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第一章 概况 项目简介
ＸＸＸＸ物业管理有限公司简介
在交易中心大厦的物业管理服务台中，我们将以真挚热忱与细心周到服务，让大厦的业主感觉到物业管理带来的无微不至的关怀，实现XX的公司服务口号。 大厦管理构想
针对大厦设备种类齐全，建筑标准高档的物特点，我们将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托，通过严密的服务组织和精心的专业策划，让每一个细微处尽在掌握之中。 在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与ＸＸ模式的专业化运作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现，塑出又一件新康物业精品，在合同期内，我们的服务将确保顾客满意度达95%以以上，维修及时率达98%以上我们的管理半确保房屋完好率达98%以上，辖区内不发生任何安全事故。并力争使成为增城、乃至广州的典范。
在我们的努力下，您的物业将获得最大的收益。 大厦的接管条件
为达到上述管理和服务目标，并确保管理方案的有效实施，大厦在管理费标准和办公物资配备方面也应与之相符合。 1． 管理费
结合政府的大厦管理费标准（？？）及增城的实际情况，我们初步估算大厦的管理费应当在？？元---元之间，在此基础上我司将按管理收每年撮10%的管理者酬金。 2． 主要办公物资装备需求 主要办公场地及物资装备一栏 名称 数量 备注 名称 数量 备注 经理室 20平方米 保险柜 1个 财务室 20平方米 沙发 1套 会议室 50平方米 文件柜 9个
办公区 60平方米 培训器材 1套 协商再定 办公室 30平方米 三轮车 2部 高度室 30平方米 人货车 1部 办公室 30平方米 电焊机 操作室 30平方米 冲击钻 仓库 50平方米 切割机 档案室 20平方米 手电钻 电话机 7部 砂轮机 传真机 1部 疏通机 第二章总体管理构想
在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与新康模式的专业化动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运动过程中不断完善，不断发展，为断进步。 大厦物业管理系统总图：
物业常规服务体系：包含：清洁绿化，保安，车辆管理，消防等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。 设备设施维保体系：针对大厦的公共设备及设施的维护，保养反规定的动作流程和作业要求。 质量管理运行体系：为确保大厦牧业管理的质量，实现即定的质量目标而制定一系列管理服务规范，主要依据我们所实施的ISO9001质量管理标准。
资源供给保障体系：公司动作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。 网络信息支持体系：利用数码网络技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括：内部办公自动化系统。 第三章 机构及人员配备
大厦管理处以经理为管理核心，下设四部，扁平状的机构，最大限度满足精简，高效的设置原则：
大厦管理处机构设置图
各部门的职能分工及列表及人员编制（注：人员编制系据经验推测，操作时应按大厦实际情况调整）
大厦财务部与职能分配
大厦事务处职能人员配置
第四章 大厦物业管理动作体系第 一．物业管理动作体系概述
大厦系高档写字楼，大厦业主及用户的素质较高，对牧业管理也必然提出更高的要求，鉴于此，在物业管理日常动作上，我们将对大厦实施高起点，主标准的物业管理与服务。通过科学的管理，优质和服务，全面提升大厦物业管理水平，营造一个高的自然环境及和谐的人文环境，短期内在济南建立一座物业管理的优秀示范大厦。从而提升大厦知名度，同时也提升大厦办公的企业的整体形象。为此，我们在大厦管理处的运作中将建立一套系统的，严密的，科学规范的日常运行体系和管理流程，并配以严格的，全面的质量监督保证体系，使物业保值增值，从而大厦物业管理总体目标的实现提供可靠保障。主要中心思想有如下几点： 1．贯彻“以人为本”的管理理念
物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好服务。可以说物业管理一切断了人，或者说首先是为了人。为了人的生活，工作和享受，为了人的健康，交往和成长。这是物业管理服务的基本出发点和归宿。因此，在我们即将实施的物业管理方案中，首先将引入的是“以人为本”的管理思想，把对人（也即业主）的服务管理作为物业管理工作的核心。即在大厦范围内，从实际出发，根据用户需求提供专业化管理和个性化服务，紧紧围绕人的客观实际与需求为大厦及用户创造一个舒适，宁静，高雅，快捷的办公环境，在物业管理与服务上最大限度满足用户需求，并在此基础上为用户创造一个从物质到精神，既具有现代风貘，以具有个性特征的生活工作方式。
2．全面导入ISO9001（2000版）质量体系 我们认为，引进标准化管理手段是物业管理自身发展和提高的需要，它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统，从而在制度上保证质量目标的实现，是优质，高效，稳定，到位的物业管理实现的基础。因此，我们将在大厦牧业管理的全过程中导入最新的2000版ISO9001质量体系，将管理服务的每个程序都纳入质量体系，并进行细化量化，形成科学统一的管理服务规范，使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下，以保证服务质量，规范服务体系；在实行全面标准化的同时，我们还将根据用户需求 的变化，及时调整相应的程序规范，以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。 3．建立准确迅速的管理水平自监自测系统
随时关注管理服务实施效果，进行实时测，通过定期或不定期的业主意见调查，经常性的业主走访，24小时服务电话，管理处参与的信息收集及通畅的内部联络体系等，建立全面快捷的信息反馈机制，将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验 物业管理质量的主要标准，形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足，不断提高管理质量和服务水平，真正实现高水平的物业管理，达到：管理制度---热情，设施设备---完好，服务项目---齐全，服务程序---规范，服务技能---娴熟，服务效率---快捷，服务方式---灵活，服务态度---热情，服务收费---合理。
我们的方向：在于通过高水平物业管理的实施，为大厦业主（用户）创造一种“天时，地利，人和”三“人”合一的发展氛围，充分体现物业管理管理创造美好新生活的时代概念。在具体服务程序上，将充分考虑并贯彻“以人为本”，“持续的质量改进”和“实时监测系统”的管理思想，使大厦物业管理形成一个良性向上的运行体系。 二． 厦物业常规服务运作体系
物业接管验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节，物业部会同工程部对大厦的土建部份，水电，消防，空调，暖气等设施设备进行检查验收。
大厦的本体维护保养 目标：实现大厦房屋完好率98%以上，房屋维修及时率99%以上，维修质量合格证达100%，延长物业使用寿命，使物业常住常新，维持大楼价值，创造增值潜力
实施方法：物业部制定严格的日常巡视检查制度，责任到人，分工明确，全面掌握房屋的基本情况，对大楼的的楼面、楼道等房屋要进行经常的及时的维修，养护和管理，使建筑物保持完好，整洁和美观，主要做好以下工作：大厦标识系统的完善及合理化建议发行项目的实施；
承重部位的维修保养 结构部位的维修保养
外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养
制订年度房屋本体修缮计划大厦其他日常维修养护。 涉及到的质量文件： 《大厦日常巡视记录》 《大厦物业维修记录》
《大厦建筑物维修养护管理制度》 保安服务及车辆管理
大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。制定完善的保安工作程序、管理办法、训练制度、动作流程和停车场管理制度，加强保安工作，规范停车场管理，向业主提供生活和办公的安全保障。确保无物业管理责任发生的重大刑事案件，增强业主安全感。主要有以下几方面： 保安服务方面：
加强对保安人员的的培训，保安人员掌握大厦各单位的基本情况，掌握楼内重点部位，熟悉大厦及周边情况，认真负责、文明执勤、言行规范； 合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗，明确岗位责任； 建立24小时全天候保安站岗巡逻制度；
智能化监控系统的应用；如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作，监控系统保证24小时值班监控 可能危及用户安全处有明显标志和防范措施 实施对外业人员完善、妥当、有效的控制措施； 终止任何影响使用人身心健康的行为，对违法坭行为要及时处理，维护政党的生活秩序与工作秩序；
加强区域内的精神文明建设，和睦邻里关系
突发事件，如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等的应急措施 大厦停车场管理：
管理处对用户以及外业人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全，防止车辆丢失，损坏或酿成事故。衽机动车与非机动车分开管理，定点停放，出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。做到：
标志规范，交通标志与城市交通标志相统一，进出环绕单行道标志醒目； 指挥规范，指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致；
语言规范，疏导车辆时注意礼貌、文明用语，防止发生争执；
管理规范，规定统一的车辆安置方向，包括前、后、左、右的间隔距离和车关的位置； 保安服务与车辆管理质量控制文件； 《保安工作管理程序》 《保安员管理办法》 《保安岗位作业指导书》 《治安巡逻记录》 《保安交接班记录》 《停车场管理办法》
《停车场岗位作业指导书》 《停车场值班记录》 消防管理
目的：预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主提供安全的环境 大厦消防主要内容：
消防队伍的建设。建立义务消防队，定期开展集训演练，使之熟悉大厦消防设备设施的部位和性能
消防制度的订立及落实执行。建立各级防火责任制，落实防火负责人，加强检查督促，保证紧急疏散通道畅通无阻，其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全，功能完好，杜绝各类火灾隐患，实现火灾年发生率低于0.1% 消防设备的管理。对各种消防用具及报警系统按设备维修保养作定期保养，定期试验，确保消防总控及消防系统完好，保证灭火器材，设施配置齐全、完好率达98% 消防应急处理程序。订有严密周详的灭火作战方案，消防总控中心配专职值班员，内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时及时到位 组织开展消防法规及知识宣传教育。 消防质量控制文件： 政府在关法规
《消防工作管理程序》 《大厦防火责任书》 《消防巡视检查记录》 《消防安全整改通知书》 大厦清洁消杀服务
清洁卫生实行一体化管理，组成专门的清洁卫生队伍，管理制度落实，环卫设施设备完好，保洁人员全面负责大厦公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位干净整洁，垃圾日产日清，为用户提供一个整洁舒适的办公环境，保证纸屑等在一般公共地面仪时间不超过1小时，大堂等重要公共地面时时保持干净整洁 大厦清洁服务内容一栏表
清洁服务项目 清洁作业要求 清洁标准
清扫、拖净各层公共走廊地面 每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次 保持干净、无垃圾、污渍
清洁电梯轿箱及电梯门 每天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次 保持无手印、灰尘
清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖 每天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上，清倒垃圾篓二次，每次清洁后喷空气清新剂；每天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二，清倒垃圾茶渣二次每天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次，并运至指定的垃圾点； 保持无污渍、黄渍、灰尘，抽风正常下卫生间无臭味；保持外表干净、无污渍、锈渍； 清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾 清洁各层大门 地面及墙身打蜡
清扫各层天花、墙身蜘蛛网 清抹各层公共冷气风口及灯饰
清扫冲洗天面平台 每天清扫天面平台二次 保持无垃圾
清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花 每天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次 保持干净光亮
清抹各层公共部位间隔玻璃、柱表面及大门玻璃 每天用全能清洁消毒剂清抹各层公共地方的贺柱表面、不锈钢镜及玻璃间断、大门一次 保持无手印、灰尘
大厦外墙、玻璃幕墙的清洁 整栋大厦的外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每年四次，外墙每年二次 保持无垃圾、纸屑
大厦广场地面清洁 每天清扫广场、停车场二次，并进行及时保洁；每天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次 保持外观整洁如新
大厦摆放植物花卉计划：
1． 摆放位置：塔楼、商场、广场、大门口、写字楼、车道两侧、首层电梯厅、首层停车场出口、大堂等
2． 植物花卉品种规格及及数量预计一栏表 规格 单位 数量 1米高植物 盆 76 40-50CM高植物 盆 43 2M高大盆 盆 6 7-9″时花 盆 290 1．5M高大盆 盆 51 60CM高植物 盆 4
3． 管理处将定期灭鼠，开展白蚁防治 4． 涉及的质量控制表格“ 《清洁工作管理程序》 《清洁员岗位及作息安排》 《清洁岗位作业指导书》 《大厦日常巡视记录》 《绿化工作管理程序》 《绿化岗位作业指导书》 《消杀合同》
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***有限公司破产案 接管工作报告
**市***人民法院于2013年4月5日作出的（2013）××清（算）字第 2号民事裁定书，受理了申请人***等人申请对***有限公司（以下简称**公司）强制清算一案后，根据《中华人民共和国公司法》规定，依法组成清算组对该公司进行清算。清算组在法院指导监督下，勤勉尽责、恪尽职守、依法有序地开展工作，现将接管工作汇报如下：
一、企业基本情况
**公司于2008年4月25日由自然人股东张、王、李、徐出资设立的有限责任公司，法定代表人为王某，注册资本400万元，其中张出资125万元，占注册资本31.25%，王出125万元，占注册资本31.25%，李出资105万元，占注册资本的26.25%，徐出资45万元，占公司注册资本的11.25%。经营范围为机械铸造、加工（不含小炼铁）等生产、销售。
二、企业强制清算原因
2011年股东兼法定代表人王某去世，公司股东之间产生争议，后经国家经济形势及行业的影响的经营管理发生严重困难，自此未召开过股东会，也无法形成有效的股东会决议，股东对选举新的法定代表人无法达成一致意见，导致公司至今无法定代表人。在此情况下，2012年股东李向法院提起诉讼，要求解散**公司，法院受理后经审查最终以公司的经营管理发生了严重困难且通过其他途径不能解决，该公司已达到公司法规定的公司解散条件，判决公司解散。
2012年11月7日，股东李及王的继承人作为申请人以股东因实际情况无法自行组织清算为由向**区法院申请强制清算。法院于2013年4月5日，裁定受理李等3人申请对**公司强制清算纠纷一案。5月28日，法院依法指定成立清算组对该公司进行清算。
三、清算组工作情况
清算组成立后，尽职尽责依法开展工作，现将具体工作情况：
（一）刻制清算组印章并交存法院管理，设立管理人账户。
（二）交接工作
清算组成立后，对企业的印章、证照等资料进行了清理和交接，并制作了交接清单。对于企业的财务凭证和账册，进行了认真仔细的清点，制作了财务清册盘点表。各年的账册分别整理后单独进行了存放。对清算组印章制定了使用和监管制度，对所有印鉴的使用做了详细的登记，以分清责任。以确保清算工作依法、有序、顺利的进行。
（三）到相关部门调查核实情况
清算组分别到工商局、国土资源局、社保办、房管局、车管所分别查询工商登记资料、土地使用权证登记及抵押查封情况、缴纳社保情况、房屋登记及抵押查封情况、车辆登记及抵押查封情况。
（四）发送债权申报通知、审查债权申报材料 清算组于2013年6月7日向己知债权人以特快专递的形式发送债权申报通知，于 2013年6月18日在当地有影响的报纸上发布强制清算申请受理公告，公告债权申报通知，并开展债权申报工作。
（五）清理核实货币资金
在法院的主导下，至五家银行查询流水帐及账户余额情况。
（六）向相关部门发送强制清算受理通知书
清算组分别给**工商局**分局、国土资源局**分局、国税、地税、房管、车辆管理所邮寄送达（受理强制清算案）民事裁定书、（成立清算组）民事决定书。
四、企业账面资产、负债情况
根据交接的财务资料显示，截至2013年4月5日，公司账面资产总额 万元，账面负债总额 万元，具体情况如下：
（一）企业帐面资产情况
1、流动资产： （１）货币资金： （２）应收款项： （３）存货：
2、非流动资产：万元 （1）固定资产： （２）长期股权投资： （3）无形资产：
（二）企业帐面负债情况
1、流动负债账面价值 万元，主要包括： （１）短期借款：短期借款 万元，为 （2）应付帐款: 万元,主要为 （3）其他应付款: 万元,主要为 （4）应交税金:万元, （5）应付工资: 万元。
五、企业现有资产、负债情况
根据初步清理，截至2013年4月5日，企业现有主要资产、负债情况如下：
（一）资产情况
1、货币资金：
2、应收类款项
3、固定资产 （1）房屋建筑物： （2）设备
（3）车辆
4、无形资产
5、存货
（二）负债情况
1、清算组交接时，应付款项合计万元，主要为银行贷款和借款。
2、债权申报情况：
六、清理资产过程中存在的问题
七、下一步工作计划
***公司清算组
2013年6月2 5日
推荐第3篇：接管验收
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7.9《单元设备工程验收记录表》 7.10《办公楼公共区域验收交接表》 7.11《办公楼单元验收交接表》 7.12《商铺单元验收交接表》 7.13《空调工程验收记录表》
房屋接管验收标准
一、主题内容与适用范围
1.为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。
2.本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。
二、引用标准
GBJ7建筑地基基础设计规范 GBJ10钢筋混凝土结构设计规范 GBJ11建筑抗震设计规范 GBJ14室外排水设计规范 GBJ16建筑设计防火规范
GBJ45高层民用建筑设计防火规范 GBJ206木结构工程施工及验收规范 GBJ207屋面工程施工及验收规范
GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范 GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范 CJB13危险房屋鉴定标准
三、新建房屋的接管验收
1.新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。2.接管验收应具备的条件：
（1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须与施工区域隔离）；
（2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用； （3）房屋幢、户编号业经有关部门确认。 3.接管验收应检索提交的资料： （1）产权资料： a项目批准文件； b用地批准文件； c建筑执照；
d建筑分层、分单元面积表；
e行政主管部门验收合格的证书、批文； f拆迁安置资料。 （2）技术资料：
a竣工图---包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； b地质勘察报告；
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c工程合同及开、竣工报告； d工程预决算； e图纸会审记录；
f工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）； g隐蔽工程验收签证； h沉降观察记录； i竣工验收证明书；
j钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k新材料、构配件的鉴定合格证书；
l水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； m机电设备、设施系统的调试报
2 告和使用说明书； n砂浆、混凝土试块试压报告； o供水、供暖的试压报告。 4.接管验收程序
（1）建设单位书面提请接管单位接管验收。
（2）接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
（3）接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。
（4）对验收中发现的质量问题，按第三条第六款的规定处理。
（5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。 5.质量与使用功能的检验 （1）主体结构
a地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
b钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。 c砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
d木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材，必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。
e凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。 （2）外墙不得渗水。 （3）屋面
a各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。 b平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。
c阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。 （4）楼地面
a面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
b卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。
c木楼地面应平整牢固，接缝密合。 （5）装修
a钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
b进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户
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门上的亮子均应装设铁栅栏。
c木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。 d门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 e抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。
f饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 g油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。 （6）电气
a电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MW/KV。
3 b应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
c照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
d各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。 e电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。 f对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共享天线。
g除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。 （7）水、卫生、消防
a管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。 b高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
c卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
d卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。 e水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
f消防设施必须符合GBJ
16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。（8）采暖
a采暖工程验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。
b锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
c炉排必须进行12H以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。
d各种仪器、仪表应齐精确，安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。
e炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
f各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。 g管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
h设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。 i锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
j经过48H连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设
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计要求。
（9）冷冻机组/热泵机组
a冷冻机/热泵应安装平正，配件齐全，由原厂或授权单位检验合格。
b与冷冻机/热泵运行相关的冷却塔，风机、水泵等安装适当平正，无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。
4 c各管道、管件安装符合要求，保温、避雷支架等设置安装合理。 d各类现场仪器、仪表齐全准确，自动控制调节系统灵活可靠。
e机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。
f各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水，水泵运行平稳，扬程，流量符合要求。
g经过一段时间连续运行，冷冻机/热泵和附属设备的热工性能，机械性能及空调区室温符合设计要求。
h新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。
i冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。
（10）附属工程及其它
a室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
b化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 c明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。 d房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 e房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。
f挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。
g单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。
h群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
6.质量问题的处理
（1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。
影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
（2）对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。 7.原有房屋的接管验收
（1）接管验收应具备的条件： a房屋所有权、使用权清楚； b土地使用范围明确。
（2）接管验收应检索提交的资料
1、产权资料： a房屋所有权证； b土地使用权证；
c有关司法、公证文书和协议； d房屋分户使用清册；
5
推荐第4篇：接管验收
接管验收
4、控制方法和过程及接管验收的标准和要求
4.1技术资料
（1）项目规划、竣工总平面图。
（2）所有单位建筑、结构、设备安装竣工图。
（3）单位工程竣工验收证明书。
（4）地质勘测报告，沉降观测记录。
（5）地下管道网竣工图。
（6）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。
（7）环保达标验收许可证。
（8）防雷接地电阻检测记录。
（9）防雷引下线焊接记录。
（10）风机风量测调整记录。
（11）空调器性能测定调整记录。
（12）电缆铺设记录。
（13）M、线路及电力电缆试验记录。
（14）M、电气设备送电验收记录。
（15）电气设备送电验收记录。
（16）P、消防验收许可证。
（17）Q、监控设备验收许可证。
（18）R、电梯验收许可证。
4.2设备设施
4.2.1 电器回路测试：绝缘测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧，通电测试漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。
4.2.2 配电柜、盘。
4.2.2.1 盘、柜的固定及接地应可靠、盘、漆层应完好、清洁、整齐。
4.2.2.2 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。
4.2.2.3 所有二次回路接线准确、接连可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。
4.2.2.4抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。
4.2.2.5 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。
4.2.2.6 盘、柜及电缆管道安装完后，应做好封堵。
4.2.2.7 操作及联动试验正确，符合设计要求。
4.2.2.8 验收时应提供下列资料和文件。
A.工程竣工图
B.制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。
C.安装技术记录，调整试验记录。
4.2.3 电缆：
4.2.3.1 电缆规格应符合规定，排列整齐；无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。
4.2.3.2 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属互层的界限、相续排列应符合要求。
4.2.3.3 电缆终端、电缆接头应接牢固。
4.2.3.4 接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。
4.2.3.5 沟内应无杂物，盖板齐全。
4.2.3.6 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。
4.2.3.7 收时应提交下列资料和技术文件：
A.资料图纸、竣工图。
B.制造厂提供的产品说明书，试验记录，合格证件、安装图纸等技术文件。
C.电气试验清单。
4.2.4 电动机的验收要求。
4.2.4.1 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。
4.2.4.2 电机转子应灵活，不得有磁卡声。
4.2.4.3 润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。
4.2.4.4 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。
4.2.4.5 电机转动方向要符合要求，无杂声。
4.2.4.6 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。
4.2.4.7 验收时应提供以下资料和文件：
A.制造厂提供的产品说明书,
B.检查及验收记录，
C.合格证件、安装使用图纸等技术文件，
D.调整验收记录报告。
4.2.5 电梯：
4.2.5.1 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。
4.2.5.2 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，准东灵活。
4.2.5.3 钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。
4.2.5.4 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应物摩擦。
4.2.5.5 导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。
4.2.5.6 轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。
4.2.5.7 导靴要能保证电梯正常运行。
4.2.5.8 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm。
4.2.5.9 层、门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变性、不突出装饰面。
4.2.5.10 厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击现象，关闭时上下门缝一致。
4.2.5.11 电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开。
4.2.5.12 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。
4.2.5.13 电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。
4.2.5.14 电气接线应正确，接连可靠，标志清晰。
4.2.5.15 各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。
4.2.5.16 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。
4.2.5.17 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。
4.2.5.18 轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。 4.2.5.19 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。
4.2.5.20 安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。
4.2.5.21 电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。
4.2.5.22 运行控制功能达到设计要求。
4.2.5.23 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止，曳引机工作正常。
4.2.5.24 在验收时应提供下列资料和文件：
A.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
B.制造厂提供的随机文件和图纸。
C.电梯检查及电梯运行参数记录。
4.2.6 水泵：
4.2.6.1 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。
4.2.6.2 离心泵和轴流泵的安装应水平。
4.2.6.3 出水管与水泵节的链接必须对正，牢固可靠。
4.2.6.4 底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接阀应对准，螺栓紧固。
4.2.6.5 电动机转子与转动轴间隙应均匀。
4.2.6.6 离心泵、轴流泵填料涵盖松紧适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。
4.2.6.7 电动机的电流不得超过额定值。
4.2.6.8 运转中无较大振动，声音正常，个连接部分不得松动和泄漏。
4.2.6.9 滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃.
4.2.6.10 验收时应提交下列资料和文件：
A.制造厂提供的产品说明书、合格证及安装图纸等技术文件。
B.安装技术记录、调整试验记录。
4.2.8 背景音乐系统：扬声器安装牢固，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。
4.2.9摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。
4.2.12 消防系统
4.2.12.1所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验。
4.2.12.2消防栓系统在最高位置设自动排气设备。
4.2.12.3所有消防阀门应标明控制区域。
4.2.12.4消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。
4.2.12.5防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音，防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。
4.2.12.6消防控制中心应安装空调。
4.2.12.7大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。
4.2.12.8办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。
4.2.13 空调及采暖系统
4.2.13.1采暖系统：锅炉和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。
4.2.13.3空调补水装置：高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。
4.2.13.4变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠，补水压力控制准确稳定。
4.2.13.5采暖循环水过滤器要求每年清洗一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器、排污阀、旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水，保温良好。
4.2.13.7燃气锅炉系统：锅炉的进水必须经过水处理，软化水设备制造出的软化水的各种指标应符合国家标准。锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀、螺栓紧固。温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。锅炉排烟道要通畅。
4.3室外总体部分
4.3.1室外排水工程
4.3.1室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。
4.3.1.2 窖井布置合理，出水口四周封闭严密，粉刷符合要求。
4.3.1.3 各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。
4.3.1.4 管道系统作闭水试验和冲水试验。系统无外泄，排水通畅。
4.3.2 项目景观：
4.3.2.1 按图布置各景点，坐标位置正确。
4.3.2.2 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量，水泵要作试压，灯光布置系统做线路绝缘测试和通电试验。
4.3.2.3 道路平整，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无集水现象。
4.3.3 配套设施：各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。
4.3.4 围（护）栏（墙）：
4.3.4.1 安装固定、焊接平滑、无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。
4.3.4.2 设计安装围栏应设立监控系统和报警系统的安装位置。
4.2房屋本体
4.2.1内墙面：表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接搓平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各方面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确，方正、整齐、光滑、立面垂直，允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。
4.2.2 顶棚（层顶），开间尺寸，验收标准基本桶内墙面。各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头相等，允许偏差小于10mm。
4.2.3 地坪：地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm，踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下联接平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。
4.2.5 阳台：除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台墙面涂料无颜色。
4.2.8 公共部位（楼梯走道）
4.2.8.1槽面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无波纹，涂料均匀，无色差。
4.2.8.2地转铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，不裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小雨4mm。
4.2.8.3楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面清洁，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。
4.2.8.4楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌迷失，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣、毛刺等。
4.2.9外墙
4.2.9.1墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。
4.2.9.2窗台横平竖直，棱角线条清晰，窗框下滥20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，两边粉刷相等，整齐一致。
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城乡污、废水接入排水管网协议
吴江市盛泽水处理发展有限公司（以下简称甲方）
吴江市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称乙方）
为加快城市水环境治理，更好地达到市政府节能减排工作的总体要求，依据《吴江市排水许可实施细则》、《苏州市城市排水户分类管理办法》及其他相关法律、法规和标准的规定，双方就污、废水接入城镇排水管网系统有关事宜签订如下协议：
第一条 排放标准、水量、接入地址及排放类别
1、按照“谁污染、谁治理”的原则，乙方（其中重点工业排污企业）首先宜符合《太湖地区城镇污水处理厂及重点工业行业主要水污染物排放限值》（DB32/T1072-2007）标准，如果自行处理后不能达到上述标准，则必须在符合《污水排入城市下水道水质标准》（CJ343-2010）后才能接入城市排水管网。
2、乙方不得将含有有毒有害物质、易燃易爆物质、重金属及B/C比严重失调（
3、乙方排水地址盛泽镇西环如意路， 甲方提供乙方个污水排放口，排入井位为。（可制定管道产权界定图作为附件）。
4、。属户。（
1、重点工业排水户
2、重点排水户
3、一般排水户）
第二条乙方需提供的资料
1、乙方须出具接管方案审批表和验收意见（重点工业排污企业须出具水质监测报告）。
2、乙方提供与具有相关资质的排水监测机构签订的《水样检测委托书》。
第三条双方的约定
1、按照雨、污分流的原则，乙方负责建设的污水排放管道经排水管理机构及甲方验收通过后方可接入城市管网，并在办理《排水许可证》后方可正式启用。乙方负责自建污水管的维修、养护。
2、乙方属重点工业排污企业的必须按照排水许可审批要求安装流量计、控制阀门、带自动取样装置的在线自动检测仪等设施，并负责维修、养护。
3、乙方擅自接入其他单位的污水，经甲方发现，甲方有权解除本协议，并采取应急措施，报排水管理机构依法处置。甲方有权向乙方提出赔偿，具体赔偿事宜按违约责任执行。
4、乙方排放污、废水的水质、水量发生较大变化应及时告知甲方，并经排水管理机构重新核发排水许可证后，才能允许其排入城市污水管网。否则，甲方有权采取应急措施，同时报排水管理机构。甲方有权向乙方提出赔偿。
5、乙方排放的污水水质超过接纳标准但不全对污水处理设施造成损害的，可与污水处理运行单位经过协商签订协议，明确接纳标准、增缴一定的相关费用。并经市排水管理机构同意后方可向城市排水设施排放污水。
6、甲方接受接管委托后，必须保障乙方污水得到可靠处理。
7、甲方须加强对城市排水管网的疏通养护，保证城市排水管网的畅通。
8、甲方因污水处理设施检修、实施应急时，应按规定办理相关手续后，方可调度乙方的排水量等事宜，乙方应积极配合。
第四条协议的变更和解除
1、本协议任一条款如与国家或地方新出台法律、法规有矛盾则双方应根据新规定变更有关条款或重新订立协议。
2、甲乙双方任一方发生兼并、合并、分立、搬迁、破产等行为，则协议解除。
第五条违约责任
1、乙方直接向城市污水管网偷排污水、未经预处理设施处理的超标污水或擅自接入其他单位污水，对污水处理设施运行造成影响的，甲方有权采取应急措施，同时报排水管理机构依法处置。甲方有权向乙方提出赔偿，赔偿金额按造成的危害及社会影响确定。
2、乙方因严重超标、超量排放或泄漏有毒有害物质，对甲方污水处理设施运行造成严重损害或对社会环境造成污染危害的，甲方有权终止协议，采取应急措施，同时报排水管理机构依法处置，甲方有权向乙方提出赔偿，赔偿金额按造成的损失由乙方负责。
3、甲方无故阻碍乙方正常排放污水对乙方造成的损失由甲方负责。
第六条免责条款
因不可抗因素引起事故或城市排水设施改建、扩建、发生故障，双方应协商做好善后工作。
第七条协议成立与终止
1、本协议双方签字、盖章后生效，至下次换证前终止。到期前一个月甲乙双方根据当时的情况续订协议。
2、甲乙双方签订新协议、期满或解除条件成立，本合同终止。
第八条本协议一式四份，甲方执二份、乙方执一份，市排水管理处备案一份。
第九条 其他事项
甲方：（章）乙方：（章）
法定代表人或委托代理人：法定代表人或委托代理人：
电话：电话：
地址：地址：
日期：日期：
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计划生育接管证明（发出函）
（迁入单位名称）：
兹有我辖区居民同志，年月日出生，婚姻状况，现有子女个，已采取避孕节育措施，因迁（调）入你单位，请贵单位审核后于调入之日起接管其计生工作。
迁出单位（盖章）年月日 ......................
计划生育接管证明（回执）
：
兹有你辖区居民同志，年月日出生，婚姻状况，现有子女个，已采取避孕节育措施，因迁（调）入你单位，请贵单位审核后于接收之日起接管其计生工作。
接收单位（盖章）
年月日
安阳县卫生局育龄妇女计划生育接管证明
（发出函）
（迁入单位名称）：
兹有我辖区居民同志，年月日出生，婚姻状况，现有子女个，已采取避孕节育措施，因迁（调）入你单位，请贵单位审核后于调入之日起接管其计生工作。
迁出单位（盖章）年月日 ......................
新乡市红旗区渠东办事处新东社区育龄妇女
计划生育接管证明（回执）
：
兹有你辖区居民同志，年月日出生，婚姻状况，现有子女个，已采取避孕节育措施，因迁（调）入你单位，请贵单位审核后于接收之日起接管其计生工作。
接收单位（盖章）
年月日
推荐第7篇：新项目接管
物业管理公司在完成招投标之后，应及时与招标方取得联系，组织专业人员进入现场考察，细致了解管理委托合同所规定的管理内容和范围，特别是设备设施的现状，为物业承接和验收打下坚实的基础。另外，物业管理公司应根据招标方入住的时间要求及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、各专业职责、工作标准及时间安排，若有条件还应绘制接管验收统筹图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行。
在新项目启动之前，要对员工进行培训，主要分为入职培训和岗前培训。入职培训主要是向员工宣讲企业文化、服务意识、礼仪礼貌、物业基础知识等，岗前培训主要是向员工宣讲安全消防知识、岗位职责、操作规程及接管验收方案并进行考核，考核合格者方可上岗。在新项目的人员配备上，要重视新老搭配，从老项目上选派骨干从事接管验收工作，从社会上招聘专业技工，这样老员工拓宽了知识面，新员工也通过接管验收锻炼成为一名符合企业要求的员工。
（1）公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。（2）接管小组组长负责接管验收的工作质量。（3）接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4．程序要点（1）接管验收的准备工作a)新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。b)成立物业接管小组：★在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要
求抽调业务骨干组成物业接管小组；★接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：——公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；——管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；——管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。c) 接管验收前的准备：接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：★与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；★派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；★准备好接管验收记录表格：——《房屋本体接管验收表》；——《公共配套设施接管验收表》；——《机电设备接管验收表》；——《接管验收问题整改表》。（2）接管验收的工作程序:a.总经理下达接管验收指令b.公司组建接管验收小组c.作好接管验
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接管拼音
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接管造句：
1、格林先生退休后，由他的儿子接管他的生意。
2、如果我们接管这家企业，我们就会陷入麻烦。
3、这样一来，若任何一个服务器故障，另一个服务器都能立即作为主服务器从故障的服务器接管磁盘。
4、我打算让你来接管。
5、嗯，我将在一月份接管公司，出作总裁。
6、当一台服务器上发生故障时，那么该备用适配器就从另一服务器上接管所有连接。
7、当一个服务器停机时，另一个服务器接管。
8、我们能够而且必须做到这一切，而不是诉诸于一种使政府接管互联网成为合理化的虚假解决方案。
9、从本质上说，如果您允许攻击者在这样的机器上以任何方式运行代码，则攻击者完全可以接管该机器。
10、最后会显示一个对话框屏幕，用户必须在这里指定接管节点和服务接口。
11、他们之所以能够做到这一点，就是因为他们重视员工的发展，也正因此员工能在老板不在的时候能够接管他们工作。
12、每个队列的数据请求负载应该不超过队列容量的50%，这样如果一个队列出现故障，健康的队列可以接管原本发给失败的队列的数据请求。
13、如果服务器的一个实例关闭，其他实例能够接管其工作负载。
14、他们接管了它的开发，用自己的特性来增强它。
15、在迁移之前，这位开发人员并未保证每个资源实例使用少于50%的容量，这样如果有一个资源实例失效，正常运行的资源实例就会接管事务。
16、届时将由他们决定谁来接管新闻集团，或是否应让外人参与管理新闻集团。
17、要是学生和教师接管了学校，又将怎样？
18、我们必须“战斗”因为如果现代工业文明毁灭的话，心里变态者将会接管世界，而且会有“大规模饥荒和战争”。
19、您应该在需要的地方添加冗余服务器，它们在主服务器失败时接管其工作。
20、然后可以向备用计算机发出接管命令。
21、他说，不会要求纳税人为提供资金，他也不打算政府接管医保业，而且他的改革计划不会为非法移民提供医疗保险。
22、我们希望向人们证明我们的执政能力，证明我们时刻准备接管喀布尔，证明我们已经从过去的错误中吸取了教训。
23、在测试环境中接管这些文件。
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物业接管计划书
尊敬的公司领导：
承蒙群恒房地产公司领导的信任，将群恒灵秀苑玉秀苑这个品牌交由我们来进行物业服务，深感荣幸的同时也清楚其责任重大。
物业服务是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。群恒灵秀苑、玉秀苑项目作为公司的品牌之作，凝聚了群恒人的辛勤和汗水，是公司的智慧结晶。高品质的居住社区，需要高水平的物业服务与之相配套。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务、学习空间，也已经成为21世纪现代城市人物质文明和精神文明的基本标志，也是群恒灵秀苑项目的物业服务锁必须到达的基本要求。以下是接管此项目前的工作计划书，不足之处敬请指教。
一、群恒灵秀苑、玉秀苑概况：
“群恒灵秀苑、玉秀苑”，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中玉秀苑占据新城区“黄金点”，交通便捷，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“阳光物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。
二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 其服务标准如下：
（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1） 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2） 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3） 阳台封闭、空调安装统一。
2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。保证正常供电，与电力部门取得联系，停电提前1天通知用户，电梯备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。
（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；与水利部门取得联系，停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车场、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）地下停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达到95%以上。
7、室内装饰装修管理。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。
（1）受理本小区二次装修咨询与审批。
（2）所有装修人员到管理处办理出入证。
8、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
9、社区文化
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
（4）业主满意率95%以上。
三、拟采取的管理方式
“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”为根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造寻甸品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本人计划接管后从项目前期管理、入伙、装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使业主满意、开发商放心、信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本人计划专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。
（三）缔造亲善的社区文化
创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我们与业主的共同愿望。因此，本人以为提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。
四、公司物业目前存在问题及解决办法
自群恒物业成立并接管灵秀苑后，小区治安、保洁、维修以及车辆停放、占用公用空间等问题在公司员工共同努力下，取得一定的成绩，但也有不足之处，根据灵秀苑目前情况，如：外来车辆停放、业主电瓶车充电、可视对讲维修慢、网络等线路未串通、业主无理的要求等问题。在这些方面，给业主造成不便的同时，也影响了业主对物业公司的信任。在此本人认为，从玉秀苑开始,进行一次性投资，实行统一的智能化管理，进出小区业主车辆发放IC智能卡，智能卡与物业服务费用挂钩，方便车辆停放管理与物业费用收取问题。保安人员服装统一穿戴，工作牌区分明显。另划分合适的地点、位置作为业主电瓶车、自行车的临时停放点、及时串接电源，方便业主为车辆进行充电，也有效防止小区车辆停放混乱，充电难的问题，同时也方便我公司保安人员的巡检。对于小区弱电方面、线路未通等情况，我们在玉秀苑串线过程中全面介入，熟悉小区弱电线路，水道管网分布及走向，方便以后为业主服务。
五、物业管理所配置的人力、物力资源
（一）人员设置。
根据所确定的管理档次及实地需要，本人决定 “群恒灵秀苑、玉秀苑”管理处拟设置工作人员30人。
职位
人数
负责内容
管理人员及业主联络人员
3人
负责日常接待、管理、业主沟通
财务、会计人员
2人
负责所有费用支出记录、收取
工程人员
2人
负责设备、设施维修、保养
保洁人员
5人
负责小区日常保洁、绿化
保安人员
18人
负责岗亭、车辆出入、巡逻
（二）年度费用支出简要分析：
人员
人数
待遇/月/元
年度支出/年
管理人员及业主联络人员
3人
X
1800
X
64800 财务人员
2人
X
1500
X
36000
工程人员
2人
X
1500
X
36000
保洁人员
5人
X
1000
X
60000
保安人员
18人
X
1500
X
259200 保安人员伙食费
18人
X
450
X
97200
工伤险
（合计）30人
X
200
6000 办公物品消耗：
6000 保洁物品消耗：
6000 维修物品消耗：
12000 垃圾清运费：
14133 水电费：
10000 电梯维护费：
8部X4000/年
32000 年度支出总费用：
639333元 （注：以上费用为初步估算，员工加班、过节费用以及小区日常特殊情况支出费用未算入其内。）
我真诚希望并承诺在我对小区接管后的服务过程中，以“服务第
一、盈利第二”的服务理念使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“群恒灵秀苑、玉秀苑”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。我衷心的希望通过我们的不断沟通和携手努力，共同来打造和维护企业品牌，使自身能够得到提升和发展。成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友。降低开发商的建设成本,促进楼盘的销售。全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好朋友。
推荐第10篇：中途接管班级
中 途 接 管 班 级 工 作 应 做 好 的 几 个 方 面
一、详细了解班级具体状况，积极开创班级新局面
中途接替班主任工作，由于工作的头绪多而复杂，加上对学生不是很了解，若准备工作不够充分，班级工作很容易走弯路。怎样才能尽早搞好班级工作呢?笔者认为做好以下一些工作是解决这一问题的关键。
1、要了解学生对前任班主任的看法，针对班上的具体情况和学生的需求开展工作。新任班主任应该详细分析学生状况、分析前任班主任的工作特点，全面了解学生对前任班主任的看法。学生对前任班主任的看法大致分为三类:一是班级工作做得好，学生对于他的卸任感到遗憾和留恋；二是工作做得一般，学生对他是否在任，持无所谓态度；三是班级工作做得不好，学生希望早点更换班主任。若遇到后两种情况，做起工作来是比较容易的。若遇到第一种情况，只有将工作做得更好，学生才会满意。要想做好这一点，新任班主任可以采用“专题问答”的办法，了解学生的想法、需求，针对每个学生的思想动态、学习实际有的放矢地深入开展班级工作。
2、要及时制订出新的班规。班规的制订，可以采取民主集中制，让每个学生制订一份，然后由班主任和班委会全体成员合力订出。这样制定的班规更接近学生实际，而且每个学生都会感到班规吸取了自己的意见，执行起来能不折不扣。
3、要善待和宽容学生。十
四、五岁的学生犯点小错是不可避免的，改正错误需要一个过程。作为新任班主任，要学会宽容学生，切不可强力压服学生。人们一般有这样的感觉，人处顺境考虑的多是将来，人处逆境往往想起过去的舒心之处。中学生也不例外，如果在班上与老师、同学相处融洽，他就会竭尽全力为班级争光，扎扎实实地搞好学习；如果新任班主任工作不得法，与前任班主任相去甚远，那他常常会把新老班主任进行比较。越比较，师生之间的隔阂越大，长此以往，班级工作做不好，学生成绩提不高。正所谓：宽容往往比惩罚更能令人信服。
4、要注重身教，建立威信。班主任的言谈举止直接影响学生。要求学生做到的事情，班主任要首先做好。切忌说话不算数，上课迟到、下课拖堂，言谈不文明、举止不雅观。俗话说“金无足赤，人无完人”，在与学生长期的接触中，班主任不免要犯一些过错，犯了过错千万不可遮遮掩掩，应当勇于当众进行自我批评，并以实际行动改正。只有让学生感到你是一个襟怀坦白的人，他才信任你，并以你为楷模。这样，班主任工作才能开创新局面。
二、重视情感因素，提高教学效果
教育的过程就是一个情感的交流过程，而班主任教师对学生的“爱”则是教育学生的前提和基础。人的认识活动与情感是密切相联的，任何认识过程都是在一定的情感诱发下产生的。学生的学习活动是大脑协调活动的过程，是一个情感交流的过程。在这个过程中，班主任教师对学生的爱是催化剂。它能沟通并加速情感交流的过程，能架起师生间感情的桥梁，能启发学生的情趣，能取得学生的信任，能打开学生的心扉，能把教师的教与学生的学有机结合起来。
三、班主任要协调好三个方面的关系
班主任的作用是多方面的，但最主要的不是个人教育的作用，而是协调各方面教育力量的作用。对一个班级成员发生教育效果的并不是班主任一个，而是来自多方面的因素。因而，协调好多方面的教育力量，比班主任竭尽全力的效果还要好得多。我认为，班主任最主要的是协调好以下三个方面的关系。
1、组织协调好各任课教师的教育教学活动，挖掘任课教师的教育潜能。一个班级有几位甚至十几位教师任课，这样多的教师参与一个班的教育教学活动，要想达到最佳效果，协调好他们之间的关系是至关重要的。一方面从教育教学规律来讲，要让所有任课教师目标一致，才能对学生进行各方面的协调教育。这就要班主任积极主动地将班级的现有整体状况介绍给任课教师，让他们对学生有一个比较全面的了解。班级教育规划、不同对象的教育策略和教育重点都要让每位任课教师明白，以便大家在认识上取得一致，通力协作开展针对性较强的班级教育活动。另一方面，从学生个体发展来看，只有各科比较均衡地发展，才是最优化的。但就任课情况看，各科教师都希望自己的教学效果在学生成绩中显现出来，这也是教师体现自我价值的需要。因而他们在对学生的学习要求、布置作业量等方面，从本学科考虑为多。这就不可避免地加重了学生的学习和作业负担。因此，班主任必须与任课教师同心协力调节好各学科的作业量和学生课外学习计划的时间分配。
2、营造平等、友好、和谐的师生关系。师生关系是教育过程中最基本的人与人的关系。班主任接手一个班的工作后，首要的一项任务就是要尽快了解、熟悉每一位任课教师，以便和他们合作，共同搞好一个班。班主任既要了解任课教师的思想状况、事业心、责任感又要了解其业务能力、拿手绝招；既要了解其身体健康状况，又要了解其心理调节水平，特别是对其性格、气质、兴趣、动机、需要、特长、缺陷等，要做深入了解。只有这样，才可能共同商议，相互帮助，搞好班级工作。
在充分了解任课教师后，进一步的工作就是要在师生中，特别是在学生中，宣传任课教师。要宣传任课教师的美好心灵，拿手业务绝招，广泛的兴趣爱好，良好的行为习惯，过去的工作成效。使学生尽快地认识、了解、熟悉所有任课教师，产生对每位任课教师的信服感、羡慕感和敬仰感。只有这样，任课教师和学生才能感情通达、配合默契，工作也才能得心应手。教师的劳动具有个体性，但教师劳动的成果却具有集体性。班主任在一个班工作取得一定成绩时，应首先想到任课教师紧密配合的辛苦，要在其他任课教师面前、领导面前、学生面前充分肯定其成绩，衷心感谢其帮助。总之，班主任对任课教师的工作只能千方百计补台，而不能有半点儿拆台。
3、班主任是沟通学校、家长和社会的桥梁。学生除在校学习外，很大一部分时间是在家庭和社会上度过的。统一家庭和社会对学生的影响是关系到学生健康成长的重要方面。班主任接手一个班的工作后，首先应该想到召开家长会的事。如何召开家长会，什么时间以及以什么形式召开家长会，班主任一定要根据所接班级的具体情况而定。在与家长的交流中，班主任应当为家庭教育提出方向性指导，向学生家长阐明学校培养目标，介绍家庭教育经验，使家庭教育与学校教育在方向上达到一致。
从对学生个体教育来看，班主任必须深入了解学生在家庭的表现，经常听取家长对学校工作的意见和要求。同时也把学生在校的情况和班级教育措施告诉家长，以便彼此配合。班主任同家长联系的方式是多种多样的，可采取家访、电话联系、召开家长会等。但切忌把家庭当“衙门”，要记住，学生最讨厌的就是爱告状的老师。特别是对差生，既不能讨厌学生，也不能埋怨家长。只有教师与家长共同研究，商量教育办法，相互配合才能收到好的教育效果。
社会活动是一个广泛的领域，它对学生的影响并不完全符合教育目的和学生的特征，所以班主任要主动呼吁，积极协调，争取社会各方面的支持，使学生在社会活动中受到良好的教益和熏陶。
总之，班主任工作如果协调好以上三个方面的关系，那就会收到事半功倍的效果。
培养使用班干部的策略
几年前,我中途刚接管一个新的班级,第二周该班的两个卫生委员,一个纪律委员同时向我辞职,我问他们的理由,原来是班里的很多同学不服他们管理,许多同学在公区搞清洁都在玩耍不扫地,自修课很多同学也不听这位纪律委员的管理。这突然出现的问题,我觉得困惑,我马上对个别同学进行了解,原来他们在管理班级中都存在一个管理的问题,据了解纪律委员在管理中有动手打人的行为,很多同学对他有意见,更为严重的一个男卫生委员,利用职务之便安排自己的死党从较轻的劳动,有的同学还反映,有时谁给了他一块钱就不用搞清洁。通过这个事例使的引出了今天我要讲的问题：如何培养使用班干部？
在班级建设中，班主任首先考虑是班干部的队伍培养。因为，班干部是一个班集体的骨干和核心，是班级工作顺利开展的保证。使用好班干部是建设优秀班集体的关键。但是，在初中阶段，大部分的学生干部在心态和行为等方面与班主任老师存在诸多隔阂，两者之间的沟通有一定的难度。从而给班级管理带来不便。在班级管理中如何培养使用班干部，我提出以下对策与同行探讨。
(一)挑选班干的原则：优中选优，不断以新鲜血液充实班伍。
我认为班干部的条件有三个：①有组织能力，号召能力；②心地善良，责任心强； ③头脑聪明，思维敏捷。一个学期对班干部进行适当调整，但人数不多，只是加入新鲜血液。
(二)班干部思想指导：每个班干必须有集体主义精神,明确其职责在管理中的重要性，增强责任感。明确班干部个人好处，个人能力的培养，档案的影响，人生的影响。
(三)根据其职责逐一教给其工作方法及工作技巧。
这项工作一定要耐心细致，否则孩子年龄小只知自己是官却不知如何当，只知有权不知怎样管理，就会成个案的那三个班干，时间长了回破坏影响班干形象，削弱班干威信。所以我接到一个班必须同他们分别说清楚班长、卫生委员、体育委员、学习委员等负有什么职责,应该怎样行使自己的职责，使他们要知道自己该做什么，不该做什么？
(四)以一种“高要求、快发展”的主导思想来完善班干队伍。
对于班干必须高标准严要求，不骄不纵，严中有慈爱，严中有信赖，经常调查普通学生对班干的意见，不断帮助班干完善自身。如这学期我班午修有问题我对同学了解班干情况,结果有个另值日班干部本身都有讲话行为。从而向班干提出更高要求，——学习上定目标，纪律上定标准，工作业绩上严要求,在职责中错多者下，决不姑息迁就。
（五）班主任要将自己树立成“导师形象”，使班干部尽快成长。所谓“导师形象”是指班主任在班级的管理中，对班干起指导作用。 班主任应该经常召开班委会与班干一起分析、研究班实际情况，帮助他们制定工作计划，制定班级工作总目标，弄清完成各项工作的有利和不利因素以及可供选择的办法等。如班会课我每个学期都会叫班长主持召开几次。在班长第一次主持召开主题班会，我会帮助他拟好提纲性发言稿，召开班会要注意的的问题，使他尽快掌握开班会的要领，再往后就要求能根据班会的具体主题，开好班会。从而使班长有完全放开手脚、施展才华的机会，这样可以较好地培养班长独立工作的能力。
（六）推行“言谈落笔”的做法，使工作落到实处。
班主任每天面对的是几十个学生，要做的工作千头万绪，而班干部的上课及活动时间也是排得非常紧凑，这就给双方沟通造成一定的困难。班主任可以把来不及当前说清的话或不想说的话写下来，然后在正式或非正式场合下交给班干部，其“震动性”作用是明显的。“把话写下来，话的份量便会增加。”如“某同学我已查实到目前我们班在文明班还没有扣分，希望你站好最后一班岗”这样看到纸条的班干会更买力。每学期初，我都给每位班干部配发相应的工作记录本，明确写好“主要职责”，要及时记录工作开展情况和感想等，每逢班委集会，班干部就携带各自的工作记录本，交流工作经验，提出遇到的问题，商议解决问题的办法，陈述工作中的收获，记载最新的工作任务部署。这种做法对班干部的能力培养和思想教育是相当显著的。
（七）营造“聆听气氛”，实现民主管理
作为班主任，平日在班上习惯了以自己为中心发言，一旦让自己坐下来细听别人诉说，尤其是别人还说不清楚之时，便成了件别扭的事。班主任必须设法让自己与班干部一起，尽力使班级管理的各个环节都笼罩着一种“聆听气氛”，并致力让大家觉得那样做很自然的事。待习惯后，班干部只要遇上事想找人商谈，自然就会来找班主任了。而要达到这个目的，关键是要充分抓住班干部会的聚议机会，使大家都学会作到留心听人发言，使发言者充分感觉到自己是受到重视的。 “聆听气氛”下的班干部能充分体验到自己的学习、生活和工作并非完全受班主任控制，他们真正拥有一片独立自主的空间，这样一来，班干无论是遇事能否顺利解决还是不知所措，或是做事失败还是寻求帮助，都能在一个“聆听氛围”中轻松自如地向老师诉说。这样班干部与班主任之间的工作会形成全力，实行民主管理。
（八）以朋友的关系，“平行交谈”，体现班任与班干部的和谐相处
“平行交谈”原意是指父母与子女一面一起做些普通活动，一面交谈，重点放在活动上，而不是谈话内容上，双方也不必互相看着对方。班主任与班干部沟通时，移用“平行交谈”法进行，往往能引起好的回应，这种非面对面的谈话，会让师生都感到轻松、舒畅。这种交谈的机会，能从几乎所有共同相处的活动中获得，如一起散步一起坐下来闲聊，一起参与体育活动，一起的户外活动（旅游），在不同的机会中，常会因活动进行中的某个细节或话题，转谈到某位同学、朋友或班级情况，以随意闲聊式的形式，不时严肃讨论。工作时间表明，“平行交谈”所涉及的内容常是班干部最真挚的心语，这种方法能使班主任和班干部之间更好的沟通促使班级管理工作更好的开展。
总之，班干的培养培养使用方法多种多样，以上这八点是我的工作的心得，希望能起到一个抛砖引玉的作用。
第11篇：接管验收内容
接管验收内容
2、接管验收的工作程序 详见《接管验收方案》
3、资料的接管验收：开发商委托物业管理时需向物业公司移交相关资料： （1）物业产权资料： A、项目开发批准报告； B、规划许可证； C、投资许可证； D、土地使用合同； E、建筑开工许可证； F、用地红线图。 （2）综合竣工验收资料：
A、竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)； B、建设工程竣工验收证书； C、建设消防验收合格证； D、公共配套设施综合验收合格书； E、供水合同；
F、供电协议书、许可证； G、供气协议书、许可证； H、有线电视合格证； I、通信设施合格证； J、电梯准用证。 （3）施工设计资料： A、地质报告书； B、全套设计图纸； C、图纸会审记录； D、设计变更通知单； E、工程预决算报告书； F、重要的施工会议纪要； G、隐蔽工程验收记录； H、沉降观测记录；
I、其他可能会影响将来管理的原始记录； （4）机电设备资料： A、机电设备出厂合格证；
B、机电设备使用说明书(要求中文)； C、机电设备安装、调试报告； D、设备保修卡、保修协议。 （5）业主资料：
A、已购房的业主姓名、位置、面积； B、已购房业主的付款情况或付款方。 C、联系电话等；
4、接管验收标准和验收方法
（1）验收标准为合同约定的交楼标准、建设部《物业承接查验办法》及业主生活的合理要求；
（2）验收方法为观感验收法和使用验收法。
5、楼宇本体硬件设施的具体验收标准 （1）主体结构： A、外墙不得渗水；
B、屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密、不渗漏。 （2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 （3）内墙面：
A、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
B、块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致； 对缝砂浆饱满，线条顺直。
（4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
（5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 （6）木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 （7）门、窗：
A、门、窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； B、门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
C、玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； D、油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； E、电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹； F、不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形； G、高档装饰门装饰完整。 （8）楼梯、扶手：
A、钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀，表面平滑； B、砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
（9）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 （10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 （11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
（12）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 （13）有线电视已开通，收视良好。 （14）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
（15）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 （16）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
（17）其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
6、公共配套设施接管验收标准 （1）天台：
A、天沟、落水口畅通完好； B、隔热层、防水层完好。
（2）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离坡度适宜、平整。 （3）屋面避雷设施连接牢固。
（4）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。 （5）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 （6）道路：
A、路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； B、路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
C、块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； D、交通标识线、路牌清楚完好。 （7）室外消防栓：
A、消防箱标识清楚，玻璃完好； B、消防设施配件齐全；
C、消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 （8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
（9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。 （10）保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 （11）保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
（12）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。 （13）单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好 （14）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 （15）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 （16）护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。 （17）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 （18）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
（19）信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。 （20）雕塑、小品牢固，完好，安全。
（21）重招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。
7、机电设备的接管验收
（1）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
（2）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（3）中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（4）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。
（5）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
（6）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。 （7）保安监控设备：同消防监控设备。
8、接管验收遗留问题的处理 （1）遗留问题的登记确认：
A、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；
B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《公共配套设施接管验收表》中并请开发商相关人员签字确认。
（2）对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。 （3）对物业硬件设施、设备遗留问题，按《整改工作流程》处理，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。
（4）对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录o （5）《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司综合管理部归档长期保存。
五、相关记录
1、DQWY-BG-KF03《房屋室内接管验收记录》
2、DQWY-BG-KF04《房屋室内电气接管验收记录》
3、DQWY-BG-KF05《房屋室内给排水、煤气接管验收记录》
4、DQWY-BG-KF06《物业公共区域交接验收表》
5、DQWY-BG-KF07《公共配套设施接管验收表》
6、DQWY-BG-KF08《公共建筑/小型设施验收单》
7、DQWY-BG-KF09《公共机电设备验收单》
8、DQWY-BG-KF10《公共给排水验收单》
9、DQWY-BG-KF11《物业接管验收移交资料清单》
10、DQWY-BG-KF12《物业公用建筑移交清单》
11、DQWY-BG-KF13《物业附属设施设备移交清单》
12、DQWY-BG-KF14《钥匙移交记录表》
第12篇：接管验收手册
接管验收手册 2007-05-16 19:29
一、目的
规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。
二、适用范围
适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。
三、职责
1.
物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.
验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。
3.
验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.
验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。
5.
由总物业经理跟发展商办理接管手续。
四、工作程序
1.
验收的准备
验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。
2.
验收的实施
(1)
验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。
(2)
在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。
(3)
对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。
(4)
楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5) 设备的实物验收,要做到符合以下几点：
1.
图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 2.
主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。
3.
设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。
(6) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。
(7) 移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 接管验收应检索提交资料
一、产权资料
1.
项目批准文件。 2.
用地批准文件。 3.
建筑执照。 4.
拆迁安置资料。
二、技术资料
1.
竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。
2.
地质勘察报告。
3.
工程合同及开、竣工报告。 4.
工程预、决算。 5.
图纸会审记录。
6.
工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。 7.
隐蔽工程验收签证。 8.
沉降观察记录。 9.
竣工验收证明书。
10.
钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11.
新材料、构配件的鉴定合格证书。
12.
水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。 13.
砂浆、混凝土试块、试压报告。 14.
供水、供暖的试压报告。
物业档案资料移交
在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：
一、综合资料
1.
项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。
2.
建设许可证、工程建筑报建表。 3.
工程招、投、定标书。
4.
上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。
5.
征地批文、协议书（合同书）、红线图。 6.
初步设计方案、设计鉴定审批文件。
7.
施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。
8.
单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。
9.
工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。
10.
竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。 11.
工程决算书、三算表。 12.
消防设施验收合格证。
二、土建资料
1.
主体隐蔽工程验收记录。 2.
图纸会审和设计修改变更及联系单。 3.
事故处理记录。 4.
建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。
5.
原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。
三、给排水、消防资料
1.
开、竣工报告及中间交工验收证明书。 2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
四、电气资料 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
五、施工图 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
六、声像资料
1.
2.
3.
图纸会审及设计修改变更通知。 事故处理及探伤记录。 隐蔽工程验收记录。
材料构件出厂证明及材料代换审批单。 管线标高、位置、坡度、测量记录。 试水、闭水试压试验记录。 设备调试记录。
管线清洗、通水、消毒记录。 开、竣工报告及中间交工验收证明书。 图纸会审及设计变更通知。 事故处理及探伤记录。 隐蔽工程验收记录。
防雷电阴接地实测记录。 引下线焊接记录。
材料构件出厂证明及材料代替换审批单。 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。 空调资料、动力、通讯、有线电视资料。
总平面布置图（包括综合系统图）。 建筑施（竣）工图。 结构施（竣）工图。
给排水、消防施（竣）工图。 电气施（竣）工图。 空调施（竣）工图。
智能化系统施（竣）工图。 通讯施（竣）工图。
液化（煤）气施（竣）工图。
建筑前后的现状、侧、立面照片。 内外景观照片。 建筑小品。
4.
工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。
5.
工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。 6.
其它。
物业接收工程项目验收依据
一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。
二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。
三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。
四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。
五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
六、工程质量事故处理记录。
七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
八、设备试压、试运行合格报告等。
第13篇：接管验收方案
物业接管验收工作方案
目
录
一
名词、术语解释
…………………………………… 3
二
引用法规、标准 …………………………………… 5
三
接管验收条件
……………………………………… 6
四
接管验收流程 ………………………………………… 7
五
接管验收组织设计 …………………………………… 8
六
接管验收的准备工作 ………………………………… 1
2 七
房屋本体自用部位及设施的验收
……………………1
4 八
房屋本体共用部位及设施的验收……………………… 16
九
公用设施设备、公共场所(地)的验收 ……………… 2
5 十
工程资料的接管 ……………………………………… 27
十一 业主入伙时的接管验收………………………………… 30
十二 缺陷整改与保修…………………………………………
31 十三 接管验收相关记录表
名词、术语解释
物业竣工验收
工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。
物业接管验收
接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。
物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。
物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。
房屋本体自用部位及设施
自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。
房屋本体共用部位
共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。
公共场所(地)、公用设施
公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
公用设备
公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。
公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。
引用法规、标准
本方案依据以下法规、技术标准规范编制。
《建设工程质量管理条例》国务院令第[2000]第279号
《物业管理条例》国务院令第[2003]第379号
《天津市物业管理条例》
《住宅室内装饰装修管理办法》
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300～305-88
《房屋接管验收标准》（ZBP 30001-90）
《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-94）
《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-9
2、GB 50169-9
2、GB 50170-9
2、GB 50171-9
2、GB 50182-93、GB 50254-9
6、GB 50258-9
6、GB 50259-96）
《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB 50166-92
《自动喷水灭火系统设计规范》GB 50084-2001
《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB 5135-85
《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB 797-89
《室内消火栓》GB 3445-93
《消火栓箱》GB 1456l-93
《防火门用闭门器试验方法》GA 93-1995
《通风空调工程施工质量验收规范》GB 50243-2002
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94
接管验收条件
物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：
一、一般条件
1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。一般来说，应取得以下证书：
①工程竣工核验证书
②规划验收证书
③消防验收意见书
④电梯验收结果通知书
⑤燃气管道工程验收证书
⑥城建档案验收证书
⑦人防工程验收证书
⑧已签订《工程保修书》
并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。
2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。
二、最低要求
在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：
1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。
2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。
3、业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。
注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。
接管验收组织设计
一、编制接管验收计划，与开发商沟通
物业接管验收一般是由房地产投资有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商接管验收通知后，按《接管验收条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系接管验收事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。
1、根据项目的进度，编制接管验收进度计划，计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终接管验收时间）
2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。
二、进行验收前的准备工作
详见《接管验收的准备工作》。
三、对物业进行接管验收
一）、初验
物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）
二）、正式接管验收
根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。
四、接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。
1、
对自用部位及设施的验收
物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP30001－90标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。
①确定物件数量是否符合；
②外观上有无人为损坏；
③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。
将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。
根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收
验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。
此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。
五、设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应
的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）
按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。
三）、复验
对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。
待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：
QR－007JG《房屋及公用设施交接单》
QR－008JG《房屋附属设施设备交接单》
接管验收的准备工作
为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。
1、物业公司人员准备
物业公司建立接管验收领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。
注：一般毛坯房每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。
对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。
2、成立验收组
验收组组成建议如下：
组长：物业公司总经理
副组长：管理处经理
组员：工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工
3、学习、培训
组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：
①学习规范、研读施工图纸
②对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）
③熟悉工程情况、设备概况
④组织接管验收演练培训时间：10课时（不得低于）。
现场实习：待定
4、购置、准备工具
根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。
捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。
另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。
5、准备验收规范、标准及施工图
准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。
从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。
6、准备验收表格、接管凭证
准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。
7、参与安装调试
安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。
对于设计中已有的设备，注意收集资料。大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。
对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。
8、参与内部竣工验收
参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。
9、参与政府竣工验收
房屋本体自用部位及设施的验收
对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。
1、土建验收
验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。
填写表格：《楼宇接管验收记录表》
2、电气
验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。
填写表格：《楼宇接管验收记录表》
3、给排水
验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。
填写表格：《楼宇接管验收记录表》
4、燃气：
验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。
填写表格：《楼宇接管验收记录表》
5、记录的填写及缺陷的整改
以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。
房屋本体共有部位及设备的验收
1、屋面
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》
检验要点：
分项工程检验要点备 注
屋 面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试
广告牌、沿口等固定牢固
屋面金属物体均做可靠防雷接地 基本项无非法占用、改建及搭建 女儿墙完整无污染
隔热层完好，面层砖无破损 屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀 天面无积水、杂物
排水沟、排水口完好畅通
2、楼层及通道 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：
分项工程检验要点备 注
楼层及通道保证项防火门完好开闭灵活 消火栓内物品齐全，按钮等功能正常 消防通道通畅
灭火器的数量、位置、压力正确 应急照明、诱导灯正常
基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚 公共部分无加建、改建 天棚完好
墙面无碰坏、无污迹、无脱落
地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角 公共照明完好
消火栓外封条、门锁完好
3、地下室 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：
分项工程检验要点备 注
地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏 顶棚、墙面无损坏及污迹 照明系统完好
水池周围整洁无污染隐患
管线表面整洁、无锈迹、有明显标志 主要入口处有平面示意图，导向标识清楚 车场地面划线清晰，无大面积起砂现象
4、外墙面 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：
分项工程检验要点备 注
外墙面保证项墙面完好，无污迹 门窗及玻璃完好 外墙面转无空鼓 外墙、窗口无渗漏
空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀 招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损
5、供配电系统
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-9
2、GB 50169-9
2、GB 50170-9
2、GB 50171-9
2、GB 50182-93、GB 50254-9
6、GB 50258-9
6、GB 50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB 50057－94
检验要点：
分项工程检验要点备 注
供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害
油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常
干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常
双回路电源切换，电气、机械互锁正确
无故障停电记录
基本项设备接地牢固
电缆沟内干燥、无积水、无杂物
操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等
各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音
各种仪表指示正确
断路器电流值整定正确
母线、端子无过热、松动现象
电气井接地规范，电缆敷设规范
设备、机房清洁，油漆完好
应急灯正常，机房温度正常
6、给排水系统
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88
检验要点：
分项工程检验要点备 注
给排水系统保证项水泵电机温度正常
各层水压正常
按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求
潜水泵工作正常，排水通畅
基本项压力表工作
水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象
水泵运行无异常噪音，润滑良好
水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常
设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常
蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔
污水池池盖完好，排水沟通畅
排水系统畅通，抽查6~8个井
化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味
雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物
7、消防系统
验收标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995
检验要点：
分项工程检验要点备 注
消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常
消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态
消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵
水泵结合器未被圈占、堵塞
探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同
警铃工作正常
防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常
消防中心可启动风机，风机风量正常
气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号
消防广播正常
备用电源切换正常
基本项消防中心、机房清洁温度正常
设备清洁，油漆完好
电控箱、电瓶等工作电压正常
风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）
风机运行噪声、震动正常，润滑到位
消防对讲通话清晰
消火栓、喷淋头无漏水现象
烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固
管理机软件有备份，系统误报率低
出口指示灯荧光显示板正常
出口指示灯指示发光管正常
灭火器压力在正常范围
防火卷帘门就地手动正常
防火卷帘门与探测器联动正常
防火卷帘门在消防中心手动正常
8、中央空调系统
验收标准：《通风空调工程施工质量验收规范》
检验要点：
分项工程检验要点备 注
中央空调系统 制冷机部分主体外观无损伤、无锈蚀、安装必须水平、机脚架有防震垫,地脚螺栓无松动
机器密封性能好、不漏油、不漏气
油箱油位在视油镜孔中心线上，油质正常(机器运行时无气泡)
冷媒液加入量准确
制冷机微电脑控制中心运行正常，各传感器、控制器数据控制准确可靠
制冷机电机一般采用闭式星/三角转换的方式降压启动,启动切换时间应正确、启动电流、线路电压降正常
主机运转时噪音、振动、在标准范围内
水泵部分冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤，油杯、油箱、油质良好,油量充足
水泵运转时噪音、振动无异常，轴封、水阀不漏水
水泵电机运转电流，温升正常
冷冻水、冷却水、流量正确，水质良好，水压符合设计要求
冷却水、凉水塔部分冷却水管道表面防锈处理良好，试压不漏水
各种阀门开、关灵活不漏水
凉水塔组装质量良好，清洁无异物
检查水塔扇叶，电机及控制电路运行正常
塔体安装应保持水平，壳体连接螺栓无松动
空调终端设备部分新风空调机运转正确，无异常噪音
空调风机盘管安装良好，冷凝水滴水盘回水正常
空调送风管道保温层制作良好，风口安装准确
冷冻水管道系统保温层制作良好，所有焊接处及阀门，试压不渗水、不漏水
9、闭路监视系统
验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94
检验要点：
分项工程检验要点备 注
CCTV基本项监视器图像清晰
摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角
控制矩阵、图像分割器工作正常
设备接地良好，抗干扰强
录像工作正常，录像效果清晰
10、周边防范系统
验收标准：请施工方提供
检验要点：
分项工程检验要点备 注
防范系统基本项周边防范系统报警正确，误报率低
红外对射布点合理，无监视死角
树木对对射影响小
设备接地良好，抗干扰强
与摄像头联动正常
11、公共天线系统
验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
检验要点：
分项工程检验要点备 注
CATC基本项图像、伴音质量好
天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器
设备接地良好，抗干扰强
频道放大器功能正常
频率变换器功能正常
调制器功能正常
混合器功能正常
声源信号源功能正常
12、局域网、综合布线
验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
检验要点：
分项工程检验要点备 注
综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强 交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范 布线规范
INTERNET接入（带宽、传输率）正常 终端数据接口（RJ45）正常
13、背景音乐系统
验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 检验要点：
分项工程检验要点备 注
背景音乐设备基本项声压符合设计、音质较好 矩阵控制器工作正常 功放工作正常
音箱安装牢固、防雨 线路敷设规范
14、门禁对讲系统
验收标准：请施工方提供 检验要点：
分项工程检验要点备 注
门禁对讲基本项可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常 接地规范
解码器、电源安装规范 布线规范
室内机安装规范
15、车场管理系统
验收标准：请施工方提供 检验要点：
分项工程检验要点备 注
车场管理系统保证项道闸开启灵活，无砸车隐患 基本项读卡器感应灵敏，出临时卡正常 交通装置、标志完好，划线清晰 设备表面清洁无锈蚀 系统收费、控制软件正常
16、电梯 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：
分项工程检验要点备 注
电梯保证项电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证 无故障停机、关人现象 报警装置工作正常 轿厢应急灯正常 应急时可迫降至首层
消防电梯消防操作功能正常
基
本
项操纵箱各种开关功能正常
厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常
厢内与消防中心和机房的对讲正常
安全触板或光电应正确、照明有效
轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦
轿厢内无杂乱广告
机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识
机房墙壁完整，无孔洞
机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全
有照明、电插座、灭火器、对讲等
有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好
曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准
控制柜在电梯运行时应无较大的噪音
各功能开关正常，油杯有油
轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆
各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀
各层门门头脚盖板滑块齐全
层门与门框无摩擦，无碰撞
导轨支架无松动，压板牢固
井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标
层站指示信号按钮清晰、齐全
底坑照明、急停开关有效
补偿链、缓冲器补应安全、可靠
大小轨道有接油装置
17、填写记录
设备按系统分别填写《公用机电设备验收单》，对所有设施设备验收完成后，汇总填写《房屋附属设施设备交接单》；对其它共用部位验收完成后，填写《房屋及公用设施交接单》。
公用设施、公共场地及钥匙的验收
1、公用设施
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》
检验要点：
分项工程检验要点备 注
公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损
游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引
平面图、路标、提示标识等各种标志齐全
基本项辖区道路完好无损
通透式围栏完好、无锈迹
路灯完好
停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好
建筑小品、雕塑等完好无损
2、游泳池
验收标准：《体育场所开放条件与技术要求》GB19079.1-2003
检验要点：
分项工程检验要点备 注
游泳池基本项游泳池周围形成完整的围合，防护设施完好
有水循环过滤系统和消毒、吸底设备，且工作正常
照明设备（包括应急照明灯）正常
有分设的男、女更衣室，并配有存放衣物的设施（更衣柜）
有分设的男、女淋浴室
有分设的男、女厕所
更衣室、淋浴室、厕所内的设施正常（含门锁、灯光、喷淋设施等）
有强制通过式浸脚消毒池
更衣室与游泳池中间设有强制通过式喷淋设备男、女各一套
更衣室、厕所有通风设施，且通风设施完好
配有必备的救生高架（观察台）（按每250M2配备1个）
池面有明显的水深度、深浅水区警示标识，或标志明显的深、浅水隔离带
有广播设施、有专用直拨电话
有各类公共标识和警示标牌
泳池各进、排水口防护罩是否完好无损
池内上下扶手是否按规定配备、安装是否符合规范
池面、池底、池壁、池沿无残损，无锐角，无安全隐患
3、园林绿化
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ306-88
检验要点：
分项工程检验要点备 注
园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计
土质符合植物生长，厚度正确
绿化内无砖块等建筑垃圾
无死苗、无虫害
4、钥匙交接
（1）检查钥匙是否匹配，是否齐全
（2）拿到钥匙时先分清钥匙的用途；
（3）数清每种钥匙的数量，并进行确认；
（4）将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；
（5）按钥匙的用途进行分类、编号、保管。
5、填写记录
园林绿化验收填写QR－005JG《绿化验收单》，对其它公用设施设备、公共场所（地）的验收填写QR－007JG《房屋及公用设施交接单》，钥匙交接填写QR－002JG《钥匙接管记录表》。
工程资料的接管
对于原有已入伙的物业，原物业公司及业主委员会应在新物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给新物业管理公司；对于新建物业，开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。具体资料包括以下内容：
一、产权资料
开发公司营业执照
土地使用权出让合同书
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
建设单位营业执照
电梯安装公司营业执照
电梯安装公司资质证书
以上均为复印件
二、市府验收合格资料：
建设工程竣工验收备案证明
用电许可证
供用电协议书
用水审批表、水费收缴合同书。
公安消防建筑工程消防验收意见书
建设工程质量监督登记书
电梯安全检验合格证书
防雷设施合格证
燃气工程验收备案证书
直饮水检验报告
白蚁防治工程竣工验收证明
国家固定灭火系统和耐火构件质量监督检验中心检验报告
电缆检测报告
智能化验收系统合格证
停车场管理系统检测报告
摄象机检测报告
有线电视系统终端盒检测报告
以上均为复印件
三、工程技术资料
建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、中央空调、直饮水、燃气等工程的全套竣工图纸。
各类公共设备使用说明书、调试报告、维护保养手册等。（包括：变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、电梯、生活水泵、生活水泵变频控制柜、消防供水系统、直饮水泵、直饮水泵变频控制柜、道闸系统、监控系统、背景音乐系统、消防报警系统、中央空调系统等。）
地质勘察报告；
工程合同及开、竣工报告；
工程预决算分项清单；
图纸会审记录；
工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；
隐蔽工程验收记录；
沉降观察记录及其沉降观察点布置图；
钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
新材料、构配件的鉴定合格证书；
砂浆、混凝土试块试压报告；
供水、供暖管道的试压报告；
机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。
注：电梯相关资料包括以下部分
①劳动局电梯安全劳动局电梯安全使用许可证（每梯一本）
②劳动局电梯安全技术检验报告书（每梯一本）
③质量技术监督局安全检验合格证（每梯一份）
④劳动局起重机械登记卡片（每梯一份）
⑤电梯安装工程施工技术资料（每梯一本）
⑥质检报告（每梯一份）
⑦电梯随机文件（至少包括：电梯相关图纸、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、装箱单等）
⑧产品合格证（含限速器合格证、曳引机合格证）
⑨试验报告书（每梯一份）
4、填写记录
对照本文件，将收到的资料填写在《工程资料交接清单》。
业主（用户）入伙时的接管验收
业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新楼宇。
业主（用户）入伙时对房屋的接管验收主要针对以下方面进行：
1、检查钥匙是否匹配，是否齐全
①拿到钥匙时先分清钥匙的用途；
②数清每种钥匙的数量，并进行确认；
③到房间将拿到的每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象。
2、检查房间设施是否齐全；
①根据售楼或租赁时的约定先将房间内配置的设施列出清单；
②根据清单查对设施的数量及质量；
3、检查房间工程质量（包括装修质量及安装质量）
①检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝；如果是精装修，还应检查墙面、天面的清洁情况；
②检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹（是否漏水）；
③检查门窗、玻璃有无损坏，试试门窗是否严密、开关灵活；
④检查开关、插座是否有电；
⑤选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏，墙面是否发黄或有水渍痕迹；选首层房屋的应检查地面是否有返潮现象；
4、核对入伙当天的水、电、气表读数；
5、填写记录
将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写在《接管验收记录》。
缺陷整改与保修
对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。
一、对缺陷整改
1、一般缺陷的返修
对接管验收或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。
2、房屋结构的加固补强
在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。
3、对不具备使用功能问题的处理
接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。
4、业主在验收中提出问题的解决办法
①对业主在接管验收或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。
②对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《装修管理手册》。
二、保修及维修
1、新建房屋在保修期内
新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由开发商负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。
2、保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
3、其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。
4、保修期内管理办法
①设备接管时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。
②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。
③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。
④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。
第14篇：接管验收注意事项
接管验收注意事项
物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。
一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，包括物业用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题。
（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。
（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。
（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（ 5）验收时注意和物业密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。
（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。
第15篇：物业接管通告
通告
尊敬的帝豪全体业主：
您好！
包头市瑞洁物业服务有限责任公司于2013年4月25日受包头星龙房地产开发有限公司的全权委托，正式接管帝豪天下物业服务工作。即日起，请所有帝豪天下业主向瑞洁物业公司缴纳物业相关费用及办理物业相关事宜。
感谢您选择“帝豪天下”作为您的温馨家园和工作场所，我们将竭诚为您和您的家人提供优质的服务，使您和您的家人在“帝豪天下”的生活幸福、工作顺利、心情愉悦。 内蒙古瑞洁物业服务有限公司成立于2002年，是一家专注于环境保洁、工程维修、秩序维护、专项服务及社区家政服务为一体的大型综合性品牌化物业服务企业，也是国家级服务标准化试点单位和全国千户百强家庭服务企业之一，企业综合实力位居行业第17位。 经过10多年的发展，瑞洁物业已初步形成了以保洁服务为主，以维修、安保、专项和家政服务为辅的“1+X“业务组合模式，并先后在包头、呼和浩特、鄂尔多斯、乌兰察布等地区设立了市场管理分公司，其业务已覆盖到了上述地区医疗系统、教育系统、党政系统、通信系统、金融系统、商业系统、工矿企业及高档住宅小区，累计服务客户单位近760多家，客户服务满意度达95%以上，员工总数近7300人，现已成为中国西北地区吸纳下岗人员最多、服务客户最广、企业规模最大的一家区域性民营物业服务企业。
瑞洁物业始终秉持“诚信、专业、务实”的企业风格，倡导“诚信专注、创新求变、品质为本、客户至上”的价值理念，坚持走“品牌化经营、规范化管理、稳健化发展”的道路，把员工和客户放在企业经营管理的第一位，瑞洁物业“诚信做人、务实做事、专业服务”的运营态度深受客户与社会的认可，公司先后荣获“包头市安置下岗工人先进企业”、“全国物业管理行业十大品牌企业”、“中国物业管理综合实力第17强”、“国家级服务标准化（试点）单位”、“全国千户百强家庭服务企业”、“包头市发展服务业先进企业“、“中国物业管理十大诚信服务AAA级企业”等多项社会荣誉。
最后，感谢各位业主的大力配合，相信瑞洁物业在接下来的日子里会让您感受到“瑞洁”温馨、放心、舒心的用心服务。
包头星龙房地产开发有限公司包头市瑞洁物业服务有限责任公司2013-5-12013-5-1
第16篇：物业接管验收
集中检查，
是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。
可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。
公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。
◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。
2、集中检查流程（1）确定检查时间
项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月。物管师商学院【微信号：wuyeguanlishi】整理.（2）启动会确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底。 （3）制定计划根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改。
（4）检查准备人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训。
（5）检查 物业工程负责人组织员工进行检查，分片区负责制。
（6）记录反馈原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改。
（7）整改各分包单位接到检查记录表进行整改。 （8）复检
整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检。 （9）资料维护物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护。
附件：《集中检查启动会指南.doc》
3、集中检查计划根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验。 附件：《集中检查计划表.xls》
《集中检查工作量参考.doc》《集中检查内容.xls》 《户内检查记录表.》
4、集中检查工具
（1）压力实验工具（俗称手动加压泵）
（2）游标卡尺 （3）激光测距仪
（4） 投线仪
（6）塞尺 （5）红外线多线墨线仪
（7）两米尺
（8）卷尺 （9）角尺
（10）空鼓锤
（11）记号笔 （12）兆欧表
（13）钳型万用表
5、集中检查标准（ 1）房间及公共部位空间尺寸
房间内墙面之间净距极差20mm以内 l净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内 l非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查。
（2）现浇楼板厚度及裂缝板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范； 现浇楼板不应有可见的裂纹。
（ 3）门窗检查门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘；推拉窗有防脱落措施 l进户门开启方向符合设计要求。橡胶密封条、毛毡密封条完好；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整。有排水口的门窗、排水口畅通；排水口数量符合设计要求。
（4）墙面、地面和顶棚抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝 l免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝。
抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑；管道后面抹灰表面平整。
（5）防水工程无面不应有滲漏、积水；天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求。
有防水要求房间、阳台无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水；
外墙无滲漏；外窗无滲漏。
注：其余方面略
6、集中检查方法（1）房间及公共部位空间尺寸门窗检查
（2）（3）墙面、地面和顶棚 两米尺检测墙面垂直度： 红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度：
角尺检测阳角：检查空鼓裂纹：检查阳台阴角（注意阴阳角较多处，客户关注较多）：
检查室内标示（给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示）： 检查天棚平整度（顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。）：
地面检查（平整度误差不大于2mm ，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。）：
（4）防水工程检查烟道、外墙、门窗漏水（门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。）：（5）玻璃安装工程阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查（高度不低于1.05米；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃 。）：室内护窗栏杆高度检查和施工工艺（不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、
检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况|（铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm）：活。）： 窗户检查（开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。）：
（7）建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
检查水井水表设置情况（安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。）：
户内给水管检查（户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、
排污管道灌水实验（管道、配件等接口严无渗漏 ；阀门高度离地800㎜。）：
密，无渗漏；管道畅通。）：
道的最底部的污水井。）：
排污管道通球实验（球能从测试点被水冲至被测管给水管道支架稳固性（给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。）：给排水管顺直度检查（排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。）：
给排水管顺直度检查（给水管应安装应平整牢固，Φ32PPR横管间隔0.8米必须安装支架。）：地漏检查（地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜；存水湾水封深度不小于50㎜ ，冲水排水通畅。）：
（7）建筑电气工程配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试（配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5MΩ；接地连接正确 ）：配电箱配置和设置高度检查：1.8m室内装修电源插座高度检查300mm
强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确；电表读数、户位正确。 检查记录
7、集中检查重、难点问题及处理方法（1）集中检查管理
1）标准、流程培训，自己做足功课；2）分栋或片区责任制；3）有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况；4）重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处理方法。
（2）重点关注客户敏感点1）阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗；
2）渗水；3）空鼓、裂纹。
（3） 整改质量、进度控制 1）明确施工单位返修队伍，分片区责任制；
2）返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度；
3）整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决。
第17篇：保安接管方案
接管预案
一、人员配备：
按照工程图纸及现场的实际情况设置保安岗位
1、在写字楼的出入口设置保安岗，负责检查进入写字楼人员及车辆的初步查验、进出车辆的登记及指挥、对外出车辆载物的检查。写字楼共计1个出口，配备3-4名保安员。每日分三班时即：早、中、晚班，24小时执岗。（要求：1.75米、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）
2、设置写字楼的左侧设置保安岗，负责写字楼左侧的范围内情况及地面的车辆停放、指挥。保安岗共计3-4人，每日24小时执岗，早、中、晚班，24小时执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）
3、设置写字楼的右侧设置保安岗，负责写字楼右侧的范围内情况及从地下车库车辆的指挥。保安岗共计3-4人，每日24小时执岗，早、中、晚班，24小时执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）
4、设置中控室及监控室保安岗，其中监控部分由3名保安员负责职守，早、中、晚班，24小时执岗。中控部分由于需要持证上岗所以建议外招下岗持证（北京市）人员4人名，24小时执岗。（保安员要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元，中控室要求：40-50岁之间身体健康、有责任心，费用每月每人700元）
5、设置地下车场岗，负责车辆的存放管理、指挥及巡逻地下停车场。保安岗共计6-8人，每日24小时执岗，早、中、晚班，24小时执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）
6、设置巡逻岗，负责对写字楼内部及外围的夜间巡逻，保安岗共计2人，每日每晚20：00至次日7：00执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）
7、设置自行车库管理岗，负责对写字楼自行车库车辆停放、码放工作，保安岗2人，24小时执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）
另：设置写字楼大厅门岗，负责写字楼大堂内安全、对物业及业主方领导的问候、外出带物的检查及相关事项，设置4人分4班3运转方式上岗。（要求北京市户口、身高1.75米、20-25岁之间有酒店保安员经历或保安员为身高1.75米、20-25岁之间、相貌端正，（退伍军人）。
二、机构建立
1、设立“项目安保部”由一名安保经理、一名消防主管、及保安队长及保安班长1-2人共同组成。
2、负责处理项目部安全保卫各项工作，同时配合项目部其它部门做好工作。
3、安保经理全面负责写字楼的安全管理工作，每周主持召开例会总结上周的工作传达项目部例会内容及安排本周工作，消防主管负责写字楼的消防安全工作接受安保经理的工作指派、检查写字楼内的消防设备的完好状况同工程部相关人员协助完成全面的消防工作，保安队长负责保安队的训练、考核、工作检查协助安保经理管理写字楼的安全工作，保安班长负责对保安员思想及工作状态的第一检查人发现问题及时上报同时做好带头兵的作用。
三、工作中设备、设施的配备
1.对讲机需配备10，安保部1部，保安队长1部，各保安岗各1部。中控及监控室两部，便于问题点的检查及联络。 2.保安员登记用的文件夹、登记本、笔。
3.强光灯10部，雨鞋10双，雨衣10件。4.办公桌椅及电脑、电线插座。 5.制作车辆出入证及自行车停放证的工具及相关物品。 6.各岗所需要佩带白手套。
四、岗位职责、管理制度
安保部工作职责
1、
2、维护写字楼区域内的治安秩序及消防安全工作；
负责写字楼区域内发生的刑事案件和违法事件的初步处理及现场保护，并配合公安机关调查、侦破案件；
3、
4、
5、
6、负责写字楼内消防管理工作；
负责写字楼区域内消防设施、器材的更换、维修、保养计划的制定等； 定期检查监督写字楼区域内的防火安全情况及防火隐患的整改情况； 对写字楼区域内的重大消防安全隐患有权发放《消防安全隐患通知单》，并责令限期整改；
7、负责写字楼区域内中控室的保安监控及消防报警的运行值班工作，并及时处理火灾、盗窃以及刑事案件等突发性事件；
8、
9、建立健全消防组织机构，开展防火宣传教育工作；
负责制定和健全有关治安保卫及消防方面的各项规章制度，并监督执行；
10、负责写字楼区域内保人员的管理及培训工作；
11、负责重要接待任务的保卫工作；
12、负责地下机动车库及自行车库的管理工作；
13、负责义务消防员的组织和培训；
14、负责消防演习方案的制定。
保卫部经理岗位职责
工作范围：负责写字楼内安全保卫全面工作
1、在项目经理的领导下，全面负责写字楼区域内的安全保卫工作及消防工作。负责安保部内部及项目内各部的协调工作，带领安保部全体人员认真完成项目部及上级领导交给的各项工作；
2、贯彻执行国家、市政府及项目部有关治安保卫、消防工作的法规、法令、条例和制度；
3、组织、安排写字楼区域内日常的保安和消防工作，落实各项安全措施及各项制度，保障写字楼的安全；
4、熟悉并掌握紧急事件处理程序，组织调动保安人员对火灾、刑事案件等进行紧急处理；
5、积极配合公安部门调查写字楼区域内发生的各类案件并与公安部门保持良好的工作关系。
6、制定写字楼区域内的制安、消防工作的各项规章制度并监督组织实施并不断完善。
7、
8、
9、制定并组织实施消防设备、设施的维护、保养和运行工作。
负责组织保安及义务消防员的培训，宣传防火知识，制定灭火作战方案。 负责安保部主管人员工作业绩量化考核、评定，按时填写工作日报表并及时上报项目部经理。
10、负责检查保安、消防人员的仪容仪表、礼貌用语等情况。
11、负责机动车和非机动车的指导性管理工作。
12、完成领导交办的临时性工作。
消防主管岗位职责
工作范围：写字楼消防安全全面工作
1、
2、
3、
4、在安保部经理的领导下，负责写字楼区域内的消防安全工作。落实消防安全员岗位职责并监督执行。
认真贯彻执行国家有关法令、法规及消防条例并展开宣传。
负责落实中控室消防值班员、消防监督员的岗位职责并监督执行，负责所管员工工作业绩的量化考核管理。
5、负责写字楼区域内的消防安全工作中的各类事件，监查消防制度的执行情况。
6、
7、
8、组织消防人员岗位及消防知识的培训。
组织检查写字楼区域内各类消防设施、设备情况，发现问题及时处理。 熟悉并掌握紧急事件处理程序，当火灾发生时，应立即按紧急事件处理程序组织扑救，并逐级上报，配合北京市消防局消防队执行任务。
9、完成领导交办的其他任务。
保安队长岗位职责 工作范围：保安队全面工作
1、
2、
3、
4、
5、认真执行上级所安排的各项工作任务，做好上传下达的工作；负责警队所有警卫人员的日常管理工作；
负责制定警队各项工作计划及实施过程的全面监督；
负责制定警队培训工作计划，并按照计划完成各项培训计划任务； 认真接受写字楼区域内业主的意见及投诉，及时采取补救措施，并向上级报告，将意见及投诉内容认真记录总结。
6、
7、
8、与公安机关保持密切联系，建立良好的沟通关系。
做好公司内部普法宣传、教育，督促各部门落实各项安全防范措施。 常任义务消防队队长，组织日常消防知识培训，无灭火救助技能训练，经常检查灭火设施和器材，使之始终处于良好状态，发生火灾时及时组织扑救。
9、经常组织警队战士学习法律，法规常识，提高警队整体素质。
10、完成安保部经理交办的其他任务。
保安员岗位职责
工作范围：本岗位范围内工作
1、在保安队长的带领下，按指定时间、地点、范围负责保安值勤工作，尤其对重点部位要加强检查。
2、发现行踪可疑或携带大件物品人员，要进行检查盘问，及时做出妥善处理，不能处理时，要及时请示领导。
3、发现正在行窃、纵火以及其它危害公共财物和人身安全的行为，必须立即制止并扭送保安部经理处。
4、对违反制安管理条理和消防法规的行为，要立即果断制止，维护好现场秩序，及时通知有关部门处理。
5、巡逻岗人员，必须提高警惕，做到勤巡勤查，发现不安全因素，应及时采取措施。
6、每次巡逻后，要认真填写巡逻记录。
中控室值班员岗位职责
工作范围：室内设备维护及写字楼区域内火警报警查询扑救
1、在消防主管的领导下，负责中控室内保安及消防系统控制设备的运行，监控工作；
2、熟悉写字楼区域内的设备情况，了解各运行、维护岗位人员的操作、维护、处理故障能力；
3、
4、保存所发生的报警事件及设备故障的打印记录，供领导随时查阅；熟悉并掌握“紧急事件处理程序”，遇有紧急事件发生，立即按紧急事件处理程序处理，并逐级上报；
5、
6、
7、按照规定保存消防及监控记录，并有义务向上级领导汇报相应事宜；努力学习掌握业务知识，提高工作能力，提高管理水平和协调能力； 完成领导交办的其它工作任务。
机动车库车场管理员岗位职责
工作范围：全部地下车库范围内工作
1、
2、经常巡视，保障车库、车场内车辆的安全及停放秩序。
疏导来往车辆，保证车库、车场内交通通畅，处理因各种因素造成的交通阻塞。
3、
4、做好车辆登记和检查，严防车库、车场内发生任何违法行为。
引导车辆入位，对未入位或入位不当的车辆要进行劝导，保证车库、车场车位的高使用率，对不听劝阻的司机要发违章通知单。
5、发现车辆未锁或玻璃窗未关，应及时通知物业管理中心客服部，车主未到之前对该车重点看护。
6、
7、
8、车库、车场内的各类设备设施如有损坏或丢失，应及时报修或报告主管。发现问题及时上报主管领导同时完成领导交办的其它任务。 根据需要参加各种岗位培训。
写字楼大门门岗岗位职责
工作范围：门岗范围前后以内15-30米
1、
2、根据有关程序对所有进出写字楼的车辆进行登记；
亲切有礼的和过往人员打招呼，保证良好的仪容仪表，严禁使用任何污言秽语；
3、
4、拦阻任何可疑人员及推销人员进入写字楼区域；
认真外出带物的检查，携带物品出写字楼时须验证出门条，防止写字楼财产损失；
5、
6、指挥和疏导车辆按规定停放在车位；
对来写字楼办事人员要认真指引，以免办事人员在写字楼其它区域长时间停留；
7、对进入写字楼区域的自行车要告之其停放地点，发现有乱停现象要通知班长前来制止，不得让自行车停放在非停车区域。
8、认真执行大门开关时间；
9、保持岗位的清洁卫生，爱护公共设施；
10、确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项；
11、事先未经上级主管同意不准擅自离开岗位；
12、在岗时发现岗职范围以外发生的问题在岗人员也要进行管理，及时上报主管，不得出现逃避不理现象，违者立即开除。
13、根据需要参加各种岗位培训。
14、熟知紧急求救和报警电话，发生紧急事故要立即上报主管；
写字楼大堂门岗岗位职责
工作范围：门岗范围前后以内15米
1.亲切有礼的和过往人员打招呼，保证良好的仪容仪表，严禁使用任何污言秽语；
2.拦阻任何可疑人员及推销人员进入写字楼区域；
3.认真执行携带物品出写字楼时须验证出门条，防止写字楼财产损失；4.指挥和疏导车辆按规定停放在车位，并及时对业主及物业领导开关车门； 5.对来写字楼办事人员要认真指引至前台，以免办事人员在写字楼其它区域长时间停留；
6.严禁在写字楼正面区域内停放任何自行车，发现立即通知班长进行清理，但要告之取车人车辆被移至区域位置；
7.认真执行大门开关时间，夜间及清晨对电灯及空调的开放及关闭要及时；8.保持岗位的清洁卫生，爱护公共设施；
9.确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项；10.事先未经上级主管同意不准擅自离开岗位； 11.在岗时发现岗职范围以外发生的问题在岗人员也要进行管理，及时上报主管，不得出现逃避不理现象，违者立即开除。 12.根据需要参加各种岗位培训。
13.熟知紧急求救和报警电话，发生紧急事故要立即上报主管；
写字楼左侧岗位职责
工作范围：写字楼正面左侧犄角至写字楼后面视线可视范围内
1.指挥地面停车位车辆的停放、使入、使出，确保道路畅通，处理因各种因素造成的交通阻塞；
2.亲切有礼的和过往客人打招呼，保证良好的仪容仪表，严禁使用任何污言秽语；
3.拦阻任何可疑人员进入写字楼区域，发现翻墙、跳窗情况及时制止并上报队长；
4.指导驾驶自行车人员车辆停放地点，发现乱停现象要进行制止并清理乱停现象；
5.在岗时发现岗职范围以外发生的问题在岗人员也要进行管理，不得出现逃避不理现象，违者立即开除。6.保持岗位的清洁卫生，爱护公共设施。
7.确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项。8.事先未经上级主管同意不准擅自离开岗位。 9.根据需要参加各种岗位培训。
10.熟知紧急求救和报警电话，发生紧急事故要立即上报主管。
写字楼右侧岗位职责 工作范围：写字楼正面右侧犄角至写字楼后面视线可视范围内
1.指挥从地面停车场出来车辆避免与地面行驶车辆发生事故，确保道路畅通，严格管理车辆在非停车区域停放，处理因各种因素造成的交通阻塞；2.亲切有礼的和过往客人打招呼，保证良好的仪容仪表，严禁使用任何污言秽语；
3.拦阻任何可疑人员进入写字楼区域，发现翻墙、跳窗情况及时制止并上报队长；
4.指导驾驶自行车人员车辆停放地点，发现乱停现象要进行制止并清理乱停现象；
5.在岗时发现岗职范围以外发生的问题在岗人员也要进行管理，不得出现逃避不理现象，违者立即开除。6.保持岗位的清洁卫生，爱护公共设施。
7.确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项。8.事先未经上级主管同意不准擅自离开岗位。 9.根据需要参加各种岗位培训。
10.熟知紧急求救和报警电话，发生紧急事故要立即上报主管。
夜间巡视岗位职责
工作范围：写字楼全部区域
1、
2、按规定对写字楼全部区域进行巡视并认真填写巡视签到表；
熟悉写字楼内部各巡视部位，检查灭火设备是否有损坏、丢失现象并及时上报主管；
3、熟练使用灭火器材；
4、
5、
6、
7、
8、不允许在同一地点逗留时间过长而忽视其它巡视地点；严禁在巡视中吸烟、看书、看报、吃东西及与巡视无关的事；
在巡视期间发现装修施工人员违反规章制度要立即制止并做出处罚处理； 合理盘查可疑人员尤其是对非开放区域要严格巡查并及时向上级报告； 夜间楼层巡视时开门、关门要轻开轻关，发现公共区域内有物品损坏现象须上报主管；
9、巡视中礼貌友好与见到的客人打招呼；禁止使用污言秽语禁止在公共场所对客人大叫大嚷；
10、巡视中发现紧急事故要立即上报主管并维护事故现场；
11、确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项；
12、根据需要参加各种岗位培训。
保安部交接班制度
1、保安员及中控室值班员，应着装提前十分钟上岗接班，并认真填写交接班记录；
2、交接班时，交班人员要把当天发生的问题以及需要继续解决的问题、警具、对讲机等器材向接班人员移交清楚。交班人员要等接班人员验收后，方能下岗；
3、接班人员验收时发现的问题。由交班人员负责承担责任。解决完毕后方能下岗；
4、交班人员，发现接班人员有酒味或神志不清等，不能交班，应立即报告主管进行处理；
5、所有事项交接清楚后，交班人员应在登记簿上签名；
6、接班人员未来，交班人员不得下岗，应通知主管处理解决；
对讲机使用管理制度
1、对讲机是保安、消防人员执行任务的工具和武器，每个保安及消防人员都有责任、有义务负责保管好，以防遗失或损坏；
2、
3、对讲机只供保安及消防人员值勤时使用，严禁用做他用；
对讲机严禁转借他人，严禁个人携带外出，如有需要，须报保安部经理批准；
4、对讲机应按规定的频率正确使用，严禁私自拆装或调改其他频道，违者将按有关规定处理；
5、
6、
7、
保安及消防人员交班时，应做好对讲机交接验收工作； 对讲机不用时，应由主管或保安队长统一保管充电； 对损坏对讲机者将按价赔偿。
第18篇：接管验收注意事项
接管物业小区验收注意事项
准备、约定——验收（复检）——交付——保修——争议的解决 接管验收中常见 非结构性工程质量问题
1、屋面渗漏水。
2、有防水要求的地面渗水。
3、外墙面渗水。
4、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动。
5、抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落残缺。
6、门窗开关不灵、缝隙过大、缺件。
7、厕所、厨房、盥洗室、阳台积水、倒泛水。
8、供水、供热系统漏水、漏气、暖气不热。
9、电器、电线漏电，灯具安装不牢。
10、排水管道堵塞，小区道路沉陷。
11、木地板、饰面砖不平整，发霉变色变形。
12、缺少信报箱、挂物钩、晾衣架、门牌。交接双方的责任
为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前好房屋交验收准备，及时书面提请物业接管单位进行接管验收，接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的，接管单位在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用
接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，是应由接管单位负责处理。
第19篇：接管写字楼方案
接管写字楼 “流程”很重要
[ 编辑:zhaoliming | 时间:2012-03-23 15:29:50 | 浏览:83次 | 来源: 中国物业管理在线 | 作者: ]
随着物业管理招投标制度的深入实施，许多物业管理公司面临着接管一个全新的物业项目。这时，项目经理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顾的境地，因此一个科学有效的接管流程至关重要。笔者在一个4万平方米写字楼从接管到全面管理的过程中，摸索出一套四段式工作程序：
（一）管理方案策划阶段；
（二）前期介入与准备；
（三）物业管理启动与试运行阶段；
（四）正式全面运作阶段。策划阶段不超过1个半月；前期介入从正式介入开始至交楼结束；物业管理启动时间以大厦接管验收完成为标志；试运行时间为6个月。
一、管理方案策划阶段
本阶段分为大厦管理目标策划以及策划机构设置两个部分。根据该写字楼的建筑档次、特点、是否商住两用等实际情况，结合写字楼市场形势进行综合分析，确定对该大厦的管理档次，提出管理目标、管理标准、管理项目和管理方式。本阶段是确立对该大厦管理的总纲，为此建议请开发商共同参与，并综合相关专家的意见，确定管理方案。
确定了管理标准和方式后，要根据需要对未来机构设置及管理人员编制进行策划，并确定主要管理人员。
二、前期介入与准备
实践证明，前期介入对以后的物业管理起着至关重要的作用。本流程中此阶段分为两部分：管理前期准备和工程前期介入。
管理的前期准备：成功的前期准备可为后期物业管理的实际运作打下良好的基础，避免随意性，最大限度地规避管理风险，本方案的前期准备工作有：制订物业管理前期的成本预算；制订物业管理具体开展方案；编制物业管理所需的各种文件，包括《管理公约》、《用户手册》、《入住合同》、《租赁合同》、《装修指南》、《车场制度》、《消防预案》、《大厦管理规定》等。物业管理的前期准备阶段一般在物业竣工前半年开始，需要熟悉物业管理相关制度和相关文件的人员参与，如果那些已经通过了ISO9001质量管理体系认证的公司想把新项目纳入这个体系中，则需要更多的准备和文件。
工程的前期介入：工程前期介入的目的是从物业管理的角度对该写字楼的功能、使用、施工、设备提出意见和建议，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金，为物业管理打下基础。目前物业管理中常常出现这种情况，物业管理公司介入大厦管理时，大厦已经接近竣工，即使发现了设计上的问题，也没机会做太大的修改了。我们在该写字楼工程前期介入时就把工作重点放在熟悉大厦结构和发现大厦缺陷上，以期能够先行一步，对问题及早发现，为后来接管工作做好准备。现代写字楼的自动化程度很高，物业管理前期介入对参与人员的专业要求，要有丰富的经验和专业的知识，能够准确阅读图纸并发现问题。物业管理公司应注意积极储备这样的人才。
三、管理启动与试运行阶段
物业管理的接管验收不同于开发商和施工单位的竣工验收，它要更详细一些。接管验收时，要软硬件一起抓：软件是指相关图纸资料，包括竣工图纸、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、设备买卖合同、设备说明书、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等。交接时仔细清查，缺一不可，齐全的图纸资料将给今后的管理工作带来方便；硬件是指房屋及设备设施，硬件的接管要从严从细，对于各系统和设备，如供水、供电、消防、电梯、应急发电机等，均须试运行一段时间，由工程人员仔细观察运行情况，纪录运行参数，严格检测是否符合技术规范要求，发现问题及时报相关方维修整改；房屋验收时要注意发现一些细小问题，如窗把手、门锁等是否损坏，对卫生间、窗台等要作防水检验，发现问题及时报开发商或施工单位，要求在客户入住前修好。这些问题若在接管后才发现，将难以及时解决，会影响物业管理公司的服务质量，甚至带来不必要的麻烦。
接管结束后，按照前期的策划方案正式开始物业管理服务，办理客户入住手续、建立物业的档案资料、客
户资料、执行日常管理工作等，在6个月的试运行当中，要严格按照计划执行，及时发现问题，及时更改。同时要注意加强与业主之间沟通，宣传物业管理公司的管理方式和管理制度，并根据业主的意见反馈及时调整计划，使管理方案尽快成熟起来，更加符合实际需要。
四、全面运作阶段
按照改进后的工作方案对写字楼进行正常管理，内容包括设备维护维修、环境绿化、安全管理、有偿服务等，这个阶段强调的是不断追求客户满意度和持续改进服务水平，以达到效益最大化。
本文的流程是以接管写字楼为例，接管居住小区或公寓楼等物业往往需要更加灵活和更加复杂的流程，在此就不一一叙述。总之，有序的工作流程在任何一个项目中都是必须的，项目经理如果能够随时控制每一个流程，他所负责的项目就已经成功了一大半。
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第20篇：四不直接管
沙湾县质量技术监督局党政主要领导
“四不直接管”实施办法
为进一步建立健全惩治和预防腐败体系，加强对权力运行的监督制约，特别是加强对党政正职的监督，促进领导干部廉洁从政，为贯彻落实沙湾县委、政府关于印发《沙湾县党政机关、事业单位党政正职“四不直接管”制度（试行）》的通知（沙党办[2011]90号），以及中共沙湾县纪委《关于印发《沙湾县党政机关、事业单位落实党政正职“四不直接管”制度监督办法》的通知》（沙纪发[2012]20号）要求。依据《中国共产党党组工作条例（试行）》工作程序，经中共沙湾县质量技术监督局党组研究制定本实施办法。
一、“党政机关正职”在本单位指党组书记、局长。
二、“四个不直接分管”指党政正职不得直接分管财务、干部人事、工程招标和物资采购工作。经集体研究授权班子其他成员具体分管。主要领导对本单位财务、干部人事、工程招标和物资采购工作负总责，分管领导对职责范围内的工作负直接领导责任。
三、实行集体领导和个人分工负责相结合的制度。凡涉及财务、干部人事、工程招标和物资采购的工作事项，属一般问题的，由相关科室、所队提出意见建议，报分管副职同意后，执行落实；属重要问题的，经分管副职审核，报主要领导同意后，执行落实；凡涉及重大事项决策、重要人事任免、重大项目安排和大额资金使用，必须经领导班子集体研究，党组书记全程参与研究和监督，并报地区局党组，县委、县人民政府审核后执行。
财务管理
一、应在班子成员中选择公道、正派、责任心强，能严格要求自己的成员分管财务，并经班子会议集体研究确定。
二、要加强财务管理，严格执行财务制度，遵守财经纪律。单位开支须先报告局长，票据由经办人、证明人签字，报局长审核后由分管领导签字后方可报销。
三、大额开支需报告党政主要领导或经班子会研究审批。
四、财务人员每月10日前将上月财务收支情况列出清单报单位党政领导、分管领导。要按照上级关于厉行节约的有关文件严格控制招待费等六项经费控制指标，每月按规定向党组报告招待费开支情况。
五、局长不直接分管财政财务，但作为本单位财政财务主要负责人的职责没有变化；局长仍是财政财务的第一责任人。局长对单位财政财务状况负总责，要加强对财政财务工作的领导，加强审核和监督，确保财政收支完成任务，财务支出符合财经纪律要求。
六、党组书记要把财政财务工作作为重要内容切实加强领导；但不得越过局长和分管领导直接指挥财务人员调度资金分配和使用，财务人员不得在手续不全的情况下听命于领导个人而发生收支行为，否则均视为违纪并追究责任。
干部人事
一、单位要加强干部人事管理。推荐科级和科级后备干部，要严格按照民主推荐、组织考察、班子成员充分酝酿、党组集体研究决定上报人选的程序进行。
二、股室的设立，要严格执行编制部门下达机构设置规定。股级干部拟任人选的提名，要经班子集体酝酿，讨论决定。
三、干部职工的调动、借用、交流、轮岗、考核、奖惩以及职称聘用，应按照公开公平公正的原则，坚持班子集体研究决定。
工程招标
一、工程及项目建设应当依法实行招投标，严格执行《中华人民共和国招标投标法》和上级相关规定，严禁违规操作。
二、国有投资项目需要采用BT模式或其他垫资模式建设、改变招标方式、县人民政府重点建设项目的招标等重大事项，由班子会集体研究提出意见建议，报县人民政府政府同意后执行。
三、发生追加预算、工程设计变更和工程量增减变动等重大问题时，应由分管领导提出，领导班子会议集体研究并征求县发改委、县城乡建设局等监管部门意见后决定。
四、工程及项目建设资金要设立专户管理，专款专用，每笔支出严格按照规定程序支付，严禁挤占、挪用。
五、工程招标等情况，由主办部门于工作完成后５日内在本单位公布；竣工验收后，必须将决算审计结果在本单位公布。
物资采购
一、物资采购要严格履行政府采购相关程序。采购前要向县人民政府采购办申报。
二、大额采购需经班子会集体研究。
三、物资采购工作完成后5日内，由主办部门将采购竞标以及采购的价格、质量、数量、产地等情况向本单位干部职工公布。
四、领导干部一律不准直接或间接打招呼，帮他人联系本级或下级单位物资采购业务。
监督及违规处理
一、对“四个不直接分管”制度的贯彻落实，在县委、县人民政府的领导下，按照干部管理权限和职责分工，由县纪委监察局、县委组织部、县财政局、县人社局等相关单位牵头负责日常监督检查工作。“四个不直接分管”的分工、职责、权限、工作流程和工作纪律等，应纳入政务公开范围。
二、党政正职应当加强对副职履行职责和行使权力的监督和管理。
三、单位有下列情形之一的，视情节轻重给予党政主要领导、分管领导及相关责任人通报批评、诫勉谈话、调整岗位直至党纪政纪处分，构成犯罪的，移送司法机关依法处理。
（一）主要领导未落实“四个不直接分管”规定，职责范围内，对应管的工作不履行或不正确履行职责，应提交集体讨论决定的事项而未经集体讨论决定，由个人或少数人决定，造成损失或不良后果的。
（二）分管领导超越工作权限，不执行集体的决定，对分管工作擅自做出处理，授意、指使、强令下属人员违反财务、干部人事、工程招标和物资采购相关政策、法规，造成损失或不良影响的。
（三）未按规定建立健全财务管理制度或所建立的管理制度不符合财政法规的规定，由此造成经济损失或不良社会影响的。
（四）公款私存，不执行帐户、经费归口统一管理，擅自设立资金帐户的；私设“小金库”，利用“小金库”乱发奖金、福利的；弄虚作假，虚报冒领前期经费的。
（五）资金使用审批、报销把关不严、管理松弛，或越权审批，个人擅自批办重大经费开支或随意外借资金的。
（六）未按规定定期检查、审计和公布财务经费收支情况的。
（七）未经局领导班子会议集体研究决定，以班子成员圈阅等形式作出的干部任免决定的。
（八）未经集体研究决定，调动、借用干部职工造成不良影响的。
（九）在人事工作中，弄虚作假，欺骗组织，造成不良影响的。
（十）工程不执行有关规定进行招标的；工程建设、发包、工程量变更，未经集体讨论、民主决策或拒不执行决议，违反组织原则和集体领导制度的。
（十一）工程招标、工程建设和工程决算验收中，由于领导失查等原因，导致发生以权谋私或腐败行为，以及造成经济损失和不良社会影响的。
（十二）工程竣工后不进行决算审计的。
（十三）物资采购未经集体讨论、民主决策或拒不执行决议，违反组织原则和集体领导制度的。
（十四）物资采购不执行政府采购制度的，或不按有关规定公开招投标、择优采购的，违反办事规则，购进假冒伪劣商品或上当受骗，造成经济损失的。
（十五）物资采购工作中，由于领导失查等原因，导致发生以权谋私或腐败行为，造成经济损失和不良社会影响的。
工作要求
一、要根据相关财务、干部人事、工程招标和物资采购等方面的法律法规，建立和完善本单位财务、干部人事、工程招标和物资采购等各项规章制度。
二、要加强风险岗位廉能管理。凡分管财务、干部人事、工程招标和物资采购的人员应按照和纪发[2012]8号文件要求认真查找廉政风险。制定预警防控措施，并在本单位的党务、政务公开栏、触摸屏及网站上公开工作职责及流程，权力行使过程，办理结果及举报投诉电话，增加工作透明度。同时要制定廉能管理措施，执行廉政谈话、报告个人有关事项、述职述廉、组织生活会、民主评议等制度，接受社会各界的监督。
三、严格实行回避制度，单位党政主要领导及分管四项工作的副职领导的配偶、直系亲属一律不得在本单位从事以上四项工作。
中共沙湾县质量技术监督局党组
二○一五年六月
日
