。

(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。

(4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。

(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。

5、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养承包商作出处理。

6、事后书面报告物管部经理。

（二）水浸事故

1、电梯维修员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知物管部，当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。

2、电梯维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。

3、拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。

4、即刻将情况报告主管管理员和电梯承包商。

（三）巡查中发现电梯异常

1、电梯维修员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。

2、监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。

3、电梯维修员将故障电梯关闭。

4、即刻将情况报告物管部经理和电梯承包商。

第六部分 维修管理

一、用户室内设备维修规程

1、接到维修单，应先将单号和内容登记在维修档案登记表上，随后交对应的班组进行维修工作。

2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。

3、根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。

4、到达用户后应经用户许可后方能进入室内。

5、当判定维修项目属有偿维修时，根据物管部维修收费标准向用户报维修价格。

6、用户同意维修，则将收费金额填在维修单对应位置上；用户不同意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交用户签名。

7、因材料不足暂不能维修的，应向用户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修单上。

8、因用户自购设备故障无法维修的，应详细向用户说明原因，由用户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交用户签名。

9、根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。

10、故障修复后，用户验收合格，维修人员在维修单上填写维修结果，请用户签名确认。维修人员清理现场后才可离开。

11、维修人员在完成的维修单上签名，交物管部经理复核签名，于当日交给物管部文员。维修单一联留用户，另两联分留物业部和物管部。物管部文员将维修单录入电脑，并填写维修档案登记表，定期归人维修档案。

12、每周由各专业管理员抽取10％已完成的维修单进行回访，发现用户不满意的应追查，确实属人为因素的应追究维修工的责任。消防系统管理

一、消防报警设备运行规定

1、消防中心值班员负责消防中心内消防设备（报警系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。

2、如有设备故障，监控中心值班人员及时通知物管部进行维修处理。

3、当日值班人员要负责消防中心的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍。

4、由物管部选定消防报警设备维保单位，对消防报警设备进行日常维护保养，物管部派人配合并监督其执行情况。

5、物管部和内保部每月定期对大楼消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。

6、消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态（如手动／自动等），应由物管部书面通知内保部，并提出相应的临时措施，确保大楼消防安全。

二、紧急广播系统维修保养规程

1、按保养计划表做系统保养。

2、保养时先断开系统电源。

3、清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。

4、清洁录音机磁头和机械部分。

5、检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。

6、清洁扩音机散热器上的灰尘。

7、保养结束后选择部分楼层作测试，并填写消防中心设备检查表。

三、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程

1、按保养计划进行机器的保养。

2、手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检修。

3、检查风机的风叶，清除表面灰尘。

4、加注润滑油，检查紧固风机接线端子。

5、清除控制箱表面和内部的灰尘，检查箱内器件。

6、检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。

7、手动启动风机检查运行情况。

8、工作结束后，填写消防风机检查表。

四、防火卷闸维修保养规程

1、按保养计划进行系统保养，并记录在设备日常保养表。

2、清除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油。

3、检查控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘。

4、检查手动开关控制盒，清洁按钮上的污物。

5、检查卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油。

6、检查电动刹车手动开关和手动起闸装置。

7、手动上升和下降防火闸，检查运行情况，并调整上下行程开关位置，令卷闸开启或关闭处于适当的位置。测试过程严防卷闸冲顶或冲底。

8、触发卷闸附近的烟／温感检查自动落闸功能，消防中心监控员在联动台上测试遥控落闸功能。

五、应急灯、疏散指示灯检查保养制度

1、各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用。

2、巡查人员每天检查一次应急灯具，发现异常马上用《维修单》物管部维修。检查内容包括灯具是否正常发亮，表面玻璃有否破损，安装是否牢固，按下测试按钮是否仍然发亮。

3、应急灯具应保持清洁。

第19篇：物管新法亮点

《贵州省物业管理条例》五大立法亮点解读

【亮点一】 “安全责任”合同上要约定

小区业主被盗,物管该不该负责、该不该赔偿?《条例》规定,物业服务合同中物业服务项目包括保安服务的,应当在物业服务合同中就保安服务的内容、质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。

贺律师曾代理一起诉讼——南明区某小区业主,花费5000余元购买的新电动车,停放在小区内被盗。业主要求物管赔偿,物管却表示,一个月才80元的停车费,不可能负担赔偿责任。而且,由于小区没有监控录像,车子到底怎么丢的也说不清。双方协商未果,业主遂向南明区法院起诉。经法院判定,最终由业主和物管各负担50%的责任。

贺律师表示,如果双方之前已经签订物业合同,明确责任,完全可以避免这件官司。该《条例》对于“安全问题应在合同内约定”的规定,比《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》更加细化,通过事先签订详细的合同,明确物管人员和业主之间的责任划分,可有效减少不必要的纠纷。 【亮点二】“野蛮装修”或付惨痛代价

因为楼上住户的“野蛮装修”,白云区某小区住户张某某的家里近日下起了“小雨”。这是贺律师最近代理的一个案例。

如今,越来越多的“野蛮装修”引发了邻里之间的“战争”。即将施行的《条例》明确禁止业主、物业使用人将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房等,禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸等“野蛮装修”行为。

该《条例》还规定,对于业主、物业使用人破坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构行为,由物业所在地县级房屋行政主管部门或者其他有关行政主管部门责令改正,处以1000元以上5000元以下罚款;情节严重的,处5000元以上5万元以下罚款;造成他人损害的,依法承担民事责任。 【亮点三】未装修未入住 都要交物管费

“部分业主以房屋还未装修或暂时未入住为由,拒交物管费。”贵阳某物业公司刘经理对此很不满:“小区的绿化、楼道的清扫等服务工作,却是从交房那天就开始的啊。”

此次审议通过的《条例》规定,房屋达到交付条件,买受人延迟接受房屋交付的,物业管理费发生的起止日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。业主不得以未享受物业服务或无需接受相关物业服务为由拒交。 不过,贺律师提醒广大市民,如果是房屋未达到交房条件的,可以拒绝收房,而且,物业管理费在业主因正当理由,拒绝收房期间是不能算在业主头上的。

【亮点四】 小区车位不得“只售不租”

小区停车位到底是买还是租?《条例》规定,约定属于建设单位所有的车位、车库出租的,应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

此外,约定属于建设单位所有的车位、车库出售时,车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的,每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的,每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外,不得出售给业主以外的其他人。

“不少房开商为实现资金快速回笼,将小区车位‘以卖为主’,甚至还卖给非小区的住户,造成部分业主的车辆被外来车辆‘挤’出小区。”贺律师表示,该《条例》明确规定,建设单位不得以只售不租为由拒绝业主承租车位、车库,保护了广大业主的权益。

【亮点五】 小区交通事故由交警处理

中学生王某在贵阳某小区内骑单车,下坡时撞上了一个女大学生。王某认为是女大学生走到路中间才造成了事故发生,而女大学生则表示,小区只有一条道路,车辆本应缓慢行驶,而王某车速过快导致事故。双方联系交警部门认定责任,交警表示,这不属于道路交通事故,应由辖区派出所受理;联系派出所后,派出所认为这属于交通事故,不属于他们受理的范畴„„由于责任迟迟未认定,双方最终只得通过法律途径解决。经法院判定,骑车人和坐车人分别承担60%和40%的责任,而女大学生无责任。

“过去,小区发生交通事故没有明确到底是哪个部门处理,致使一些交通事故发生后,找不到处理人和责任认定人,最终只得通过法院判定,付出较高维权成本。”贺律师说,近两年来,他已代理过3次类似起诉。

小区内发生的交通事故,是由辖区派出所,还是由交警部门来处理呢?《条例》对此已经有了规定,物业管理区域内车辆通行发生事故,公安机关交通管理部门接到报案的,应当及时依法处理。

第20篇：物管中心考勤制度

员工考勤制度草案

一、工作时间

1、大厦物管中心正常作息时间为星期一至星期五8：30至17：30。

2、实行非正常和轮班工作制员工工作时间由各部门根据实际情况排班，员工必须依照所属部门主管经理编制的排班表轮班当值。

3、物管中心有权根据运作需要对上述工作时间进行相应的调整。

二、考勤制度

1、所有员工上下班必须到指定地点考勤或登记。

2、无故旷工者，除扣除旷工时段薪资外，另将予以严重警告处分并处以相应罚款（50元/半天、100元/一天），并计入档案。连续旷工3天或累计旷工7天者，将给予辞退除名处分。

3、无故迟到早退者（迟到早退时间在60分钟内），作一般过失处分，罚款20元。每月迟到早退累计达到三次及以上者，其第三次按旷工半天处理，如有第四次、第五次处理方式亦同。

4、无故迟到早退时间超过1小时者，按旷工半天处理。超过4小时者，按旷工一天处理。

5、员工准时上班但有漏打卡行为，第一次给予口头警告，第二次作一般过失处分并罚款20元，每月漏打卡累计达到到三次及以上者，其第三次给予书面警告处分并罚款50元。如有第四次、第五次处理方式亦同。

5、各部门对外岗位在工作时间（含午、晚餐时间）必需留有值守人员，各部门主管需妥善分配员工用餐时间。如查实值守人员有脱岗情况并造成不良影响的，将给予相应人员书面警告处分，罚款50元。

三、加班

1、平日加班应事先填具“加班申请表”，由部门主管审核并报行政人事部核准后方可实施；但若遇夜间、非工作日或紧急情况，加班审核手续可于加班事后及时补办。物管中心鼓励员工在公司规定的工作时间内完成工作，对员工在工作时间内未完成工作任务而自行延长工作时间的或者提出加班但未获部门主管批准的，物管中心不给予加班待遇。

2、员工在非国定假日经批准加班，物管中心可根据实际情况和国家规定给予休假补偿或加班费。

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