推荐第1篇：上海房地产买卖合同
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条 乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：
(一) 房地产座落在上海市【区】【县】【路】【弄】【新村】【支弄】号 室(部位：)；房地产权证号为：；房屋类型：；结构：。
(二)房屋建筑面积平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】平方米。
(三)房屋平面图和房地产四至范围见附件一。
(四)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【】方式获得。
（五）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。
(六)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。
甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。
第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币计元， (大写)： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元。
乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。
第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第 款办理。
(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从年 月日起至年月日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
第四条甲、乙双方同意，甲方于 年 月 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的
日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【 】为房屋转移占有的标志。
第五条甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值倍】【价值元】向乙方支付违约金。
第六条甲、乙双方确认，本合同签订之日，甲、乙双方共同向房地产登记机构申请房地产转移登记手续。
第七条上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。
第八条本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。
在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。
第九条乙方未在本合同规定期限内将转让价款解交监管帐户的，甲、乙双方同意按下列第款内容处理。
一、每逾期一日，乙方支付本合同第二条约定转让价款％的违约金，合同继续履行。
二、乙方逾期日未将转让价款解交监管帐户的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同第二条约定转让价款％的违约金。若乙方违约给甲方造成经济损失且甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第款内容处理。
一、每逾期一日，甲方支付本合同第二条约定转让价款％的违约金，合同继续履行。
二、甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方应向乙方支付本合同第二条约定转让价款％的违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失且乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
第十一条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
第十二条 甲、乙双方同意委托上海网上房地产投资管理有限公司对本合同约定的房地产交割进行监管，委托监管事项、内容、权限由甲、乙双方另行与监管方上海网上房地产投资管理有限公司约定。
第十三条 本合同自甲、乙双方与上海网上房地产投资管理有限公司签订房地产交割监管合同之日起生效。
第十四条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁（不愿意仲裁，愿意向人民法院起诉的，请将此条款划去）。
第十五条本合同一式份，甲、乙双方各执 份，
、、和上海网上房地产投资管理有限公司和房地产登记机构各执一份。
推荐第2篇：房地产销售业务工作汇报
本年度是公司开拓进取的一年,是公司创新改革的一年,本部门在公司领导的带领和关怀下,经过上半年的艰苦努力,克服了重重困难,虽然取得了一些成绩,也依然存在些许问题,下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1-6月份,共售出房屋246套,取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括:
第一阶段:销售增长期(1-4月份)
新年伊始,凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情,通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加,销售业绩稳定增长,从1月份销售19套,到4月份销售的55套,每月业绩增长了近3倍。在1-4月份,共销售房屋147套,4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%,高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利,但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具--样板间,也就是看房的问题,而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对
1、2号楼丁户型销售率低的情况,通过实施价格策略及展会促销策略,使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3-5#楼的开盘工作,同时推出了\"客户卡\"促销活动。通过此项活动,促进了老客户带来新客户,也使新客户看到了本案的升值潜力,为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩,得力于公司正确的领导,也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段:\"非典\"时期(5-6月份)
4月20日以后,北京的\"非典\"疫情愈演愈烈,整个京城都笼罩在\"非典\"的阴影中,通州区作为一个高发病区县,公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之,由于\"非典\"的影响使的工期延误,开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下,我们没有被这些困难难倒,售楼处正常营业,销售人员在为数不多的来访客户中,尽力去争取一笔业务。
在\"非典\"期间,销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化,李京瑞同志经过与银行反复协商,在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务,确保了公司正常提取佣金,在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本,本部门提出了一些应对措施,如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在\"非典\"疫情给销售带来影响的同时,5月入住问题也影响着销售工作,尽管在办理前期,本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门,但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺,给业主带来了许多疑惑和不便,同时项目又没有达到入住条件,所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问,挤压了业务员接待新客户的时间,客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作,如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等,这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上,我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果,浪费了人力、物力等问题有一定的责任,是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间,上半年就在紧张与繁忙中渡过了,近期在公司领导的指导下,销售工作已经开始明显的好转,销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标,将在\"非典\"期间损失的效益夺回来,为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度,做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神,实现我为人人,人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心,基于对项目的信心,我深信项目的热销期即将到来,公司的明天将更加辉煌。
推荐第3篇：上海考察工作汇报
上海考察工作汇报
中心领导：
为组织好09年“市县宣传部长培训班”活动，充分了解当地情况，未雨绸缪地开展下一阶段工作，7月30日——8月1日发行中心副主任何高峰，中心业务部邢晨飞一行二人前往上海对培训班的各项事宜进行了解、协调。现将情况汇报如下：
一、交通：
此次活动以动车为交通工具。乘D84次前往（14：32——21：43），返回乘D82次（15：10——21：54）。行程998公里，耗时约7小时。期间要在列车上用晚餐一次。动车使用电力为动力，列车无明火，热水工具为饮水机。在使用热水就餐时有两个问题，一是饮水机的纯净水列车员来不及更换，经常无水；二是由于电压过低，烧开一次水需15分钟，水量也仅够冲开一杯泡面，队排的很长。所以，在动车上食用泡面是十分困难的。动车上出售类似飞机上的盒饭，一份23元，微波加热。虽然干净方便，但是量小价贵。钱花了不少，未必吃饱。建议出发前统一购置食品，发放给每个代表。
在活动结束出站返回发行中心时，建议使用计程车为交通工具。安排人员在火车站出站口出租停靠站向每一名出租司机告知目的地。避免出现代表不熟悉位置，甚至打车到报业大厦的情况发生。到达发行中心后，安排专人在门口迎接并结账。这种方法便捷实惠，可省去
午夜租用大巴的昂贵费用。
二、酒店住宿：
此次活动原定于新民大酒店，该酒店座落在上海市闸北区沪太路。该地位置偏僻，经济落后，丝毫没有大都市的气氛。尤其是餐饮量小，为南方菜系，盘子上了很多还是吃不饱。后经多方协商，改在湖北路与福州路交叉口的大都市酒店。该酒店位于上海市中心，房间价格与新民大酒店基本相同，环境优雅，会议室也完全符合要求。在该酒店住宿开窗即见东方明珠。以步行为尺度，一分钟到达上海新华书店；三分钟即有地铁入口；五分钟就能南京路购物；十分钟可分别到达外滩或上海人民公园；30分钟就能参观豫园、城隍庙。可谓周围景观资源丰富，交通便利，大都市繁华尽收眼底，有利于代表的自由活动。大都市酒店的饮食为“三晋小厨”山西菜，北方菜系量大实惠，尤其是该店出售种类繁多的山西传统面食，为喜食面的代表提供了方便。该酒店有网线接口，可以免费上网。另外，我们已与酒店经理沟通，为一间客房配备两个房卡，去除了客房内自费商品并在酒店门口悬挂欢迎条幅。
三、课程安排：
由于崇明岛受海浪影响，可能会出现停止摆渡的情况。我们已与培训班的同志们协调，将后期的崇明岛观光与前几天的活动调换，从而避免了订票后无法回沪乘火车的情况发生。在培训班的最后一日上午有课，下午3点即乘车返郑，没有观光项目。我们估计代表们在
最后一日可能无心听讲。建议将最后一日上午的课程取消，改为自由活动，这样代表们可以在南京路上购物，探亲访友，也能为此次活动节省下来课程和会议室的费用。
汇报人：邢晨飞
2009年8月3日
推荐第4篇：南京、上海工作汇报
南京、上海市场工作汇报
李总
您好！
协助开发南京市场及对南京办正式运作以来的指导工作已有一段时间，现将对南京市场的工作及近日到上海办了解的上海市场的工作情况作以下汇报：
一、南京市场
1、市场情况：通过南京办正式成立前的市场调查来看，南京市场的重工业主要集中在江宁区、栖霞区以及沿江两岸船舶、港务企业。在我们到南京进行现场培训前，南京基本在做团队组建的工作，真正客户拜访应从上周四开始，但给我的感觉是目前南京市场的初期客户开发缺乏条理性、目的性，这也是我根据陈勇的的一个工作安排推断的，当时是上周三培训完，周四我与杨经理分别带陈勇及业务人员去拜访客户，当时7点钟左右我与王言兆、王丽回到办事处时，陈勇在办事处等候，了解了一下当天的情况，最后安排王言兆第二天去拜访一下晨光航天公司，因为他了解到这个客户在王言兆的那个区域，其实这个客户我们在当天去的那个工业区看到过，应是一个规模较大的军工企业，但我们并没有进行拜访。其实对于一个新市场、新区域的开发，要有阶段性的目的、要有序进行。在前期的工作指导中，我要求过在人员到位前要做好市场开发的前期准备工作，包括人员安排、资源分配等，但没有要求的很细致。我个人的意见是，第一，在区域划分好后，要让业务人员拿出自己区域的开发计划，充分发挥其主观能动性，然后对其进行分析，好的方面鼓励并积极执行，不合理的地方加以纠正指导。第二，现阶段局部市场的开发目的性要强、要明确，一是要摸排区域内 的客户资源，二是对客户有选择性的进行拜访，基于现在业务人员对产品基本知识掌握，更不用说产品的应用，都还有一定的欠缺，还不足以与客户进行顺畅的产品交流，所以现阶段应多拜访一些中小客户，对于大客户如要接触也要有限制性。现阶段对客户的拜访除了要了解客户的相关信息，还有一个更重要的目的就是更快的熟悉产品，学以致用。第三，要在每天的晚例会上，详细了解业务人员走访情况，加以分析指导，什么样的客户要加深拜访，怎么拜访，什么样的客户要进行什么程度的接触等，同时要安排好客户资料的整理。第四，要安排一定的时间陪同业务人员的进行拜访，这样可以对南京整体的一个市场进行更全面的了解，同时也可以对其进行及时有效的指导，也是对业务员最有效的一个了解、考查。
2、团队人员情况：四名业务人员分别是王言兆、徐圣峰、时军、王丽，在上周三下午进行的销售技巧的培训沟通中，我主要采取互动的方式，抛出一个问题，先让大家积极发言，然后在进行讲解，在发言的过程中，王言兆、徐圣峰相对时军与王丽来说在态度上要更积极一些，四个人的语言表达及条理性都还可以。在周四的走访时，我带王言兆与王丽，走访了一个小型汽车配件加工厂与金陵船厂，在客户拜访与路途中的交流中，感觉都不错，王言兆虽然年轻，工作经验少，但他好学好问，不管是产品还是销售经验，都能够积极进行沟通，王丽相对于培训时态度上要更积极一些，特别是在客户拜访时，能够积极向一些客户基层人员询问打听情况，有一点情况像前期南京办反应的一样，个人事情挺多，电话不少。对于南京办人员情况，我个人意见是，王言兆虽然年轻，工作经验少，但其可塑性较大，好学、语言表达也不错，态度也较为积极，可以好好培养。王丽还需再做观察了解，加以引导，视后期表现再做定夺。徐圣峰与时军因接触时间较短，现在还无法下结论。
陈勇应该说无论经验、谈吐、态度以及客户的实际操作，通过直接接触以及前期的网络沟通感觉都不错，对于一个区域市场的整体把握前期没有就这一问题进行过沟通，这次在南京由于各项工作都安排的比较紧，没抽出时间在这方面进行沟通，所以还不太好说，近2天我会抽时间进行一次电话沟通，总体感觉上应该还是能够胜任这一工作。
二、上海市场
1、市场情况：市场的整体开发情况不是很好，一些客户的开发还停留在信息了解的层面上，没有实际性的进展。我与谢仙伟也进行了沟通，感觉其对客户信息的搜集了解做的还算可以，但真正到具体操作时遇到问题，可能就会束手无策，对于这种情况，我就上气集团一个下属分厂谢仙伟遇到的困难进行了分析，并对其欲采取的办法进行了纠正。另外就上海市场的整体运作也与其进行了沟通，首先就上海市场进行了定位，按照目前的市场情况上海就跟一个新开市场差不多。其次感觉谢仙伟对于业绩的追求比较迫切，目前走访的客户基本是大型客户，我也对此与他进行沟通，大客户操作好是可以取得较大业绩，但同样存在开发难度大、周期长的问题，所用产品相对也种类多、复杂，而且他本人进入这个行业时间短，对于产品知识的了解及应用都还存在一定问题，开发起来就会更难。对于目前的情况我建议其调整市场开发思路，首先，梳理一下刚进入公司时姜经理给他整理的客户资料，适当的多对一些中型客户进行开发，这样的客户开发难度相对小一些，尽量多形成一些用户，以点带面的启动市场，另外，放平心态，不要着急，也借此多熟悉一下产品。其次，暂时不要再接触其他大客户，从而避免过多的分散精力，对现有已接触大型客户进行仔细分析，找出相对容易达成合作的，调整精力与资源分配，加大开发力度，其他的相对放缓一些。最后，要对上海市场前期搜集整理的客户资料按照公司给上海定的人员配置情况提前做好分配计划，这样有新员工加入时，可以有序的进行安排。
2、团队人员情况：上海办事处新招入2名员工，1名业务人员蔡南生，28岁，有5年的工作经验，以前主要从事仪器仪表的销售，在上海有一年半的工作经历。另一名是销售助理黄娟，今年刚毕业，没有工作经验，主修的工商管理专业。蔡南生与黄娟在我到上海前谢仙伟已通知他们上班，所以到上海后，我先与谢仙伟就他们2人进行了简单的沟通了解，然后有分别与谈们进行了简单的谈话，加上通过周一一天的培训所得到的了解，我个人意见是，蔡南生作为销售代表各方面条件都好算不错，应该可以胜任销售工作。黄娟各方面也不错，唯一让我担心的是她没有一点工作经验，而且欠缺财务方面的知识，由于近期上海办的业务量较少，在时间上应有富裕的时间来学习，但同样也会缺少实际操作锻炼，另外，虽然李如意会对其进行相关培训工作，但李如意入职以来，上海的业务量也不理想，有一些相关操作也不是非常熟练，培训效果也会相应打折扣，基于以上原因，我个人建议，在她们进行工作交接时，安排栾俊凤抽时间到上海，一是进行监交，二是对黄娟在进行一次细致的培训，同时加强沟通认识，以便今后的联系沟通。
高春光 2010-11-2
推荐第5篇：上海房地产市场调研报告
2010年上海房地产市场调研报告
房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和上海社科院房地产研究中心、易居研究院等研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。
本次调研以分析2010年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2010年上海房地产市场的基本情况
（一）土地供应
2010年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%。其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%。在居住用地中，2010年新增182公顷。₁
2010年，开发企业在上海共购置土地106.08公顷，同比增长14.6%；共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1%。₁
（二）房地产开发投资
2010年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%（全国为19747亿元，同比增长38.1%），增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%，占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%。住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。
2010年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%，增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%；利用外资19.63 - 1 -
亿元，减少56.9%；自筹资金511.80亿元，增长47.9%；定金及预付款362.82亿元，减少0.6%。
（三）房地产开发建设
2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%，增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%；住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。在施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%；其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%；住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。
2010年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%，减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4%。
（四）房地产交易
2010年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%，减幅扩大
4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2%。
2010年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%（全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%），增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8%。
2010年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长
4.8%，增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4%。
（五）住房价格
2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%，涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%）。其中1-4月累计环比上涨3.7%，5月份持平，6月份环比下降1.4%。
2010年，本市商品住房平均销售价格14112元/平方米，同比增长20.7%，增幅回落19.1个百分点。
二、2010年上海房地产市场的发展环境
2010年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”的各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。在3月份一些大城市房价快速上涨、“地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。
（一）房地产市场政策环境
2010年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。
2009年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2010年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自2010年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。
2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。
2010年3月26日，国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》（国土电发[2010]28号），要求于2010年3月至2010年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。₄
2010年5月25日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地区预征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。₂
2010年6月22日，市房管局印发《关于贯彻〈关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见〉的若干规定》（沪房管保[2010]208号），明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。
2010年6月29日，市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》，规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。₃
（二）货币金融环境
2010年，国家继续实施积极的的财政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。
1、提高存款准备金率。2010年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%（农村信用社等小型金融机构没有受到影响，准备金率依然为13.5%）。
2、控制货币信贷增速。2010年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路，着力把握货币信贷投放的重点。
3、增强人民币汇率弹性。2010年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率的弹性。
三、对当前上海房地产市场的看法和建议
（一）坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展
房地产市场调控的目的是，遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的是如何保持房地产市场的平稳发展。
（二）适度提高商品住房容积率，增加住房供应量
目前本市的土地控制性规划大多完成于2004年以后，2003年底颁布的《上海市城市规划条例修正案》中所明确的“双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2004年初，原上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至2.5，外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8。这样做的主要目的，是为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。
（三）加快公共租赁住房建设，鼓励房地产开发企业参与
长期以来，租赁市场的发展相对滞后。在当前调控的背景下，本市住房买卖市场成交低迷，但租赁市场成交活跃，且租金上涨迅速，引起了各方的高度关注。当前，本市住房租赁市场存在诸多问题，包括缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场发展呈无序状态。从目前存在的大房型分隔后“群租”的
现象分析，本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩，小房型供不应求，宿舍型供应缺失的供求矛盾。
（四）开发企业要认清调控形势，积极调整经营策略
本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同，开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性，认真研究分析调控以来的新情况：（1）从已有的市场促销案例看，首先降价的恒大集团取得了明显成效，民间机构的监测数据显示，全国20家大型开发企业集团中，恒大的年度业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机，没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。（2）2009和2010年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用，为上海房价的总体稳定奠定基础。（3）2010年国税总局有关土地增值税清算的政策，需要开发企业以充足的现金流做好应对准备；（4）这次调控的力度是逐步增强的，如果房价调整不能达到调控的效果，可能会有新的调控措施出台，具有不确定因素。
参考文献：1.上海市房地产行业协会,上海2010年房地产地产供应。
2.国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》
3.市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》
4.国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》（国土电发[2010]28号）
建造工程学院 09秋季土木工程（2）
朱任怡王知印张雯菁王芳陈瑞雯
2011．2．20
推荐第6篇：上海房地产总工程师俱乐部
上海房地产总工程师俱乐部
组织架构
（截至2009年12月7日）
全国房地产总工程师俱乐部理事长
住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任金德钧
全国房地产总工程师俱乐部执行理事长
北京当代集团副总裁陈音
上海房地产总工程师俱乐部理事长
上海房地产科学研究院副院长、总工程师赵为民
上海房地产总工程师俱乐部执行理事长
上海房地产科学研究院副院长王金强
上海房地产总工程师俱乐部副理事长（以下按照拼音排列） 上海中环投资开发（集团）有限公司总工程师陈芦和记黄埔地产（常州）有限公司副总经理范仲言 大华（集团）有限公司副总经理郭荣春
旭辉集团股份有限公司工程总监顾世权
上海现代建筑设计（集团）有限公司副总工程师黄磊 上海复地（集团）股份有限公司总工程师黄志平上海达安置业有限公司总工程师李永圃
上海静安置业（集团）有限公司总工程师李振东上海三湘股份有限公司总工程师刘晓燕
盛高置地（控股）有限公司总工程师陆卫民 复地（集团）股份有限公司总工程师陆士飞 上海市上投房地产有限公司副总工程师沈增杰上海世博局科技办副主任唐士芳
上海绿地实业发展有限公司技术总监万继红 上海宝华企业集团有限公司总工程师王晓军上海古北（集团）有限公司副总工程师夏玮 上海市建筑科学研究院总工程师徐强
上海鹏欣（集团）有限公司总工程师闫银柱大华（集团）有限公司总工程师应祚志
上海万业企业股份有限公司工程技术部总监张崇烨上海城建置业发展有限公司总工程师张传生
仁恒置地集团总建筑师、建筑设计总监 张春玲
农工商房地产（集团）股份有限公司副总工程师张军
凯德置地中国控股有限公司副总经理张正林
上海城开（集团）有限公司总师室副主任郑学群
上海刚泰置业有限公司副总经理、工程技术部总监周星
秘书长
上海房地产科学研究院工程技术研究所总工程师孙生根
会员名单（以下按照姓名拼音排列）
1、上海工业系统房地产联合总公司项目经理蔡惠中
2、上海海泰房地产（集团）有限公司总工程师蔡金锡
3、上海旗捷置业有限公司工程部经理蔡纬
4、上海城建置业发展有限公司副总建筑师曹禹
5、上海合生房地产有限公司工程部总监常宁
6、上海万科房地产有限公司资深专业经理常跃群
7、上海硕城置业有限公司建筑师陈发义
8、三宝建设开发集团工程部兼机电部经理陈国瑞
9、上海中环投资开发（集团）有限公司总工程师陈芦
10、上海新长宁（集团）有限公司房产开发部经理陈敏
11、上海大境建筑设计事务所顾问总师陈念祖
12、和记黄埔地产管理有限公司（上海）助理总经理-质量陈少伟
13、科恩（中国）有限公司执行董事兼房地开发总监陈田诚
14、上海瑞华置业集团有限公司工程技术部经理助理陈文
15、上海市政工程设计研究总院总建筑师陈晓晖
16、上海天祥华侨城投资有限公司建筑师陈一钧
17、上海世茂集团高级项目经理陈煜
18、上海钟鼎房地产开发有限公司工程部副经理陈志敏
19、上海三新企业发展有限公司总工程师成荣根
20、上海海泰房地产（集团）有限公司工程部副经理崔俊
21、上海莲申房地产有限公司副总经理兼工程部经理邓康
22、上海万源房地产开发有限公司工程指挥部助理丁锋
23、上海保利房地产开发有限公司总经理助理范炜
24、和记黄埔地产（上海）有限公司副总经理范仲言
25、恒盛地产控股有限公司总工程师方世敏
26、上海万源房地产开发有限公司建设工程指挥部冯静
27、资本集团博士（总建筑师）冯立
28、上海中鹰置业有限公司总师室主任干宝荣
29、华东建筑设计研究院有限公司高级建筑师高丹
30、上海绿洲房地产（集团）有限公司总工程师高建文
31、上海明亮房地产开发有限公司项目经理葛建讯
32、上海宇培建筑装饰工程有限公司总经理古德玉
33、农工商房地产（集团）股份有限公司技术总监顾承恪
34、中邦置业集团有限公司总师室常务经理顾冯纲
35、上海莘闵房地产有限公司（顺开分公司）总工程师顾群
36、旭辉集团有限公司工程总监顾世权
37、大华（集团）有限公司副总经理郭荣春
38、朗诗集团股份有限公司首席绿色建筑规划师郭咏海
39、上海现代建筑设计（集团）有限公司技术中心主任工程师何忆江
40、金地集团上海公司机电技术总监黄卡
41、上海现代建筑设计（集团）有限公司副总工程师黄磊
42、上海虹房集团有限公司总工程师黄书秩
43、上海城投置地（集团）有限公司工程师黄学峰
44、上海中地圣世置业有限公司总工程师黄瑛
45、上海复地（集团）股份有限公司总工程师黄志平
46、上海仁杰河滨园房地产有限公司副总工吉林哥
47、上海市园林设计院项目经理江东敏
48、大华集团一公司总经理助理兼工程部经理蒋梅修
49、上海住宅科技投资股份有限公司副总经理蒋志刚
50、上海金顺房地产有限公司工程总监金志刚
51、上海致锦建筑设计院有限公司院长瞿建龙
52、上海上实房地产有限公司技术部经理阚松龄
53、凯德置地（中国）投资有限公司设计管理部 高级经理乐义勇
54、上海达安企业股份有限公司工程部副经理李波
55、上海三盛宏业投资集团结构设计总监李海峰
56、上海安裕置业有限公司总工李珏
57、上海深长城地产有限公司工程总监李礼
58、上海祝桥新镇投资发展有限公司工程管理部经理李文俊
59、上海达安置业有限公司总工程师李永圃
60、上海静安置业（集团）有限公司总工程师李振东
61、浙江诸安建设工程公司项目经理李志清
62、上海绿地集团机电经理廖志军
63、上海周康房地产有限公司副总经理林明军
64、沿海地产华东地区华东地区总经理助理刘峰
65、上海三湘股份有限公司总工程师刘晓燕
66、上海圣和置业有限公司工程部经理刘瑛
67、东渡国际集团有限公司总工兼副总经理刘映红
68、经纬置地工程部高级经理刘永杰
69、上海鹏晨联合实业有限公司总经理柳孝平
70、复地（集团）股份有限公司沪南区总工程师陆士飞
71、上海汉维建筑设计有限公司总建筑师陆天虹
72、盛高置地（控股）有限公司副总工程师陆卫民
73、上海盈旺房地产开发有限公司设计管理经理罗朝华
74、盛高置地（控股）有限公司总工程师罗钧德
75、恒盛地产控股有限公司罗宇
76、上海致锦建筑设计院有限公司副院长毛亦琼
77、中海发展（上海）有限公司发展部经理梅文元
78、上海悦达房地产发展有限公司总工程师倪玉平
79、上海景瑞地产（集团）股份有限公司工程总监宁仁歧
80、上海市民强投资（集团）有限公司建设事业部副总经理潘宏明
81、上海莲申房地产有限公司主任工程师彭德良
82、上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司工程部经理秦毅
83、上海陆家嘴公宇资产管理公司副总经理裘红
84、中国金茂集团顾问工程师阮镇基
85、上海富润房地产发展有限公司总工程师邵和麟
86、上海锦和集团公司副总工沈和兰
87、上海新湖房地产公司总工程师沈济弘
88、上海里仁建筑设计有限公司副院长沈仁琮
89、上海长甲置业（集团）有限公司合约主管沈伟
90、上海华东实业有限公司副总工程师沈增杰
91、上海泽宇置业有限公司工程部经理石亮晶
92、美国ARTI有限公司副总经理宋志恩
93、上海恒杰房地产开发有限公司工程部副经理孙国炎
94、上海市房地产科学研究院工程技术研究所总工程师孙生根
95、上海林立房地产开发有限公司工程部经理覃勇
96、上海龙湖置地有限公司成本总监汤晓蕾
97、上海世博局技术办公室副主任唐士芳
98、上海中房君莲置业有限公司副总经理 高级工程师童布苗
99、上海现代华盖建筑设计有限公司副总工程师屠纯云
100、上海嘉逸房地产开发有限公司工程师屠频
10
1、上海绿地实业发展有限公司总经理助理兼技术总监万继红 10
2、上海庆华投资发展有限公司项目经理王建华
10
3、上海万兆房地产发展有限公司工程部经理王奎
10
4、上海万科房地产有限公司工程部首席高工王李果
10
5、上海明园集团有限公司总工程师王立明
10
6、上海置业集团硕诚置业有限公司技术部经理王然
10
7、上海宝华企业集团有限公司总工程师王晓军
10
8、上海鸿象置业有限公司工程部经理王兴国
10
9、上海豪全房地产开发有限公司总经理吴宝华
110、上海总泉置业有限公司设计总监（高级建筑师）吴镝
1
11、上海盈旺房地产开发有限公司工程管理部土建工程师吴冠群 1
12、浦东房地产集团研究（信息）室主任吴宏根
1
13、中国建筑装饰工程有限公司总工程师吴鹏
1
14、上海古北（集团）有限公司副总工程师夏玮
1
15、上海三湘股份有限公司设计管理部 副经理肖强
1
16、上海中冶祥麟投资有限公司副总经理肖玉刚
1
17、上海盈旺房地产开发有限公司工程管理部经理徐常海 1
18、上海复兴建设发展有限公司副总经理徐海良
1
19、上海长峰房地产开发有限公司总建筑师徐佳珑
120、上海福阳置业有限公司副总经理徐钧庭
1
21、上海市建筑科学研究院总工徐强
1
22、上海临港芦湖港经济发展有限公司项目经理徐训斌
1
23、嘉麟房地产开发（上海）有限公司副总许宏源
1
24、上海鹏欣房地产开发有限公司总工程师闫银柱
1
25、凯德置地（中国）投资有限公司机电经理杨恩铭
1
26、上海三湘股份有限公司暖通工程师杨衡
1
27、上海九城置业有限公司工程配套部经理杨培军
1
28、上海亦境建筑景观有限公司总工程师叶承志
1
29、晨兴环保集团工程总监易树军
130、大华（集团）有限公司总工程师应祚志
1
31、上海至大房地产开发有限公司副总经理兼总师室主任余建栋 1
32、运盛（上海）实业股份有限公司工程副总经理余卫东 1
33、上海盈旺房地产开发有限公司施工部经理袁勇国
1
34、上海万业企业股份有限公司工程技术部总监张崇烨
1
35、上海城建置业发展有限公司总工张传生
1
36、仁恒置地集团集团总建筑师 建筑设计总监张春玲
1
37、上海佳源置业有限公司总工程师兼工程部技术经理张弘 1
38、通海建设有限公司技术总监张会祥
1
39、上海新马建设（集团）有限公司总工程师张惠中
140、上海三益建筑设计有限公司高级工程师张杰飞
1
41、农工商房地产（集团）股份有限公司副总工程师张军 1
42、复地集团技术副总监张力
1
43、上海市政工程设计研究总院城市院副总建筑师张明立 1
44、上海山鑫置业有限公司总工程师张容
1
45、上海金外滩（集团）有限公司总工程师张望俊
1
46、上海世博局技术办公室工程配套处 副主任张鑫
1
47、上海乾溪置业总公司副总经理 总工程师张信如
1
48、上海市园林设计院副总工程师张永来
1
49、凯德置地中国控股有限公司副总经理张正林
150、上海兴海房地综合开发公司工程部经理张尊栋
1
51、上海柏建房地产有限公司电子测量工程师赵钢
1
52、上海市房地产科学研究院总工程师赵为民
1
53、上海大业房地产开发有限公司副总经理、总工程师赵贤兵 1
54、高鹏（上海）房地产发展有限公司总工程师郑少俊
1
55、上海城开（集团）有限公司技术中心副总经理郑学群 1
56、上投房产（上海汇通房产）副总工程师周瑾
1
57、上海市政工程设计研究总院所总周磊
1
58、上海大学房地产研究中心主任，首席生活建筑师周啓元 1
59、上海刚泰置业有限公司副总经理、工程技术部总监周星 160、上海长甲置业（集团）有限公司副总裁周亚军
16
1、复地集团钢联投资国际钢铁服务业中心总工周祖豪
16
2、华润置地有限公司设计管理部副经理朱川海
16
3、上海中大亮桥房地产有限公司总建筑师朱国平
16
4、上海住富房地产发展有限公司总经理助理朱辉锋
16
5、上海城开（集团）-寰宇城市投资发展有限公司项目部经理朱健 16
6、上海国亭置业有限公司副总经理朱良水
16
7、上海静安房地产集团有限公司副总工程师朱琰
16
8、上海华中房地产开发有限公司总工祝凯
16
9、金大元（上海）有限公司总建筑师邹宇雄
上海房地产总工程师俱乐部下设秘书处及市场部
具体执行：上海宝华会展服务有限公司
负责人：王炜、庄擎
推荐第7篇：上海虹口区房地产政策
虹口区房地产税收政策
房房产税费是除了个人所得税以外，很多房屋拥有者需要缴纳的一种费用。房产税的缴纳是有产权所有者履行的，房产税具体指的是是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。包括房屋所有权登记费、契税3%、个人所得税1%以及手续费。
上海限购政策 2013上海限购令细则
上海限购令政策规定：单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。2011年上海限购令规定，在上海市已有1套住房的上海户籍居民家庭、购房之日起前2年内在上海累计缴纳1年以上个税或社保证明的非上海户籍居民家庭限购1套住房。对于在上海已拥有2套及以上住房的上海户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非上海市户籍居民家庭、不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海市向其售房。目前上海购房者的单身状态包括：未婚、离婚及丧偶等。
2015年国家出台房地产新政策
政策一：2015年2月28日，央行2015年来首次降息
央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。 政策
二、各地的公积金首付最低首付调整 2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应，预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。 政策三：2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地 2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。 政策四：2015年3月30日 央行宣布二套房款首付可低至四成 3月30日，《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 政策五：2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税
3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
从9月1日起，具有上海市户籍或持有《上海市居住证》达标准积分人员的同住子女，其孩子一出生即可参加少儿住院互助基金，而非过去的满月后才能参加；孩子因伤、病住院，就可以按规定享受互助基金支付部分医疗费用的待遇。此政策将进一步提高上海地区购房积极性。
售后公房维修资金专项用于共用部位维修
9月1日起，公有住宅售后维修基金应专项用于物业保修期满后物业共用部位等的维修和更新、改造，不得挪作他用。已组建业主大会的，业委会应与物业企业协商确定9月1日起相关物业收费标准等。
未组建业主大会的公有住宅售后小区，物业服务企业应当拟定绿化养护以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修等物业服务费用标准、收费标准和经费来源等方案。
上海市公积金管理中心发布通知称，购首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元；补充公积金上限再增10万元、20万元。新政策将自4月15日起实施。通知指出，购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元，缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万基础上增加20万元。购买改善型第二套普通商品房，参照购买首套住房政策通知同时称，购买改善性第二套非普通商品房。个人最高贷款额度由20万元调整至40万元，家庭最高贷款额度由40万元调整至80万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元保持不变。
2015非上海户口的外地人在上海买房的条件
对于2015年想在上海买房的外地人来说，需要同时满足以下三个条件：一是以家庭名义购房，所谓家庭指的是购房者已婚；二是该家庭在沪无房；三是能提供至买房合同签署日前在沪累计缴纳三年内至少两年的个税或社保的证明。
长期居住证满3年的话可以享受上海本地人的待遇，可以直接购房，无需提供税单。
从目前的情况来看，2015年上海还是实行限购政策，对于非上海户口的居民家庭如能提供符合规定的纳税证明或社保证明，限购1套住房，已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其售房。
关于补缴社保这点，根据本市住房限售政策规定，非本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房的，缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前3年内累计缴纳满24个月”，补缴的不予认可。 2015非上海户口的外地人在上海买房后的户口问题
根据上海《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》实施细则规定：来沪创业、就业，并持有《上海市居住证》的境内人员，符合条件的都可以申办户籍。条件设定分为申办条件和激励条件。
1.申办条件
(一)持有《上海市居住证》满7年；
(二)持证期间按规定参加本市城镇社会保险满7年；
(三)持证期间依法在本市缴纳所得税；
(四)在本市被聘任为中级及以上专业技术职务或者具有技师(国家二级以上职业资格证书)以上职业资格，且专业及工种对应；
(五)无违反国家及本市计划生育政策规定行为、治安管理处罚以上违法犯罪记录及其他方面的不良行为记录。
2.激励条件
(一)在本市作出重大贡献并获得相应奖励，或在本市被评聘为高级专业技术职务或高级技师(国家一级职业资格证书)且专业、工种与所聘岗位相符的，可不受第五条第(一)、(二)项规定的持证及参保年限的限制;
(二)在本市远郊地区的教育、卫生等岗位工作满5年的，持证及参保年限可缩短至5年;
(三)最近连续3年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上年度职工平均工资2倍以上的，或者最近连续3年计税薪酬收入高于上年同行业中级技术、技能或管理岗位年均薪酬收入水平的，技术管理和关键岗位人员可不受第五条第(四)项规定的专业技术职务或职业资格等级的限制;
(四)按个人在本市直接投资(或投资份额)计算，最近连续三个纳税年度内累计缴纳总额及每年最低缴纳额达到本市规定标准的，或者连续3年聘用本市员工人数达到规定标准的，相关投资和创业人才可不受本办法第五条第(四)项专业技术职务或职业资格等级的限制。希望上面分享的关于2015上海外地人买房的信息能够未有需要的朋友提供切实的帮助，如果是打算以后长期在上海居住生活的话，买个房子还是十分有必要的。对于买房政策和条件的了解也是十分有必要的。2015希望我们能够在为上海经济发展添砖加瓦的同时也能够解决自己的住房问题，能够在上海买房有属于自己的家。 沪七条：
一、落实各区县房价调控目标责任制。各区县、各有关部门要按照2013年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。
二、增加住房用地供应。2013年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。
三、进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。对符合条件的廉租住房申请家庭实行“应保尽保”、“愿配尽配”；加快共有产权保障住房申请供应，扩大受益家庭规模；推动公共租赁住房建设筹措和分配供应，尽力满足保障对象租赁需求；继续做好征收安置住房搭桥供应，确保旧区改造家庭用房需求。参照物价、收入等因素，研究2014年放宽廉租住房和共有产权保障住房准入标准，努力扩大住房保障受益面。
四、进一步严格执行差别化的住房信贷政策。
五、严格执行差别化住房税收政策。做好房地产开发企业土地增值税预征和清算管理以及存量房交易税收管理，强化部门间信息共享机制建设，堵塞税收漏洞。继续稳步推进个人住房房产税试点工作。
六、从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
七、加强房地产市场监管。房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用，加强审核。房管、工商、地税、价格主管等部门加强市场监管，严格执行“一房一价”，明码标价、商品房销售备案管理等规定。加大开展房地产经纪市场治理工作力度，严厉查处骗购、骗税等各类违法违规行为，并予以曝光
推荐第8篇：上海房地产行业分析
房地产未来市场需求，房价分析
1）房地产市场未来需求分析
很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。 先把住房需求粗略分为以下三个部分：
1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。
3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。
综上所述，在目前阶段，房地产的
1、
2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地产
1、
2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。
结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。
2）房价的未来走向：
在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢？ 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。
由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。
不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：
截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷（2347.46/3）=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。
而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万
上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。
结论：仁者见仁，智者见智。
推荐第9篇：上海房地产市场调研报告
上海房地产市场调研报告
本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况 一）土地供应 2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。 2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研
公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资 2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。 2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设 2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。 2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易 2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长4.8%增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4% 五）住房价格 2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%其中1-4月累计环比上涨3.7%5月份持平，6月份环比下降1.4% 分类别看：2010年1-6月新建住房销售价格指数累计环比上涨1.7%70个大中城市为6.0%其中6月份环比下降0.8%二手住房销售价格指数累计环比上涨3.4%70个大中城市为3.6%其中6月份环比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均销售价格14112
元/平方米，同比增长20.7%增幅回落19.1个百分点。 六）房屋拆迁 2010年上半年，全市拆迁居住房屋面积274万平方米，比上年增长 8.4%动迁居民户数17700户，同比减少44.10%增幅下降67.3个百分点。 七）房地产金融 2010年6月末，全市中资商业银行人民币房地产贷款余额7964.50亿元，同比增长30.3%2010年上半年增加贷款915.53亿元，同比多增316.94亿元。其中个人住房贷款余额4375.46亿元，增长37.6%增加贷款462.65亿元，多增199.67亿元；房地产开发贷款余额2915.17亿元，增长24.4%增加贷款387.98亿元，多增52.29亿元。
二、2010年上半年上海房地产市场的发展环境2010年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。3月份一些大城市房价快速上涨、地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。 一）房地产市场政策环境 2010年上半年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。 2009年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2010年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。 2009年12月14日，国务院常务会议明确提出“加强市场监督，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨”四项措施：1增加普通商品住房的有效供给；2继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；3加强市场监管；4继续大规模推进保障性安居工程建设。此后，12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清。 2009年12月29日，上海市房管局、市财政局、市地税局、市建交委、市规土局五部门发布《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》沪府办发[2009]58号）共四项15条。严格贯彻国家各项房地产税收和金融政策，同时上海还规定，恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人购买存量普通住房交易（转让）手续费。 2009年12月30日，市公积金管理中心下发《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》沪公积金[2009]75号）人均住房面积低于本市平均水平的家庭再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的每户家庭最高贷款限额为40万元（有补充住房公积金的最高60万元）对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。人均住房面积的认定，以市房地产交易中心的有效资料为准。 2010年1月1日，市政府办公厅转发市农委、市规划国土资源局《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》沪府办发[2010]1号）明确了试点的基本原则、具体条件、政策措施、工作程序和组织领导，规定在符合规划、85%以上农户同意置换的地区推进宅基地置换试点，同时确保置换项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少。 2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发[2010]4号）共五项11条。第三条中“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）贷款首付比例不得低于40%贷款利率严格按照风险定价”第五条中，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”第六条中，国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为”第七条中“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售” 2010年3月8日，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发[2010]34号）共5项19条，要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并优先确定保障性住房用地地块，确保计划落实。通知还要求省级管理部门每年3月底前，上报本年度住房和保障性住房用地供应计划，公开土地出让和划拨结果、土地开发利用信息和违法违规用地查处结果。 2010年3月9日，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》财税[2010]13号）对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（即：不能享受1%契税优惠） 2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策，促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。 2010年3月26日，国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》国土电发[2010]28号）要求于2010年3月至2010年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。 2010年4月13日，建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 建房[2010]53号）要求商品住房严格实行购房实名制，认购者不得擅自更改购房者姓名。通知明确：未取得房屋预售许可证的项目不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用。房地产开发企业应将取得预售许可的项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报，明码标价对外销售。要加大对捂盘惜售等违法违规行为的查处力度；要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息；要鼓励推行商品住房现售试点。 2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号）共5项10条，要求坚决抑制不合理住房需求，对购买第二套住房的家庭贷款首付比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的贷款首付比例和利率应大幅度提高，商业银行可视情况暂停发放“三套房贷”对不能证明居住满一年的非本地居民暂停发放购买住房贷款（第3条）通知还要求建立稳定房价和住房保障工作的地方政府考核问责机制，增加居住用地有效供应、调整住房供应结构，加快保障性安居工程建设，加强市场监管。 2010年5月25日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号）要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地区预征率不得低于2%保障性住房除外）通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。 2010年5月26日，建设部、人民银行和银监会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 建房[2010]83号）明确商业性住房贷款中的住房套数，依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，对借款人已拥有一套（及以上）成套住房，或者已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策；同时要求只有对能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，且家庭成员没有住房的非本地居民，才能执行首套住房信贷政策。 2010年6月8日，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国税总局、银监会联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）要求按照政府组织，社会参与的原则，通过新建、改建、收购、市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源，供城市中等偏下收入住房困难家庭承租。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”投资者权益可依法转让。 2010年6月22日，市房管局印发《关于贯彻〈关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见〉若干规定》沪房管保[2010]208号）明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。 2010年6月29日，市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。 二）货币金融环境 2010年上半年，国家继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。 1提高存款准备金率。2010年上半年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%农村信用社等小型金融机构没有受到影响，准备金率依然为13.5% 2控制货币信贷增速。2010年上半年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路，着力把握货币信贷投放的重点。 2010年6月末，广义货币（M2余额67.39万亿元，2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研
同比增长18.5%增幅比上年末低9.2个百分点；狭义货币（M1余额24.06万亿元，同比增长24.6%增幅比上年末低7.8个百分点。预计全年新增货币信贷7.5万亿元。 2010年上半年，金融机构人民币贷款增加4.63万亿元，同比少增2.74万亿元；人民币存款增加7.63万亿元，同比少增2.35万亿元。2010年1-6月，银行间市场同业拆借月加权平均利率分别为：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增强人民币汇率弹性。2010年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率的弹性。
三、2010年上半年上海房地产市场形势分析与下半年市场情况预判 2010年上半年，上海坚决贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策，切实推进保障性住房的建设工作。由于新增供应量的相对不足，住房价格继续高位运行，成交量下降。新国十条”出台以后，市场成交进一步萎缩，观望气氛浓重，成交价格有所松动。预计下半年观望气氛仍将持续，商品住房价格会出现实质性松动和区域结构性的调整，但总体房价水平的下降空间不大。以下侧重从土地、投资、销售、房价等方面进行分析，同时对二手房和租赁房市场也作了分析。 一）住宅用地供应大幅增加，土地价格涨幅回落 继2009年上海加大住宅用地供应以后，2010年上半年，本市继续加大住宅用地的供应力度，住宅用地供应达到416.2公顷，同比增长189.73% 从住宅用地出让的价格看：2010年上半年，地价涨幅有所回落。中心城区住宅用地出让价格一季度同比增长35.2%二季度同比增长34.5%从环比看，二季度内环内、内中环、中外环、外环外的住宅用地出让价格水平环比分别为：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性竞拍的现象减少，上半年预申请公告的105幅土地中，有3人以上预申请的地块为20幅。 2010年上半年上海地价呈先高后低走势。2月2日，证大置业（民企）以99.2亿元竞得外滩8-1地块，楼面地价为3.4万元/平方米，成为上海的新地王（总价与单价双料地王）该地块起始价91.1亿元，4家企业竞价。2月12日，华侨城（央企）以70.2亿元竞得闸北区苏州河北岸东块1街坊，楼面地价达5.2855万元/平方米，成为全国单价地王。该地块2家企业竞价，溢价率49%同日，仁恒（外企）以38.2亿元竞得徐盈路东侧B4-01地块，楼面地价15498元/平方米。该地块12家企业竞价，溢价率431%6月23日旭辉集团（民企）以7.62亿元拿下的青浦工业园区岛区西侧居住地块，楼面地价5507元/平米，溢价率136%为上半年居住用地的最高溢价率，明显低于2009年的溢价率水平。目前该地块周边房价约为13000元/平方米左右，面粉贵过面包”现象不再。 2010年下半年，随着保障性住房建设的推进，土地供应尤其是住宅用地的供应仍将大幅增长。但从供应地段上看，23个大型居住社区中除孙桥、外高桥航津路和顾村在外环内侧外，其余均在郊区，外环以内居住用地的供应不会增长。从土地价格来看，一方面上半年三次上调存款准备金率和房地产市场销售低迷，将影响到开发企业的现金流，从而制约企业的拿地力度；另一方面在上海建设“两个中心”背景下，中心城区的可供居住用地有限，旧城改造的成本居高不下，地价的上涨压力依然存在因此，下半年地价总体水平将有所下降，但下降的幅度不会太大（如：7月2日闸北彭浦456街坊地块以底价成交，楼面地价12002元/平方米，而该地块周边的房价在20000元/平方米以上）但中心城区的地价仍然维持高位，即使上涨，涨幅也将继续回落。无论是地价下降还是涨幅下降都将对房价产生重要影响。 二）保障性住房投资大幅增长，房地产投资规模增长较快 十一五”期间，上海的房地产开发投资呈现“规模大、增幅小”格局，总体把控谨慎。2009年下半年伴随保障性住房建设的推进，房地产投资额快速增长。2010年上半年完成房地产投资额845.28亿元，同比增长35.5%为5年来最大增幅。分类别看，住宅投资额为518.18亿2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研
元，增长44.3%办公楼投资额为105.12亿元，增长33.4%商业用房投资额107.19亿元，增长47.3% 房地产投资规模同比扩大，主要原因在两个方面：一是保障性住房开工提速，投资规模扩大。2010年上半年本市经济适用房开发投资额就达48.78亿元，同比大幅增长17.7倍。二是上半年延续了2009年下半年投资快速增长的惯性，2010年上半年开发企业完成土地开发和购置土地规模增长较快。此外，2009年上半年的投资规模基数较低，也是2010年上半年投资增幅较大的原因。三是2009年开发企业大笔销售资金回笼和筹资渠道相对宽松。2010年上半年，本市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%投资的资金来源比较充裕。 2010年下半年，上海继续推进保障性住房的建设，全年房地产投资总额将保持同比较快增长，但受到市场销售不畅的影响，市场化商品房的投资节奏将有所放缓，使得环比增幅下降。同时，投资的传导效应将使得其他产业的投资占比扩大，房地产投资占社会固定资产投资的比重将有所回落。 三）商品住宅成交量明显下降，住房价格冲高回落 2010年上半年，上海商品房供销双降。批准预售商品房714万平方米，同比下降14.6%其中批准商品住房预售562万平方米，同比下降20.2%商品房销售同比明显减少，上半年销售1009.13万平米，减少35.8%其中商品住宅销售840.51万平米，减少41.8%其销售总量和住宅销售量为2004年宏观调控以来半年销售量的新低，低于2008年上半年）但办公楼和商业用房的销售量同比增长。 分析商品住房销售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供应逐年下降，使得近年来竣工面积和批准预售面积逐年减少。二是房地产调控政策抑制了投资投机性购房，也影响自住型需求对调控降价的预期，观望气氛浓厚，购房需求明显减少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅价格上涨过快，房价过高也抑制了购房需求。四是世博会的举办延缓了部分项目的建设和旧城改造，动拆迁购房需求减少。办公楼和商业用房的销售量增长的原因，首先是住宅建设和成交区域的不断外延带动了周边商办用房的销售；其次，上海近几年来房价的商住倒挂”现象使得部分投资客由投资住宅转为投资商办楼；同时，部分开发企业迎合自住型购房者的需要，建设了一批小户型、可居住的办公用房。 从2010年上半年商品住房成交的结构看，一是成交区域继续向近远郊转移：内环内占比7.1%同比上升0.5个百分点；内外环间占比16.6%同比下降4.7个百分点；外环外占比76.4%同比上升4.2个百分点；二是成交房型继续趋小：90平方米以下占比44%同比上升11.8个百分点，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9个百分点，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9个百分点；三是价格区间明显上移：单价在7000元以下的占39.9%同比下降5.6个百分点，单价在7000-10000元的占16.5%同比下降2个百分点，单价在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4个百分点，单价在17500元以上的占23.5%同比上升9个百分点。 图12009年7月-2010年6月上海市场化商品住宅销售情况数据来源：民间机构网上监测。市场化商品住宅”不包括配套商品房和经济适用房。 2010年上半年住房价格总体上是上涨的1-6月新建房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%但从价格走势上看是先扬后抑，1月份环比上涨0.7%2月份持平，3月份环比上涨1.9%4月份环比上涨1.1%5月份持平，6月份环比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房价格继续上涨，4月份商品住房价格水平创出历史新高。其原因仍然是供应不足，需求增加，仅首次购房和改善性购房的需求还相对稳定，但加上投资性购房的需求大量增加，推高了房价。其表现是继续2009年的豪宅领涨。据民间研究机构监测的数据，一季度5万元/平米以上的豪宅成交338套（同比增长15.8倍）8.67万平米（套均257平方米）63.19亿元（平均72884元/平方米） 4月17日“新国十条”出台以后，恒大集团首先其全国20多个城市约40个在售项目全面实行“八五折”优惠。不久，万科宣布实行优惠促销。6月初，绿地集团在全国41个城市近百楼盘优惠促销（上海有12个楼盘）受其影响，上海5月份就有37个楼盘优惠促销，6月份增加到49个楼盘。6月份本市月度成交超过1万平米的9个楼盘中，有8个是绿地、保利、复地、恒盛等知名企业的优惠促销楼盘。开发企业的优惠促销形式大致可分为三种：一是送面积、送物业管理费、送家电补贴、送购房契税等变相降价方式；二是优惠活动期间购房，价格打折；三是新盘低开、直接降价。因此，5月份房价上涨持平，6月份房价下降。 2010年下半年，市场将延续56月份观望、僵持、盘整的态势。一方面，企业总是追求利润的最大化，开发企业在不差钱”情况下不会主动降价，即使降价幅度也不会太大。另一方面，现在房价确实太高，消费者希望房价降得多一点，有些投资者也想等待“抄底”从总体上看，56月份已有企业开始优惠促销，下半年一些自身资金链趋紧的开发企业会选择降价促销，回笼资金，并带动周边项目跟进降价促销。随着价格的回落，销售量也会有所增长。但房价回落的幅度不会太大，销售量的增幅也不会太大，市场回暖要看明年。同时，商办用房销售将继续保持同比增长，商住价格倒挂”现象会有所缓解。 四）存量住房（二手住房）成交量明显下降，住房租金上扬 2010年上半年，上海存量住房成交878.15万平米（同期商品住房销售840.51万平方米）同比减少8.37%存量住房交易量下降的同时，挂牌出售量大幅增加：6月末，网上存量住房可售量为1494.54万平米（6月末，市场化商品住房网上可售量为573.72万平方米）同比增加74.13%上半年存量住房挂牌出售量的增加始于4月份“新国十条”出台以后，主要是相当部分持有多套住房的业主预期房价即将下跌，从而急于抛售。存量住房的价格走势与商品住房的价格走势相似。 2010年上半年，上海住房租赁市场成交活跃，租金呈逐步上扬态势。尤其是自4月中旬“新国十条”出台后，更是需求旺盛，租金快速上扬，渐成各方关注热点。据上海房屋租赁指数办公室数据显示，上海房屋租赁指数连续6月上扬，1-3月累计上涨3点，4-6月累计上涨14点。以6月为例，2000元/月以内的低端房源租金涨幅最大，平均上涨200元左右，呈近年来少有的快速上涨之势。以宝山和普陀为代表的中环区域租金上涨的房源最多。 分析当前上海住房租赁市场活跃、租金快速上扬的原因，主要是短期需求拉动：一是传统租赁旺季到来，大学生住房租赁需求迅速增加。大批外地高校毕业生选择留沪或来沪就业，而这部分群体由于经济原因，租房成其解决居住问题的首选；二是世博观光增加了大量短租需求。从34月份开始，世博园区周边板块的租赁市场十分活跃，部分房源更以“日租房”形式出现，这类房源租金往往较高；三是受调控影响，市场观望气氛浓厚，部分购房者选择租房进行过渡，扩大了租房需求；四是目前上海的租售比（房价与月租金之比）偏高，住房的租售比约在400:1以上，房价快速上涨以后，租金也会上涨。
四、对当前上海房地产市场的看法和建议 上海积极贯彻实施国务院对房地产市场的调控政策，至6月末，房价过快上涨的势头已经得到遏制，调控政策效应显著，但也出现商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明显减少、住房租金上扬等现象。由此，建议政府管理部门和开发企业重点关注下列问题。 一）坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展 房地产市场调控的目的遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的如何保持房地产市场的平稳发展。 房价总体上讲，逐年平稳增长是正常的开发企业特别是长期从事房地产开发的企业都希望有一个平稳增长的发展环境。房价上涨过快，透支了后市的涨幅，增加了后市的风险，得益的只是房价上涨过快这一时间段售房的企业，对其他企业则有害无益。因此，开发企业更关心政策的连续性、稳定性、长效型，既要防止房价反弹，也要防止房价大跌。 上海房价上涨过快，主要是购房需求拉动，特别是投资投机性购房的拉动。通常的办法是增加供应，控制需求。从增加供应看，上海土地资源紧缺，2004年宏观调控以后，商品住房用地供应逐年减少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供应，增加的主要是保障性住房这一块，市场化商品住房用地并无增加。而保障性住房近两年还只能解决低收入住房困难家庭，这部分群体本来就是买不起房，不能形成购买商品住房的实际需求。但公共租赁房能起到分流和延缓购房需求的作用。从控制需求看，主要通过二套房贷政策，抑制投资投机性购房需求，但也影响到改善型购房需求，同时自住性购房需求也因调控政策预期降价而等待观望或租房过渡，导致市场低迷。为此，开发企业希望房产税的政策暂缓出台，如果销售继续低迷，可考虑对改善型购房需求放宽贷款政策，防止销售量进一步下滑。 二）适度提高商品住房容积率，增加住房供应量 目前本市的土地控制性规划大多完成于2004年以后，2003年底颁布的上海市城市规划条例修正案》中所明确的双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2004年初，原上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至2.5外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8这样做的主要目的为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。 当前中心城区几乎无地可供，住房价格居高不下的情况下，可以对非中心城区（外环以外）住宅用地提高容积率上限，增加住房的供应面积。此外，目前本市成熟的商业商务区基本都集中在内环以内，产业与工作人群过于集中。住宅建设的郊区化导致了中央商务区的拥挤和部分新建住宅区的卧城化”为此，建议根据现代城市的规划理念，大力推进依托轨道交通的城市副中心和服务业集聚区（微型CBD建设，重点发展郊区城镇和大型居住社区的商业商务集聚区，加快城乡一体化，提高城市商业、商务以及人口的承载力。 三）加快公共租赁住房建设，鼓励房地产开发企业参与 长期以来，租赁市场的发展相对滞后。当前调控的背景下，本市住房买卖市场成交低迷，但租赁市场成交活跃，且租金上涨迅速，引起了各方的高度关注。当前，本市住房租赁市场存在诸多问题，包括缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场发展呈无序状态。从目前存在大房型分隔后“群租”现象分析，本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩，小房型供不应求，宿舍型供应缺失的供求矛盾。 住房销售市场和住房租赁市场是住房流通的两大市场，发展租赁住房市场，尤其是公共租赁住房，不仅能有效解决本市日益突出的居住问题，同时也是促进住房销售市场健康发展的有效措施。政府部门应该重视并大力发展公共租赁住房，一是制定租赁市场的政策，完善租赁信息系统网络建设，加强市场监管。二是鼓励中小房型普通住房的开发商拿出一部分房源进行租赁，地价和税收上给予优惠，若干年以后准予销售。三是对大型国有企业给予长期贷款支持，使其成为本市发展公共租赁住房的生力军。 四）开发企业要认清调控形势，积极调整经营策略 本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同，开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性，认真研究分析调控以来的新情况：1从已有的市场促销案例看，首先降价的恒大集团取得了明显成效，民间机构的监测数据显示，上半年全国20家大型开发企业集团中，恒大的年度业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机，没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。22009和2010年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用，为上海房价的总体稳定奠定基础。32010年上半年国税总局有关土地增值税清算的政策，需要开发企业以充足的现金流做好应对准备；4这次调控的力度是逐步增强的如果房价调整不能达到调控的效果，可能会有新的调控措施出台，具有不确定因素。 首先，企业应该认真贯彻遏制房价过快上涨的政策措施，不要捂盘惜售。手中有楼盘的企业特别是资金不宽裕的企业应通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全。同时，市场低迷的情况下，应加快项目的开工和建设，增加市场供应，争取赶上下一轮行情。 其次，企业在当前市场低迷情况下，可以到二三线城市逢低吸纳土地，也可以拿一些非住宅用地。当前，已经有很多企业纷纷在二三线城市逆势拿地，为后续发展蓄势。同时，当前调控从紧、市场低迷情况下，部分中小企业可能面临资金链短缺的问题，大企业可以考虑参股、收购，使项目正常开发，对大企业和中小企业、对市场都有利。 再次，企业要争取参与保障性住房的建设，参与大型居住社区的建设，开发建设符合绿色、低碳、环保要求的房地产产品，提升房地产开发的产业化和
标准化水平，扩大规模化效益。
推荐第10篇：房地产开发公司安全工作汇报
安全工作汇报xx房地产开发有限公司开发的第一个项目──“xxxx”小区项目自～年9月1日奠基，已有近两年的时间，尽管有众多的施工队伍参与工程建设，施工面积大，管理难度大，迄今未发生一起重大安全责任事故，并于～年1月获得山东省建筑工程管理局颁发的“～年度山东省建筑施工安全文明小区”的荣誉称号。取得这样的成绩，离不开局领导和有关部门的大力支持，离不开公司领导的关注重视、身体力行，更离不开广大工程管理人员和房地产全体员工的共同努力。房地产公司将再接再厉，进一步加强安全管理，夯实安全基础，提高安全管理水平，努力实现“无违章企业”目标，杜绝安全责任事故。
一、安全现状分析 (一)建立了三级安全管理网络 公司自成立之日起即建立了三级安全管理网络，实行安全生产责任制。总经理为安全生产第一责任人；分管工程副总经理及各部门经理为二级安全责任，主抓公司及部门安全生产，负责做好本部门的安全生产及人身安全管理，做好各项防火、防盗等措施，并积极配合安全员的各项工作；公司安全员为安全直接责任人，协助公司领导对整个公司的安全生产进行检查、监督，并按要求向安全管理小组提供信息，执行公司安全会议的决议，组织学习各项安全生产制度及文件，及时会同各部配置安全设施，按期参加多经安全会议。 (二)安全管理制度体系初步建立 制定并实施了公司安全管理制度，主要包括以下几方面：
1、例会制度：定期召开安全生产、文明施工会议，要求施工单位、监理单位必须派安全负责人参加会议，分析安全生产、文明施工形势，布置安全生产、文明施工工作。
2、对施工单位的安全管理： (1)选择安全记录良好的施工队伍，并在施工合同中签订安全责任状，明确施工单位的安全责任。 (2)施工单位进场时，检查其施工安全制度、安全措施、安全人员配置是否齐全、得当，合格后方可进场施工。 (3)施工单位必须遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工。 (4)要求施工单位建立健全安全生产责任制并严格执行，安全生产目标层层把关，落实到人；安全生产、文明施工必须符合安监站制定的检查评定标准要求。
3、严格执行招投标制度，并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价、考察。
4、奖惩制度： (1)发生安全事故要查明事故发生原因，明确责任，分别对直接责任人、间接责任人、分管负责人等进行相应处理，并辅以50-1000元的罚款。 (2)对安全管理先进部室及个人，公司将对其进行奖励，具体执行办法由安全小组会议决定。 (三)现场安全管理
1、定期不定期地对施工单位进行检查，对安全工作、安全记录进行监督检查，提出处理意见并限期整改。
2、监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等项工作。
二、危险点分析与控制 房地产公司在建设施工过程中主要的危险点有临时用电、高处作业、建筑机械使用、脚手架防护等处。要求施工单位严格按有关规范规定的内容要求落实，施工单位对现场安全文明承担一切责任，安全管理由房地产公司组织，委派监理单位对执行程度检查核证。对危险点的控制要求如下(详见《xxxx创建安全文明小区规划》)： (一)临时用电
1、用电管理：审查临时用电施工组织设计，审核专业人员的配备状况，检查安全技术档案等。
2、施工现场与周围环境：检查在建工程与外电线路的安全距离，检查外电保护措施等。
3、接地与防雷措施是否符合有关规范要求，检查接地电阻的施工质量，检查防雷现场建筑机械防雷装置情况等。
4、检查配电室、配电线路、配电箱及开关箱设置是否符合国家有关规范要求，保护措施是否得当等。
5、审查电动建筑机械和手持电动工具性能、质量、安装是否符合国家、行业标准及安全技术规程要求，防触电、防火措施是否落实等。
6、检查照明用电是否符合有关标准、规范的要求等。(二)高处作业
1、高处作业措施：审查施工组织设计中高空作业的安全技术措施，审查施工单位责任制落实情况、技术教育、作业人员状况及人身防护用具的配备情况，检查施工单位雨天和雪天高处作业防滑、防寒和防冻措施等。
2、临边与洞口的控制：检查临边和洞口防护设施设置和措施是否符合安全规范要求等。
3、攀登与悬空作业的控制：检查作业用具是否牢固、可靠，检查防护措施的设置是否符合安全要求，检查作业过程是否符合安全规定等。
4、高处作业安全防护措施的验收：严格进行安全设施逐项检查和验收，检查安全防护用品和设备的性能和质量，检查技术措施的落实情况等。(三)建筑机械使用安全
1、建筑机械的使用严格要求按《建筑机械使用安全技术规程》进行检查。
2、机械设备的操作人员必须经过专业培训考试合格，并取得有关部门颁发的操作证或驾驶执照、司炉证、特殊工种操作证后，方可独立操作。
3、高空作业必须戴安全帽。
4、起重作业必须严格按有关操作规程进行，保护措施得当。
5、混凝土振捣器操作人员必须穿戴绝缘胶鞋和绝缘手套。
6、木工机械工作场所备有齐全可靠的消防器材，落实防火措施等等。(四)脚手架的安装使用
1、搭设脚手架的钢管材质必须符合国家有关标准。
2、要有足够的牢固性和稳定性；严格控制脚手架的施工使用荷载。
3、脚手架搭设完毕后必须进行检查验收，经检查合格后才准使用。
4、遇有六级以上大风、大雾、大雨和大雪天气应暂停脚手架作业，雨雪后操作要有防滑措施等等。
三、今后要采取的措施 (一)明确安全生产、文明施工控制目标
1、杜绝发生各类伤亡事故；
2、一般事故年负伤率不得超过2‰；
3、不得发生经济损失超过5000元的事故；
4、建筑及生活垃圾随时清运，始终保持施工道路和施工现场清洁，保证车辆畅通无阻；
5、创安全生产、文明施工红牌工地。(二)进一步健全安全管理制度 为贯彻“安全第
一、预防为主”的方针，全面落实安全生产责任制，提高安全管理水平，公司将根据国家、省、市有关法律、法规和规范、标准、规定，同时结合公司和工地实际情况，制定和完善各项安全管理制度。(三)加强对外包施工队伍的管理
1、加强对外包队伍的资格审查，要求外包队伍需具备相应条件： （1）要求具有独立法人资格的企业；有关部门核发的营业执照和资质证书；法人代表资格证书；施工简历；近三年安全施工记录；安全施工管理记录。 （2）
使用的电工、焊工、起重工、爆破工等特种作业人员，必须经过专门的安全技术培训，经国家授权的专业部门考试合格，取得上岗资格证书，方可上岗工作。 （3）设有安全机构或专兼职安全员、技术员。
2、在工程承包合同中明确有关安全生产条款。（1）在合同中明确发包单位和承包单位的安全责任。 （2）在合同中明确技术要求及施工质量要求，承包方承担的其职责和工作范围内的全部安全责任等。 （3）承包合同签订前，审查合同是否符合有关规定，安全技术组织措施是否完善，人员组成和负责人是否符合要求等。 (四)加大对承包单位的管理力度，加强考核和监督
1、工程部定期对工程进行一次全面检查，全面掌握工程安全质量状况，及时提出施工安全要求和质量要求。
2、工程部要随时掌握工程施工进度和质量，及时解决施工中的安全和质量问题。
3、经常检查监督施工人员劳动保护用品的发放使用情况，发现不符合要求的，应停止其工作，并通知其负责人。
4、发生过重大人身伤亡事故的承包单位，不服从安全监督部门及工程部管理的承包单位，造成公司安全、质量事故的承包单位，严重违章作业、管理混乱的承包单位立即终止合同，退出现场并不得重新录用。(五)加强教育和培训，增强人员的安全意识 要求施工单位主要负责人、分管安全生产的负责人和安全生产管理人员必须参加安全生产教育培训，必须经过有关主管部门的安全生产知识和管理能力考核，考核合格后方可任职。未经安全生产教育和培训合格的从业人员，不得上岗作业。 要求施工单位要在工作间隙有针对性地进行现场安全培训。每周应有不少于2小时的安全活动时间，学习有关安全法规、标准、规范、规程等，对照规程查找安全隐患制定措施，并应做好记录。 (六)反装置性违章，消除安全隐患 装置性违章指工作现场的环境、设备、设施及工器具不符合国家、行业、公司有关规定及反事故措施和保证人身安全的各项规定及技术措施的要求，不能保证人身和设备安全的一切不安全状态。 反违章是企业全员性工作，必须做到层层抓、层层保。反违章工作要做到“管理、伦理、法理”三管齐下，做到有章可循、有人负责、重奖重罚，克服以罚代管和只管不罚。 工程管理人员根据其安全职责及有关规范标准，制定出各种工作的安全措施和劳动保护技术措施，使反装置性违章有章可循。对反装置性违章实行全过程管理，为杜绝新的装置性违章，在设计、订货、施工、调试、验收等阶段严格把关，各级施工单位、调试单位严格按设计图纸、技术规范、工艺规范组织和进行施工调试，设计与现场实际或最新规程不符的要及时变更设计。 查禁装置性违章是工程管理人员和安全员的安全职责。主要检查设备的状态、安全技术措施是否得到正确执行，包括安全防护设施、作业场所环境、施工工器具和设备、脚手架等是否满足了安全技术措施的要求。 对作业性违章、装置性违章、指挥性违章、管理性违章要同样重视，都要按照“三不放过”的原则进行调查分析，教育有关责任人，制定相应的整改措施和防范措施。房地产公司将汲取事故经验教训，贯彻“安全第一，预防为主”的方针，全面落实安全生产责任制，进一步加强安全管理，夯实安全基础，提高公司的安全管理水平，以“零违章”确保“零事故”，努力实现安全管理目标，杜绝一切安全事故。xx房地产开发有限公司 二○○五年一月五日
第11篇：房地产开发公司安全工作汇报
安全工作汇报**房地产开发有限公司开发的第一个项目──“****”小区项目自2003年9月1日奠基，已有近两年的时间，尽管有众多的施工队伍参与工程建设，施工面积大，管理难度大，迄今未发生一起重大安全责任事故，并于2005年1月获得山东省建筑工程管理局颁发的“2004年度山东省建筑施工安全文明小区”的荣誉称号。取得这样的成绩，离不开局领导和有关部门的大力支持，离不开公司领导的关注重视、身体力行，更离不开广大工程管理人员和房地产全体员工的共同努力。房地产公司将再接再厉，进一步加强安全管理，夯实安全基础，提高安全管理水平，努力实现“无违章企业”目标，杜绝安全责任事故。
一、安全现状分析 (一)建立了三级安全管理网络 公司自成立之日起即建立了三级安全管理网络，实行安全生产责任制。总经理为安全生产第一责任人；分管工程副总经理及各部门经理为二级安全责任，主抓公司及部门安全生产，负责做好本部门的安全生产及人身安全管理，做好各项防火、防盗等措施，并积极配合安全员的各项工作；公司安全员为安全直接责任人，协助公司领导对整个公司的安全生产进行检查、监督，并按要求向安全管理小组提供信息，执行公司安全会议的决议，组织学习各项安全生产制度及文件，及时会同各部配置安全设施，按期参加多经安全会议。 (二)安全管理制度体系初步建立 制定并实施了公司安全管理制度，主要包括以下几方面：
1、例会制度：定期召开安全生产、文明施工会议，要求施工单位、监理单位必须派安全负责人参加会议，分析安全生产、文明施工形势，布置安全生产、文明施工工作。
2、对施工单位的安全管理： (1)选择安全记录良好的施工队伍，并在施工合同中签订安全责任状，明确施工单位的安全责任。 (2)施工单位进场时，检查其施工安全制度、安全措施、安全人员配置是否齐全、得当，合格后方可进场施工。 (3)施工单位必须遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工。 (4)要求施工单位建立健全安全生产责任制并严格执行，安全生产目标层层把关，落实到人；安全生产、文明施工必须符合安监站制定的检查评定标准要求。
3、严格执行招投标制度，并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价、考察。
4、奖惩制度： (1)发生安全事故要查明事故发生原因，明确责任，分别对直接责任人、间接责任人、分管负责人等进行相应处理，并辅以50-1000元的罚款。 (2)对安全管理先进部室及个人，公司将对其进行奖励，具体执行办法由安全小组会议决定。 (三)现场安全管理
1、定期不定期地对施工单位进行检查，对安全工作、安全记录进行监督检查，提出处理意见并限期整改。
2、监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等项工作。
二、危险点分析与控制 房地产公司在建设施工过程中主要的危险点有临时用电、高处作业、建筑机械使用、脚手架防护等处。要求施工单位严格按有关规范规定的内容要求落实，施工单位对现场安全文明承担一切责任，安全管理由房地产公司组织，委派监理单位对执行程度检查核证。对危险点的控制要求如下(详见《****创建安全文明小区规划》)： (一)临时用电
1、用电管理：审查临时用电施工组织设计，审核专业人员的配备状况，检查安全技术档案等。
2、施工现场与周围环境：检查在建工程与外电线路的安全距离，检查外电保护措施等。
3、接地与防雷措施是否符合有关规范要求，检查接地电阻的施工质量，检查防雷现场建筑机械防雷装置情况等。
4、检查配电室、配电线路、配电箱及开关箱设置是否符合国家有关规范要求，保护措施是否得当等。
5、审查电动建筑机械和手持电动工具性能、质量、安装是否符合国家、行业标准及安全技术规程要求，防触电、防火措施是否落实等。
6、检查照明用电是否符合有关标准、规范的要求等。(二)高处作业
1、高处作业措施：审查施工组织设计中高空作业的安全技术措施，审查施工单位责任制落实情况、技术教育、作业人员状况及人身防护用具的配备情况，检查施工单位雨天和雪天高处作业防滑、防寒和防冻措施等。
2、临边与洞口的控制：检查临边和洞口防护设施设置和措施是否符合安全规范要求等。
3、攀登与悬空作业的控制：检查作业用具是否牢固、可靠，检查防护措施的设置是否符合安全要求，检查作业过程是否符合安全规定等。
4、高处作业安全防护措施的验收：严格进行安全设施逐项检查和验收，检查安全防护用品和设备的性能和质量，检查技术措施的落实情况等。(三)建筑机械使用安全
1、建筑机械的使用严格要求按《建筑机械使用安全技术规程》进行检查。
2、机械设备的操作人员必须经过专业培训考试合格，并取得有关部门颁发的操作证或驾驶执照、司炉证、特殊工种操作证后，方可独立操作。
3、高空作业必须戴安全帽。
4、起重作业必须严格按有关操作规程进行，保护措施得当。
5、混凝土振捣器操作人员必须穿戴绝缘胶鞋和绝缘手套。
6、木工机械工作场所备有齐全可靠的消防器材，落实防火措施等等。(四)脚手架的安装使用
1、搭设脚手架的钢管材质必须符合国家有关标准。
2、要有足够的牢固性和稳定性；严格控制脚手架的施工使用荷载。
3、脚手架搭设完毕后必须进行检查验收，经检查合格后才准使用。
4、遇有六级以上大风、大雾、大雨和大雪天气应暂停脚手架作业，雨雪后操作要有防滑措施等等。
三、今后要采取的措施 (一)明确安全生产、文明施工控
第12篇：房地产前期开发工作汇报
前期开发工作情况汇报
尊敬的领导：
我从2010年11月初调到呼市进行开发工作，一个多月来主要负责大黑河项目。
下面就大黑河以北项目情况、营业执照办理及开发商资质申领、工作中遇到的困难等工作情况简要汇报如下：
一、大黑河以北项目情况：
（一） 韩区长牵头，玉泉区政府对项目非常重视。亚运会开幕
期间，由玉泉区政府（区委田书记、韩区长、葛区长、云区长、古主任等）牵头，王波市长、主管城建孙建华副市长及规划局长周强亲自带队，对广州恒大总部、御景半岛等项目进行了视察，老板更是用最高规格对考察团进行了接待。这次考察起到了很好的效果。目前，从市政府到玉泉区政府都对项目进行了大力的支持，并与我们建立了良好的关系。但是，针对大黑河项目前期开发工作没有指定详细并可行的工作计划和完成时间表，也么有对市政府、区政府以及个办事部门，进行后期深入的维护工作，导致现阶段工作效率低下，工作盲目。
（二） 与市政府、区政府、规划局及相关部门领导关系亟待维
护。前期开了好头，政府各级领导都对恒大、对大黑河项目都非常认可和支持。但目前距离亚运会结束已有一月之余，在各级领导关系维护上没有趁热打铁进行深入 1
维护并出现了断档和缺失，马上新年、农历年就要到了，后期关系维护亟待解决。我们必须对此做周密安排和精心策划，组织一切关系和力量，作出切实可行的性计划，做好关系维护，从而保证后期开发工作的顺利开展。
（三） 草签三方协议。材料基本上已经准备完毕，只缺少营业
执照和开发企业资质注册两项材料。营业执照已经完成了增资工作，现正在找会计事务所做验资报告；开发商企业四级资质申领需参加系统操作员、售楼员考试，已经报名，等待考试。
二、营业执照办理及开发商资质申领
（一）营业执照办理相关材料已经准备就绪，现正加紧联系会计
事务所办理验资报告。此次办理不仅对注册资金增资一千万，对经营范围也增加了“房地产经营”项，为后期工作铺平道路。
（二）开发商资质申领材料也已准备就绪，正在等待建设厅主办
考试，考试时间还没有确定。
（三）目前，营业执照办理及开发商资质申领两项工作可控性差，
也无法做出完成的时间表，对此建议：借此机会应利用各种渠道对工商局、房管局进行关系维护。进行维护后一方面可以缩短审批时间或者寻找其他捷径；另一方面，打通关系后为后续预售证办理做好准备。
三、工作中遇到的困难
（一）招待资金、公关费用严重不足，应根据项目大小设立特殊
费用。目前，通过前期开发与政府人员的接触及同行的了解，送现金、购物卡、请吃饭、KTV等活动已经是默认的潜规则，而作为新进入的恒大在这方面明显没有作为。对于各领导、各部门负责人、及科长等级别人员的通关费用根本没有展开，也没有深入的了解具体的“行情”，这样干只会耽误时间并没有工作效果。
（二）申请开发车辆。由于各部门在市内分布分散，相距比较远，
如果光靠坐公车去办事效率会非常低下（打车也没有交通补助），希望可以给开发部配台车辆。
（三）在利用和维护政府关系时，希望可以让开发部门办事人员
参加。这样不仅可以加快开发人员的成长，也为日后具体办事人员更快更好开展工作做准备。
第13篇：房地产专项整治工作汇报
房地产用地专项整治工作汇报
根据 国土资函［］ 号文件，关于房地产用地专项整治工作方案的要求，为切实加强房地产用地供应和监管，规范市场秩序，我局对全市房地产开发建设用地进行了专项清理整顿，现将有关情况报告如下：
一、加强领导，深入宣传，确保清理整顿工作有序开展
（一）认真部署。对清理整顿工作，我局高度重视。我局立即主持召开了由各县局、市区分局等有关部门参加的全市房地产开发建设用地清理整顿工作动员大会，强调了专项整顿工作的重要意义，要求各有关部门统一思想，提高认识，采取措施，切实做好房地产用地专项整顿工作。同时，印发了《房地产用地专项整治工作方案》（ 国土资函〔 〕 号），对专项整顿工作的工作目标、要求、内容、范围、方法和步骤等作了明确部署，保证了清理整顿工作的顺利进行。
（二）成立机构。我局成立了分管局长为组长，有关科室负责人为成员的专项整顿工作领导小组，办公室设在市国土资源局，具体负责专项整顿工作。各县局、分局也成立了相应的工作机构，上下形成了一级对一级负责的工作格局。
（三）搞好培训和宣传。一是加强对专项整治工作人员的培训，提高执法水平，保证省政府关于房地产用地专项整治指示精神的贯彻落实；二是做好对广大群众的宣传，使之充分认识此次
专项整顿工作与自身利益密切相关，提高参与清理整顿工作的积极性，自觉地对房地产开发商的用地行为进行监督，对不合法的房地产用地进行举报；三是做好对房地产商和房屋产权单位的宣传，使之明晓意义，掌握政策，做到主动申报，积极配合。通过广泛、深入地宣传，在全市营造出一个理解、支持、参与和促进房地产开发用地专项整顿工作的良好社会氛围。
二、强化措施，严格把关，依法处理各类违法用地
一些违法用地由于前后时间跨度长，因此，我们本着既考虑历史，又严格执行政策的原则，对不同时期、不同性质、不同用途的房地产违法用地及交易行为进行了依法处置。我局根据违法占用土地的用途、位置的差别，依据不同的法律、法规分别进行处罚，并通过采取降低完善手续门槛、加强督促检查等措施，提高了违法占地案件处理效率。
三、建章立制，规范市场，确保清理整顿工作取得实效
自专项整治工作开展以来，我市不断强化土地法制建设，依法加强城市房地产开发建设用地管理，加大执法监察力度，坚决制止土地非法转让和房地产非法交易，保障了房地产开发和城乡各项建设用地的需求，逐步建立起了公开、公平、公正的土地市场秩序，为城市建设和经济发展创造了良好的环境。
（一）进一步健全土地市场管理制度。对国有土地有偿使用、地价管理、优化企业投资用地环境、严格规范土地审批等方面的问题进行了规范,切实加大了土地市场管理的力度。
（二）对土地使用审批实行集中统一办理。市国土资源局增派人数进驻市行政服务中心，集中办理土地登记发证和受理土地征用、出让、转让等业务，实行受理和办理业务相分离，规定了办理时限，提高了工作效率，增加了工作的透明度。另外，还开通了行风热线，增强了社会对国土资源管理工作的有效监督。
（三）加大招标拍卖土地力度。严格控制协议出让土地的范围，对商业、旅游、娱乐、住宅等经营性用地，全部采取招标拍卖或挂牌方式出让。
（四）认真做好土地储备工作。市及各市区都成立了土地储备中心，积极稳妥地开展了土地储备工作，为强化管理土地一级市场打好基础。
国土资源局
年
月 日
第14篇：房地产工作汇报范本(.2.25)
销售部（鼎府）项目工作汇报
时间：2012-7-31
一、项目数据统计一览表（附表）
形成分析：截止到7月31日一共来访组，来电组，其中现场售房部来访组，春园路
售房部来访组，有初步意向客户组。
客群分析：来访主要以户外大牌广告和售楼部门前路过为主，同时人群集中在项目周边的居民，年青人刚需居多，26%的客户存在第二套房，还有少部分人是专门问价格，户型房子不看，只问价格。7月20号高温假陆续，来访人群的年龄偏大些了，主要以35岁左右人群为主。来电最主要的是户外大牌、售楼部门头、网络、报广为主要途径。
客户最关注的五个问题：
1、
2、
3、
4、
5、
二、下一阶段工作计划及重点
1、客户寻找：单片派单：第一轮二汽区域扫街派单
2、人员培训：礼仪礼节规范，人员团队加强培训，以项目熟悉讲解为主
1、培训方面以各种话术讲解、接待技巧、项目市场分析、电话营销、寻找客户方式为主要方
向。
2、技巧和方式方法主要以演练、考核为主要，明确奖惩制度。
3、话术调整方向为：职业化（礼仪、着装、动作、）、标准化（言语清楚、吐字清晰、话术明确）、介绍话术精简、互动话术生动详细。话术两个大的方面：第一个是项目本身，第二
个是地段。先项目后地段，从这两个方面去抓重点。
3、问题反馈：
公积金能否使用？
交房时间？
三、市场行情分析及对比
1、市场行情对比表（附表）---见表
2、针对竞争楼盘的情况作相应的分析基本判断
3、销售和策划上应对的方式方法
四、策划推进及配合
每一期的报广和网络软文、宣传、户外大牌、单片学习，道具运用
上海驰张〃销售部
2012年7月31日
第15篇：同仁县房地产管理所工作汇报
同仁县房地产管理所工作汇报
同仁县房地产管理所目前为房地产管理所和房地产交易所二合一为事业单位，肩负着隆务地区所有房屋的产权、产籍登记、预售许可、备案、抵押、交易及测绘等工作。房地产管理所在编人员7人，大学生临聘人员4人，实际在岗人员9人。
房地产管理工作得到全面加强。加强了产权、产籍管理。今年完成各类房屋登记435件，房屋产权转移8件；房屋交易267件；抵押登记234件。认真做好了房屋所有权初始登记、继承、房地产分割、合证、变更等业务。房地产市场管理进一步规范。全面加强了房屋管理、房地产交易、商品房登记、房地产抵押等工作，取得了良好成效。
随着城市建设的逐步发展，城区房屋转移、新建等增多。而房屋交易市场的逐步活跃，又使商品房预（销）售、房屋买卖合同备案、期房抵押、现房抵押、产权调查等新的房产业务数量大幅度上升。档案数量也日趋增加。因此，2010年4月建立了房地产管理业务信息系统网络管理平台，实现了网上办证、预售许可、备案、交易、抵押等工作。大大提高了业务工作的效益，按照省房产部门的安排，积极做好电子入档工作，现所有电子入档工作已循序渐进、有条不紊展开。截止目前，已整理完成隆务地区成史档案录入工作，其它历史档案也正在录入当中。
工作打算和举措
我所将按照县委、县政府及主管局的部署和要求，紧紧围绕房地产管理工作中的热点、难点问题为重要内容，坚持
依法行政，强化房管各项职能工作，不断加强作风建设和行业管理，着重抓好如下几项工作。
1、大力加强房地产市场整治工作。一是加强执法力度，对那些没有质资开发或未经预售许可卖房等违法违规现象；二是加强对房地产项目的售楼部进行严格的规范，维护消费的合法权益；三是加强开发商的资金使用监督和管理，确保人民群众购买放心房。
2、加强队伍建设。努力提升党组织的创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党员的先进性和模范性；加强政风行风建设，改善服务态度和服务水平，加强党风廉政建设，坚持从严治党，从严治政的方针，着力从源头上预防和治理腐败问题。坚决纠正房地产行业不正之风。
同仁县房地产管理所
2011年9月9日
第16篇：上海房地产登记办事流程
房地产登记办事流程
一、获取客户告知单并至咨询窗口进行咨询（如需要），准备申请登记文件
二、至财税部门窗口办理契税手续
三、申请登记
1、预检，领取受理排队号码，等待受理
2、至受理窗口提交申请登记文件，在申请书和有关文件上签字
3、至收费窗口缴纳交易登记费用
4、至原受理窗口领取收件收据，作为领证依据
四、交易中心审核，记载登记簿，缮证
五、领证
1、拨打房地产交易中心服务热线 962269 查询登记办理情况
2、领取领证排队号码，等待领证
3、凭身份证明、收件收据领证
房地产登记资料查阅流程
1、咨询
2、申领、填写表格
3、领取查阅排队号码，等待查阅
4、打印查询结果
5、交纳相关费用，领取查阅证明
房地产初始登记
注：房地产权证加载密码的，办理房地产登记手续时，输入密码正确方可受理。
一 办证期限：自受理登记申请之日起20日内。
如补件，文件补齐日为受理日。
二 应缴费用：
（一）登记费：
1． 土地使用权初始登记，按登记的项目价格总额，采取差额定率分档累进办法，由权利人缴纳。
土地价格总额（万元）累进计费率（%）
100以下（含100）0.20
超过100以上部分至2000（含2000）0.08
超过2000以上部分至5000（含5000）0.06
超过5000以上部分至10000（含10000）0.0
4超过10000部分0.0
2按一个地块为一证，每件收费的上限为2万元
2．房屋初始登记
住房80元/套；非住房550元/登记单元；车位80元/个 由权利人缴纳经济适用住房、配套商品房减半收取登记费
农民利用宅基地建设的住房，不收房屋登记费，只收取权属证书工本费10元/本 由权利人缴纳
（二）图纸费由房地产交易中心代收
（三）契税、印花税由相关部门征收或代收
房地产交易登记工作程序：
办理契税->取号->受理->缴纳交易登记费用->领取收件收据->记载公示->缮证->领证
第17篇：上海房地产租赁居间协议
房地产租赁居间协议
特别告知：您在向本司支付任何款项时，务必要求我
司人员提供盖有本司财务章的收
据或发票。
甲方（出租方）：
乙方（承租方）：
丙方（居间方）：
乙方愿承租甲方拟出租的本协议第二条表述的房屋，甲乙双方均同意就该房屋的租赁事项由丙方居间，根据中华人民共和国有关法律、法规规定，各方订立协议如下：
一、乙方为表示对丙方居间提供的房地产之租赁诚意，向丙方支付意向金计人民币元整（RMB）。
二、本协议约定的所租赁的房地产基本情况：（因乙方已作实地察看，若本条描述的该房地产之条件与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准，且三方同意不再另行签订补充协议予以变更和确认。）
2.1.类型：□住宅□非住宅，可否工商注册：□可以□不可以
2.2座落：路弄
2.3建筑面积（实测）：平方米；户型：
2.4及地下车位号，车位面积平方米；
2.5权利人；
2.6房地产权证/房屋所有权证编号：沪房地字（）第
2.7室内装修情况：；
2.8附属设施、设备：
2.9是否已设立抵押：□是抵押权人：；□否；
2.9其他要求：。
三、租赁条件：
3.1租金：每月（美元/。该房屋租金（年/月）内不变。自第（年/月）起，双方可协商对租金进行调整。
3.2租赁期限：甲乙双方约定，甲方于日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自年月日起至年月日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
3.3租金的支付方式：租金按个月为一期支付，第一期租金乙方应于日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的日前（如遇节假日顺延）。甲方应于收到每期租金的同时开据合法有效之租金收款收据原件给乙方。若乙方要求提供合法有效之租金发票原件，则应缴纳的租赁税收由方承担。每期租金由乙方以现金支付或以银行划帐方式付至如下甲方指定银行账户：
户名：
开户银行：
帐号：
3.4租赁保证金：乙方同意支付给甲方租赁保证金共计（美元/人民币）元整（USD/RMB：元整）。甲乙双方签订租赁合约当日向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除租赁合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用的当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。
3.5其他费用：租赁期限内，□水费、□电费、□煤气费、□电话（通讯）费、□电视及卫星电视收视费等房屋使用费由方承担，并按帐单如期缴纳。物业管理费由方承担，并按帐单如期缴纳。
四、丙方应在收到意向金后个工作日内告知乙方业务处理情况。
4.1在此期间内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得向丙方主张收回意向金。否则乙方违约，应向丙方支付违约金为。
4.2在此期间后，如甲方无法接受本协议第三条所述租赁条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲、乙双方另行达成一致外，丙方将在两个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间，将意向金无息返还给乙方。
五、如甲方接受本协议第三条所述租赁条件并签订本协议，则乙方授权丙方可直接将意向金转为租房定金。甲方同意将收到的定金交丙方保管。也可以直接收取丙方转交或乙方直接支付的定金。
六、甲方接受本协议第三条所述租赁条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后天内与甲方签订《上海市房屋租赁合同》或类似合同（签订合同的具体时间可以由丙方安排或者乙方与甲方在本协议中另行约定）。如果乙方未能履行本条所述事项，则甲方已支付的定金不予返还。
七、甲方同意将本协议第三条所述房地产通过丙方，按本协议第三条的租赁条件或甲、乙双方另行达成一致的条件出租给乙方。
八、甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的，甲方同意在签署本协议后天内与乙方签订《上海市房屋租赁合同》或类似合同（签订合同的具体时间可由丙方安排或者甲方与乙方在本协议中另行约定）。如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。
九、本协议签订后，如甲方或乙方，或甲方与乙方未能履行本协议，导致双方的《上海市房屋租赁合同》或类似合同无法签订的，违约方或提出解除协议方应向丙方支付丙方为本次居间所支出的相关费用，数额为本协议3.1条款所述款房屋租金的%。（对前述费用的支付丙方无需提供实际支出的凭证。）
十、丙方根据本协议收取意向金等任何款项，均由其承办分支机构统一办理，并以加盖公司印章的正式收款收据为有效凭证。
十一、服务报酬：
11.1甲方承诺在与乙方签定《上海市房屋租赁合同》当日应按本协议书第三条第一款约定的租赁价格的%向丙方支付居间服务费。
11.2乙方承诺在与甲方签定《上海市房屋租赁合同》当日应按本协议书第三条第一款约定的租赁价格的%向丙方支付居间服务费。
十二、甲、乙、丙三方在本协议签章处书写的联络地址即为本协议下任何书面通知的送达地址。若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已依本协议给予书面通知。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。
十三、其
他。
十四、本协议一式三份，经三方签章后即为生效，三方各执壹份。
出租方（甲方）：承租方（乙方）：
代理人（代表人）：代理人（代表人）：
证件号码：证件号码：
联络地址：联络地址：
日期：日期：
居间方（丙方）：
承办分支机构：
承办人员签字：
经纪人证件号：
联络地址：
日期：
签约地点：
※甲乙双方基于以上条件已达成一致意见，约定于日时到区 路号室签订《上海市房屋租赁合同》或类似合同。
出租方（甲方）：承租方（乙方）：
代理人（代表人）：代理人（代表人）：
日期：日期：
※根据本协议第五条之约定，甲方在此确认已收到丙方转付的定金计人民币元整（¥）。甲方同时委托丙方代为保管该项定金，待甲方与乙方签署《上海市房屋租赁合同》或类似合同后，再向甲方从丙方处取回。
出租方（甲方）：居间方（丙方）：
代理人（代表人）：承办分支机构：
经办人员签字：
经纪人证件号：
日期：日期：
第18篇：上海房地产市场的情况汇报
上海房地产市场的情况汇报
一、上海房地产市场的运行情况
2003年，上海房地产市场高位运行，房地产开发投资额、商品房竣工面积、销售面积和存量房买卖面积等指标均创新高，商品房供求相对均衡，存量房交易十分活跃。上海房地产市场的现状特点是:
1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高。从1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年预计达到7.4%，在上海GDP两位数的增长中，约一个百分点是房地产业直接贡献的。
2、房地产开发投资始终保持较高水平。1996年以来，房地产开发投资约占当年固定资产投资30%。2002年完成房地产开发投资749亿元，同比增长18.7%。2003年1-11月，完成房地产投资额835亿元，同比增长21.6%，占固定资产投资的37%。
3、住房消费需求持续旺盛。商品住房个人购买比例连续三年超过90%，2002年高达98%。中等收入者进入房市，商品住房已成为大众产品，市民住房自有率已达75%以上。
4、商品住房建设和供应协调发展。近三年商品房销售量大幅增长，2002年新建商品房销售面积达到1971万平方米，比上年增长9.7%。2003年1-11月，商品房竣工面积2147万平方米，同比增长41.6%；销售面积2027万平方米，同比增长17.4%。
5、存量房交易已接近增量房交易面积。从1997年以来存量房交易每年都以50%以上的速度递增，2002年存量房交易面积1790万平方米，增长25.9%。2003年1-11月，存量房交易面积2058万平方米，同比增长29.4%。
这几年，上海房地产市场一直保持良好的发展态势，从总体上看，发展是健康的。同时，也面临着一些新情况和新问题。主要是商品住房价格持续上涨，局部地区阶段性上涨过快、涨幅过大。
二、上海房地产市场的趋势分析
上海的房地产市场既面向本市居民，又面向全国各地，还面向世界。随着城市综合竞争力的不断增强，以及投资和消费环境的持续改善，今后几年持续性的需求量仍然较大，房地产市场发展的潜力还很大。去年以来，我们着力把房地产工作的重点由前几年的深化房改、培育市场转向对市场的有效调控上来，加大以土地供应为龙头的调控力度，努力保持房地产市场的持续健康发展。分析今后一段的发展趋势，可以从以下几个方面看：
1、商品住房的供求关系。上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年11月底，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间（按国家统计局口径，空置率是指报告期的空置面积除以三年来商品房的可供面积），而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。预计2003年全年商品住房用地出让将超过2000万平方米；商品住房施工面积将达到7000万平方米，预示今年的竣工量将超过2000万平方米，投资势头也不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。
2、商品住房的供应结构。目前，上海商品住房竣工面积中，普通商品住房销售面积占销售总量的54%（按国家统计局口径，普通商品住房实物形态是指：按一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，其销售单价一般在5000元/平方米以下）。商品住房供应结构基本合理，但普通商品住房的比例还不够。下一步，随着2002年开工的100万平方米重大工程配套商品房的全面竣工，以及2003年起连续两年300万平方米中低价商品住房的陆续开工，全市普通商品住房占销售总量的比例将达到70%左右，主要集中在内外环线间和外环线外侧。商品住房供应中阶段性结构性的矛盾将逐步趋向缓解。
3、商品住房的销售价格。尽管2002年以来采取了一些调控措施，由于这些措施的效应尚需一定时间，短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨的幅度将趋于平缓。
三、加强上海房地产市场调控的对策建议
在建设部和上海市委、市政府的领导下，我们根据去年9月召开的全国房地产工作会议和国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意思》（国发[2003]18号文）的精神，正在抓紧研究完善有关政策，采取适度、稳妥的调控措施，进一步促进房地产市场的持续健康发展。
1、盘活存量土地，加强土地供应的调控力度。土地调控的重点是“控制增量、盘活存量”，土地供应坚持以住房为主，坚持以普通商品住房为主。一是今年起按各区县存量土地消化数量和消化进度，安排新增用地供应计划，使增量供应与存量消化力度挂钩。闲置土地过多的地区，必须限制新的土地供应。二是由于建设单位原因造成长期闲置的土地，由政府指定的专门机构进行收购储备，在完成土地前期开发后，根据房地产市场的发展情况，以土地公开招标拍卖等方式适时推出。
2、租售并举，保持中低价配套商品住房适度的供应量。继续适度控制中心城区拆迁总量，并加快中低价配套商品住房建设，今年和明年两年继续控制在每年300万平方米，使本市普通商品住房占销售总量的比例保持70%左右。一是今年年度建设用地计划中继续优先安排中低价商品住房的建设项目；项目的设计方案采用招标，提高建设水平，降低开发成本。二是鼓励中低收入家庭通过购买或租赁的方式解决住房困难。严格控制中低价商品住房的价格，积极采取财政补贴和租金优惠等措施，优先满足中低收入拆迁居民的租售需求。
3、加强商品住房预售管理，限制投机炒作行为。在继续鼓励自住性住房消费的同时，加强商品住房预售管理，目前正在研究考虑暂停预购新建商品住房的转让行为，控制投资需求，限制投机炒作。
4、加快信息化建设，实施网上合同备案制度。增加市场供求信息的透明度，引导房地产理性投资和消费，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为。重点是抓紧实施房地产交易合同网上备案制度。今年起先实行新建商品房预（销）售合同网上备案。一是批准预售和现售的新建商品房信息应全部在网上公布，房地产开发企业不得隐瞒或公布虚假信息。二是网上公布的批准预售和现售的新建商品房，房地产开发企业不得以已预订、预约等为由，拒绝购房人的购房要求。三是新建商品房预（销）售合同网上备案后，方可办理预购商品房合同预告登记或商品房转移登记手续。
5、完善法制建设，进一步强化房地产市场法治管理。抓紧建立一个覆盖土地出让、开发建设、市场交易、物业管理和“拆、改、留”旧区改造的管理信息系统和业务数据库，增加从土地招标拍卖到商品房上市整个过程的透明度。同时，针对目前房地产市场管理的薄弱环节，抓紧修订有关政策法规，进一步完善房地产市场管理制度，加大对市场主体经营行为的执法监督力度。
目前，我们正在抓紧研究完善上述措施，适时适度推进。土地供应调控方面的措施拟先出台。同时，还将对房地产市场和房价走势作进一步的跟踪分析和综合研究，避免出现房价大起大落的情况，保持上海房地产市场的持续健康发展。
第19篇：上海罗事房地产公司简介
上海罗事房地产公司
上海罗事房地产发展有限公司1998年成立于闵行区，注册资金1亿元人民币。公司基本业务包括房地产开发、租赁、建材、钢材销售等，房地产开发资质为三级。公司成立后即在闵行区梅陇镇开发建设梅陇城世纪苑住宅小区。该项目总建筑面积17万平方米，于2002年全部竣工并销售告罄。
目前公司正投资开发卢湾区的高福里旧区改造项目，项目现处在动拆迁过程中。
上海罗事房地产公司曾获得“四高”小区、上海最佳住宅房型奖、上海市建筑白玉兰奖、2000年上海房地产销售额百强（第89位）、2001年上海房地产销售额百强（第55位）、2002年上海房地产销售额百强（第38位）、2002年闵行区优质结构工程、2002年上海市建设工程“浦江杯”市优质工程奖、2002年上海市建设工程“白玉兰”奖市优质工程、2002年上海市商品房销售额50强（第38名）、2005年荣获国家工程建设质量奖优质工程银质奖等。
第20篇：上海房地产项目开发流程
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上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程)
经营策划->上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程)
关键字： 立项审批规划设计规划设计配套工程施工验收交付商品房预售许可权属初始登记大产权证登记
来源自：发布时间：2010-03-02 05:21:36
上海房地产项目开发流程(来源:上海市君志律师事务所)
一、立项审批阶段：
1、公司注册：
2、土地评估：
3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。
4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。
5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。
6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。
7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。
二、规划设计阶段
1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。
2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。
3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。
4、项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡。
5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。
6、各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。
1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。
2）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。若项目大，通过协商费用可下浮20%。
3）、绿化：项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图，报市园林局评审、出批复，同时向区园林署按40元/㎡（绿化面积）缴纳绿化保证金，该费用由建设单位出，但手续一般由绿化景观施工单位办理。
4）、交通：根据市交警总队要求提供相关资料由区交警支队转市交警总队评审，出批复。
5）、民防：项目按地上建筑面积配备一定比例的地下民防工程。若无民防工程，则需向区民防办缴纳60元/㎡（民防办核定的建筑面积）的民防结建费。
7、工程规划许可证申领：各部门审批通过，同时项目工程部完成施工图审图后，报规划局申领工程规划许可证，并缴纳相关费用（详见表二）。领证之前向规划城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表。
8、地名命名报批：在用地规划许可证办理之后，工程规划许可证办理之前向区规划局地名办申请办理地名命名手续。
三、开工准备阶段
1、工程报监：取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续，并按工程造价的1‰（商业）或0.7‰（住宅）缴纳报监费，有民防工程的向市民防质监站申办报监手续。
2、工程施工许可证的申领：报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证。
3、灰线复验：向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位，按648元/界桩点位另加两个控制点测量费2432元缴纳测量费。之后由施工单位进行建筑定位，再报规划局检查大队申报复验灰线。
4、住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报：开发项目若为住宅项目，需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报年度住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划。并按320元/㎡缴纳配套费。
5、临时排水许可证办理：项目开工之前向水务局申办临时排水许可证，按核定的排水量每月缴纳排污费（0.81×排水量），排污费可下浮30%～50%。
四、施工阶段（配套工程施工）
1、供电配套工程：项目开工前需向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量费。开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计、出图、施工。若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站，则必须由供电局下属安装公司进行设计、施工，费用按实际结算。（以上费用的收取详见供电局收费标准）
2、雨污水配套工程：雨污水管线图一般由设计单位设计出图，由雨污水管理部门审核通过后施工。施工单位可通过招投标确定，但与市政管网接口处的检测井必须由雨污水下属单位施工，每个井约2.5～4万元（根据尺寸大小）。
3、自来水配套工程：项目外围自来水管线由自来水公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住户水表及表箱须向自来水公司购买，每套约920元，若数量大可略有下浮。
4、天然气配套工程：项目外围管线、调压站及锅炉房管线必须由天然气公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住宅项目室内管线可由设计单位设计，但必须由天然气公司施工，并按33元/㎡缴纳住宅配套费，按1290元/户代付燃气表开户费。
5、有线电视配套工程：室内管线可由设计单位设计，外围管线必须由区有线电视中心设计、出图、施工。工程费收费方式：1）根据上海市93定额编制预算，
按实际结算也可按建筑面积签定协议；2）协议价为多层、复式、高层、小高层为15元/㎡，别墅35元/㎡。
6、通信配套工程：由建设单位向电信局提出通信申请，并缴纳通信配套工程费，（多层明线6.5元/㎡，高层12.5元/㎡，多层暗线20元/㎡，别墅40元/㎡）。电信局负责施工及验收。
7、邮政配套手续：向邮政局购买信报箱，并办理邮政配套手续。信报箱费用为318元/个，若数量大可下浮至270元/个，包括每户100元的通邮费。
8、道路开口：根据项目总平面图及建设要求，向区交警支队申请道路开口，征得同意后报市政局路政科及园林署，并缴纳相关费用（详见表七）。与相关领导协商，费用可下浮30%～40%
9、粘土砖核定手续：在项目开工后向区墙改办办理粘土砖及散装水泥核定手续。
10、门牌号编订：按照公安部门要求，准备相关材料向公安部门申请项目门牌号编订手续。
11、面积预测：门牌号编订后，预售许可证申办前根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申请建筑面积预测（测绘费详见表三）。
12、网上认证手续办理：项目预售前须向市房地产交易中心申报网上认证手续。
13、预售许可证办理：多层项目封顶、高层项目完成2/3楼层施工并通过网上认证手续后可向区房地局市场科申办预售许可证。
14、合同预告登记：商品房预售后，到区房地产交易中心办理预告登记，并缴纳登记费：住宅3元/㎡，非住宅按合同总价的0.8‰。
五、验收交付阶段
1、职能部门专项验收：项目竣工前后向消防、民防、卫生、环保、规划、交通、园林、防雷、墙改办等职能部门申报竣工专项验收。
（1）、防雷：向市防雷监测中心申报现场监测，监测通过后出监测报告转区防雷办，区防雷办出验收批复。
（2）、墙改办：根据项目使用的粘土砖、散装水泥用量及类型核定并缴纳专项资金（标准砖0.1元/块，多孔砖0.025元/块；袋装水泥3元/吨，用量可适当少报）。
（3）、园林：一般由施工单位向市园林局申报竣工验收手续，市园林局核准通过后出备案证明，凭备案证明向区园林署申请退还绿化保证金。
（4）、交通：一般由交通标示标牌施工单位负责向市交警总队申请竣工验收，验收通过出批复。
（5）、卫生：项目通水后向卫生部门的疾病控制预防中心申请水质检测，检测费约300元～400元/点，一个供水系统基本按1个点抽检，检测通过出报告后转卫生防疫站申办竣工验收，出批复。
（6）、环保：项目竣工后先办理雨污水接纳手续，凭雨污水接纳证明可向区环保局申报环保验收，出批复。
（7）、消防：一般需由有消防系统检测资质的单位进行系统监测，收费标准为
1.5元～2元/㎡。由消防施工单位负责向市消防总局（或区消防支队）申报竣工验收，通过后出批复。
（8）、规划：先向规划局测量队申报竣工测量手续，交纳测量费（详见表六）。测量报告出来后申请档案验收，取得档案验收合格证后再申报规划竣工验收，领取规划验收合格证。
（9）、民防：一般由施工单位负责向市民防质监站申办竣工验收，验收通过出民防工程质量监督报告。再向市民防档案室申办民防工程档案竣工验收，按2.1元
/㎡（民防建筑面积）缴纳民防档案立卷服务费；同时缴纳民防档案编制费，收费标准为底价4500元，民防建筑面积5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。凭民防档案验收合格证及质量监督报告由建设单位向区民防办办理民防工程竣工备案，工程竣工备案完成后办理民防工程使用登记备案。
2、室内环境检测：在项目竣工后区质监站出质量监督报告之前须完成民用建筑室内环境检测，且必须检测合格出检测报告。检测单位可自行寻找，费用原行情约1元/㎡，现价格有一定下浮。
3、土建竣工验收：建设单位组织区质监站及各参建单位进行土建竣工验收，现场验收通过后向区质监站递交相关竣工资料，质监站出质量监督报告。
4、配套部门专项验收：在办理职能部门专项验收的同时可办理配套工程专项验收及开通手续。若开发项目为住宅项目，还需办理配套验收合格证。其中雨污水需办理排水许可证；住宅项目自来水通水前需申办水表卡，办卡费为10元/张，同时预购53吨水费，水费目前按1.84元/吨收取，其中50吨水的水费交房时向业主收取。
5、工程竣工备案：各职能部门专项验收及质监验收通过后向区建管所申领工程竣工备案证明。
6、面积实测：取得工程竣工备案后根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申报建筑面积实测
7、交付使用许可证办理：项目若为住宅项目，则必须在取得实测报告后向房地局质量管理科申办住宅交付使用许可证。
六、大产证申领阶段
上海房地产开发公司房地产项目开发所需办理行政许可流程
(来源：上海创远律师事务所 孙义坤律师)
为对房地产开发过程有一个初步了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划涉及条件；3）初步设计及施
工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设用地规划许可证》副本。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，
非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
