别墅调查报告（精选多篇）

推荐第1篇：沈阳别墅调查报告

篇一：沈阳别墅市场分析报告

在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。

一、沈阳市自然社会经济情况

沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。

全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。

2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。

2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。

2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。

二、沈阳市住宅市场发展状况

2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。

2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。

三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析

（一） 沈阳别墅市场的发展历程

沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。

在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。 1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分） 图例表示 500 400 300200 100 20 1992 1996 19981999 2001 （沈阳别墅市场发展历程定量分析）

（二）沈阳别墅市场的版块特征分析 沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个版块，其中主要以南部和北部为主要代表。

1、中部版块

中部版块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部版块的典型代表。

翠堤豪园

产品线（平方米） 总套数 单价（元/平方米） 518.12 3 11500 368.62 14 10500 329.69 8 10500 237.36（联排） 8 8500 236.40（联排） 26 8000 从长远发展角度来看，由于市中心版块土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。

2、东部版块

东部版块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部版块由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部版块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部版块别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此版块置业。

由于东部版块的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它版块项目转移到东部版块开发别墅项目。包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部版块的发展潜力比较大。

3、西部版块

西部版块主要指张士开发区版块，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。但是由于西部版块自然环境、人文与经济都比较落后决定了版块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。

今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期规划论证阶段。估计部分为别墅项目。

但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。 金色高尔夫

产品线（平方米） 总套数 价格（元/平方米）

28

1、26

4、28

8、

310、3

53、

421、646 192栋 2680――3280

4、北部版块

北部版块主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。

相对于其它版块项目（中部版块除外）来说，北部版块突出特点是：基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。

从长远发展角度分析，由于北部版块土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。 巴黎世家

产品线（平方米） 总套数 价格（元/平方米） 180、270（联排） 14 3500

210、298.8、3

44、360、440、450、600、630 179 4100――4300

5、南部版块

我们在这里所谈到的南部版块主要是指浑南地区。虹洋地产项目隶属于浑南版块，浑南版块是我们分析的重点。

2001年10月14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。2001年10月16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前，就已经开始开发了。

促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅，当时共推出十几套，单价超过10000元/平方米，是沈阳价格最高的别墅，外界知名度不是很高。

1997年，信盟集团推出信盟花园，

一、二期总房源不过20余套，虽然推广力度很大，但是早期销售状况不是很好。

1998年东太实业有限公司推出凤凰花园。 1999年是浑南别墅市场发生质变的一年，由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向，许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。如：佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。（这里还未包括目前已经取得土地，正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商） （1）浑南部分别墅项目个案资料

a亚泰国际花园开发商：沈阳东宇置业有限公司 总占地面积：30万平方米

总建筑面积：30万平方米（含别墅87栋，其他为公寓） 建筑形式：独立式别墅 容积率：1。0 销售价格：6280元／平方米

上市时间：2001年6月。一期开发27栋，二期计划开发30栋 别墅户数：87户

户型面积种类：400平方米、480平方米、550平方米 b美地庄园

开发商：沈阳政兴实业有限公司

总占地面积：66。7万平方米（1000亩） 总建筑面积：15。3万平方米 建筑形式：单体、联排别墅 容积率：0。23 销售价格：3380元／平方米

上市时间：2001年11月9日。一期开发71栋，目前已竣工入住。 总户数：500余户

二期目前已经开始预定。销售价格：双联3450元/平方米，三联3100元/平方米，四联2800元/平方米。单体3700――5500元/平方米

户型面积种类：238平方米、295平方米、296平方米、297平方米（主推户型）320平方米、329平方米、366平方米、374平方米、428平方米、495平方米。 c凤凰花园

开发商：东太实业有限公司 总占地面积：20万平方米 建筑形式：单体、联排别墅

销售价格：一期2688元／平方米，二期3500元／平方米 上市时间：1998年 总户数：306余户

供应量：一期：67户；二期：153户；三期：独立式：54户；联排式：32户 户型面积种类：一期：280平方米：17户，25。37％ 295平方米：20户，29。85％ 301平方米：14户，20。9％ 372平方米：16户，23。88％

独立式：300平方米左右为主要面积

29

7、

310、

317、330、3

39、36

2、400、500平方米 联排式：220、240 配套设施：设置“泛欧式商业街“，目前仅有一家超市；golf推杆果岭 d比华利庄园

开发商：东北建安房地产发展有限公司 总占地面积：26。5万平方米

总建筑面积：9。5万平方米，其中，住宅8．3万平方米 建筑形式：2－4层独立和联排别墅

容积率：0。36销售价格：3000多元（没有最后确定）

上市时间：未开盘。首期仅开发联排别墅，目前有16栋将完工。 总户数：355余户 户型面积及比例： 联排式：

190平方米??36户， 220平方米??206户，240平方米??48户， 265平方米??16户 独立式：

400平方米??8户，380平方米??28户， 350平方米??13户 270－300平方米：30％ 320－350平方米：40％ 370－380平方米：20％ 400－500平方米：5％ 500平方米以上：5％ e佳地园

开发商：辽宁佳地房地产开发有限公司 总占地面积： 5，000亩 建筑形式：独立别墅

销售价格：一期：2860元／平方米起，目前价位在3700元／平方米 二期：4500元／平方米 上市时间：2000年 总户数：1000户

户型面积种类：联排式：240平方米

独立式：300平方米、320平方米、350平方米、370平方米、400平方米、500平方米 f花溪山庄

开发商：沈阳置业房屋开发有限公司 总占地面积：25万余平方米； 建筑形式：法式独立别墅

销售价格：二期：3800－5000元／平方米 上市时间：2000年 总户数：164户

供应量：分四期开发，一期开发29栋，剩余6栋，二期50栋 销售价格：3620――5600元/平方米 户型面积及比例：

一期：253－438平方米

二期：面积主要集中在300－400平方米，所占比例约为65％ 户型面积 数量 312平方米 2 313平方米 2 316平方米 3 316．7平方米 3 317平方米 2 328平方米 6 351平方米 2篇二：沈阳市高档项目市场调研报告 沈阳市高档项目市场调研报告

为配合新地块开发，销售部针对此地块周边21个同类高档项目及别墅项目进行细致市场调研工作，市场调研结果如下；

一、沈阳市别墅项目

沈阳市别墅项目分部在整个沈阳市的城市周围，主要集中区域为北城的棋盘山板块及沈北板块，南城主要集中在机场板块、浑南和苏家屯交界处及浑河沿线。别墅项目的主要特点为交通较为便利，自然环境相对良好的区域。北城别墅项目相对集中，而南城别墅分部相对凌乱，并未形成相应别墅区域。由于浑河沿线距离城区较近，各开发商取得土地成本较高，建筑形态均以混合型住宅为主，容积率控制相对较高，但由于浑河良好的自然景观存在，因此区域内均有不同比例的舒适型住宅分部，但并未形成别墅群。

（一） 沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园”在如今仍然是最好的选择。

在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。 1997年至1998年两年间，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅市场又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。目前沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分）。

（二） 沈阳别墅市场的板块特征分析 沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个板块，其中主要以南部和北部为主要代表。

1、中部板块中部板块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部板块的典型代表。

翠堤豪园从长远发展角度来看，由于市中心板块土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。

2、东部板块

东部板块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部板块由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部板块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部板块别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此板块置业。

由于东部板块的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它板块项目转移到东部版板块开发别墅项目。包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部板块的发展潜力比较大。

3、西部板块

西部板块主要指张士开发区板块，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。但是由于西部板块自然环境、人文与经济都比较落后决定了板块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。

今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期规划论证阶段。估计部分为别墅项目。

但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。

4、北部板块

北部板块主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。

相对于其它板块项目（中部板块除外）来说，北部板块突出特点是：基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。

从长远发展角度分析，由于北部板块土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。

5、南部板块

南部板块主要是指浑南地区。本项目隶属于浑南板块，浑南板块是我们分析的重点。 2001年10月14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。2001年10月16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前，就已经开始开发了。促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅，当时共推出十几套，单价超过10000元/平方米，是沈阳价格最高的别墅，外界知名度不是很高。 1999年是浑南别墅市场发生质变的一年，由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向，许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。如：佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。（这里还未包括目前已经取得土地，正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商）目前，上述项目销售基本去化完毕，仅有地理位置相对较偏的项目还剩余小部分房源。

（三）未来浑南别墅开发将引领沈阳市别墅市场

浑南这个板块，在以前的沈阳别墅市场当中并没有得到一个充分的发挥，基本进入到一个一触即发的状态，从二个角度可以看出：

1、大势

从浑南的发展到大浑南的开发，沈阳向南已经成为大势所趋，这是一个厚积薄发的过程。从自然环境角度看，浑南具有浑河得天独厚的自然资源，形成了人们蒙昧以求的活水别墅区。并且浑南待开发土地资源丰富，追求高品质生活区域将成为带动区域发展必然条件。交通位置优越，便于到达城区核心地带，形成居住、工作、生活于一体的宜居理念。

2、浑南板块作为别墅板块来讲有一个空港概念

二、目前浑南新区别墅市场销售情况 浑河沿线在售别墅项目

浑河沿线，别墅项目各开发商开发相对较早，项目基本已经销售完毕，目前仅有中海国际社区有别墅产品在售，但由于销售售价过高，市场抗性较强，销售势头并不理想，今年4月份开盘推出40套，目前销售仅10套。 浑河沿线别墅项目历史价格 伊丽雅特湾从2006年推出别墅项目，截止07年末别墅已经销售完毕，当时销售均价为篇三：2013沈阳地铁房上市量调查报告 2013沈阳地铁房上市量调查报告 xxxxx策划部 【 目 录 】

一．沈阳地铁各线路上市楼盘大盘点 ...............................................................................3 二．地铁四号线即将上市楼盘盘点 .................................................................................4 三．地铁九号线即将上市楼盘盘点 .................................................................................7 四．地铁十号线即将上市楼盘盘点 ................................................................................11 五．地铁

一、二号线即将上市楼盘盘点 ............................................................................14 六．地铁

一、

二、

四、

九、十号线供应量对比上 ....................................................................16 六．合计 .....................................................................................................17 xxxxx策划部

2013沈阳地铁房上市量调查报告 2012 年的沈阳楼市十月前一直处在不温不火的状态，销售旺季

四、五月市场平平，

“金九银十”成色不足。好在十

一、十二月份销售回温，

此时的“暖冬”如同救命稻草一般，让开发商看到了希望。已近年末，

诸多品牌房企均已完成全年指标， 开始准备2013年推售计划。本报告对 在建地铁

4、

9、10号线沿线楼盘2013年上市量进行调查，从上市量数 据上分析

2013年地铁沿线楼盘情况、预测沿线楼盘价格走势?? 据不完全统计，

2013年沈阳

4、

9、10号地铁沿线超350万平方商品房将上市， 9号线占比较大，约为200万平米。和平长白岛、浑南新

区、沈北新区成了“准地铁房”的主要阵地。这其中，长白岛区域将会

有10家楼盘上市，纯新盘3家。下半年，可能将有众多的新盘进入市场 同样由于沈阳房地产市场由火热渐渐转淡，导致地铁沿线楼盘房源 以面积90平米以下的中小户型刚需类产品为主。这也是国家之所以长时间坚持宏观调控政策的主要原因——抑制房价过快增长，力争达到居者有其屋。

一．【 沈阳地铁各线路沿线上市楼盘大盘点 】xxxxx策划部 二．【地铁四号线即将上市楼盘盘点】

地铁四号线全长30.3km，勘察工作分为南北两段同时进行，北段是从朱尔屯至市府广场，南段是从市府广场至沈阳南站。据365数据中心初步统计，4号地铁沿线长白岛段沿线楼盘多数都有推盘计划，其中纯新盘项目只有梦想e居与富海澜湾半岛预估上市体量约为28万平。沿线的远洋蓝钻项目有3个亿的销售计划，半岛公馆项将推出约300套房源，预计6万平的上市量。和兴长白湾大致也有2万平的上市量，万科鹿特丹预计将会推出2240套房源，轻飏小筑将有1栋楼加推，大概200多套房源。

推荐第2篇：别墅市场调查报告

别墅市场调查报告

一、越都名府

1、概况：越都名府由浙江嘉城投资建设开发有限公司,地处柯岩大道东首,新未庄对面,该楼盘已交付使用,总占地面积335亩,容积率1.0,绿化率40%.由147幢单体别墅和158套排屋组成,目前已售完,但在房产二级市场上流通的房源较多,多为排屋.

2、特点：紧靠柯岩风景区,鉴湖五星级大酒店,高尔夫公园,胜利西路明年全线通车,区块方位好,离柯桥,绍兴的车程在十几分钟之内.配套窗户质量不是很好,业主反应的较多.套型设计不好,不实用.

3、配套设施：闭路电视监控系统,室内报警系统,中心会所,网球场,篮球场,游泳池,各种健身器材等等.

4、物业管理公司：浙江绿城物业管理有限公司

5、建筑风格：现代坡屋顶

6、全案策划：杭州和声广告

7、车位：单车位和双车位

8、主要户型：排屋270平方,别墅350平方

9、单体别墅价位：4980起至6200元每平米不等.花园价:开发商出售价为:1000元每平方米,市场价为:1200元每平米.

10、销售对象：企业主,企业事业高层管理者，轻纺城经商人士等。

11、工程形象：已交付使用。

二、镜湖山庄

1、概况：地处湖塘街道，绍兴104国道南复线南侧，占地500亩，

容积率0.28，绿化率：65%以上，分A区92套和B区74套单体别墅。

2、特点：镜湖山庄内有镜湖森林公园，享受自然森林的绿意，景

色秀丽，花园面积较大。离市区和县城稍远一些，道路交通相对于其他别墅楼盘弱一些。

3、配套设施：镜湖森林公园，杨梅山，闭路电视监控系统，室内

报警系统，中心会所，网球场，各种健身器材等等。

4、物业管理公司：镜湖物业

5、建筑风格：现代坡屋顶

6、价位：4800元/平方米左右，花园价：800元/平方米。销售对象：

企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等。

7、折扣情况：一次性96折，按揭98折，银行可按揭7成

8、销售情况：2003年开盘销售B区74幢，还剩16套，A区92

套于2005年8月份开始预定，还剩65套

9、花园面积类型：300~2000平方米不等

10、套型面积类型：300~700平方米不等

11、景观设计：日本奥原生态美景设计咨询杭州有限公司

12、全案策划：升平中国投资顾问机构

三、康郡别墅

1、概况：该楼盘一期于04年8月18日开盘，总占地600亩，容积率0.38，绿化率65%以上

2、优势：小区内配套高尔夫球场，并且可使用。旁有鉴湖，柯岩风景区。

3、配套：高尔夫球场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，各种健身器材等等

4、物业公司：浙江卓越物业管理公司

5、价位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花园1200元/平方米

6、折扣：不打折

7、销售对象：企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等

8、套型面积：350~1000平方米，花园面积：330~1000平方米

9、建筑风格：现代美式坡屋顶

四、森海豪庭

1、概况：地处绍兴鲁迅东路底的城东开发区，总占地面积1000亩

2、特点：小区规模较大，绿化好，被评为建设部绿化生态住宅示范小区，离绍兴市中心只十几分钟车程。别墅的私密性不是很好，与公寓一起较乱，杂，安全性不高

3、配套设施：高尔夫练习场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等

4、物业公司：浙江金昌物业管理公司

5、价位：单体别墅8500元/平方米，花园1580元/平方米

6、面积：295~470平方米

7、建筑风格：现代坡屋顶

8、工程形象：交付使用

9、入住率：别墅区入住30%，公寓区入住60%以上

五、日月翠泽苑

1、概况：地处柯桥群贤路与百柯路交叉口，占地110亩，容积率0.62，绿化率40.2%，由6套单体别墅和65套双联别墅组成，2005年9月开盘，07年5月交付

2、特点：旁有轻纺城高级中学，鲁迅外国语学校，交通方便，缺山缺水，自然景观不是很好

3、配套设施：闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等

六、湖山花园

1、概况：柯岩风景区旁，全独立别墅06年4月28日开盘，起步价7380元/平方米，共98幢，建筑面积400~630方，花园面积300~600方，花园价格1200元/平方米

2、特点：楼盘旁有山有水，设有酒店，自然景观好。

推荐第3篇：婺源县别墅市场调查报告

江西婺源建信置业有限公司

婺 源 县 别 墅 市 场

调 查 报 告

二零一一年七月二十号

江西婺源建信置业有限公司

招商部

江西婺源建信置业有限公司



前言

一、婺源别墅状况综述

1、婺源别墅板块的分布状况

2、已售、在售的别墅项目状况

二、婺源别墅市场的表现特点

1、数量少，分布散

2、小区规划混合型与纯别墅共存

3、模仿有余,创新不足

4、以经济型别墅为主

5、价格与城区高层住宅相当

6、别墅的销售并非阳光灿烂

三、存在的问题

1、营销推广混同于一般商品房

2、品质、品位差，自然景观不优美

3、开发理念设计规划落后

4、缺乏纯别墅经典产品

5、文化性差，缺乏别墅灵魂

四、开发理念探讨

1、别墅分类

2、Townhouse的优势和设计原则

3、独立别墅区的吸引力与设计原则

4、别墅的营销推广

5、购买者分析

6、特征分析

五、别墅市场形势预测

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前 言

“别墅”，晋书谢安传：“方与玄围綦睹别墅”。为本宅外另建的园林游息处所。可见“别墅”在中国古已有之。

“别墅”英文VILLA ，源自法语，可直译为“乡间的小屋”，产生于欧洲。在美国传统词典解释为：The often large luxurious country house of well-to-do person （一般说是富有、有钱的人在乡村拥有的大的豪华房子）。

“别墅”可以说是现代人们追求住房需求的最高心理取向。古今中外对“别墅”的理解是一致的，它应该建在依山傍水的园林之中，它不仅是具有使用的功能，还应具备选景、观景的功能，要具有强烈的文化内涵，要极具个性，要能体现住房人的文化气质、身份、地位。

婺源的别墅市场正处于发展阶段，那么婺源的别墅市场到底是什么状况？存在什么问题？其发展特点是什么？发展趋势又是如何呢？我为此查找各方资料，作了深入的市场调查。

1、调查内容

（1）全面了解婺源县的“别墅”市场，切实掌握每个别墅的区域分布、规模、销售状况、户型、建筑风格、配套设施、环境状况。 （2）重点了解别墅的规划设计特色，开发策略、销售策略。 （3）开发商在开发别墅中遇到的问题。

2、调查目标

（1）弄清婺源县别墅市场情况，为未来房地产全面掌握市场提供参考。 （2）研究婺源县别墅建设特点与存在的问题。 （3）寻找婺源县适合别墅开发的模式。 （4）预测未来婺源县别墅建设发展趋势。

一、婺源别墅状况综述

婺源县由于拥有优越的自然环境、人文底蕴、丰富的旅游资源，所以婺源别墅的价值就会更加的突出，也会很快的被市场所挖掘。同时随着婺源县用地的减少、国家对土地资源的控制，这些无疑提供了进入别墅开发门槛的同时，也在加大婺源现有别墅的价值含量。

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中国别墅的发展已经有十几年了，婺源的别墅发展史分量不轻。那么在这样的一个发展过程中，别墅的建筑设计、开发理念、营销推广以及市场销售都在发生着波段性的演变。婺源现在的别墅市场目前追求大户型、超豪华的阶段，室外的花园较小些。也就是说，市场目前室内的私密的空间大，室外开放的空间较小。土地对于市场来说，成为别墅销售的核心。

现在市场非常注重别墅产品以及产品所营造出来的生活氛围，别墅是需要细节的、需要沉淀的，这不仅仅是营销层面上的问题，这些是别墅的组成部分，没有这样的产品要素和品质，那不叫别墅，只能叫“大房子”。

婺源别墅市场的发展史比较短。 由于人们的生活质量、消费水平的提高，近几年随着婺源县旅游业的发展和婺源各市场的持续发展，婺源县明确提出拉大城市框架，扩大城市规模，城市基础设施得到很大改善，环城快速公路的规划改变了人们的时空概念，新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成，车房组合，人居文化进步，消费观念转变，一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境，这就当然的进一步激活了别墅市场。

（一）婺源县别墅板块的分布状况

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(二) 已售、在售的别墅项目状况

1、案名：盛世名城（在售）

开盘时间 2011-05-05 交房时间 2012-08-31 开发商名称：婺源县兴源房地产开发有限公司

位置：婺源县才仕大道北侧

售楼地址：婺源县才仕大道与公园东路交汇处 别墅类型：独栋、联排 （未装修、毛坯房出售） 每套占地面积：100多㎡ 每套建筑面积：320—420㎡

层高：二层半、三层半 建筑风格：徽派建筑风格 推广策略：购一栋别墅赠送80㎡ 今年价格：4000—5000元／㎡

特点：与多层混合型小区

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。

工程形象进度：建筑工程基本完工，只剩下独栋别墅正在施工中，预计今年下半年或明年年初开盘。

主要客户群为婺源二次置业人士和周边外来投资人士，主要用为居住和投资。 盛世名城独栋别墅效果图：

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盛世名城联排别墅效果图：

2、案名：方汇兰桂小区（已售）

开盘时间 2007-09-29

交房时间 2008-08-19 开发商名称：江西婺源方汇房地产开发有限公司

位置：婺源县东升路5-5号 售楼地址：婺源县东升路5-5号

别墅类型：联排（未装修、毛坯房出售） 每套占地面积：200多㎡ 每套建筑面积：300㎡-400㎡

层高：二层、三层 建筑风格：后现代风格，坡屋顶 今年价格： 约3500元/㎡

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。 工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

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兰桂小区别墅（二层）前视图：

兰桂小区别墅（二层）后视图：

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兰桂小区别墅（三层）前视图：

兰桂小区别墅（三层）后视图：

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3、金谷小区（已售）

开工日期 2007年01月18日

竣工日期

2008-12-16 开发商名称：婺源县房地产综合开发公司

位置：婺源县二环路中段

别墅类型： 二层半（未装修、毛坯房出售） 每套占地面积： 200㎡ 每套建筑面积： 300㎡左右

建筑风格： 徽派建筑风格 今年价格： 约3500/㎡ 出售总价格： 约100万元左右

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。 工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

金谷小区别墅（二层半）前视图：

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金谷小区别墅（二层半）后视图：

金谷小区——别墅区

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4、平安小区（已售）

开盘时间 2008-07-29

交房时间 2012-03-06 开发商名称： 婺源县鸿昌房地产开发有限公司

位置： 婺源县紫阳镇二环路东侧 售楼地址： 婺源县紫阳镇二环路

别墅类型： 二层半（未装修、毛坯房出售） 每套占地面积： 约180㎡ 每套建筑面积： 300㎡左右

建筑风格： 徽派建筑风格

今年价格： 约4000/㎡——4800/㎡ 出售总价格： 约100多万元左右

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。 工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

平安小区别墅（三层）前视图

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平安小区别墅（三层）后视图

5、婺源婺里山水别墅（在售）

开发商名称： 裕和置业有限公司

位置： 婺源李坑 售楼地址： 婺源李坑

别墅类型：独栋、四栋联排、六栋联排、共58套（全部精装修）

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每套建筑面积： 200多㎡，100多㎡

户型： 四种户型 建筑风格： 徽派建筑风格

价格： 1.2万/㎡——2万/㎡ 出售总价格：每套价格在200万至500万

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。 主要客户群为上流社会人士，外地投资度假客户。

婺里别墅总平图：

婺里别墅户型图：

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婺里别墅户型图：

婺里别墅户型图：

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婺里别墅户型图：

婺里别墅效果图

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二、婺源别墅市场的表现特点

别墅是住宅消费的必然阶段，代表着现代人们追求住房需求的最高心理取向，综观整个市场表现，婺源县的别墅建设现在还处于不成熟阶段，其市场表现有以下特点：

1、数量少，分布散

纵观婺源别墅区的分布，以县城星江河为界：

1、城西有盛世名城，据了解新汽车站旁也有本地有钱人购置土地自建别墅的。

2、城东有金谷小区、兰桂小区、平安小区，分布较为集中。

2、小区规划混合型与纯别墅共存

别墅与多层住宅混合，其优点是配套设施较全、较成熟，人气旺，但其别墅的安全性和私密性稍差。

3、模仿有余,创新不足

婺源县的别墅，清一色徽派建筑风格。从规划来看，部分项目仍有兵营的“遗迹”，从社区配套看，未脱离公寓类住宅老路。开发商对土地成本，市场承受力多虑了点，而要对住别墅的人文气氛要求重视不够，比如设施设备的选择，产品的细节，本土化问题以及同类产品的差异化等深层次问题，近乎无暇顾及，环境的缺山少水问题；高容积率带来的私密性问题；户型的适用问题。而这些问题正是本土化所应认真对待，通过走创新之路才能解决的问题。

4、以经济型别墅为主

开发商考虑到目前我县的经济发展实力，消费人群的实际承受能力。开发的别墅多以经济型的别墅即Townhouse联排别墅为主。

5、价格与城区高层住宅相当

Townhouse多以县城中心区高层住宅为底的价格入市，他们的口号是公寓的价格别墅的享受，并以此来争取客户。

6、别墅的销售并非阳光灿烂

从所调查的别墅来看。全部清盘的基本没有，多半是开盘销售似乎还算可以，但难以形成持续热销，说明别墅的销售并不乐观。

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三、存在的问题

别墅的要求是高的，也是房地产开发项目中真正最难以做的，既要有幽静优美的环境，又要有完善的生活保障系统，既要有居住的功能，又要有观景造景的功能；既要离开喧闹的城市，又不能离得太远，就目前婺源的别墅来看存在以下问题：

1、营销推广混同于一般商品房

在婺源的这些别墅楼盘，所采用的营销推广无论是售房部的布置，楼书的编排印刷、发放。售楼代表的素质，接待程序都和一般商品房无异。有的甚至还不如一些大的楼盘。需知对住宅别墅有需求的客户一般不仅有钱，而且还有较高的文化素养，较高的生活品味，这就要求营销推广更具有文化性、要有更丰富的内涵，促销手段不宜搞蝇头小利，更要注重口碑上的宣传，承诺的兑现。工地现场日新月异的变化，景观的靓丽，工程质量的保证，比一百个广告更有用。

2、品质、品位差，自然景观不优美

真正意义上的别墅是建在依山傍水的园林之中，可是从现有的别墅小区来看，小区的不论是规划、景观、还是物管、文化都没有高品位、高尚化生活的体现。

3、开发理念设计规划落后

建国以后我们在住房方面经历了温饱型到小康型，现在正逐步跨入舒适型以至豪华型。所以对何谓舒适？何谓豪华还有一个认识、理解、创新的过程。别墅当然是豪华型住宅，从目前看婺源的别墅无论是开发理念还是设计规划稍嫌落后，这与开发商对自己产品的信心不足有关，开发商只是与高档高层项目争客户，这应该说是一个误区，今后提高产品品质将是别墅市场竞争的核心要素。

4、缺乏纯别墅经典产品

婺源房地产在多层住宅建设方面已有很大进步，无论从总体规划、环境配套、还是户型、立面造型、细部处理都与市级城市近于同步了，但在别墅设计上却没有什么叫响的品牌，这不能不说是一种缺憾，这也给有意打造品牌别墅的开发商留下了空间，真正好的产品还是有 市场的，因为总有人愿意追求完美以彰显自己的身份、地位的与众不同。

5、文化性差，缺乏别墅灵魂

别墅代表一种放松、悠闲、享受生活的态度和环境，应该创造出一种符合人性，回归自然，意趣别具的居住环境，其内部设计更多地考虑人与人之间的关系，即保持着个人的

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充分独立性，又使整个家庭更加温馨舒适，这些才是别墅的灵魂。可开发商考虑更多的是成本，业主的经济承受能力，其实质是对自己产品缺乏信心的表现。

四、开发理念的探讨

1、别墅分类

1) 独栋别墅

【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。

【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。 2) 联排别墅

【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。

【特征】

1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。

2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。

3、户型设计丰富而前卫，有特色。3) 叠拼别墅

【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是 江西婺源建信置业有限公司

中别墅发源于美国，以“ 江西婺源建信置业有限公司

3、独立别墅区的吸引力与设计原则

吸引力：独立别墅是人们居住需求的最高取向，可以说是终端产品，最能体现人的身份和地位，所以，应该是超凡脱俗的，让业主处处感到舒适，实用，美观和物有所值。环境没有山可以造山。没有水可以引水。让人感受到景观与构思达到高度和谐的境界，青草融融，花树依依，水溪潺潺，形成生态系列的自然流淌。

设计原则

（1）位置：自然风光优美，距城市的车程10－20分钟

（2）交通：周边应有完美的交通道路网络，临近快速通道，高速公路，强调交通的易达性和便捷性。

（3）环境：一是生态环境，优美科学的生态环境所形成的优美景观，即生态环保的原则，二是区内的人文环境友善、文明、高雅、时尚的文化氛围，三是建筑形态和绿化风格与自然相融。就是山、水植物与建筑协调的原则。 （4）规模：应成一定规模，这样才能满足其区内配套和生活品位的要求。 （5）规划：避免对视；杜绝兵营式痕迹布局，曲径通幽，流畅自然。 （6）建筑强调科学完美合理的内部功能布局，以及空间尺度的把握，注重在建筑造型与色彩的优美、高品味。

（7）配套：商业、酒店、休闲及生活配套设施齐备

（8）安保：安全和私密的生活原则是住别墅的追求，智能化的监管，决不能妨碍私密性的原则，确保生活安全。 （9）服务：要安全优质，贴心到位。

（10）营造文化氛围，满足客户精神生活需求。

4、别墅的营销推广：

拼弃一般商品房那种发布广告在售楼部坐等销售的格局，别墅是高档住房，要注意“人以群分”这一客观规律，所以，一定要走出去，通过举办各种有益的、知识性的公关活动来联络客户，并以客户联络客户的方式进行渗透；瞄准客户群，

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不要乱发单片以免降低别墅的自身价值。当然售楼部还是要设的，只是与客户签约的地方，不要太大，因为人流不会太大，但要比一般的售楼处更加富丽堂皇，更要典雅高贵，更要富有文化内涵。售楼代表要有较高的文化素养，典雅的气质谈吐脱俗，举止优雅大方；样板间同样也是需要的，装修要与建筑相协调，与高贵相匹配，要有深厚的文化氛围，这些包装不仅代表了开发商的实力，更反映未来的生活景象，给人遐想的空间。

5、购买者分析

成功人士：事业有成的老板，大款、明星、职业经理、外企、民营、金融的职业经理。

白领收入较高者：年收入在6万元以上者。 中老年中的三高（高知、高位、高收入）

外地市的有钱者、投资者（作为全国知名的旅游城市，肯定会吸引外地市的有钱、有权人士）。

从以上分析看，尽管这一层面人士所占比例不大，但还是有一批人，这些人可能已不是 江西婺源建信置业有限公司

设施完善，人们对别墅的需求欲望会越来越强。人类总是向往自然美好的栖居地，总是渴望与自然相融汇地生活，而只有别墅才能使人们如愿以偿，当然我国人多地少，不可能象美国、加拿大那样享用那么大的别墅花园，只需有中国特色的、符合我们当地习俗的别墅。随着婺源县城框架的扩大，这就要求开发商要适时的选择好地块，把握市场形势，认真做好规划设计，要做建筑的“精品”，不要做建筑“垃圾”。别墅的价格应该与公寓式住宅适当拉开，只有这样开发商才有可能精心打造，建造出真正的别墅小区来。规划设计上要更多地考虑生态环保，节能、节水。回归自然，健康长寿是人们的真正追求。

《以上提供意见、图片仅供参考》

推荐第4篇：惠州别墅

惠州别墅 在售楼盘

檀月轼园。宅院

基本信息 物业类别 别墅

建筑类别 联排

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.10 [关于容积率] 开盘时间 暂无资料

物 业 费 2.50元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 惠市房预许(2011)039号 [更多]

售楼地址 惠州市惠城区马安镇新乐路9号惠州旅游学校旁（光耀童鞋对面）

物业地址 惠城区惠州市惠城区马安镇新乐路9号惠州旅游学校旁（光耀童鞋对面） [交通图] 交通状况 公交

3、29路。旅游学校旁[更多] 檀月轼园·宅院房价 均价12000元/平方米

檀月轼园·宅院现在售460-530平米纯中式风格联排别墅，一期共推出35套，均价12000元/平，折扣现场洽谈。（以开发商公布为准）

项目特色 特色别墅

装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 东平

绿 化 率 60% [关于绿化率] 入住时间 2012-10-31 [入住详情] 物业公司 惠州永诚物业管理有限公司

开 发 商 惠州聚贤置业有限公司 [查看预售许可证]

桂碧园十里银滩

物业类别 别墅、洋房、公寓

建筑类别 联排 独栋

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.10 [关于容积率] 开盘时间 2011-07-30 [开盘详情] 物 业 费 暂无资料 [点评物业] 预售许可证 惠东房预许字第2011018号 [更多]

售楼地址 惠东县亚婆角旅游度假区(东部沿海高速小径湾出口) 物业地址 惠东县亚婆角旅游度假区(东部沿海高速小径湾出口) [交通图] 交通状况 广深港客运专线和厦深高铁（预计2011年通车），武广快线与广深港客运专线在广州南站交[更多] 碧桂园十里银滩房价 均价8500元/平方米

碧桂园十里银滩“感恩20年”，特推出感恩业主特惠回馈：凡业主推介亲友，按成交单位面积双方各免5年管理费；业主再次置业碧桂园，按成交单位面积免10年管理费。现主推90-170平1-3房、200平洋房，均价8500元/平。另外还有别墅在售，包括270平的联排600万/套左右，均价15000元/平；210平的双拼带花园20000-30000元/平。一次性付款可享98折。

项目特色 水景地产,宜居生态地产,景观居所 装修状况 毛坯,精装修 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 巽寮管委会 绿 化 率 30% [关于绿化率] 入住时间 待定 [入住详情]

物业公司 碧桂园物业管理有限公司

开 发 商 惠东碧桂园房地产开发有限公司 [查看预售许可证]

天然居一号

基本信息

物业类别 别墅、公寓

建筑类别 联排 独栋

环线位置 暂无资料 容 积 率 0.43 [关于容积率] 开盘时间 2011-04 [开盘详情] 物 业 费 2.00元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 龙房预许（2011）3号 [更多] 售楼地址 龙田镇赖屋村(龙门天然温泉度假村内) 物业地址 龙门县龙田镇赖屋村(龙门天然温泉度假村内) [交通图] 交通状况 从深圳出发：深惠高速→惠河高速→泰美出口→龙门方向,平陵→龙(门)新(丰)公路北行8公[更多] 天然居一号房价 均价15000元/平方米

天然居一号联排及独栋别墅在售，联排面积为144平米，价格最高150万左右，价格最低在120万/套，一次性付款94折，按揭98折。独栋别墅220平米，售价300多万，折后均价约1.5万/平米。

项目特色 宜居生态地产,旅游地产

装修状况 毛坯,公共部分精装修 [装修相册][建材卖场]

所属商圈 龙田

绿 化 率 60% [关于绿化率] 入住时间 2012-09 [入住详情] 物业公司 龙门天然温泉度假酒店

开 发 商 深圳尚天然集团,龙门尚天然温泉度假有限公司 [查看预售许可证]

金果湾

物业类别 别墅、酒店式公寓

建筑类别 独栋 双拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 3.00 [关于容积率] 开盘时间 2010-11-20 [开盘详情] 物 业 费 3.00元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 惠房预许字（2010）第054号 [更多] 售楼地址 惠阳永湖镇金果湾有机生活度假区

物业地址 惠阳区永湖镇金果湾有机生活度假区 [交通图] 交通状况 惠州：惠盐高速―陈江、镇隆出口往镇隆方向约1公里左拐―往永湖方向约6公里;深圳：机荷[更多] 金果湾房价 均价13000元/平方米

金果湾买房送20-60平米有机菜地，10年使用年限，在售50-72平米一房两房五星级酒店式公寓，精装修送家私家电13000元/平米，毛坯7000-7500元/平米，一次性付款9.5折、按揭9.8折优惠。（以开发商公布为准）

项目特色 特色别墅,宜居生态地产,景观居所 装修状况 毛坯,精装修 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 永湖

绿 化 率 52% [关于绿化率] 入住时间 2011-06 [入住详情] 物业公司 骏园春天物业管理公司

开 发 商 惠州市金果湾农庄有限公司 [查看预售许可证]

中量罗浮山居

物业类别 别墅

项目特色 旅游地产 建筑类别 独栋

环线位置 暂无资料 容 积 率 0.39 [关于容积率] 开盘时间 2011-06-26 [开盘详情] 物 业 费 4.00元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 博预许字第2010076号 [更多] 售楼地址 博罗县黄龙大道中量罗浮山居营销中心

装修状况 精装修 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 长宁

绿 化 率 60% [关于绿化率] 入住时间 2012-05 [入住详情] 物业公司 深航酒店物业

开 发 商 深圳市中量投资有限公司 [查看预售许可证]

物业地址 博罗县黄龙大道（位于黄龙景区入口） [交通图] 交通状况 自驾车：从深圳、香港、东莞到达本项目：梅林关——深莞高速——莞增高速——广惠高速[更多] 中量罗浮山居房价 均价17000元/平方米

中量罗浮山居在售412-475平米的合院别墅及少量72-180平米别墅式公寓，整体均价17000/平米，并送4500元/平米精装修。（以开发商公布为准）

翡翠山

物业类别 别墅、五星级酒店、购物中心

建筑类别 联排 独栋 双拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.65 [关于容积率] 开盘时间 2012-6 [开盘详情] 物 业 费 3.80元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 惠湾房预许字[2012]第002号 [更多]

售楼地址 西区大亚湾大道和龙海二路交汇处（熊猫国际斜对面）

物业地址 大亚湾区西区大亚湾大道232号（大亚湾大道和龙海二路交汇处） [交通图] 交通状况 翡翠山距沿海高速澳头出口仅3公里，1小时往返深圳市中心；距深汕高速淡水出口7公里，2[更多] 翡翠山房价 均价12000元/平方米

翡翠山一期别墅第6批新品预计4月推出。现少量5批187-233㎡观湖别墅在售，上湖南岸，正南朝向。联排端头单位特价房195㎡，送整层架空层，总使用面积约530㎡，总价仅238万。

项目特色 特色别墅,宜居生态地产 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 西区

绿 化 率 56% [关于绿化率] 入住时间 2011-12 [入住详情] 物业公司 金钥匙物业管理公司

开 发 商 惠州市宏业投资开发有限公司 [查看预售许可证]

惠林温泉

基本信息 物业类别 别墅

建筑类别 独栋 双拼

环线位置 暂无资料

项目特色 特色别墅,低密居所

装修状况 精装修 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 江北 容 积 率 0.26 [关于容积率] 开盘时间 2011-02-01 [开盘详情] 物 业 费 2.80元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 惠市房预许(2010)175号 [更多]

绿 化 率 75% [关于绿化率] 入住时间 2010-12 [入住详情] 物业公司 惠州天力物业发展有限公司

开 发 商 惠州金鹅温泉实业有限公司 [查看预售许可证]

售楼地址 惠州市矮陂镇北约9公里处黄沙洞温泉度假区惠林温泉售楼中心 物业地址 惠城区矮陂镇北约9公里处黄沙洞温泉度假区 [交通图] 交通状况 自架车线路：

一、深圳至惠林汤泉（约90分钟）深圳入口—深汕高速—广惠高速—惠州蓬陵[更多] 惠林温泉房价 均价17000元/平方米

惠林温泉在售别墅户型有：310平米、380平米、450平米的双拼别墅；380平米、490平米、570平米的独栋别墅。整体均价17000元/平米，带6000元/平米的豪华装修，拎包入住，温泉入户。（以开发商公布为准）

城市山麓二期悠兰山

基本信息 物业类别 别墅

建筑类别 独栋 双拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 0.39 [关于容积率] 开盘时间 2010-10-1 [开盘详情] 物 业 费 3.80元/平方米·月 [点评物业]

项目特色 特色别墅,宜居生态地产 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 罗阳

绿 化 率 63% [关于绿化率] 入住时间 2011-8 [入住详情] 物业公司 博罗县四方物业

开 发 商 博罗县四方实业有限公司 [查看预售许可证] 预售许可证 博预许字第2010037号（1—29栋 [更多] 售楼地址 惠州市惠博沿江景观大道（新博罗中学对面） 物业地址 博罗县惠博景观大道（新博罗中学对面） [交通图] 交通状况 位于惠博沿江景观大道旁，到惠州中心城区仅10分钟车程。[更多] 城市山麓二期悠兰山房价 最低价11000元/平方米

城市山麓二期悠兰山独栋及双拼别墅在售，双拼面积大约300平米左右，价格约300万/套，单价9500-11000元/平米，实际使用面积可达500平。独栋面积在350-430平米之间，价格在11000-16000元/平米之间，总价370-800万。

方直珑湖湾

基本信息

物业类别 别墅、住宅

建筑类别 联排 双拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 2.00 [关于容积率] 开盘时间 2012-02-25 [开盘详情] 物 业 费 1.80元/平方米·月 [点评物业]

项目特色 水景地产,特色别墅,公园地产 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 金山湖

绿 化 率 31% [关于绿化率] 入住时间 2011-12 [入住详情]

物业公司 广东世邦管家物业管理有限公司

开 发 商 广东方直集团有限公司 [查看预售许可证] 预售许可证 惠市房预许(2011)203号 [更多] 售楼地址 金山大道与惠沙堤二路交汇处

物业地址 惠城区金山大道与惠沙堤二路交汇处 [交通图] 交通状况 方直珑湖湾东侧为金山大道，北侧为惠沙堤二路，西侧为环湖三路，南侧接驳三环路。 32路[更多] 方直珑湖湾房价 均价30000元/平方米

方直珑湖湾二期商铺认筹中，40-50平米商铺，会员5万元认筹，预计30000元/平米，不赠送地下室。

香山美墅

基本信息 物业类别 别墅

建筑类别 联排 独栋

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.22 [关于容积率] 开盘时间 2011-03-13 [开盘详情] 物 业 费 3.60元/平方米·月 [点评物业] 开 发 商 兴华实业 [查看预售许可证]

预售许可证 惠房预许字（2010）第072号 [更多]

售楼地址 永湖镇惠澳大道淡水河大桥旁（香山美墅高尔夫运动会所） 物业地址 惠阳区永湖镇惠澳大道淡水河大桥旁 [交通图] 交通状况 项目处于惠澳高速中部位置，距离惠州城区15公里，距离惠阳12公里。处于规划的惠淡大道[更多] 香山美墅房价 最低价750万元/套

香山美墅现仅余少量独栋别墅在售，面积为350-560平米之间，超大赠送花园面积300-1200平米，价格约750万/套起，现看房可免费打高尔夫球

项目特色 豪华居住区,特色别墅 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 永湖

绿 化 率 49% [关于绿化率] 入住时间 2011-12 [入住详情] 物业公司 惠州金泰物业管理有限公司

惠阳振业城

物业类别 别墅、洋房

建筑类别 独栋 双拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.50 [关于容积率] 开盘时间 2011-05-01 [开盘详情] 物 业 费 2.80元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 惠房预许字(2009)第05号 [更多] 售楼地址 惠阳区惠南大道北侧惠阳振业城

物业地址 惠阳区惠南大道北侧惠阳振业城 [交通图] 交通状况 紧邻淡水及惠州城区，从项目驾车至淡水出口5分钟；从深圳到惠阳，直线距离38公里；至龙[更多]

项目特色 特色别墅

装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 惠阳经济开发区 绿 化 率 35% [关于绿化率] 入住时间 2011-12 [入住详情] 物业公司 深圳振业物业管理有限公司

开 发 商 惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 [相关网站] [查看预售许可证] 惠阳振业城房价 均价15000元/平方米

惠阳振业城G组现剩20余套352平米的类独栋在售，户户赠送超大院落、车库、露台，均价15000元/平米，一次性付款9.5折、按揭9.9折优惠。

半山名苑

物业类别 别墅

建筑类别 联排 独栋 双拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.02 [关于容积率] 开盘时间 2010-09-24 [开盘详情] 物 业 费 2.60元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 惠市房预许(2011)060号 [更多]

售楼地址 仲凯高新区和畅五路西105号（红旗小学对面） 物业地址 仲恺区和畅五路西105号（红旗小学对面） [交通图] 交通状况 公交

5、

6、

11、

25、

31、301路等公交至海关站下往和畅五路步行10分钟可到该项目。[更多] 半山名苑房价 均价10000元/平方米

半山名苑独栋、双拼及联排别墅在售，推出特价联排168万/套，独栋面积530平米，均价18000-20000元/平米；双拼面积260—310平方米，均价约为12000—14000元/平米；联排面积为198—220平米，10000元/平米，现一房一价，一次性付款9.5折优惠。

合生高尔夫庄园

物业类别 别墅、酒店式公寓

建筑类别 联排

环线位置 暂无资料 容 积 率 2.00 [关于容积率] 开盘时间 2010-11-13 [开盘详情] 物 业 费 2.80元/平方米·月

预售许可证 惠市房预许(2012)020号 [更多]

售楼地址 惠州市水口龙和东路一号（广惠高速蓬陵出口500米） 物业地址 惠城区水口龙和东路一号(广惠高速蓬陵出口旁) [交通图] 交通状况 自驾车：合生高尔夫庄园位于惠州市东江上游广惠高速旁边，从广惠高速往东莞、广州、深[更多] 合生高尔夫庄园房价 均价5300元/平方米

合生高尔夫庄园买房送菜地，3期联排别墅面积有270平米、308平米及330平米可选，带精装修，均价9500-11000元/平米。另有220平米5房洋房单位，毛坯均价4700元/平米，精装修均价6300元/平米；度假公寓S1栋面积75-125平米的1房2房，精装修均价5300元/平米，一次性付款9.5折、按揭9.8折。

项目特色 特色别墅,宜居生态地产,打折优惠楼盘 装修状况 精装修 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 水口

绿 化 率 60% [关于绿化率] 入住时间 2012-07 [入住详情] 物业公司 康景物业集团

项目特色 特色别墅,宜居生态地产 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 惠环

绿 化 率 45.70% [关于绿化率] 入住时间 2011-6 [入住详情]

物业公司 深圳鹏基物业管理有限公司

开 发 商 惠州市鹏基投资有限公司 [查看预售许可证]

开 发 商 惠州市亚派房地产有限公司 [查看预售许可证] 名泽天下 物业类别 别墅

建筑类别 独栋

环线位置 暂无资料 容 积 率 0.60 [关于容积率] 开盘时间 2008-05 [开盘详情] 物 业 费 2.50元/平方米·月

项目特色 特色别墅,打折优惠楼盘 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 园洲

绿 化 率 58% [关于绿化率] 入住时间 20090630二期 [入住详情] 物业公司 东莞市正龙物业管理有限公司

开 发 商 博罗县黄金世界实业投资有限公司 [查看预售许可证] 预售许可证 博预许字第2010001号、2010015 [更多] 售楼地址 园洲镇沙头新村（福园桥收费站旁）

物业地址 博罗县园洲镇沙头新村（福园桥收费站旁） [交通图] 交通状况 东莞石排路线：东部快速干线－石排出口下－石排大道直行－石洲大桥(下桥右转）－园洲大[更多] 名泽天下房价 均价7000元/平方米

名泽天下二期360-470平米的独栋别墅在售，均价7000—8000元/平米，一次性付款97*98折，按揭97折优惠。

景亿凤凰谷

物业类别 别墅、住宅

建筑类别 联排

环线位置 暂无资料 容 积 率 0.94 [关于容积率] 开盘时间 2009-6-28 [开盘详情] 物 业 费 1.45元/平方米·月

项目特色 水景地产,景观居所 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 龙丰、上排、红花湖

绿 化 率 35% [关于绿化率] 入住时间 2010-7 [入住详情]

物业公司 深圳市福田物业管理有限公司

开 发 商 惠州市景亿房地产开发有限公司 [相关网站] [查看预售许可证] 预售许可证 惠市房预许(2009)002号、惠市房 [更多] 售楼地址 丰山路36号（鳄湖旁）

物业地址 惠城区丰山路36号（鳄湖旁） [交通图] 交通状况 乘坐17路、20路、29路、388路、399路、899路车到工业学校站下车，往左走100米到达该项[更多] 景亿凤凰谷房价 均价6000元/平方米

景亿凤凰谷 尾盘在售，剩余少量147平米的三房和170平米的四房洋房单位，均价6000元/平米，具体折扣可至现场谈恰；联排别墅面积为192—290平米，起价10000元/平米。

雅居乐白鹭湖

物业类别 别墅、别墅、公寓

建筑类别 联排 独栋

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.10 [关于容积率] 开盘时间 2011-09-24 [开盘详情]

项目特色 水景地产,特色别墅,宜居生态地产 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 汝湖

绿 化 率 50% [关于绿化率] 入住时间 2011-12-08 [入住详情] 物 业 费 3.50元/平方米·月 [点评物业] 预售许可证 惠市房预许(2011)182号 [更多]

物业公司 雅居乐物业管理公司

开 发 商 雅居乐地产控股有限公司 [查看预售许可证]

售楼地址 汝湖镇雅居乐大道1号（10路公交车终点站雅居乐白鹭湖营销中心） 物业地址 惠城区汝湖镇雅居乐大道1号（10路公交车终点站） [交通图] 交通状况 雅居乐白鹭湖距广州约100公里，距深圳约70公里，距大亚湾约50公里，广汕高速公路从景区[更多] 雅居乐白鹭湖房价 均价5100元/平方米

雅居乐白鹭湖举办万人探春赏花节活动，现“后街”二期中心洋房100-130平米三房四房加推，购房五重好礼，3950元/平起，均价5100元/平米，一次性付款7.9折、按揭8.2折优惠。目前销售产品有：“东岸”坡地别墅组团，8933元/平起，产品有叠墅、联排、双拼、类独栋，面积170-273平米，总价188万元/栋起；“迪斯卡沃Ⅱ”酒店式公寓，84平米1房，130平2房，158平3房、210平4房，均价7800元/平送2000元装修标准，一次性付款9.7*9.8折、按揭9.7折优惠。

格林童话世界

物业类别 别墅、住宅

建筑类别 联排

环线位置 暂无资料 容 积 率 2.00 [关于容积率] 开盘时间 2011-12-17 [开盘详情] 物 业 费 0.70元/平方米·月

预售许可证 惠市房预许(2010)146号 [更多] 售楼地址 潼侨镇侨冠南路(甲子河边) 物业地址 仲恺区潼侨镇侨冠南路(甲子河边) [交通图] 交通状况

318、

11、69

9、20、

322、321路公车至格林童话站可至本项目[更多] 格林童话世界房价 均价4200元/平方米

格林童话世界现推出20套特价房一口价3620元/平，现售洋房户型为104—144平方米的三四房单位，均价4200元/平米；联排别墅均价10000元/平方米，一次性付款9.8折、按揭9.9折优惠。

奥林匹克花园

物业类别 别墅、住宅

建筑类别 联排

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.50 [关于容积率] 开盘时间 2011-08-28 [开盘详情] 物 业 费 2.90元/平方米·月

预售许可证 惠市房预许(2011)073号 [更多]

售楼地址 惠州江北新区惠博大道388号（金鸡管理区金鸡村东侧）

物业地址 惠城区江北新区惠博大道388号（金鸡管理区金鸡村东侧） [交通图] 交通状况 惠州—博罗的大巴至奥林匹克花园站下可达项目。另外从惠南河南岸汽车站有惠州——博罗[更

项目特色 特色别墅,宜居生态地产 装修状况 全装修 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 江北

绿 化 率 37% [关于绿化率] 入住时间 2010-12 [入住详情]

物业公司 上海中体奥林匹克花园物业管理公司 项目特色 复合地产,特色别墅 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 潼侨

绿 化 率 34% [关于绿化率] 入住时间 2011-3二期 [入住详情] 物业公司 金迪物业公司

开 发 商 惠州市格林地产有限公司 [查看预售许可证]

开 发 商 惠州市奥林匹克花园置业投资有限公司 [相关网站] [查看预售许可证] 多] 奥林匹克花园房价 均价9500元/平方米

奥林匹克花园【玖珑墅】在售，面积为237平米的联排，赠送成品园林、中央空调，均价9500元/平米。二期院与墅清盘，仅余6套左右，面积为266平米的滨水别墅，赠送前后花园，双露台，双车位，均价1万/平米。全款97折优惠。另外，项目的高层产品，预计将于10月份推出，现正建设中

珠江东岸 基本信息 物业类别 别墅

建筑类别 联排 双拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 0.55 [关于容积率] 开盘时间 2010-6-30 [开盘详情] 物 业 费 2.80元/平方米·月 [点评物业]

项目特色 特色别墅

装修状况 精装修 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 西区

绿 化 率 32.30% [关于绿化率] 入住时间 2012-08 [入住详情] 物业公司 广东康景物业服务有限公司

开 发 商 深圳市珠江投资发展有限公司 [相关网站] [查看预售许可证] 预售许可证 预售证号:[2007]023号、售证号 [更多]

售楼地址 大亚湾西区珠江东岸会所（距深汕高速坑梓收费站1500米）

物业地址 大亚湾区深汕高速惠阳淡水出口处，惠深沿海高速大亚湾出口处 [交通图] 交通状况 珠江东岸项目位于大亚湾城市规划中的西区住宅区，地处深汕高速淡水出口处，邻近惠深沿[更多] 珠江东岸房价 均价9500元/平方米

珠江东岸四联排及六联排别墅在售，面积为257及265平米两种，现售均价9500元/平米，一次性付款9.7折，按揭9.8折优惠。

听涛雅苑

物业类别 别墅、公寓

建筑类别 叠拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 2.61 [关于容积率] 开盘时间 2011-1 [开盘详情] 物 业 费 1.50元/平方米·月

预售许可证 惠湾房预许字第[2010]076号 [更多] 售楼地址 经济技术开发区中心区北段(自来水厂南侧) 物业地址 大亚湾区经济技术开发区中心区北段(自来水厂南侧) [交通图] 交通状况 至淡水10分钟车程，至澳头5分钟车程，沿海高速贯通后至深圳仅20余分钟车程；于万联汽车[更多] 听涛雅苑房价 均价6800元/平方米

听涛雅苑项目主售QQ复式单位，户型为29-51平米，买一层送一层，使用面积约60-100平米，均价6800元/平米；6栋少量平层单位面积18-50平米，均价3500元/平米，一次性付款9.5折、分期9.7折、按揭9.8折优惠。

项目特色 投资地产

装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 中心区

绿 化 率 31.50% [关于绿化率] 入住时间 2012-5-31 [入住详情] 物业公司 深圳市庆丰物业管理公司

开 发 商 惠州市昌浩房地产开发有限公司 [查看预售许可证] 鹏基万林湖

物业类别 别墅、住宅

建筑类别 联排 独栋 双拼

环线位置 暂无资料 容 积 率 0.80 [关于容积率] 开盘时间 2011-1-1 [开盘详情] 物 业 费 1.60元/平方米·月 [点评物业]

项目特色 特色别墅,宜居生态地产,景观居所 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 龙丰、上排、红花湖

绿 化 率 45.60% [关于绿化率] 入住时间 2011-5 [入住详情]

物业公司 深圳鹏基物业管理有限公司

开 发 商 惠州市鹏基投资有限公司 [查看预售许可证] 预售许可证 惠市房预许(2010)050号（K2栋） [更多] 售楼地址 金榜路28号（红花湖风景区内）

物业地址 惠城区金榜路28号（红花湖风景区内） [交通图] 交通状况

5、

6、

11、

17、

21、

22、88

9、88等公交路线于万林湖站下车即可,此外附近有南线客运站，[更多] 鹏基万林湖房价 均价20000元/平方米

鹏基万林湖五期独栋别墅及少量联排在售，联排均价11000—15000元/平米，独栋面积418—833平米，均价20000元/平米，折扣优惠可至现场谈恰。（

润园

物业类别 别墅、住宅

建筑类别 联排 独栋

环线位置 暂无资料 容 积 率 0.64 [关于容积率] 开盘时间 2012-01-01 [开盘详情] 物 业 费 1.80元/平方米·月

预售许可证 惠市房预许(2011)206号 [更多] 售楼地址 上排红花湖路98号润园营销中心

物业地址 惠城区上排红花湖路98号（红花湖景区内） [交通图] 交通状况 乘坐4路、14路、19路、23路公交车到红花湖站（红花湖水上乐园旁）即可自驾车——从深[更多] 润园房价 均价7600元/平方米

润园二期新品洋房峰谷大宅在售，主力户型为143-193平米三房、四房，均价7600元/平米，一次性付款9.8折，按揭9.9折。

待售楼盘 心境山水郡

物业类别 别墅、联排、双拼、独栋

建筑类别

环线位置 暂无资料 容 积 率 1.10 [关于容积率] 开盘时间 预计2012年 [开盘详情] 物 业 费 暂无资料 [点评物业]

项目特色 水景地产,特色别墅,宜居生态地产 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 惠阳经济开发区 绿 化 率 48.59% [关于绿化率] 入住时间 暂无资料 物业公司 暂无资料

项目特色 宜居生态地产,景观居所 装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈 龙丰、上排、红花湖

绿 化 率 60% [关于绿化率] 入住时间 2011-9 [入住详情]

物业公司 惠州市润宇物业管理有限公司

开 发 商 惠州市润宇置业投资有限公司 [查看预售许可证] 开 发 商 惠州市粤阳房地产开发有限公司 [查看预售许可证] 预售许可证 暂无资料

售楼地址 惠州市惠阳区淡水惠澳大道旁（淡水河东岸）

物业地址 惠阳区惠州市惠阳区淡水惠澳大道旁（淡水河东岸） [交通图] 交通状况 心境山水郡交通情况：惠澳大道有公交和城际巴士，分别是：111（淡水立交桥-平潭）、22[更多] 心境山水郡房价 待定

心境山水郡目前正处于基础施工阶段，营销中心正在内部装修中，预计5月开放，首推B区联排别墅170-200平米预计今年下半年推出。

五矿。哈施塔特

推荐第5篇：别墅市场分析

风雨江湖，别墅一路走来，有的故事值得纪念，有的故事我们正在忘记，有人认为，目前的临沂别墅已经走到了一个十分紧要的关头，市场短期内放量过大，产品参差不齐，导致有效消化不足，加之花园洋房类中产阶层住宅的崛起，在一定程度上制约了临沂别墅市场的发展。

尽管这些语言式的结论或多或少地揭示了目前市场的真相，但我们认为，对别墅购买者这部分金子塔尖的人群而言，临沂别墅将是一个不会消失的江湖。因为，别墅消费愿望的客观存在、临沂的城市气质，乃至临沂经济的发展趋势等诸多因素都决定了－临沂别墅必然会在一个很长的时间段内客观存在。尽管它可能不完全是以国土部官员所定义的独栋别墅的形式出现，而可能更多的将以联排别墅、叠拼别墅等多种“类别墅”的形式吸引着它对应的消费人群。在记者踩盘的几个项目中，月澜湾·温泉美墅、日月城、鲁商凤凰城、奥林匹克花园，几个楼盘均有存量而且正在热销；而前期的譬如观唐苑也早已经售罄，卡梅尔庄园也俨然封顶蓄势待发，以上项目均处于不同开发阶段，特别是即将开盘的超大型别墅楼盘，可以充分保证临沂市场未来两年内的别墅需求 “人文底蕴厚重同时又能兼收并蓄，城市气质休闲淡静中不失进取精神”这是一个外地老总对临沂城市气质的简洁归纳。这样的城市注定产生不了像上海檀宫、紫园等单套别墅价格上亿的豪宅神话，但别墅有山有水上接天下挨地的生活方式，却是这个城市休闲、注重生活品质的城市气质对应的最适合的生活方式。前段时间，临沂经济型别墅掀起抢购热潮，单套几百万的别墅也不法追捧者，“依水而居”、“有天有地”的低密度住宅成为了这个城市高端人群追求生活品质最有效的居住载体

别墅，热点又终极目标

经济学上有一个公众熟知的关联现象学说，比如一个城市，它的高档轿车的拥有量基本可以对应这个城市其它高档商品的消费力。如果你是个有心人，如果你站在临沂繁华的道路边数五分钟，你就会发现滚滚的车流中，“奔驰”“宝马”“奥迪”等欧美高档名车的数量让人颇为惊讶。曾经有人在网上说临沂拥有着山东地级城市最多的宝马和奥迪，不少高端车的产品终端库甚至设在临沂，像这么有强大的消费愿望和相应的购买力存在的城市，需求必然要求供应与之适配。

对别墅而言，强劲的消费力量将是其“顽强”生长的市场驱动力。在某种意义上，临沂的别墅发展环境更接近或类似上海、北京等别墅繁荣城市。比如，上海、北京的别墅购买者外地（含外籍）人士占了很高的比例。这主要取决于临沂商贸城市和物流城市的发展，外地人士来临沂经商，在很大的一方面带动临沂的房地产市场。

而据业内人士透露，临沂的别墅购买者中这种现象很类似，据日月城销售负责人介绍，在他们的别墅业主中，就有不少外地人，象青岛、温州的都有，这些人有的是祖籍临沂，想叶落归根，有的是看重临沂未来的发展趋势，更多的是因为价格合适，像一两百万的价格在一些城市也就只能买个高层、多层，而在临沂却能买套别墅，怎能不让人心动？同时，以历史、文化、物流闻名的临沂，作为鲁南地区的中心城市，其飞速的发展也催生了相当比例的新贵阶层，临沂的别墅自然也成为这部分高收入人群的置业目标 别墅未来趋势三大随想曲

趋势之一：别墅更具个性化

在别墅供地全面禁止的大背景下，目前临沂别墅市场的在售别墅和即将销售的别墅呈现几大特点：一是分散性，除了河东板块、北城新区板块、经济开发区板块的楼盘供应较为集中外，目前市场上的在售别墅还分散地分布在滨河板块等区域。二是风格的多样性，欧式别墅被细分为西班牙、英伦风格的各种风情建筑，中式别墅在中国传统园林、传统庭院建筑的精髓的基础上，融会现代建筑的空间设计和建筑材料等，焕发出别样风采。三是价格系统的多区间，在目前临沂在售的别墅楼盘中，最高的几百万，最低的不过区区七八十万。

有业内人士认为，临沂的别墅更具个性化，这种个性化产生的原因倒还不完全是竞争使然，而是随着别墅开发土地的短缺以及临沂独特的地质和人文特征，开发商更自觉地对自己掌握的土地资源的充分合理运用。我们期待未来临沂市场上将会有一系列的精品别墅问世，如纯水景别墅、甚至高尔夫别墅等，那时临沂别墅的发展水准将有整体的提升。

趋势之二：联排、叠拼的主打时代

别墅“禁独令”出台之后，别墅需求依然客观存在。那么，被定义为“高档住房”而非别墅的“联排别墅”“叠拼别墅”，势必会在吸引其自身原来的目标人群的同时，也将作为今后一个时间段内别墅的替代品而吸纳原来的独栋别墅的消费人群的购买。有业内人士认为，地产新政之后，将来的郊区楼盘成为联排别墅、叠拼别墅的主战场.趋势之三：别墅价格持续稳步走高

从今后的别墅市场供应来看，虽然一定层面的供应过旺将决定别墅市场供求之间的失衡。但是，作为稀缺产品，临沂别墅价格近几年来一直走势平稳。从经济增长、需求攀升带来的别墅购买力和别墅供应日趋减少的角度来看，临沂别墅在未来的时间里有一定的价格提升是必然的趋势。有关人士预测，特别是一些个性突出、产品优势明显的别墅项目，其价格肯定会有一定幅度的上扬

城市别墅：

第一居所，出泽繁华，入则幽静，坐享城市之便利时尚与风景地带之优雅。城市别墅兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，坐享都市景观生态资源，有丰富的人文环境。虽然以牺牲郊外开阔视野为代价，但是同样可以坐拥自然风景与清新空气，更能坐享便捷与完善配套是城市别墅最大的卖点。

代表作：佳和别墅

温泉别墅：

温泉别墅源于人们对一种高品质生活的追求，忙碌一天后躺在天然的温泉里洗去一天的疲惫，温泉并不是哪里都有的，温泉别墅更不是有温泉的地方就有的，但是在临沂就有月澜湾温泉美墅、观塘苑、卡梅尔庄园这几个温泉别墅。

代表作：月澜湾温泉美墅

月澜湾温泉美墅效果图

高尔夫别墅：

别墅中的极品，独幢、第二

（三）居所、山野森林、视野开阔。高尔夫别墅江别墅标准中的运动这一项演绎到极致。高尔夫作为富人运动的一项专属，与作为居住的别墅具有顶级形态的呼应。大面积的绿化高尔夫运动场，地势起伏、水草丰美的绿化地带，高尔夫别墅往往位居远郊山林之间。建筑形态以北美风格居多。且户型设计偏大，以300平方米以上者居多。临沂目前还未有此项目，但随着临沂的进一步发展，我们期待这种别墅中的极品也会尽早出现在我们的视野中。

滨河别墅：

临水而居，小区附近有自然河流经过，园林景观以水景为主，湖光水色，绿色环保、生态。充分体现了临沂人的亲水情结。景观园林小河的建设是别墅标准的几大要素之一。说明了水在别墅中的不可替代性。在临沂， 沂河边可以说是水景别墅最为集中的地段。一面、两面临水到居别墅，环水面越多越增加水景别墅的附加值。

代表作：日月城、奥林匹克花园

日月城效果图 中式别墅

粉墙黛瓦，小桥流水，亭台轩榭，假山池沼，犹如置身于江南水乡，通过中国传统文化意义上的传承与发扬，将传统四合院与江南园林结合，最大限度地保持“墙门里院、宅园之制”的私密性：以园为核心，边上围绕住宅。住宅部分吸纳西式别墅的现代生活功能流线，以保持现代人的休闲生活为基础，按照现代的布局，于住宅的营造中强调章法规矩，将生活起居的基本内容和现代化的生活方式镶嵌其间，“涵浸胸中古今藏”，门厅、早餐角、水疗健身、游泳池等功能空间皆各安其位，成为隐藏于中式风格之下的现代文明享受。

代表作：海纳曦园

推荐第6篇：别墅建筑风格

别墅建筑风格

【引言】：在家宅以外另建的供游憩用的独户住宅。多建在城郊或风景区。中国古代称别业、别馆。 3 世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒•柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。

目前，从建筑形式上看，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国优秀的别墅建筑风格在中国的别墅市场上几乎都有所体现。实际上，建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有：中国传统的园林式风格（中式别墅）、北美风情风格（美式别墅）、欧陆传统的贵族风格（欧式别墅）、日式风格（日式别墅）、法式风情风格（法式别墅）、其他多种风格的别墅建筑风格。焦点别墅网将以精彩图文形式为您呈现京城风情万种的各类别墅建筑风格经典之作，与网友共享信息，共同见证中国别墅业璀璨斑斓的发展历程。

别墅建筑风格

（一）——中式风格别墅

【简介】中式传统建筑风格在国内建筑市场的尴尬地位由来已久，首先传统的中国居住建筑，无论是南方的，还是北方的，与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。其次，其结构形式又是以木结构为主，在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。另外，北方的四合院需要相当的占地面积，南方的天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求。因此，对中式传统居住建筑，既不能照搬，也不容易借鉴。这些还只是客观因素。而主观原因则是由于国内的富人们对于传统建筑文化的不自信，没有如对中国饮食文化、服饰文化那样强烈的自信心。

现在随着技术水平的提高和国家经济实力的增加，对于本民族传统居住文化的自信心也在逐步建立。特别是最近几年，一批非常有影响的新中式建筑的诞生，彻底改变了人们的观念。新北京四合院“易郡”、通州 “运河岸上的院子”、“观唐”这几个非常有特色的项目起到了非常好的效果。

观唐复原四合院诠释中式风格，易郡以现代版中式庭院呼应传统文脉，都在以不同的姿态与中式别墅的深邃内涵遥相呼应。成都清华坊也是中式住宅中一个非常成功的范例，无论是从市场运作、建筑设计、还是气氛塑造都很成功：建筑意义上，它是一个好作品；市场意义上，它是一个成功的商品。

【特征】北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。因为建筑材料的变化以及现代生活方式的变化等原因造成的对建筑需求的变化——建筑形式只是这些内涵发展和变化的一个结果。新中式建筑的集体爆发带给国人很大振奋，不仅在文化上被广泛支持，在被市场认可的程度上，也达了良好的效果。

（一）观唐项目

◆项目概况：项目位置：朝阳区香江北路；开发商：博华紫光置业有限公司；开盘时间：2004年9月10日；地处京顺路中央别墅区核心，比邻已建高档别墅项目香江花园，北侧为香江北路，东侧为香江西路。四周道路系统四通八达，京顺路、京承高速路、机场快速路与三环、四环、五环构成方便快捷的立体交通网络。

◆特色赏评：引入中式庭院生活理念，再现深藏中国人心中的最高生活境界。院落空间回避了户与户干扰，增加了空间层次感，创造出宜人小环境。

（二）易郡项目

◆项目概况：项目位置：顺义区潮白河畔万余亩森林旁；开盘时间：2004.11.28；项目总占地418亩，总建筑面积达86621平方米，共330户住户，容积率0.3，绿化率达40%，总价为130万—360万/套。社区内绿树掩映，芳草如茵，与华北平原森林交相呼应，让您仿佛生活在一个原生的绿色森林里，充分感受清新的空气和全身心的放松。

◆焦点赏评：注重南北朝向，更注重围合的院落，注重私密性，注重保温和节能。建筑全部采用传统的黏土砖灰调子，可以唤醒北京人对过去生活的回忆。京味十足的新北京四合院，易郡创造着“新本土主义建筑”概念。

(三）运河岸上的院子项目

◆项目概况：项目位置：通州区CBD东、京哈高速2号运潮减河北岸；开发商：北京泰禾房地产开发有限公司；开盘时间：2004年9月19日；项目概况：位于通州运河沿岸，具有国际化特征的208幢中国当代宅院。由海内外多位国际建筑设计大师联袂设计操作支持，其中的“1+8BOX”多主题会馆、十二大宅、中心会所、园林、规划、单体设计等，代表着深厚的中国建筑文化，完成了国际化的中国居住方式和理想。

◆特色赏评：整体建筑色彩感觉沉稳、大气、宁静，与北京的传统灰、国际流行的高级灰不谋而合，既具中国内涵，又具时尚感。告别别墅复制时代。

(四）紫庐项目

◆项目概况：项目位置：朝阳区 亚北家和超市东1.2公里；开盘时间：2005年1月8日；项目占地面积：200000平方米 建筑面积：121000平方米，39席中式宅院别墅，均价11500元/平米，最高总价620万元/套。

◆特色赏评：坚持「居者最大化享有土地所有权」的原则，汲取传统院落文化精粹，将土地以庭院的形态有效分割至每一户，围合出独门私院的隐逸空间。

(五)优山美地项目

◆项目概况：项目位置：顺义区 后沙峪镇榆阳路4号 开发商：北京碧水源房地产开发有限公司 开盘时间：2005年6月 项目概况：全中式风格，价格为400元/套。

◆特色赏评：在形式上是追求现代，包括中国人的文化气息、文化理念，空间的文化理念，造园的文化理念，原汁原味的西式泊来后，倾情演绎中国文化底蕴、承袭儒式文化的庄重端凝、采之西方明朗通透的现代中式大家作品。

别墅建筑风格大观

（二）——美式风格别墅

【简介】美国是一个移民国家，几乎世界各主要民族的后裔都有，带来了各样建筑风格，其中尤其受英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。互相影响、互相融合，并且随着经济实力的进一步增强，适应各种新功能的住宅形式纷纷出现，各种绚丽多姿的住宅建筑风格应运而生。因此美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。

在中国发展进行的北美风格，更多的体现在别墅这种业态上，北美别墅发展成为既简约大气，又集各种建筑精华与一身的独特风格，充分体现了简洁大方，轻松的特点，居住非常具有人性化，在别墅市场非常受欢迎，随着1999年别墅在国内市场的复苏，我们听到的最多的词汇之一是北美风格别墅或者美式别墅。即使是进入别墅市场百花齐放的今天，北美风格依然占据着市场的主导地位。最近某权威机构做过一项统计，70%以上的潜在购买人群都倾向于选择北美风格别墅，可见北美风格的影响程度。 经过最初在中国发展后，北美风格建筑逐渐融入中国市场，改变了人们头脑中的固有观念。甚至原版照搬的几个别墅项目在市场上的出现，扭转了人们脑海中的印象。特别是北京的纳帕溪谷，虽然因其过于拿来主义的做法受到质疑，但在设计和施工上充分体现了北美地区传统住宅的魅力。

【特征】 北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格。古典风格参照了古罗马或古希腊时期的纪念物，和它较为类似的文艺复兴时期的古典风格是起源于15世纪的意大利，对古典建筑的复兴。这两种古典风格具有许多相同的建筑细部。第三种传统风格出现在中世纪时期，在时间上连接古典风格和文艺复兴古典风格，这一时期的建筑风格主要是参照教堂建筑纯正的哥特风格，也有居住建筑。英国和法国这一时期的建筑对北美住宅的影响最大。第四种传统风格是现代主义风格，开始于19世纪晚期并延续到现在。它没有过多的装饰，外部效果简洁诚实，新的结构技术的应用使其空间有了变化的余地。其它影响北美住宅的风格有西班牙风格，包括北美地区西班牙殖民地的简单建筑和西班牙本土精巧的建筑。东方和埃及的建筑或多或少的成为北美住宅的参照。

因此，北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。美式风格与英式别墅相比较，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块；由于气候的差别，英式别墅的坡屋顶较陡；英式别墅空间灵活适用、流动自然。

(一)纳帕溪谷项目

◆项目概况：项目位置：昌平区 亚北温榆河上游.大柳树环岛东800m；开发商：北京翰宏基业房地产开发有限公司；开盘时间：2003年11月23日；项目概况：总占地面积1200亩，包括600多独栋别墅，容积率0.3，绿化率64%，送全套精装修。户型320—600平米，赠送400—1000平米花园。

◆特色赏评：自然环境优越,葫芦河.沙河环抱.纯正的北美风格独栋.温泉到户,性价比高.综合了法兰西、意大利、西班牙等设计风格，把美国正统的别墅概念引入北京地产界。

(二)枫桥别墅项目

◆项目概况：项目位置：顺义区 马坡乡项目均价：8000元/平方米；碧水蓝天，草木茵茵。五颜六色的美式别墅依水而居，家家户户享受国贸物业五星级酒店式的服务。188户纯独栋北美风情别墅，一个让向往高尚乡居生活人士真正安居乐业的第一居所。

◆特色赏评：188户纯独栋北美风情别墅现房开盘，到处都是“看得见风景的房子”。

(三)西山美墅馆项目

◆项目概况：项目位置：海淀区四季青桥南旱河路西侧；开盘日期：二期2004年7月，三期新品2005年4月推出；项目占地面积：600000平方米 建筑面积：400000平方米，均价为20000元/平方米，纯美式进口木结构别墅。

◆特色赏评：北美预制构件，直接联运进京，现场拼装，完全保证了原汁原味的北美高尚生活。原生态植被资源、优越的健康环境、便捷的交通优势使之成为“城市山水别墅”的最高居住理想之所。

(四）东山墅项目

◆项目概况：项目位置：东四环朝阳公园东岸；开发商：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司；开盘时间：2004年8月28日；项目概况：占地100公顷，整体规划为11大半岛组团，155席独栋别墅点缀在森林、河流、湖泊、溪谷之间，以80万平米的绿化面积、4.5万平米水面、0.32低容积率，创造出都市中的自然奇迹。

◆特色赏评：整体规划为11大半岛组团，155席独栋别墅点缀在森林，河流，湖泊，溪谷之间。

(五）万万树项目

◆项目概况：项目位置：顺义区寺上、火神营出口（张喜庄出口）；开发商：北京东君房地产开发有限公司；开盘时间：2003年9月；项目概况：占地面积5万平方米，绿化率62.00％ 容积率0.380，含地下建筑面积共达约500平方米的独栋建筑，每户附送1000到400平方米不等的精装修园林化庭院。 ◆特色赏评： 全镇由600多套独栋庭院住宅组成，整个社区被数量惊人、品种繁多的高大乔木所包围。

(六）温哥华森林项目

◆项目概况：项目位置：昌平区北七家镇东沙各庄；开发商：首创置业北京枫树置业有限公司；开盘时间：首期2004年5月底开盘；项目概况：均为独栋别墅，均价9500元/平方米,共有23种立面形式，19种户型平面。每幢均为地上两层，地下一层，地上面积从220~400平方米，地下面积从120~200平方米。

◆特色赏评：京城唯一一处拥有上万棵原生高大树木的别墅区，特别采用了具有悠久历史文化与居住艺术的四种北美建筑风格使之充满富有历史感和沧桑感的加拿大小镇街区风情。

别墅建筑风格

（三）——欧式风格别墅

【简介】 欧式建筑风格是比较经典的，时下的欧陆风格建筑数不胜数。在别墅市场起步初期，欧式风格是最多的，但是在风格的表现上手法显得粗糙，而且只能是整体表现出风格为欧式，没有特别地选择哪个国家的风格或是哪个具有鲜明地方特征的建筑风格。随着别墅市场日趋成熟，欧式别墅的风格设计呈现多样化，且在尽量避开粗略的风格轮廓，更加细化到某一国家和地区的风格，而别墅建筑造型也更加生动。

【特征】 德式建筑简洁大气，法式建筑呈现出浪漫典雅风格，代表项目有普罗旺斯。地中海式建筑风格以清新明快为主。

（一）莫奈花园项目

◆项目概况：项目位置：顺义区后沙峪镇裕民大街；开发商：北京福环房地产开发有限公司；开盘时间：2004年7月；“莫奈花园”项目位于顺义后沙峪镇裕民大街，东距京顺路3公里，西距京承高速3公里，从四环路走京承高速15分钟即可到达社区，是真正意义的第一居所。总建筑面积近10万平米，每户建筑面积从180~380平方米。

◆特色赏评：原生乡野，水岸第一居所.印象派的浪漫专属为你营造自然、放松、国际化的家居原生墅！

（二）紫玉山庄项目

◆项目概况：项目位置：朝阳区 紫玉东路1号(亚运村正北一公里处)；开盘日期：2000-11-1，三期2004年6月12日；项目占地面积：60.20万平方米， 建筑面积：14.60万平方米；为独栋别墅与联排别墅；一期总套数282套，三期总套数为104套，项目均价3000美元/平方米。

◆特色赏评：紫玉山庄是在做一个生态链，给鸟类、昆虫、微生物都创造一个舒适的环境。实现“倚山而居，闻鸟归林。傍水而栖，听涛拍岸。”的居住理想，真正达到“居有所，而居无同”的品质境界。

（三）红螺湖别墅项目

◆项目概况：项目位置：怀柔区红螺湖东南岸，距怀柔区国际会议中心2公里；开盘日期：2003年9月；项目总占地面积：9982.61平方米 建筑面积：28073平方米；总套数为100多栋别墅，一期19栋(6种户型)；总价为430万元/套－980万/套。

◆特色赏评：人与自然和谐共存的设计理念，以生态环境营造为目标。自然山景、湖景之外，别墅区内栽植的水杉、法国梧桐大道形成区内的别致林景。

（四）瀛海名居项目

◆项目概况：项目位置：大兴区 北京经济技术开发区南部新区内；开盘时间：2004年7月；项目占地22万余平方米，总建筑面积达到19.2万平方米，属于典型的低密度产品。全区建筑除少部分独立住宅外，其他均为二层半到五层半的低层建筑。这种建筑组合方式，与北京现有的公寓、TOWNHOUSE以及别墅等完全不同。户型以平层为主，兼有少量的跃层结构。单套面积在230—350平方米。建筑的四面都有成树绿化，每一个退台和露台外沿都种植着鲜花和植物。

◆特色赏评：属西班牙地中海沿岸休闲建筑风格。将具有创新意义的休闲建筑形式引入北京，旨在营造一种新型的高品位居住文化。

（五）水色时光项目

◆项目概况：项目位置：顺义区 北小营镇；开盘日期： 2004年4月8日； 项目总建筑面积：17.00万平米；总套数1038户；项目均价6100元/平米，庭院独栋别墅起价5888元/平方米,均价6100元/平方米，相依双联别墅起价5488元/平方米,均价5500元/平方米，温馨并联别墅起价4168元/平方米，均价4200元/平方米 。

◆特色赏评：融合了北欧现代建筑风格与中国庭院写意文化的绿色生态别墅区，是北京首个“水•光”主题别墅社区 ，与城市相邻，与自然相依。

别墅建筑风格

（四）——法式风格别墅

【特征】

1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。

2、效果贵族风格，高贵典雅。

3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。

（一）财富公馆项目

◆项目概况：项目位置：朝阳区苇沟村机场高速苇沟出口左转800米，位置得天独厚，温榆河南岸，北京罕见不冻河温榆河南岸，天然环境优良，风水上佳。开盘日期：2005年8月份开盘；项目总占地面积319141.3平方米，总建筑面263550平方米，项目规划建筑别墅172栋，总建筑面积177550平方米，绿化率约42%。I期开盘面积约45000平方米，其中会所面积10000平米，别墅建筑面积35000平米。平均总价在2000万元/套－6000万元/套。

◆特色赏评：法式建筑风格豪宅别墅，具有典藏价值。古典法式贵族外立面，气派宏伟。项目定位为顶级豪宅别墅，房屋平均面积在1400平方米左右，每栋别墅配有京城独有豪华双楼梯,为成功人士量身定制。目前在市场上绝无同类产品，独树一帜。每户别墅均可配备独立室内电梯和室内游泳池，尽显豪宅风范。

（二）东方普罗旺斯项目

◆项目概况：项目位置：昌平区 北七家镇；开盘日期：2005年；项目占地面积：65.76万平米 建筑面积：22.00万平方米，总套数为558套，均为独栋别墅，58种户型平面，户型面积由240平米至1000平米，最低总价为280万元/套。

◆特色赏评：新古典主义建筑风格，古典、原味，传承经典；同时以现代化的手法融入维多利亚式、自由欧洲式等纯正别墅元素的修正，使之更臻完美。法国古堡——拉菲特城堡傲然在东方普罗旺斯的正北，3.5公里长的护城河，氤氲蔚然，勾勒出一个神秘而美丽的王国疆界。

推荐第7篇：别墅指数

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“2003北京名流与别墅名盘推介会暨交流酒会”12月10日晚在京城四大富人会所之一的美洲俱乐部隆重举行，来自地产界、商届、政界、新闻届等150余位嘉宾，在别墅华屋、美酒美食、乐舞轻歌的相伴下，共同度过了一个愉快轻松的夜晚。

由搜房资讯机构所属的中国别墅指数系统、大中华别墅网（www.daodoc.com）、《别墅》杂志共同主办的此次活动，旨在向行业内、媒体各界、及希望购买别墅的人士，介绍北京2003别墅市场的发展并推荐部分优秀项目。根据中国别墅指数办公室、大中华别墅网共同进行的市场监测表明，北京2003年截止到11月别墅开盘量为35个，项目总占地面积约2万亩，2003别墅新增供给量为650万平方米，其中下半年421万平方米。根据200

2、2003年北京别墅套价分布显示，别墅的高端和低端市场占整个市场的比例有所上升，表明产品有两极分化的趋势。同时指数系统预测，明年别墅新增供应量将相对2003年减少。销售平均价格将有所回升，销售率将有所提高。中国别墅指数系统根据片区样本研究，向来宾特别推荐了枫桥别墅、温哥华森林、亲爱的villa、丽水佳园、姜庄湖别墅、优山美地、万万树、亚澜湾、西山美墅馆等优秀样本项目，及在海南新推出的北纬18度项目。在酒会上项目代表与各界来宾展开了亲密的互动交流。

本次参加酒会的来宾除了向美洲俱乐部、北京留学人员商会、中国欧美同学会商会、香港商会等机构会员中邀请希望购买别墅和了解别墅项目的嘉宾，还通过网站、报纸等向社会各界召集并经筛选获得邀请，各界来宾都对酒会上推荐的别墅项目表现出了浓厚的兴趣。香港汇丰银行北京分行特别针对高档物业的购买对象——非中国大陆居民海外人士港、澳、台人士获得国外永久居留权的中国护照持有人，在新房与二手房购买方面，提供楼宇按揭服务，为这些具有海外背景、投资意识强的人士提供了更好的投资理财手段。2003年12月11日

28年大树下·新一代别墅生活 温哥华森林

1、地位位置与交通

温哥华森林，是首创置业推出的新一代别墅——森林别墅。它位于北京昌平区北七家镇东沙各庄，西临立汤路主干道，北距温榆河2公里，北依小汤山温泉度假区，距小汤山环岛5公里，距北四环约12公里。从地理位置上看，温哥华森林正好处在了温榆河、亚北、小汤山三大著名别墅板块的核心交汇区。

从温哥华森林往返市区，有三条快速便捷的线路，分别是：京承高速路、八达岭高速路和立汤路（规划拓宽中），一根烟两小曲，只需20余分钟即可高速往返市区。

2、场地现状及总规划

丰富的原生自然景观，将是新一代别墅的追求。温哥华森林整个地块现场约有10001棵、生长了28年的大树，优美的森林自然环境，婉如一块天生别墅地。现场地下拥有丰富的地热温泉资源，含有多种对人体有用的矿物质并且水温可达到60℃。

为打造纯正北美风情的大型别墅区，首创置业十余次派团考察了北美著名别墅区，并特聘了加拿大EKISTICS规划大师，担纲整个社区的规划设计，包含建筑概念、建筑风格及园林景观。规划中，设计大师充分尊重、并最大限度保留了土地上现有的森林生态系统——上万棵原生高大树木与上百种珍贵树种。

温哥华森林总用地面积约71.07公顷，总建筑用地54.9公顷，总建筑面积约31万平方米，其中地上面积仅22万平方米，包括1.2万平方米会所、商业街；地下面积约9万平方米，容积率仅为0.4。

场地西侧预留了140米宽绿化带及规划轻轨，开发商代征绿地约9.8公顷，这就把整个别墅区很好的与立汤路隔离，又享受到了立汤路及轻轨的交通便利。

3、工程与开发进度

整个建设用地划分为A、B、C、D、E、F六个别墅分区，及一个公建配套区（G区），共计七个区。预计开盘时完成样板区3栋建筑及样板组团，第一期工程开发A、B两个区。

4、建筑风格与户型

个性与艺术，将是新一代别墅的显要特征之一。温哥华森林特别采用了具有悠久历史文化与居住艺术的四种北美建筑风格，以木、砖、石等自然元素为主建筑材料，它们极具个性，却同样充满着无限异域风情，它们是：流行于1700-1780年的乔治亚风格（Georgian）；流行于18901930年的工匠风格（Craftsman）。

温哥华森林均为独幢别墅，共有23种立面形式，19种户型平面，充分尊重和满足高端客户的个性化和专属感。

每幢均为地上二层，地下一层，地上面积从220-400平方米，地下面积从120-200平方米，地下一层均有下沉式庭院带来自然采光，增添了无限的舒适感与透气感。

每套别墅均有５大奢华功能分区：礼仪区、交往区、私密区、功能区、室外区，演绎出了休闲、娱乐、社交和居住四大主题。前后双门廊、下沉式庭院、两级入户过渡空间、双层挑空贵宾厅、中西式双厨房、独立家庭室、豪华主卧区，功能齐备的私家会所，双通入户车库，隐性独立的佣人区。一切只为满足安全、私密、舒适、尊崇。

5、园林设计理念

有森林的别墅园林，是另一种奇妙的感觉。它为别墅主人带来了私密、健康与尊贵三重高尚享受，这是其它任何园林也无法带来的。

温哥华森林的总体园林设计，以山、水、森林为主要素，突出表现加拿大温哥华的原生自然景观特点。

整个别墅区包括东、南、西、北四大森林大道，四大主题园林（主入口水景公园、中央公园、和平山公园、艺廊之墙），独创花园走廊与宅间绿化带。四大森林大道汇合于中央公园，环路则巧妙串起森林大道与主题园林，让人惊叹园林规划的神妙与流畅。

6、生活配套

别墅区规划有户外运动场、会所及温哥华风情商业街，充分考虑主人的高尚生活便利与需求。

稀缺森林、尊崇空间、显赫身份。新一代财富主人，新一代别墅生活，仅在温哥华森林。

投资商：首创置业

发展商：枫树置业

建筑设计：加拿大EKISTICS公司

贵宾专线：（010）84971558

市内接待地址：北京亚运村汇园公寓Q座116号

京城别墅市场新风云 优山美地别墅启动传奇开幕周

7月18日，坐落于京顺路温榆河畔中央别墅区核心的优山美地别墅传奇开幕周隆重启动。在涉外高档项目荟萃的中央别墅区，优山美地凭借开发商鲁能集团的鼎级实力和诸多非凡超群的大手笔运作，一亮相市场即成为业界与众多高端客户瞩目的焦点。

大手笔运作，打造中央别墅区新坐标

占地千亩的优山美地整个别墅区将分三期开发。吸纳健康休闲的美式庄园理念，追求自由、自然和高尚的生活品质，一期200余套只建独栋。单纯气质、身份象征，真正的私密庭院，开阔天地、尊贵独享，且更能保证品位一致的邻里往来，高尚生活感觉不言而喻。

寻求以建筑表达人文精神，优山美地大胆运用传统的坡顶、立柱，结合通透的现代元素，勾勒独具风情和艺术价值的唯美建筑风格。户型设计由美国知名设计公司担纲，精心雕琢八款不同概念的豪华户型。6米挑高迎宾客厅、奉送200 m2标准层自然采光地下室和不同风格的豪华精装修、地下3000米健康温泉入户等，优山美地处处表露出豪宅大家风范。

在社区规划与园林建设方面，优山美地更是超乎一般项目，摒弃通常的几何或中轴成构图，简洁舒适的自然景观融合自由别致的建筑设计，使之充满浪漫与生态特性。园林绿地率为41%，含观赏、休闲、健康、娱乐、交际等不同功能主题花园。近万平米湖水可谓整个园区的点睛之笔，开阔的湖面以及栈桥、潺溪等设计，让人们在诗情画意中重拾原生水趣。另外， 60000 m2河岸主题私家园林，将为优山美地业主所专属。

优山美地拥有高档而齐备的社区配套。以SPA为主题逾12000 m 2的豪华会所，功能相当完善；大型超市、餐饮、游泳池、健身房、水疗、网球等商娱配套设施更是一应俱全。同时，国际闻名的第一太平戴维斯提供专业物业管理顾问服务。

高投资潜力，掀启别墅市场新风云

高尚品质保障以及无与伦比的区位优势、浓郁的国际化生活氛围令优山美地存在巨大的投资潜力，特别是毗邻着北京国际学校和力迈学校，约两千名外籍学生就读其中，投资客户将坐享近千个国际家庭提供的租屋保证。可以预见，优山美地将作为中央别墅区新的投资热点而吸引众多高端客户的角逐。

同时，随着北京对新建别墅用地项目停止审批，群雄逐鹿的中央别墅区寸土寸金更弥显珍贵。此时推出的优山美地别墅，势将掀启该区域新一轮竞争风云，势将率领2003年京城别墅市场全面升级，势将引发业内外广泛而持久的关注。

别墅指数为市场服务——中国房地产指数系统秘书长、搜房研究院院长 莫天全

中国别墅指数系统，实际上是中房体系，中国房地产体系一个分支，说到这个分支，不得不提中房指数系统。中房指数系统是大家很清楚的，是1994年由三家机构：由中国房地产协会、国务院发展研究中心，还有我们中房集团发起的。在94年通过了，是咱们国家最高级的鉴定，国内最高的权威的，是我们鉴定委员会的。在我们有关领导的倡导下，在量化的角度，对这个市场进行分析指导，到现在经过了差不多

八、九年的发展，到现在覆盖17个省市，而且分化出来，运转是由中房产业协会指导，由搜房研究院具体承办。我们搜房研究院是做什么的，当初因特网比较发展疯狂的时候，是由国内几家机构发起，由房地产业协会，由清华大学北京大学共同建立，由20个研究院共同组成，包括政府的官员，包括房地产司的司长，还有我们国土专业部的，还有我们产业的一些代表，学术世界的。包括叶剑平教授，还有国外几个大的投资银行的专家，由这20几个人组成的研究院，这样一个比较庞大的阵容还维护中房指数体系每年每月的信息发布。

我们每天差不多有30万人在搜房网上查房子，看房子，差不多每天就五千万的点击量，我们后台的几个支持单位，回来说，就是中房体系的发展，已经从当初的城市层面说房地产业发展，到根据我们的需求走向微观，就是我们这个城市典型住宅。从99年开始运转，到现在差不多四年了。对投资有些指导，我们经过研究推广出来典型住宅价格系统，全国从99年北京推出来以后，全国著名的房地产项目基本上是典型的样本项目，那是一套微观的角度，探讨我们通常住的住宅，现在我们谈的是对中国别墅指数，实际上也是对中房体系的微观分析，从前年下半年开始，北京、上海两个城市，对别墅市场非常活跃，特别到去年，上海一百多个楼盘，光是别墅这块，已经成了我们房地产业当中一个非常重要的分支，而且这方面的市场有它独到的特点，需要独到的研究和独到的平台，来承载这个市场的发展，毕竟它是一个非常高端的商品，不是大众化的做法，去年下半年开始我们开始研究一套别墅指数系统，就是针对高端市场，2002年底的时候我们开始研究。

上海别墅看起来，比北京更加活跃，楼房数量上比北京稍微增多，本来四月份，我们有计划发布北京的别墅指数系统，由于非典，我们推迟到今天才发布，推出这个系统，就是有很多是学术性的，但是怎么跟我们这个市场连接起来相当的重要，在微观的分析系统指数下，我们有三套体系支持中国房地产指数系统这个体系，一个是由这个网，就是大中华别墅网，我们目前关注程度也好，特别指向房地产，别墅市场这么一个网，包括台湾香港的，非常有针对性的看别墅，这个别墅网站，没有其他炒作的东西，但是他实事求是是对别墅感兴趣的，要买别墅的人。第二套体系就是刚才说的，就是别墅指数系统，这个从研究的角度对别墅市场进行深层次探讨，同时对产业，和消费者也好，市场也好，做一些数量上的一些指导，第三个对我们推出来的平台，就是这个《别墅》杂志，这个别墅杂志也是非常有针对性的，针对高端购房的这块，引导消费的这块，通过这三个平台，一个是杂志和搜房网，加上一系列体系构成了我们要建立中国别墅市场的权威。下一步就是我们要做的，就是这个平台经过差不多大半年的努力基本上建设起来。我们下面要成立一个学术顾问委员会，希望得到大家更多的支持批评建议，让我们把这个平台做得更好。考虑我们这些买别墅的人，通过这些典型样本项目，让这样市场更加清晰化，这是下一步我们接近在北京上海两个地的一些活动，说到这块，发展典型指数也好，别墅指数也好，早期得到中房集团大力支持，94年的时候，搜房网，王平理事长，他们从96年开始介入这件事情。从99年开始，2000年，2001年，这个时候不仅是我们中房的支持了，全国很多的媒体，都在共同支持这个体系的运转，最后我说的就是，我们把别墅市场的平台，在大家支持下，把我们大中华别墅网，把我们的别墅指数系统，再把我们的别墅杂志做好，全心全意为我们的别墅市场服务。谢谢大家。

碧海方舟－城市ＧＯＬＦ碧海 五十五席北美风情别墅 典藏一方碧野，释放心性的悠然

天籁之间，这方碧野，衔接着繁华与宁静，能在此悠然生活，才是当代贵族之所系——碧海方舟，位于北四环与京承高速路的黄金交叉点，南望燕莎、CBD中央商务区，掌控商务版图；向东，畅达直通首都国际机场，令往来于国际间的您尽享便利；西线，则由北四环连接奥运村与中关村，２００８年的奥运盛会，将引爆无限商机，为碧海方舟勾勒出美好的未来图景。

独到规划，塑造古典气魄

碧海方舟整体建筑布局贴合地势规划设计，建筑排列纵深舒展、迤逦委婉，用独到匠心，塑造出古典生活情境。

独特组团设计，户型包括F

1、E

1、E

2、C

1、C

2、C3户型，计为１—６组团，各组团间以富有层次变化的绿化带贯穿，保障每栋别墅均能充分领略GOLF绿野美景，围合出温柔敦厚的邻里关系。

结合带状基地一端的中央环岛，设计出独具个性的F２、F３、C５户型，环岛拔出地面近２米的落差，道路与庭院之间安置跌宕的叠水，兼顾情趣的同时，别样生活超然而起，自有一种雍容气度。

直面中国湖的B１、B２户型，邀细柳与清波为伴，汇聚浩然之气。

藏锋，城市GOLF碧海

选择碧海方舟作为城中大隐生活的所在，正是为了敛藏锋芒，在一方境地之中细细品味生活的醇浓与从容。

碧海方舟位于62万平方米、１８洞国际标准的的姜庄湖高尔夫球场之中，与鸿华、馨叶高尔夫球场相连。撷取北京难得一遇的自然资源，为您打造城中大隐之地。雍容、深邃，多少新贵遥望之处，正是层峰者专属的静谧乐园。

碧海方舟传承贵胄世家风范，量身打造５５席巅峰别墅，为时代风云人物所独享。

除非名列尊位，否则无缘这一城中大隐的生活。

豪阔的建筑尺度，释放出层峰的豪情。碧海方舟以千余平米旷世魄力，将经典的北美折衷主义建筑风格赋予新的生机，为创造时事的格局英雄，开辟一方兼顾生活与社交功能的私人使馆。

流行于１９世纪北美洲的折衷主义建筑，用简洁利落的建筑语汇，调和现代生活的居住理念，演绎着融合意大利文艺复兴风格、都铎风格、亚当风格和乔治风格的完美建筑风范，在姜庄湖高尔夫碧海之上，坚守着传统至真、至善、至美的精神旗帜。 清水出芙蓉—枫桥别墅全面亮相 188栋别墅一一出台

在初秋的潮白河畔，梨枝和杨柳的飘曳中，枫桥别墅静静的迎来了全面入住的时刻。

“入住”这个词在今天地产市场上越来越引人注目，一个地产项目是否如期入住，是衡量其成功的重要标志。但人们往往将此类地产项目定性为普通住宅，面对别墅市场，客户往往不敢奢望能如期入住，有的别墅发展商甚至不会给出何时入住的承诺。

由于别墅市场的风险较大，相对其他房地产项目更难操纵其销售进度，所以有的房地产公司为降低风险，追求更大利润，就建一套，卖一套，卖一套，建一套，没有客户就停工，这给已住进的客户带来莫大的困扰，买别墅本就求个宁静休闲的生活，而长期嘈杂的工地却让客户苦不堪言。

由于市场上没有一起动工，一起销售，一起入住的别墅项目，客户只能有苦难诉。这种不正常的别墅规则，却给一个务实，精干的发展商——北京精达房地产开发有限公司打破了。由该公司开发的枫桥别墅凭借强大的自信心和开发实力，一期打造的90栋独体别墅8月31日全面入住，更让人惊喜的是二期98栋别墅仅二个月后即10月31日也将达到全面入住标准，届时枫桥别墅总共188套将前所未有亮相世人面前。这在北京别墅市场近十年的发展历史上独此一家，甚称空前。

不要说客户难以置信，就连见多识广的记者们也将信将疑，不断有媒体登门采访枫桥别墅，以辨真伪。8月31日，京城各路房地产记者云集枫桥别墅，一起见证别墅市场唯一的全面入住的历史时刻。枫桥别墅如出水芙蓉般，矗立在众人面前。记者们互相之间纵情交谈，兴奋之情溢于言表。

枫桥别墅坐落于北京市顺义区马坡镇，距三元桥30公里，东侧紧邻北京两大知名高尔夫球场---北京乡村高尔夫场及北京高尔夫球俱乐部，而北侧的北京乡村赛马场及潮白河水上运动场又是2008年奥运会马术比赛及水上运动项目的主赛场。枫桥别墅身临其中,营造出一片休闲、高雅的尊贵天地。

枫桥别墅占地22万平方米，拥有会所1万平方米。而更可贵的是别墅区中建有一个两万余平方米的中央湖区，湖面为不规则的多边形，几个港湾深入住宅组团中，与花园中的林木相错落，使居住其中的人们都能透窗望见美丽的中心湖景。这种自然中的景色，怎能不让人陶醉其中。别墅的外围景色如此迷人，而室内的户型设计也独巨匠心。它采用了当前国际上最先进的理念，处处体现了“以人为本”的宗旨，面积从400多平方米到700多平方米不等，别墅中有中庭挑空的客厅和走廊，有能观景的卫生间，还有地下室的酒吧、视听室、健身房、为了照顾住宅中几代人不同的生活方式和习惯，不但会客区与家庭起居区相对独立，几个卧室，相对隔离而且卧室中都有观景落地窗。这一系列的描述不是纸上的空中楼阁，而是眼前的现房实景。怎能不让人感到惊奇。

枫桥别墅遵循市场规律，全面开发，全面入住，留给人的不仅仅是惊奇。

加拿大生活惊羡西山—独栋别墅火热绝版西山

2003年9月20日下午，西山美墅馆售楼处门前。热闹的场面几乎无法让人相信，这是一个别墅销售的现场，业主们的心情由排号时期焦急的等待，变成转大定时梦想成真般的喜悦，共87栋的加拿大设计独栋别墅，活动当天便销售出40余套，当天成交额达到三个亿，这开盘当天，销售过半的成绩，实在是使人在惊讶之余，有所思考和西山美墅馆对业界的震动和影响，进行探究。

别墅与舒适健康生活

随着SARS在北京盛夏的结束，\"后非时代\"的健康思考也随之升温，当人们在加强自身防护的同时，居住条件和周边环境的状况也变成思考和关注的重点；而有山有水的健康住宅异军突起成为市场关注的焦点。可以说未来的的几年间，以健康自然和舒适相融的住宅，必将成为一种市场趋势。

西山美墅馆由三九集团开发，建于西山地区，该区域森林覆盖率达98%，氧气含量高出市区多倍，而大面积的绿化率对于粉尘和噪音降低，对于恒温的保持等不争的事实，使得西山美墅馆成为健康住宅的首选。

别墅与舒适尊贵的生活

西山美墅馆的别墅产品，直接来自加拿大北美地区。由国际一流建筑设计师前往加拿大，就地取材加拿大当地最先进的技术和居所空间的风格。每一栋设计均在加拿大本土完成，其中木结构别墅，在加拿大进行预制直接联运进京，在现场拼装。西山美墅馆的木结构和轻钢结构别墅相对于传统建筑上的优势和特点很多。

木结构别墅的特点：

设计自由度高--表现在能充分体现个性化和建筑美学，使设建筑师的想象力不断得到启示和发挥。

环保性强--木结构的材料都是环保材料，从各类木材及半成品到涂料、油漆、地毯和辅料，全都符合国际环保标准。因此，在国际上被称最生态的住宅。

节能性好--木结构比其他形式的住宅更能节约能源，减少资源浪费、降低对环境的影响。木材具有较高的隔热性能，这保证的木结构具有良好的保温性能

良好的抗震性、易安装性、结构灵活性等多重特点构成木结构差异化优势。

对于住宅的购买者来说，住宅的舒适性和安全性最为重要。木结构住宅的舒适、美观是大多数购买者认可的，但大部分购买者对木结构住宅的安全性提出诸多质疑，如防火、防虫害、结构的稳定性等等。

轻钢结构别墅的特点：

重量轻，强度高--用轻钢结构建造的住宅重量是钢筋混凝土的1/2左右。可满足住宅大开间的需要，使用面积比钢筋混凝土住宅高15%左右。

抗震性能好--由于其延展性比钢筋混凝土好，从国内外地震后调查结果显示，轻钢结构住宅倒塌情况极少。

建造速度快--轻钢结构符合住宅产业化发展方向，构件在工厂预制，减少了现场湿作业量，节约运输成本，而且施工周期短（大约缩短一半），并且冬季可以施工。

质量好--轻钢住宅各种构件工业化制作，质量和精度有保障，安装方便。并且易与相关产品，设备配合。

方便安装各种管线--轻钢结构墙体是中空的，在墙体完工前就可以方便快捷地在其中安装各种管线，从而解决了中国传统公寓和别墅中的一个大问题--裸露在室内的管线影响房屋内部美观。

环保性能好--钢材可回收利用，建造和拆除时对环境影响少，其他配套材料也可大部分回收，符合当前环保的要求；而且，所有材料为绿色建材，满足生态环境要求，有利于健康。

保温性能好--轻钢结构房屋墙体及屋面大多采用玻璃棉为保温隔热材料，有良好的保温隔热效果。用在外墙的保温板，能有效地避免墙体的\"冷桥\"现象进一步改善房屋的保温隔热性能。100毫米左右的R19保温棉热阻值可抵挡相当于1米厚的砖墙。

西山美墅馆别墅产品，受\"天时。地利，人和\"的拥戴，傲然于绝版西山地区，以\"后西山美墅馆而无别墅\"的事实，验证了西山别墅的稀缺性和不可复制性。

西山美墅馆别墅产品的热销看来是势在必得的成绩。

亲爱的viila，一个充满爱和家庭温馨的独立天地

美国电视连续剧《成长的烦恼》中那个温馨、快乐、又不乏幽默的欢乐家庭给许多国人留下了深刻的印象。其生存状态代表着美国典型的中产阶级生活形态。一对有着稳定、体面工作的中年夫妇和其哺育的3个孩子在一座属于自己的花园式独立住宅中演绎了关于成长、爱情、婚姻、亲情的感人故事，让人百看不厌，并不由地让人对生活、对人生充满了美好的憧憬和期待。

随着国内生活水平的高速发展，以及居住模式的国际化发展，相当一部分高收入人群不再满足于拥挤在市中心的集合式住宅之中，他们追求相对独立的私有领域，崇尚密度低、距离市区有一定距离，带花园、私家带车库，每户自成一体的国际化居住模式。同时中国人特有的崇尚大家庭的天伦之乐情结，接父辈同住是理所应当的尽孝之道。因此这类房子多数有老人居住。远郊区的别墅由于交通问题甚至成为老年人安享晚年之所，真正的房主倒未必能够天天回来居住。就像这些天访问过的一个旧友，在亚北卖了400多平米的独立式花园别墅，加上私家搭建出去的面积足有500平米，其实主人就两口人，没孩子，还成天忙的不着家，于是家中就剩下两位老人，每天享受着地上3层的大房子。由于房子太大，人又少，以至于在房间里讲话都会产生回音。偶尔房子也会因为一些亲朋的光临而暂时的喧闹一下，但是很快就又恢复了沉静，也许主人看中的就是都市中难觅的这份幽静吧。我想这样的家庭结构，这样的生活水平，一个四口之家，或许偶尔会增加至6－8口，住多大面积的房子合适呢？

最近媒体上都在讲\"小独栋\"，它既有别墅的建筑形态，又有TOWNHOUSE第一居所、配套齐全的通达便捷。其代表项目，位于亦庄经济技术开发区的\"亲爱的villa\"其案名的全称就是\"亲爱的villa 亦庄小独栋\"，它的主张是\"换一种形态生活\"，即当你不用在工作和家庭之间疲惫地奔波时，当你能够方便的享受开发区成熟便捷的生活服务配套时，当你和家人能够自由地徜徉在4000亩国际企业文化园中时，对生活的感悟、对家庭亲情的时刻体验会让你永远对这个属于自己的天地充满向往和期待。。。

在亲爱的villa，每栋房子都相对独立，带100平米以上的私家花园。房子的面积不会太大，以地上两层260-350平米为主，这样两层的设计使老人和孩子上下楼都很方便。每户都有地下室，在首层至少会有一个卧室能够让老人居住，餐厅、客厅、家庭厅多厅设计的同时，让每一个空间都具有合理的尺度，这样才能保持一种距离上亲切的感觉、被包围的安全感。工人房、辅助用房都远离主要家庭空间，以确保家庭的私密性。二层至少有3--4个卧室，有的户型带双主卧，能够保证每个家庭成员拥有独立的生活空间。地下室一般面积不大，作为家庭活动的补充空间，会因主人的趣味不同延展出最丰富的空间功能。

在亲爱的villa，每栋房子都有带1－2个车位的私家车库，另外还有一个露天的停车位，每天当你从车上迈下步的时候就能够感受到家的领域感和归属感。

在亲爱的villa，无论家人在家庭厅里，还是嬉戏在花园中，都能在主妇温情的视线中。。。清晨，在撒满阳光的早餐厅里，开始出现一家人欢乐而忙碌的身影；而晚饭后，一家人围坐在壁炉边，分享着一天的快乐点滴，温馨一刻不停地萦绕在你的家里，你的心里。。。在这个可爱而温馨地家里，关于夫妻、孩子和老人，无论是什么样的情节，也无论是什么样的结局，只要有爱，所有的都将是美好的。。。

万万树 京承高速路旁的1800亩慢拍小镇

驱车从北四环“望和桥”沿京承高速前行约12分钟，即到著名的“慢拍小镇”——万万树。

万万树由英国阿特金斯国际公司总体规划，北京东君房地产开发公司开发建设，作为适合成功家庭的第一居所，突出了怀旧小镇的休闲居家风格和深厚的历史文化内涵。

作为北京小城镇改造计划的组成部分，万万树占地1800亩，环境优美，空气清新，规模宏大，配套齐全，人口密度低，具有突出的可持续发展前景；

全镇由600多套独栋庭院住宅组成，建筑密度仅0.38，绿化率达到惊人的62％。整个社区被数量惊人、品种繁多的高大乔木所包围“万万树树”此由得名。

在万万树，每家每户都赠送一处400-1000平方米的独立私家庭院，花团锦簇、浓荫匝地。

独墅逸致-丽水佳园9月29日以超值定位首次面市 独立日

公元2003年9月29日大型庭园式独栋别墅诞生面市！

尊属于您的独立时代全面开启。

500座大型庭园式独栋别墅再次确立铂金阶层新生活领土。

独立于传统空间概念，独立于城市喧嚣，独立于更高层次的生活美学，

以身心性灵，与壮阔大自然共和同盟，

用自由捍卫私有而独墅逸致，

以专署空间体制开放属于您的时代秩序

独门独院，赠送300-1000平米独家花园

在42万平米的优美风景中，为您们度身定做500余栋私人氧森美墅，拥有超过65%的绿化面积，巨木参天，碧野无界，25000平米湖泊溪流，，滋润纯净的生活气候，每一栋别墅更拥有300-1000平米的超大私家花园，以亲近的态度为您私存大自然的浓墨重彩。

4大业主会所，独立生活完美体系

突破单一会所传统，我们为您设立了绿色运动会所、绿色养生会所、休闲会所、生活会所。西餐厅、超市、法式风情休闲会馆、JAZZ钢琴吧、SPA水疗中心、琴棋书画搏弈会馆、生活新天地休闲广场、邮局、自助银行等，涵盖数十项生活配套设施，为您建立起更加自由健康的生活体系，体现健康生活完美质感。

奉赠价值30000元运动会所金卡

涵括高尔夫挥杆练习场、果岭练习场、壁球馆、网球场、室内羽毛球场、射箭场、健身纤体中心、室内游泳馆、山地运动俱乐部、英式桌球、乒乓球馆等多项运动设施。社区为每位业主赠送价值30000元的会所金卡，在广阔的运动天地里，您尽可充分放松身心，历练峻拔体态。

独享13万平米免费绿色养生会所

在广袤的绿野里，修身养性，怡然自得，独享林间千米慢跑道、室外彩色运动器械、儿童嬉戏天地、谈天侃地聚会、施特劳斯音乐广场、连廊戏水喷泉、阳光野餐乐园、夕阳红门球场、运动篮球场，在潺潺流水边玩耍、垂钓，与珍禽、广场鸽、白鹅、万条锦鲤对话，徜徉于百座雕塑之中，浴着落日的余晖休憩„„

独有京开高速3年免费通行

在2003年12月31日以前购买本项目的客户，可独享在三年之内免费通行京开高速公路西红门至庞各庄路段（按照每日往返一次计算），感受贵宾级的至尊享受，获至更快捷的通行效率。 独树一帜的超值定位

完善的配套设施，壮阔的自然风景，起价仅88万元/栋的独墅逸致与TOWNHOUSE、联排别墅及高档公寓比较，为您渲染出更多彩的生活内容和更具品位的别墅生活形态，更具价值感，更加物超所值。 亚澜湾：时间才是衡量路程的唯一指数

因为时间问题，郊区与交通永远是一对矛盾，其实区域不矛盾，只是人们的心理矛盾。所以钱钟书才会说，城里的人想冲出去，城外的人想冲进来。从国外的别墅发展来看，别墅的价值，却似乎更倾向于郊区。也难怪京城的豪华别墅大都选址郊区，除了远离城市的喧嚣、繁杂之外。更重要的一点恐怕还是别墅业主出于对私密性的要求，所以别墅的一般选址远郊或乡村结合部山清水秀的地方，为品位阶层营造一种远离尘嚣、清新雅致的生活。

然而住在远郊的一系列问题马上就会浮出水面，在向郊区寻求\"清静居住理想\"的过程中，现实却带给人们许多尴尬。城郊基础配套设施缺乏、交通不便等问题，影响了别墅功能的发挥，造成生活的高成本低回报；而在往返城郊的过程中，道路堵塞所造成的时间浪费更是难以计算。所以 \"田园思潮\"和\"都市回归主义\"就成了我们的一种理想。

突破交通瓶颈

交通问题带来的主要是时间问题，有谁愿意在一天的鞍马劳顿之后，还要还要花上一个多小时甚至几个小时驱车几十公里体验这种田园生活。郊区的一些烂尾别墅就是例子，往往是伴随着国家的交通规划的思路而建，停滞于规划迟迟落实不下来。所以说别墅选址一定要彻底弄清楚国家的规划细则，比如说如何规划？何时动工？都是有那些基建措施。这样才会有效减少的投资风险。总之有前车之鉴必定会有后世之师，现在的开发商学得精明了，再也不会听到一些子虚乌有、风吹草动的消息就玩真格。

亚澜湾就是一个例子，项目筹建于北京到承德将要修建高速公路的\"小道消息\"。真正将行动落实到国家修建京城告诉公路的正式出台，在此致前，精明的亚澜湾开发商一直在观望，因为他们知道自己选址在离北京城区64公里意味着什么，意味着如果国家筹建京城路，一旦成了泡影，项目就很有可能面临被资金套牢的危险。尽管这快土地天生丽姿，潮白河的合围之势，绝佳的自然山水都赋予这块土地建造高档别墅先天优势。亚澜湾虽然没有\"轻信\"小道消息，却也深感修建京承高速路的意义的必然性之大。随之作足了积极的准备。就等国家方案正式出台后，马上投入真枪实战的去干。这个项目终于盼来了好运气，去年8月关于建设京城高速公路的文件正式下达。规划中的亚澜湾选址正好处在京承高速路入口处，距离密云县城仅仅一公里。

作为一个成功的豪宅项目，现在亚澜湾的一期已经完工，二期正在紧张的施工中。交通问题不久将伴随着京承高速公路的全面开通得到充分缓解，届时到市区仅需40分钟。这个时候对亚澜湾的业主们来说路程变的不再重要，时间是衡量路程的唯一指数。

\"小\"环境不是别墅的特有卖点

环境，是别墅开发商的最大卖点，尤其是当距离和交通成为一种销售瓶颈的时候。卖环境的确救活了一批开发商，别墅的卖点多以山水、林木为题。这种优势是城区比不了的，北京城区无山缺水，打造精品别墅先天不足，但是配套设施完善，各种管理成熟又是郊区无法比拟的。所以山水环境不应该成为别墅的特有卖点，精品别墅的价值应该具备更多的内涵。好的山水环境尽管可以作为精品别墅一种优秀禀赋，却无法取代和满足业主对外界环境的和社区生活的要求。很难想象当外界的喧嚣肆无忌惮的此起彼伏时，有谁还有心情寄情山水。可以说外在的大环境才是打造精品别墅的基础。

作为著名的风景名胜区的密云，恰恰给予了亚澜湾一种温情和呵护，这里不仅有清新的空气、明澈的天空，宽阔的马路，还有华联超市、肯得基和麦当劳。没有北京市区的拥堵和喧嚣，没有都市的张扬和浮躁，密云折射出来的更多的品位生活和享受生命的理性回归。

而对亚澜湾来讲除了这个外在的大环境，更有资格\"卖\"小环境。

亚澜湾拥有潮白河汇聚64万平方米的庞大水域。园内又引用自然之水，建成8.5万平方米的人工湖泊。在亚澜湾你可以感受到一种深刻的静谧，三面环山将外界的吵杂之音有效隔离，湖水安静的流淌，微风偶尔吹皱一池春水，沿湖别墅离水岸可谓零距离，部分房屋的私家庭院已经延伸到湖水之中，在水中影影绰绰地倒映着，设计上的几何体块的穿插，空间和体形的组合手法，足以在各个角度极目四眺，找到海天一色的奇景。

亚澜湾具备打造精品别墅的一切质素

一个优质的别墅项目，其社区生活，除了产品品质外，更重要的是通过配套来服务，进一步完善品牌的价值。拥有这般山水风景如果没有完善的社区配套，那么其价值势必会大打折扣，那么社区配套服务一旦得到完善，其价值就是不可估量的。

有品质还要有配套

亚澜湾将社区配套发挥到了极至。很难想象！亚澜湾的业主们不仅拥有天空鸟而般视野和开阔，还拥有水中鱼儿般的自由欢快。更拥有草原上纵横驰骋的激荡心情。天上、水中、地下不同的心情体验在亚澜湾全都拥有。这一切诸如私人停机坪、游艇码头、跑马场的投入使用。而5A级酒店式贴心物管，1.22万平方米动、静分离\"双会所\"、专属私家垂钓码头、、的筹建。以及1万平方米\"阳光俱乐部\"高档会所、湖心棋艺岛、社区专属沿河健康跑道、专用垂钓码头、室外足球场、旱冰场、封闭市儿童乐园规划等。都是其配套和服务持续升级的写照。还有0.15超低容几率、90%的超高绿化率„„

在设备方面亚澜湾确立了\"人无我有，人有我优\"的原则。中央空调、中央吸尘、中央新风、中央AV、中央保安、中央信息管理六大中央控制系统均是选择了欧美别墅、私邸中运用程度高的成熟产品，以全方面保障业主的生活。

对于业主来说，选择居住名宅本身，就等于选择了一种好的服务和社区安全环境，因此安全与舒适是亚澜湾别墅建筑中一贯追求的最高境界。社区硬件配套及软件服务中更把对\"安全\"的考虑放在第一位，运用了大量技防、人防手段，如50米。范围内的球形监测红外系统、24小时保安巡逻等，以为\"舒适\"提供前提要件。

别墅消费者追求的是新的生活方式和新的空间感受，追求属于自己的一片\"天与地\"的私密生活感觉。亚澜湾以打造尊贵社区的生活条件为依托，既贴近都市脉搏，又脱离都市的烦嚣，兼具生活实用性与亲和力，为品位人士和财富精英奉献了一种\"离尘不离城\"的高品质别墅生活。可以说，现代意义上的别墅，在强调居住功能的同时，对城市文明的借助与兼容应该是一种发展趋势。

推荐第8篇：别墅广告语

别墅广告语大全

玫瑰园(爵世)：别墅还是玫瑰园碧水庄园：3000亩私家湖景宅邸，北美庄园生活优山美地：创富精神 成就卓越达华庄园：天天回家泡温泉清凉盛景：私人领地，占山为王西山美墅馆：上流生活 一脉相传东方太阳城：全新退体生活领跑者观唐：追溯先贤的庭院生活天籁红螺湖：聆赏世界级绝版山水，收藏国际化湖畔名别墅

天地美墅：可以逛街的别墅

东莞首席山水别墅：行云山水间,归来御花苑

历德雅舍：“国际典范，超然生活”;

广地花园：“都市人的生态家园”;

珠江帝景：“每天的水岸心情” 长城锦绣华庭：“纯商务，宜投资”

波尔多庄园：“生活就在不远处”

保利百合：“爱家的男人住百合”

天誉华庭?伊顿十八：“居优越之上”

鼎极：“以人文，丈量豪宅江山”

银河世纪经典：“错层，创意来自美国山地别墅”

弘基?书香园：“高雅，是咖啡的心境;高贵，是名画的表情;高尚，是时代的风景;在这里，人生开始一段美丽的旅行。”

海口新世界花园度假村：“海市盛楼新世界，世外桃源幸福岛”

青青美庐：“青青美庐别墅，呼吸郑州第一缕春风”

华贸中心的广告语：“巨擘——东长安街百万平米建筑集群”

企业一号公园的：“智慧之园，财富之源”

广州奥林匹克花园：“运动就在家门口”

思念?果岭山水：“择隐山水，淡定天下”

冠德?丽池国宝：“不做总统，就做生活的国王”

万科：“建筑无限生活”

森林半岛：“永不落幕的森林派对”

东方新世界：“凝聚梦想的传奇”

蓝调街区：“蓝色是一种信仰”;“智者，择水而居”“精英卫星城”“让生活同步入世”“居住与世界同步”

时代玫瑰园：“新解构生活”龙力?天润苑：“景色于外，境界于内”

碧桂园：“给你一个五星级的家”

丰乐花苑：“合适的才是最好的”

太阳城：“建筑承载生活方式” 建业新天地?

桂圆：“桂花深处有人家”“方寸间见证完美”“家，是放心的地方”“绿荫相伴，商贾为邻”“生活就是高尔夫”

“崭新黄金海岸，展望都市繁盛气象”

锦江国际广场：“坐拥黄金旺铺，钱进私人账户”“空间是财富的玩具”“会呼吸的会所，邂逅自由的愉悦感受”“老街坊，新邻居”“一切都好，孩子更好”“88年来，你是我不变的追求”

“让我们住在繁华的心里……”“一个心情盛开的地方”“艺术与自然相互辉映”“涵养优越气质，鉴赏主流生活”“拥有美，就拥有对抗时间的资本”“7+0度假生活方式，天天享受。”

天阔：“她有气质，您有品位，7至36楼一样山水”“在这里，优越是一脉相承的尊贵融合!”汐岸国际：“生活不在家，生活在选择”

阳光100：“为了年轻的中国，为了中国的青年”信义计划区? 国家艺术馆：“国际级舞台，国宝级名宅”爱乐广场：“国家音乐厅旁，爱乐声正悠扬……”

万邦都市花园：“优胜美地——寻找生活的美丽”“人在台北，心在淡水”

鼎极：“不识鼎极，如何自称顶级。”

第1人称：“台北名宅有10座，第1人称只有1座”

汇文名邸：“DIY——空间听从结构”

活力程式：“我年轻、我聪明，我用小钱买下大湖…”“奇迹只为真正的完美主义者而诞生!”“到星河湾看看好房子的标准”

台北喜喜多：“活化住宅细胞，Day & Night生活乐趣各不同”美林香槟小镇“7天/创镇纪”、“香槟/7宗罪”和“House十诫”广州“星河湾”系列广告语就很符合统一性原则： “曲线各有不同，气质一脉相承(名车篇)”; “年代各不相同，气质一脉相承(名酒篇)”; “节奏各不相同，气质一脉相承(钢琴篇)”; “精妙各不相同，气质一脉相承(名表篇)。”“和十六世纪的雍容在一起”; “和盛世中的繁华在一起”; “和中世纪的娴情在一起”; “和历史的文明在一起。”

仁恒翠竹园“口水为它流”系列： “荣耀是自己的，羡慕是别人的”; “骄傲是自己的，嫉妒是别人的”; “得意是自己的，遗憾是别人的”; “自豪是自己的，懊悔是别人的”。

明日星城的两组“5e”系列： “e蹴而就，智能家居”; “e步到位，理想服务”; “e网‘打尽’，信息百灵”; “e马当先，出国、升学直通车”; “e见钟情，济南CLD(中央生活区)”。 “e望情深，绿意空间”; “e揽无余，台地式竹、木、石庭”; “e箭双雕，造福于民”; “e身轻松，完全置业”; “e诺千金，诚信为本”。

仁恒翠竹园“等待”系列： “有一个地方，值得你等待!”; “有一个家园，值得你等待!”; “有一种生活，值得你等待!”;“Hi，我来了!——仁恒翠竹园9月18日开盘啦!” “锵锵斑竹行”系列： “我在这里!”; “我住这里!”; “我爱这里!” “让你感动”的人文系列： “早春的，处女空气。”; “三月的，春光乍现。”; “湖畔的，花样年华。”; “宁南的，杏花春雨。”; “叶何田田，莲何翩翩。”; “找一个地方，重温朱自清。”

汇景新城：“70年代的华侨新村”;“90年代的二沙岛”;“21 世纪的汇景新城”

No.1 ·特别逗· 左岸工社左，左，向左……当世界向右的时候，向左，左岸工社，少数人的写字楼。

《地产show》解析：我们在交通广播里听到“左，左，向左……当世界向右的时候，向左，左岸工社，少数人的写字楼。”的时候，在惊愕之余总是会哈哈大笑，这种背离常规的广告语起到了不错的耳朵效应，也让左岸工社一夜成名。眼球指数：★★★★★

No.2 ·特实在· 百旺家苑四千多块钱的花园洋房。《地产show》解析：《我爱我家》的付明老人用他那独具特色的嗓音略带颤微地说道:“5000块钱的花园洋房,天天在家看山水……”这是依偎于百望山森林公园旁的百旺家苑小区打出的广告词。一语即出，利弊都有，这一句话虽吸引了低端购房人群，却排斥了高端客户，让人质疑其房子的质量。眼球指数：★★

No.3 ·特前卫· 锋尚国际公寓告别空调暖气时代!《地产show》解析:“告别空调暖气时代”乍听起来似乎平常，但仔细想想就让人产生了好奇，既没空调也没暖气，那室内怎么取暖降温?因着这份好奇，人们自然就会发现峰尚公寓高舒适度，低能耗住宅的特点。眼球指数：★★★★

No.4 ·特别色· 风林绿洲上上下下的享受，进进出出的舒服。《地产show》解析：这句话让人听上去不禁脸红，可您确实是想多了。一个楼盘项目为什么会用这样的广告语，其实只不过是想向购房人多介绍一下他们的进口电梯，原来他们的电梯是世界三大品牌之一。这样一句广告语，让人不免浮想联翩，所以更能吸引人们去关注项目。眼球指数：★★★☆

No.5 ·特煽动· 中关村科贸中心今天买铺，下月就发钱，见谁我都告诉他。《地产show》解析：中关村科贸中心开盘的时候，推出了7万元买5平方米商铺，开发商承诺年返回收益率为8%，5年后回购部分商铺。凭借这句充满辽西口音，模仿《龙泉山庄》里药匣子的口气说出的话，这个项目在当时引起了相当的关注度，仅在开盘当天就吸引了上百人到场，可见其多有煽动性。眼球指数：★★★

No.6 ·特反动· 宽HOUSE要革谁的命;伤了谁的心。《地产show》解析：又革命，又伤心的，真是要多反判有多反判。这个项目一出世就由于常常语出惊人而引起了多方关注，宽HOUSE对TOWNHOUSE的叫板，的确让业内兴奋了一阵子。眼球指数：★★☆

No.7 ·特泛滥· 北京奥园运动就在家门口《地产show》解析：“运动就在家门口”字面意思简洁明快，说白了就是运动社区的特点。奥林匹克花园凭借其“运动就在家门口”这一定位，在全国各地兴建了许多奥园，有广州奥园、上海奥园、天津奥园、沈阳奥园、北京奥园等一系列奥园连锁物业。可以说，是运用得最泛滥的广告词。眼球指数：☆

No.8 ·特有力· 第三极文化转动资本。《地产show》解析：阿基米德说“给我一个支点，我可以撬动地球”，第三极则说“文化转动资本”，让人感觉开发商充满智慧的力量。而此项目正在北京中关村腹地，现已被称为中关村地标，它以文化消费为主题定位，全部经营与文化相关的产品，这句广告语已经将项目概念的精髓充分演绎。眼球指数：★☆

No.9 ·特得意· SOHO现代城今天你SOHO了吗《?地产show》解析：SOHO概念由此跳出，渐渐形成了社会一群特定人群的称谓，并且演变成了新的“种族”，年轻白领们以成为“SOHO一族”而得意。“今天你SOHO了吗?”听起来蛮有点洋洋得意的感觉。眼球指数：★

No.10 ·特牛×·塞那维拉非董事谢绝参观。《地产show》解析：可谓是“一石激起千层浪”，塞那维拉的“非董事谢绝参观”引来了众多猜测和指责。人们众说纷纭，有人说，这是歧视，有人说这是作秀，还有人表示赞成，说既然敢说出这样的话，一定有它的特色。眼球指数：★★★★☆

乌溪山庄——至尊美墅

极至人生

1、推广主题口号一：·少数人的府邸，多数人的梦想 ·汇聚衢州骄子·成就辉煌人生

2、推广主题口号二：静静的乌溪 写意的人家 锦绣花园:开奔驰车,住锦绣花园”“家在广州,住在欧洲”“万科在造一座城”“1000幢别墅,等待最后40位邻居”云顶别墅：永远的普罗旺斯，永远的云顶别墅;

万科·金域蓝湾：海是窗的风景你是海的风景;自由之光：自由之光，开往春天的地铁凤凰城：“别墅城市”的开发理念、“白领也买得起的别墅”“不同于99%的别墅”，“有爱,就有巢”“非常地产,非常荣誉”“阅山阅海阅天下” “错过了星星，不能再错过月亮”“如果你今天不生活在未来，那么你明天将生活在过去”蛇口明泉苑：别墅是您的，花园是您的，设施也是您的。

台湾铨屋建公司：房子加上爱，就成一个家。

沙田公寓：沙田告诉您回家之路。文华新都别墅：只要您比我住得舒适幽雅——美丽空间正等待着您。

群星花园：群星与您相伴，共享美好人生。“留给西湖的传奇”“一个时代的开始”“曾经是帝王的家”。“而今是名流的家”。 “新资识分子生活”“与自然互相欣赏”“把家轻轻放在大自然中”

西溪风景区：“生活，在水岸停泊”“人生是河，幸福是岸”“树是回家的方向”“自己的酒店·自己的家”“浪漫一次，相守一生”“别小看我”

【富春东方·钱江湾花园】蓝色的生活蓝色的风珠江御景湾——回家路上,别墅是脚踏实地的,SkyVilla是空中看景的

推荐第9篇：临沂别墅

和润·香堤基本信息

分享到： 物业类别别墅 建筑类别叠拼 环线位置暂无资料

物业地址北城新区堤下路与三和六街交汇处 [交通图]

交通状况地处临沂北城新区，与老城区仅一河之隔，交通便利。项目南至堤下路，北靠沂蒙十三路，[更多]

开盘时间暂无资料

容 积 率0.60 [关于容积率] 户 数暂无资料

物 业 费暂无资料 [点评物业]

开 发 商临沂和润置业有限公司

售楼地址北城新区堤下路与三和六街交汇处

和润·香堤房价待定[房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

「和润•香堤」项目占地约一百亩，紧邻千亩滨河湿地，以唯美西班牙风格的高品质电梯别墅的物业形态冠领全城，从项目前期的方案设计，到后期的施工建设，再到项目的园林绿化、配套、物业管理等一系列工作均按照一流标准的统一要求。 和润•香堤是临沂和润置业有限公司正在开发建设的别墅项目，也是和润置业进军临沂倾力打造的第一个高端房地产项目。

项目规划采用“两轴、一个中心、两个广场、三个组团”的规划结构，以项目用地东南对角线为轴，以社区会所为起点形成会所广场，组织小区人行通道和绿化景观，将人行通道自然地引导到小区中心绿化带和景观水系中，将电梯别墅自然地分为两大组团，中心绿化带自然向北延伸，用三栋高层作为终极点缀，形成社区的第三组团，用环形通道和水景广场与电梯别墅连为一体，构成依山傍水的规划理念。社区设有东南和西北两个入口，交通组织以人车分流为设计原则，独设半地下车库和外环通道，更添人性关怀。

项目建筑群与堤下路成43度，形成自然错落有致的城市空间，外立面以温馨高雅的淡黄色以及色泽自然的无釉赤陶瓦为基调，细节上融合古典建筑美学传统、西班牙柱廊、地中海

入住时间暂无资料 [入住详情] 绿 化 率45% [关于绿化率] 预售许可证暂无资料 物业公司暂无资料 项目特色特色别墅

装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈暂无资料 浪漫精致的阳台和拱窗、螺旋形铸铁花饰等，天然色泽与细微色差产生出雅致的视觉品位，无不体现出尊重生活的温馨感受。 占地面积:65000平方米 建筑面积:40000平方米 开工时间:2010-10-01 竣工时间:2012-01-01 开发商:临沂和润置业有限公司

鼎峰·英伦花园基本信息

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建筑类别联排 独栋 双拼 环线位置暂无资料

物业地址兰山区南坊新区柳青河与兰亭巷交汇处 [交通图] 交通状况南坊新区柳青河与兰亭巷交汇处 从市区坐 K10路[

项目特色特色别墅,低密居所 装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈暂无资料

临沂市首个低密度高端富人社区，位于城市行政中心，滨水临河，上风上水绝版尊贵。全英伦“维多利亚”式建筑风格，传承典雅尊贵血统，汇聚城市名流，商界精英；英伦花园精研中式人居习惯以及尚居理论，创造性地将东方的家居伦理和风水学融入现代西方别墅设计中，低密度打造宜居尊贵户型。

园区内移植多种名贵树木，打造原汁原味英式园林：整齐的雪松、四列排开的名贵树阵、典雅浪漫的蔷薇爬藤、错落有致的五重景观、点点滴滴都经过精心设计与筛选，让您在家中能体会四季变迁的优雅与从容。

英伦花园内不仅有多种私家设施，还有巨资打造的高级会所，同时提供英式金钥匙管家服务。

物业现状:即将封顶 占地面积:64000平方米 建筑面积:85000平方米 开发商:临沂鼎峰瑞沂置业有限公司

香醍荣府基本信息

分享到： 物业类别别墅 建筑类别联排 双拼 环线位置暂无资料

物业地址兰山区三和五街与沂蒙十八路交汇处 [交通图] 交通状况乘坐25路公交车直达，[更多]

开盘时间暂无资料

容 积 率1.01 [关于容积率] 户 数总共 291 户 物 业 费暂无资料 [点评物业]

开 发 商山东荣盛富翔地产开发有限公司 售楼地址广场南侧嘉年华临时接待中心

香醍荣府房价待定[房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

入住时间暂无资料 [入住详情] 绿 化 率45% [关于绿化率]

预售许可证临房预售字第2010133号 [更多] 物业公司暂无资料

项目特色水景地产,特色别墅,宜居生态地产 装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈暂无资料

荣盛.香醍荣府，居北城新区罕贵地段，三和五街与沂蒙十八路交汇处，南临公务员社区，西靠临沂三十五中，处市政府后花园，与国际体育公园毗邻而居，与美丽的母亲河-沂河仅一路之隔，可谓坐拥新城之巅，集万千宠爱于一身。

荣盛.香醍荣府项目一期占地100余亩，规划建筑面积约7万平方米。整个社区规划建设合院别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房，采撷意大利托斯卡纳建筑精华，在建筑细节、建筑品质方面进行精雕细琢；景观规划营造社区活水体系，将成为临沂首家低密度高端品质亲水社区。

规划价值：最完善的交通规划，完全实现人车分流。 景观价值：最大水域，浓园面积的自然社区。

物业现状:一期在建 占地面积:60000平方米 建筑面积:70000平方米 开工时间:2010-08-27 总户数:291 开发商:山东荣盛富翔地产开发有限公司 投资商:富翔集团/荣盛集团

月澜湾·温泉美墅基本信息

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物业类别别墅、引入上海豪宅物管模式 建筑类别联排 双拼 环线位置暂无资料

物业地址兰山区南坊区柳青河西侧，西靠沂蒙十路，北邻青年路，南靠三和六街 [交通图]

交通状况自驾车路线：人民广场----沂蒙路（北行）----沂蒙路大桥（北行）三和街（东行）----沂[更多]

开盘时间暂无资料

容 积 率0.88 [关于容积率] 户 数总共 228 户 物 业 费暂无资料 [点评物业]

开 发 商恒晨置业 售楼地址南坊颐正园大厅

月澜湾·温泉美墅房价待定[房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

入住时间暂无资料 [入住详情] 绿 化 率35.10% [关于绿化率] 预售许可证暂无资料 物业公司暂无资料 项目特色特色别墅

装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈暂无资料

临沂市区唯一温泉入户纯别墅

风情河岸、市府后院、温泉入户、超大面宽、顶级物管

风情河岸：居柳青河畔，悠享滨河景观、私享游艇码头、音乐广场、木栈道等资源，开启静谧河岸别墅生活；

市府后院：位居北城新区核心，漫步20分钟即可达新市政府大楼，与政要为邻，贵胄气质，与生俱来；

温泉别墅：原脉温泉入户，设温泉SPA室、多重私属庭院，实现“家家庭院、户户温泉”别墅居住梦想，打造专属权贵阶层的健康养生之所；

超大面宽：12米超大面宽，突破临沂传统别墅尺度，媲美独栋别墅舒适度，打造临沂首席宽景纯别墅社区；

顶级物管：引入上海豪宅物管模式，特聘中南海退役警卫巡护，提供360度安全保障、24小时贴心服务。

物业现状:一期售罄，二期闪耀登场 占地面积:89573平方米 总户数:228 开发商:恒晨置业 代理商:深圳达观全程 景观设计单位:美国LEAD

爱伦坡基本信息

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建筑类别联排 独栋 叠拼 环线位置暂无资料

物业地址北城新区北城新区通达路中段与沂蒙七路交汇处向西50米 [交通图]

交通状况爱伦坡东至通达路，南至沂蒙七路，北至三合六街，位于快速发展的北城新区的核心地段，[更多]

开盘时间2010-10-23 [开盘详情] 容 积 率0.61 [关于容积率] 户 数暂无资料

物 业 费2.60元/平方米·月 [点评物业]

开 发 商临沂健国房地产有限公司

售楼地址北城新区通达路中段与沂蒙七路交汇处向西50米

爱伦坡房价最低价8000元/平方米[房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

入住时间2011-12-31 [入住详情] 绿 化 率35% [关于绿化率]

预售许可证临房预售字第2010118 [更多] 物业公司第一太平戴维斯 项目特色暂无资料

装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈暂无资料

爱伦坡，一个有意识引导临沂别墅市场的标杆型楼盘，一个浑然天成绿意盎然的生态弄环境，一个生活质感高清晰度的生活领域......墅级生活，从爱伦坡开始。

整个项目占地10万平米，总建面20万平米，别墅区容积率0.61，绿化率35%。园区是由别墅（21栋联排13栋叠拼）和少部分（7栋）高层组成的。目前在售的别墅产品包含联排、叠拼。联排面积225-255平米；叠拼面积在180平米左右。

项目分三期开发，一期二期都是纯高端别墅区。爱伦坡项目地理位置优越：东至通达路，南至沂蒙七路，北至三合六街，交通路网四通八达。经通达路，距老城区仅10分钟的车程，到火车站仅15分钟的车程，到机场仅25分钟左右。

爱伦坡精心打造一个家族式生活的极致空间。开阔的空间设计，人性化的空间功能设定，满足家族领袖对居住的所有愿景。约30㎡下沉式庭院，约150㎡私家花园，7.5m开间客厅和主卧，大面积敞亮功能型地下室，开阔间彰显大气不凡的领袖气质。私属领地，重量级邻居从此成为生活的一部分。

爱伦坡内小径蜿蜒，流水淙淙，绿树繁花。美式风格现代园林艺术使建筑环境、人以一种前所未有的和谐姿态被融会贯通。1.4超低容积率，3大喷泉广场，层次丰富的景观组团，精致典雅的景观小品....漫步园间，尽显闲适从容气度，恭候您的光临。

物业现状:一期封顶，二期出地面。 占地面积:100000平方米 建筑面积:200000平方米 开工时间:2010-01-01 开发商:临沂健国房地产有限公司 物业管理公司:第一太平戴维斯 按揭银行:中国银行

百联华府基本信息

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物业地址北城新区临沂北城新区中心轴线市政大道东侧 [交通图]

交通状况位于北城新区城市规划展览馆东侧，靠近滨河大道，距人民广场商圈和解放路商业带仅10分[更多]

开盘时间暂无资料

容 积 率2.95 [关于容积率] 户 数总共 810 户

物 业 费2.10元/平方米·月 [点评物业]

开 发 商山东百联房地产开发有限公司

售楼地址解放路兰田步行街东侧银座佳驿酒店旁(市区临时接待中心) 百联华府房价待定[房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

入住时间暂无资料 [入住详情] 绿 化 率34% [关于绿化率] 预售许可证暂无资料 物业公司暂无资料 项目特色特色别墅

装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 所属商圈暂无资料 百联华府，山东百联地产别墅力作，傲居临沂北城新区中心轴线市政大道东侧， 总占地106亩，总建筑面积24万平米，依托项目周边珍贵的环境资源，全方位营造出原汁原味的英伦生活方式。红墙、绿树、钟塔、连廊等立面元素结合建筑形体上的退台、坡屋、老虎窗等营造出一种庄重古朴的异域情调。 百联华府位于北城新区规划展览馆东侧，由山东百联房地产开发有限公司投资建设，占地面积近7.1万平方米，总建筑面积21万平方米，由19栋别墅及10栋高层组成。建筑设计以英伦加新古典风格为主，重视细节的打造。社区内还将建设1.5万平方米枯山水英式皇家园林，配套休闲、运动双会所、幼儿园、架空泛会所、双大堂装修入户等，着力引领临沂居住空间革命新浪潮。工程预计2013年全面竣工。

占地面积:71000平方米 建筑面积:240000平方米 开工时间:2009-11-30 竣工时间:2013-01-01 总户数:810 开发商:山东百联房地产开发有限公司 投资商:山东百联房地产开发有限公司

白鹭金岸基本信息

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物业地址兰山区滨河大道与沂河路交汇处 [交通图] 交通状况滨河大道与沂河路交汇处[更多]

开盘时间暂无资料

容 积 率1.35 [关于容积率] 户 数暂无资料

物 业 费暂无资料 [点评物业]

开 发 商暂无资料 售楼地址暂无资料

白鹭金岸房价待定[房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

入住时间暂无资料 [入住详情] 绿 化 率35.40% [关于绿化率] 预售许可证暂无资料 物业公司暂无资料 项目特色暂无资料 装修状况暂无资料 所属商圈暂无资料 占地面积:1680000平方米

沂龙湾·龙园基本信息 分享到：

物业类别别墅 项目特色暂无资料 建筑类别联排 独栋 双拼 装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 环线位置暂无资料 所属商圈暂无资料

物业地址北城新区通达路与三和四街交汇处 [交通图] 交通状况通达路与三和四街交汇处[更多]

开盘时间2010-10-31 [开盘详情] 入住时间暂无资料 [入住详情] 容 积 率0.62 [关于容积率] 绿 化 率35% [关于绿化率] 户

数总共 130 户 预售许可证临房预售字第2010095号 [更多] 物 业 费2.50元/平方米·月 [点评

物业公司暂无资料

物业]

开 发 商临沂尚城置业有限公司

售楼地址沂龙湾大桥北50米路西 沂龙湾·龙园房价均价10000元/平方米[房价走势] [我要纠错] [房贷计算器] 沂龙湾龙园是南坊新城区域内唯一的祊河畔西班牙纯别墅项目，共规划有130户独栋、双拼、联排户型，面积从235平米至777平米不等，以西班牙建筑风格为蓝本，吸纳欧式建筑中的精髓，重新演绎新古典主义建筑的魅力。 占地面积:64000平方米 建筑面积:37000平方米 总户数:130 物业管理附加信息:鲁商物业 开发商:临沂尚城置业有限公司 按揭银行:中国民生银行

物业类别别墅、商住两用型 项目特色特色别墅,豪华居住区,海景地产 建筑类别独栋 装修状况毛坯 [装修相册][建材卖场] 环线位置暂无资料 所属商圈暂无资料

物业地址兰山区蒙山大道与涑河北街交汇处西北角 [交通图] 交通状况蒙山大道与涑河北街交汇处西北角[更多]

开盘时间暂无资料 入住时间暂无资料 [入住详情] 容 积 率0.94 [关于容积率] 绿 化 率60% [关于绿化率] 户

数总共 100 户 预售许可证暂无资料 物 业 费暂无资料 [点评物

物业公司暂无资料

业]

开 发 商临沂市城市建设综合开发有限公司

售楼地址蒙山大道与北园路交汇处时代庄园

涑堤春晓房价待定[房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

项目以地中海别墅为主体风格，2万平方米城市公园、小区中心景观、组团公共景观、私家花园景观等五重景观，以其质朴的浪漫和厚重的热情，在城中央，呈奉一种谐和自然、气质典雅、格调浪漫的贵族般田园生活。 NO1:城中央的独栋别墅

城市里不缺豪宅，但缺少一片绿意；远郊不缺自然，但缺少一份便捷；有没有一片天空，兼得城市与自然；有没有一种建筑，兼得独栋别墅的顶级形态与优雅的居住环境！ 城建涑堤春晓，位居蒙山大道与涑河交汇处涑河北岸，是临沂中央生活区和现代商业区的核心地段，涑河、沂河、人民广场、市政府、超市、学校近在咫尺。位置天生稀有、地位尊贵绝伦,栖息在城市中央，拥有一套顶级独栋别墅，享受繁华馈赠，领悟真谛生活，象征身份尊贵。

城建涑堤春晓，不可复制的奢华独栋别墅！

周边配套

中小学：临沂三中、师院附中 大学：临沂大学 综合商场：九州商业超市 幼稚园：庄园内部幼儿园

银行：中国农业银行

审视涑堤春晓的建筑，平地起建三层，颠覆了传统别墅设计理念，实现260—300平方米顶级独栋别墅，四面通风采光、双入户花园，把室内空间和室外空间完美的结合，从建筑的外立面到室内外都融入了居住感情和生活色彩。 在建筑与建筑之间，通过园林景观营造，更好地解决了别墅私密性的问题。站在房间的窗前、阳台，映入眼帘的是满眼的花草和挺拔的大树，还有丛中嬉戏的蝴蝶、小鸟，以及对面邻家纯正的筒瓦、厚重的木构架和优美的建筑。 物业现状:正在打桩 占地面积:80000平方米 建筑面积:75000平方米 开工时间:2010-11-01 总户数:100 物业管理附加信息:城建物业

开发商:临沂市城市建设综合开发有限公司

推荐第10篇：沭阳别墅

湖玺庄园

项目占地约6万平方，容积0.71，绿化率高达40%，建成后拥有精品别墅128套，是沭阳首个低密度、高绿化、西班牙风格、稀缺纯别墅社区。170-250平方的面积配比让客户选择更加丰富。一期16套已基本售罄，起价103万。二期目前尚未开盘。

豪园

规划建设用地620亩，规划总建筑面积35万平方米，容积率为0.8，建筑密度为21.4%，绿地率46.8%。中心人工湖达1.8万M2。 18幢独立别墅已全部完工交付使用。豪园·丽湖湾官邸依次分三批推出，官邸规划户数双拼56套，联排49栋214户，190-350㎡。五期第一批于5月8日开盘，2012年11月30日前交付。主推联排官邸，面积在190-213㎡左右，目前剩余房源10套左右，低价4800元/㎡，高价6000元/㎡，均价5300元/㎡。官邸第二批次预计于6月底7月初开盘，主推双拼官邸，面积在340-350㎡左右，配备双车位，车库层高2.4米，车库面积70㎡，有地下储藏室，均价7000元/㎡。第三批次预计于11月份左右开盘。

中城美地

总占地面积18万平方米，建筑面积26万平方米。绿化率30.1%，容积率1.42。一期别墅50套别墅已售出40套，目前项目又加推10套，别墅最低起价4600元/㎡。

第11篇：别墅策划案

别墅策划案

一、现状分析

1、重庆市别墅现状分析

目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北

圈地７００亩，均瞄准别墅开发。

2、含谷别墅现状分析

如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含

谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。

继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时

也存在了机会。

二、案优劣势分析

1、优势分析

l 含谷是目前重庆公认的别墅区；

l 几个别墅盘先行预热该区域；

l 今年是全国的别墅年；

l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。

2、劣势分析

l 重庆别墅大气候不好；

重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐

意在成都购买第二居所。

l 没有自然的风景作有力的支撑点；

别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等

特征。

l 交通不发达；

除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，

但高速公路的费用太高，增加了成本。

l 缺少有力的卖点；

从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。

l 竞争激烈；

A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发

的别墅。

B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块

蛋糕。

C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。

l 该地段喧哗；

白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。

l 开发体量过大；

别墅的灵魂------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。

3、综合分析

从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费

心态，扬长避短才可行。

三、定位建议

精英型别墅 走中档别墅价位，高档别墅的品质路线

理由：

1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；

2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；

3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地

上别墅”呢？

4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是

买不起房子，而是买不到好房子；

5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；

6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；

7、价位低便有增值的空间；

8、吸引城市里的新贵。

操作方式：

1、把体量减少一部分；

高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最

终会导致失去有效客户

2、本案分阶段推出；

本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。

越不容易得的东西才是好东西。

3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；

4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；

5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；

四、卖点建议

l 感受生命、享受运动；

理由：

1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。

2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，

因此要找到适合特殊群体的需求。

3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合

中国国情和民族习惯。

4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。

5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都

做得有声有色。

6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。

7、可以相对拉高本案的价位。

8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。

l 精英俱乐部；

理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助

和关怀。

l 英国式物管（贴身管家）；

理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，

根据客户所需专业设计；

操作方式：

1、为每个客户量身定做物管方式；

2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）；

3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）；

4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；

5、享受家庭医生。

五、规划建议

l 每户占地2.5亩左右；

理由：

1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。

2、有更多的个人使用空间。

l 挖建人工湖；

理由：

1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。

2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。

3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。

l 建跑马场；

理由：

1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没

有，少见的东西就是珍贵的东西。

2、与动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。

3、马是有灵性的动物。

l 建野战营、专业的射击场；

理由：

1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的

娱乐项目。

2、野战营可以让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。

l 室外高尔夫练习场；

理由：

1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。

2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。

3、相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。

4、将吸引一大批人士来学习。

l 把游泳池建到每户室内去；

l 一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；

l 在组团的安排上应适当考虑交流空间；

理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。

l 环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。

理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。

六、目标客户群建议

1、重庆市的新贵；

他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。

2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；

不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。

3、重庆市外其它相临城市的客户群；

成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，

又如绵阳等地。

4、在重庆经商、投资的客户群；

随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其

它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。

5、年龄在30-45岁左右成功人士；

这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。

七、推广建议

1、别墅分期推出（见“定位建议”）；

2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；

3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；

4、在重庆周边地区造势；

5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）；

6、先推广会员制，再做客户。

八、营销建议

l 先建配套设施，再建别墅；

理由：

1、可以给人信心的保证。

2、吸引一群已置业的客户群。

3、土地经过平整装饰后易产生价值感。

4、让人气更好的聚集。

l 先推广会员制；

理由：

1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。

2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。

3、聚集精英聚会。

4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也

是值得。

5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。

6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。

操作方式：

1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）

2、让他们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。

3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。

4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会

群体。

5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经

营和管理举办培训讲座。

6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。

7、形成极好的口碑。

8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。

l 介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年；

l 入住者，每户赠送一匹马；

l 业主会员享有专职教练一名。

第12篇：别墅策划书

雨花石文化园别墅部分营销策划方案

一、别墅项目概况 六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均面积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅320、300、275平米），总计约为200户，绿化率达到40％以上，整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场，充分体现现代的、生态的、休闲的、人文的风格，表达出该项目雨花石文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。

二、别墅项目经济技术指标 1

三、建设期及销售计划

别墅项目计划按两期滚动开发，总建设期2.5年（含前期工作），计划于2008年4月初开工，于2010年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2008年9月初正式启动，整个楼盘于2011年1月底全部售罄。

在市场稳定的情况下，如果实现销售均价3100元/平米，80％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.28亿元；

在市场需求旺盛的情况下，如果实现销售均价3200元/平米，90％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.48亿元；

在市场需求不太景气的情况下，如果实现销售均价3000元/平米，70％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.08亿元；

四、产品定位

别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上宇扬集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。 2．产品特性： a、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。 b、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。 c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。 2 d、建筑使用率：建筑使用率很高。 e、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。 f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。 g、自然通风采光优良。

h、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。 i、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。 .3.园林及环境定位

园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美， “山之美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区环境在平面上的高低落差，以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。 “水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。。，绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。 4.会所设施定位

3 建议将本项目会所定位为：

文化型会所 a.功能包括：

a) 文化沙龙、中小型会议 b) 定期组织会员文化旅游活动 c) 定期组织雨花石精品鉴赏会、雨花石精品拍卖会、名家书画展 d) 雨花石文化节

e) 健康运动室（包括健身室、各种运动设施） f) 石艺吧（即业主可以到这里制作雨花石艺术品、书法等） g) 名画廊（供业主欣赏）

h) 家政服务中心（打理私家庭院、游泳池等） i) 儿童乐园（儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界） j) “私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用； 4 k) 健康护理中心 (面积为40-50平方米, 室内暖温香薰按摩浴池, 设有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容按摩床、健康推拿按摩椅、脚

底穴位按摩器 b.组织形式：

1.邀请文化界人士及知名业主代表成为本会所会员 2.建议聘请专业的会所或经营公司对本物业会所进行管理或顾问服务 3.组织游园活动

4.组织各类文化活动（如小孩钢琴比赛、小型音乐会、书画表演会等） 5.组织团体旅游活动

五、卖点提炼

别墅的卖点有如下几方面：首创雨花石文化社区会所、山水石园林景观、首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、田园风光、智能化物业配备、一体划的配套。

卖点的概念转化：

1.文化概念：雨花石文化广场、会所，主题丰富，文化节日、活动众多 2.旅游概念：雨花石产地一日游，方山地质公园度假 5篇2：别墅策划案

别墅策划案

山水湖滨别墅策划案

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 ——威廉姆·巴特勒·济慈

i will leave now , because i can hear the low voice from the lake water flapping the bank when i stand along the road or on the grey pavement , i can hear that it is my deep heart. ——william bartler jice 前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、swot分析

一、现状分析

二、swot分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及sp活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前 言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。 对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎??这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均gdp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从xx年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。 如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的sp活动尤其重要。

二、竞争对手分析 太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中 [1] [2] [3] [4] 下一页篇3：别墅聚会策划书

如今，一种新兴的聚会场所“别墅轰趴馆”在北上广上悄然兴起，成为年轻人聚会的首选。“轰趴”即英文home party音译，意为个人家庭派对。几十人租下一套别墅，别墅内娱乐设施齐全，可以唱歌、喝酒、烧烤，还可以看电影、打桌球、玩棋牌，甚至能撕名牌，玩摇滚，疯狂整个白天或者通宵。轰趴馆主要客户年龄群体为20岁到40岁之间，以大学生、90、80年轻人、公司上班族、家庭成员为主，同时可以满足他们个性活力激情，喜爱团体活动，喜爱新生事物，喜欢高大上场所活动的心理。别墅轰趴馆场所等同于私人别墅会所形势，但没有会员制、等级限制，群体活动价格较为便宜，娱乐设施更贴近年轻人，想娱乐人人都可参与的聚会趴体。别墅轰趴馆其实抓住了现在年轻群体逐渐成为了社会的主力，有经济实力、娱乐多元化、个性化的契机，并做了市场细分与资源整合，把分散的娱乐项目整合到一起，解决年轻人娱乐消费高、转场难、环境差的问题。 别墅轰趴馆主要目标客户为当地公司聚会，家庭聚会，好友聚会，生日聚会等，也可以给外地人员提供旅游娱乐，同学好友聚会，异地活动聚会的场所。在当今互联网时代依托于网络宣传，目标客户群体不光是本地乃至全国各地都有，所以客源广泛。别墅轰趴馆区别于传统别墅私人会所，所以装修资金投入少。只提供场地服务，所以管理简单需要员工数量少；一次性投入除了基本物业水电费支出无后续经营费用，所以大约一年周期便可收回本。

西安是十三朝文明古都，是历史旅游名城，是科技名城，是西北内陆地区最大的城市，人口基数1000万以上。更为切身的一个感

宜香苑雅墅房地产项目策划书

拳头组合项目组

组长： 08工程管理 学号200803151011 成员： 08工程管理 学号200803151020 08工程管理 学号200803151015 08英语2班 学号200806111075 09电子信息2班 学号200907131081 目 录

第一部分 项目所在区域市场分析??（3）

一、项目所在区域简介??（3）

二、项目所在区域市场特征（4） 1.环境分析 2.市场分析 3.政策分析 4.竞争项目 5.发展趋势

第二部分 项目简介及swot分析??（9）

一、项目简介? （9）

二、项目swot分析?? （9） 1.项目优势 2.项目劣势 3.项目机会 4.项目威胁 5.结论分析

第三部分 市场调研报告??（11）

一、市场调研情况说明? （11）

二、调研分析? （11）

三、主要结论? （20） 第四部分 项目综合定位??（21）

一、项目命名阐释??? （21）

二、目标客户定位??? （21）

三、项目形象定位??? （24）

四、项目价格定位??? （28） 第六部分 项目广告策略??（38）

一、项目广告主题策略

二、项目广告媒体选择及发布策略 第七部分 附录?? （39） 《房地产市场调研问卷》及所有回收问卷

第一部分 项目所在区域市场分析

一、项目所在区域简介

本案位于石家庄市北二环北侧，西邻107国道，交通便利；北邻石家庄市即将要开发的新市区——正定新区（这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经石家庄的繁荣）；南傍太平河。交通方便，风景优美，地段的升值潜力巨大。 政府规划此处为石市最佳人居地段，据此我们将在这一地段打造高端楼盘，锁定别墅项目。滹太新区，已改名为正定新区。位于南水北调以东、京珠高速公路以西、太平河南岸1000米以北、滹沱河北岸2000米以南范围内。规划将建设行政、会展、文化、教育、总部经济、休闲居住等项目。三年内计划完成道路网络框架，力争完成太平河、滹沱河和南水北调水系以及会展中心、行政办公中心、总部经济、职业教育园区、文化设施、休闲居住设施，完成水源地北移和4.6平方公里经营性用地收储。

二、项目所在区域市场特征

1、环境分析

环境幽雅，人居舒适度高。我们锁定的滹沱河以及太平河两大水系附近的景观以及配套设施也相当迷人便利。景观包括“冀之光”灯塔、“滹沱神木”雕塑、“归乐园”雕塑、正定古城等，休闲设施包括南高基滑雪山、太平河公园游乐场、沙雕公园、跑马场、内蒙古大酒店等，未来将打造湿地景观、水面景观、生态走廊、地下水库等几大部分。这些都将成为人们休闲娱乐的绝佳去处，为别墅的价值提供了良好的增值空间。

2、市场分析

交通的便利为滹太新区的发展奠定了卓越的条件。从石家庄城区向北到滹太新区共延伸出七条道路。东边三条路，从西往东依次是107国道、旅游路，以及将连通到滹沱河区域边缘的谈固大街北延到北二环工程。西边四条路从西往东依次是友谊大街、泰华大街、中华大街、新胜利大街。其中，友谊大街、中华大街、107国道改造、体育大街和建华大街北延跨滹沱河工程四条纵向交通动脉，作为滹太新区路网主骨架的“四纵”，今年都已启动或即将启动。而未来，新胜利大街将沿规划中的京广专线建设成一条城市景观大道。规划中的新胜利大街，将北延到机场，南到窦妪装备制造业基地，形成一条迎宾大道，从而把新、旧火车站，主城区和滹太新区四大区域连通起来。

另外，纵观整个北部地区，特别是滹太新区，正在开发的项目非常少，大体量的项目更是少见，产品形态也远不如中心城区和东南区域。这也就意味着这个空白区域亟待开发，谁能抢占先机，谁就能赢得未来省会楼市的竞争。

第13篇：木屋别墅

木屋别墅的兴起

凡是地球上生存的物体，以木最为长寿，树龄达数千年的参天古木今天依然活着，即使采伐后的木材也依然成活。公元世纪后期建造的世界最早的木制结构建筑，如日本的法隆寺，在修葺时发现其木梁之中依然散发出松木的幽香，证明树木建屋后，仍能继续成活千年以上。木材不仅使用寿命长，当现代建筑技术发到今天，经过特殊技术的处理，木材还可以防火、防腐、防潮。木屋不仅冬暖夏凉、抗潮保湿、透气性强，还蕴涵着醇厚的文化气息，淳朴典雅；梅雨季节能调节湿度，当湿度大时木屋能自动吸潮，干燥时又会从自身的细胞中释放水分，起到天然调节的作用；木材还有抗菌、杀菌、防虫的作用。因此木屋享有“会呼吸的房屋”的美誉，是集绿色环保、健康、居住舒适、安全、贴近自然、使用寿命长和设计风格独具个性等诸多优势于一身的健康型住宅；它的建造，可随意进行个性风格的设计造型，建设周期短，房屋的所有建筑产品都来自天然木材，环保无污染、结构强度高，具有良好的抗震性能，达到环保、安全、健康住宅的各种要求，非常适合人类居住。大秦产品包括：重型结构木屋（木核椤结构）、轻型结构木屋（2*4结构）、梁柱结构木屋、日式木屋、大型木制、移动木屋、儿童木屋、木制沙滩屋、木制桑拿房、木制售货亭、木制岗亭，木结构工程等及度假木屋别墅的设计承建和开发。

木屋不仅居住起来安全舒服，而且购置原木房屋是一项极安全的投资，有着巨大的升值潜力。请拨打零贰玖陆捌柒肆零玖伍伍从木材价格的上涨可以看出价值的增值，物以稀为贵，当今世界森林资源日益贫乏，沙漠化日益严重，许多国家已到无森林可伐的境地，包括中国已对森林砍伐做出越来越严格的限制。即使是在加拿大这个世界上林业 资源最丰富的国家，对原始森林树木的砍伐也有着明确的计划，至少80年为一周期。

我国政府部门对开发健康环保、节能生态的住宅持支持观点，而中国经济的迅速发展，给房地产开发市场带来了更广阔、更规范、更高档次的发展空间与机遇，有远见的发展商已经开始理性地将其作为自身的投资产品，在上海、北京、广州、南京、香港等大城市悄然兴起木结构住宅热。原木住宅在中国市场有着广阔的发展前景。

第14篇：*别墅策划案

山水湖滨别墅策划案

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及Sp活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前 言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的Sp活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内

五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、SWOT分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目SWOT分析

优势：

1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）

2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）

5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理距离）

6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其

第15篇：*别墅策划案

山水湖滨别墅策划案

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及Sp活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前 言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的Sp活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年

五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、SWOT分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目SWOT分析

优势：

1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）

2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）

5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理距离）

6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）

机会：

1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。

2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。

威胁：

1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。

2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）

第三章、产品策略

小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本项目地分成三个部分：

第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。

第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推荐原因：

无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。

可能发生的情况及解决方案：

虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的Sp促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推荐原因：

现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。

可能发生的情况及解决方案：

与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USp，使本案在众多项目中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保留单位

项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。

2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅

对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积控制：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）

五星级VIp会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中央空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园灌溉）

卫星电视接收系统

精装修花园

Townhouse：精装修花园

家用中央空调

卫星电视接收系统

[1]

第16篇：别墅外墙涂料

别墅外墙涂料的选择

对于别墅来讲，追求的自然古朴，粗狂沉稳的气派张扬一种不经雕琢的随意，而对于别墅业主来讲，一直想要寻找一种与自己身份品味配套的别墅外墙材料，至少要经久耐用。经常有人这样问：同样的STUCCO涂料，选择进口的还是国产的呢？坦白说进口的肯定要贵些，但也没贵多少，肯定物有所值。给你举个例子吧：一栋400平米的别墅少说要600万到1000万吧，其实你用原装进口的斯达科stucco也就3万左右，国产的材料也要将近2万块！1000万的别墅都有了，谁还差那一两万块钱？关键是产品质量有保证让咱少折腾点就行了，既然翻新肯定要用好的外墙材料，毕竟工钱都一样（现在人工费越来越高了）。你想想同样是包，为什么那么多人非要去买进口LV？同样是车，为什么有些人非要高价去买进口宝马。。。。。。现在国内造假的太多了，质量有时候确实不敢恭维。建议你还是选择原装进口的，质量肯定没的说，我们追求的是内在的品质，用着放心。

第17篇：别墅策划案

山水湖滨别墅策划案我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。——威廉姆·巴特勒·济慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及Sp活动策略第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理前 言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从～年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的Sp活动尤其重要。

二、竞争对手分析太湖虹桥花园太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中[1] [2][3][4]下一页

第18篇：别墅策划案

别墅策划案

山水湖滨别墅策划案我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。——威廉姆·巴特勒·济慈Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.—

—WilliamBartlerJice——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及活动策略第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理前言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房

第19篇：别墅物业管理

别墅物业管理

居住类型上物业分为：一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长，成为房地产业的“宠物”，倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。

所谓“别墅”现代汉语所给定义为：在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。所谓“管理”在这里的喻义为物业管理，含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称“别墅”住宅都有许多相同之特征，那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安；一般设备养护、维修；公共设施保养、维护等，还要根据别墅的特性，搞好针对的服务管理工作，方能取得良好的效果和收益。

一、别墅环境的特性

由于别墅区选址大都在郊区、风景区，远离城市喧哗区域，在开发建设与它类型物业相比，占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1：1，各建筑之间距离大，道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的，绿地无杂物、杂草，人行道和机动车道无损坏；保持清洁标准，就不适宜了。

首先园林绿化区域的设计，在风格上需与别墅的建筑相符，在选择的品种上，需考虑到南北气候的差异，否则会造成“碧绿”一会儿，“优雅”一时的短时效应，一年只有一季二季绿的景象。如果这些“先天不足”一旦形成，那么后期的物业管理无论如何，也无法达到良好的效果。

另外，距离大、道路宽、人口密度小，宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域，入住人群的类别，通过“民意测验”、“客户调查”，增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等，以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感，提高物业管理成效。

还有，象雪天及时有效地清扫道路，雨天道路排积水处理等等，正是这些看似细微的工作，构成了管理的全面，可以体现管理水平的地方。

二、治安特性与管理

别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上规模的社区。从价位上讲，拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲，多为人们休假的第二居所；在京办事处；集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多，因此安全治安工作必须放在首位，要达到通信畅通、反应迅速、防范有效，则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到“快速”，以完备先进的设备装置达到“准确”，以训练有素的专业人员达到“有效”从而防范、控制、处理各类突发事件。

但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是“壁垒森严”的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备，实现“移动通报制”可以缓解此矛盾。（即随着来人、车辆的移动线路，不断的通报方位形成隐形安全网）。有的别墅在对外来人员，车辆管理上实行主、付卡验证方式，效果也还可以。

在物业管理中，保安工作除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况，从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴，不少项目，提出“有困难找保安”的承诺，是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因为每户在不少于一辆车的现实状况，使之必须“人车分流”，那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。

三、别墅的服务与管理

服务与管理从字面上看，前者是听从命令的，后者是发出命令的。但在物业管理中就要将二者溶汇贯通，有机地结合起来。曾经有境外某大型物业管理公司总裁感叹：在中国，很多人花几百上千元吃顿饭没关系，就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中，物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现“以区养区”，就要在服务的种类多样化，管理形式灵活上大做文章。

虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性，但因别墅用户的活动半径大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以，安排服务设施，提供商品种类要认真推敲。

由于别墅建筑的特性及消费人群的特性，使得别墅带有很强的私密性，各种费用的收缴是管理工作之必行，如上门收取，从服务角度上讲固然可取，但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式，可以一举两得。

住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求，应运而生的“会所”是一个很好的契机。办好了，即可以满足用户需要，又可以提高收入，达到“以区养区”的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案，解决经营和安全等问题，方能达到预期的目标。

另外别墅房屋的钥匙管理；代出租委托管理；公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目，是值得进一步探索的方面。

目前国内的物业管理，还处于探索、磨合阶段，无论是国外的模式，还是国内自产的，无论是借鉴酒店管理经验，还是引进英式管家服务；都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此，依据自身特点、市场情况及管理需要，坚持创新和稳步结合、服务与收益结合，业户、开发商、物管公司三方受益相结合，推动本项目健康、持续发展，使别墅物业自身保值升值，物业管理公司产生社会效益，增加知名度和美誉度，创造服务品牌。

第一部分 物业管理服务理念••••••••••••••••••••••••••••（3）

奋斗目标•••••••••••••••••••••••••••••••••••（3）

企业精神•••••••••••••••••••••••••••••••••••（3）

服务宗旨•••••••••••••••••••••••••••••••••••（3）

经营管理理念•••••••••••••••••••••••••••••••••（3）

第二部分 总体构想••••••••••••••••••••••••••••••••（4-8）

努力目标•••••••••••••••••••••••••••••••••••（4）

保证体系•••••••••••••••••••••••••••••••••••（5）

服务承诺•••••••••••••••••••••••••••••••••••（6）

管理模式•••••••••••••••••••••••••••••••••••（7）

第三部分 物业管理工作计划••••••••••••••••••••••••••••（9-11）物业交付前管理工作计划••••••••••••••••••••••••••••（9）

物业交付后管理工作计划••••••••••••••••••••••••••••（10）

业主入伙前管理计划•••••••••••••••••••••••••••••••（10）

业主入伙中管理计划•••••••••••••••••••••••••••••••（10）

业主入伙后管理计划•••••••••••••••••••••••••••••••（11）

第四部分 物业管理服务内容及操作标准•••••••••••••••••••••••（12-46）物业接管验收管理服务•••••••••••••••••••••••••••••（12）

日常物业管理服务•••••••••••••••••••••••••••••••（14）

物业管理服务内容结构图•••••••••••••••••••••••••••••（14）

日常物业管理服务基本要求••••••••••••••••••••••••••••（15）

业户服务••••••••••••••••••••••••••••••••••••（16）

设备维修及养护•••••••••••••••••••••••••••••••••（31）

保安服务••••••••••••••••••••••••••••••••••••（36）

绿化服务••••••••••••••••••••••••••••••••••••（41）

卫生保洁服务••••••••••••••••••••••••••••••••••（43）

小区应急处理服务••••••••••••••••••••••••••••••••（44）

突发性公共卫生事件的处理••••••••••••••••••••••••••••（46）

第五部分 管理架构及教育培训计划•••••••••••••••••••••••••（47-52）管理处架构图•••••••••••••••••••••••••••••••••（47）

人员配备•••••••••••••••••••••••••••••••••••（48）

岗位职责•••••••••••••••••••••••••••••••••••（49）

培训计划•••••••••••••••••••••••••••••••••••（49）

新员工录用阶段培训计划•••••••••••••••••••••••••••••（50）

项目前期验收阶段培训计划••••••••••••••••••••••••••••（51）

正常管理阶段培训计划••••••••••••••••••••••••••••••（52）

第六部分 各项管理制度规范••••••••••••••••••••••••••••（53-55）内部日常管理制度•••••••••••••••••••••••••••••••（53）

业主用户服务制度•••••••••••••••••••••••••••••••53）

房屋设备管理制度•••••••••••••••••••••••••••••••（53）

物业安全管理制度•••••••••••••••••••••••••••••••（54）

物业环境管理制度•••••••••••••••••••••••••••••••（54）

附件•••••••••••••••••••••••••••••••••••••

现代别墅的定义

城市别墅区的形态多种多样，它在当今这个越是工作上快节奏就越向往舒适安逸的商务时代，城市别墅直接把豪宅、财富巨子、商务生活连接起来。是财富阶层实力与姿态的象征，好比名片上的头衔，是一种卓而不凡的商务礼仪与身份显现。

住城市别墅，就是住城市幸福。为商务精英提供一个物化成就享受财富和安逸娱度有生之年的超级平台乃是建立一个人人可追照的社会幸福标本。再者，城市别墅是财富阶层实力的象征，拥有城市别墅，进可取，退可赚，在商战中无后顾之忧。再再者，“父母在，不远游”乃儒商之孝道彰显，买城市别墅，三代同堂，四代同福，境界矣。

专家眼中的别墅

北京吴德洲有这么一说；别墅最主要的特性就是它的投资特性。很多人买别墅，可能最初没有意识到它的投资特性。客人买房子在那个区域第一认可的是位置，接受这个区域的国际化背景。不管你买的时候有没有意识到买不动产就是投资，但是最终还是一个投资型的，因为一旦你选择了这个区域，就一定接受它这个背景，就一定接受它这个状况。而且是无法回避的，即使你买了更远的别墅，总也有一天你要面对，要处理这个房子，是买，还是卖，还是租。

戴德梁行董事胡港文讲了他们泛城中介的一个例子“2003年有一位业主买了一套600万元的别墅，但后来这位业主的资金周转出现问题，我们向其回购了这套别墅，后来我们以900万元的价格再次将这套别墅卖给了其他客户！”成功出售二手别墅而获得丰厚利润，主要是得益于一手别墅已经日渐稀缺。

有专家阐述，真正意义上的别墅，它其实是高消费的奢侈品，其价格往高走怎么高都没有关系，往低走却不太正常，有违别墅品质的含义。国外实行住宅郊区化，是因为郊区的居住成本高，富人一般住在郊区，而我们的住宅郊区化刚好相反，是离城市越近价格越高，许多人选择在郊区置业是因为在城里买不起房，才到郊区置业，结果造成交通和生活配套等方面的压力。再加上目前的郊区没有相关的产业配套,生活单调问题较为突出，这些都制约了别墅市场的健康发展。因此，从某一方面来讲，城市别墅成了普通人眼中的奢侈品。

别墅物管安全为本

前不久，京城某高档别墅社区中发生的“宝马撞门”事件令高档别墅社区的物业管理问题被各方广泛重视，至今，纠纷已经得到了妥善的解决，业内人士指出，由于别墅属于高档社区，因此物业管理的品质和水平将直接影响生活的品质。不过，不少业内人士认为，所谓“高档别墅社区的物业服务品质”的评判应当首先建立在安全的基础上，只有社区的物业管理充分地保证了社区居民的安全才能够继续谈论其他服务品质的价值。

能住别墅的人，身价自然都不菲，所以在居住别墅的人看来，安全永远是第一位的。记者从碧水庄园方面得到的数据是，在碧水庄园的４００多户业主当中，有将近９５％的人把安全看作是别墅物业管理最重要，也是首先考虑的因素。所以，在更多的负责别墅的物业管理公司看来，安全是高水平物业管理的基础，在安全的基础上，才能谈论和评判其他服务的水平。

近两年来，京城楼市的供应量持续走高，而高档别墅的供应量也有了较大的增长，随之而来的竞争压力，以及品质的愈发接近，这令别墅的竞争开始更多地转向了软件方面的竞争，尤其是物业管理的水平，作为物管水平基础的安全防范在楼盘竞争中的权重也进一步提升。

据记者了解，在北京著名的高档别墅当中，无论是亚北的紫玉山庄，还是八达岭高速旁的碧水庄园，虽然都以生态和居住价值在京城楼市独树一帜，但却无一例外地将物业管理的安全防范摆到了相当重要的位置，碧水庄园、紫玉山庄的开发商都表示，在一年物业管理费用当中，用于安全防范方面的费用支出就通常可以占到２０％以上。

碧水庄园有关人士表示，虽然买家选择别墅的第一标准仍然是项目的品质，但随着竞争的加剧，产品品质的同质化已经显露出苗头，因此，日后的竞争必然会逐步向软件方面转移——主要是物业服务的水平，而作为基础存在的安保因素无疑将在竞争中占有更加重要的位置。碧水庄园以其先进的设施，在园区内形成独具特色的立体交叉安防系统。园区实行封闭式管理，２４小时保安巡逻及摩托车机动岗，业主的可视对讲系统与园区保安监控中心联网，可实现应急报警，庄园周界设４束红外线及监控防护系统，使整个园区的防护措施高效、机动、安全、可靠。２００２、２００３年，碧水庄园分别获得“北京市先进治保会”、“首都物业管理先进集体”的称号，良好的社区安保环境已经成为碧水庄园品牌的一部分。

紫玉山庄ＣＯＯ江蓝告诉记者，紫玉山庄在京城已经运作了１０多个年头，在这１０多年当中，紫玉山庄没有在安保方面出现任何问题，她表示，紫玉山庄已开发到第３期，日后还将有４、５期，安保情况的好坏是开发商品牌的组成部分之一。

“人力、高科技一起上”。据记者了解，这是京城多数高档别墅社区在安全防范方面共同采用的手法。人力就是负责安保的人力资源，高科技就是红外线监控、以及先进的门禁系统，包括可视对讲等等。高档别墅的开发商们意图通过两方面的手段，为居住在社区当中的业主营造一个安全的环境。

第20篇：别墅设计说明

设计说明：

一、别墅概况：

本项目位于宝安区西乡曦城陈公馆，为风格统一的欧式地中海别墅群，本项目园林面积约为220㎡，原有空间利用率不高，其外围围墙以铁丝网为护栏过于普通，西侧过道处有60cm的高差，整个空间有2个负一层天井，一大一小，南侧为相邻公用围墙，约为1.4M,存在私密性问题。

二、设计构思：

“景观是建筑的一种延续，是更进一步的柔化生硬的建筑主体使之与整个周围环境能更好的融合，”本方案围绕“一线两点”为主线，以前景花园至后花园为“一线，”“两点”为入门前景花园及整个后花园，整个思路围绕功能性、私密性、美观性等因素展开设计，本别墅带有欧式地中海风情因此颜色上延续建筑物主体色（米黄色、棕红色、土黄色），材料上用哑光地砖、文化石等结合拼花来打造高端别墅私家花园，凸显主人身份的尊贵。

三、设计要点：

（一）“一线”：

1.过道处理：弱化高低差减少硬地面积，前端部分做临水汀步，后端以鹅卵石和红色条砖做铺装。

2.过道处负一层（靠近厨房一侧）：墙面采用黑色凹凸面文化石，正面做漫水幕墙，两层以紫竹和水生植物遮挡水泵位置，以工艺品干树枝为小主题，以水幕墙为背景，营造一个别致的小空间。

3.单车棚区域：雨棚以白蓝相间颜色为主，位置处于对景花池到负一层小天井处，前面的花坛绿化能很好的遮住单车棚，使之含而不露。

（二）“两点”

点一：

1.入口大门处理：第一种保持原有格局对柱子进行包装，第二种是加宽大门增强装饰性更能体现别墅入口的大气。

2.入门对景：对别墅主入口台阶处直墙进行处理，原来直墙不够美观略显呆板，因此把直墙改成三级花池，辅以植物进行美化。

4.大门右侧特色景观：缩小大面积的铺装，把墙外的植物作为衬托背景，用黄蜡石日本罗汉松打造精致的特色小景。

点二：

1.后花园负一层：墙面采用红黄相间的文化石铺贴，一侧做漫水幕墙，结合水生植物，另一侧搭建休闲平台，背景为欧式砂岩浮雕，为了不失情趣，顶部有马樱丹等藤蔓植物下垂。

2.后花园：砌花池及搭建防腐木平台，用竹子打造私密空间，在关键处以品相佳的名贵树种画龙点睛，辅以水带和花带装饰。为了统一的美观效果，建议工具房设立在单车棚处，两者前面有花坛遮挡，且满足功能性需求。

四、植物配置：

遵循“与环境和谐统一，且又独具风情”的原则，有别于周围植物，独具一番特色。在植物配置最大程度营造色彩鲜明、层次丰富的效果。

1.重点区域采用造型优雅、大气的名贵树种，如“日本黑松、造型罗汉松、金桂、树葡萄、桫椤等，有画龙点睛之笔。

2.选择冠幅优美的树形，现场严格把关，以保证使整个私密花园生意盎然、生机勃勃，处处皆景之效。

《别墅调查报告.doc》

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