景区经营策划书（精选多篇）

推荐第1篇：景区经营分析

景区经营分析

一、关于旅游景区的界定

旅游景区是我国旅游业发展重要的生产力要素，是旅游吸引力的根本来源，也是旅游创汇创收的重要方面。为了规范旅游景区服务，提高其管理和服务水平，促进我国旅游景区的健康发展，国家旅游主管部门近年来加大了对旅游景区的管理和指导力度。2000年11~12月期间，国家旅游局按照国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775—1999）要求，对全国31个省（自治区、直辖市）申报首批国家4A级旅游区（点）的215家景区中的199家进行了现场评定，根据旅游景区的服务质量、环境质量、景观质量，并参考景区的游客满意度，进行综合考评，产生了首批187家国家4A级旅游区（点）。全国首批4A级旅游景区基本包括了国内最主要的旅游景区，在开发、管理、营销、服务方面，这些景区都具有最典型的意义，因而可以说，它们是中国旅游精品景区的主体部分和突出代表。为有助于对我国旅游景区经营情况的基本了解，本报告根据各景区提供的资料，对全国首批4A级旅游景区1999年经营情况，进行分析研究，以期形成关于我国旅游景区行业经营概况的认识

二、伴随着中国经济的高速发展，我国百姓的生活发生了翻天覆地的变化。旅游，成了中国老百姓日常生活中不可缺少的部分。同时，旅游业也是世界公认的朝阳产业，是我国国民经济新的增长点和第三产业的龙头。随着我国经济社会的全面发展和人们精神文化需求的日趋增长，旅游正在悄然兴起并迅猛发展。 同时，也应该清醒地认识到在蓬勃红火的旅游背后存在的诸多问题：当前市场的背景下，我国的旅游景区却仍然延续着计划经济的模式，大部分还属于事业性质，纯属公益事业，经费靠财政拨款。旅游区管理机构虽然既有保护的职能，又有组织生产、经济、解决就业和社区管理的职能，但因政企不分，事企不分而导致了诸多弊端，如资金短缺，经济效益低下，机构臃肿等。由于旅游景区不同于一般的企业，有着自身的特殊性。

三、市场化经营管理模式

市场化经营管理模式就是将所有权和经营权分离，真正把风景区作为一项产业来对待，将其作为独立的主体推向市场。存在的市场化方式主要有两种，一种是以项目的形式招商引资，由多个投资主体进入景区行使经营权；另一种方式是垄断经营权，以一家作为投资主体，进行垄断经营。由于政企职能分开，产权比较明晰，企业作为市场主体的积极性得到充分调动，效率得到了提高。近年来，我国有相当一部分旅游景区（景点）将经营权不断地拍卖出去，这种经营意识是对传统管理意识和管理体制的一大突破，总溪河景区要想有突破性的发展，借鉴这条路子无疑有很强的可操作性益，而忽视社会、环境效益。因此目前完全按市场机制经营的方式遭到了质疑。如黄山风景旅游区，从保护遗产的角度出发，必须严格遵循“景区游，区外居”的旅游方式，而黄山股份公司为追求赢利，必然尽可能以高消费方式将尽可能多的游客留在景区，由此必然造成遗产质量破坏，从而出现了在黄山发展旅游经济后“景区的环境卫生和安全质量提高，而遗产质量反而恶化”这一似乎怪异的现象。另外，这种纯商业化经营必然以其垄断性而伤害游客正当利益。由于风景旅游区不同于一般的企业，有着自身的特殊性，我们在引进市场化机制的时候一定要慎重。 从市场的角度看，旅游景区经营具有三个方面的主要任务，即旅游景区如何吸引游客、如何为游客提供满意的服务、如何实施旅游景区的可持续发展。本文把旅游景区视为一个企业，把景区发展视为一个产品。认为，旅游景区经营是，通过调动旅游景区相关投入要素，在有效保护旅游景区公共资源（主要是风景资源、生态资源与文物资源）的前提下，对其合理利用并追求效率最大化的营销、管理与服务。这一概念既包括对这些公共资源的合理利用，也包括对这些公共资源的有效保护，主张对旅游资源要在保护的前提下利用，在利用中促进保护，既要适度保护，又要适度开发、合理利用，而不能过度保护，也不能过度开发。利用与保护互为依托，共同促进。 旅游景区经营的主要内容：①开发与利用景区内旅游资源，建设景区旅游吸引物。②从事旅游景区的日常经营，销售景区旅游吸引物，实现景区经营的经济、社会与环境效益，包括对旅游景区的产品设计和组合；为组合旅游产品而进行人、财、物的协调与组织；市场营销；旅游服务的提供。③资源保护与环境维护，培育景区持续的旅游吸引物。④景区的安全管理与服务质量管理，传递旅游吸引物。 景区治理结构应包括两个层次。第一个层次是外部治理，包括市场经济方面的旅游产品市场、资本市场、劳动力市场，还包括政策法规方面的风景名胜区条例、自然保护区条件、文物保护法等；第二个层次是内部治理，包括公共资源的有效保护和对公共资源的合理利用。外部治理是市场和法规对景区的治理，它虽然不能代替景区的内部治理，但却对景区内部治理结构和治理行为的选择具有重要影响。因此，在设计旅游景区治理结构时，不能不考虑市场和法规对景区经营的治理要求。在内涵上，景区治理结构主要包括五个方面：一是旅游景区治理的总体目标，这是旅游景区治理的导向性机制；二是旅游景区治理的政策框架和法规体系，这是旅游景区治理的规范性机制；三是旅游景区的管理体制，这是旅游景区的组织运行机制；四是旅游景区的经营机制，这是旅游景区的运作系统和传导机制；五是旅游景区员工及当地社区居民的参与和接受，这是旅游景区的参与机制。上述五个方面的内容和机制有着紧密的逻辑联系，构成一个有机整体。 四从市场的角度看，旅游景区经营具有三个方面的主要任务，即旅游景区如何吸引游客、如何为游客提供满意的服务、如何实施旅游景区的可持续发展。本文把旅游景区视为一个企业，把景区发展视为一个产品。认为，旅游景区经营是，通过调动旅游景区相关投入要素，在有效保护旅游景区公共资源（主要是风景资源、生态资源与文物资源）的前提下，对其合理利用并追求效率最大化的营销、管理与服务。这一概念既包括对这些公共资源的合理利用，也包括对这些公共资源的有效保护，主张对旅游资源要在保护的前提下利用，在利用中促进保护，既要适度保护，又要适度开发、合理利用，而不能过度保护，也不能过度开发。利用与保护互为依托，共同促进。 旅游景区经营的主要内容：①开发与利用景区内旅游资源，建设景区旅游吸引物。②从事旅游景区的日常经营，销售景区旅游吸引物，实现景区经营的经济、社会与环境效益，包括对旅游景区的产品设计和组合；为组合旅游产品而进行人、财、物的协调与组织；市场营销；旅游服务的提供。③资源保护与环境维护，培育景区持续的旅游吸引物。④景区的安全管理与服务质量管理，传递旅游吸引物。 景区治理结构应包括两个层次。第一个层次是外部治理，包括市场经济方面的旅游产品市场、资本市场、劳动力市场，还包括政策法规方面的风景名胜区条例、自然保护区条件、文物保护法等；第二个层次是内部治理，包括公共资源的有效保护和对公共资源的合理利用。外部治理是市场和法规对景区的治理，它虽然不能代替景区的内部治理，但却对景区内部治理结构和治理行为的选择具有重要影响。因此，在设计旅游景区治理结构时，不能不考虑市场和法规对景区经营的治理要求。在内涵上，景区治理结构主要包括五个方面：一是旅游景区治理的总体目标，这是旅游景区治理的导向性机制；二是旅游景区治理的政策框架和法规体系，这是旅游景区治理的规范性机制；三是旅游景区的管理体制，这是旅游景区的组织运行机制；四是旅游景区的经营机制，这是旅游景区的运作系统和传导机制；五是旅游景区员工及当地社区居民的参与和接受，这是旅游景区的参与机制。上述五个方面的内容和机制有着紧密的逻辑联系，构成一个有机整体。 目前，我国旅游景区的经营管理中主要存在以下问题：

1、多头管理，多重目标

目前我国旅游景区的宏观管理格局是政出多门、体制混乱。例如，自然文化遗产的管理体制具有管理多重目标性、企业化经营和不同的程度的多重管理等三个明显特征，现行管理体制的主要问题是多重目标与企业化经营之间的矛盾，而多重管理加剧了这种矛盾。、

推荐第2篇：景区策划书

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西夏风情园

营销策划书

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目录

1、西夏风情园基本情况介绍„„„„„„„„„„„„4

2、针对西夏风情园的SWOT分析 „„„„„„„„„4

2.1西夏风情园发展的优势„„„„„„„„„„„„4

2.1.1资源优势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 2.1.2品牌优势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 2.1.3区位优势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 2.1.4交通优势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 2.2西夏风情园发展的劣势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

2.2.1基础设施不完善„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 2.2.2知名度低„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

5 2.2.3缺乏创新„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 2.2.4规划不合理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

5 2.2.5季节性较强„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

6 2.3西夏风情园发展面临的机遇„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

2.3.1市场广阔 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 2.3.2政府扶持 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

2.3.4品牌独特„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6

2.4西夏风情园发展面临的威胁„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 2.4.1周边旅游市场竞争加剧 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6

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2.4.2以西夏文化为主，旅游资源发不足„„„„„„„„„„ 6 2.4.3 本地市场狭小„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7

3、西夏风情园的发展策略„„„„„„„„„„„„„7

3.1景区规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

3.2景区活动规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

3.3活动策划 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.3.1 旺季„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.3.2淡季„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

4、宣传推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9

4.1移动互联网广告推广„„„„„„„„„„„„„9 4.2平面广告 „„„„„„„„„„„„„„„„

4.3横幅„„„„„„„„„„„„„„„„„„

9 4.4新闻宣传„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.5景区宣传片„„„„„„„„„„„„„„„„9

5、策划方案各项费用预算 „„„„„„„„„„„„„„9

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1、西夏风情园基本情况介绍

西夏风情园，是宁夏自治区重点招商项目，是集文化展示，深度体验、特色度假、休闲运动、生态种植五大功能为一体的顶级文化旅游休闲度假景区项目。西夏风情园是目前投资最大、占地最广的全景展示西夏这一神秘王朝的主题公园，在地理优势、规模、内容等方面具不可比拟性，计划三年内打造成国内著名旅游景点，并成为宁夏旅游的一张名片，是国内游客到宁夏必去的景点。

2、针对西夏风情园的SWOT分析

SWOT分析是一种认清企业优势( Strength )、劣势( Weakne )、机会(Opportunity)和威胁(Threats)的分析方法。下面就针对西夏风情园详细地通过这个方法剖析西夏风情园旅游的优势和劣势、面临的机会和威胁,使西夏风情园及认清当前旅游产业发展的形式,发现存在的问题,便于找出解决办法,并明确以后的发展方向。

2.1西夏风情园发展的优势

2.1.1资源优势

（1）西夏风情园，是宁夏自治区重点招商项目，为国家文化部特色文化产业重点项目，享受本地政策的优惠。

（2）以展示西夏文化为主线，拥有丰富的文化资源。 2.1.2品牌优势

（1）西夏风情园品牌最显著的特点就是西夏文化，这在宁夏乃至全国是唯 4 5

一一家的。

（2）西夏风情园是目前投资最大、占地最广的全景展示西夏这一神秘王朝的主题公园，集文化展示，深度体验、特色度假、休闲运动、生态种植五大功能为一体的顶级文化旅游休闲度假景区项目。

（3）它与其他旅游景点严格区分开来，有利于品牌的专一性，以及对品牌的宣传，提升品牌形象，创造一个良好的发展氛围。

2.1.3区位优势

（1）远离市区，坐落于贺兰山下，空气清新，环境优美。

(2)该项目位于银川市西夏区，依附西夏王陵景区、镇北堡西部影视城、贺兰山景区、滚钟口景区等形成黄金旅游带，是贺兰山东麓文化旅游带和大银川旅游圈的特色亮点项目景区。

2.1.4交通优势

（1）东临西干渠、南依空军铁路、西临110国道、北靠北京西路。

（2）附近有公交车站且有旅游专线路过，公共交通方便。

2.2西夏风情园发展的劣势

2.2.1基础设施不完善

（1）西夏风情园为新建项目，景区建设、服务设施建设和基础设施建设方面有待加强。

（2）局部地区缺乏可供休息的长椅

（3）娱乐设施不足

2.2.2知名度低

西夏风情园于今年7月开业，知名度较低，宣传力度不足，不为大众所知。

2.2.3缺乏创新

部分娱乐设施缺乏创新，与其他公园、景点相比缺乏竞争力。

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2.2.4规划不合理

（1）相对于主打以西夏文化为主的特色旅游，其西夏文化的场地、活动方面较少，应当增加富有西夏活动的场地、建筑。

（2）园区规划不合理，西部太紧凑，东部太过开阔，游客逗留时间短，且东部视野太开阔，园区缺乏神秘感，难以吸引游客。

（3）植被种类少，缺乏规划。

（4）湖泊规划不合理 （5）建筑过于集中。 2.2.5淡旺季差异大

（1）淡旺季时间不平衡，淡季时间较长，不利于景区盈利。

（2）宁夏位于西北地区，冬季气候寒冷，游客少。

2.3西夏风情园发展面临的机遇

2.3.1市场广阔

就展示西夏文化而言，它是国内唯一的一家，市场广阔，前景较好；目前国内偏远地区旅游兴起，来自国内旅行团的数量、散客数量增加，拥有较多的游客市场；位于西北地区，与三省相邻，客源市场广阔。

2.3.2政府扶持

西夏风情园，是宁夏回族自治区重点旅游项目，国家文化部重点文化旅游项目，自治区级文化产业示范基地，享受政府政策优惠。

2.3.4品牌独特

是国内首家主打以西夏文化为主的旅游景区，品牌独特唯一，具有竞争优势和观赏价值。

2.4西夏风情园发展面临的威胁

2.4.1周边旅游市场竞争加剧

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周边旅游景点众多，且种类丰富，发展成熟，品牌知名度高，为国内外广大游客所知。

2 .4.2以西夏文化为主，旅游资源发不足

景区虽以西夏文化为主线，但西夏文化旅游资源开发不足，吸引力有限。 2.4.3本地市场狭小

本地人口较少，严重制约景区的发展。

3、西夏风情园的发展策略

3.1景区规划

（1）、湖泊直接打通，用拱桥相连，便于游船往来，即可使湖泊面积化零为整，也可以增加水上项目，为景区带来利润。

（2）、湖泊水域可种植大面积荷花，夏季荷花盛开可吸引游客观赏。

（4）、绿化不合理，呈块状，缺乏艺术感。

（5）、东部视野过于开阔，可以建些假山，土堆，给人营造一种“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”的意境，增加神秘感，以吸引游客。

（6）、迷宫可适当扩大，中部可建高大的亭子，可以俯视迷宫，增加吸引力。

（7）、增加长椅，供有人休息。

（8）、局部道路缺乏特色，需要重新规划。

3.2景区活动规划

（1）调整节目时间，马战安排在10：50左右，马战结束正好午餐时间，能够使游客在景区就餐，从而带动景区餐饮业。

（2）夏季可组织西夏夜市生活活动，给游客全新体验，这样可以为美食街、住宿带来客源。

（3）增加集市活动（叫卖、吆喝），向游客展示具有园区特色的商品，促使游客消费。

（4）增加饮食、手工业的种类。

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（5）娱乐性项目较少，应当增加。

3.3活动策划

3.3.1旺季

（1）迅速打开旅行社游客组织渠道，吸引国内外旅行团前来参观，保证团队客流 。

（2）抓住清明节、五

一、暑假、国庆节、古尔邦节等长假，有限网上售票，票价打折，并全方位宣传。

（3)利用现有设施与学校合作，开展高校素质拓展训练，争取与部分学校达成旅游意向。

(4)六一儿童节可开展夏令营活动，以开拓儿童市场。

(5)少量免费向学校、社会发票，但不要集中，主要表现为一家一票，一班一票。引起游玩的兴趣，以带动身边人同时旅游。（淡季、夏季皆可） 3.3.2淡季

(1)邀请重点学校老师学生参观，迅速在学生市场传播景点信息。

(2)科普知识校园巡展比赛活动，以西夏史为主，开展校园活动，增加吸引力。

(3)春节期间开展为期3—5天西夏皇家嘉年华活动，该活动集竞技项目、文化娱乐项目、美食与购物等为一体。具体表现如下：

a、游乐园：经营多种类骑乘类游乐项目，以儿童娱乐为主。 b、西夏皇族生活：西夏皇族”率领文物大臣沿街巡视。

c、“最炫民族风”：搭建较大的表演场地，进行民族歌舞文艺表演。并鼓励游客积极参与。（可以社会机构合作）

d、美 食 街：园区内开设美食街，多种多样的西夏皇族饮食、民间饮食。吸引游客消费。美食街采用景区经营与招租两种形式。即可收取租金盈利，又可提高知名度。

e、商 业 街：主要经营具有地方特色的旅游纪念品、食品、宁夏特产等。 f、移动摊点：在景区内部，沿道路两侧按距离设置了一些可移动的商业摊点，可为园内游客提供方便的服务。

g、冰嬉活动：利用冬季湖面结冰，组织冰面活动。

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h、整合现有景区节目，集中融入西夏皇家嘉年华活动中去。

4、宣传推广

4.1移动互联网广告推广

(1)手机广告投放：智能手机普及率高，上班族、学生有很多时间花费在手机上，景区可以采用可以通过移动终端投放广告，来宣传景区，提高知名度，并吸引游客。

(2)互联网广告投放：在大型旅游网站上宣传西夏风情园，可采用门票打折价、全价、半价、一元游等有机结合，分时段有限票推出，达到宣传的目的，并吸引游客。

(3)微信、微博进行推广。 4.2平面广告

(1)传单发放:长假、节假日前，对学校、集市、社区等人流密集处进行传单发放，辅之少量门票发放。

(2)设立户外广告牌。 4.3横幅

高校新生全校活动对有关单位进行赞助，设置横幅，进行宣传，开拓新生市场。

4.4新闻宣传

免费为社会大型活动提供场地，或组织社会大型活动，积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高景区知名度。 4.5景区宣传片

在电视、互联网、公交、户外等，进行宣传片播放。

5、策划方案各项费用预算

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由于策划方案涉及景区规划，活动招租，广告推广等方面费用较为复杂。具体费用预算不再列举，景区可凭借经验，具体分析制定。

推荐第3篇：景区经营摊位申请书

申请书

本人身份证号家庭住址电话现申请在景区处摆设摊位壹个，经营项目为，由本人经营并由参与协助管理，本人保证提交材料的真实性，并承诺将遵守法律法规和景区规定，否则，愿意承担相应责任。

请批准为盼！

申请人：

年月日

推荐第4篇：景区对外经营承包合同

合同编号：

签定地点：

签定时间：

天龙山景区（售货亭）经营承包合同

甲方：浙江景川旅游开发有限公司

乙方：身份证号：家庭地址：

一、承包时间：

自年月日至年月日止，共年。（计划开业时间为：年

月日）

二、合作内容：

甲方经营管理的特色小吃街项目内共有7座小木屋售货亭，现将其中座租给乙方独立经营，亏盈自负。。

三、合作管理

1、乙方在承包期间必须遵守甲方的监督与管理，聘用人员登记表等相关入职资料、促销计划、经营项目名称必须交由甲方备案。

2、乙方每周向甲方提交经营报表等销售报告。

3、乙方要严格按照甲方要求及本协议约定的经营范围，不得越权经营，不得哄抬价格，必须按照甲方规定操作。

4、乙方在合作期间，不得在正常工作时间关门歇业。

5、本协议生效后，乙方应积极开展售货亭的装饰、前期准备工作。

6、乙方须遵守甲方运营部的管理制度及参加甲方的各项培训和会议。

7、乙方承诺在合作期间每年至少做不少于次促销。

8、乙方必须取得工商、卫生等部门核发的证照；工作人员必须持健康证上岗。

9、乙方承诺所经营项目与其他承包方不同。

10、乙方如需调整售卖商品时需经运营部经理同意。

11、为了维护景区整体形象，乙方必须与甲方统一着装。

12、乙方承诺不经营欺骗消费者的项目。

13、乙方如出现食物中毒等事故独立承担责任，与甲方无关。

14、乙方如需转让必须经过甲方，转让价格由甲方制定，转让后甲方收取5000元手续变更费。

15、甲方员工消费享受8折优惠。

四、乙方提供的条件：

1、具有一定的餐饮经验和人脉关系。

2、拥有一定的经济实力。

五、甲方提供的条件：

1、甲方负责场地、木屋售货亭的提供

3、提供海报、工作服。

六、费用分摊

1、场地木屋管理费合计万元/年。

2、乙方负责人工费用、商品耗材、水电费等。

八、结算方式：

乙方按市场价对游客出售所需商品，水电费每月底由公司统一收取。

十、违约处理：

1、本合同签订后，任何一方均不得违约，否则，违约方应向守约方支付万元违约金；守约方并可视情况有权单方终止合同，造成经济损失的由违约方承担赔偿责任。

2、乙方有下列违约行为之一者，甲方有权无条件解除合同，乙方所有投入和已缴交的承包款无偿归甲方所有。

（1）合同签订后，乙方私自将售货亭装让他人。

（2）乙方擅自利用甲方的景区资源从事非法行为。

（3）经核实，乙方连续三天无故未开门的。

3、本合同的订立、变更、撤消，均需以书面形式作出通知，并盖章有效。十

一、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，双方应严格执行之，在执行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成则按合同法等国家法规提请甲方所在地法院裁决。

甲 方：浙江景川旅游开发有限公司乙方：

代表人：代表人：

2013年 月日2013年月日

推荐第5篇：景区经营管理中心工作总结

景区经营管理中心2015年工作总结

2015年，景区经营管理中心在集团公司领导带领指导下，在各部门大力支持及配合下，围绕公司“提质增效”发展主题，以全面提升景区质量、管理质量、服务质量和经营质量为目标，发扬吃苦耐劳精神，克服困难，调动一切积极因素，有效推进了2015年各项工作任务的落实。现就2015年工作总结如下：

一、主要工作完成情况

（一）景区经营业绩情况

2015年景区经营管理中心所辖4大一线经营部门，截止11月底，累计实现营业收入21027.03万元，同期增长16.59%；接待游客356.35万人，同期增长11.19%。

（二）重点工作开展情况

1、强化督查考核、创新管理手段，建立服务质量考核新模式。

按照2015年集团公司年度工作总体要求，景区经营管理中心始终坚持以“提质增效”为主线，开展服务质量提升工作，并严格实施考核，进行绩效工资二次分配，考核结果细化到每位员工每个岗位。

一是建立督查考评机制，有效推进旅游服务标准化。为满足景区经营管理及服务质量提升工作的需要，景区经营管

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分，共扣出绩效工资29016.79元。其中扣出芙蓉洞片区员工233.5分，运输中心员工169分；天生三桥片区员工430.5分，仙女山片区员工612分。

2、改善旅游环境，景区品质提档升级

一是牵头落实5A复核工作。2015年，景区经营管理中心根据重庆市景评委对武隆喀斯特旅游区的暗访检查报告进行逐项梳理，下发《落实5Ａ级景区检查反馈问题整改的通知》，自查整改问题达30余项，确保了旅游区硬件和软件水平全面达标，并按时将整改情况报重庆市旅游局。

二是全面更换景区垃圾桶。由于景区垃圾桶使用年限已久，今年我部门按照5A标准对景区垃圾桶进行了全面清理、更换，共计投资约72万元，更换垃圾桶439个，其中仙女山152个、天生三桥片区166个、芙蓉洞101个，长松酒店14个、万祥酒店6个。

三是全面更换景区标识系统。目前景区标识牌破损严重，按照5A级景区标准，我部门对各片区所有标识牌进行了重新设计、翻译、校对，投资175万元，对景区标识系统进行了全面更换。

四是完成仙女山草原品质提升。响应全县旅游提档升级号召，将大草原营造成花海，完成了花草种植约30亩；为方便游客，完成了木梯子至遛马场步游道建设；为丰富大草原游乐活动，引进了热气球项目。

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展示了经营一线各岗位工作人员形象，为提高景区对客服务质量，树立旅游行业形象打了坚实基础。

4、健全投诉机制、提升企业形象，实现有效投诉“零”目标。

景区经营管理中心始终坚持“游客至上、服务第一”理念，积极协助各景区客观公正处理游客反映问题，并及时完成各类投诉回复。2015年共书面回复游客反馈意见14次，维护了游客的合法权益和企业形象。

5、开展景区价格治理，公示上墙，确保游客透明消费。根据县发改委《关于全国景区价格政策执行情况交叉检查有关情况的报告》要求，我部对各景区门票及娱乐项目价格进行了全面梳理、整改，对部分娱乐项目进行了重新核价，并公示上墙，梳理景区门票及游乐项目价格共计28项。另针对检查组对司提出的团队价格不符合要求的问题，进行了整改调整。

6、落实全县创文工作，树立卫生文明景区新风尚。2015年，我部积极组织动员，开展景区环境卫生专项整治行动，围绕营造干净、整洁、优美、有序的景区环境的总体目标，切实解决景区容貌和环境卫生秩序方面的问题，着力完善管理制度，构建长效管理机制，景区内乱停车、乱摆摊设点、乱涨价等乱象得到有效遏制，旅游环境明显净化，综合管理水平不断提升。同时，为一步加强旅游从业人员、

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人次，进一步增强了操作人员的操作安全知识。为构筑安全祥和的旅游环境提供了有力的保障。同时外送特种设备作业人员参加培训，目前通过培训、考核合格取证（含复审）特种设备作业人员38人。

4.坚决遏制特种设备事故、深入开展设备普查和专项检查。

全年特种设备管理部对公司所有特种设备进行了80余次检查，出动检查人员198人次；发现安全隐患5处，协同景区以及相关部门进行了隐患排查整治，隐患整治达100%。

（四）景区工程维修情况 1.日常维修工作

2015年共完成各类维修任务1100余项，维修材料费用共计11.2万元。在平时的工作中加大了设备的维护保养度，制定和完善各类设备的操作规程、强化维护保养手段，使设备处于最佳运行状态.2.人工造雪工作

在今年

一、二月份和十二月份负责完成仙女山滑雪场人工造雪任务，有力的保障了滑雪场的滑雪经营收入。

3.安装、改造、新建项目

（1）完成仙女山滑雪场1#魔毯基础土方回填、平整工程；

（2）完成仙女山步游道（木梯子—大草原）建设；

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报，以及《景区最大承载量》核定。

（三）完成景区环线交通引导标识的更替，完善青坪旅游服务区各项标识系统与管理制度。

（四）协助仙管委创建仙女山国家级旅游度假区。

（五）协助遗管委、旅游局做了江口镇、石桥乡、浩口乡片区旅游规划，进行整体打造，形成旅游环线，发掘长孙无忌墓和仡佬族文化与石桥湖及周边开发的前期调研规划工作。

（六）完成公司各项重大接待工作任务。

二、存在的不足

一是部门人员业务技能与写作水平有待提高；二是与其他部门之间沟通协调缺乏主动性；三是对服务质量标准尺度把握不够精准；四是创新管理方面有待加强。

三、2016年工作思路

（一）持续推进服务质量标准化督查考核，加大暗访检查力度，全面深入经营一线部门进行常态化检查，按月通报检查情况。

（二）配合景区做好标准化、规范化管理，高峰期游客接待与应急处置。

（三）邀请专业机构，按5A级景区打造标准对地缝景区游线、游道重新进行规划设计。

（四）配合做好芙蓉洞洞内灯光、步游道、栏杆改造项

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推荐第6篇：景区营销策划书

杜甫故里景区营销策划书

杜甫故里景区简介：

杜甫故里位于巩义市区东10公里的站街镇南窑湾村的笔架山下（连霍高速巩义东站出口东隔壁），从2007年开始，巩义市政府投资1.2亿元对其进行改造。唐代著名诗人杜甫(公元712—770年)就诞生在笔架山下的窑洞里，为河南省文物保护单位。杜甫，字子美，祖籍湖北襄阳，他的曾祖父在巩县任县令时，将家迁于此。杜甫一生创作了3000多首诗，流传下来的有1400多首，他的诗深刻反映了唐代的社会矛盾，充满着忧国忧民的深厚感情。杜甫的诗政治性现实性、人民性、艺术性都很强，唐代诗人韩愈说：“李杜文章在，光焰万丈长”。元稹也说：“诗人以来，未有如子美者”，毛主席称杜甫的涛是“政治诗”。所以长期以来，杜甫的诗被称为“史诗”，杜甫也被后人尊为“诗圣”。

营销策划目标：

此次旅游营销策划是为了扩大改造后的杜甫故里景区的市场影响力和知名度，争取到更多的游客和更大的旅游市场，实现既定的销售目标: 达到信息传播最大化,媒体覆盖最大化,经济效益最大化，迅速跻身郑州旅游的第一梯队。

目标群体：

我们把目标市场定为郑州、洛阳、焦作三地市民，河南省内其他地市游客为第二市场，而外省游客主要在春节和十一以及各类小长假期间出现，要适时作出一些旅游营销软文（譬如撰写“十一河南旅游攻略”把自己的景区适时的放入其中）。另外，我们会加强暑假期间的学生市场开发。我们应当采取以下策略进行销售：确定目标市场并划分主要的区域，根据不同的时期、不同的人群对度假区产生吸引的不同角度，采用平面宣传、文化挖掘、巡回展示等方式，进行市场营销。

策划的具体内容：

1.开业前的媒体造势：

① 以“杜甫陵园年游客仅有数百人”为题进行媒体宣传，引发对传统文化保护的大讨论，掀起关注杜甫的第一波的热潮。

②以有人向国家工商总局商标局申请了“杜甫故里”金属棺（埋葬用）、金属坟、金属墓碑商标为新闻热点，在省内各大媒体进行报道，把人们的目光再次吸引到杜甫上面，引发对杜甫文化保护的大讨论。以此同时将一篇“杜甫是陕西人”（原文见西安晚报）帖子贴在省内外各大论坛，引发网络豫陕杜甫故里之争，将此事推向高潮。

③邀请省内外各大媒体采风团到杜甫故里景区进行采访报道，以此引出改造后的景区将于某日正式

开门迎客。

2.开业后的宣传攻势

①邀请全国各地杜甫研究会的社会名流前来参加典礼。

②在全国各大论坛发帖，与百度“汉服”吧等汉服爱好者群体合作，邀请其参加“着汉服，杜诗”活动，将杜甫故里景区推向全国。

③向全国书法爱好者征集杜诗，将收集到的作品置于杜诗馆中。（门槛越低影响力越大）

④推出“一周免费游”的活动，最好与巩义其他景区联合促销。

3.热潮过后的日常营销工作

①旅游促销策略

网络促销是充分发挥互联网互动式传播功能，借助丰富的网络传播方式进行旅游企业和产品以及旅游目的地形象的促销宣传。其主要做法：

（1）开展网络公关

组织网上旅游爱好者沙龙和旅游俱乐部，广纳会员，不断举行丰富多彩的网上联谊活动，吸引旅游者参与，宣传景区文化和景区产品，培养旅游爱好，以加深旅游者对度假区的印象，激发旅游者的消费欲望。

（2）网络广告促销

发布各种规范的旅游产品信息，通过形、影、声、色等立体形象构成的旅游产品橱窗展现在上网客户的面前；以知识性、信息性、趣味性的卡通片促销。

②推行旅游产品形象策略

旅游产品的特点是其产销同地、主体无形，旅游者在购买前是触摸不到旅游产品实体的。旅游网络营销虽然不能改变旅游产品的这个本质属性，但是却能赋予旅游产品独特的形态——虚拟产品形象。因此，在旅游企业或旅游目的地的旅游网络营销中，首推旅游产品形象策略。旅游产品形象策略是充分利用旅游网络的多媒体功能，将旅游产品的虚拟形象立体化、仿真化地在旅游网站上展示出来，可使旅游消费者在网络空间中看到旅游产品的形象，认识旅游产品的价值，甚至可以通过虚拟网络旅游感受旅游产品的魅力。

③旅游产品价格公示策略

旅游产品价格的特点是其成本模糊性和价格集合性，旅游者在购买旅游产品前总是要通过比较来判断其合理性。景区的旅游网络营销应利用这些特点，推行旅游产品价格公示策略。一是提供各种旅游产品的系列价格表，这些价格表要标明产品组合，并分淡旺季节和供需变化公布价格调整表。二是开辟旅游产品组合调整价格区，供旅游者自由组合自己需要的旅游产品组合，并获得相应的产品价格。

④旅游网络化渠道策略

旅游网络销售是旅游网络营销最具革命性的部分，它将旅游产品的虚拟化展示、虚拟化消费、旅游咨询、旅游订购集于一身，并在跨时空的状态下让旅游者与旅游产品销售商甚至旅游产品生产者坐在一起进行交易活动。旅游网络化渠道策略是以大型专业旅游网站为营销中心，建立覆盖目标市场区域的网络化销售渠道，以便24小时向各种客户提供最近便的服务。

推荐第7篇：景区旅游活动策划书

一.前言：

有着天下第一名刹少林寺的嵩山，坐落在河南省登封市西北，被誉为我国历史发展的博物馆，儒、释、道三教荟集，拥有众多的历史遗迹。其中有中国六最：禅宗祖庭～少林寺;现存规模最大的塔林～少林寺塔林;现存最古老的塔～北魏嵩岳寺塔;现存最古老的阙～汉三阙;树龄最高的柏树～汉封“将军柏”;现存最古老的观星台～告城元代观星台。此外，太室山黄峰盖下的中岳庙始建于秦，唐宋时极盛，是河南现存规模最大的寺庙建筑群;加上古朴高雅的嵩阳书院、苍翠清幽的法王寺，回环险绝的轩辕关、慧可断臂求法的立雪亭等等，皆为中国人文风物的瑰宝。

少林寺，既是佛教最大宗派～禅宗的祖庭，又是中华武术最大宗派～少林武术的发源地。少林寺已经成为中华民族精神财富的重要组成部分……

徐州，昔日兵家必争地，今日商家必占市场，道贯南北，衢通东西，四省交界，五省通衢，为全国重要的客源输出地，曾创下一个月内就连发三列专列抵昆和一天百余台旅游大巴游河南云台山的轰动，创下了中国旅游史无前例的先河，从南国到北疆，从东海到西藏的旅游景区到处充满徐州人的欢歌笑语，留下了徐州人的足迹，千万人口大市，小康的经济收入，为徐州人成为客源输出地奠定基础。特别是徐州市场的幅射作用让人们刮目相看，得徐州者得发展下已成为不争的事实，所以，面对徐州这块客源大市场这块大蛋糕，众景区虎视眈眈，八仙过海各显神通，先到者个个脑满肠肥，而少林寺景区由于过去市场战略定位没有锁定徐州，客源市场被瓜分，如何收回失地，并以自已独有特色魅力和创新的营销模式占领徐州客源市场是当务之急。

二、市场营销环境分析

(一)游行业的现状及前景分析

1、我国旅游行业的发展现状

近年来，我国旅游业迅猛发展，已经实现了从“事业型”到“产业型”的重大转变，成为国民经济中发展最快、发展水平较高的一个重要新兴产业和我国国民经济的新增长点。

2、旅游业发展的特点

旅游行业与一个地区固有的历史文化、地理环境的关联度较强。一个地区的历史遗迹、人文遗迹、山川河泊的多少及优美因素决定了其对旅游者的吸引程度。

旅游业的发达程度与地区的经济发展水平、对外开放程度、政策的倾斜度息息相关。地区的经济越发达，居民收入水平越高，消费水平也越高，旅游这种高层需求就越盛。

不同旅游点的冷热兴旺程度取决于市场开发力度和其综合接待水平。有些地方虽然有很吸引游客的景区，但由于有皇帝女儿不愁嫁的心里，不宣传，不促销，等客上门，造成孤芳自赏。

旅游业有依托性、综合性、互联性、灵敏性强等特点。

3、旅游业的市场前景

我国旅游业发展潜力巨大，市场广阔，前景无限。我国居民旅游的意识刚刚兴起，据有关资料显示，目前城镇居民人均年旅游消费1000元，为平均年收入的8%，农民的旅游消费还不足3%。与世界平均水平15%─20%相比发展潜力很大，由此看来，旅游业的市场前景空前看好。

(二)、开发现状(仅指徐州市场)

对徐州市场目前尚属偏冷阶段，人们对当年电影《少林寺》记忆忧新，但对少林寺旅游产品却知很少，虽有少量客人到此一游过，但由于对“禅”的领悟不够，感知印象停留在表层，以至兴趣一般。另外，景区在徐州宣传力度小而被众多景区宣传声浪淹没，直接影响了景区的形象提升和招徕客人的力度，高价位门票更让游客望门止步，旅行社由于返点少也无心推荐，整个市场属温而偏冷状态。

(三)、竞争者分析

近年来中原旅游市场开力度加大，景点开发与日俱增，客源市场争夺各显奇招，特别是云台山和栾川景区的异军突起，成为河南旅游的亮点和热点，这些景区所在地政府高度重视，市场宣传开拓力度大，营销方式灵活，经过近几年的打拚，知名度和美誉度进入人心并在徐州家喻户晓。

三、徐州市场状况分析：

(一)、目前徐州市民休闲出游情况，目前来说徐州市民比较注重外出旅游，出游频率普遍较高，出游者选择的旅游地多为周边600公里左右向区域较多。(少林寺距徐州市区仅五个多小时的车程，十分符合徐州市民的出游习惯)

(二)、影响徐州市民出游因素主要有：

1、家人朋友介绍15%

2、单位组织15%

3、自驾车5%

4、电视广告宣传5%

5、旅行社集体出游20%

6、报纸杂志宣传30%

从徐州市场的调查中发现，消费者获取消息的渠道主要以报纸媒体宣传，朋友介绍，单位组织旅游及旅行社为主。

四、少林寺景区的swot分析

优势：

(1)、地理位置

位置距徐州适中，且与周边旅游目的地宜串联，交通方便通畅。

少林寺位于：○○○○，距郑州○○公里，距洛阳○○公里，距开封○○公里，距徐州○○公里。

(2)旅游资源

1、少林寺

创建于北魏太和十九年(公元495年)，孝文帝元宏为安顿印度高僧跋跎而敕建。位于中岳嵩山西麓，背依五乳峰，面对少室山，据郑州市100公里。主要景观有常住院、塔林、初祖庵、二祖庵和达摩洞等

2、嵩山

自古山川秀，嵩山天下傲。嵩山雄居五岳之中，不仅是人文景观的宝库，而且是自然景观荟萃之地。中岳嵩山，群峰挺拔，气势磅礴，景象万千。由峰，谷，洞，瀑，泉，林等自然景色构成的中岳十二景，雄壮魁梧，秀逸诱人，飞瀑腾空，层峦叠嶂，多彩多姿

3、中岳庙

位于郑州西南80公里的登封市境内。始建于秦，是祭祀太室山神的场所。后经历代扩建、整修，中岳庙成为一座宫殿式的古建筑群，总面积11万平方米，为中州祠宇之冠，也是五岳中现存规模最大，保存最完整的古建筑群

4、嵩阳书院

始建于北魏太和八年(公元484年)。位于郑州西南80公里的嵩山南麓，背靠峻极峰，面对双溪河，因坐落在嵩山之阳而得名。嵩阳书院是中国古代著名高等学府，在历史上以理学著称于世。

劣势：

(1)在徐州市场宣传力度低，市场营销力度小。

(2)线路产品老，组合后价高。

(3)同质化景区多，没有突出自己“武”的特色。

(4)旅行商没有力推，95%旅行社没把少林寺景区列人其主要推荐产品。

(5)没有挑起专程去少林寺旅游的欲望

(6)没有开通徐州至少林寺景区直通车，给散客出行带来不便。

(7)虽然每年少林寺景区都随河南省来徐州市宣传促销，但宣传形式单一，方式老套，走走过场，没有认真的把徐州市场研究透，加之调研不足，市场定位不准，特别是宣传后的跟进工作没有，都直接影响了少林寺在徐州的市场开拓。

机会：

面对城市生活节奏的加快，工作压力的加大，旅游放松身心成为人们首选，徐州是一个快节奏，强竞争，高压力的地区，越来越多的都市人们渴望得到心的宁静，和禅的感悟，旅游发展市场前景广阔。少林寺距徐州只5个来小时的车程，对于忙碌了一星期的上班工作族来说双休日出游省时，省力。是他们放松，休闲的好去处。并且在徐州周围基本没有与少林寺旅游特色能相抗衡的旅游景点。因此，少林寺景区在徐州的市场前景十分广阔。

国务院关于节假日制度改台出台后，国家法定节假日调整，实行“两长五小”的调整后，旅行社的盈利点将发生一定程度的转移，长线游的部分利润将会转移到中短线旅游产品上，进一步缩短长线游，开发中短线游产品将成为必然趋势。大城市600公里以内的周边游、生态游等国内游将大规模上升;另一方面将使民族节日成为新出游高峰。概括言之，短线游吹响“集结号”，以徐州为中心方园600公里的景区迎来了千载难蓬的发展良机(但要看谁能先行一步，抢先抓住占领市场先机)

挑战：

(1)、由于一直以来少林寺在徐州市场宣传甚少，虽然其知名度有，但没深入人心，想去的人更是少之又少，可以讲徐州市场对少林寺来讲目前还是处女地，启动徐州市场须进行战略研究，很难一招致胜。

(2)、都市中的人们面对铺天盖地的广告，不仅眼花缭乱，更选择余地加大。

(3)、如何进行正确的市场定位?如何吸引人们眼球(注意力)?如何选择合适的媒体、合理的频度、合情的内容，及好的合作伙伴，好的合作模式、好的运作渠道?成为少林寺打进徐州市场的一大挑战。

(4)、由于进入徐州市场略迟，市场宣传开拓费用无形中加大，如何确保宣传经费持续支持成为关键点。

五、战略确定：

让目标市场更多的人了解少林寺景区，最终引发前往少林寺景区一睹真颜的机会。从而真正将少林寺景区的优势发挥，结合其他景区无法比拟的特色，力争引起较高的认知度。

吸引大量游客资源宣传推广是当务之急。只有将少林寺景区宣传出去了，让徐州市民了解认知，有想去的冲动了，才能实现最终利益。

1、特色定位

根据以上情况分析，各景点都独具特色，成功的关键在于特色旅游的大力开发、宣传，根据少林寺景区现状，举办以“游少林禅寺，观中华武术”为主题的各种宣传活动，突出少林寺景区“禅”，“武”的特点，将“游蒿山览少林”这一主题推向市场。

(1)、区域定位

目前，就少林寺景区产生的吸引力而言，应把市场放在淮海经济区区域中心徐州，因为徐州，道贯南北，衢通东西，四省交界，五省通衢，其战略地位任何城市无可比拟，昔日的兵家必争之地现早己成为商家必争宝地，作为处淮海经济区的中心城市其带动及幅射作用有目共睹，特别是徐州作为国家特大城市千万人口的定位，使徐州这个旅游客源输出地更加诱人。

徐州市经济发达，市民收入水平较高，面对着快节奏，高压力的生活，越来越渴望远离城市喧嚣，追求心的宁静，而少林寺景区不论是从地理位置，区域组合各方面都将会成为徐州市民的首选。

(2)、宣传对象定位

对象特征

我们针对少林寺在徐州地场进行了问卷调查，本次调查着重调查了中、高收入者的旅游情况，发现了两大对少林寺景区有强烈兴趣的人群。

a、高收入的家庭

分析：

这部份人大都住高档小区，有私家车，平时家庭成员基本都是上班，上学，双休日是一家集体休息日，平时往往比较注重平时工作，因此难免会感到压力大，双休日就想好好放松一下，时间有限，不能做长期休假，只能选择近距离的旅游景区，过习惯了城市热闹的生活，厌倦人造景观的氛围，会特别想去环境清幽安静的地方全身心地放松。

b、徐州大企业的领导阶层：

分析：

大企业大单位每年节假日均会组织员工出游

以前出游地点大多为人造景区员工普遍存在不满

出游经费不能过高，因此长线一些风景点考虑去处不多

员工普遍都有自己的生活空间，占用节假日时间不能太多，最好是一到两天为宜

对象年龄层在30—45岁.(特别这部分对电影《少林寺》非常的熟悉)

对象消费能力分析:

这个年龄段的人群通常都是有了一定积蓄，有稳定的收入，生活品味高，一些离徐州较远著名旅游风景名胜去也大多去过了，在职场多年打拼，更注重一种精神的愉悦。

2、可能出现的问题

从分析中我们不难看出：占领消费群体易于从一点着手，向多元化伸展，以特色优势带动其它旅游资源进一步的发展。同时也要避免出现旅游项目单一化、消费人群固定化带来的困扰，不断的开发和探索新的增长点。

六、营销策略

(一)、确定目标市场并划分主要的区域，根据不同的时期、不同的人群对少景区所产生的兴趣不同，采用平面广告宣传，旅游形象宣传，dm宣传，活动推广，企业宣传等方面进行市场营销。

(二)、细分市场，根据每块市场的特点和不同节令特点，区分营销、宣传受众的不同需求，采用不同的方法、相应的宣传策略，进行宣传和营销。

(三)、在价格方面，提高价格虽然能提高利润，但也可能因此减少客流，我们可以在稳定原价格的基础上，采用提高观光人数来提高收入。

(四)、设立徐州景区销售总代理并开通景区直通车

(五)、总体目标：通过高层次的营销企划和多种有效的营销手段，在较短时间内大幅度地提高少林寺景区的吸引度，使其在旅游市场竞争中占据高位的市场份额。

(六)、阶段目标(分为四个阶段)

第一阶段

此阶段，为少林寺景区形象宣传的展示期，为开展、春季旅游及旅游黄金周打下基础。

此阶段的时间预计：一个月时间。

在此情况下针对目标群：

(1)、力争使更多市民公众了解少林寺景区的旅游特色。

(2)、利用《彭城晚报》、《都市晨报》等权威媒体、公众人物、政府代表前来感受少林寺景区的独特魅力并发表评论。

(3)、加强广告(《彭城晚报》、《都市晨损》报纸)力度，增加活动次数，从而强化其参与意识。

(4)、发展已知客户，进而扩大客户宣传面。

(5)、从本身特色出发，配合景点风光，加强硬件建设。

在此阶段可采取的具体宣传方式

(1)、与旅行行互动，架起市民与景区的桥梁。

(2)、策划互动活动，邀摄影记者前往景区彩风，并在《彭城晚报》、《都市新闻》报到少林寺图片和旅游感受，定期在《彭城晚报》、《都市新闻》上宣传少林寺。

(3)、在《彭城晚报》、《都市新闻》开展有奖竞答，凭有效证件可到少林寺景区直通车报名www.daodoc.com www.daodoc.com领取奖品一份，当然奖品也是少林寺景区宣传的载体，可以是风景区图片的挂历，或景点门票。

(4)、实行区域总代理，开通旅游直通巴士为广大散客旅游提供便利，以散客促团队，以团队赢市场，并和旅行社互动(凡在广告中宣传少林寺景区的均可凭广告免一定数量的门票)实现共赢，。

(5)、网络宣传，在如今互联网得到广范应用的今天，通过互联网将景区的一些图片上传到网上，供大家浏览，正所谓眼见为识，亲眼看到可信度就会进一步增强。

(6)、价格定位：以票促宣。

(7)……(还有很多精彩创意)

第二阶段：市场开发期：

在此阶段，宣传造势已见成效，客源量日渐增长。

此阶段的时间预计：两个月时间。

主要采用《彭城晚报》、《都市晨报》软文报导，游后感，市民最喜欢的景区评选，少林寺摄影赛，我眼中最美景区评比等系列宣传策划活动使广大市民对少林寺景区有一个全面的认识，生动地向市民介绍少林寺景区的情况。

在此情况下针对目标群：

(1)、巩固直通车战果，保持客户群体，刺激消费。

(2)、向积极向往但还没有去旅游过的消费者群体进行宣传少林寺旅游景区的特色。

(3)、针对青少年开展营销，紧紧抓住少林寺旅游景区“禅”，“武”的特点，让更多人向往。

(4)、强大的媒体版面占有率。

(5)、争取其它旅游景点的消费者前来旅游(如办联票)。

(6)、价格www.daodoc.com www.daodoc.com www.daodoc.com增添新的元素以弥补这一需求。同时加强原有产品的开发，提高服务创新意识，以维护市场的后期发展，可根据情况条件多开展各种促销活动，关心公共事业提高内涵，发展品牌优势。

七、未来工作计划：

1、维持原有客源，巩固少林寺旅游景区形象。

2、传达少林寺旅游景区信息，制定区域工作计划(含宣传和活动)。

3、开展创新营销，针对所辖区域的特性进行推广宣传活动，提前报计划。

4、开展适合少林寺旅游景区展的促销活动，力争做到谋定而后动。

5、开展客户回报、客户俱乐部等活动密切关系。

6、灵活、适当利用价格变通，进行快速销售。

7、增加客源，宣传少林寺旅游景区新形象。

8、开展文化、知识营销，完成内部硬件设施，强调宣传导向的意义和重要性。

9、围绕销售进行宣传，辅助宣传设置活动。

10、以主题丰富的各种促销活动大量引入客源。

11、提高获利率，提高活动质量。

八、经费预算

1、宣传资料的印发元

2、促销赠品的派送元

3、人员经费元

4、广告制作协商

5、二报宣传费万元

7、网上宣传元

8、直通车补贴万元

九、结束语：

对于把徐州作为一个重要战略市场的风景区而言，50万元用于中型风景区的宣传发布，是个合理的比例。

要达到较好的效果，合适的媒体、合理的频度、合情的内容，及好的合作伙伴，好的合作模式、好的运作渠道几者缺一不可。

《彭城晚报》、《都市新闻》传媒具有徐州强势媒体资源和一线市场营销经验以及超强旅游策划能力，对旅游景区品牌进行包装、报道、推广，同时我们还具有徐州地区各行业、各阶层旅游人群的客户资料库，使推广针对性更强、效果更佳、事半功倍。

景区直通车不仅架起景区与市民之间桥梁，更起到事半功倍的宣传效果。让市民更方便，更便捷、更安全、更省钱、更乐意的观赏景区，以形成口碑效应，达到星火燎原的效果。

通过市场宣传开拓，达到以散客带团队，以团队促市场，以市场推动自驾游，自助游，会议游等全方位启动的战略，让少林寺成为市民出游的最佳目的地，最满意目的地和最向往旅游地。

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一、前 言

该项目编制的依据：

1、东光集团提供的项目资料;

2、进行市场调研获得的第一手资料;

3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;

4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。

二、项目概况

项目名称：东光批发市场。

1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。

2、项目规模及投资：

(1) 该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。

(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。

3、项目经营者：

4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。

三、项目经营环境分析

1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入\"适度\"的绿灯区，总体经济发展已进入\"景气\"状态。

2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。

3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于\"规划、规范和规则市场\"的基本思路，并且能对区的\"商业街区改造\"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照\"三改一加强\"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。

4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。

一、市场及竞争对手分析

1.市场分析

(1) 社会购买力分析。

国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。

(2) 消费倾向分析

根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22.6%。

(3) 市场容量分析

各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了\"东光批发市场\"潜在客户群体。

上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在\"穿\"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。

2、竞争对手分析

\"东光批发市场\"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。

(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与\"东光批发市场\"竞争承租业户;

(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与\"东光批发市场\"竞争的也是承租业户;

(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海\"三来一补\"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与\"东光批发市场\"竞争的是最终的消费者。

尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成\"东光批发市场\'的竞争对手。

鉴于此，\"东光批发市场\"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。

二、项目立地条件分析

1、地理位置

\"东光批发市场\"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。

2、合配套设置

除\"东光批发市场\"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该

项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店\"小土豆\"\'老四季面条\"，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅XX米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。

3、客流量分析

总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。

东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计)

测算地点

与东光项目距离

测算时间

客流量(次/分钟)

银光百货

1000米

XX年10月13日14：00

98

北太轻工

500米

XX年10月13日15：00

12

2北太书店

500米

XX年10月14日10：00

120

北太商场

800米

XX年10月14日11：00

13

3麦当劳快餐店

800米

XX年10月14日10：00

92

三、项目经营管理

1、功能规划

全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。

摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。

f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)

加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;

f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;

2、项目硬环境

(1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;

(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;

(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;

(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;

(5) 设置集中供暖和冷气设备;

(6) 采用双回路供电;

(7) 设置电子保安系统;

(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;

(9) 装修标准;

外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;

内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带;

卫生间：三星级酒店标准。

3、项目经营管理

(1) 经营管理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满意。

(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把\"企业目标\"、\"部门目标\"和\"个人目标\"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的\"一荣俱荣、一损俱损\"利益关系。见下图：

4、采用计算机管理系统进行管理

计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，\"东光批发市场\"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标准化和现代化的管理方式，树立\"东光批发市场\"的高档次市场形象。

总之，\"东光批发市场\"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。

四、项目市场策略

1、招商渠道

f1(地上一层)的租用者应该是：(1)原南二市场布料市场业户;(2)五赛市场、西柳市场业户;(3)北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户;(4)原在市内各大型市场(商业城、中兴--春城商业大厦)从事服装加工业户;(5)品牌厂家(黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等);(6)散落于市内各区从事洋裁的服装业户。

f

2、f3(地上

二、三层)的租用者应是：(1)在白雪春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户;(2)在五赛市场中从事较高档次品牌，但由于五赛市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户;(3)在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户;(4)在市内各大型商场经营的品牌，计划进驻(北行)商业区，但因银泰百货和三和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户;(5)其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额的业户。

2、招商方式：租赁形式

根据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。

专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;

从而创立东光春天项目的自营品牌。

3、市场推广

根据东光批发市场项目的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)：

(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;

(2)实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;

(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出\"置业首选、黄金升值\"的卖点;

(4)公关活动。

五、项目经济效益分析

1、项目的盈亏平衡分析

成本项目明细表

固定成本项目

金额

变动成本项目

金额

上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等)

1500万元100万元294万元

税金及附加

2131.2元

合计

1894万元

2131.2元

总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用(工资、办公费等)=1500+100+294=1894万元

上缴租金：1500万元/年。

前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。

工资：按月平均工资1000元/人

月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。

办公费用：15000元/月，全年共18万元。

总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%

=2131.2元

保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位

实现目标利润1000万元的出租摊位数：

摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位

租金收入和成本(万元)

2、有关敏感性分析

固定成本增加10%，利润将下降19%;

每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;

摊位数增加10%，利润将增加29%。

从以上分析可以看出，只要出租522个摊位便可实现盈亏平衡，按平均每个摊位9平米计，共4698平米，只占总面积的16%;而只要出租798个摊位，就可实现利润1000万元，而798个摊位共7182平米，只占总面积的24%，完全有可能租出去，因此一年实现1000万元的利润是可行的。

六、结 论

地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满足人们多层次的物质生活需要，提高人们的物质生活质量;四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可解决大批下岗人员再就业问题。

从该项目的社会背景、市场条件以及经济和社会性效益分析中，可以得出这样的结论，即以年租金1500万元的价格，经营东光批发市场是完全可行的。

七、实施结果

\"东光批发市场\"项目经营可行性报告得到各方批准，目前已进入实施阶段。进展如下：

1、项目筹备小线已搭建;

2、已按项目选址确立规划用地，即期开工;

3、先期建设资金已到位;

4、计算机管理系统已经全面启用;

5、招商工作已开展。

推荐第9篇：经营策划书

2、进行市场调研获得的第一手资料;

3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;

4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。

二、项目概况

项目名称：东光批发市场。

1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。

2、项目规模及投资：

(1) 该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。

(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。

3、项目经营者：

4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。

三、项目经营环境分析

1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入\"适度\"的绿灯区，总体经济发展已进入\"景气\"状态。

2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。

3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于\"规划、规范和规则市场\"的基本思路，并且能对区的\"商业街区改造\"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照\"三改一加强\"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。

4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。

一、市场及竞争对手分析

1.市场分析

(1) 社会购买力分析。

国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。

(2) 消费倾向分析

根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22.6%。

(3) 市场容量分析

各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了\"东光批发市场\"潜在客户群体。

上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在\"穿\"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。

2、竞争对手分析

\"东光批发市场\"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。

(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与\"东光批发市场\"竞争承租业户;

(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与\"东光批发市场\"竞争的也是承租业户;

(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海\"三来一补\"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与\"东光批发市场\"竞争的是最终的消费者。

尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成\"东光批发市场\'的竞争对手。

鉴于此，\"东光批发市场\"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。

二、项目立地条件分析

1、地理位置

\"东光批发市场\"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。

推荐第10篇：经营策划书

一、前 言

该项目编制的依据：

1、东光集团提供的项目资料;

2、进行市场调研获得的第一手资料;

3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;

4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。

二、项目概况

项目名称：东光批发市场。

1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。

2、项目规模及投资：

(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。

3、项目经营者：

4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。

三、项目经营环境分析

1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入\"适度\"的绿灯区，总体经济发展已进入\"景气\"状态。

2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。

3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于\"规划、规范和规则市场\"的基本思路，并且能对区的\"商业街区改造\"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照\"三改一加强\"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。

4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。

一、市场及竞争对手分析

1.市场分析

(1) 社会购买力分析。

（1）（2）（3）（4）（5）

(2) 消费倾向分析

(3) 市场容量分析

上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在\"穿\"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。

2、竞争对手分析

\"东光批发市场\"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。

(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与\"东光批发市场\"竞争承租业户;

(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与\"东光批发市场\"竞争的也是承租业户;

(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海\"三来一补\"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与\"东光批发市场\"竞争的是最终的消费者。

尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成\"东光批发市场\'的竞争对手。

鉴于此，\"东光批发市场\"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。

二、项目立地条件分析

1、地理位置

2、合配套设置

除\"东光批发市场\"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该

项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店\"小土豆\"\'老四季面条\"，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅xx米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。

3、客流量分析

总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。

东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计)

测算地点

与东光项目距离

测算时间

客流量(次/分钟)

银光百货

1000米

xx年10月13日14：00

98

北太轻工

500米

xx年10月13日15：00

12

2 北太书店

500米

xx年10月14日10：00

120

北太商场

800米

xx年10月14日11：00

13

3 麦当劳快餐店

800米

xx年10月14日10：00

92

三、项目经营管理

1、功能规划

全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。

摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。

f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)

加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;

f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;

2、项目硬环境

(1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;

(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;

(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;

(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;

(5) 设置集中供暖和冷气设备;

(6) 采用双回路供电;

(7) 设置电子保安系统;

(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;

(9) 装修标准;

外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;

内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带;

卫生间：三星级酒店标准。

3、项目经营管理

(1) 经营管理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满意。

(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把\"企业目标\"、\"部门目标\"和\"个人目标\"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的\"一荣俱荣、一损俱损\"利益关系。见下图：

4、采用计算机管理系统进行管理

计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，\"东光批发市场\"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标准化和现代化的管理方式，树立\"东光批发市场\"的高档次市场形象。

总之，\"东光批发市场\"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。

四、项目市场策略

1、招商渠道

2、招商方式：租赁形式

根据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。

专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;

从而创立东光春天项目的自营品牌。

3、市场推广

根据东光批发市场项目的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)：

(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;

(2)实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;

(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出\"置业首选、黄金升值\"的卖点;

(4)公关活动。

五、项目经济效益分析

1、项目的盈亏平衡分析

成本项目明细表

固定成本项目

金额

变动成本项目

金额

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上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等)

税金及附加

合计

1894万元

上缴租金：1500万元/年。

前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。

工资：按月平均工资1000元/人

月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。

办公费用：15000元/月，全年共18万元。

总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%

实现目标利润1000万元的出租摊位数：

租金收入和成本(万元)

2、有关敏感性分析

固定成本增加10%，利润将下降19%;

每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;

六、结 论

地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满足人们多层次的物质生活需要，提高人们的物质生活质量;四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可解决大批下岗人员再就业问题。

从该项目的社会背景、市场条件以及经济和社会性效益分析中，可以得出这样的结论，即以年租金1500万元的价格，经营东光批发市场是完全可行的。

七、实施结果

\"东光批发市场\"项目经营可行性报告得到各方批准，目前已进入实施阶段。进展如下：

1、项目筹备小线已搭建;

2、已按项目选址确立规划用地，即期开工;

3、先期建设资金已到位;

4、计算机管理系统已经全面启用;

5、招商工作已开展。

第11篇：景区如何做好托管经营

景区如何做好托管经营

1）托管形式的选择

要认真分析自己景区的资源优劣势、经营管理中存在的问题、景区人才结构、景区发展前景，通过仔细分析决定是否需要借助外力，以哪一种形式借助外力。有些景区经营管理的执行人才并不缺乏，缺乏的是景区的盈利项目、经营方案、市场营销思路等，这样的景区完全可以不实行托管，需要的是聘请专业公司对景区进行诊断和开药方，并进行系统的培训提高工作。

如果靠自身的力量确实难以改变景区经营不景气的局面，就需要考虑采用景区托管的问题了。实现景区托管，要充分分析景区的问题，选择最合适的托管单位和采用有效的托管方式。

新景区因为没有开展过经营工作，很难确定经营目标，可以首先采用短期全面托管，由有经验的专业景区托管公司派驻专业团队帮助景区筹备开业事宜、编制经营方案、制订管理制度、搭建营销平台和培训人才队伍等，这样做实际上更加节省费用。这些工作如果一项一项找相关单位或人员完成，可能花钱更多，并且效果还不一定明显，因为他们不一定能像专业的景区托管公司那样各方面的人才都具备，不能派出专业团队长期实地调研、考察和分析，也不可能像专业托管公司那样有丰富的实战经验和强大的营销平台。短期全面托管一般为半年左右，时间太短了工作完不成，时间太长费用较高。半年后可以根据景区的发展和经营情况，或确定经营目标继续托管，或自己培训的人才接管景区经营管理工作。

在采用委托经营时，除了个别情况特殊的景区，一般采用全面托管形式比较好，这样不但有利于景区的快速发展和综合提升，同时可以避免由于多个管理或经营主体同时介入而产生的矛盾，有些矛盾还会抵销托管的作用，甚至会阻碍景区的发展。根据我们公司的托管经验，托管经营期限一般以3~5年为好。时间太短工作成果难以稳固，原来的问题容易反弹，时间太长，经营目标不好预测。托管期满后双方可以重新商定托管目标，继续托管。

2）托管目标的确定

托管目标的确定是托管协议的焦点。许多景区是由于经济效益不好才采用托管，所以，在确定托管目标时只考虑经济目标，而忽视了服务质量提升、营销渠道建设、景区影响力和认知度的提高、品牌价值的提升等景区发展潜力指标。

决定景区经济效益的因素很多，特别是托管公司一般没有景区真正意义上的人事权和资金支配权，在节省管理成本和加大营销投入上往往受委托方制约较多，所以，完成经济目标的难度很大，但其他工作一般都会做得很好。所以，在确定托管目标时不能只考虑经营收入，这样可能会对景区的长期发展和品牌运作不利。

3）双方工作的协调与配合

因为景区托管方一般没有真正意义上的景区人事权和资金使用权，委托方和托管方会在以下方面经常出现分歧：

用人和奖惩方面：老景区人浮于事和人事关系复杂是普遍问题，也是阻碍景区经营和发展的主要因素之一。但有些景区所有者强调的就是人事权不能给托管方，给托管方的管理工作带来了许多不便，如我们公司派往某个景区的管理人员一个月抓到一个人脱岗6次但不能处罚，因为处罚权不在我方，许多管理制度形同虚设；也不能实行竞争上岗、择优上岗等措施，尽管我们公司派出专业人员进行了针对性的员工培训，其结果也就可想而知了，服务质量上不去，管理成本下不来，经济效益自然提不高。

营销资金投入方面：“皇帝女儿不愁嫁”，但也要让别人知道她是皇帝的女儿。营销在景区经营和发展中的重要性大家都知道，一般景区的营销投入是经营收入的20--30%左右，新景区要更多一些。但是，许多景区由于负担过重、债务较多，并且认为完成经营目标是托管方的事，很少有营销投入，特别是急需宣传促销的时候没有资金投入，影响了经营收入，完不成经济指标，最终双方扯皮而影响合作。

人情票、关系票方面：景区所有者一般在当地都有复杂的关系网和人情网，其实他们也知道人情票和关系票使景区收入损失很大，并且不利于景区经营管理，希望托管方来减少这方面的损失，可真正等到托管公司接管以后，因为他们认为经营目标不是他们考虑的事了，结果要求托管公司给予免票的人还更多了，并且有些单位还是不经过托管方而直接打电话给验票人员放人，景区收入损失更多。殊不知，这样做不仅仅是损失景区收入，关键还在于不利于景区管理。

4）对托管方的选择和要求

选择托管单位时主要是考虑以下方面：

人才队伍资源：实战性、专业性、全面性、

营销渠道资源：媒体资源、销售渠道资源、官方资源

派出团队情况：人才结构、实战经验、知识结构

风险承担能力：公司实力、法人治理结构等 5）自有人才的培养

聘请管理公司不仅仅是为了提高景区的经济效益和知名度，通过聘请公司现场培训和提高自有人才，以便景区的长远发展也是采用景区托管的重要目标之一，培养自有人才需要认真考虑以下几个方面：

人员选择：知识结构、接受能力、经验、人品等；

人员结构：要根据景区经营的需要培养团队；

人才储备：有目的地多培养一些人，防止部分人才跳槽造成新一轮人才危机

（黎祖尧）

第12篇：现代企业制度经营景区管理模式

所谓景区的管理是指制定景区发展规划、建设方案审批和资源保护监管三项职能。而景区的经营是指以效益最大化为目的的景区经营行为。包括游客服务、景点维护和市场营销，作为政府派出部门的景区管理委员会或管理局，只负责制订景区的发展规划、建设方案审批和资源保护监督实施的管理职能，旅游景区的产品在实现了从旅游资源向旅游产品的第一次飞跃后，面临着从旅游产品向旅游商品的第二次飞跃，只有当消费者购买了这个旅游产品后，才实现了二次转化，而这个过程需要产品营销这个工具和催化剂来完成。

景区资源保护与旅游开发可以是相辅相成的关系，只强调保护，不考虑旅游发展，保护也将变成无源之水;而过度开发，仅以经济效益为中心，必将对景区资源造成破坏，无法实现可持续发展。要实现旅游开发与资源保护的协调发展，关键在于体制的创新，而景区的游客服务、景点维护和市场营销则交由现代企业制度建立起来的公司来负责。

这样一来，管理者职责清楚，执行有效，经营者以市场为主导，效益更好。这种模式为旅游开发和景区保护提供了一个切实有效的制度保证，由此可见营销对旅游产品价值实现的重要作用，而我国旅游景区产品营销问题比较突出，因此在分析旅游景区产品营销现状的基础上，借鉴产品营销创新的思路，对未来旅游景区产品营销创新进行了积极的对策分析。

第13篇：中国旅游景区的经营管理模式

中国旅游景区的经营管理模式

一、关于旅游景区的界定

旅游景区是我国旅游业发展重要的生产力要素，是旅游吸引力的根本来源，也是旅游创汇创收的重要方面。为了规范旅游景区服务，提高其管理和服务水平，促进我国旅游景区的健康发展，国家旅游主管部门近年来加大了对旅游景区的管理和指导力度。2000年11~12月期间，国家旅游局按照国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775—1999）要求，对全国31个省（自治区、直辖市）申报首批国家4A级旅游区（点）的215家景区中的199家进行了现场评定，根据旅游景区的服务质量、环境质量、景观质量，并参考景区的游客满意度，进行综合考评，产生了首批187家国家4A级旅游区（点）。全国首批4A级旅游景区基本包括了国内最主要的旅游景区，在开发、管理、营销、服务方面，这些景区都具有最典型的意义，因而可以说，它们是中国旅游精品景区的主体部分和突出代表。为有助于对我国旅游景区经营情况的基本了解，本报告根据各景区提供的资料，对全国首批4A级旅游景区1999年经营情况，进行分析研究，以期形成关于我国旅游景区行业经营概况的认识。

本报告所称旅游景区，与国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定》中旅游区（点）的含义等同，即指“经县以上（含县级）行政管理部门批准设立，有统一管理机构，范围明确，具有参观、游览、度假、康乐、求知等功能，并提供相应旅游服务设施的独立单位。”之所以称之为旅游景区，一是为了尊重约定成俗，方便理解；二是这些旅游景区主要功能是为旅游者服务，与那些主要为所在地居民服务的景点相区别，在国际上，前者称为旅游景区，后者则称为景区或景点。

为了研究探讨不同类型景区的经营特征，对比同类景区的经营差异，本报告把旅游景区分自然类、文物类、主题类三大类别进行研究。其中，自然类景区主要是以自然景观资源为依托的旅游景区，包括风景名胜区、自然保护区、森林公园和部分旅游度假区；文物类景区主要指以历史文化、宗教文化等为主要资源特色的旅游景区，包括文博院、馆、寺等；主题类景区系指主题鲜明的人造景区，包括主题公园、主题类动植物园和其他主题类人造景点。鉴于世界遗产型景区的特殊性，本文把遗产类景区单独进行了分析研究，但遗产类景区亦包含于自然类和文物类景区之中。

二、旅游景区的经营和治理及存在的问题

从市场 的角度看，旅游景区经营具有三个方面的主要任务，即旅游景区如何吸引游客、如何为游客提供满意的服务、如何实施旅游景区的可持续发展。本文把旅游景区视为一个企业，把景区发展视为一个产品。认为，旅游景区经营是，通过调动旅游景区相关投入要素，在有效保护旅游景区公共资源（主要是风景资源、生态资源与文物资源）的前提下，对其合理利用并追求效率最大化的营销、管理与服务。这一概念既包括对这些公共资源的合理利用，也包括对这些公共资源的有效保护，主张对旅游资源要在保护的前提下利用，在利用中促进保护，既要适度保护，又要适度开发、合理利用，而不能过度保护，也不能过度开发。利 1 用与保护互为依托，共同促进。

旅游景区经营的主要内容：①开发与利用景区内旅游资源，建设景区旅游吸引物。②从事旅游景区的日常经营，销售景区旅游吸引物，实现景区经营的经济、社会与环境效益，包括对旅游景区的产品设计和组合；为组合旅游产品而进行人、财、物的协调与组织；市场营销；旅游服务的提供。③资源保护与环境维护，培育景区持续的旅游吸引物。④景区的安全管理与服务质量管理，传递旅游吸引物。 景区治理结构应包括两个层次。第一个层次是外部治理，包括市场经济方面的旅游产品市场、资本市场、劳动力市场，还包括政策法规方面的风景名胜区条例、自然保护区条件、文物保护法等；第二个层次是内部治理，包括公共资源的有效保护和对公共资源的合理利用。外部治理是市场和法规对景区的治理，它虽然不能代替景区的内部治理，但却对景区内部治理结构和治理行为的选择具有重要影响。因此，在设计旅游景区治理结构时，不能不考虑市场和法规对景区经营的治理要求。在内涵上，景区治理结构主要包括五个方面：一是旅游景区治理的总体目标，这是旅游景区治理的导向性机制；二是旅游景区治理的政策框架和法规体系，这是旅游景区治理的规范性机制；三是旅游景区的管理体制，这是旅游景区的组织运行机制；四是旅游景区的经营机制，这是旅游景区的运作系统和传导机制；五是旅游景区员工及当地社区居民的参与和接受，这是旅游景区的参与机制。上述五个方面的内容和机制有着紧密的逻辑联系，构成一个有机整体。

目前，我国旅游景区的经营管理中主要存在以下问题：

1、多头管理，多重目标

目前我国旅游景区的宏观管理格局是政出多门、体制混乱。例如，自然文化遗产的管理体制具有管理多重目标性、企业化经营和不同的程度的多重管理等三个明显特征，现行管理体制的主要问题是多重目标与企业化经营之间的矛盾，而多重管理加剧了这种矛盾。

我国的旅游景区分别隶属多达12个不同的政府部门管理，风景名胜区、自然保护区、森林公园和文物保护单位，本身既有保护的职能，又有组织生产、发展经济、解决就业和社区管理的职责。我国风景名胜资源和文物资源的管理权由各级、各有关行政主管部门行使。根据我国现行的行政体制，各类风景名胜资源和文物资源仍分别归建设、林业、环保、文化、文物、宗教、海洋、地质、旅游等部门行使管理权，并按其科学价值、历史文化价值、美学价值和地域范围等划分为国家级、省级、县级，分别由各级相关行政主管部门管理。必要时成立了相应的行政管理机构，如风景名胜区、国家森林公园、自然保护区管理委员会（或管理局）、文物管理委员会（或文管所）等，作为国家资源所有者代表，统一实施管理权。这些景区管理机构的主要职责是执行有关法律法规，确定开发利用方针，制定和审批保护和发展规划并监督其实施，审核有关开发项目的可行性报告和方案，有的代表政府管理区域内的民政事务。

2、机制落后，观念保守

2 我国旅游景区微观主体机制落后，观念保守。风景名胜区、文物点、博物馆等，有些是社会公益事业，不能严格按企业来要求。现在造成的情况是不伦不类，因为财力不足，很多不应该作为企业的，进行企业化运作，但在机制上又是落后的，在观念上自然是保守的。也有的明确是企业，但又赋予一定的政府职能，尤其是一些大的山岳型景区都是这样的体制。

3、秩序混乱，服务较差

旅游景区安全隐患较为严重，旅游者的权益得不到确实保证。这几年发生的大的旅游安全事故，相当一些都是这样发生的。急功近利，内部机制不合理，不科学，管理混乱。有的景区层层转包，各行其是，秩序混乱。

4、资源破坏，环境污染

我国旅游景区资源与环境保护的问题，表现在旅游景区破坏性建设严重，自然景区城市化突出。有些素质不高的企业开发旅游资源，景区建设庸俗化，对旅游资源的破坏很大。许多旅游景区出现资源退化，既有客流量大造成的自然退化，更主要的是保护不力。景区的环境污染问题也很严重，由于生活垃圾处理不好，环保技术不过关，造成景区卫生不好，由此而引起污染问题普遍存在。

5、条块分割，名实不符

我国的风景名胜、文物、森林资源名义上属于国家所有，但实际上中央、省、市、县、乡各级政府及其部门都能出面操作。往往在同一景区内，建设、文物、林业、水利、旅游等多个部门插手管理。在条块分割、各据一方的情况下，在地方、部门、单位、个人利益的驱动下，有法不依、执法不严，貌似建设、实为破坏，名为保护、实为垄断的现象极为常见。大量的风景名胜区，都可以看到在核心景观区看到这个厅、那个局建的“培训中心”、“疗养所”，破坏景观的现象比比皆是。

6、财政困难，举步艰难

国家对风景文物资源保护的财政拨款十分有限，国际援助和社会赞助杯水车薪。管理经费和职工工薪部分靠财政拨款，部分靠自筹自支，有的完全实行自筹自支。在此情况下，大多数地方只能勉强维持现状和职工生计，谈不上有效保护和积极建设。区内居民和职工迫于生计，开山取石、毁林伐木、捕猎动物，破坏资源和环境的现象屡禁不止。等于是捧着金碗要饭吃，宝贵的资源成为了财政的负担。

7、政企不分，政事不分

在许多风景名胜区及文物景区中，由于条块分割和政、企、事不分，政府机关的衙门作用与旧国营企业的各种弊端兼而有之。在经营接待上，基本上是等客上门，很少主动宣传促销；在经济收支上，财政拨款加单位创收，有的稍有盈余，多数出不敷出；在劳动人事制度上，机构臃肿，冗员众多；在分配制度上，死工

3 资，“大锅饭”，平均主义盛行。这种管理体制和经营机制导致了许多地方一方面是风景文物资源的闲置与浪费，另一方面是风景旅游开发和经营中的无序、低效以至破坏，严重困扰着资源环境的保护和风景名胜事业、文物文博事业、旅游业和地方经济的发展。

三、中国旅游景区治理模式

中国旅游景区治理模式体系共包括10种治理模式，按其经营的市场化程度从高到低依次排列如图1所示。

1、整体租赁经营模式

这一模式的特点是，旅游景区实行企业型治理，其经营主体是民营企业或民营资本占绝对主导的股份制企业。其代表性景区是四川碧峰峡景区，重庆芙蓉洞景区、天生三桥景区、金刀峡景区，及桂林阳朔世外桃源景区。在这一模式中，景区的所有权与经营权分离，开发权与保护权统一。景区的所有权代表是当地政府，民营企业以整体租赁的形式获得景区30—50年的独家经营权；景区经营企业在其租赁经营期内，既负责景区资源开发，又对景区资源与环境的保护负有绝对责任。

2、上市公司经营模式

这一模式的特点是，旅游景区实行企业型治理，其经营主体是股份制上市公司。其代表性景区是黄山风景区和峨眉山风景区。这一模式中，景区的所有权与经营权、资源开发权与保护权完全分离。地方政府设立景区管理委员会，作为政府的派出机构，负责景区统一管理。景区的所有权代表景区管理委员会，经营权通过交缴景区专营权费由景区管理会直接委托给上市黄山旅游发展股份有限公司和峨眉山旅游股份有限公司长期垄断；景区管理委负责旅游保护，上市公司负责资源开发利用

3、非上市股份制企业经营模式

这一模式的特点是，旅游景区实行企业型治理，其经营主体是未上市的股份制企业。它可以是国有股份制企业，也可以是国有与非国有参与的混合股份制企业。其代表性景区有青岛琅琊台景区、浙江桐庐瑶林仙境景区、浙江柯岩景区及曲阜孔府、孔林、孔庙景区。在这一模式中，景区的所有权与经营权分离，但资源开发权与保护权统一。景区的所有权代表是作为政府派出机构的景区管理委员会等，景区经营由政府委托给股份制企业；景区经营企业即负责景区资源的开发，又负责景区资源的保护。

4、隶属企业集团的整合开发经营模式

这一模式的特点是，旅游景区实行企业型治理，其经营主体是国有全资企业，但隶属于当地政府的国有公司。其代表性景区有陕西华清池、华山等文物景区，及海南天涯海角景区、桂林的七星公园等景区。这些景区均由国有的旅游景区公

4 司负责经营，分别隶属于陕西旅游集团公司、海南三亚市旅游投资有限公司及桂林旅游总公司。这一模式中，景区的所有权与经营权分离，但资源开发权与保护权统一。景区的所有权代表是政府，旅游经营由国有全资的景区经营企业掌管；景区经营企业既负责景区资源的开发，又负责景区资源的保护。这一模式的优势是能够按照旅游市场的需求，全面整体各旅游景区的资源，通过整合开发，全面促进当地旅游景区的发展。

5、隶属地方政府的国有企业经营模式

这一模式的特点是，旅游景区实行企业型治理，其经营主体是国有全资企业，且直接隶属于当地政府。其代表性景区有浙江乌镇和江苏周庄，它们均由国有的旅游开发公司直接经营，分别隶属于当地县人民政府和镇人民政府。这一模式中，景区的所有权与经营权分离，但资源开发权与保护权统一。景区的所有权代表是政府，旅游经营由国有全资的景区经营企业掌管；景区经营企业既负责景区资源的开发，又负责景区资源的保护。

6、隶属政府部门的国有企业经营模式

这一模式的特点是，旅游景区实行企业型治理，其经营主体也是国有全资企业，而它隶属于当地政府的有关部门，而不是直接隶属政府。其代表性景区有南宁的青秀山景区及宁夏沙坡头、沙湖景区，它们均由国有的旅游景区经营公司直接经营，分别隶属于当地国有资产管理局和当地旅游局。在这一模式中，景区的所有权与经营权分离，但资源开发权与保护权统一。景区的所有权代表是政府，旅游经营由国有全资的景区经营企业掌管；景区经营企业既负责景区资源的开发，又负责景区资源的保护。

7、兼具旅游行政管理的网络复合治理模式

在这一模式中，旅游景区实行非企业型治理。经营主体是景区管理机构。但同时，景区管理机构与当地旅游局合并，使得景区管理机构不但要负责景区的经营管理，还具有当地旅游市场管理的行政职责。这一模式中，景区的所有权与经营权、开发权与保护权对外统

一、对内分离。景区管理机构既是景区所有权代表，又是景区经营主体；既负责景区资源开发，又负责景区资源与环境保护。但在景区内部，管理职能与经营职能、开发职能与保护职能由不同的部门或机构承担。其代表性景区是长春净月潭景区、江西龙虎山景区、山东蓬莱阁景区等。这些景区的管理机构都与当地旅游局合并为一套班子、两块牌子，在承担景区的经营管理职责时，还负责当地旅游业的管理，对促进当地旅游业发展负有重要责任。这一模式是近年各地旅游景区体制改革与机制创新的成功实践，具有较强的发展优势和良好的发展前景。

8、兼具资源行政管理的复合治理模式

在这一模式中，旅游景区实行非企业型治理。经营主体是作为当地政府派出机构的景区管委会或管理局（以下简称景区管理机构）。但同时，景区管理机构与当地某一资源主管部门合并，使得景区管理机构不但要负责景区的经营管理，

5 还具有当地这种资源管理的行政职责。这一模式中，景区的所有权与经营权、开发权与保护权对外统

一、对内分离。景区管理机构既是景区所有权代表，又是景区经营主体；既负责景区资源开发，又负责景区资源与环境保护。但在景区内部，管理职能与经营职能、开发职能与保护职能由不同的部门或机构承担。其代表性景区是泰山。泰山管委会与泰安市文化局合并成一套人马，在负责泰山景区的保护、开发、经营、管理的同时，对全市文化事业和文化市场进行管理。目前，这一模式在景区经营中逐步退缩。

9隶属旅游主管部门的自主开发模式

在这一模式中，旅游景区实行非企业型治理，经营主体是景区管理机构。但景区管理机构隶属于当地旅游局。这一模式中，景区的所有权与经营权、开发权与保护权互不分离。景区管理机构既是景区所有权代表，又是景区经营主体；既负责景区资源开发，又负责景区资源与环境保护。这一模式也是近年各地为理顺旅游管理体制而进行的改革与创新。在这一模式中，旅游景区的经营总体上以市场为导向，以谋求旅游景区的发展为主要目标。其代表性景区有河北野山坡景区、重庆四面山景区等。

10、隶属资源主管部门的自主开发模式

这是一种传统的景区经营模式。在这一模式中，旅游景区实行非企业型治理。经营主体是景区管理机构，并且隶属于当地建设、园林、文物等旅游资源主管部门。这一模式中，景区的所有权与经营权、开发权与保护权互不分离。景区管理机构既是景区所有权代表，又是景区经营主体；既负责景区资源开发，又负责景区资源与环境保护。这一景区经营模式主要集中于传统的大型文物类旅游景区，如北京故宫、颐和园、八达岭长城景区等。

上述10种旅游景区治理模式，都是我国目前旅游景区经营中较为普遍采用的模式。特别是，民营企业整体租赁经营模式、股份制企业经营模式、上市公司经营模式、旅游集团企业整合开发模式、兼具旅游行政职能的网络复合治理模式，都是近年各地为适应旅游业发展需要，发挥旅游资源优势，促进当地国民经济增长和人民生活水平提高而进行的不断探索。这些模式，都是发展的需要、改革的结晶、实践的创举。当前，我国旅游景区开发建设和经营管理正处于关键的改革时期，一些新的景区治理模式正在各地探索、酝酿和创新。可以预见，随着我国旅游业的蓬勃发展和改革开放的不断深入，新的模式将层出不穷。与此同时，景区经营管理中的一些成功的经验，尤其是上述五种创新模式，正在被各地广泛地推广、运用。但是，在当前景区快速发展、模式需求膨胀的情况下，应当清醒地认识到，这些创新模式产生于特定的环境与条件下，同样具有一定的风险与局限，需要在运用中不断完善，在实践中不断发展，需要结合各地不同的实际，灵活地加以运用。

中国旅游景区投资和经营思路

（一）

6 2009年09月26日 星期六 22:12

一、中国旅游景区开发的三个阶段

中国旅游业发展从1978年开始到现在，旅游景区开发大体上形成了三个阶段。

（一）有什么干什么

这是一个自然的开发状态，从开发模式上可以分为两种。

第一种模式是自发式，就是普遍开发、遍地开花。由此在某种程度上也造成了相当一批旅游开发项目近距离重复建设，也造成了很多没有特色的项目，也形成了很多失败的项目。客观分析产生这样现象，这里面主要是旅游开发初期的盲目性。但是在旅游发展早期，这也是一个躲不开的阶段，有一个市场发育的阶段性问题。大家开始对旅游不太了解，之后，发现了旅游是个聚宝盆，所以有什么就想干什么。近距离重复建设，就是自己给自己制造竞争。这种情况现在仍然时有发生。

第二种模式是模仿式，就是人家干什么我学着干什么。这种情况更严重，往往是没有资源也要干，这种模仿性的东西多了必然失败。全国第一个人造主题公园是1984年河北正定的一个乡建了全国第一个西游记宫。题目投资150万元，开业三个月就全部收回投资。之后，一阵风刮起，全国最多的时候建了400多个西游记宫，掀起了一个百宫大战。最后，400多个西游记宫基本上都失败了，这个教训是沉重的。再例如民族文化村一类的人造景区最多的时候全国有

三、四十个，现在留下来的，真正成功的恐怕只有两个，就是深圳的民族文化村和昆明的民族文化村，剩下的都不能算成功。

（二）什么有优势干什么

这个阶段形成了一个重点发展的格局，是一个质的飞跃。这一阶段产生的问题是对优势的认识，并通过自己的优势，努力形成重点发展的态势。但如何进一步挖掘优势来促进发展？从市场的角度来说，一个企业的成功，并不能代表一类企业的必然成功。可是一般往往认为，人家成功了我就一定成功。另外，某个企业过去的成功也不能意味着未来必然成功，企业发展到一定程度的时候就得更新，需要脱胎换骨，需要创新，也就意味着必须挑战自己，必须否定自己，才可能把下一步走好。当前，在指导区域开发和产业发展上，研究优势，发挥优势，变成了一个主导性的潮流，也成为一个历史性的进步。

（三）市场需要什么干什么

这是一个根本性的转向，从资源主导转向了市场主导，从生产者导向转成了消费者者导向。从全国旅游开发来看，真正完成了这个转向的不算太多，但它代表了一个未来发展的趋势。如果习惯于资源主导，并且只强调资源主导的话，事情也未必干得好，因为有一个市场接受程度的问题。即使是一流的东西，市场也可能不接受，所以首先需要研究市场。在旅游行业里，旅游饭店开放算最早，开

7 放意识最强，形成了比较强的市场观念和市场导向。在旅游饭店行业，市场主导消费已经变成了一个普遍的行为。在旅行社这个行业也基本达到了，但是水平上相差很多。在旅游景区这个行业，严格地说还没有真正形成市场导向和消费者导向。多年以来，旅游景区习惯于吃大锅饭，尤其是一些资源垄断性的景区，更是习惯于在大锅饭之上再加一个垄断性。但是市场竞争越来越激烈，很多旅游景区也逐步体会到了市场竞争的压力，在这种情况之下就必需要完成这个转向。

（四）历时态与共时态

从发展过程来看，旅游开发的这三个阶段是一个发展过程，一个历时态的概念，经历了一个又一个时态。但是从现状看呢，又是一个共时代的概念，就是这三个阶段目前在我们国家也是共同存在的。中国太大，发展很不均衡，大体的现状就是西部地区还处于第一个阶段，即有什么干什么；中部地区进入了第二个阶段，即什么有优势干什么；东部地区，现在已经开始第三个阶段，即需要什么就干什么。这就意味着，各式各样不成熟的开发行为，包括一些建设性的破坏行为，现在还在发生。而且，越是没有资金的地方，反而浪费资金越厉害。

二、旅游者要什么

在旅游项目的策划、开发、经营、管理过程中，现在基本上有三种眼光。一是领导的眼光。领导眼光的出发点是是政绩。这是体制决定行为。但领导追求政绩，往往造成某个项目成功与否并不重要，重要的是项目要上，只要项目上了政绩就有了。现在旅游景区绝大部分还是国有单位，这就意味着领导者的眼光在旅游开发过程中起了很大的作用。第二种眼光是专家的眼光。专家的眼光相对来说专业性很强，因为专家们作分析也做得比较透。但是专家的眼光也有不足，主要是专家的眼光过于追求理想，过于追求理想就使很多项目不能操作。第三类眼光就是旅游者的眼光。旅游者的眼光所追求的是，到这地方来看什么？希望得到什么？不满意就要投诉。现在这三种眼光同时存在，三种约束同时也存在，不同的项目有不同的约束，但说到底，还是要以旅游者的眼光为根本，以专家的眼光作为指导，以领导的眼光作为指示。

（一）五种需求

旅游的过程就是一个求新、求异、求知、求美、求乐的过程。但是简单的讲讲还不够，实际上每一个字里边还包含了两个层次。第一个层次是旅游者的直接感受，第二个层次是旅游者的追求目的。求新，首先是一个新鲜，再进一步是一个新奇。新鲜比较好达到，只要超越了日常生活，就感觉新鲜。所以要达到新鲜很容易，要达到新奇就不容易。新奇就要求相应的唯一性，这才能达到奇。反过来，要能达到新奇的，就一定能对他产生吸引力。求异，也是这样，首先求的是一个差异，有差异才有吸引力，一个项目有差异才有市场的竞争力，但是更进一步就不是一个简单的差异，而是一个差序。社会学家费孝通先生认为中国社会发展是一个差序的格局，就是一个有次序差异。实际上，在旅游开发的过程当中，不但要讲差异，也要讲次序。求美，美观是一个直接的感受，但是美好是一个更高层次的把握，或者说是一个综合性的把握，只是看着漂亮还不够，除了漂亮之外还应该具有更深层次的东西，例如文化性的东西，这才能形成一个美好。求知，

8 首先是一个感知的过程，到哪儿看见了一个东西新鲜，原来不知道，现在看见了，这就是一个感知。进一步是求一种知识，只不过旅游者追求的不是成体系的知识。如果认为要不断为旅游都灌输一些成体系的知识，就会把旅游者灌跑，这就需要把握好一个度。求乐，感受性的层次就是娱乐，但是旅游者真正追求的是欢乐。娱乐性的概念已经有了，但是如何真正让旅游者欢乐起来这篇文章还需要好好做一做。每一种旅游者的需求，都形成了两个词组，前面一个是直接的感觉过程，后面一个序列的词组就是追求的最终目的，而且在这个新、异、美、知、乐也有一个相关关系，有一个层次递进的关系，也是一步一步追求越来越高。

（二）好奇心、求知欲、审美感

旅游者追求三个层次的目标。第一个层次是好奇心，第二个层次是求知欲，第三个层次是审美感，达到了一个审美感受也可以说是达到了一个比较高的层次，也就是说要把旅游的过程作为一个审美体验的过程，作为一个审美感不断满足的过程。

这里需要区分几个概念。第一个概念就是风景。风景对应的是好奇心，也可以直接对应审美感。旅游景区所经营的基本内容是风景，这是景区经营的基本元素。第二个概念是风光。风光是风景的总括，也包含了很多人文的内涵。第三个概念是风情。风情更主要的就是一种人文的东西，民族风情，民俗风情，它们如果与风光结合到一起，这个地方的吸引力就更强了。第四个概念是风物。风物是对一个地方的自然、人文乃至特产等的综合。最后一个概念是风貌。风貌体现的除了包含上述内容之外，同时也体现了当地的人文精神，也是旅游者到一个地方之后，更深层次的感受。所以，如果旅游者对这些方面有一个全面了解的过程，例如对风景的观赏，达到对风光的认知，达到对风情的体会，然后对风物的把握，最后达到对风貌的综合性的全面的审美体验，他对这个地方一定会有非常好的印象。

（三）回归自然

回归自然，这几年是一个比较时髦的词，但人们对它的认识还有很多误区。在这个现代城市生活如此发达的状态之中，中国处在工业化发展的中期，城市化的发展也很厉害，城市化的生活对人有一种压迫，城市高楼大厦，在西方被称为水泥森林、高楼峡谷，回归自然的愿望是城市人普遍的愿望，但问题是，回归什么样的自然？很多地方认为，回归自然就是原汁原味。实际上这不对。回归自然有两类，第一类，对探险者来说，他们追求的是一种原汁原味的自然，这就是一个探险的自然，但是对于大多数旅游者来说，追求的是一个人工的自然，这个人工的自然在某种程度上还要达到一个精致的自然，不能仅仅认为就是原汁原味就行了。现在做生态旅游的很多，生态旅游的概念成了一个比较热门的题目，如果认为生态旅游就是原汁原味，实际上在某种程度上意味着是在破坏生态。如果能够做到一个人工化的自然，这才能够在一个更高层次上符合生态旅游的概念。

（四）生活方式

从生活方式的角度来看，旅游与个人而言是一个短期的生活过程，与社会而

9 言就是一个长期的生活方式，所以整个社会总有一部分人在从事旅游活动。旅游休闲既是文化性的消费，又是健身性的消费，旅游者可以达到身心共悦的境界。旅游者追求的是一个体验的过程，旅游最终生产的是“阅历”。旅游者花费了金钱、时间、精力，得到的是阅历，是一个体验，是一个美好的印象。既然旅游提供的产品是阅历，就应该让客户的阅历更加丰富，更加美好，这才是一个高质量的产品。

三、开发基础是什么

（一）资源开发与产品开发

在了解旅游发展的趋势、基本过程和旅游者需求的基础上，就需要研究旅游开发的基础。人们一般都强调资源开发，但更应该强调产品开发，要把资源转化成产品。旅游资源的概念是一个非常开放的概念，凡是能够吸引旅游者前来，而且通过这个吸引转化成实际性的产品，能够产生效益的各类社会要素都是旅游资源。所以不是简单地说，有好山好水，或者有国家级的文物保护单位才是旅游资源。旅游资源在有些地方可以无中生有。比如深圳，基本上就是一个无中生有的地方。但是深圳有一个“大有”，就是有市场，旅游产品才能无中生有。第二种概念叫有中生好，即资源是有的，但还要在里面生出好的。第三种概念叫好中生优。旅游开发的方向应该是有中生好，进一步好中生优，这才是一个产品的概念，所以在这里不宜过分强调资源。资源关键在于如何利用。比如北京的的“胡同游”产品的开发过程就是一个对旅游资源敏感、善于利用资源的典型例子。

（二）优势是比较的结果，选择是优势的发挥

开发的基础是对优势的认识和把握。总体上，优势是比较的结果，选择是优势的发挥。某些地方上来就讲自己的优势，但很多优势并不是优势，因为缺乏比较。几乎所有的地方一讲发展旅游，都有两个优势，第一个是资源优势，第二个是区位优势。如果大家都有这两个优势，例如青海也在讲这两个优势，那看和谁比，和西藏比可能会有区位优势，和甘肃比它都不算区位优势，那么优势从何而来？讲资源优势，可以和省里的其它行业、产业比，旅游的优势可能还成立，但如果与全国来比，很多地方的旅游资源就没有优势了。再进一步，资源优势如果不能转化成产品优势，这个优势就是空的，区位优势如果不能转化成市场优势，这个优势就是虚的。所以真正的要害是在转换上做文章，而不能只强调资源优势如何，区位优势如何。如果只这么强调，就说明对当地的旅游缺乏一个客观的判断。

（三）优势与弱势的转换

优势与弱势在某种程度上是可以转换的，即使有天大的优势，如果完不成转换过程也是没有优势，而且有些看起来是弱势的东西如果做到位了就成了优势。例如，河北省区位优势应该说是比较充分，河北省包围了北京、天津两个特大型的都市，这种区位优势是应该最具备的。但是，客观上说，河北的旅游到现在发展得并不尽如意，这意味着区位优势没有转换成市场优势。反转过来说，一些弱势如果认识到位了，也会转换成优势。例如“老少边穷”，一般来说都是弱势，

10 但对发展旅游来说，也可以变成优势。老革命根据地有着优良革命传统，这就意味着红色文化的培育有基础，老根据地的人一般情况都比较纯朴，就意味着有助于形成一个有好的目的地，这就成了优势；少数民族地区，民族风情浓，这更是一种独特的旅游产品；从边境方面来说，边境贸易拉动边境旅游发展，这些已经形成了定论；按道理来说，穷应该没有任何优势，但是到实地里去跑一跑就发现穷也是优势，出卖荒凉不就是穷吗？另一个方面，穷使得很多传统的东西都很好地保留下来了，把很多自然的风光也保留下来，“深山出美景”自古如此，因为缺少破坏，很多地方穷得连破坏的能力都没有，就保存下来了。所以，就旅游开发而言，优势和弱势可以转换。

四、有什么

这是评价的客观性和开发的可行性。评价不够客观是普遍情况，其中很重要的原因就是优势和弱势的把握不清楚，涉及到开发的问题，有时候文章就作歪了，把可行的东西变成不可行了。

（一）说、看、玩、搞

这四个字实际上有两类情况。第一类情况，就是人文类的产品，体现出来的就是“很有说头，很少看头，很没玩头”。中国历史比较悠久，五千年的文化不曾中断，体现的地方就是文献、古迹等等方面。对一个地方说起来，历史上如何出过多少名人，有过多少大的历史事件，都非常有说法。唐诗三百首里描述风光的词有多少？宋词里边，至少有50%都是描述风光，既有自然风光又有人文风光，所以任何一个地方都很有说头。另一方面，中国的古代建筑基本上是土木结构，基本上保留不下来长久。现在能留下来的古代建筑就是石窟和塔这两类东西。现在留下来土木结构的最早建筑是唐代的，只有两座，都在山西五台山，一个佛光寺，一个南惮寺。剩下其他所谓的古建大体上也就是明清以来的，元代的还有一些，所以势必造成这样一个结果，就是地面上的东西有看头的少，所以形成了“很有说头、很少看头、很没玩头”的普遍情况。

第二类情况，就是自然类的产品，叫做“很少说头，很有看头，也同样很没玩头”。实际上，自然类的产品把这个“没说头”转换成“有说头”是比较容易的，就是在自然科学方面下工夫，形成一套比较生动的说法就够了。有些东西看上去很兴奋，但有一个如何去引导的问题，要把说头转化成旅游者的看头，进一步转化成旅游者的兴奋点。还有一个情况就是自然类的产品说起来很好，看起来不足。比如，西双版纳被说成动物王国，但游客去西双版纳基本上看不见动物。再例如说神农架的金丝猴，一千个旅游者可能有一个看到过，光打这个招牌行吗？旅游宣传有三句话，第一句叫敢吹，第二句叫会吹，第三句叫经得起吹。现在的景区敢吹这一点上做到了，会吹还差点，经得起吹就更难了，好多地方就是经不起吹。

（二）高估与低估

旅游开发有高估的情况，也有低估的情况。第一类是同质性的产品。自然类的旅游产品严格的说是属于同质化的产品，就是在性质上是相同的。同质化的产

11 品，需要研究如何在同质中追求异质。例如，生态旅游本来是一个同质化的产品，环境好、林木复盖率高，都可以唱生态旅游，但如果大家都这么唱，走到哪儿都这一套，生态旅游就谈不上特色。再例如海滨旅游，旅游的元素就是阳光、沙滩、海水，这就是同质化的产品。同质化产品的开发，必须得追求异质，就是努力挖掘自身的特质。同样是生态旅游，这里的特色可能就是热带雨林这种类型的生态旅游，那里特色可能就是东北原始森林。不能简单打一个生态旅游牌，如果大家都打生态旅游牌，这个牌就没有吸引力了，产品同质化就越来越突出了。第二个方向是和文化结合，就是自然类的产品和文化类的产品相结合，这是更重要的一点。很多地方都有湖泊，一说就是比西湖大多少。其实就是比西湖大一百倍也没有意义，因为西湖是无法替代的，西湖说到底是文化湖，西湖所蕴含的文化远远超出4.5平方公里湖面所产生的魅力和吸引力。很多地方如果把文化再挖掘一下，或者在文化方面再作一点文章，同质化产品的问题就可能处理得更好一些。 第二类就是异质性的产品。这是比较具有优势的产品，但问题是要在异质中要防止同质。这类产品本身容易形成特色，不要把容易形成特色的东西搞得没有特色。例如寺庙是中国的特色，但到处都是寺庙就不成为特色了。同样是寺庙，也需要研究如何突出特色的问题，如何防止同质化的问题。例如我国四大佛山，说起来是山和佛的仙境，实际上更成名的是佛，所以才有四大佛山之说。四大佛山看起来确实有区别，五台山壮阔，峨眉山秀美，九华山朴素，普陀山雅致。峨眉山的虎骨寺，自古以来就有密林藏虎骨之说，名词一听就觉得非常有吸引力，非常诱惑人，这就是研究产品异质化的问题。

（三）适应性与适度性

进一步需要研究如何与市场适应。这种适应一个重要的把握就是要适度，既不能过高估价也不能过低估价，把握准确才能使产品和市场相适应，产品才有生命力。总的来说，旅游产品也需要产销对路，这是适应性的基本要求，估价过高容易形成投资过量，这种项目搞起来就很难。在研究适应性的同时，必须研究适度性。近些年以来国内搞旅游规划和项目策划，形成了一个趋势，就是想象力的竞赛。这里有专家的原因，有领导的原因，也有景区自身的原因。你搞一个龙文化主题公园，占地1平方公里，我就来一个10平方公里的。这样搞下去是没有头的，只会形成一个规模的攀比和想象力的竞赛，想象力竞赛最终很难与市场相对应。把事情说得花团锦簇并不难，但是真正让它做到货真价实就太难。类似这样的情况，全国普遍存在，这不是一条好路子。

五、怎么生产

怎么生产的首要问题是产品的时间性和空间性。这是一个最基本的问题。

（一）产品的时间性要求

产品有一个时间性的要求，这又分为两个层次。第一个是整体产品的消费时间总体结构。例如到北京玩四天、五天，这就是一个总体时间，必然有一个总体时间配置的问题。如果现在再搞出一个新产品来，就未必是好事。北京现有305个景点，即使北京市旅游局没有一个人把这305个景点者走完一遍，设想外地来

12 的旅游者把这305个旅游点走完一遍，这可能吗？在这种情况下，更多需要研究景点的深度开发而不是外延的扩大。每一个旅游点在当地旅游总体时间结构里有一个怎么定位的问题。例如，在80年代，外国旅游者在上海停留一天半时间，因为那时候上海就是一个过境地，一个口岸城市。对于一个过境地，旅行商提出来的就是在上海停留时间越短越好。现在不同了，客人在上海就会争取停留三到四个晚上，其中至少有一个晚上让大家自由活动，以体会一下上海的都市风采，因为上海的夜景比白天要好看，上海旅游产品的品种丰富了，内涵丰富了，逗留时间自然就延长。所以，每一个项目在旅游者的当地总体时间结构安排上要定好位。

第二个层次就是具体产品的时间结构，就是旅游者到一个景区、景点需要花多长时间。首先在设计上需要研究这是一个多长时间的产品。例如一个游程两小时的产品，就不必考虑配置餐馆的问题。如果是一个三小时流程的产品，就要考虑餐馆配置。当然这里也有一个交通快捷性的问题。总体上，一个旅游产品游程有多长时间就要研究配制一个什么样的内容。例如桂林的世外桃源，游客评价很好，有世外桃源的感觉，那个产品大体上就是一个两小时产品。如果说，景区希望效益能提高一点就需要丰富内涵，需要把两小时产品延长到四个小时，至少延长到三个小时，延长到三个小时确保客人在这里吃一顿饭，这就是一个利润点。当然一个旅游项目的游览时间也不是想延长就能延长的，最终要看这个项目不能抓住客人。严格地说，一个好的景区点要把客人的每一分钟都设计到，从开始的第一分钟客人干什么，一直要设计到最后一分钟客人干什么。这里有一个基本的要求，就是每5分钟要让游客有一个兴奋点，每15分钟要有一个兴奋高潮。所谓兴奋高潮就是要让游客能站住，能观景，能照相，能聚在一起，这就达到一个高潮。如果做不到这一步，从时间性上来说，这个产品就要失败。例如很多山岳型的产品，游客一爬山就气喘嘘嘘，15分钟没有一个高潮，这个山就爬不上去了。还有的地方景色很好，但缺乏观景条件，体现不出高潮，再好的景色显露不出来。这种地方就得设计观景台，产生一个回旋，能够让游客休息一下，然后从从容容来看景。

（二）市场空间性体现在交通时间上

第二点是市场的空间性。市场的空间性主要体现在交通上，这里面就涉及到交通时间和产品时间的比例关系，有两个概念。第一个概念就是基本的比例关系。例如在交通上花了1个小时，那旅游产品就必须是1个小时以上的产品，否则客人就会觉得不值。例如原来去九寨沟要两天时间，中间还要住一晚，在九寨沟玩一天，九寨沟算天下奇景，虽然玩得很辛苦，但还是觉得值，但以后再也不来了，因为太辛苦。现在路修好了，8个小时到九寨沟，相比而言，就觉得游九寨沟很值了。一个良好比例关系应该是交通旅行时间尽可能最少，游览时间尽可能最多，就是旅速游缓，即旅要速、要快，游要缓、要慢。这两者的对应关系就有一个在市场上的如果平衡问题，包括很多关键的转化也都是这样。现代的交通概念，是时间概念不是距离概念，把距离概念转化成交通概念，转化成时间概念，交通方面的优势也就突出来了。之所以强调产品的时间性和市场的空间性，实际上就是要转换这个概念。这对旅游开发或者是对旅游管理而言，都是非常有效的。另外一点就是交通时间要转换成游览时间，这也是各地普遍注重不够的。一般来说，

13 从交通干线下来到景区之间的路要变成一条文化路、景观路、游览路，不能只有到了景区大门口才算游览开始。让旅游者从干线公路下来就觉得游览开始了，有四种方式。一是把沿途绿化搞好；二是沿途有一些能够观景的地方要设指示牌和观景点；三是在沿途山石空白处搞点摩岩石刻，虽然一闪而过，但客人感觉不同；四是在沿途多弄点花花草草，变成一条花团锦簇的景观路。这样就把产品本身的游览时间延长了，把客人的交通时间转换成游览时间，客人的枯燥感也减小了。这几种方式都是比较简单的方式，但一般来说都能取得比较好的效果。

（三）空间配置与时间配置

旅游产品开发除了研究特色问题，还要研究产品的空间配置问题，即分期开发的概念，一期、二期、三期搞什么。要是把好的东西一股脑都端出来，就意味着没有发展的后劲，所以要分期开发、分期形成主题。在市场的开发方面也要研究时间配置，这边分期开发，那边也要分步推出。空间配制和时间配制如果搭配得当，一个景区长远的生命力就有了。所有产品都有生命周期的问题，旅游景区也这样，能够保持长盛不衰的只有两类情况。第一类是确有垄断性的景区，而且市场范围非常广，比如北京的故宫、八达岭、十三陵这些；第二类是不断推陈出新的景区。如果这两条情况都不沾，景区的生命力就是有限的，就需要研究空间配制和时间配制问题。

六、怎么对应

这是产品和市场怎么对应的问题。对于任何一个项目来说，首先涉及的都是一个总体定位，总体定位清楚了，总体把握也就好把握了。各地一个比较普遍的情况就是定位一般来说都不太清楚。有些是低估了，多数是高估了，不管高估还是低估，都是一个定位不清楚的问题，这样在项目的开发建设上、经营管理上或市场的开拓上就容易产生误区。

（一）四类产品

产品的分类大体上可分为世界级、国家级、区域级和地方级四类。这并不意味着世界级的产品就是最棒的，关键取决于产品和市场的对应关系是不是最合适的。如果产品和市场的对应关系达到了一个最适应程度，这个产品就是好产品。就像买东西，要买精品，到精品店去买；要买一般性的商品，到百货大楼去买；要买便宜的商品，到地摊上去买。这里虽然有一个产品的分类，但更主要的是怎么对应，现在各地有很多东西对定位估计过分。例如温泉类产品，一般来说就是地方性产品，因为它基本上是同质化产品。可有些地方做温泉就想要做到世界最大，要对应世界市场，这是不可能的。华北地区有很多温泉，很多温泉连北京都对应不了，因为北京自身就有温泉，温泉类的产品就是地方性的产品。所以，要把地方级的产品做成一流，做成精品，但定位上还是地方性的。再例如，很多生态类的产品就是一种区域类的产品，也很难把它上升到国家级或是世界级的高度。这个定位清楚了，怎么开拓市场也就容易了。这种分级关键就是看这个产品究竟有多大的特殊性，能形成多大的特色，究竟在什么样的范围内形成影响。一般来说，自然类的产品可以做到国际性，但很难做到世界性。文化类的产品一般来说可能做到世界性。文化类的产品是中国最大的优势。例如兵马俑，就是世界级产品，

14 但兵马俑并不具备唯一性，因为汉兵马俑也有一堆，但看头那就差多了，所以秦兵马俑在世界上就是轰动性的，一直持续到现在。所以，旅游产品首先应该定位准确，定位不准确，低估了就局限了自己的发展，高估了就造成了资源的浪费。

（二）四层市场

与产品相对应，旅游市场也是四个层次，即世界级市场、国家级市场、区域性市场和地方性市场。不论哪一类的产品，只要与它的市场对应准确了，这个项目就是一个成功的项目，而不见得这个项目非得是国家级的才是好项目。现在很多地方还在追求国家级产品与市场，有的时候国家级这顶帽子太得重了，可能戴不动。可是，只要产品与市场能对应好，就是成功的。有些地方已经比较有名气了，但即使有名气也很难说就是国家级的产品，也很难说对应国家级的市场。例如热带雨林，全国留下来的就是西双版纳和海南岛各有一块，西双版纳看热带雨林就很困难，所以说热带雨林在西双版纳就只能变成一个概念，但如果把海南的热带雨林做出来，就是一个国家级产品。

（三）市场范围与层次

研究市场的范围无非就是划几个圈，一百公里以内多少人，五百公里以内多少人，三千公里多少人，等等。这三个圈划着容易，但并不意味着这三个圈划完了就必然是市场范围。这里首先要研究竞争对手是什么，其次除了这个市场范围之外还有市场层次。反过来说，有些产品可能是世界级的产品，按说全世界都应当在它的市场范围之内，可是它相应的市场面可能很小。比如说狩猎旅游，世界上有一个狩猎协会，这个协会就是

七、八万会员。每年狩猎协会要发布消息，说有几个新的狩猎产品产生了，然后一些人就去了。狩猎消费有一个很强的典型性，是一个典型的贵族型消费，在经营方面，一个狩猎营地50个工作人员，一年接待50个客人就可以保本，再接待50个客人利润就很高。这种产品对应全世界，但是范围很窄。一般景区对应的都是大众市场，但对大众市场的分层研究得还不够。专业性的产品对应专业性的市场，即使是大众性的市场也要有分层，也要进行具体的分析。即使在一个景区里的不同产品，也要研究分层。产品越做越细才能越来越成熟。

（四）新老产品与新老市场

一般来说，要用新产品巩固老市场，用老产品开发新市场。老产品都是比较成熟的产品，在市场上的影响也比较大，所以老产品开发新市场，新市场巩固老产品。推出新产品的目的就是要巩固老市场。例如上海，现在有很多好东西，都市旅游的内容越来越丰富，就很值得一看。上海新天地给人的感觉很好，是一个比较典型的城市中心旅游区的概念，开发商都没有想到这个项目做得如此成功，都没有想到做出文化做出了一个精品。本来上海是最没有玩头的地方，但是现在每一次去都觉得有新收获，越来越有吸引力。这就是新产品巩固了老市场，一个城市旅游的综合目标是这样，对一个景区来说也是这样，景区都有发展的任务，都要一期二期三期进一步发展。进一步发展也有新老产品和新老市场如何组合的问题。华侨城有一个经验，硬件的东西发展到一定程度就为止了，但文化类的产品要不断地推出，过一段时间搞一个节目。一个节目也是一个产品，靠这个产品本身可

15 以开发市场、巩固市场。深圳世界之窗的“创世纪”节目，就是投资1000多万搞出来的一个产品，搞完了长盛不衰。很多人以前都去过了世界之窗，本来无须再去了，但是为了晚上看这台节目，还得再去世界之窗。所以，这里既有一个在外延上如何处理新老产品的一个问题，也有一个在内涵上如何升华的问题。

七、怎么形成吸引力

形成吸引力要害就是形成特色、突出文化。

（一）第一与唯一

最早第一的概念不好讲，因为最早、第一都被人家给占满了，现在只能搞规模竞赛了。这条路是万万不能走的，不断追求规模意味着不断追加投资，但市场有没有能力来消耗，来接受？能不能在最大程度上适应市场？如果适应不了，就不要追求这个第一。需要追求的是唯一，唯一是特色竞争，不是规模竞争。唯一可能会被模仿，之后也可能成为第一，但这不是规模第一。所以说，最终的竞争是市场的竞争，而不是想象力的竞争。

（二）特色与文化

特色是旅游之魂，文化是特色之基。一般来说，特色都是相对的，在开发管理的过程中要把特色开发出来。任何一个地方只要挖掘透了，一定会挖掘出来特色。但是，往往由于对自己优势注重得不够，好多特色总是挖掘不出来，就变成了模仿。特色也有一个范围的问题，在这个地域范围内可能有特色，要摆在全国的范围内可能就没有特色了。很多事情就得研究细致，如果若干因素都研究完了，这还是唯一，就可以立起来。在全国具有唯一性，就是一个全国性产品，在世界的范围内具有唯一性，就是一个世界级的产品。如果没有个相对的特色性，就只是个小范围的特色产品。特色在实践过程中更多是体现在文化里，所以在发展中就应该更注重文化的创新。

中国旅游景区投资和经营思路

（二）

16 2009年09月26日 星期六 22:13

（三）文化创新

旅游经济是特色经济，特色是旅游的灵魂，文化是特色的基础。一个旅游目的地的发展，必须追求文化创新，并以此作为根本发展方向。无论是以自然为主体的还是以人文为主体的旅游区（点），其本质都是生产文化、经营文化、销售文化，旅游者千里迢迢前来，本质上也是购买文化、消费文化、享受文化。在现代社会，信息技术高度发达，虚拟技术也已产生，人们完全可以通过现代技术“卧游”、“神游”，也是一种享受。为什么还要追求“身游”呢？就是为了眼耳鼻舌身的全面感受，为了综合性的文化体验。这种根本性的要求，就是旅游区（点）发展的质的规定性，要求我们在综合素质上全面提高，在文化品位上不断提升，在各个方面不断创新。旅游发达国家的很多旅游点，令人赏心悦目，但仔细品味，却觉得只是舒适但无可观；我们的很多旅游区（点）风景奇绝，却令人不舒适，只是可观但不可处。粗放的经营方式和粗野的服务方式贬低了文化，淹没了文化，甚至糟踏了文化。这些情况直接影响到现在的经营效益的提高，市场形象的改善，更影响到各个旅游区（点）的长远发展。

1、什么是旅游区文化？

可以概括为三句话：以突出的特色为文化形式，以丰厚的品味为文化内涵，以人本主义精神为文化本质。

文化形式的基本要求是突出的特色，而不是一般的特色，更不是雷同化。主要的具体表现形式一是资源的独特性，二是建筑形式的独特性，三是环境的独特性，四是三者之间的协调性。

文化内涵的基本要求是丰厚的品味。主要的具体表现形式一是品类的丰富，二是味道的厚重，三是展示的精美，四是内涵与形式的统一和谐。

文化本质的基本要求是人本主义精神。普遍缺乏人本主义精神是我们与旅游发达国家最大的差距，尤其是从大众旅游角度来看更为突出，文化创新的最主要的工作也首先要放在这方面。例如，排队是旅游高峰期的普遍现象，发达国家对此进行了比较周密的安排，排曲队而不是排长队，排队时使客人看电视、演员进行幽默表演，既排遣了烦躁又宣传了景区等等。这就在各个细节上体现了对人的关心和尊重。从这一文化本质出发，一是在建筑格局上要注重结构合理、功能完善，二是在设施配置上要处处为客人着想，三是要努力强化服务意识，提高服务质量。如果单从这个意义上说，可以把旅游区（点）质量等级标准概括为四级八个字：A级卫生，AA级方便，AAA级舒适，AAAA级完善，逐级递进，逐级包容，永无止境。从观赏度方面来说，则可以概括为五看：可看、好看、想看、耐看、反复看。

2、旅游文化创新的把握

主要把握四个方面。一是异质文化。作为旅游目的地，异质文化的把握是发挥特色的根本，对海外要弘扬中国特色，对国内要弘扬地方特色和民族特色，对本地要弘扬自我特色。这样就需要在各个方面研究历史化、民族化、乡土化、个性化

17 等问题。

二是同质文化。大众化的旅游需要商业化的运作，也要求现代化的设施。从这一点来说，世界各个国家，国内各个旅游区（点）都是相同的。如住宿设施、厕所设施以及各类公共设施，都要提升到文化高度来认识，来操作，来努力达标，这就要求国际化、现代化、标准化。

三是异质文化与同质文化的有机结合。这就要求一部分相应的设施要达到异质外观，同质内涵，民族化的形式，现代化的内容。

四是管理和服务文化，本质上也是同质文化，具有相通性、普遍性。服务质量所体现的是综合质量，从静态角度说，包括服务项目、服务设施、服务价格；从动态角度说，包括服务观念、服务技能、服务效率和服务态度。这样两大类七个方面体现出来的综合质量只有在文化的层面上才能全面诠释，全面把握。

3、注重细节，一步到位

文化的感觉不仅体现在大面上，更重要的是体现在细节上，常常是在细节上，使旅游者产生不好的感觉。但作为设计者、建设者、管理者和服务者，往往对细节不够注重，甚至漫不经心。也正是在细节上，体现了文野之分，高下之分。与旅游发达国家相比，我们的建设资金并不少，但效果总是不尽人意，很重要的原因恐怕就在细节的注重上。细节的一丝不苟，不仅体现了严谨的工作精神，更应该表现深厚的人文关怀态度，要事事处处为客人着想。

另一方面，要使我国的旅游区（点）的综合素质尽快达到国际水平，进一步达到国际先进水平，也必须在细节上下大功夫，通过这一重要方式，使我们能够一步到位。从投入产出的高度看，细节不需要大投资，但却能得到更好的效果。或者说，不需要资金的大投入，却需要文化的大投入；不需要硬件的大投入，却需要软件的大投入，需要旅游区（点）文化意识和文化素质的大提高。

（四）对旅游目的地的总体要求

实践需要形成一套定性的总体要求。这些要求，首先是旅游者对一个完善的旅游目的地的要求，是市场性的要求。同时，也是旅游区（点）自身谋求长远发展的内在要求。概括起来，是两个方面十个“可”。

1、从旅游者的角度来看，一是可进入。这是对旅游区（点）交通基础设施的要求，区外大交通便捷，区内小交通舒适有趣，总体确保安全。二是可停留。这是对旅游服务设施的基本要求，进得来之后要散得开，有需要的地方要住得下。三是可欣赏。这是对自然景观和人文景观的要求，不仅是可观赏，而且要赏心悦目，也是对环境的更高要求。四是可享受。旅游不是受罪，过去是“穷旅游”，只要能看到能多看就满足了，现在是享受旅游，不仅要满足，而且要满意，不仅要吃饱，而且要吃好。随着经济社会文化的发展，旅游者这方面的要求会越来越高，也就意味着旅游区（点）面临着越来越严峻的挑战。五是可回味。离开目的地，回到长住地，回想起来，印象甚佳，要向亲朋好友炫耀，要拿出照片回想，要把

18 购买的纪念品摆设出来。达到这一步，就升华到一种境界。据国外旅游市场研究机构的调查，决定去一个旅游目的地的诸种因素中，口口相传的作用占45%，这是决定性的，也是对一个目的地的最高评价。

2、从长远发展的内在要求来看，一是可联动。孤立的产品难以形成规模效益，要努力形成联动性产品，以至形成环形线路。二是可拉动。在联动的基础上，形成足够的市场影响力，可以持续拉动市场。三是可推动。通过一个旅游目的地的发展，推动当地社会经济文化进步。回馈社会是一个有长远意识的负责任的企业的必然行为，其中不仅体现企业理念，也洋溢着一种文化精神。四是可发扬。要点是旅游区（点）的特色持续发扬，尤其是对一些人造景区而言，能否做到这一点往往是生死成败的关键。五是可持续。要在加强环境保护，生态可持续的基础上，通过一系列的工作措施，努力达到市场影响力持续增长，综合质量持续提高，经济效益、社会效益和环境效益持续保持。为此，更需要管理的持续改进，人才的持续提高，竞争力的持续增强，最终达到全面的可持续发展。

八、怎么拉动

怎么拉动是两个方面，第一是外部拉动开放，第二是开发拉动社会。这两个方面都需要注重。

（一）外部拉动开发

外部拉动开发有三种情况。第一种就是中心城市拉动，就是处在中心城市边缘的景区通过中心城市拉动，这是一种非常理想的状态，这涉及到旅游开发的选址，也涉及到旅游交通的配置。第二种是龙头景区拉动，应该说，每一个地方都有龙头景区，当然自己能变成龙头景区是最好的，但如果自己变不成龙头景区，就需要研究如何去搭在龙头景区这班车，来拉动我自己的开发。这种搭车的方式很多，比如说产品方面有互补性，在交通方面距离比较近，可以形成环线，这都是一种搭车的方法。在管理上，在品牌上，在资金上，也可以形成这么一个方式。例如华侨城，现在搞一个工程，叫“中华锦绣工程”，就是从锦绣中华到中华锦绣，锦绣中华的品牌已经形成了，他们考虑的就是管理和技术的输出，其中也有一部资金输出。这个概念应该说就是一个好概念，这样的一个龙头拉动实际上就是一个全国性的拉动的概念，在市场上培育成一个景区集团的概念。第三种是市场集聚的拉动。市场集聚的拉动，也可能没有中心城市，也可能没有龙头景区，但市场集聚本身也可以形成很大的一个拉动作用。例如，江苏、浙江、福建都有很多专业化的市场，每一个专业的市场在某种程度上都可以拉动一片景区，至少可以拉动一批景点。但是这方面的工作做得还不够。外部拉动开发基本就是这三种方式。

（二）开发拉动社会

景区开发，对社会要有责任，要尽义务，这也是景区自身发展的要求。景区如果不和当地的社区处理好关系，旅游开发也很难进行。所以，景区首先需要开放。景区的开放也是多方面的，如果没有开放的意识就很难保证长足的发展，但是旅游景区开发的意识中开放的意识比较弱，画地为牢的意识比较强。开放的问题实

19 际上是景区对于社会发展的一个最基本的奉献和最基本的义务，同时也是景区自身发展的一个最基本的要素。其次是流动，通过大规模的旅游者的流动，达到对当地社区发展的促进。旅游和开发必须要唤起民众，必须要对当地社区的发展乃至农村的发展带来好处，这样旅游开发才能够建立在一个比较扎实的基础之上，才能够有一个更广阔的前景。第三需要融合，把景区开发和当地的努力融合在一起，这就是景区发展的环境问题。应该说，这方面现在还不怎么理想。从深层次的角度来说，这是决定成败的因素，比较理想的是规划的时候把这些东西都一起规划在内。但是因为很多景区的发展都是一个自然而然的发展过程，除了这些年新建的景区做得比较到位，一些老景区都不太理想，就造成了很大一个困难：想申报世界文化遗产，就是一个字，拆。拆什么？拆世界文化遗产附近的一堆烂房子，这堆房子拆不净，世界文化遗产就拿不下来。这就和当地居民的利益就发生很大冲突，因此，总体来说应该说是通过开放和流动，来促成与社区的融合，从而达到开发拉动社会。

九、保护与开发

（一）第一与唯一

保护第一，但是保护不是唯一，保护与开发的关系最好应该落到发展是硬道理上。发展既包含了保护也包含了开发。我们要做到有规划的、有指导的、有层次的开发。旅游开发和其它开发不同，旅游开发环境就是卖点，如果一边破坏环境一边搞开发，就意味着自己断自己的后路。当然在早期，有一些地方还没有意识到有一些破坏现象，一旦意识到了，就会改善环境，促进环境，就像卖服装一样，卖服装的人一定会把这个服装弄得整整齐齐、漂漂亮亮地挂出来卖，没有哪个卖服装的人说把这个服装在泥里水里弄完了再挂出来卖的。旅游开发是同一个道理，环境就是卖点，就是旅游产品重要的组成内容。

（二）遗产与遗物

有一篇文章题目叫《莫使遗产成遗憾》，其中的观点很好，讲遗产评过之后如何遭受破坏的问题。但是这只是一面理，另一面理就是莫使遗产成遗物。遗产本身既包含了保护的概念，又包含了开发的概念。尤其对旅游来说，旅游资源的开发在各地都是优势资源，优势资源如果不加以利用，不在当地的经济发展中起作用，就是不应该和不可能的。因为老百姓有生存发展的权利，所以这方面的问题不能一概而论，但这些问题恰恰争议很大。在这个过程之中，越有规范，对保护越有促进作用，越没有规范，无规范、无秩序的状况，实际上加剧了破坏。对于这些问题确实要认真研究，包括景区所有权经营权分离的问题、门票经营权能否上市的问题等。这个官司打了几年了，至少影响了100亿的资金进入旅游业。这不是一个简单的旅游部门的概念，旅游没有部门概念只有行业概念，如果拿行业概念来对应这个部门概念，则很难对应。因为一个是市场的概念，一个是计划经济的概念，怎么能够对应得起来？但是造成的结果就是现在这个状况，一方面信誓旦旦，严格禁止；另外一方面大家都在干。现在真正需要的是如何规范，如何形成好秩序，更进一步地促进发展。

（三）非物质与口头遗产的保护与利用

从旅游开发的角度来说，非物质遗产、口头遗产是更重要的东西，包括我们的传统剧目、传统工艺、传统菜系、民族文化、民间文化，等等。客观来说，这些非物质遗产都在不断消亡，其保护与利用有如下两种方式。

（四）两种方式

一种方式叫文化性保护。例如保护传统工艺，传统工艺都是师傅带徒弟，为什现在留不下来了？因为传统工艺在市场上的影响力不大，要是干这行，就是父亲传得了，儿子也接受不了。因为干这行挣钱太少，生活水平太低，所以就逼得必须转。但是，如果政府给钱，确保收入达到社会中等程度，达到这个水平才可能一代一代地传下来。我们是发展中国家，我们现在做不到这一步。另外一种方式是商业化表演方式，虽然商业性的表演绝不是最理想的表演方式，但它却是现在能够使这些非特质遗产留传下来的唯一方式。文化的延续需要它的背景、环境和条件，现在生产方式改变了，要想把原有的东西保留下来，只有旅游才能够起到这个作用。这确是客观分析的结论。在这里，处理好保护和开发的关系，对于旅游发展有着极其重要的意义，也是必须要注重和做到的。现在的争议实际上都是观念上的争议，更多的、更关键、更深层次的问题专家利益、部门利益乃至个人利益在起作用，不完全是一个观念问题。

十、开发模式

（一）三个地区的不同模式

1、东部

东部地区经济发达，市场广大，经过20几年的旅游发展，现在的要求就是上水平，出精品。东部地区的模式就应该是这个模式。

2、中部

按中部地区自己的说法，中部地区不是东西，战略就是东张西望，东拉西扯，这样可以把东部和西部的优势结合在一起。从旅游的角度来说，中部地区的要求就是上规模，出特品。特品就是要追求出特色的产品，当然各地都要追求出特色的产品，但相对来说，中部更应该追求这个特色。而且也是应该上规模的阶段。

3、西部

西部地区资源富集，特色突出，西部发展旅游现在应当是搞开发，出绝品。绝品并不一定就是精品，精品是一个开发档次的问题，特品和绝品是一个唯一性和垄断性的问题。特品和绝品不必是精品，当然能够做到精品更好，但是中部和西部地区有很多条件限制，所以做到精品，困难更多一些，当然现在也已经看到一些精品了。西部地区有两个最大的制约，第一个是生态环境脆弱，第二个是基础设施薄弱。在这种情况之下，旅游开发要走东部地区一样的模式，就可能付出惨痛

21 的代价。所以，东、中、西三个地区绝不能是一个模式。这样就要避免模式的克隆，要追求独特的模式。

（二）避免模式的克隆，追求独特的模式

从发展的模式来说，独特的模式实际上就是两类，一类是追求规模，一类是追求特色。追求规模的情况就是客流量很多，人均花费相对较低；追求特色，追求主题就是对应的市场面可能比较小，但是人均花费比较高，“三三得九”不如“二五一十”。西部、中部地区应该研究一些新的模式，就是选择性的模式，不追求过大的客流量，但是追求比较高的人均花费，同样可以达到更好的效益。应该有一批给给富人准备的旅游产品，有一批给年青人准备的旅游产品，有一些给探险家准备的旅游产品，有一些给文化人准备的旅游产品。如果旅游产品越搞越细，越来越专，同样可以达到比较好的投入产出效益。 十

一、规划投资创新

（一）旅游规划

规划投资的创新，就是首先是规划，涉及的问题很多。简单的说，创新就是创意，就是要创出差异来，最终是要创新，只不过现在做规划动机不一样。主要有三类动机，一是通过规划实施要花钱，二是为了伸手向上面要钱，三是搞一个赚钱的规划。我们必须得策划一批赚钱的项目，策划出一批赚钱的规划，实际上这是我们规划专家的自我挑战，例如，世界旅游组织给国内做省域旅游规划，规划班子非常完整，有社会学专家、人类学专家、环境保护专家、动物或者植物保护专家，当然还有投资专家、市场专家、旅游专家，这样的一个团队组合起来才能做出一个好规划来。这里也涉及到规划专家团队的知识结构问题。规划是旅游开发的第一步，能不能形成一个好的规划，能不能不能形成一个赚钱的规划，是一个非常要害的问题。

（二）目前在旅游招商引资工作中存在一些误区

归纳一下有四个。一是单纯倚重经济政策的优惠，张口就说要实行“低门坎”政策，要不就实行“无门坎”政策，招商引资变成了优惠政策的竞赛。不论能不能做到，但是单纯倚靠经济政策的优惠，这条路是走不下去的。最重要的是投资环境，投资环境是一个综合性的问题，而不仅仅是经济政策。但这一点，在很多地方，尤其是一些经济不太发达的地区，是始终存在着的很大的误区。二是单纯模仿，造成重复性的项目，这条路不能走。到底有什么优势，可以形成什么特色，这是根本性的问题。从旅游角度看，有些东西是属于垄断性的，这种垄断性本身表面上看有重复因素，实质上看并不重复。旅游项目有两个特点，一是会形成种聚集效应，例如饭店建设，北京的饭店集中在东三环，另外集中在王府井，形成了群体。在这个地方再建饭店，从一般规律来说是不应该的，但是饭店经营的规律就体现在竞争是饭店群的竞争，这就是聚集效应。二是拉动效应，登了一座山就会想再登其他的山，不是替代，而是拉动。聚集效应和拉动效应很大程度上可以使我们避免重复建设。但单纯模仿所形成的重复建设项目很难招商引资。客观来看，重复性建设本身是市场经济不可缺少的东西。市场经济的基础是竞争，如

22 果说一点重复建设都没有，什么项目都是独此一家，都变成垄断经营，市场经济的根基就没有了。这里有一个度的把握问题，反对的是不合理的重复建设。从旅游的角度来说，重复性建设主要体现在人造景观上，还体现在旅游资源的低层次开发上。从总体来说，旅游的重复建设大体上还是在一个合理的范围之内，但这个误区是存在的。三是单纯指望海外投资，招商引资范围比较单一。多渠道、多方式、大范围的招商应该是招商引资的发展方向。四是单纯依靠直接投资。这与很多地方经验不足有关，有些项目自己对自己都缺乏信心。对四个误区，需要进一步认识。

（三）招商引资的10个主要影响因素

这是一个美国研究机构的研究报告，以影响程度排序，提出了发达国家对发展中国家招商引资的一些看法。

第一是政治稳定。这是招商引资最重要的条件，其中一是政治环境，二是政府运作，三是法律环境。

第二是经济周期。一般小的投资商看重的是经济政策，而大的投资商看重的是这个领域的经济是处于上升还是停滞时期。

第三是市场前景。项目是有广阔的前景还是正在萎缩，或者是说这个领域是处于朝阳状态还是夕阳状态或者盛阳状态。

第四是基础设施。基础设施是否完备或者是否处于发展阶段，还是落后阶段。这是一个关键问题。

第五是资源的丰富程度。这涉及到三个方面。一是自然资源，是垄断性的自然资源、丰富性的自然资源还是贫瘠性的自然资源；二是人力资源，即人的素质是高还是低，也包括一些地方政府官员的素质；三是其他的经济资源，缺乏其他经济资源是一种状态，能够利用又是另一种状态，能够充分借助是最好的状态。包括国内资金运作、银行贷款机制等因素。

第六是项目创新。一是技术创新，二是市场营销创新，三是企业制度创新。现代企业制度如果在一个非常扭曲的制度环境也很难发挥作用。

第七是合作对象。一是看素质，二是看有没有锲而不舍的态度，三是看能不能形成群体素质。

第八是经济政策的优惠。经济政策的优惠涉及到几个影响的因素，一是经济政策优惠的权限是分级的；二是各个部门之间的扯皮，容易使经济政策的优惠变成是“画饼充饥”，说得好，实现不了；三是政策是变化的，这是正常的，政策不可能不变化，不变化就不叫政策，法律和发展方针才是相对固定的。 第九是社会的接受程度。一个项目来了，当地是接受你还是抵触。

23 第十是环境保护。这实际上是一个门坎，如果环境保护要求太高，外商就进不来，可是如果没有环境保护这个门坎，就意味着我们要承担发达国家甩出来的污染严重的低附加值的企业，我们也不干。

从总体来说，这是十个主要因素。有一个因素没有谈，就是区位优势。我们总把区位优势当作大优势，但在交通基础设施比较发达的情况下，尤其是在信息全球一体化的条件下，区位优势已经越来越淡化了。因为远近已经是时间概念而不完全是一个距离概念，农业社会才是距离概念。同时，随着经济的发展，还有一个新兴的因素，就是能不能形成企业群，这对招商引资的影响越来越重要。

（四）充分认识旅游项目在招商引资中的优势

旅游业正在进入一个迅速上升的周期，现在是投资商进入的一个最好的时期。在基础设施上虽然还谈不上完备，但全国基础设施的发展也处于一个快速发展时期，旅游国债资金也主要投到这个方面。资源尤其是垄断性资源的丰富是我们特有的优势。比起其他行业，旅游行业的素质要高一些。项目创新方面，技术因素的影响比较小，市场和制度对的影响比较大。经济政策上，全国各地实施政府主导型发展旅游方针，在经济政策方面提供了不少扶持。在社会接受上，毫无疑问，旅游项目受到社会的大力欢迎。环境保护更是这样，没有好的环境就没有旅游的发展，旅游做好了就会促进环境保护，环境越好，旅游发展越快。根本优势是比较优势，形成投资的回报率。资本追逐利润，能够形成高额或长期稳定的回报率，这是根本的吸引力。

旅游项目在招商引资中有非常大的优势，但首先得把基础工作做好，必须强调规范、明确程序，提高质量。通过全面创新的精神，形成一套经验，形成一套好的工作模式，这就会对进一步发展打下良好的基础。

（五）充分认识旅游规划的重要意义

由计划经济向市场经济转轨这是一个总体背景，在这个总体背景下，很多工作内容在发生变化，从原来排项目、分资金到出思路筹资金，这是根本性转变。要尽快完成从传统观念向创新观念的转变，这个转变完成了，很多新的思路也就有了，很多新的办法也就出来了。

（1）要树立符合时代特征和市场潮流的旅游资源观、产业观和发展观，把观念创新付诸规划和发展的具体行动中，形成思路出规划——规划出项目——项目出资金——资金出建设——建设出效益——效益出发展——发展出思路的良性循环格局。

（2）必须明确创新的基础就是市场，离了市场什么都不行。这个市场首先是需求市场，旅游不是简单地适应需求，而是需要一步一步地引导。归纳起来是四个层次，一是适应现实需求，二是刺激潜在需求，三是引导大众需求，四是创造新兴需求。从产业发展和供给的角度来说，第一要跟从潮流，第二要领导潮流，第三要开拓潮流，开拓了潮流才有可能创造新的需求。

24 （3）创新的递进、传导和反馈。“百年大计，策划第一”，再延伸一步，策划方面什么第一呢？自然而然就有一个递进的逻辑关系，再形成传导的关系，最后形成反馈关系。由此形成六个“第一”：首先，百年大计，策划第一；第二，策划方案，创意第一；第三，创意构思，特色第一；第四，特色立论，文化第一；第五，文化竞争，市场第一；最后，市场开发，超前第一。这六个“第一”有一个层次递进关系，也有一个内在逻辑关系。

（六）招商引资的七个渠道

很多地方尤其是中西部地区，一说旅游开发就是没钱，但实际上不是没钱的问题，而是没有好思路，没有好规划。很多地方破坏性的建设，建设性的破坏也搞了很多，花了很多冤枉钱。还有一个方面就是如何筹集资金的问题。

旅游发展这么多年，外资是一个主要渠道。前些年，外资投在旅游上主要是搞饭店建设。加入WTO之后，有一部分的外资要流向景区建设，这是旅游开发一个机遇。但这里涉及到一个体制问题，允许不允许中外合资，如果允许中外合资开发景区，景观具有唯一性，外资开发国家的财富，行得通吗？

第二个渠道就是工业企业集团。工业企业集团进入旅游业是这几年一个比较突出的现象，其主要目的是为了企业集团自身产业结构的完整，但对旅游行业来说却增添了一支生力军。这些工业企业搞旅游虽然起步晚，但是起点非常高。 第三个渠道是上市公司。现在很多上都在寻找旅游题材，主要目标就是觉得旅游这个概念比较好，尤其是旅游开发这个概念比较好，便于在股市上更多的圈更多的钱。

第四个渠道就是民营企业。民营企业投入旅游开发，这几年可以说是更突出的一个现象。例如浙江全省投入旅游业的民营企业，投入10亿元以上的有6个集团，投入6亿以上的有10个集团，就意味着这几年浙江的民营企业在旅游投入了120个亿。民营企业的力量应该说是越来越强。

第五个渠道是国家投资。国家投资有两个方面，一个是经营性投资在不断弱化，现在国家经营性投资基本上已经取消，另一个方面就是基础设施建设方面国家投资在强化。比如近三年一共发了四期旅游国债，都是用于旅游基础设施建设，这是多年以来从没有的力度。国债资金是钓鱼资金，钓到地方，要求地方配套，然后钓到市场，形成国家、地方、市场一起上的格局，但是主体资金必然是地方性资金。

第六个渠道是银行贷款。现在不能说银行没钱，但现在很大的问题就是中间阻塞，就是有很多好的项目，银行也看出来了，可是缺乏手续，开发商自身没有担保的能力，又没有专业的担保公司，银行即使有钱也不敢贷。这个问题就不是一个企业自身能解决的问题，一方面需要形成一批新的公司，例如旅游贷款担保公司，作为一个中间环节来解决这个问题。再有一种方式，就是集团化，集团有担保能力，通过集团化的运作，达到产业扩张。

25 第七个渠道是社会集资。现在社会开发旅游的积极性非常之高，但是风险也非常之大，对各级旅游局来说，这是最主要的责任，必须有使命感，必须有义务感，真心实意、信认真负责地帮助老百姓发展，使老百姓尽可能的规避风险，争取项目做一个成一个。

总体来说，旅游开发的资金来源渠道很多，方式也很多，钱不是主要的制约因素，而是能不能拿出好的项目，有了好项目，银行会追着贷款。说到底，真正的制约是缺乏这样一批人才，一批既懂得旅游又懂得投资，两者的结合就是旅游方面的资本运作，这条路如果能走通了，这样一批人才培养出来了，旅游开发的一个大局面就产生了。 十

二、旅游开发管理

旅游开发管理这涉及体制问题。

（一）统一规划，分步实施

规划是旅游开发管理涉及的第一个问题。统一规划，分步实施，涉及到整个政府机构的改革，涉及到中央政府和地方政府的关系，也涉及到政府和企业之间的关系，以至政府、企业、市场三者之间的关系，这是一个很复杂的问题。但是如果没有一个统一的规划，恐怕这个地区的发展就很难进行。通过统一规划加强招商引资是必要的。

（二）功能性管理和综合性管理

景区管理基本上是属于土地化管理，也是一个地方政府的综合性管理。但是现在由于各个部门的争议，使得这个事情变得非常混乱，可以叫“九龙治水水更大”。有的山头，甚至都分出来海拔800米以上归哪个部门管，800—200米归哪个部门管，200米以下归哪个部门管。有的甚至是宗教、林业、建设，各个部门打架，最后是影响的是旅游景区的发展，这是普遍情况。实际上，各个部门本身应做功能性管理，综合性管理应该是地方政府的事，如果把这个道理摆清楚了，从逻辑上来说就不应该有矛盾。比如说建设部门的管理功能，就是管理规划，而且是风景名胜区的管理规划的功能；文物部门也是一个文物保护和文物管理的功能；宗教部门就是一个宗教管理的功能。旅游部门的功能是质量，是市场秩序。如果政府机构改革真正到位了，很多架就打不起来。

（三）内部改革与管理

现在的旅游景区，多数还是事业单位，少数是企业单位。事业单位的一部分叫事业单位企业化管理，一部分就是政企不分。对各个景区来说，也确有一个内部管理如何加强的问题。随着加入WTO后对外开放度的进一步加大，这种落后的体制将受到更加明显的冲击，企业化、市场化、国际化的演进趋势不可避免。但是，从根本上说，这种演进的最终力量应该不是来自外界，而是旅游景区自身。

26 天下孟子 天堂励志

2009年09月26日 星期六 22:15 ——对邹城旅游发展的思考（摘自魏小安先生）

今天的题目叫\"天下孟子；天堂励志\".第一句是天下孟子。天下孟子是叶选平先生的提词。孟子这个资源不仅是邹城的资源，也是中国的资源，也是世界的资源。孟子是世界级的文化人物，我们不仅是读孟子而知天下，更重要的是要把孟子这个资源转换成产品，使孟子走向世界。第二个叫天堂励志。励志是孟子的一个核心思想，一个核心竞争力，是孔孟之间最大的区别。邹城虽然是一个资源型的城市，而且是一个以煤炭为主的资源型城市，但是邹城的生态环境不错。因此从生态环境来说，邹城要努力打造出一个天堂形象。

导言：思路创新

（一）研究旅游要跳出旅游说旅游，跳出城市看城市，跳出项目论项目。第一是跳出旅游说旅游。如果从小旅游的角度来说，邹城应是文化旅游。观光旅游算不上什么。但是我们跳出旅游这就不同了，跳出旅游就意味着所有的资源都可以为旅游所用。所以我们一个资源型的城市，一个工业化中期的发展城市，我们不仅要把眼光放在我们的山水孟子上，也要把城市的方方面面都要考虑到。

第二是跳出城市看城市。邹城不能关起门来自吹自擂，觉得自己很棒。我们应该放开一点比一比。例如说在整个山东来看邹城，在整个全国来看邹城，恐怕结果就不一样了。这样比较下来，邹城进一步需要研究深化，更进一步需要研究旅游的发展对城市的促进作用。发展旅游首先的一个作用是提升邹城的知名度，在这里旅游品牌和城市品牌基本上是一致的。

第三是跳出项目论项目。有些项目我们缺乏一个项目的比较。自己认为重要的项目反而应该小，自己认为是小的项目，往往应该做大。如果项目看得多了，有比较了，就能知道这个项目究竟好在哪儿。比如一说孟府、孟庙，就在论孔府多大面积，孟府多大面积，孔庙多大面积，孟庙多大面积。这种论证实际上意义不大。这种论的结果只能是把自己越论越小。所以我们就得研究到底要论什么，包括峄山的开发，我到底开发什么东西，怎么定位等等。

（二）按照后工业化的视角，挖掘前工业化的资源，形成超工业化的产品，对应工业化的市场。

整个中国的发展现在都处在工业化的中期，所以我们研究问题、思考问题、部署工作，一定是工业化的思路。这是很难跳出来，但是研究旅游就不同了，旅游一定意义上是后工业化，所以我们必须要按照后工业化的视角来进行研究。我们挖掘文化旅游这一块，挖掘的是前工业化的资源，所以最终我们的产品是超越工业化的产品。第一叫超越工业化时期，超越工业化阶段；第二是超越一般制造品的传统形态。可是我们现实的市场是工业化的市场，这能不能对应呢？能对应。比如说我们原来很穷，能吃一只鸡已经是不得了的事了，过年才能吃到。现在工

27 业化的鸡我们已经不愿意吃了，我们要吃本鸡。本鸡就是前工业化的资源，直接对应了工业化的市场。为什么大家有这个要求呢？因为我们的生活需求已经超越了简单的工业化阶段。

（三）旅游市场到底在研究什么

如果从年龄的层面来说，我们基本研究的是中老年人的市场。但是现在一个最大的变化就是八零后的这一批人已经进入市场了，再过几年八零后就能变成市场主流。所以我们很多传统的东西对应不了八零后市场。因为，八零后的这一代是改革开放的一代，是物质逐步丰富的一代，也是思路没有境界的一代。所以对应这样的市场，我们还要用传统的这一套东西来对应是对应不上的。我们的核心是如何来对应这个市场，这个市场的对应是我们下一步的重中之重。 9/Psc .gd

一、市场趋势

（一）旅游市场的趁势

第一个是从旅游产业走向休闲产业。休闲产业的概念比旅游产业大，或者说我们这里说的旅游是指传统的观光旅游，但是休闲产业涉及到一系列。 第二个是从产业发展走向目的地提升。旅游不仅是一个产业，最主要的是打造一个终极目的地，而且这个目的地要不断的提升。

第三个是从规模时代走向质量时代。原来我们追求产业规模要不断的扩大，现在来看规模不是第一位的问题，质量是第一位的问题。这里的质量不单指服务质量，而应首先考虑产品质量，即一个产品有没有足够的内涵，有没有足够的吸引力。其次才是我们的开发质量、运作质量等等。

第四是从国内市场走向世界市场。第一是市场方式的变化。从需求的角度来说，现在是市场上升，休闲上升，散客上升，个性上升的阶段。比如说自驾车旅游现在已经变成市场的主流方式，并由此而产生的连动方式。散客的旅游行业越来越多，而团队旅游行业一直在下降，这都是一个方式的变化。第二是媒体的关注。媒体对旅游的关注，乃至下一步对休闲的关注，这是我们可以借助的重要的资源。但是需要我们做出新的题目来。第三是假日制度的改变。五一长假取消使整个假日格局由两个大黄金周变成五个小黄金周。这就意味着我们的长线旅游会适度的调整，中短线的旅游一定会提升。三日假期，和五十二个大周末，和黄金周七天是一个完全不同的概念。比如说大周末的休息主要是城市周边，三天就不同了。如果我们用距离来说，双休日的活动范围大体上不超越200公里；三日的小黄金周就可能达到五六百公里；七天黄金周的活动范围是上千公里，甚至是上万公里。所以市场的结构会有所变化，需求也会有所变化。这就要求我们组织相应的产品。三日产品对于很多地方来说提供了一个机遇。比如邹城，北京的游客黄金周不会来这儿，因为这儿离北京太短了；大周末也不可能来，因为对于两天来说距离又太长了；可是三日的小黄金周可能就提供了一个新的机遇。

从供给的方面来看，寻求新产品，追求新体验，探求多元化，进而是市场的

28 扩大化，最终达到传统的颠覆。这种传统的颠覆体现在我们旅游发展的方方面面。如果我们对应不了这样的变化，就可能会辛辛苦苦干了半天，客人却不来。或者说我们的市场水平已经非常之高了，怎么客人就不赞赏呢？这里的核心问题是我们和市场没有对接好。

（二）县域旅游发展

县域旅游发展是进入新世纪以来中国旅游发展向深度进军的一个表现。在新世纪以前，旅游主要局限在城市这个层面。随着进入新世纪，国家经济水平提高了，经济总量不断扩大，老百姓的收入也增加了一些，包括假日结构调整，需求开始深入等等，所以我们的发展自然而然也深入了。这样的话县域旅游发展应该成为我们县域发展的一个亮点。

1、类型

第一个类型叫做资源集中型。资源集中型的地方主要是观光方式，主要的产品也是观光产品。邹城原来基本上是这么一个模式，原来资源比较多，尤其是有孟子，所以可以按照资源集中型的观光发展。

第二个类型叫做城市依托型。这一类的地方资源可能不是最好的，但是他们发展的思路是休闲。最典型的是成都的郊区郫县。郫县如果从传统的旅游资源来说，没有山没有水，也没有多少文化，只有一个庙，但是发展农家乐是全国最早的，对应了成都人的休闲需求，对应了城市依托型的模式。

第三种叫做文化主题型。文化主题型的主要的运作方式是体验性的运作方式。现在文化主题型的东西已经有一批，比如说深圳的四个主题公园，大体上都是按照文化主题型的模式来做的，主要是一个体验模式。

第四类叫做乡村推动型。这就是全国各地普遍都有的，以农家乐为主体的，这样一个县域发展格式，这种模式展示的是生活。

第五类叫做不伦不类型。以上四种是主要的类型，但实际上现在最多的，最普遍的是不伦不类型。这种不伦不类型造成了很多地方旅游发展的困惑，这种困惑一个基点是我有这么多资源，我什么都想干。什么都想干，结果是未必什么都干得起来，甚至可能是什么都没干起来。

2、深层次来分析

实际上现在县域需求的发展，主要是现在的需求起来了。由于需求是分层次的，所以依托于这样的需求，我们很多产品也分了层次。国家的改革开放三十年，也是旅游发展的三十年，大体上形成三代产品。第一代产品是观光产品。在八十年代的时候，这一代产品是一流的观光资源进入市场。长城、故宫、兵马俑、九寨沟、黄山等等一批一流的资源在八十年代进入市场，构造了一个非常强的观光模式。进入九十年代之后，基本上叫做一流的旅游资源已经进完了，二流的资源开始进入市场。二流资源开始进入市场，光靠观光这个模式就不行了。所以一些

29 其它的模式在逐步的培育、逐步的产生。进入新世纪以来严格的说，二流的资源都没有了，这样就势必使我们对资源的认识的思路要更加开阔一些。这种认识的结果是发现很多原来传统的看法并不对，这样就构成了我们第三代产品。第三代产品是各种资源都在转化成旅游产品，都在进入市场。但是现在已经很难评价这个资源品味如何。高还是低，很难评价了。比如广东，讲观光资源广东很少有一流的，但是讲休闲度假资源广东在全国就是一流的。所以我们还用原来传统资源概念来对应显然不行。现在是三代产品在市场上同时存在，而且形成了一个起伏不定的格局。有一批产品已经变成了精品，而且可以说已经变成了世界级的精品。比如像九寨沟、黄山，这样的景区在全世界都是一流的，但是也有一些一流的资源，现在可能只是二流的产品，甚至是三流的产品，这种情况可能也有。 概括起来是现代的消费者到底在追求什么，即山水画、田园诗、文化歌、生活曲、梦幻情。这就是当代的旅游者真正要追求的东西。这里有些东西历史价值极高，文化价值极高，但是和旅游资源不见得可以划等号，所以很多地方对自己的资源容易产生一个过高的评价，就是因为某某专家说什么。而我们要真正看的是市场说什么，我们最终要接受的是市场的评价。因为我们是做旅游，就不能不接受市场的评价，不能不接受市场的选择。

3、主要问题

第一个问题是重复建设。重复建设不能一概而论，我们要反对的是近距离低水平的重复建设。最典型的应该是北京的房山区。房山区有11个溶洞，现在已经开出来6个，他们不曲不挠还要继续开下去。我说绝不能再开了，现在开6个已经过头了。但是区长说没办法呀，这11个洞分属好几个乡，乡长们都带着闹。所以我们局限于就资源论产品，肯定是这个思路。但是如果我们从市场资源配置这个角度，包括市场培育的角度来看，构造一个市场分工，构造一个体系。比如这个乡里有溶洞，有人来了这儿就有市场了，那么另个乡可以重点弄一些农副土特产品来支撑这个市场，围绕着这个市场我们照样可以赚钱。我们为什么把所有的事都要自己干了，留下点东西给下一代干不好吗？尤其是我们吃不准的东西，吃不准的东西我们一定要缓一缓。看准了我们再干，看不准的东西，或者争议很大的东西，我们可以先放下或留给下一代干什么。

第二个问题是项目把握。我们很习惯于观光型的思路，所以一说搞项目就是盖房子、修马路这一套。如何来具体的把握项目，这是我们很多地方觉得困惑的一个问题。有项目后我们应该先研究市场，有市场的项目就可以干，如果没有市场的项目我们要缓办。

第三个问题是市场开拓。这也是我们各地旅游发展的一个比较主要的问题。大家总觉得市场开拓无非是印点小册子，然后开个记者新闻发布会，开个产品说明会等市场开拓就做完了。要是这么理解市场开拓，这个市场很难开拓。其核心的问题是这个地方旅游发展到底怎么定位。

第四个问题是配套发展。所谓配套发展的核心是如何通过旅游的发展来拉动方方面面的发展，尤其是通过旅游发展来解决就业问题，来解决富民问题，如何 30 培育新的产业，这是配套发展的要意。

三、邹城旅游发展基础

（一）资源

邹城的资源第一个特点是奇山异水出圣人。这里的山是奇山，这里的水是异水，这里还出了很多圣人。现在我们也要培育新的圣人。总体的评价是邹城的旅游资源品味比较高。第二个特点是分布比较密集。邹城内的各地之间都不远，走起来比较方便，交通也基本顺畅，不仅是大交通，包括小交通都是比较顺畅的，也就是说在邹城旅游的过程不是疲劳之旅。另一个方面，正因为分布比较密集，可能半天就游遍了，或顶多一天就可以了，所以我们不能只从观光旅游的角度来看这个问题，应该研究一些新的思路。

（二）产品

第一个是以观光为主。且以文化性的观光为主体。第二以传统为主。邹城有些东西有新意，但是基本上还是一个传统，包括我们对有些问题的认识，也还是局限于传统。第三以周边为主。我们的产品是周边性的产品，市旅游局也做过详细研究，大体上是100多公里的范围之内，这是我们的市场主体。但是100多公里的范围之内，大家不可能老是来看看孟子，就是说实际上对应周边为主的产品形态，孟子是被边缘化的。第四以中年为主。中年人肯定有，但是如果我们强化孟子的话，现在的状态基本上叫中年为主。这是从我们产品的现状来看是这么四个为主，所以这四个为主必须要调整，而且要做比较根本性的调整。应该把比较单一的观光型产品为主的模式调整为复合型产品模式；把比较传统的开发建设模，式乃至宣传促销的模式调整成一种创新的模式；把周边为主的市场态势调整为一个较大范围。这个较大范围每个产品不同，比如孟子这个产品就是国际化产品。这个国际化产品将来入境市场很重要。再进一步全国性的休闲市场很重要，周边反倒不重要了。中年为主应该调整成以青年为主。

（三）发展评价

1、发展的优势

第一是领导重视。邹城领导对城市的发展非常重视，这说明我们的领导在资源型城市的这个状态之下在考虑城市的转型。在工业化中期的时候，在考虑如何研究后工业化的发展。

第二是经济基础。邹城有相应的经济技术，不单是一个工业化中期了，一定意义上也可以说开始进入工业化后期。所以形成了一个比较好的经济基础。这种经济基础对旅游的发展比资源还要重要。当我们下了决心，我们就有力量来干。有力量来干就可以达到立竿见影之效。

第三是产业结构。邹城的产业结构基本上是一个工业时期的典型产业业结构，所以下一步产业结构的转型和提升势必涉及到现代服务业的推进。现代服务

31 业，就目前来看，最好抓的还就是旅游。我们希望我们变成金融中心，可能吗？全国才有几个金融中心啊；我们希望我们变成高科技的中心，这可能吗；我们也希望我们变成物流中心。所以现代服务业包含一个大概念，一条一条往下数，我们最现实的抓手是什么，希望那些东西都抓起来最好，但是能做到吗？所以这就逼着我们对旅游不得不重视。

第四是体制整合。这种体制整合可以说对于邹城来说是一个突破，而且这个突破在山东正在形成。比如青州，文化旅游局，曲阜也这么做了。这种体制的整合最大的好处是把我们资源性部门和市场性部门整合到一起了。这使我们在资源和市场的对接之中能够有共同语言了。搞文物的强调的是保护，市场如何不是他们关注的问题，保护出一点问题是他们的罪责。这种思路很对，可是我们做旅游的不能不研究市场。例如我们在一个县域之内，资源如何配置的问题，如何整合的问题，如何达到一个优化等等。这个体制整合就是起点。浙江全省都已经调整过来了，或者叫做风景旅游局，或者叫做文化旅游局。这两层如果能够整合到一起，大家是互相得利。

第五是市场机制。相应的市场机制已经形成了，但是还需要进一步的开拓市场空间。

第六是区位良好。随着我们现在交通的便利，应该说这个区位的便利度也是在逐步提高。更何况鲁西南这个区位正好是南北衔接到长三角，北京衔接到环渤海。即使从省里来说，实际上也构成这么一个区位。这种区位叫做区位良好。区位太便利也不好，因为太便利就涉及到我们的一些具体项目的安排。不要觉得路修的越宽越好，有时乡村小路走一走，也挺有味道的。可是我们要开发一个景区，说这样的路不行，一条大路开进去，倒是便利了，但是客人在这儿到底呆了多长时间，这个帐不算是不行的，因为这笔帐直接涉及到客人花多少钱。

第七是周边联动。周边连动的位势现在还没有形成，但是我想下一步随着我们发展，这些优势都会发挥出来。

2、问题

第一个问题叫主题不兴。

有主题，但是主题不兴。不兴旺、不兴盛，在市场上也没有兴盛起来。首先孟子这个主题，现在的概念叫灯下黑。那边是一个至圣，这里只是一个亚圣。亚圣再说一万年也比不了至圣。现在市场形成的态势，客人看完了曲阜觉得够了，三孔都看了，还要去看孟子吗。多年以来我们头疼的就是这个问题，总希望从曲阜多分一点客源，但是这个客流不是我们希望就能来的，也不是靠政府的行政力量能够带来的，而要看市场认同不认同。

第二个是峄山。峄山影响小，国内的名山大川数不到峄山。不管是论三山五岳，还是论四大佛山、四大道山，包括五大镇，历史上有名的这些山都伦不到峄山。峄山只能说有一个小篆峄山碑，在西安碑林放着，这在书法史上有多大的影响？秦始皇东巡的第一站是峄山，又有多大的影响？这些影响对现代的人来说有

32 多大？对现在的年轻人来说有多大影响？可是老听专家的话，马上脑子就晕了，就觉得这事不得了了。但实际上，峄山就是影响小。

第三个是湖泊，塌陷区湖泊。其实这里不能叫湖泊，应叫水域。邹城的水域旅游是大有文章可做的。但是现在这个概念是一个塌陷区的概念。塌陷区很不好听，应该叫沉降区。它是整个地面往下沉降。

第二叫做差异不清。所谓差异不清，是指我们真正有差异性的东西我们没有提炼出来。包括峄山，峄山一说就是泰山之脉，也是灯下黑。孟子是灯下黑，这里比孟子还灯下黑。我们老处在一个灯下黑的状况能行吗？这个核心是要把我们的差异度找出来。第二个是就问题说对策。问题存在，但是问题背后有原因，原因背后又有原因。一定意义上构成一个因果链条，所以只就表面问题说对策，这个对策未必说得准。比如峄山的思路好像是要弄成一个城市公园。可是看看邹城有没有城市公园，邹城的城市公园很多。反过来说，如果我们按照城市公园的思路来开发峄山，就会觉得山上缺水，山上还缺一点游乐设施，山上还缺一点餐饮设施。我们要按这套路数来做峄山，可能就把峄山给毁了。峄山严格地说不是为我们邹城市民服务的，它应该是针对一个比较特定的市场，一个比较大的范围内的一个产品。可是如果说我们只把峄山定位在周边一百公里的市场，把它的功能越做越好，这么做来做去就是把它做成一个城市公园，这就是就问题说对策，或者说就表面问题说对策，不容易说出来。所以总体来说，我们现在叫做差距大、潜力大、空间大、前景大。不要怕差距，有差距才有潜力，，才有我们的发展空间。若说我们现在和谁比都没差距了，就没法干了。比如欧美发达国家，有时候他们就感慨一个问题，我们这一代人把活都干了，我们的下一步代干什么？正是因为下一代人觉得无事可做，所以老年人看着下一代人堕落了。是堕落吗？不是。就是一代人有一代人的追求空间。

四、发展思路

（一）规划定位好

1、孔孟之分

首先我们要把握住指导思想，即传统文化现代解读，传统资源现代产品，传统产品现代市场。一定要把传统和现代真正的对接起来，事情才能做起来。如果我们老讲这个传统，强调前边三个传统，忽略后边的三个现代，事情就很难做成。所以我们要从一个新的视角来解读孟子文化，来解读峄山文化。

第一是思想之分。有句话\"孔子是日，孟子是月\".我认为这日月关系不对。因为月只是日的一个辉映，作为日的一个辉映听起来好像很高，实际上不然。我觉得孟子是对孔子的延续丰富和发展，所以我们才称孔孟之道。光是一个《论语》打不下天下，有了孟子这一套东西，孔孟之道才真正形成。概括来说，修身、持家、治国、平天下，各有不侧重。治国、平天下是孔子更关注的事情，实际上孔子的理论可以说是一套政治学理论。孟子的理论更侧重于修身、持家。所以说各有侧重，孔子把前边的话说了，但是谁来治国平天下呀，什么人来治国平天下，必须得有修身、持家的过程。如果从核心思想来说，孔子可以说就是一个仁字，

33 这是一个执政理念；孟子是一个气字，浩然之气，是富贵不能淫，贫贱不能移，威武不能屈。而且从他们的个人经历来看也是这样，孔子是做过官的人，孟子始终没做过官；孔子定位叫帝师王佐，孟子没有这么定位。这样一个思想之分，就需要我们研究市场、研究产品。

第二是资源之分。孔子的资源基本上是他个人的资源，这是单一的。孟子的资源是复合型的资源。除了孟子之外，还有孟母。孟母和孟子的关系，比起单一的孔子这样的单身立命要丰富得很多。

第三是产品之分。孔子更多的讲治国，更重要解读的是我们怎么当官；孟子更多的讲励志，更重要解读的是我们怎么励志怎么做人。 ltn\">Dm @ 第四是市场之分。不要单看客流量大，因为很多人是慕名而来看孔子，但是本质上它的市场是少数的市场。但是孟子的市场虽然现在人很少，但是孟子的市场是多数人的市场。或者说孔子的市场是一个渐行渐远的市场，孟子的市场是渐行渐近的市场。

第五是方式之分。到曲阜主要是参观，到邹城主要应该是体验。可是现在我们基本的模式还是参观模式。客观的来看应该有这样的方式之分。习儒馆就是一个体验过程，这就是学习模式体验模式，这就超越了单纯的一个参观模式。 第六是效果之分。参拜完孔子应该是一个崇拜之感，但是参拜完孟子不仅是崇拜，还应该是亲和。这是根本上的效果之分，亲和性的效果拉近了我们与古人的距离，引起我们心灵的共鸣。如果只是一个崇拜，高高在上，我们只是拜一下，永远不会把孔子和我们连在一起。但是到邹城来我们要强化这种亲和。 孔孟之间这六个之分，可以说从理念，一直到产品市场方式，到最终的效果。我们需要研究的首先是在孟庙、孟府。我们应采取一个什么样的方式进行适度的改革，或者是变革。孟府周边有一个小学校，民国时期建的小学校，那已经是一种变革。当然我们现在可以把这个学校视为一个文物，孔府是绝不可能有这种现象的。在习儒馆的后边是新盖的一幢楼，那也是一种建设方式，这种东西实际上拉动了圣人和我们之间的距离。专门强调这种亲和力，不管是展示方式，还是解说方式，乃至我们进一步的衍生的这些方式，都需要研究如何变革的问题。现代社会我们要立一个新孟子，这个新孟子不是附着于孔子的，新孟子要有孟子形象、孟子精神，包括孟子的核心。这一套东西转换过来了，在市场上的形象也就转换过来了，实际上一些具体的操作问题反倒好把握了。

2、奇山

首先涉及的是峄山的定位。峄山不在形胜，而在石胜；不在石质，而在石形；不在体量，而在质量。峄山的形不出色，这个山远看是一般般的山，但是看石头就不同了。但是这里的花岗岩石质并不好，石形非常好。所以它不在山形，而是在石形。这样的话是不在体量，而是在质量。所以我们必须研究我们的一些建筑项目和山的体量之间的关系。体量太大了就会把这个山压倒了。这个山是自然山、历史山、文化山。这三个特点都符合，但是根本还在文化上，这就是人和自然的

34 关系。之所以我们觉得它奇，觉得它怪，实际上不是它本身如何奇怪，而是在我们的脑子里感觉它如何奇怪。所以我们咋一看峄山，惊叹于它的石头，但实际上是文化，峄山文化的说法太多了。但峄山的主导性文化是什么，主题性文化是什么还没有想好。但是有这么一个主题性的文化，这个山好宣传。

另外是凤凰山。天造地设凤凰山，随情就势百佛崖。这个地方就现在来看，没有什么可取的，就是有一尊唐代的佛像，所以指望着一尊唐代的佛像把这个地方造起势来很难。所以我的想法是那一尊唐代的佛像严格保护，尽量不要动它，但是要把那些残碑修复起来。残碑这些文字都要有说法，这些碑的档案也要留下来，保护也是一种方式。在旁边我们又看了一块地点，那块地点随形就势，形成百佛。这个百佛不是像古人造佛那样，非得造的像模像样，我们可以有一些创新的方式，对应现代这个市场。把随形就势这个意思表现出来，达到形似，而不追求神似。这样工程量小，可以做出一个新品牌来。后来转过来一看凤凰山，凤凰山就是一尊佛，非常神奇。而且还有一个插仙洞，夕阳西下的时候在这边可以看到光线穿过来。这些东西都很绝，这个题目我们还可以挖掘，好好做一篇文章。 其次是十八淌、十八盘。邹城被称为生态旅游第一镇。不管是自称，还是别人称，但是至少是按照生态旅游这个方向走。只不过生态旅游这个方向我们不能把它做得太低了。现在农家乐的模式基本上叫做起步模式，但是严格的说农家乐的模式已经不适应市场了，所以这个\"淌\"字我有意把它写错了。九曲河，趟过去、趟回来，所以十八趟。但是我觉得十八趟不如小河淌水更形象，体现出水的概念。十八盘大家一看是山的概念，有山有水，生态就构成了。所以应该比较严格的按照生态旅游的现代需求来研究生态旅游的发展。我们后发展有后发展的优势。后发展的优势最重要的是少走弯路，比如说农家乐都起来了，过两年觉得农家乐不行了，把房子又得重新调整，农民也得重新花钱。为什么我们不追求能够更靠近现在市场需求的，真正做出一个好的生态旅游的东西呢。这是可以的，这些东西都涉及这几个问题，第一个主题设计，第二个景观设计，第三个产品设计，第四个体验设计。

3、水域

首先是湖泊。 第一叫新兴湖泊。这种湖泊的形成方式从来没有过，这完全是新兴的。这就是人力所影响形成了我们很被动的一种局面，但是它形成了湖泊。古时候也有，比如绍兴的东湖。绍兴的东湖就是古代的一个采石场，采了多年的石头，最后形成了湖泊。可是由于它是历史传承下来的，采石场的山情现在弄得非常陡峭，很漂亮，也变成了绍兴的一个名胜，所以称之为新兴湖泊。 z 2 MI/T I 第二叫特色湖泊。这种特色在于这个湖泊体现了一个邹城人民为了国家的工业化的贡献。因为这些大矿挖的煤邹城留不下几个钱，等于就是给国家做贡献。邹城人民给国家做贡献，自己的地都没有了，都沉降下去了。这个东西要好好宣传，至少我们可以感动大家，这些能源不能白来，是要付出代价的。

第三叫物产湖泊。现在以养鱼为主，除了养鱼之外还有一系列的水产品，将来还会形成比较丰富的一个物产的格局，而且这个物产我想会越来越丰富。比如

35 荷花，荷花本身就可以派很多用场。莲藕又可以派用场，逐步的又有了鸟等等，生态环境越来越好。

第四叫做休闲湖泊。湖泊的主要功能是休闲。因为作为物产湖泊产品的附加值有限，但是作为休闲湖泊产品附加值就地提高。比如北京的怀柔区，几十条山沟，条条沟都养红鳟鱼。这是从七十年代开始，原来农民养鱼，改革开放有农贸市场了，就在农贸市场上卖。现在不同了，现在用不着这么卖了，农贸市场还有，农贸市场的上红鳟鱼8块钱一斤，到怀柔山沟里10块钱一斤。一开始客人很不服气，说我在家门口买才8块，怎么到你这里10块呀？农民们也很会说话，说我这鱼本质上是6块钱，因为我为我省了两块钱运费，但是我为什么现在又要加呢？首先两块钱的环境钱，这么好的环境，清山秀水，能和你在农贸市场上买鱼相同吗？绝不同。还有两块钱是你的体验钱。你买鱼做出来能有你自己钓鱼、自己做好玩吗？这10块钱的道理就是这个道理。说得大家最后也认同了。这不是因为怀柔农民会说话，是因为他们屡次碰到这样的问题，他们不得不准备一套有说服力的话来对应客人。同样，休闲湖泊就是整体附加值的提升。

其次是水下村庄。

有专家也曾经提出一个湿地的概念，甚至说构建国家湿地，我觉得这个地方构建湿地的条件不是很成熟。这里应是一个水乡的概念。很有水乡风貌，所以我们不妨命名为邹城水乡。这样构造出一个亮点——水下村庄。我们还是有村子要沉降，我们留下一个村，这个村子将整体被水埋掉，不要拆。可能在水面上若隐若现有屋顶，你划船划过去，一看下边一个完整的房子，就形成了水下村庄的概念。严格地说还是一个水下新村。这样就把唯一性做出来了，就把特色做出来了，也很能打动外来人的心。人家一看这里是一个村，一个村的塌陷下来，都变成水面了，多不容易啊，这是哀兵必胜的道理。

最后是苇山水库。苇山水库是1亿立方米的水库。这个水库不小，而且看起来景观也还可以，水质也不错。现在水库的主要功能还是灌溉的功能，灌溉水库最大的优势是可以做旅游。如果变成水源水库，严格保护，旅游就无法开展了。所以苇山水库可以做一篇大文章。尤其是在东部地区，东部地区海虽然很多，但是像这样可以用于旅游的水库并不多。所以当水库旅游有一套完整的模式，现在国内来说做的最成功的是千岛湖。千岛湖现在基本上变成浙江淳安县的主体产业。都不是主导产业，而是主体产业。这个主体主业做了一大篇文章，而且这篇文章现在还在做。所以千岛湖这样的一个模式实际上对于苇山水库的深化利用，应该说有很强的参考价值。千岛湖的房地产也做，但是更重要的是做这个品牌。千岛湖一开始也是传统的观光模式，有若干个岛，大家上船，把这几个岛看完，不吃就走了。这些年他们的模式从观光模式调整为休闲模式。他们就发现财源不断，整个城市在提升，而且整个城市的品牌现在已经完全提升起来了。现在一说千岛湖尽人皆知，但是一说淳安县没几个人知道。我们好多地方都面临这个问题，武夷山改名，九寨沟改名，香格里拉改名，都是因为他们的品牌做起来了。原来的这种地方性的行政名称，已经维持不下来了，不得不改。不改就造成客人的混乱，比如九寨沟原来叫四川的南皮县，从行政来说是南皮县，人家说我不去，我要去九寨沟，实际上那是一个地方。所以这就逼着它不得不改名，但是反过来就 36 说明旅游品牌的重要性„„

4、深度规划

首先是区域旅游规划。区域旅游规划的核心是从旅游产业规划转向旅游目的地规划。如果只是旅游产业规划，简单的说就是部门规划，那就是旅游局的事。但是一个旅游目的地规划涉及到我们全市的各行各业，涉及到各个部门，涉及到各个乡镇，这就叫目的地规划。我们就是要通过旅游的发展成为我们乡镇新的经济增长点，成为我们各个部门新的工作增长点，这就是一个旅游目的地规划的意义所在。

第二是旅游项目规划。旅游项目规划完整的说叫情景规划与体验设计。 第一个功能是情景规划。

这种情景规划体现在四个方面，第一内容，第二功能，第三空间，第四时间。现在比较第一流的是研究一个地方开发，先说好看不好看，所以究竟搞什么样的内容不太明确。如果说我们内容规划没有，那么功能就很难配置。如果说内容规划，或者说这个主题把握住了，定位准确了，功能就好确定。实际上对孟子来说，现在就是内容有，但是缺少规划，由此也必须影响的问题是功能问题。第三个是空间怎么配置。空间怎么配置到只是一个技术问题了，实际上并不复杂。最后一个时间规划更重要，这涉及到我们总体的一个规划问题。所以研究这个时间规划大体上这么几个概念。

第一个时间概念是一年365天能用几天。北方有一个问题，气候都有局限，所以有的海滨一年就是三个月，这样的海滨不如不搞。三个月高峰，高峰过去人养不养，马上就涉及到这个问题。一年如果能够经营六个月基本上可以持平，超过六个月都是利润，这是一个最基本的时间概念。

第二个时间概念是客人从他的出发地到旅游目的地花多长时间，不同的市场时间是不同的。这里有一个内在的规律，基本上是往返路程和在这儿消费的时间底限是一比一，低于一比一，就觉得不值了。超过一比一，就觉得物超所值，物有所值。比如从北京过来，按照最顺的路程，大概需要六个小时，往返十二个小时，就意味着到邹城来绝不能是一日游，怎么也得呆两天。徐州过来两个半小时，往返五个小时，徐州过来在这儿就是一日游，就是这样一个对应关系。但是如果说我们的内容更丰富、更吸引人，让旅客在你这儿呆的时间长，这就是时间规划的概念。

第三个时间概念是到了景区时间是怎么配置。大体上一般的规律是五分钟要有一个兴奋点，十到十五分钟要有一个高潮。所谓兴奋点是看着要有意思，能够转移他的注意力，这就叫兴奋点。高潮是看见赞叹，甚至欢呼，排着队照相，这叫高潮点。如果达不到，就意味着该景区的吸引力不行。没有这样的兴奋点我们要设计出来，没有这样的高潮我们又要设计出来。孟庙、孟府都很好，但从头看下来都平平，即不兴奋，也没有高潮。在峄山有一片兴奋点，但是缺乏高潮点。 37 所以这些东西就要通过我们的规划设计来补足。

第四个时间概念是三个小时就有一顿饭，六个上时就有一个晚上。我们把客人的观光也好、体验也好，把时间总体加起来，如果没有三个小时，就不要搞餐饮设施，搞了也是多余的。达到三个小时就必须要搞餐饮设施。这儿就是内容功能究竟时间的配套。

第二个功能是体验设计。

体验设计不能只关注视觉。但设计师往往习惯于关注细节，一切都是为了好看。可是客人的感觉叫做眼、耳、鼻、舌、身、心、神七个字。所以就需要视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉、运动觉，乃至最后一个秀觉，最后一个秀觉是搞活动的时候客人的感觉，综合在一起给客人才能有最好的感受。光关注一个细节显然不行。比如在飞机上看云海景观第一。但是在飞机上看云海引不起足够的兴奋感，因为总觉得像在是看电影。但是爬山看到云海，毫无疑问，每个人都会兴奋。就是因为爬山看到的云海是综合的感受。

（二）开发建设好

1、开发原则

开发原则一是少开发多利用；二是强化软开发适度硬开发；三是差异化开发。强化软开发，硬开发要适度，过度绝不行。所谓差异化开发是无中生有，有中生好，好中生优，优中生特。 /DU X? B\"=

2、建设方式

建设方式为市场分层，产品分级，服务分档，开发分时。我们任何一个产品都得这么考虑，不要想着一个产品包打天下，这不大可能。不同的产品有不同的市场，市场的产品也不同。这里尤其是开发分时，我觉得我们有些东西可以放一放，不必太着急。比如凤凰岭，凤凰岭现在不必急，已经开发的，也这么维持。但是如果认为所有的资源都得把它开发出来，这不行。都开发出来周围的形态也乱了，而且既然开出来了，有人在那儿，他就得争取这个市场。争来争去，很容易演变成一个自己和自己打架的局面。所以说邹城的重点主是一句话，奇山异水出圣人。重点就是这三个，其它的东西可以先放一放。一说邹城的旅游资源非常丰富，七八十处，且不论外来人，邹城人自己去过这七八十处吗？我们有一个问题，我们虽然有一百多万人，但是总体来说内生的需求是不足的。不像北京，北京1700万人，北京的内生需求足够，因为市场的规模足够大，它的细分化就足够细。可是我们应该说主要是借助外生的需求，借助外生的需求就必须要研究开发分时的问题。这也要在开发中兼顾其它，然后随着市场的变化重点在转换逐步上升，最终谁也不耽误。所以这里头顺势而行、趁势而上，这个势就是市场的大形势。所以我们要造声势，要造事件，要造市场。

另外还有一个问题是易拆难建。乡村的建筑别老想急着拆，乡村的建筑外观应该保留，可以调整。拆了实际上就拆掉了我们的文化，拆掉了我们的遗产，拆

38 掉了我们的一种根本吸引力。乡村的房子和城里一样，城里人凭什么到这儿来，所以要建设精品，最终要树立一个创造未来文化遗产的概念。今天的精品就是明天的文物，就是后天的遗产。自然遗产是老天爷留下来的，文化遗产是老祖宗留下来的，我们这一代人给后人留下什么。我们就留下一堆建筑垃圾吗，所以应该有这样的概念来进行开发建设。

3、具体项目

我们一般说项目都是建设性项目。但是从旅游来说是有建设性项目，活动性项目，市场性项目，三类项目都是项目。一说建设性项目就盖房子，盖房子花钱就可以，说搞活动花钱就不行，说开发市场花钱也不行。那么做这条路走不通，所以我们不能只局限于建设性项目。宁可少盖一点房子，腾出一部分资金来搞活动、搞市场。具体来说可以研究这几个项目。

第一个是励志。励志是孟子思想的一个核心。由此我们可以构造出一个励志园区，研究一系列的励志活动。主要是对年轻人，通过这个思路可以构造出一系列具体的东西。这些励志活动一定是全国性的活动。现在也有基础了，我们把励志活动构造成一个励志园区，把它系列化，这样才叫天下孟子。实际上是把孟子思想的精髓用现代的思想提炼出来，把它推广开来，继往开来。

第二个是中华母亲节。母亲节已经搞了一届了，我们应坚持把这个活动做下去。在做活动的过程之中再看看有没有什么机会，和孟母三迁择邻的意义联系起来。 NE5sM_mfz% 第三个是创业园区和创业活动。在励志的基础上进一步的发展，可以发展创业园区和创业活动。比如大兴的创业活动，大兴的创业活动缺乏落实的载体，如果说我们有力量，通过励志园区、励志活动，然后进一步的发展到创意园区、创业活动就形成一个国家性的品牌。这个品牌是可以做的，但是需要具体研究到底怎么个搞法，现在年轻人创业的东西无穷尽，创意也无穷尽，而且现在智慧财富创业的这一套已变成一个主流了。比如中央电视台有一个节目叫《赢在中国》，已经搞了三届了，挺棒的。这个节目就是最后，给最终决胜者一笔钱，但是有了这笔钱在哪儿落地呢？如果说我们和《赢在中国》做一些沟通，我们觉得好的、可以落的、可以做的项目，我们可以主动对接。《赢在在中心》现在缺乏一个承接的载体，他现在这个概念够了，影响也够了，但是缺乏一个载体，我们成为这个载体行不行？如果这些创业活动一届一届的全都在我这儿搞，然后向全国扩张，这是个比较现实可行的东西。

第四个是大峄山。峄山是山水遗址一体化。在山上看，下面的水面很多，峄山并不缺水。再加上诸国古城的遗址，如果把山水遗址一体化搞成一个大峄山，这样就解决了现在峄山山体体量小的问题。一个颐和园就是一个万寿山加昆明湖，这就构建起来了。我们还用追求万寿山上边缺点水，我们得弄点水，缺点娱乐活动，我们在万寿山弄点娱乐活动吗？没有这个道理。峄山要按照这个思路往下做，就有意思了。而现在的工程给人一个比较突出的感觉，就是这条路太宽了，这个停车场太大了。在山上看这个停车场，就像一个大口罩摆在那儿。可是如果就峄山来说，现在这个停车场和这条路的体量都压倒了峄山。可是我们按照大峄

39 山这个思路，山水古城遗址一体化，实际上这个停车场一定意义上就变成了一个中心，将来是一个广场。在这个广场上可以开展很多活动，那概念就不同了。而且这个活动还不光是一个峄山，也是在古城遗址之上，也是在周围这么多水面的基础之上，按这个来构建一个大峄山的概念。现在一说峄山总是觉得小，还不光是说体量小，包括登峄山而小鲁，而泰山而小天下，本来是看着天下小，可是这两个小连在一起，你就觉得这个山小了。这样的话我们要反其道而行之，构造一个大峄山的概念。这个事做下来实际上功能更多了，内容更丰富了。

第五个是水域。水域同样有一个多功能。要想多功能的运作，首先要全方位的认识，全方位的认识才可能全方位的利用。

（三）宣传策划好

1、目的地形象

现在来看，邹城是一个顺访地，连目的地都谈不上，更谈不上目的地形象。我们要把顺访地转换成目的地，进一步转换成体验地，进一步转换成成长地。这个转换很艰难，所以除了开发建设定位之外，目的地形象就很重要了。第一个叫天下邹城，泽被天下。这话很有气魄，泽被不是我们泽被，是孟子在泽被。孟子的思想和现代年轻人的这些东西很能对应起来。第二个叫励志邹城，奇异邹城。以励志作为核心竞争力，作为核心品牌，然后以奇异作为一个辅助品牌。第三叫文化邹城，休闲邹城。

2、强化新元素

首先是文化元素。这个文化不仅是传统文化，而是传统文化的现代解读，这是文化元素的概念。第二是国际元素。现在海外的修学旅游对于邹城来说是一个新的增长点。这条路已经看准了，完全可以做出来。再进一步来看，国际的修学旅游也会逐步的发展起来。比如我们现在很多贵族学校都已经开始推广修学旅游。当然一般的地方现在达不到这一步，但随着我们进一步的发展，这些东西都会起来。中国历来是个重视教育的国家，所以修学旅游这样的教育方式将来一定会推广。就日本、韩国来说，大体上有二十年的成长期，日本是两个概念，一个概念出国叫做修学旅游，第二个是在国内，在国内叫做见学旅游。第三个是体验元素，要强化体验元素。这也是我们和曲阜的根本区别。如果说我们体验元素更丰富，体验元素更多，吸引力也会更强，最后一个叫休闲元素。

3、开拓大市场

首先三吹战略。敢吹，会吹，经得起吹。我们现在敢吹方面受到了传统的约束，会吹方面也不足，经得起吹还马马虎虎。至少比想象的要好，这就说明我们的产品现在已经做到一定程度了。但是在宣传促销方面还不足，所以要研究敢吹会吹。

第二个叫软硬兼施战略。第一个是节市活动，通过节市活动形成市场品牌，包括一些具体的技术性的活动。比如针对主要客源地设立专门的网站，淡季的营

40 销怎么搞，季节性的开拓怎么搞，自助游散客流的突破，和居民的互动等等一系列具体措施。

第三个叫客源地建设战略。现代社会应该说海量信息。海量信息造成的结果是大家能接受的信息反而是有限的，尤其是旅游宣传促销习惯的方式。这种方式严格的说效果并不好，因为客人往往所能够接受到的信息是二手三手四手的信息。我们一手的信息传递不出去。所以要从目的地营销转向客源地建设，包括一系列具体的措施。比如说一个社区营销的例子。香港旅游发展局想在北京搞个促销，当时就有一个旅行社就给他们出一个新招——社区营销，他们也觉得不错。旅行社在北京的望京小区、方庄小区、天通苑小区，三个地方搞了三个活动，原来准备了四五十万的经费，包括两个演员，有促销手段，星期六星期天促销完了，当场就有上千人报名。因为他们看到了第一手的信息，接受到了第一手的信息马上跟着就报名了，旅游承接。所以香港旅游发展局很兴奋，没想到这种方式这么有效。他们原来只想铺个摊子，铺个摊子没有意义。香港的品牌是不用营销的，香港需要营销的是产品，旅行社直接是做产品的，这就是一个客源地建设的概念。

（四）配套服务好

1、培育新机制。多年以来旅游始终说一句话，叫做政府主导型的发展模式，但是政府第一主导方针政策，第二主导规划，第三主导环境。这是从政府主导干的事，而不是去主导具体项目。当然有些具体项目我们能引导，引导也是一种基本方式，这最好，不能引导，市场会自发，所以这是一个总的解释。第二是部门支持，这个支持不是说旅游就是旅游局的事，如果说我们各个部门都视旅游发展为己任，这样的旅游城市才叫真正的旅游城市。如果我们各个部门都认为旅游发展和自己没什么关系，那这个旅游城市需要打折扣。第三是市场主体。第四是企业运作。第五是社会参与。社会参与即需要我们社区居民的参与，也需要我们农民的参与，最终是利益协调和谐发展。

2、创造新基础。

要构建若干亮点，比如主题社区，旅游小镇，文化新村，产业基地，这些亮点都需要构建。我们需要研究旅游发展，不光是抓这几个景区开发，实际上将来培育旅游小镇就是前景。比如我们哪个社区文化基础很好，完全可以培育出主题社区；哪个小区是孟子社区，就是这个主题，从文化元素、文化符号到实质内容，都按这个来走，这就有意思了。

3、催生新产业

我们要通过产业基地来催生新产业，就需要开发产业发展新思路，规划大、特色发展，产业链长，循环经济，简称是大、特、长、圆。这样我们按照客人的需求链培育服务链，形成经营链，最终是延长产业链、扩大产业面、形成产业群。这里涉及到物质产品、农副土特产品、工艺品、纪念品，尤其是农副土特产品这一块。这一块客人来了就地形成了购买力，这儿的农副土特产品就地升值，这对老百姓是立竿见影的。第二类叫做非物质产品。娱乐产品、文化产品、智慧产品。对于邹城来说智慧产品是最重要的产品。励志创业，进一步是需要研究就地取材、就地取才。材料也是就地取，人才也是就地取。这样才可能产生广泛的拉动作用。

41 所以光是造品牌、造影响还不行，要广泛的拉动作用。才能真正在实质上推广城市的发展，这样就需要广览人才、广造影响。

4、探索新模式 。 建设的商业模式：卖什么，七个卖。然后是经营的模式：做什么，九个做。我们一般来说就地卖门票。我们这两天一听曲阜的门票已经1.4亿了，我们的门票才多少钱。这个观念都可以理解，因为我们的思想还没有进一步的解放，如果说我们把这七个卖都卖了，那比单一卖门票要强。另外这里不光是考虑到自己怎么挣钱，也得考虑到让别人怎么挣钱。比如励志园区、创业园区是给别人提供成长的空间，给别人创造商业机会。大把的人到这儿来有了成长空间就有商业机会。因为我们就是给别人创造商机的人，所以所有的商机都在我们这儿。可是如果我们只是局限于说一天到晚给人讲孟子是不行的。孟子当然要讲，但是说不光是这个，最终是励志的实践，是成长的实践，所以这里要变成一个成长的地方。

5、建设新环境

新环境是我们城市的总体环境。首先要给广大的海内外客人创造一个好的旅游环境。其次要给我们的各类旅游企业创造好的经营环境。旅游企业不仅是旅行社，饭店、景区，农家乐都是旅游企业，我们的工业旅游也是旅游企业，那个沉降区也是旅游企业。做旅游，定位就是旅游企业。第三叫做给广大的市场创造一个好的休闲生活环境。第四是给外来者创造好的创业环境。第五是给我们城市创造一个长远的提升环境。最终给所有人创造一个好的发展环境。这就是一个创造好环境。这已经不只是就旅游而言，如果说我们这六个环境能形成了，这里的环境肯定是一流的。自然环境，友好的社会环境，我们不用强调，但是都需要。

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第14篇：旅游景区活动策划书

《旅游景区活动策划书》正文开始>>西沟生态村简介:

西沟生态村位于两省（河南、山西）、三县（辉县、修武、陵川）交界处的薄壁镇境内，面积20平方公里，平均海拔在800---1500米之间。森林覆盖率95%，河水流径10余公里，是国家级重点生态林和太行猕猴保护区。

西沟生态村主要特征是：高山林立、奇峰怪石；峡谷万丈、壁立陡峭；泉涌溪流、瀑大潭深；古树参天、鸟语花香；野果遍坡，桃梨满园；深秋时节，红叶漫山；名贵药材，亨誉中原；自然冰雕，别有洞天。生态村内现有景点：潭头瀑布、西沟四级瀑、龙浴湖、黑龙洞、黄龙潭、龙王寨、青苔岩、小寨河、千年龟石、香炉石，还有众多奇峰待命名，这里集雄、秀、奇、幽于一体，揽山、水、林、洞于一沟。专家赞誉西沟生态---贵在原始，美在天然----。

一、项目背景分析

旅游产业的发展必须依赖于一定的旅游资源。旅游资源虽包罗万象，但无外乎自然资源和人文资源两类。我国众多的旅游胜地中，有的以自然资源突出为特色，有的以人文资源突出为特色。随着人们思维方式和审美情趣的改变，自然资源成了旅游中最具魅力的优势资源，并直接影响着该地区经济的发展。而西沟生态村却隐藏着与世隔绝的自然资源。

（一）国家对旅游产业开发的政策形势

当前国家正在大力提倡发展旅游产业，争取把中国发展成为旅游强国，目前我国旅游产业的规模位居世界第7位，但与世界旅游强国还有很大差距，发展旅游业已经成为我国一项基本产业政策。

为适应加入世贸组织的要求，中国旅游业将尽快改变政府的主导地位，变政策调节为市场调节，以加速与国际旅游市场的接轨步伐。

（二）国际国内旅游业发展的趋势

1．21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。众多旅游专家一致认为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。

2．中国旅游景点的开发将从以政府为主导转变为以市场为主导。

3．旅游市场越来越呈现出细分化的特点。

（三）西沟生态村资源开发现状分析

1．成功点

（1）对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏）

（2）近三年来具备一定的知名度（在河南省内）

2．不足点

（1）配套设施几近空白（住宿、饮食、娱乐等设施匮乏）

（2）景区自然景观尚未开发（峡谷内没有步道和安全保护）；

（3）景区运营机制未制定（国家所有国家开发的运行模式难以适应市场需求）；

（4）尚未市场定位。

（四）景区旅游资源优劣势分析

1．优势

（1）景区有丰富的水资源，适合开展一些水上项目，；

（2）峡谷内有多处适合速降和攀岩运动的天然石壁；

（3）具备良好的植被覆盖，生态环境良好；

（4）景区内有林果种植特色农业。

2．劣势

（1）景区内峡谷较窄，地势复杂，汛期水大无路可行。

（2）景点地理位置相对较偏，交通不便。

二、西沟生态村总体开发规划原则

坚持保护生态、倡导环保，实现可持续发展的原则

坚持突出特色的原则

坚持传统特色与现代理念相结合的原则

坚持统筹规划，分步实施的原则

坚持在保护环境的前提下追求最佳社会效益和经济效益的原则

三、景区远景规划目标

建设成为“河南著名、全国知名”的生态休闲避暑度假区 ；

1．发展特色运动，如短矩离剌激漂流、拓展等，使自然景区成为河南知名的野外拓展训练基地；

2．成为河南省乃至全国知名的青少年生态环保教育基地。

3、建一个世外桃园。

四、阶段性开发规划

（一）第一阶段：立足景区现有景点，完善基础配套设施，开发乡村旅游，加大营销力度，实现景区游客量的较大增长。

1.在景区内统一规范若干个农家旅馆

2．在景区附近建设一座集住宿、餐饮、停车、娱乐于一体的宾馆；（潭头、平甸）

3．对景区内现有游览线路上的泥石路、栈道进行改造或新建；

4．沿游览路线开设数个游客休憩亭，兼营饮品、副食和地方特色小吃；

5．新建景区内的邮电通讯、水电等基础设施；

6．新建景区内的简便医疗点一个、生态环保厕所若干间；

7．建一烧烤一条街

8．设置两处篝火场。

9．开发乡村旅游（农家乐项目）

乡村旅游，以农民为市场经营主体，以农民所拥有土地、庭院、经济作物和地方资源为特色、以为游客服务为经营手段的农村家庭经营方式。换言之，乡村旅游是以乡野农村风光和活动为吸引物、以城市居民为目标市场、以满足旅游者娱乐求知和回归自然等为目的的一种旅游方式。无论如何理解，乡村旅游作为一种旅游形式，其在旅游业中的产业关联带动、吸纳当地就业和促进改革开放、脱贫致富等诸多方面，都能够发挥独特而显著的作用。

考察国际上流行的绿色旅游、旅游农业等不同的旅游方式，其实质都是以生态农业、生态林业为背景或载体、人们环境保护意识和旅游回归自然的生活质量意识的加强而发展起来的。因此，大力发展乡村旅游对生态环境的保护尤为重要，应视为取得发展的根本要求和基本保证。如新加坡为了对有限的土地进行综合开发和高效利用，有关部门将高科技引入农业并与旅游事业相结合，兴建了10个农业科技公园，游人不仅可以漫步其中，而且可尽情品尝，

如同生活在仙境中，让人大饱眼福和口福。还有日本的观鸟旅游和观光农园及务农旅游、马来西亚的农林旅游区、澳大利亚的牧场旅游、美国的农场旅游、法国的远离城市的绿色旅游、意大利的乡村度假旅游、德国的“森林轻舟”旅游等等。乡村旅游的内容涵盖了上述多种旅游方式，甚至比其更为广泛。

品牌：西沟生态度假旅游庄园。

项目：西沟生态村发展项目http:///wenzi/

内容：

（1）观赏山村田园风光，亲手采摘农家果蔬。

（2）吃住在农家，体验山村饮食文化：品尝有当地特色的绿色民俗风味的“山村农家小吃”，如：擀面皮、决面汤、山豆角咸大米饭、山野菜糊涂面条、小奥馍、发面锅盔等。

10．请专业营销咨询机构或广告公司对景区进行专业策划、宣传。

（二）第二阶段：细分旅游市场，针对特定顾客群，开发特色旅游景点及设施。

1．开发以西沟生态村为主题的峡谷景观

峡谷的命名：********

对峡谷内已有的天然石像、山峰，进行命名并赋予相应的典故传说。并在峡谷内设置相应的说明性文字标志牌。峡谷内设置指示路牌．

2.开发道教、佛教文化（周易文化）特色旅游项目

道教、佛教文化旅游，即以现有的道教佛教文物古迹（老爷顶、宝泉庙、平甸玉皇大地、西沟庙、小寨庙）为依托，借助一定的物质手段，利用优美的自然风光以及独具特色的园林环境，再加上观光游客和香客受到的艺术感染或各自的精神寄托，通过艺术的审美，历史的回顾，得到全方位的精神上、文化上的享受的一种旅游活动。

整合景区内道教文化旅游。设计一条道教文化旅游路线：老爷顶、平甸玉皇大地、西沟小寨山、东寨托福寺、等历史悠久的道教名胜古迹。

3．建设生态休闲活动中心

具体方案：

（1）设施建设：开发3----4个水面约500平方米的人工鱼池，（潭头、西沟、小庄沟）同时因地制宜在溪谷中开发若干个天然鱼池，在鱼池周围配备有钓鱼台统一标识的遮阳伞、特色石凳等设施。

（2）目标顾客群：政府机关、企事业等单位有钓鱼爱好的离退休老干部、其他专业或业余垂钓爱好者。

（3）山果超市 1---2个（潭头、西沟）

4．开发攀岩、远足、探险、漂流、露营等户外运动项目，建设野外拓展训练基地

（1）攀岩、远足、探险

休闲生活与探险运动现代人随着经济起飞，物质生活不再匮乏，相对的，对于生活品质要求的声音与想法也越来越多。生活的品质已不再仅是要求温饱而已，更重要的是希望建立工作与身心健康、休闲品质、家庭亲子关系等相对的平衡。攀岩、远足、探险活动，则可以完全满足这些声音与需求，并且完全没有危险性。除了以上这些好处外，这些活动更因为没有体型、性别及年龄上的限制，因此无论男女老少皆可享受攀登的乐趣。目前现代人在饱受生活压力与工作压力，他们可以从攀岩活动中获得成就感，舒解压力。

目的：吸引年轻的，追求刺激与冒险的消费者

成立“探险俱乐部”，组建“××远足俱乐部基地”，

在合适的地点建造攀岩基地。

促销：每年举办一次攀岩比赛，来提高知名度。

（2）漂流、露营

对峡谷的某些地段进行适当改造，因地制宜地开展一些局部的漂流项目。

在峡谷沿途附近，寻找几块较平坦的空地作为露营基地。每个露营地都有相应的本地人或训练有素的工作人员，对露营者提供必要指导和应急服务。

通过以上各种户外运动项目的开展，将景区局部区域建设成为一个野外拓展训练基地，为省内外的工商企业训练员工队伍团队精神、凝聚员工队伍、提升员工素质服务。

5．开发“森林木屋度假庄园”项目

（1）规划概述：依据峡谷开发附加价值高的特色住所

（2）具体产品的开发

产品：在风景区内建造1----2处木屋度假庄园。

目标消费者：年龄较大的富翁和国内外游客

概述：在风景区内建造1---2处木屋度假庄园，每处仅建造10套木房子。每间房子都有独立的门院，菜地。度假庄园的组建以产权式为主。

品牌：**度假庄园

6．建立“体验贫困”专区

有道是“千金难买少年贫”，少年时代的苦痛经历是一笔财富，对人的健康成长和意志磨练非常有益。

当今许多家庭因为生活条件非常优越，子女长期生活在安逸的环境中，从不知道什么是苦和累，这对他们的健康成长尤其是优良意志品质的形成十分不利。一些高层次家长已经认识到了这一点，非常渴望能有一个特定的艰苦环境来教育和磨砺孩子。“体验贫困”专区正是针对这一需求而开发的。

（1）目的：通过这个产品，满足一部分人特定的需求，同时也可以间接帮助贫困山村脱贫。由于此产品在省内很少，所以新闻性较强，易于形成新闻抄做的卖点，这对我们开发整个风景区，会起到良好的宣传作用。

（2）方式：让有条件的家庭和想体验贫困的人，进行一段时期的实际体验。制定一套体验活动程序和相关标准，严格按照标准操作。如：体验人必须穿上当地人的衣服、同吃同住，并与当地人一起干农活等等。

（三）第三阶段：发挥产业互补优势，大力开发观光生态农业，形成绿色环保产品产业链

1.建设高科技生态农业观光园

建设*果蔬种植基地，组建生态农业观光园供游客参观。游客同时可亲自采摘、品尝或购买绿色无公害果蔬。

这些无公害果蔬既可作为商品提供给景区内的宾馆、饭店，在产量具备一定规模的情况下，还可以成为城区各超市无公害绿色食品专柜的紧俏商品。

2.将高科技环保产业与风景区的开发结合起来，打造中国杜绝白色污染的自然风景区，（用当地的精条编制包装）开展生态旅游，建设环保教育基地

在风景区的开发过程中一定要坚持环保、生态效益至上的理念，发挥高科技环保产业的优势，加大环保设施投入，加强景区环境管理，杜绝白色污染，在景区开发全过程中、全范围内时刻关注环境保护，传播环保理念，宣传环保知识，倡导环保行为，形成环保至上的景区特色管理文化。

将整个景区建设成为青少年学习环保知识、增强环保意识、塑造环保行为的教育基地。

通过三个阶段的开发建设，景区将形成一个以生态为特色，集观光、探险、休闲、度假为一体的“河南著名、全国知名”的旅游胜地。

第15篇：景区项目合作策划书

导语：社区是城市的基础，智慧社区是智慧城市建设的重要组成部分。以下是小编为大家整理的景区项目合作策划书，欢迎大家阅读与借鉴！

景区项目合作策划书

经**市高新区管委会（以下简称“高新管委会”或“甲方”）与成都**信息技术有限公司（以下简称“成都**”或“乙方”）双方友好协商，达成以下合作意向。

一、合作背景

**市高新区管委会承担着落实**高新区信息化规划纲要精神、加快**高新区信息化建设应用的重要职责，以云计算、物联网、移动互联网等先进的信息技术推广应用为契机，构建高新区域智慧公共服务平台，将政府主要管理职能、各项服务职能以及社会各领域的信息服务延伸到信息平台，促进高新区政府自身管理和服务，推进高新区智慧化发展；构建高新区智慧服务体系，进而为高新区民众创造更美好的生活，促进高新区的和谐、可持续成长。

成都**作为信息化技术领航者，专注于云计算、移动互联网技术发展研究和探索，在云计算、移动互联网信息化领域上具有人才、资源、技术和研发等优势，可为客户提供一系列具有国际领先水平的信息化解决方案和服务保障。

二、合作宗旨

双方战略合作本着“政府主导、社会参与、行业联动、企业实施”的原则，以“高起点、高标准、高规格、高品质推进高新区智慧信息化建设”为预期定位，大力推进高新区城市智慧信息化工作的科学、高端、高效发展，把高新区打造成为全国智慧城市的试点示范高地，为推动和促进高新区又好又快地发展做出积极贡献。

三、总体目标

以科学发展观为指导，以智慧应用为导向，以信息企业为载体，运用先进技术，深化推进信息技术在不同领域的普遍应用，着力创新社会管理方式和推进智能民生事业发展，加快智慧型商务、文化教育、医药卫生、城市建设管理、城市交通、环境监控、公共服务、居家生活等领域建设，全面提高资源利用效率、城市管理水平和市民生活质量，将高新区建成为一个信息网络通畅、科技应用普及、生产生活便捷、城市管理高效、公共服务完备、生态环境优美、惠及全体民众的智慧城市。

四、合作内容

在本次合作中，乙方在自身经营范围内，可以为甲方提供咨询服务、需求调研、项目研发、部署实施等内容。服务内容包括：

1、高新管委会将与成都**共同商讨“智慧高新”信息化项目的建设计划；

2、成都**将就“智慧高新”项目建设提出具体可行的设计、建设方案，并进行开发、实施。

五、主要工作

“智慧高新”项目建设是一项庞大而复杂的信息化应用工程，为了有效地保证项目的建设质量，将项目分阶段、分任务进行组织建设，整个项目建设的全过程划分为需求分析、设计、开发、实施和试运行、正式运行和维护阶段，每个阶段完成相应的任务，确保项目的建设。

第一阶段：需求分析及项目设计阶段

乙方对甲方相关部门进行深入和全面的调研，进行资料的收集、整理，完成有关数据信息的收集、归纳和分析整理，确定甲方需求，并对软件功能进行定义，形成需求文档，提交甲方确认；

乙方在甲方需求确认基础上对功能进一步加以分析和细化，完成项目详细设计，提交甲方确认，进一步完善和策划，经双方共同确认后正式生效，作为后续软件开发、测试及验收的基础。

第二阶段：项目开发阶段

双方根据确认的设计结果，制定详细的开发计划安排，作为软件开发阶段的项目管理和监控依据；乙方严格按照开发计划进行软件的界面设计、系统编码及测试，保证项目按期交付。

第三阶段：项目实施和试运行阶段

开发完毕，乙方进行项目部署安装，指导协助甲方完成项目的测试、试运行工作，并在原需求设计整体不变的情况下进行局部完善修改。

第四阶段：项目正式运行和维护阶段

系统进入正式运行期，乙方为系统运维提供保障，并根据甲方业务需求，进一步进行扩展建设。

六、实施时间安排

双方同意，本协议签订后，立即成立合作工作组和建议沟通机制，就本协议项下的具体合作事项时间进度安排进行商谈。

七、双方责任

1、甲方负责提出具体需求，并在乙方进行软件开发过程中提供必要的支持。

2、甲方有义务协调乙方与甲方相关单位的关系，保障乙方正常的开发条件。

3、乙方负责详细需求调查、设计、开发、调试、培训、技术服务等，保

证按照甲方提出的用户需求按时、按质完成开发任务。

4、乙方承诺为甲方的介入人员的交流、培训、监督和检查提供完全便利的条件。

5、甲方在协议期内发生需求变更较大，引起协议中乙方设计开发内容调整时，双方对变更内容进行协商，协同解决，并形成备忘录。

八、费用及支付方式

1、支付方式：本项目的具体价格、费用根据项目建设阶段，分阶段进行支付。

2、付款方式：原则上每阶段首付款比例不低于50%，尾款预留不超过10%，具体的付款方式双方在每阶段协议中另行协商签署。

3、每阶段的费用根据双方签字确认的工作量评估报告的所需工作日计算、或者通过签订补充协议购买人天数来计算，每阶段的费用除具体工作量费用外，含20%管理费用、3%税费。

每阶段费用=工作日费用标准*开发所需工作日*人数

工作日费用标准依据：15000元/22天=681元/天

九、知识产权

在乙方为甲方履行本协议、提供开发过程中产生的新成果物的知识产权归甲乙双方共有，未经许可，任何一方不得擅自许可任何第三方阅读、使用或复制。

十、合作协议附则

（一）本框架协议之签署、效力、解释、履行及争议的解决均应适用中华人民共和国法律管辖。

（二）因本协议而产生或与之相关的任何争议，均应首先由双方友好协商解决。若争议发生15天后仍未能得到解决的，任何一方均有权将争议提请提交成都市仲裁委员会仲裁，按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

（三）双方确认，双方之间的信任与相互合作是本协议得以履行和合作目标得以实现的重要基础，除本协议另有约定之外，一方在未经另一方事先认可的情况下，不应将本框架协议项下的全部或部分权利或义务转让给第三方，除非双方一致同意或本协议另有约定或法律规定，任何一方不得终止本协议。

（四）本框架协议的所有相关事宜双方均应本着平等互利、精诚合作的原则友好协商解决。

（五）双方合作研究的成果及相关具体合作内容、办法，在本合作意向协议

框架下，另行协商签署。

（六）本协议书一式六份，双方各执三份，由双方授权代表签署并加盖公章后生效。

第16篇：武当山景区营销策划书

南京晓庄学院

旅游营销策划书

题 目： 院 系： 专 业： 班 级： 学生姓名： 学 号： 指导教师：

第一部分: 产品分析

经济管理学院 旅游管理 KT963-1-2

目 录

一、微观环境分析

二、宏观环境分析

第二部分： 分市场概况与消费分析

一、旅游业市场概况及对策分析

二、武当山特区旅游发展状况和前景

三、竞争分析

四、消费者分析

第三部分：营销战略-

一、战略要点

二、营销战略

三、销售目标

四、具体定价及销售区域界定第

四部分：广告策略

一、广告传播概念的开发

二、广告对象

三、广告目标

四、广告创意

第五部分：媒介策略

一、媒介选择设定

二、媒体组合计划

第六部分：公关策略

一、大型活动的举办

二、关于大型活动的建议 第七部分：预算

第八部分：广告效果评估

第一部分

产品分析

(一） 微观环境分析

营销部门的工作是通过创造顾客价值和满意来吸引顾客并建立与顾客的联系。但是，营销部门仅靠自己的力量是不能完成这项任务的。他们的成功依赖于公司微观环境中的其它因素——本公司的其它部门、顾客、竟争对手和各种公众因素。 公司在制订营销计划时，营销部门应兼顾公司的其它部门，如最高管理层、财务、研究与开发、采购、生产、会计等部门。所有这些相互关联的部门构成了公司的内部。 1.内部环境分析

企业开展营销活动要充分考虑到企业内部的环境力量和因素。企业是组织生产和经营的经济单位，是一个系统组织。企业内部一般设立计划、技术、采购、生产、营销、质检、财务、后勤等部门。企业内部各职能部门的工作及其相互之间的协调关系，直接影响企业的整个营销活动。

营销部门与企业其他部门之间既有多方面的合作，也经常与生产、技术、财务等部门发生矛盾。由于各部门各自的工作重点不同，有些矛盾往往难以协调。如生产部门关注的是长期生产的定型产品，要求品种规格少、批量大、标准订单、较稳定的质量管理，而营销部门注重的是能适应市场变化、满足目标消费者需求的“短、平、快”产品，则要求多品种规格、少批量、个性化订单、特殊的质量管理。所以，企业在制订营销计划，开展营销活动时，必须协调和处理好各部门之间的矛盾和关系。这就要求进行有效沟通，协调、处理好各部门的关系，营造良好的企业环境，更好地实现营销目标。同时，公司员工参与公司事务的热心非同一般，公司的策略就非常重视对人力资源的管理，成员都成“合伙人”，无论是各店的例会，还是公司的会议，都鼓励大家踊跃发言。同时公司会雇用当地人，提供相应的培训，鼓励员工通过“总经理信箱”提问题，把公司的部分定为“我们大家的”。对于个人、部门、下属公司所取得的成绩，会有专门奖项以资鼓励。持有股票和利润分红也成为“合伙人理念”的一部分。

2.竞争对手分析

竞争对手分析，用营销学的观点来看，一个公司要想获得成功，那就必须比竞争对手做得更好，让顾客更满意。

据2006年旅游统计数据（见表1），我国成为全球第六大旅游市场。其中，2006年我国接待入境旅游人数达1.24亿人次，增长3.4%；入境过夜旅游人数4960万人次，增长6%。随着2008 年北京奥运以及2010 年上海世博会的举办将明显提升中国旅游市场对外国游客的吸引力，入境旅游尤其是外国人入境旅游市场的发展潜力巨大。

表1：中国旅游市场发展数据

2006年 比增 2010年

入境游（万人次） 12,400 3.4% 入境过夜游（万人次） 4,960 6.0% 6,880 旅游外汇收入（亿美元） 339 15.9%

国内旅游人数（万人次） 139,000 15.0% 178,000 旅游总收入（亿元） 8,850 15.0% 11,700 注：2010年数据来自《中国旅游业发展第十一个五年规划纲要》。 3.旅游消费习惯转变呼唤新型旅游服务模式

随着旅游者旅游消费心理日益成熟，普通意义上的旅行已经很难满足游客个性化的需求，但在以电子商务下的旅游业务和路线在各个方面上都极其丰富，旅游消费者可以个人的意愿挑选和安排自己的行程。追求个性化体验，注重身心健康和生活品质的定制旅行也将逐步取代随团旅游和简单的套餐式的自由行。对于发达国家旅游个性化表现更为突出，而国内的旅游企业对这一市场群体需求了解不够清晰，仍然以组团游为主要形式，忽视了入境的趋势。  观光游到休闲、度假的深度游

旅游消费从质量和层次不高的观光型旅游开始，逐步趋向于有特色和个性化的休闲度假游和专项旅游，对旅游消费更加灵活和独立。游客不再追求到此一游，而是希望通过旅游获得精神上的愉悦和满足。游客不愿意在导游的驱赶下快快走，现在人们更愿意慢慢走，怎样放松怎样游。越来越多游客喜欢选择在一个地方住上几天慢慢品尝民风，而不必走马观花地参观景点。这种“无景点旅游”正逐渐走入更多市民的生活中。 

团队游到自助游 旅游方式由团体游为主转变为越来越多的人选择自助游方式出行。自助旅游者追求在旅游中的自主性，或张扬个性、或放松身心；与整体旅游市场相比，他们的出游率较高，旅游已成为他们生活中不可或缺的元素；他们大多来自经济发达地区，尤其是大中城市，受教育程度较高。随着交通的便捷、私家车的普及、各种酒店等预订公司繁荣的发展，自助旅游的人越来越多。  团队游到散客游

散客旅游的共同点就是都具有自主性、灵活性和多样性的特征，旅游产品的购买上强调“点菜式”或“量体裁衣式”，游客自愿结合，自定路线。

80年代以来，世界旅游市场出现了“散客化”的旅游潮，欧美各主要旅游接待国的散客市场份额达到70%～80%，有的甚至高达90%。我国散客旅游的比例近年来发展十分迅速，已占我国旅游客源市场的近半壁江山，特别是一些大中城市和沿海地区，散客比例更大。据权威部门分析和预测，进入21世纪后，我国散客旅游比例也突破70%，成为旅游市场的主角。

4.互联网普及与支付手段成熟为新型旅游服务提供可能

随着互联网技术的发展，网上支付越来越安全，在发达国家，信用卡使用的普及、普遍使用网络为支付手段和消费习惯的使得国外在线旅游发展得好。绝大多数人多会选择网上支付。

发达国家的电子商务走在世界前列。其安全、信用卡支付方式、网民的消费需求和商家网站等市场要素都已具备，很多领域都显示出购销两旺的态势，如在网上销售书籍及 PC 等都很常见。如美国的电子商务领域，网上旅游也正开展得很好。

（二）宏观环境分析

宏观环境由比较强大的社会力量所构成，它可以影响微观环境中的各种力量，它包括人口统计、经济、自然、技术、政治、法律及文化环境等。 1.地理自然环境分析：

武当山，位于湖北省西北部十堰市境内，是我国著名的道教圣地之一。景区面积：古称“方圆八百里”，现有312平方公里，东接闻名古城襄樊市，西靠车城十堰市 ，南依原始森林神农架区，北临高峡平湖丹江口水库。武当山不仅拥有奇特绚丽的自然景观，而且拥有丰富多彩的人文景观。可以说，武当山无以伦比的伟大的美，是自然美与人文美高度和谐的统一，被誉为“亘古无双胜境，天下第一仙山”。

武当山，从地理位置上看，在春秋战国时期是楚、秦、韩三国交界处；从战略位置上看，这里山高壑深，地势险要，又兼交通要道，历来为兵家必争之地。因此，“武当山”名的由来，与历史上兵家以武当山为屏障抵挡外力有关。据初步统计，在春秋战国时期，在武当山及其附近发生的战争或与战争有关的事件就有二十多起。武当者，武力阻挡也。上古时代，有“当”字而无“挡”字，那时的“挡”字的意义由“当”字表示。以事名山，故为武当山。

武当道教认为“武当山”得名与真武神有关。相传，武当山为真武得道飞升之圣地，有“非真武不足以当之”之谓，故名武当山。还有学者认为“武当山”名源于“北方玄龟蛇之神（或玄武七星）”，或由“巫”（武）“臷”（当）假借而有“武当”等多种说法。

2.武当道教文化 武当道教是中国道教的一个重要流派，它的教理、教义与中国道教的教理、教义同出一辙。武当道教是“以武当山为本山，以信仰真武——玄武，重视内丹修炼，擅长雷法及符箓禳 ，武当道教是中国道教的一个重 要流派，它的教理、教义与中国道教的教理、教义同出一辙。

武当山在春秋至汉代末期，已是古代宗教重要活动场所，许多达官贵人到此修炼。诸如：周大夫尹喜，汉武帝的将军戴孟，著名方士、炼丹家马明生、阴长生曾隐此山修炼。东汉末期道教诞生后，武当山逐步成为中原道教活动中心。汉末至南北朝时，由于社会动荡，数以百计的士大夫或辞官不仕、或弃家出走，集武当辟谷修道。《神仙鉴》记，蜀汉军师诸葛亮曾到武当山学道。房中甫撰的《扬帆美洲三千年》记：在美洲秘鲁的山洞内发现一尊手提铜牌的五世纪造的裸体女神像，铜牌上铸着“武当山”三个汉字。可见，在南北朝时，武当山已流传海外了。

隋唐时期，武当道场得到封建帝王的推崇，促进了武当道教的发展。唐贞观年间，天下大旱，飞蝗遍地，皇帝下诏于天下名山大川，俱未感应。武当节度使姚简奉旨在武当山祷雨而应，敕建五龙祠，这是皇帝在武当山敕建的第一座祠庙。此时，许多著名高道隐居武当山修道，如：姚简、孙思邈、陶幼安、吕洞宾等。唐末，武当山已被列为道教七十二福地中的第九福地。 宋元时，由于封建统治者极力推崇和宣扬武当真武神，使真武神的神格地位不断提高，促使武当道教的形成和在社会上的影响日益扩大。宋真宗赵恒于天禧二年（1018），加封真武号为“真武灵应真君”，令建祠塑像崇祀，将五龙祠升为观。宋仁宗赵祯推崇真武为“社稷家神”，并建真武庙塑像崇祀。徽宗、宁宗、理宗等都为真武封号，虔诚祭祀。著名道士邓若拙、房长须、谢天地、孙寂然等入山修道，宣传道径，使武当道教得到进一步发展。

元朝时，道教深受元朝统治者的恩宠，武当山成为元朝皇帝“告天祝寿”的重要道场，武当道教得到充分发展。在民间，朝山进香信士很多，香火很旺。“三月三真武圣诞节士女会者数万，金帛之施，云委川赴”。著名道士汪真常、叶云莱、张守清等迅速发展教团组织，武当道教的社会影响越来越大，武当山成为与天师道本山龙虎山齐名的道教圣地。

清代统治者偏重佛教，不重视道教，因此，武当道教日趋衰落。但在民间，各地信士到武当山的进香活动仍旧十分兴盛。民国时，国民党地方政府曾准备开发武当山，但由于国家*，资金不足，武当山更加衰败。到解放前，到处是破庙残基，狼藉一片。教团组织日衰，宗教活动几乎停止。

新中国成立后，常和政府奉行“宗教信仰自由”政策，武当道教发生了很大变化。道众们恢复了政党的宗教活动。特别是改革开放以后，武当道教协会组织，制定了《武当山道教协会章程》和各宫观管理制度，国务院把紫霄宫、太和宫收归武当山道协管理，并作为重点宗教活动场所对外开放；1997年，湖北省政府将五龙宫、清微宫、琼台中观移交武当山道协管理。道教活动井然有序。武当道人在政治上也有了一定的地位。武当山道协负责人先后被选为丹江口市、十堰市政协副主席，湖北省政协常委，全国政协委员。武当山道协成立以来，投资上千万元，对太和宫、紫霄大殿、御碑亭、禹迹池、琼台中观等古建筑进行了大规模的维修，使之焕然一新。加强道教文化的挖掘、整理、研究。1992年9月，成功举办了“中国武当道教文化国际学术研讨会”，国内外道教学术研究机构的中外专家出席了会议；与相关学术研究机构联合出版了《武当道教史略》、《仙山武当》、《名胜精典——武当》、《黄帝内经十二经脉》、《武当山神韵》（VCD）等书籍和光碟，大大促进了武当道教对外影响。同时，武当山道协不断与意大利、新加坡、泰国、马来西亚等国家，以及台湾、香港、澳门等地区的道教组织进行道教文化交流和武当武术交流，扩大武当道教在海内外的影响，使武当道教文化推向一个新的发展阶段。 3.政治环境：

中国旅游业的发展始终是在自上而下的制度框架中寻求经济利益的最大化。“双休日”、“黄金周”、带薪休假等制度安排大大促进了国内旅游发展，诱发了前所未有的大众旅游度假流的“井喷”行情。而从2008年开始实施的改革后的黄金周制度也为武当山旅游的发展提供了新的契机，小长假的增加可以促使来昆游客选择较近的景区去游览，那武当山旅游经济特区无疑就是一个最优选择；同时四周的居民也增加了出游的机会，这也成为石林旅游业发展的潜在客源。同时地方政府一方面可以从整体全局上带领旅游业的发展，湖此政府可实行的“旅游扶贫”项目就是一个典型范例——政府组织并提供树苗以及技术上的指导和治理，在景区内栽种一些人参果、枇杷等果树，水果成熟以后归村民所有，村民自由销售以后享受其经济收入，这样既绿化了景区又增加了四周村民的收入，是一个双赢的举措；北一方面，湖北市政府为了吸引更多的投资，可以出台了一系列的优惠措施，如对外来投资的企业在审批程序、手续上依法从简；实行利润提成奖励；解决户口、本地购房、子女入学等问题。这些优惠政策的实行，将促进武当旅游业推向进一步发展。 4.人文环境

坚持以人为本来营造良好的旅游氛围。人文环境是一个地区旅游业发展的根本，一地旅游业的发展不仅要靠它特有的自然资源，还要有一个良好的旅游氛围，这个氛围的营造就需要景区服务人员、四周村民以及政府工作人员的共同努力。只有把旅游业的发展和四周社区、村民的致富紧紧联系在一起，充分发挥当地居民参与的积极性和创造力，让居民得到实实在在的好处，激发农民热爱家园、勤劳致富的热情，形成农民自觉参与景区发展的局面，这样的旅游区才有长久的发展潜力。

第二部分：市场概况与消费分析

一、旅游业市场概况及对策分析

（一）旅游业市场概况

自改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。主要表现在：

1、从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。每一年人数平均增长10%以上，旅游消费总额平均年增长率亦在10%以上。

2、从旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少，一般游客住低档旅馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85%，游览购物仅占15%。旅游整体消费水平低，据不完全统计1985—1992年，国内旅游人均消费额仅58元。

3、从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点多集中在经济较发达，知名度较高，旅游基础设施较完善的旅游胜地，如北京、江浙泸、广东等地，象敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从距离上看，一般以中近距离旅游为主，远距离旅游为辅。如桂林主要以粤湘鄂的旅游者为主。从客源分布来看，以大中城市和沿海地区为主，内地县镇为辅。旅游者停留时间较短，一般在2.5天~3.5天“一日游”也占有很大比重。

4、旅游人员构成广泛、公费旅游占有很大比重。目前国内旅游人员的构成大体是：先富裕起来的农牧民外出旅游，离退休干部的疗养旅游，职工干部的奖励旅游，企事业单位人员以及教师学生的度假旅游以及各种公务旅游。虽然随着消费观点的改变和经济收入的提高，社会各阶层、各行业都有相当数量的人加入自费旅游队伍的行列，但是，公费旅游仍占主要地位。

（二）对策分析

1、扩大开放范围，加快发展旅游业的龙头产业；

2、积极引进外资和先进技术设备，以完善与旅游服务相关联的各项配套设施；

3、旅游法规不健全，经营秩序混乱。旅游者的正当权益得不到保护；

4、注重景区各类旅游特色消费品的销售；

5、重视旅游宣传尤其对主要客源地区与国家的宣传，是旅游业赖以生存发展的重要手段。

二、武当山特区旅游发展状况和前景

（一）现状：

武当山是我国著名的道教圣地、太极拳的发祥地、国家重点风景名胜区、全国十大避暑胜地，１９９４年武当山古建筑群被列入《世界文化遗产名录》，２００６年武当山６２处古建筑群被列为国家重点文物保护单位，武当武术、武当宫观道乐被列入《国家非物质文化遗产名录》，武当山道教医药、武当山庙会被列入《省级非物质文化遗产名录》。武当山是武当道教和“武当拳”的发祥地，其道教建筑可以追溯到公元七世纪，宫阙庙宇镶嵌在峰峦岩洞和奇峰幽谷之中，布局巧妙、规模宏伟、技艺精湛，集中体现了中国元、明、清三代宗教建筑的建筑艺术成就，代表了中国古建筑的最高水平。

武当山通过不断创新市场营销机制和经营管理理念，旅游市场定位为“六点一圈五线”。近五年来一直上升，近两年，加速上扬，经营情况处于历史最好时期。

（二）前景：随着武当山旅游品牌力的不断提高，特区旅游呈现潜力大、前景良好的发展态势。

三、竞争分析

（一）主要竞争对手发展状况分析

主要竞争对象：泰山，庐山，黄山，少林寺，峨眉山

2008年泰山，庐山，黄山，少林寺，峨眉山五大景区门票收入都是武当的倍数：

门票收入

旅游收入

泰山（倍） 3.57 8.77 黄山（倍） 1.29 3.98 峨眉山（倍） 0.57 3.77 少林寺（倍 1.73 3.59 庐山（倍） 3 5.11

这说明武当山仍处于全国的二线旅游景点之列。

知名度方面，武当山与前入中的后几名相差并不大，但与泰山，黄山相差明显，这说明武当山自身的知名度仍有很大的增长潜力，要实现知名度的飞跃，可能还要向泰山，黄山取经。

（二）泰山旅游促销亮点纷呈

在金融危机对入境游客的冲击的背景之下，泰山景区紧锣密鼓开展了一系列的旅游宣传促销活动。截止到今年12月上旬，接待购票进山进景点游客326.9万人，增长10.1%，其中购票进山游客219.5万人，增长6.5%，旅游促销亮点纷呈。

1、世界泰山 让游客“热”起来

根据旅游国际化的趋势，着眼于泰山国际旅游特点和形成旅游竞争优势，泰山景区在全国和全球范围内选择市场和配置资源，积极参加海内外大型旅游促销活动。加强与国外世界遗产地的交流合作，扩大了泰山在世界的知名度。先与日本富士山、台湾阿里山、巴西阿拉里皮世界地质公园、韩国汉拿山、夏威夷火山国家公园签订友好协议与，俄罗斯世界遗产圣彼得堡皇村的合作项目也正在接洽中。

在旅游营销中，他们还邀请国际知名旅行商和知名人士来泰山考察，“借人之口，发己之声”，利用名人效应宣传泰山。先后有来自日本、韩国、美国以及国际孔子学院的20余家国际旅行团体前来泰山考察。近期日本著名书法家柳田泰山访问泰山，带动了其国内游客来泰山旅游的热情。

2、文化泰山 让游客“游”起来

利用泰山文化品牌扩大泰山影响力。先后推出了“泰山东岳庙会”、“泰山冠军”中国泰山登山系列大奖赛、“中华泰山成人礼”三大精品旅游文化项目；在“泰山冠军”中国泰山登山系列大赛，为打造“国内顶尖，国际知名”的赛事奠定了良好基础；今年7月，团中央发起了“中华成人仪式教育主题活动”，“中华泰山成人礼”被确定为主要内容，制作了成人礼服、成人礼之歌，推出了形象宣传片，取得了良好的效果。

泰山景区还以香客市场为突破，努力打造“中国第一祈福圣地”形象，实现了泰山半径500公里内香客市场的全覆盖，泰山“中国第一祈福圣地”的地位初步确立。

3、品牌泰山 让游客“火”起来

泰山景区大力实施“百、千、万”战略，打造泰山品牌，有效提升了团队游客量。一是利用奖励政策加强与地接社合作。筛选出省内100家有实力的旅行社进行规范、扶持，从引导举办主题活动、门票折扣等方面提供服务，大大提高了旅行社组接团能力和进山积极性；二是充分利用优惠政策与外地旅行社进行合作。主抓会务、商务、包机、专列等大型团队建设，多家旅行社已经将泰山纳入主推的首选旅游线路。

广告策略上：综合运用电视、报刊杂志、宣传画册、旅交会、网络等多种宣传媒介，对目标游客进行全方位、立体化的“信息集群轰炸”，有效提升了泰山景区的知名度。国庆60周年庆典期间，中央电视台综合频道、新闻频道、国际频道在早六时到下午六时的整点时段，将泰山的镜头排在第一位，对泰山景点及旅游实况进行连续直播，极大地提升了泰山的知名度、美誉度和“国山”地位。盯住重点区域媒体广角度促销，在广州、深圳、重庆等多个副省级以上城市电视台进行全覆盖宣传，利用人民日报、瞭望周刊、中国旅游报等平面媒体抓促销，全方位推介泰山，拓宽宣传促销领域，扩大了客源半径。

（三）竞争策略

（1）扎实做好武当山特区旅游资源的开发、定位、和促销活动，打造强有力的武当旅游品牌。

（2）切实完善特区旅游基础设施和旅游管理制度。

四、消费者分析

（一）游客构成

企业管理人员占24.87%，占第一位；公务员占18.3%，占第二位；科教人员占12.36%，占第三位。

来武当山旅游客人居前8名的地区分别是湖北，陕西，北京，上海，四川，河南，重庆，广东。

（二）旅游目的：

以休闲观光度假人数居多，占34.11%，健康疗养为27.69%，文化体育科技交流为12.74%，其他依次是宗教，商务会议，其他，共占25.46%。

（三）花费：

人均花费为1090.32元，从花费支出看，餐饮费占第一，交通费占第二，景区浏览占第三，其次为购物，住宿，娱乐，其它。

（四）旅游方式：

77.96%为自助游

（五）停留天数：

平均2.86天，停留天数最多的是农民，其次分别为企业管理人员，学生，离退休人员等

（六）媒体接触：

电视（34%），报刊（29%），互联网（19%），亲朋好友（9%），旅行社（9%）

（七）对武当山评价：

非常好26%，较好52%，一般12%，较差8%，差2%。

第三部分：营销战略

一、战略要点：

以新闻媒体为先导，以旅行社为载体，以产品为核心，政府主导，企业运作，社会参与”的旅游营销思路，采取“五位一体”的营销策略，加大旅游营销力度。

二、销售目标：

到2011底，实现武当特区旅游全年接待旅客的人次，门票收入，旅游总收入比上一年度同比增长25%、21%、60%。

三、营销战略

（1）进行品牌推介会，充分利用好媒介的作用，大力宣传

武当山的独特之处；

（2）打破价格战封销：在门票上，不仅仅满足铺货、推介，更重要的是分清主渠道，划定大客户，价格上利用临时处决权，拉动大客户，通过和大客户一起对旅游线路广告宣传。来赢得渠道互动。针对游客市场，根据每个细分市场的不同，制定不同的服务支持政策；

（3）主动营销，提倡维护景区和旅行社之间的血肉关系

a.加强广告力度，通过开展一系列的活动来打响武当山；b.从本身特色出发，配合景区风光，加强硬件设施，加强武当山的地域组合能力，提高武当山景区的接待能力；c.针对中间商，提升武当山旅游展示的位置，增加对旅游公司的返点；d.进行价格定位,开展客户回报,进行人性化服务充分考虑到消费者的利益和需要，不断提高景区的服务。

四、具体定价及销售区域界定

1、定价：进山门票140元(不含金顶、紫霄) + 观光车(全山任意乘坐)70元 + 保险2元 = 票价212元 （金顶20元 紫霄15元；索道（琼台中观-金顶）上50元 下45元 ）

另：老年人90元(60-69岁需出示身份证购买半票，70岁以上需出示有效证件门票全免) ;学生票70元(需出示学生证) ;儿童70元(1.2米-1.4米期间的 1.2米以下的可以免门票)

2、旅游市场定位——“六点一圈五线”，围绕北京、武汉、西安、郑州、广州、上海六大重点目标客源城市及其周边城市圈市场，展开针对性宣传，着力品牌塑造和渠道建设，推进市场纵深，辐射至环渤海经济区、长江三角洲和珠江三角洲地区市场，进一步开拓东南亚及欧美市场。

第四部分：广告策略

一、传播概念的开发

武当山特区旅游定位：道教建筑及其文化渊源、太极拳、仙山圣水。

消费人群：企业管理人员、公务员、科研人员、学生和香客。

消费观念：以休闲观光度假人数居多；其次为宗教，商务会议，文化体育科技交流，健康疗养

二、广告对象：

企业管理人员、公务员、科研人员、香客、学生和普通大众。

三、广告目标

（一）掌握了旅游特区的具体状况（包括市场、企业、产品形象等），定出销售目标。而销售目标是制定广告目标的前提，在销售目标明确的情况下，广告目标才能明确。广告目标明确后，就要制定广告计划。这是实现广告目标的一个综合方案。

（二）广告目标应体现

（1）提高游客的旅游兴趣。广告目的在于使用接触广告后，对景区有一个全面的充分的了解，以增强用户的购买欲；

（2）满足消费者心理需求，提高品牌忠诚度；

（3）直接达到销售目的。广告的最终目的是增强特区旅游收入，通过广告使人们对景区从认识发展到对它产生兴趣，从兴趣发展到欲望，直到采取消费行为。从量化来说，应使年旅游总收入同比增长60%。

四、广告创意

（一）创意源泉

广告创意首先要和产品的特点（道教圣地和仙山圣水，自然景观与人文景观完美结合）；其次广告创作要时时以消费者的核心，找出切合他们潜在欲望（通过游览名山大川来，休闲娱乐，增加文化阅历，陶冶性情或朝圣或进行商务会谈和科研）的广告创意表现。同时在广告创意上也应注意符合消费者的气质。

（二）创意主题

产品的独创性是广告创意来源的重要依据。武当山特区的旅游资源特点有：

仙山圣水，避暑胜地；古建筑群，世界文化遗产；道教圣地，源远流长；武当武术，健身养性。

市场调查表明，独特的道教文化定位更切合消费者心理，更有利于激发特区旅游资源发展潜力。这也是当前激烈市场竞争下的一种选择趋势。

（三）表现策略

（1）广告主题：“问道武当”

（2）不同媒体广告的创意内容

鉴于这一广告创意有必将丰富的内涵，针对不同身份的诉求对象和不同的广告媒介可以做不同的表现。

1、电视广告脚本——问道武当

创意说明：改编西游记里唐僧师徒四人取经，取的真经是在武当山真藏的《道德经》。

（配乐一：西游记主题曲）

（2秒）镜头一：（远景）黄昏，唐僧师徒四人长途跋涉在一片荒漠，悟空探路，八戒牵马，唐僧骑马，沙僧挑担。

（1秒）镜头二：（中景—近景）师徒拖着疲惫的步伐前进艰难前进。夕阳的余晖把他们的身影拉得老长。

（音乐暂停）

（2秒）镜头三：（特写）唐僧歪着脑袋慢悠悠的骑着马，撒僧眯着眼睛挑着担，悟空焦躁不安，八戒干脆一屁股坐到地上，赖着不走。

（2秒）镜头四：（特写）突然，悟空欢快的蹦起来对唐僧大叫：“师傅！武当山到了！”

又转身对坐在地上的八戒喝到：“呆子，还不快起来，咱到了！”

（配乐二：道教音乐渐起）

（1秒）镜头五：（远景）武当山云雾缭绕的全景美不胜收 （2秒）镜头六：（全景—中景—近景）师徒四人欢呼雀跃，立即加快赶路进度。连马儿也顿时浑身来劲。

（2秒）镜头七：（特写）武当山金顶，众徒儿簇拥着唐僧捧着《道德经》，四表情自豪、虔诚又凝重。“徒儿们，我们师徒四人终于修成正果了！”

（2秒）镜头八：（近景—中景—全景—远景）童声：“道可道，非常道；名可名，非常名——”唐僧常年留在武当金顶布道的画面之一。

（2秒）镜头九：（特写）武当最具代表性的风景欣赏。

（1秒）广告语：道教文化 源远流长——问道武当

2、报纸广告：

重在宣传武当旅游及相关活动的咨询介绍。应便于读者获取信息。

3、网络广告：专业网站，从各个方面让受众对武当有一个更为全面专业的了解并享有一个便捷的获取资讯的渠道。应专业，快捷，全面。

4、户外广告：常期的品牌形象的确立。应醒目，具观赏性和宣传性。

第五部分：媒介策略

一、媒介选择设定

1.电视广告：在中央电视台《新闻30分》、《朝闻天下》、《海峡两岸》、《晚间新闻》等栏目播放武当画面广告和形象广告。

2.报纸广告：在《十堰日报》、《十堰晚报》、十堰电视台、河南卫视、西安卫视、《中国旅游报》、《中国日报》、《湖北旅游画报》等开辟专栏，长年宣传武当山。

3.网络广告：在继续办好“中国武当网”、“武当山特区网”、武当旅游门户网的基础上，加快旅游电子商务网络建设，为宣传推介武当山构筑快速便捷的通道。

4.户外广告：在十堰、襄樊、武汉等地火车站、机场设置大型户外广告；投资近2000余万元在北京、上海、广州、武汉、西安、郑州及周边十堰、襄樊、荆州、宜昌、南阳、平顶山等重点客源城市2000余台公交车身上长年登载武当山旅游广告。

二、媒体组合计划

选择电视、报刊为主要广告媒介时，可以考虑配合网络、户外广告，另外旅行社也是一个很好的广告载体。

以宣传形象为主要目的时，选择路牌、专业性的报刊为传播载体。

以近期促销活动为主要宣传内容时，选择电视、报纸同时进行，

（一）效果预测

与市场目标，广告目标相配合。到2010年年底，武当特区在旅游市场上的占有率应有一个比较明显的飞跃。

第六部分：公关策略

一、大型活动的举办

1.参加同类旅游景区的国内外旅游研讨会，拓展国内外客源市场；

2.分期分批邀请日本、韩国、台湾、泰国、马来西亚东星国旅（香港、广东、海南、南京、沈阳等分社）旅行商和香头来武当山踩线，进一步拓展东南亚及国内市场；

3.在具良好消费潜力的城市设立了旅游促销联络处或聘请总代理商，在重点客源市场与多家旅行社签订了旅游让利促销合同；

4.抓住汉十高速公路全面贯通的机遇，在武汉打出了“武当武汉一家亲，同根同脉同家姓”、“汉十高速一线牵，武当武汉紧相连”的宣传口号，实施温情政策，促使省内游客大幅增长；

5.为打响武当文化品牌，增强旅游吸引力，根据武当山各景点的特点，对金顶、南岩宫、紫霄宫、朝天宫、琼台中观、泰常观、太子坡、八仙观、黄龙洞、乌鸦岭、逍遥谷等景点进行全方位的包装丰富旅游内容；

6.建设武当影院、武当书院；请专家完成了《武当太极》剧本的创作，投资打造精品大型舞台剧；精心拍摄制作武当风光VCD光盘和画册；邀请全国当代著名的作家、书法家、美术家、摄影家、作曲家到武当采风。

二、关于大型活动的建议

1.加强景区对外经济文化交流，拓展国内外客源市场； 2.活动以不同的形式挖掘弘扬武当文化，倾力打造武当形象，提高武当山的知名度为出发点和落脚点；

3.一切以消费者为中心，注意与消费者的沟通。

第七部分：预算（略）

第八部分：广告效果评估（略）

第17篇：旅游景区项目策划书

旅游景区项目策划书

一、项目的简要介绍

二、项目的内容

1、立项依据：

根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述。

2、项目意义：

就其对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。

3、项目的内容及目标：

就项目的内容和目标进行阐述。

4、项目可行性分析：

⑴对项目进行可行性方面的分析，包括项目已有的单位、实力情况、现有条件、工作基础以及优势。

⑵就存在的问题以及解决办法等进行分析。

5、需求预测及分析

⑴市场定位及市场分析

⑵用户分析

⑶市场环境及前景

6、完成项目采用的方法。

就完成项目需要采用的方法进行阐述。

三、项目发起人、股东方、管理和技术支持

1、项目发起方的背景：

就项目发起方的情况进行说明。

2、项目发起方的业务，包括近三年的财务报表：

⑴项目发起方的业务情况

⑵项目发起方近三年的财务报表

3、项目发起方的主要股东和管理人员的简历。

四、市场和销售安排

1、市场的基本情况：

⑴该产品的主要用途

⑵本地、国内和出口市场的目前容量、增长率，价格变化等。

2、该项目的生产能力、生产成本，单位销售价格、主要销售对象，和预计市场份额：

⑴生产能力及生产成本

⑵单位销售价格、主要销售对象

⑶预计计划份额

3、产品的客户情况，销售渠道的安排：

⑴客户情况

就客户的情况进行说明。

⑵销售渠道

介绍销售渠道的安排情况。

4、目前市场竞争情况：

⑴其他现有生产厂家

列举出其他生产厂家的情况，以及最具有威胁性的地方。

⑵计划新上的类似项目，替代产品的情况

列举出这些厂家的类似项目，替代产品的具体情况，指出其对现在项目的潜在威胁。

5、类似产品进口的关税和管制情况：

6、影响产品市场的主要因素：

就能够影响产品市场的因素进行详细的分析。

五、技术可行性、人员、原材料供应和环境

1、项目计划采用的生产工艺：

2、与其他公司合作的安排：

3、项目的人员培训和关键技术的保证： ⑴人员培训

就人员培训进行阐述。 ⑵关键技术的保证

就关键技术的保证方面作出阐述。

4、当地的劳动力和基础设施状况：

就通讯、交通、水源、能源和电力供应等方面进行详细说明。

5、生产成本和费用的分类数据：

6、原材料供应的来源、价格、质量：

7、计划生产设施与原材料供应、市场、基础设施的关系：

8、计划生产设施与规划与现有同类生产设施的比较：

9、生产设施的环境因素和应对措施。

六、投资预算、融资计划和效益分析

1、项目投资和资金安排：

2、项目的资金结构：

就股东的股本投入情况、股东贷款情况以及银行融资数额进行阐述。

3、希望国际金融公司与银团的参与方式，股本、贷款或两者兼有：

4、项目的财务预测：

就生产、销售、资本和负债、利润、资金流动、效益的回报进行预测。

5、影响效益的主要因素。

七、政府支持、管理和审批

1、当地政府的产业政策和投资方向对项目的影响：

2、当地政府对该项目可以提供的鼓励措施和支持：

3、该项目对当地经济的贡献：

4、该项目需经过的审批手续和时间。

八、项目准备和进展的时间表

1、进行项目分解：

就项目的实际情况将项目分解成几个比较小的模块。

2、里程碑事件：

列出该项目可能经过的几个里程碑情况。

3、时间安排：

就项目的具体时间安排进行分配。

4、经费安排：

就项目的每个周期以及分解情况进行经费的分配。

5、人员安排：

在各个项目模块以及时间段的人员安排情况。 旅游景区项目策划书(五)：青秀山景区项目策划

一、前言

(一)在何种背景下进行策划

1、简单的行业背景介绍与描述

(二)青秀山风景区为什么要导入策划

1、简单介绍现状

2、青秀山风景区导入策划的意义

(三)青秀山风景区景区策划的大致思路及预期效果

1、策划重点方向及方式、手段

2、导入策划后的预期效果(知名度、美誉度、市场销售情况等)

二、青秀山风景区景区的优劣势分析

(一)青秀山风景区景区的优势与市场“卖点”

1、知名度高，首批国家 4A 景区

2、地理位置优越，地处广西首府南宁市场中心

3、景区资源、景观丰富(山?水?人文?园林)

4、政府重视与大力投入建设

5、有较高品牌效应的主题活动(桃花节和美食节举办)

6、有比较稳固的消费群体

(二)青秀山风景区的劣势与不足

1、景区资源相对单一，不利于游客互动

2、观念相对落后，市场开发意识欠缺，仍处于等客上门状态

3、主题活动设置过少

4、严重缺乏可参与的娱乐项目

5、对现有产品深度推广与开发不够

6、淡季市场开发不够 优、劣势策划评析 (该部分详情请参阅《景区开发急需解决问题部分》 )

三、竞争对手分析

(一)主要竞争对手的构成情况

(二)与主要竞争对手的主要优劣势比较分析

1、×××景区 主要优势比较 主题活动设置丰富，吸引力度强 可供游客参与互动活动多 宣传力度更大 滑草、野战、卡丁车、烧烤、垂钓 主要劣势比较 知名度相对较低 离市区相对较远 资源与景观相对较弱

2、×××景区 主要优势比较 主要劣势比较

3、×××景区 主要优势比较 主要劣势比较

(三)竞争对手分析总结与评析

三、青秀山风景区景区的定位

(一)青秀山风景区景区的功能、特色定位

1、南宁人的绿肺——巨肺

2、旅游观光的名胜景点

3、休闲娱乐风景区

4、科研科普基地

5、佛教(宗教)人士的聚集地

6、广西民族特色大型活动的举办地

(二)青秀山风景区景区的目标客源及市场定位

1、一级市场 南宁市

2、二级市场 除南宁外的区内各县市

3、三级市场 区外及东南亚政务及游客 南宁市——青秀山风景区的核心客源市场

◆人口多，经济条件好,消费能力强

◆到景区交通便利

◆相对独特的休闲资源,易于吸引消费者

◆作为广西的首府，科研机构众多及企事业单位林立

◆比较固定的休闲群体 区内——客源市场的重要组成部分

◆来南宁进行商务及旅游的客源

◆各大旅行社及单位团体组织的客源

◆提供科研场所进行交流 区外及东南亚各地——重要客源补充市场

◆来邕旅游游客

◆来邕进行科研(动植物)考查、实习的团队

◆进行交流访问的东南亚旅游客

(三)按消费群体划分，锁定城市休闲观光群体

1、家庭群体

2、青年(情侣)群体

3、旅行社及单位群体

4、大中专学生

5、中老年人群体(淡季开发重点——广西最大天然棋牌场所)

(四)青秀山风景区的季节市场定位

1、青秀山风景区季节市场定位的重要意义

◆有利于形成鲜明的季节特征，更好地吸引客源

◆有利于避免客源枯竭现象产生，更好地吸引回头客

◆有利打造景区品牌的亲合力度，改变景区景点单一现象

2、青秀山风景区四季的特色定位与“亮点”打造

◆景区的春季市场运作

(1)景区春季市场的定位

(2)景区主题活动的设置

◆景区的夏季市场运作

(1)景区夏季市场的定位

(2)景区夏季主题活动的设置

◆景区的秋季市场运作

(1)景区秋季市场的定位

(2)景区秋季主题活动的设置

◆景区的冬季市场运作

(1)景区冬季市场的定位

(2)景区冬季主题活动的设置

四、景区运作急需解决问题 (按游、购、娱、吃等旅游的四要素来进行考虑和实施构建解决方案)

(一)尽快开发青秀山夜市

1、开发青秀山夜市的可行性

2、开发夜市场的具体措施

3、对夜市开发进行宣传造势

(二)佛教文化节的运作

1、运作佛教文化节的可行性

2、运作佛教文化节的具体措施

3、运作佛教文化节进行宣传造势

(二)丰富景区内的娱乐项目，大力吸引回头客

1、对娱乐功能区界定的意义

2、主要娱乐项目的设置可行性分析

3、娱乐项目设置的注意事项

(三)尽快增加特色购物及消费场所(解决吃与购的问题)

1、特色购物场所引进论证

2、对购物场所的管理注意事项 (四)淡季市场的开发思路及对策

1、景区与旅行社与单位团体合作问题 原因分析 解决办法

2、淡季(含周一至周五)客源组织与措施引进

◆原因分析(客源消费的反差大(节假日与周末与工作日) ) ◆解决办法

五、游客心理障碍消除与实施方案 (一)游客心理障碍消除及应对措施

1、游客存有的主要心理障碍及表现 ◆景区景点过于分散 ◆天气制约游客游玩

◆可供游客参与的娱乐项目少 ◆游玩景区过于劳累

2、游客主要心理障碍消除对应措施

3、南宁市场客源重复消费问题探讨 ◆消费者重复消费心理障碍消费 ◆门票价格问题引导

六、市场启动及客源组织方案 (一)客源的组织方案构想

1、近期客源组织的总体计划

◆以青秀山风景区周边的常规客源市场为主导，重点开发 ◆以休闲观光团体消费群体为主体 ◆大力争取与旅行社合作

◆积极开展一系列有吸引力度的主题活动 (二)春季活动组织(传统优势主题活动开展月)

1、活动的主要内容 ◆桃花节

◆迎新主题活动(万人迎新倒计时，奥运倒计时，元旦系列主题活动) ◆春节游园及万人祈福活动

2、详细的活动方案(操作方案

一、操作方案二) ◆活动目的 ◆内容要求 ◆活动对象 ◆活动时间

◆参加的注意事项(游戏规则) ◆奖励办法

(二)夏季活动组织(企业联姻主题活动月)

◆××全生态啤酒节

◆青山为证——首届广西“山盟海誓” ××联姻会

◆首届户外拓展训练营(基地)

◆全区青少年夏令营活动

◆青少年写生绘画大赛(六一儿童节)

2、详细的活动方案(操作方案

一、操作方案二)

◆奖励办法

(三)秋季活动组织(节庆主题系列活动月)

◆东盟及美食系列主题活动月 ◆中秋狂欢夜(万对情侣) ◆重阳活动系列

2、详细的活动方案(操作方案

一、操作方案二)

◆参加的注意事项(游戏规则)

◆奖励办法

(四)冬季活动组织(媒介合作及大型风情展系列主题活动月) (体现大品牌——大事件——大营销)

◆首届异国风情××展

◆××电广媒体(节目)举办(青苹果乐园(西大与青秀山合作) )

◆“安利纽崔莱”万人长跑健身活动

2、详细的活动方案(操作方案

一、操作方案二)

◆参加的注意事项(游戏规则) ◆奖励办法

2、促销方式的选择及应用

(1)人员促销

◆与旅行社及重点客户(单位)的协商与洽谈

◆宣传资料的发放(何种宣传资料、发放对象)

◆人员促销的时间、进度及任务安排

(2)电视宣传与促销方案

◆电视台选择

◆刊播时间安排 ◆主题宣传及广告诉求

◆费用控制

(3)报纸宣传与促销方案

◆报纸选择(报纸软文、夹报、活页)

◆刊播时间安排

◆主题宣传及广告诉求

◆费用控制(份数)

(4)户外广告宣传与促销方案

◆户外广告选址

◆广告宣传及内容择定

◆广告设计与制作

◆费用控制

(5)网络宣传与促销方案

◆网络选择(自己的网络)

◆主要内容推介

(6)公关促销活动方案

◆“青山为证”见证广西高考三十年大型系列活动

◆扶贫损赠

◆ (7)其它宣传与促销方案

◆旅游大逢车宣传

◆旅游交易会宣传

◆借助旅行社进行宣传

3、近期宣传及促销费用预算(对上面各项费用的一个汇总)

◆

七、广告创意及文案

(一)电视脚本

(二)报纸软文

(三)新闻报导(公关活动)

八、效果预测(略)

(一)问卷调查表

(二)采访及调研提纲

(三)市场调研报 “五一”顶礼石经法宝拜山之旅 皈依三宝，是成为正信佛教徒的第一课，唯有依靠佛、法、僧三者的力量，才能离苦得乐， 到达自在解脱的世界。

在我国历史上曾经多次发生过“法难”，也叫灭佛运动。这些灭佛的事实给佛教徒以很大的打 击，同时也提出一个很严峻的问题，怎样才能把佛经保存下来? 房山石经便是隋代静琬大师为保证佛法永传后世， 发愿石刻经典， 此后刻经历经隋、辽、唐、金、元、明六个朝代，绵延 1039 年，镌刻佛经 1122 部 3572 卷 14278 块，是历史上最大 规模、历时最长的中华石刻瑰宝，是世上稀有而珍贵的文化遗产，目前正在申报世界文化遗 产。

而现代人在皈依三宝之后，对佛宝与僧宝的恭敬心具足，但碍于现代过于快速的生活节奏， 让人倍感烦躁与压力,在一定程度上影响了对法宝的重视。

举办此次拜山活动， 意在让参拜者亲临石经山的法宝文化， 了解静琬大师在面对法难时保存 佛经的宏愿，从而增强对法宝的恭敬心;同时，拜石经山是一种很好的修持，能获佑加持、除邪见恶念、消减我执习气、破恶业障道，获得殊胜且不可思议的法宝感应。

1、活动时间：2008 年 5 月 1 日- 5 月 3 日(三天两夜)

2、活动地点：北京市房山区云居寺

3、参与人数：

99 人

4、人员要求：

(1)为佛教两序弟子或佛文化爱好者 (2)年龄：

18-45 周岁 (3)身体健康，有毅力

5、活动流程：5 月 1 日 报到，开始静修生活 5 月 2 日 游览石经博物馆、云居寺 百人拜山活动 讲座“深入经藏，智慧如海” 5 月 3 日 早课静修，返回

6、组织单位：

北京云居寺、《宝藏》杂志、佛教文化旅游网

7、活动报道：

将组织网络、电台、杂志、报纸、影视等多家媒体参与报道

旅游景区项目策划书(六)：凤凰景区项目策划书

一、项目的简要介绍

二、项目的内容

1、立项依据：

根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述。

2、项目意义：

就其对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。

3、项目的内容及目标：

就项目的内容和目标进行阐述。

4、项目可行性分析：

⑴对项目进行可行性方面的分析，包括项目已有的单位、实力情况、现有条件、工作基础以及优势。

⑵就存在的问题以及解决办法等进行分析。

5、需求预测及分析

⑴市场定位及市场分析

⑵用户分析

⑶市场环境及前景

6、完成项目采用的方法。

就完成项目需要采用的方法进行阐述。

三、项目发起人、股东方、管理和技术支持

1、项目发起方的背景：

就项目发起方的情况进行说明。

2、项目发起方的业务，包括近三年的财务报表：

⑴项目发起方的业务情况

⑵项目发起方近三年的财务报表

3、项目发起方的主要股东和管理人员的简历。

四、市场和销售安排

1、市场的基本情况：

⑴该产品的主要用途

⑵本地、国内和出口市场的目前容量、增长率，价格变化等。

2、该项目的生产能力、生产成本，单位销售价格、主要销售对象，和预计市场份额：

⑴生产能力及生产成本

⑵单位销售价格、主要销售对象

⑶预计计划份额

3、产品的客户情况，销售渠道的安排：

⑴客户情况

就客户的情况进行说明。

⑵销售渠道

介绍销售渠道的安排情况。

4、目前市场竞争情况：

⑴其他现有生产厂家

列举出其他生产厂家的情况，以及最具有威胁性的地方。

⑵计划新上的类似项目，替代产品的情况

列举出这些厂家的类似项目，替代产品的具体情况，指出其对现在项目的潜在威胁。

5、类似产品进口的关税和管制情况：

6、影响产品市场的主要因素：

就能够影响产品市场的因素进行详细的分析。

五、技术可行性、人员、原材料供应和环境

1、项目计划采用的生产工艺：

2、与其他公司合作的安排：

3、项目的人员培训和关键技术的保证：

⑴人员培训

就人员培训进行阐述。

⑵关键技术的保证

就关键技术的保证方面作出阐述。

4、当地的劳动力和基础设施状况：

就通讯、交通、水源、能源和电力供应等方面进行详细说明。

5、生产成本和费用的分类数据：

6、原材料供应的来源、价格、质量：

7、计划生产设施与原材料供应、市场、基础设施的关系：

8、计划生产设施与规划与现有同类生产设施的比较：

9、生产设施的环境因素和应对措施。

六、投资预算、融资计划和效益分析

1、项目投资和资金安排：

2、项目的资金结构：

就股东的股本投入情况、股东贷款情况以及银行融资数额进行阐述。

3、希望国际金融公司与银团的参与方式，股本、贷款或两者兼有：

4、项目的财务预测：

就生产、销售、资本和负债、利润、资金流动、效益的回报进行预测。

5、影响效益的主要因素。

七、政府支持、管理和审批

1、当地政府的产业政策和投资方向对项目的影响：

2、当地政府对该项目可以提供的鼓励措施和支持：

3、该项目对当地经济的贡献：

4、该项目需经过的审批手续和时间。

八、项目准备和进展的时间表

1、进行项目分解：

就项目的实际情况将项目分解成几个比较小的模块。

2、里程碑事件：

列出该项目可能经过的几个里程碑情况。

3、时间安排：

就项目的具体时间安排进行分配。

4、经费安排：

就项目的每个周期以及分解情况进行经费的分配。

5、人员安排：

在各个项目模块以及时间段的人员安排情况。

第18篇：酒吧经营策划书

酒吧经营策划书

关于经营策划酒吧娱乐会所计划书鉴于目前娱乐市场竞争力如此激烈，市场机制管理也比较混乱，给投资方带来诸多不利因素。往往投资与回馈比例相差较大，为了完善管理，突出自己酒吧的优势，能够横空出世，独领风骚，占领市场。真正做到后来者居上。我本人作为夜场高级管理，特制定如下经营策划方案

第一部分:酒吧的选址: 一个酒吧前期的选址也相关重要,那 么怎么做好第一步(选址)呢?我在此谈几点看法:1不要选在楼层高的地方,酒吧最好是在一楼和二楼.2酒吧的空间隔局(空间高)度4最好能在5米以上.3门面最好要大气,停车要方便4地理位置要合理,千万不要先十字路口.

第二部分：硬件

现在只要是商业酒吧（除主题酒吧之外）讲究的是档次与时尚。目前酒吧装修流行趋势偏向于三维立体动感及舞台灯光音响、高档次化，基本与国际接轨。当然这要看投资方的投资预算。在这里，我不多提，只是想说明档次高的重要性。酒吧设计空间格局，特别重要，所以说直接关系着酒吧今后操作，控制整个场氛围的顶梁柱。 A1:灯光与音响

别人说到酒吧玩的客人只要抓住两点就够了，第一上眼，第二是耳，这两点在硬件来说是分别代表灯光和音响。所以灯光和音响在硬件上的重要地位可想而知了。

d灯光——讲究新潮、独特和完美的安装设计程序定音响——讲究品牌和声场定位。场内效果灯，现在商业酒吧讲究的三维立体化，客人需要的是动感同时刺激现场的互动激情，所以当前的酒吧装修，场内效果灯也占了硬件的一部分功能多元化优势，早期的酒吧只是单一化（DISCO）现在的酒吧都走向多功能化，如你们现在的酒吧也是多功能，其优势不言而喻（吸收更多客户资源，提升自己档次）。 2:装修的隔局分布与舞美设计.装修和隔局一定要层次分明,布局分布要合理.一定要突出酒吧的主题氛围.舞美设计:它是酒吧今后发展的一个装修亮点目标,也是在视观上吸引客人眼球的唯一的地方,所以我们在舞美设计一定新潮,独特,在这这方面抢占先机,具体要当面详谈.

第三大部分：软件;

总体可以分为：楼面管理与服务/舞台策划及制作/营销策划及配制/广告宣传及知名度的定位/成本核算及财务管理/活动策划。楼面管理与服务, ~员工是一个企业的基石，员工个人素质的好与坏直接影响到公司的成与败。所以，一个场所经营成功与否，软件的服务是其中最重要的，也是最基本的，那怎样才能把服务员培养优秀的员工队伍呢?首先做为现代企业管理,要有完整的管理先进的理念.现在的楼面基层人员管理和以前大不同,做为一个企业怎样占领市场,做到企业文化,让员工在平凡的岗位能找到自己的位置,为企业发挥出自己的全部力量,我在这谈几点自己的观点;第1,科学管理,做到层层管理,分工明确,责任到人,复杂的事情简单化,简单的事情精细化.第2.建立完整长效的激激励制管理,把员工分为几个等级,要做到目标管理,不要像原来的企业吃大锅饭一样,要做到好与差的区别,新与老的区别.这样就能发挥员工的工作积极性.第3,要建立完整的晋升制度,一个优秀的企业就是有一流人才队伍,那我们要想培养自己的优秀人才队伍,那必须能让员工清楚能看到他自己能在企业能一展他自己的才华,如果你是一个优秀服务员,难道你只想一直做服务员吗,我想只要是有上进心的人都想有晋升的机会呢,这时做为企业一定要有完善的晋升制度让做到员工的长效管理,使人才不流失.反之后果不言而喻了.第4,怎样将新招来的服务员培训合格上岗呢？我认为最关键的是管理层（教官）怎么做。俗话说强将底下无弱兵。管理讲究的程序化、制度化、再加上激励化，只有层层管理，责任到人，分工明确，一切照正规化路线走，再加上平时的指导、检查、鞭策。公司的管理与服务自然会提升，只要能让客人一提到某某场所服务真好，那这家的酒吧的楼面管理与服务就成功了。

舞台策划及制作

舞台制作人员（演职人员）分为DJ、MC、调音师（灯光）VJ、歌手、乐队、DS（领舞）外加活动策划的嘉宾。

DJ代表着音乐，也是做为一个慢摇吧的灵魂，所 .以DJ的形象、个人能力、歌曲的风格定位、及现.场的气氛、排歌的能力，都相当关键。MC现在慢摇吧普遍用的是女MC，其主要是①增加亮点，②锦上添花。调音师：音响定位设计，声场的分布，及音质的调测，和灯光的现场发挥，都起到了重要地位。之前我讲到过了，要满足客人视听观，DJ、调音师

也造就了舞台职员中的地按照温州酒吧舞台策划定位大体是：DJ、女MC、调音师、DS、外加嘉宾贯穿整个营业当中，具体节目安排根据自身场所情况再定: 酒吧的市场定位;

做为一个酒吧的前期市场定位非常重要的,第1,我们要了解当地酒吧的文化,深入的了解有利于,前期的酒吧的经营形式的定位.第2酒吧经营产品的定位,也就是酒水的定位,我们要了解当地的消费水平,消费人群,做一份祥细的市场调查,这一点关系重大.说到这一点我要多谈谈个人的看法,有很多投资老板刚开始都认为我的酒吧硬件有多好,各方面都比别人强,但是做为一个酒吧的主要产品的对外的市场营销是相关重要的,如果你的定位太高,接受人群有限,虽说各方面很好,但有些消费人群可能要拒之门外了,定位太低,显得企业档次太低,所以做一份细致的高市场调查,做一个合理的市场定位是开业前的重中

营销策划及配制*作为现在大城市任何企业部，离不开市场营销。因为现在的企业、集团、公司、网络公司（消费在线）等都有各种应酬，他们也在寻找消费场所，提供给它方便优惠、优质的服务。那具体怎么做，现如今有两种市场营销模式和方案：①月结算打折，与集团公司、企业式组织等 消费打折月结业务，当然一定要有知名度的企业或公司了。

②销售现金充值卡，如充10000现金送2000元（消费）等，在场所未开业前进行宣传，和股东、公关的宣传进行销售。 {成功案例：POP风暴，未开业之前销售现金充值卡，100万元现金其优点有，

一、给客人优惠、方便。

二、拉住老客户 B、公关营销

营销部酒吧生命力的重要部门，也是生力军 ，所以现在酒吧营销部已成为重中之重了，具体配制分为：

①吧仔 ②吧女 ③客户经理

④公关小姐 ⑤贵接部公主 ⑥贵接部少爷

C,兼职营销; 现在酒吧的营销管理目标就是全要皆兵,所有的人都扮演营销的角色,如服务员,管理人员,演职人员;男女歌手,男女DS,DJ.MC,都是酒吧的最好的营销队伍,关健是我们怎么样利用上,发挥也他们的个人优势.这样做又可以节约资金,有能调动员工的工作积极性.当然每个场所根据当地的状况所配制也不一样，但不管哪个场所、公司老板对营销部这一块都非常重视。

广告宣传及方案

广告宣传大体分为两点： 开业前期的宣传 这一点非常重要，一个酒吧的宣传到不到位，其评判的标准就是一定要在开业之前要进行一整套的广告宣传方案，如：建立网站/树立大型户外广告牌/大型购物广场、公园广场的电子屏广告/；车体广告,短信平台等，还有装修时，先装修户外也非常重要，让人有种“风雨欲来烟满楼”/

B：开业之后的宣传人际传播，口碑的力量，这一点是酒吧宣传最实际有效的宣传，那我们要做的是把场所各项工作做到位，发挥每一名工作人员自身能力,在酒吧有句俗话,从服务一直到老总都是公司的营销人员,都扮演推销角色,只要人人给客人留下美好的第一印象，。这就是最好的活广告了.平时的宣传，比如说利用做节目策划各种派对，来进行宣传，一句话，经常亮相，提高知名度，从而形成品牌意识，所以不管是某种企业都离不开宣传，酒吧日新月异就更离不开了。\"成本核算和财务管理5俗话说的好，一个好的职业经理人，不是说先看你为公司挣了多少钱，而首先是看他为公司节损了多少钱，这说明的成本核算的重要性，。比如：吧台厨房的食品、定量定价，人员的控制，舞台制作费的合理安排，都体现在成本核算里，还有采购的专业水准及市场观、外加楼面损耗用品的预算及控制，财务管理，不管在哪家公司，财务一定要做到管钱不管帐，还要有正规的财务制度进行。

E活动策划/ 当一个酒吧的经营模式定位后，每天都走着相同的程序，而活动策划就是让人锦上添花，给人日新月异、变化莫测、外加神秘而向往的感觉，策划要与国际时尚前沿接轨，以档次化、互动现场气氛为主体，来更好的展示出自身优势，真心做到与众不同，突出“新、奇、特”三大中心。

第19篇：服装店经营策划书

实体店经营策划书

一、性质及内容范围

二、市场分析

三、市场定位

四、营销策略

五、店址选择

六、店面风格

七、进货渠道

八、投资分析

九、企业组织形式及成员

十、服务

性质及内容范围

销售服装行业，主要业务是销售少淑类服装(都市森女风)，适合年轻心态，有一定经济基础，对自身形象较为注重的爱美女性。 市场分析

目前实体店中，大多数是性价比较高的中低档服饰，或者高档品牌店，而专注特色、个性的服装店，在这个市场并不多见。 市场定位

现在成功的爱美女性越来越多，他们的自身追求也越来越高，更加需要能够体现自我风格的，专业的，搭配性较强的特色服装店。我们就以此类型服装店为基础，展现服装本身特色的同时，店内的环境，导购的专业搭配尤为重要。 营销策略

不以单品销售为主，通过导购给顾客搭配出适合顾客的整身系列，旨在以成套的形式销售服装。 初步以VIP形式营销（购满XXXX元成为VIP，VIP享受折扣和免费清洗已购衣服，生日礼物等）

通过积攒老顾客(VIP)，上线微信等网络形式，可以将线下销售带到线上销售。 主要靠口碑和建立核心顾客为主。

店址选择

由于服装的特质和特定的客群，适合高端的住宅商业区。

导购的一对一服务，也更适合安静舒适的环境，并不需要人潮多的繁华商圈。 店面风格

以木质材料，自然风的感觉，通过软包装来体现店内风格。 打造一个特色的购物空间。

进货渠道

市场搜集适合的批发店、网络(微信)店和海外代购，整合为一盘货。 投资分析(待考察) 一次性投资、店面租金(转让费)(60-80平)、店面装修、首期货品、水电、不可预计费用 企业组织形式及成员 店内保持3名导购(包括收银) 服务

无论顾客是否买衣服，或者卖多少钱的衣服都要微笑迎送客，长此以往才能形成良好的口碑。顾客的要求在可能实现的前提下尽可能的满足。

VIP客户每一季度举行一次沙龙，有利于客户之间的沟通与交流，提供咨询，有利于我们店铺的发展空间。 节假日等都送小礼物。

第20篇：项目经营策划书

南浦花园开书店项目经营策划书

一．前言

该项目编制的依据，

1进行市场调研获得的第一手资料

2网上搜索的资料

二．项目概况

1项目名称：图书零售

2项目选址：南浦花园

3项目规模及投资：按照一般情况，书店每平方米每月月租最高不宜超过100元，超过这个标准经营的风险就非常大。如果开店人租下店面期满或者中途退租，仍然可以收取转让费，那么这样就比较合适。如果不能，就相当于增加了房租。

4项目经营者：物业管理公司 5项目经营方式，

在开店人确定自己经营的品种后，要依照卖场面积来划分各品种所占的面积，并思考各图书类别比重；在完成这些动作后，开店人就要将各品种及品种中特殊类别的位置作合理安排，并做成书面资料。具体规划时需要注意几点：顾客通道一般两个人对面经过不拥挤即可，一般不小于0．8米即可；一般100平方米以下的店，收银台占地面积不超过1．5平方米为宜，过多浪费。高度为0．75米左右为宜，过高给顾客感觉没有亲近感；卖场看管方面最好一人能够全部看到整个卖场情况。因此，除了收银台的位置安排尽可能的考虑这点外，高的书架不要放置在阻挡视线的地方；书架跨度为0．75米左右为宜，太宽了隔板容易被书压弯。中间书架的摆放，按照越往里走书架可逐渐增高的趋势安排，这样给顾客一种开阔的感觉，视觉效果好而且能多存放书籍。

新书与畅销书，是一个书店吸引顾客的关注点，其位置一般都在图书区最前端或最接近门口处，而新书柜和畅销书柜本身的设计款式和高度，又有各家书店的各自功能需求。

三．项目经营环境分析

1项目所在城市：扬州

2扬州市第三产业

3行政部分的内容可网上搜索

经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的 思路相符，该项目将是得到政府的肯定和大力支持，这些因素为项目的运行提供了可靠的经济及社会政策保证

四．时常及竞争对手分析

1市场分析

（1） 社会购买力分析

（2） 消费倾向分析

（3） 市场容量分析

2竞争对手分析

（1）国有书店仍然占主导地位（黄金书屋）优势：1）声誉与品牌优势几十年来对广大读者根深蒂固的影响；2）总体实力强大资金、人员、系统不是小型书店能够比拟的；3）政策优势对教材教辅的垄断经营。

劣势：

1）运行成本高，不具备价格优势；

2）管理环节较多，对市场需求反应速度慢；

3）服务意识缺乏，特色化个性化服务没有，欠缺文化氛围；

4）国家对教材教辅市场的逐步开放。

对策：没有总体抗衡的实力，采取市场补缺者战略

1）细分目标市场，避开主导者的优势商品；

2）着力降低经营成本，让利于读者；

3）狠抓服务质量，提供多样化的服务形式，提高读者的认可度和忠诚度。

五．项目立地条件分析

1地理位置：扬子豪泽苑由于扬子江置业有限责任公司开发，地处邗江区润扬南路广陵学院对面，项目规划为别墅小区。物业类型联排别墅、独栋别墅、双拼别墅等类型.扬子·豪泽苑，位于润扬南路广陵学院对面，润扬路与银河大道交会处。东接西南大学城人文脉搏，南取滚滚长江浩然之气，北衔扬州新区蓬勃气象，西临润扬大桥连接线。在扬子·豪泽苑生活进则挥斥方遒、指点财富人生，享受城市成熟的配套，退则浸入大学城的人文洗礼，陶醉于恬静的自然养生生活。导入5S国际别墅规划理念以世界公认衡量别墅的5S国际标准为核心：景观（Scenery）、阳光（Sun）、逸事（Story）、运动（Sport）、溪流（Stream）进行规划设计。同时把“健康”与“养生”概念体现在产品功能上，在建筑设计、建筑材质、景观设计、户型设计和配套设施等方面都充分考虑了健康养生的功能，为居住者提供便捷、舒适、健康的养生居所。北美风格建筑，中式建筑内涵扬子·豪泽苑二期规划包括东南面11套单体别墅，西面64套联排别墅和中部18套等式别墅。具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高”特征。在别墅设计上走出了中国别墅设计抄袭和模仿的时代，在更高层次上体现了中国的精神，并与北美建筑文化跨界交融。同时按照人的起居习惯进行工程化设计，从而使建筑富有更多艺术色彩和良好的通风、采光，打造出真正的生态型、健康养生型建筑。亲水名墅，养生家园扬子·豪泽苑项目三面环水，并引入人工水系，形成水路与陆路的独特景观设计，使旱龙与水龙在此交汇，是难得的龙脉，创造出“人在水中走，路在水中浮”的曼妙意境，加之30亩的超大生态花园，给别墅生活孕育了一份世外桃源般的生活情趣，强烈表达出融于自然的城市养生别墅这一主题。完善配套特色商业扬子·豪泽苑时尚商业位于大学城广陵学院西侧。以一幢四层6000平米的中心会所为龙头，一条200米长的休闲商业街为龙尾。商业配套注重“生活型、享受型、养生型”的定位，弥补了小区周边的配套缺憾， 真正贴近人的精神文化和生活需求，足不出户即可休憩身心，尽享惬意的生活，真正体现出健康养生生活就在家门口。位于扬州西站以南，润扬路与银河大道交汇处。西临润扬大桥连接线，至宁通高速1.5公里，距扬州客运总站2.8公里。南浦花园是以别墅为主，辅以少量多层、小高层建筑的高档住宅小区。由扬州市万杨物业管理服务有限公司管理，,公交路线29路 37路 16路等距西站5分钟公交

2合配置设施

幼儿园:双语幼儿园、汊河镇中心幼儿园

综合商场:东方超市

邮局:汊河邮政支局

银行:招商银行

其他:玉盛公园

3客流量分析

六．项目经营管理

1规划设计：

在开店人确定自己经营的品种后，依照卖场面积来划分各品种所占的面积，并思考图书各图书类别比重；在完成这些动作后，开店人就要将各品种及品种中特殊类别的位置作合理安排，并做成书面资料。具体规划时需要注意几点：顾客通道一般两个人对面经过不拥挤即可，一般不小于0．8米即可；一般100平方米以下的店，收银台占地面积不超过1．5平方米为宜，过多浪费。高度为0．75米左右为宜，过高给顾客感觉没有亲近感；卖场看管方面最好一人能够全部看到整个卖场情况。因此，除了收银台的位置安排尽可能的考虑这点外，高的书架不要放置在阻挡视线的地方；书架跨度为0．75米左右为宜，太宽了隔板容易被书压弯。中间书架的摆放，按照越往里走书架可逐渐增高的趋势安排，这样给顾客一种开阔的感觉，视觉效果好而且能多存放书籍。

新书与畅销书，是一个书店吸引顾客的关注点，其位置一般都在图书区最前端或最接近门口处，而新书柜和畅销书柜本身的设计款式和高度，又有各家书店的各自功能需求。2项目硬环境 ：

地点的好坏影响到未来经营上的难易度，所以选择好的营业地点至关重要。在店面的内在条件上开店人必须做下列重点作了解；

面积大小：希望营业的面积与实际面积之间的差距是否可以接受，太小会限制所要经营书店的特色；太大会造成浪费，虚付租金，日后也会使消费者感觉商品空洞，不够充实的感觉。同时还要注意租用面积和实际使用面积的差距越小越好，有许多高层建筑因公共空间占据太大比例，使得实际使用的每平米租金上涨许多，很不符合经济效益的。

所在楼层：如果开店人选择的地点不是位于一层，那楼层的高度是否会限制消费者的来店意愿，例如要开的是主题书店，这种的限制影响是很小的，若想开的是一般书店，那影响程度就很大了。另外，也要考虑楼下的营业业种和经营形态对书店的影响是非常关键的。

楼层分割：以书店而言，如果使用面积在1000平米以下时，尽量为同一楼层，如果分层也不要超过三层，若楼层可以选择，其先后次序为一层，二层，地下一层，三层。因为书店面积不算太大时，楼层区分太多，会使卖场的感觉零散不完整，也会使人有空间狭小的压迫感，而在经营管理成本上，也会有所增加。

建筑结构：建筑物本身的状态往往会影响装潢成本，及日后的维护修缮费用。如果地点的建筑物属老旧建筑，首先要了解建筑物本身的安全性，装潢设计是否会让建筑物不堪负荷；还有它的配套设施有哪些，是否需要维修或更换，上下水、排污管线、电路管线、及电容量的情形都要深入了解。

地点形状：在内部使用面积的形状要尽量方正完整，因为过于不规则的形状，在设计上可能会造成闲置面积较多，无法充分运用在营业面积上；其次，容易产生卖场死角，使动线不够流畅，增加巡场的频率，加大人员负荷，商品流失率也会增加。这些都将反映在经营成本上，需要开店人三思。

邻居状况：邻居是否容易相处，也会关系到非经营成本的多寡；另外，如果邻近的商业形态与书店格格不入，或多属于夜间娱乐的商业，往往会使书店经营上造成许多困扰，就是花费许多宣传费用也可能是徒劳无功的。

七．项目市场策略

1进货渠道

图书进货渠道基本有三：一是从出版社直接进货，二是从书商手里进货，三是批发市场直接进货。作为初始经营的小本书店而言，从批发市场进货是最广泛的做法，批发市场的现金交易可以使拿货的折扣降低。此外，许多新书首轮发售的时候出版社会将其先发包给一些书商并给予较大的折扣额度，如与有实力的固定书商保持良好的合作关系，则可占此市场先机。

需要特别注意的是，无论是出版社、书商还是批发市场，基本上采取的都是可调不退的供书模式。

2资讯的来源

和各出版社的发行员建立紧秘的联系，他们对本社的品种更为清楚，能够帮助采购在广泛的种类中进行选择。当然在品种选择上媒体具有不可忽略的参考作用，专业媒体更是不能忽略，比如说《中国图书商报》及其《导购周刊》、《图书营销手册》，而大众媒体的书评版、以及新浪网、搜狐网的读书频道和各出版社的网站等媒体都必需时时关注，更有效直接的是参加书展和行、业订货会也是你获得新书信息最佳渠道之一。3招收员工

对于准备招募的职务和人数要先确定，一家书店的从业人员通常是以营业面积除以约40平米，所得到的数字为书店人员的总数，再明确各级人员的任用条件和人数。

比如：100平米的店面一个班2到3人，领班可以上正常班，比如从10点到晚上8点，如果收银台书架之间没什么障碍，整个店内的视线没有档住营业员可少一些。

首先是员工的管理，开始就要聘用素质较高的人员，通过员工的优质服务赢得顾客；其次是制度要健全，做好月(季)盘点及各种情况记录及宣传广告，特别是门前的宣传广告，因为门前广告能直接吸引更多的顾客；再次，还町通过电话、书信等形式加强与客户和推销员的联系，特别是交易量较大的客户和推销员要保持经常的联系，做好特别的登记，如若新购回的书应以第一时间通知他们，并在价格上给予更多的优惠。

八．项目经营效益分析

1项目的盈亏平衡分析

九．结论

《景区经营策划书.doc》

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