推荐第1篇：物业自查报告
龙泉物业自检报告
根据上级各部门对物业公司各项工作的指导精神，以及对服务等工作的具体要求。我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下：
在过去的时间里，龙泉物业在上级领导及大力支持下，全体员工始终坚持“业主至上，和谐共赢”的服务宗旨，以业主需求为已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准。在全体员工的共同努力下，不论是小区安全防范、园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好的精神风貌，由于公司全体员工的尽心尽责及广大业主的积极配合，物业管理有限公司目前各项工作都呈现良好的局面，具体表现在：
一、投诉（需求）受理及业主满意度情况：
2013年1月份至12月31日，共受理投诉（需求）电话及来访 165件，其中需求咨询类56件，投诉类10件，售后保修、维修类99件；已完成99件，未完成0 件，综合完成率90%。
在业主满意度调查方面，我公司采取的是客服部随机抽取业主的方式每季度进行一次问卷调查，每月进行现场采访的形式了解业主的相关意见及建议。通过客服部的综合调查，一季度业主对我公司的综合满意度在95分以上。
二、收费情况：按照年度工作方针目标及总预算，应收物业服务费和清理三项资金等收费任务，按照物业公司清收计划安排顺利开展。
三、培训情况：
截止3月31日。共组织培训4次，培训总人数20人，人均培训24小时。培训的内容主要涉及公司企业文化及规章制度、服务礼仪、岗位工作技能、相关法律知识、案例分析，培训的方式主要有授课、现场体验、讨论及团队外出拓展训练等。通过一系列的培训，极大的提高了团队亲和力，转变了服务意识，提高了工作技能。
四、内部管理方面：
我们根据公司的实际情况，对各岗位工作人员进行考核评估，并在组织架构方面进行了优化调整，提高管理能力，不仅在公司内部范围内选拔优秀的管理和业务骨干，还从社会上引进了一批高素质的工程技术和各类工作人员，形成了一支年轻化、专业化的员工队伍。通过一系列的优化调整，是公司现有的资源得到了充分有效的利用，提高了工作效率。
五、区容和环境卫生
（1）楼梯清扫不到位，经与责任人联系并强调责任人之责任，有所改观。
（2）有个别业主从自家窗口或在楼梯口往外扔垃圾，造成极坏的影响，我物业已找有此不文明行为的居民谈话，坚决杜绝此类现象的再次发生。 （3）牛皮癣多处可见，屡禁不止，已多次派人清除。 （4）生活垃圾日产日清。
（5）物业定期组织人员对单元门门顶进行卫生大清扫。 （6）健全小区的配套，极大的方便了小区业主的生活。
六、绿化养护
（1）对一期绿化带做了一次彻底整治，拔除了个别居民种植的蔬菜、没收居民系在两树之间的凉衣绳。
（2）对小区内的各种名贵花草树木全面进行了春季养护工作。
（3）检查小区公共绿化用水阀，发现有漏水现象，物业已及时维修处理。
七、公共秩序维护
（1）配备专业保安队伍，实行24小时值班制。 （2）对进出车辆进行管理和疏导、保持道路畅通。
（3）对商铺移动广告牌指定摆放位置，即不妨碍整体区容区貌，也不影响商家生意。
八、消防管理
（1）已派物管人员对消防系统进行日常巡查，杜绝个别小区业主打开消防水龙头洗衣用水等现象。
（2）对各楼道堆放的杂物进行清理，消除安全隐患。 （3）消防器材无缺损，失效。
九、车辆管理
（1）加强各个路口的监督管理，禁止大型车辆通行进入小区，以免压坏路面及窖井盖等。
（2）保安巡逻整治车辆排放整齐有序，道路畅通无堵。 （3）对小区进出车辆实行登记出入记录。
十、公共设施设备与公用部位日常检查维护。
（1）小区门口窖井盖损坏，为确保行人安全，以及小区整体面貌，已购买新盖更换。
（2）保安巡逻每日检查，发现问题及时处理。 （3）定期专人维护，暂无破损现象。
推荐第2篇：物业自查报告
物业服务质量自检报告
市房管中心物业科：
根据房管中心物业科对物业公司各项工作的指导精神，以及对服务等工作的具体要求。我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下：
2014年即将进入二季度，在过去的时间里，物业管理有限公司在房管中心物业科的正确领导及大力支持下，全体员工始终坚持“业主至上，和谐共赢”的服务宗旨，以业主需求为已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准。在全体员工的共同努力下，不论是小区安全防范、园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好的精神风貌，由于房管中心各级领导监督到位，纠正及时，加上公司全体员工的尽心尽责及广大业主的积极配合，物业管理有限公司目前各项工作都呈现良好的局面，具体表现在：
一、投诉（需求）受理及业主满意度情况：
2014年1月份至3月31日，共受理投诉（需求）电话及来访 件，其中需求咨询类件，投诉类 件，售后保修、维修类4105件；已完成 件，未完成 件（主要为售后漏雨维修待验证的方面或业主不在本地，不急于维修的），综合完成率 %。
在业主满意度调查方面，我公司采取的是客服部随机抽取业主的方式每季度进行一次问卷调查，每月进行现场采访的形式了解业主的相关意见及建议。通过客服部的综合调查，一季度业主对我公司的综合满意度在95分以上。
二、收费情况：
按照年度工作方针目标及总预算，应收物业服务费和清理三项资金等收费任务，按照物业公司清收计划安排顺利开展。
三、入伙情况：
截止3月31日共交房 户，其中A座 户、B座 户、C座 户、大厦 户，入住率 ，目前装修户数 户。
四、培训情况：
截止3月31日。共组织培训 次，培训总人数 人，人均培训 小时。培训的内容主要涉及公司企业文化及规章制度、服务礼仪、岗位工作技能、相关法律知识、案例分析，培训的方式主要有授课、现场体验、讨论及团队外出拓展训练等。通过一系列的培训，极大的提高了团队亲和力，转变了服务意识，提高了工作技能。
五、内部管理方面：
我们根据公司的实际情况，对各岗位工作人员进行考核评估，并在组织架构方面进行了优化调整，提高管理能力，不仅在公司内部范围内选拔优秀的管理和业务骨干，还从社会上引进了一批高素质的工程技术和各类工作人员，形成了一支年轻化、专业化的员工队伍。通过一系列的优化调整，是公司现有的资源得到了充分有效的利用，提高了工作效率。
六、区容和环境卫生
（1）楼梯清扫不到位，经与责任人联系并强调责任人之责任，有所改观。
（2）有个别业主从自家窗口或在楼梯口往外扔垃圾，造成极坏的影响，我物业已找有此不文明行为的居民谈话，坚决杜绝此类现象的再次发生。
（3）牛皮癣多处可见，屡禁不止，已多次派人清除。 （4）生活垃圾日产日清。
（5）物业定期组织人员对单元门门顶进行卫生大清扫。 （6）健全小区的配套，极大的方便了小区业主的生活。
七、绿化养护
（1）对一期绿化带做了一次彻底整治，拔除了个别居民种植的蔬菜、没收居民系在两树之间的凉衣绳。
（2）对小区内的各种名贵花草树木全面进行了春季养护工作。
（3）检查小区公共绿化用水阀，发现有漏水现象，物业已及时维修处理。
八、公共秩序维护
（1）配备专业保安队伍，实行24小时值班制。 （2）对进出车辆进行管理和疏导、保持道路畅通。 （3）对商铺移动广告牌指定摆放位置，即不妨碍整体区容区貌，也不影响商家生意。
九、消防管理
（1）已派物管人员对消防系统进行日常巡查，杜绝个别小区业主打开消防水龙头洗衣用水等现象。
（2）对各楼道堆放的杂物进行清理，消除安全隐患。 （3）消防器材无缺损，失效。
十、车辆管理
（1）加强各个路口的监督管理，禁止大型车辆通行进入小区，以免压坏路面及窖井盖等。
（2）保安巡逻整治车辆排放整齐有序，道路畅通无堵。 （3）对小区进出车辆实行登记出入记录。 十
一、公共设施设备与公用部位日常检查维护。
（1）小区门口窖井盖损坏，为确保行人安全，以及小区整体面貌，已购买新盖更换。
（2）保安巡逻每日检查，发现问题及时处理。 （3）定期专人维护，暂无破损现象。
推荐第3篇：物业企业自查报告
篇一：物业自查报告
物业服务质量自检报告 市房管中心物业科：
根据房管中心物业科对物业公司各项工作的指导精神，以及对服务等工作的具体要求。我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下：
2014年即将进入二季度，在过去的时间里，物业管理有限公司在房管中心物业科的正确领导及大力支持下，全体员工始终坚持“业主至上，和谐共赢”的服务宗旨，以业主需求为已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准。在全体员工的共同努力下，不论是小区安全防范、园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好的精神风貌，由于房管中心各级领导监督到位，纠正及时，加上公司全体员工的尽心尽责及广大业主的积极配合，物业管理有限公司目前各项工作都呈现良好的局面，具体表现在：
一、投诉（需求）受理及业主满意度情况：
2014年1月份至3月31日，共受理投诉（需求）电话及来访 件，其中需求咨询类件，投诉类件，售后保修、维修类4105件；已完成 件，未完成 件（主要为售后漏雨维修待验证的方面或业主不在本地，不急于维修的），综合完成率%。
在业主满意度调查方面，我公司采取的是客服部随机抽取业主的方式每季度进行一次问卷调查，每月进行现场采访的形式了解业主的相关意见及建议。通过客服部的综合调查，一季度业主对我公司的综合满意度在95分以上。
二、收费情况：
按照年度工作方针目标及总预算，应收物业服务费和清理三项资金等收费任务，按照物业公司清收计划安排顺利开展。
三、入伙情况：
截止3月31日共交房 户，其中a座户、b座 户、c座 户、大厦户，入住率，目前装修户数户。
四、培训情况：
截止3月31日。共组织培训 次，培训总人数人，人均培训小时。培训的内容主要涉及公司企业文化及规章制度、服务礼仪、岗位工作技能、相关法律知识、案例分析，培训的方式主要有授课、现场体验、讨论及团队外出拓展训练等。通过一系列的培训，极大的提高了团队亲和力，转变了服务意识，提高了工作技能。
五、内部管理方面：
我们根据公司的实际情况，对各岗位工作人员进行考核评估，并在组织架构方面进行了优化调整，提高管理能力，不仅在公司内部范围内选拔优秀的管理和业务骨干，还从社会上引进了一批高素质的工程技术和各类工作人员，形成了一支年轻化、专业化的员工队伍。通过一系列的优化调整，是公司现有的资源得到了充分有效的利用，提高了工作效率。
六、区容和环境卫生
（1）楼梯清扫不到位，经与责任人联系并强调责任人之责任，有所改观。
（2）有个别业主从自家窗口或在楼梯口往外扔垃圾，造成极坏的影响，我物业已找有此不文明行为的居民谈话，坚决杜绝此类现象的再次发生。 （3）牛皮癣多处可见，屡禁不止，已多次派人清除。 （4）生活垃圾日产日清。
（5）物业定期组织人员对单元门门顶进行卫生大清扫。 （6）健全小区的配套，极大的方便了小区业主的生活。
七、绿化养护
（1）对一期绿化带做了一次彻底整治，拔除了个别居民种植的蔬菜、没收居民系在两树之间的凉衣绳。
（2）对小区内的各种名贵花草树木全面进行了春季养护工作。
（3）检查小区公共绿化用水阀，发现有漏水现象，物业已及时维修处理。
八、公共秩序维护
（1）配备专业保安队伍，实行24小时值班制。 （2）对进出车辆进行管理和疏导、保持道路畅通。（3）对商铺移动广告牌指定摆放位置，即不妨碍整体区容区貌，也不影响商家生意。
九、消防管理 （1）已派物管人员对消防系统进行日常巡查，杜绝个别小区业主打开消防水龙头洗衣用水等现象。
（2）对各楼道堆放的杂物进行清理，消除安全隐患。 （3）消防器材无缺损，失效。
十、车辆管理
（1）加强各个路口的监督管理，禁止大型车辆通行进入小区，以免压坏路面及窖井盖等。 （2）保安巡逻整治车辆排放整齐有序，道路畅通无堵。 （3）对小区进出车辆实行登记出入记录。
十一、公共设施设备与公用部位日常检查维护。
（1）小区门口窖井盖损坏，为确保行人安全，以及小区整体面貌，已购买新盖更换。 （2）保安巡逻每日检查，发现问题及时处理。
（3）定期专人维护，暂无破损现象。篇二：物业公司自查自纠报告 ￥￥物业自查报告
为了贯彻落实市委市政府关于《##市物业服务市场秩序专项整治年活动实施方案》文件精神，切实规范物业服务行为，提升物业服务水平，改善业主居住环境和生活品质，我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠，调查情况如下：
一、基本情况
##￥￥物业服务有限公司成立于二oo二年七月，是专门从事物业管理服务的企业，具有国家物业服务二级资质，先后接管了 花园、世家、等六个中、高档小区。年来，公司以“管理规范高效、服务真诚快捷”为质量方针，以“真诚为您”为服务理念，始终高标准、严要求，实施品牌战略，已形成规范、专业、细致、高效的品牌风格。公司自成立至今，先后获得“省级优秀文明社区”、“省物业管理优秀住宅小区”、“省花园式小区”、“全国物业管理示范住宅小区”、“省服务名牌”的荣誉称号。
二、存在的主要问题
1．车辆乱停乱放现象时有出现
近年来，随着社会经济的发展，市民生活水平有了很大提高，购买私家车的家庭大量涌现，加之小区建成时间较早，车位规划数量不足，部分业主缺乏大局观念，破坏公共秩序，占用公共车道停车，造成园区的车辆乱停乱放现象，对业主的正常生活带来了诸多的不便。 2.从业人员素质有待提高，导致服务工作不到位
公司从业人员存在个别人员未受过正规的管理技能、培训，缺乏系统的物业管理知识及综合协调经验和能力。管理内容局限于公共服务项目，较少涉及专项经营和多种经营。个别保安、保洁素质欠佳，没有接受过专门培训的人员临时上岗，未按标准操作，致使物业服务工作不到位。
3.开展和提供的服务项目单一
目前该物业企业仅仅是面向居民住宅小区提供部分的服务，而对居民住宅小区也仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，缺乏服务创新意识。
三、解决措施
1．落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法，分片包段责任落实到人，实施车辆的有效管理。对居民加强宣传和教育，提升小区居民素质，用集体力量建造和谐温馨家园。对各楼道公共出入口的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。 2．加快公司人才培养，打造具有专业化服务水平的专业技术团队。引进具有相关知识与经验的高层管理人才，并通过培训、定期考核等手段提高员工的文化素质、业务技能和管理水平。提升“四保（保修、保洁、保绿、保安）”服务水平，深入推进精细化体系管理模式，促进物业管理服务水平不断提升。切实把提高用户满意度作为自己的工作标准，不断借鉴、总结先进的管理经验，将精细化覆盖到每一个环节，控制到每一个细节，使每一项物业管理服务更加条理化、标准化、规范化，进一步完善精细化物业管理工作模式。
3．在固有服务内容的基础上，不断拓展服务内涵，不仅要满足业主的需求，还要预知业主的潜在的需求，以此不断改进我们的服务内容和管理手段，努力使客户满意，充分体现“真诚为您”这一服务理念，利用创新服务形式来不断构建高水平的服务，创建物业服务名牌，树优质服务新形象。
##￥￥物业服务有限公司
2015年5月12日篇三：武陟县住宅区物业管理工作自查报告 武陟县住宅区物业管理工作自查报告
为了进一步规范县域住宅区物业服务管理工作，提高物业服务企业的服务水平，切实推动县域住宅区物业服务管理工作健康有序发展，根据武陟县人们政府转发《焦作市城市精细化管理领导小组关于对全市城市精细化管理工作进行检查考核的通知》文件要求，结合我县住宅区物业服务管理工作实际，严格对照《河南省城市精细化管理考核项目及评分标准》“住宅小区管理”考核内容及标准，对近年来我县住宅区物业管理工作情况认真开展了自查，现将自查情况汇报如下：
一、基本概况
全县共开发住宅小区**个，建筑总面积达***万平方米，其中实施物业服务管理的住宅小区**个，管理面积达**万平方米；实行自治物业管理小区**个，管理面积达***万平方米。全县共有物业资质的管理公司**个，从事物业管理人员***人，持证上岗的**人。
二、物业管理基础工作
严格规划要求，审批物业用房，我中心在办理《商品房预售许可证》前，明确规定凡新建住宅小区，明确规定必须建设住宅配套设施，对未留臵，申报物业用房的住宅小区，以及未按照规定召开前期物业招投标选聘物业服务企业的，一律不予受理预售许可证。截止目前，房地产开发企业在我中心申报物业用房**，审批物业用房面积***，并纳入物业管理用房档案。通过公开招投标方式选聘物业服务企业的**，并纳入前提物业管理招投标档案。起草了《武陟县住宅专项维修资金管理办法》并上报县政府。物业科工作人员深入各物业服务企业及各住宅小区，通过查看工作台账，征询业主意见等，根据各小区特点，认真指导物业企业完善工作流程，建立健全物业服务工作流程，建立24小时值班制度，财务制度，卫生制度，报修制度，门卫保安制度等各项管理制度，并要求物业服务企业至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。年前组织有关物业服务企业参加了全市物业管理交流会议，参观了市里的优秀示范小区。
三、房屋管理与维修养护
一是示意图规范，各类标示清晰。我县住宅小区主出入口均设有小区平面示意图，示意图规范清晰，真实可靠。主要路口设有路标，门幢楼层标示明显，极大方便了小区业主。 二是严遵规划，保护房屋用途。小区内无业主违反《业主规约》，违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象。 三是室外封闭统一，空调安装有序。阳台封闭统一，空调支架基本无锈蚀现象。 四是严格指导各物业服务企业落实《焦作市装饰装修管理规定》，因房屋装饰装修导致发生危及房屋结构以及拆改管线和损害他人利益现象发生。
四、共同设施设备管理一是共用设施设备运行，使用正常，维护有记录，无事故隐患发生。专业技术人员和维护均为实现持证上岗。严格按照操作规程和保养规范操作，有记录。 二是室外公共管线统一管理。无私拉乱扯现象。 三是保持排、排污管道畅通，无堵塞、外溢现象。
四是小区道路畅通，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。五是供水、供电运行正常，二次供水有严格保障措施，电梯运行有保障，制定有事故应急处理方案。
五、保安、消防、车辆管理 一是保安队伍健全、制度健全。物业企业根据小区业主面积大小均合理配有专业的保安队伍，实行全天候值班和治安巡逻制度；保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。
二是各小区配电、储水等危及人身安全处均有明显标示，物业公司制定有具体防范措施。消防器材设施设备完好，消防通道畅通无阻，有安全消防应急方案。
三是车辆管理到位、机制完善。制定有机动车辆停车场管理制度和非机动车辆管理制度，管理责任明确，进出有登记，按规定位臵停放，管理有序。
六、环境卫生及绿化管理
一是物业企业根据各自服务小区实际，制定有切实可行卫生保洁年度工作计划，明确了工作目标、责任分工、保障措施等，组建清洁队，细化工作任务，明确职责定位，大力推行日保洁制和重点部位随时保洁制，坚持每日一检查、每月一评比。垃圾箱、喷雾器、电动修草机等创卫设备必备器材完备。做到垃圾日产日清，小区公用场地清洁无杂物，无乱贴画，无乱设摊点，广告牌等。
二是小区绿地布局合理，花草与建筑小品配臵得当。划分责任区域，实行包片养护管理，保证了草坪整洁，树木生长正常，花卉修剪及时。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
七、存在主要问题及下步打算
存在的主要问题：一是建立住宅专项维修资金归集、使用制度，新建住宅小区维修资金缴纳率还不足，专门维修资金管理机构还未设立。《武陟县住宅专项维修资金管理办法》已经起草上报县政府，待政府部门审定通过后，我中心将严格参照执行；二是对物业服务企业的监管力度还有待提高。
下步打算：一是进一步完善《武陟县住宅专项维修资金管理办法》,尽快研究设立专门的维修管理机构。二是针对新设立的物业服务企业加强业务指导，完善物业企业服务制度，提高服务质量，使广大业主认同物有所值的优质物业服务。
武陟县房产管理中心 2012年2月27日
推荐第4篇：隆福物业管理工作自查报告
物业管理工作自查报告
我司为了进一步规范物业服务管理工作，提高物业服务企业的服务水平，切实推动物业服务管理工作健康有序发展，根据我区房管局物管部门的相关要求，结合我司物业服务管理工作实际，严格对照 “住宅小区管理”考核内容及标准，对我司近年来物业管理工作情况开展了认真自查，现将自查情况汇报如下：
一、基本概况
我司共开发住宅小区**个，建筑总面积达***平方米，其中实施物业服务管理的住宅小区**个，管理面积达**平方米，从事物业管理人员***人，持证上岗的**人。
二、物业管理基础工作
严格按照规划要求，明确了小区的建设住宅配套设施和物业用房，截止目前，我们房地产开发公司共开发有住宅小区**个，均按规定了申报物业用房，物业用房面积约***平方米，并将物管用房和小区住宅配套设施纳入物业档案管理。在日常管理工作中，分管负责人深入各住宅小区，查看小区现场的实际工作情况，广泛征询业主意见，根据各小区特点，认真指导各小区物业部门完善工作流程，建立健全物业服务工作流程， 24小时值班制度，财务制度，卫生制度，报修制度，门卫保安制度等各项管理制度，并要求各物业服务小区至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
三、房屋管理与维修养护
1、我司管辖的住宅小区主出入口均设有小区保卫值班室，保卫人员坚持24小时值班制度，并在主要路口设有路标，门幢楼层标示明显，极大方便了小区业主。
2、严遵规划，保护房屋用途。小区内无业主违反《业主规约》，违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象。
3、室外封闭统一，空调安装有序。阳台封闭统一，空调支架基本无锈蚀现象。
4、严格执行小区的装饰装修管理规定，业主装修前要求业主必须办理装修许可证和相关手续，在装修期间加强巡查管理，发现不良行为及时阻止，至今没有因房屋装饰装修导致发生危及房屋结构以及拆改管线和损害他人利益现象发生。
四、共同设施设备管理
1、共用设施设备运行，使用正常，维护有记录，无事故隐患发生。专业技术人员和维护均为实现持证上岗。严格按照操作规程和保养规范操作，有记录。
2、室外公共管线统一管理，无私拉乱扯现象。
3、保持排、排污管道畅通，无堵塞、外溢现象。
4、小区道路畅通，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。
5、供水、供电、供气运行正常，确保了小区业主的正常生活，并制定有事故应急处理方案。
五、保安、消防、车辆管理
1、保安队伍健全、制度健全。物业企业根据小区业主面积大小均合理配有专业的保安队伍，实行全天候值班和治安巡逻制度；保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。
2、各小区配电、储水等危及人身安全处均有明显标示，物业公司制定有具体防范措施。消防器材设施设备完好，消防通道畅通无阻，有安全消防应急方案。
3、车辆管理到位、机制完善。制定有机动车辆停车场管理制度和非机动车辆管理制度，管理责任明确，进出有登记，按规定位置停放，管理有序。
六、环境卫生及绿化管理
1、物业企业根据各自服务小区实际，制定有切实可行卫生保洁年度工作计划，明确了工作目标、责任分工、保障措施等，组建清洁队，细化工作任务，明确职责定位，大力推行日保洁和重点部位随时保洁制度，垃圾箱、喷雾器、电动修草机等创卫设备必备器材完备，做到垃圾日产日清，小区公用场地清洁无杂物，无乱贴画，无乱设摊点，广告牌等。
2、小区绿地布局合理，花草与建筑小品配置得当。划分责任区域，实行包片养护管理，保证了草坪整洁，树木生长正常，花卉修剪及时。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
七、存在主要问题及下步打算
1、业主消费意识和业主责任意识淡薄，部分居民自觉缴纳物业管理费的意识较差，常以房屋质量和服务差为由拒绝交费，往往带来不良的连锁反应；较低的收费水平，难以引入高水平的物业服务企业，导致业主对物业服务更多的不满，形成了恶性循环的怪圈；个别业主和物业服务部门之间的矛盾因缺少沟通而无法解决，致使物业服务质量更难保证。
2、下一步的工作思路：我公司要切实提高思想认识，充分认识加强居住小区物业管理的必要性和复杂性，利用市场调节，尽量满足业主日益增长的求知、求乐、求美等精神文化需求，建立健全物业管理体制，积极形成全社会和各部门齐抓共管的良好局面，加强宣传教育引导，不断增强业主消费意识和物业企业的服务意识，以这次物管自查为契机，组织力量对业主拖欠、拒交物业服务费问题开展一次集中清欠行动，加强对住宅小区的日常管理，完美小区物管的长效管理奖励机制，确保居住小区物业的服务质量。
重庆**物业管理有限公司
2013年11月21日
推荐第5篇：物业消防安全检查自查报告
关于环岛商务中心物业消防安全检查工作的
报 告
河东新区建设局：
为贯彻落实贵局《关于加强住宅小区及办公建筑消防安全管理的通知》，确保环岛商务中心的正常工作秩序，将所有消防安全隐患消除在萌芽状态中。我公司全体员工按照《通知》要求，对环岛商务中心办公大楼进行了全覆盖的消防安全检查。现将此次安全检查的情况报告如下：
一、在部门例会中宣读《通知》全文。要求部门从上至下加倍重视消防安全工作，学习公司制定的《消防应急预案》，掌握灭火器和消火栓的使用，按照《消防应急预案名单》牢记各自的安全职责，落实消防安全责任制。在电梯口张贴了温馨提示，做好了客户的消防安全宣传工作，与广大客户一同做好消防安全工作，杜绝火灾的发生。
二、消防安全检查工作。
1、每月与机关事务管理局、环岛派出所一起对环岛商务中心办公区域的防火重点部位，包括各种设备房进行定期的消防治安安全检查，对发现的问题都作了及时整改。
2、安排保安每天巡逻，提醒保洁员注意，一旦发现通道堆放有杂物，立即通知业主清除，保障通道畅通无阻。
3、安排工程部和消防监控室落实专人坚持每天巡检，并着
重对楼内的灭火器、消火栓和消防泵等消防设施进行检查。确保灭火器、消火栓完好有效，疏散指示标识及应急照明设施运行正常。
我公司将以此次消防安全检查为起点，继续做好消防安全管理工作，努力为业主们营造出安全祥和的工作和生活环境。
环岛物业客户服务中心
二〇一二年七月十五日
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关于合生国际家园物业服务中心消防
安全自检自查工作的报告
公司领导：
为贯彻落实公司消防安全的指示，将所有消防安全隐患消除在萌芽状态中。我中心全体员工按照《通知》要求，对合生国际家园小区进行全覆盖的消防安全检查。现将此次安全检查的情况报告如下：
一、要求部门从上至下加倍重视消防安全工作，学习公司制定的《消防应急预案》，掌握灭火器和消火栓的使用，按照《消防应急预案名单》牢记各自的安全职责，落实消防安全责任制。在电梯口张贴了温馨提示，做好了客户的消防安全宣传工作，与广大客户一同做好消防安全工作，杜绝火灾的发生。
二、消防安全检查工作。
1、每月与机关事务管理局、环岛派出所一起对环岛商务中心办公区域的防火重点部位，包括各种设备房进行定期的消防治安安全检查，对发现的问题都作了及时整改。
2、安排保安每天巡逻，提醒保洁员注意，一旦发现通道堆放有杂物，立即通知业主清除，保障通道畅通无阻。
3、安排工程部和消防监控室落实专人坚持每天巡检，并着重对楼内的灭火器、消火栓和消防泵等消防设施进行检查。确保灭火器、消火栓完好有效，疏散指示标识及应急照明设施运行正
常。
三、检查中出现的问题
我中心对小区20栋楼，两个地下车库及地下室，消防设备进行检查。消防栓、手报、烟感基本正常。灭火器刚做完年检，检查中出现一些问题。
1、1号楼1层消防栓没水
2、1号楼15层手报未复位
3、消防用水压力不足
我中心将以此次消防安全检查为起点，继续做好消防安全管理工作，努力为业主们营造出安全祥和的工作和生活环境。
合生国际家园物业服务中心
二〇一五年七月十七日
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中都沁园小区消防排查整改
报 告
尊敬的市、区房产管理中心领导：
为了确保我物业公司接管的中都沁园小区正常工作秩序，保障业主拥有一个安全、舒适、温馨的居住环境，将所有消防安全隐患消除在萌芽状态中。我公司全体员工按照市、区房产管理物业科领导的要求，对中都沁园小区进行了全覆盖的消防安全检查。现将此次安全检查的情况报告如下：
一、在工作例会中，要求各部门从上至下加倍重视消防安全工作，学习公司制定的《消防应急预案》，掌握灭火器和消火栓的使用，按照《消防应急预案名单》牢记各自的安全职责，落实消防安全责任制。在电梯口张贴了温馨提示，做好了业主的消防安全宣传工作，与广大业主一同做好消防安全工作，杜绝火灾的发生。
二、消防安全检查工作。
1、每月初在物业经理的领导下，物业客服中心全体人员对中都沁园小区公共区域的防火重点部位，包括各种设备房及小区内电动车车棚充电站进行定期的消防安全检查，对发现的问题都作了及时整改。
2、安排保安每天巡逻，提醒保洁员注意，一旦发现通道堆放有杂物，立即通知业主清除，保障通道畅通无阻。
3、安排工程部和消防监控室落实专人坚持每天巡检，并着重对楼内的灭火器、消火栓和消防泵等消防设施进行检查。确保灭火器、消火栓完好有效，疏散指示标识及应急照明设施运行正常。
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我公司将以此次消防安全检查为起点，继续做好消防安全管理工作，努力为业主们营造出安全祥和居住环境。
信阳市佳宜居物业服务有限公司
二〇一六年四月二十八日
推荐第8篇：武陟县住宅区物业管理工作自查报告
武陟县住宅区物业管理工作自查报告
为了进一步规范县域住宅区物业服务管理工作，提高物业服务企业的服务水平，切实推动县域住宅区物业服务管理工作健康有序发展，根据武陟县人们政府转发《焦作市城市精细化管理领导小组关于对全市城市精细化管理工作进行检查考核的通知》文件要求，结合我县住宅区物业服务管理工作实际，严格对照《河南省城市精细化管理考核项目及评分标准》“住宅小区管理”考核内容及标准，对近年来我县住宅区物业管理工作情况认真开展了自查，现将自查情况汇报如下：
一、基本概况
全县共开发住宅小区**个，建筑总面积达***万平方米，其中实施物业服务管理的住宅小区**个，管理面积达**万平方米；实行自治物业管理小区**个，管理面积达***万平方米。全县共有物业资质的管理公司**个，从事物业管理人员***人，持证上岗的**人。
二、物业管理基础工作
严格规划要求，审批物业用房，我中心在办理《商品房预售许可证》前，明确规定凡新建住宅小区，明确规定必须建设住宅配套设施，对未留臵，申报物业用房的住宅小区，以及未按照规定召开前期物业招投标选聘物业服务企业的，一律不予受理预售许可证。截止目前，房地产开发企业在我中心申报物业用房**， 1
审批物业用房面积***，并纳入物业管理用房档案。通过公开招投标方式选聘物业服务企业的**，并纳入前提物业管理招投标档案。起草了《武陟县住宅专项维修资金管理办法》并上报县政府。物业科工作人员深入各物业服务企业及各住宅小区，通过查看工作台账，征询业主意见等，根据各小区特点，认真指导物业企业完善工作流程，建立健全物业服务工作流程，建立24小时值班制度，财务制度，卫生制度，报修制度，门卫保安制度等各项管理制度，并要求物业服务企业至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。年前组织有关物业服务企业参加了全市物业管理交流会议，参观了市里的优秀示范小区。
三、房屋管理与维修养护
一是示意图规范，各类标示清晰。我县住宅小区主出入口均设有小区平面示意图，示意图规范清晰，真实可靠。主要路口设有路标，门幢楼层标示明显，极大方便了小区业主。
二是严遵规划，保护房屋用途。小区内无业主违反《业主规约》，违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象。
三是室外封闭统一，空调安装有序。阳台封闭统一，空调支架基本无锈蚀现象。
四是严格指导各物业服务企业落实《焦作市装饰装修管理规定》，因房屋装饰装修导致发生危及房屋结构以及拆改管线和损害他人利益现象发生。
四、共同设施设备管理
一是共用设施设备运行，使用正常，维护有记录，无事故隐患发生。专业技术人员和维护均为实现持证上岗。严格按照操作规程和保养规范操作，有记录。
二是室外公共管线统一管理。无私拉乱扯现象。
三是保持排、排污管道畅通，无堵塞、外溢现象。
四是小区道路畅通，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。
五是供水、供电运行正常，二次供水有严格保障措施，电梯运行有保障，制定有事故应急处理方案。
五、保安、消防、车辆管理
一是保安队伍健全、制度健全。物业企业根据小区业主面积大小均合理配有专业的保安队伍，实行全天候值班和治安巡逻制度；保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。
二是各小区配电、储水等危及人身安全处均有明显标示，物业公司制定有具体防范措施。消防器材设施设备完好，消防通道畅通无阻，有安全消防应急方案。
三是车辆管理到位、机制完善。制定有机动车辆停车场管理制度和非机动车辆管理制度，管理责任明确，进出有登记，按规定位臵停放，管理有序。
六、环境卫生及绿化管理
一是物业企业根据各自服务小区实际，制定有切实可行卫生
保洁年度工作计划，明确了工作目标、责任分工、保障措施等，组建清洁队，细化工作任务，明确职责定位，大力推行日保洁制和重点部位随时保洁制，坚持每日一检查、每月一评比。垃圾箱、喷雾器、电动修草机等创卫设备必备器材完备。做到垃圾日产日清，小区公用场地清洁无杂物，无乱贴画，无乱设摊点，广告牌等。
二是小区绿地布局合理，花草与建筑小品配臵得当。划分责任区域，实行包片养护管理，保证了草坪整洁，树木生长正常，花卉修剪及时。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
七、存在主要问题及下步打算
存在的主要问题：一是建立住宅专项维修资金归集、使用制度，新建住宅小区维修资金缴纳率还不足，专门维修资金管理机构还未设立。《武陟县住宅专项维修资金管理办法》已经起草上报县政府，待政府部门审定通过后，我中心将严格参照执行；二是对物业服务企业的监管力度还有待提高。
下步打算：一是进一步完善《武陟县住宅专项维修资金管理办法》,尽快研究设立专门的维修管理机构。二是针对新设立的物业服务企业加强业务指导，完善物业企业服务制度，提高服务质量，使广大业主认同物有所值的优质物业服务。
武陟县房产管理中心
2012年2月27日
推荐第9篇：关于创建“平安物业”的自查报告
阿苏克社区阿克苏市第XX小学家属院关于创建“平安物业”的自查报告
根据阿克苏市社综发（2013）9号文件的要求，我校家属院的实际情况，投入大量人力、物力、财力，认真、扎实的开展创建“平安物业”的工作取得显著成效，现将自查自检情况汇报如下：
一、家属区简介：XX校家属院位于XXX路XX号，校园内共两栋住宅楼，总住户XX户，常住人口 XXX ，学校聘用保安XX人，房屋出租数 XXXX 户。
二、平安建设组织保障方面：
1、学校成立了平安创建工作小组，校长任组长，副校长、保卫干事、后勤主任、学校保安、学校男教师组成学校安保成员。由校长牵头成员具体负责安全保卫工作。
2、在创建工作中学校内部规范了管理措施，投入大量软件、硬件措施，明确每个部门的工作目标和岗位责任，定期宣传安全防范知识，提高居民的安全防范意识，达到了与每位户主共建平安校园的思想目的。
3、在社区的指导下，我校积极参与“平安物业”的创建活动，动员住户全体参与，主动调节邻里纠纷，做到校园和谐、户户平安。
三、平安创建公共秩序方面：
1、校园门口进出实习二十四小时执勤制，并组织了夜间巡逻队，对校园的重点区域、隐蔽记录进行了不定时的巡查，发下问题及时处理汇报。
2、有效杜绝门卫脱岗、误岗、睡岗情况的发生，认真填写交接班、值班记录。
3、增加了校园公共设施设备和其他可能发生有损住户人身安全的提示，制定了具体的安全防范措施。
4、加强校园机动车、非机动车管理。机动车进出、停放有序，非机动车在指定区域停放，有效的预防了各类事故的发生。
5、制定了各类突发事件应急预案，组织学校义务应急队队火灾、公共卫生、安全事故等突发事件进行有效防控。
6、充分利用校园人防、物防、技防的资源优势，有效预防和制止各类治安、意外安全事件的发生和这种影响民族团结的非法宗教活动与邪教组织。
7、采用多种方式促进校园邻里团结友好各民族和谐共处，让住户真真踊跃参与到“校园是我家、平安建设靠大家”的活动中来。
四、平安创建物防、技防方面：
校园已实行全封闭式管理，学校投入大量资金更换了高清监控，对重点区进行了全覆盖，增加保安器械，维修了公用照明系统，确保校园安全稳定。
阿克苏市第XXX小学
2014年XXX月
推荐第10篇：嘉苑物业递交物业管理科自查报告
乌海市嘉苑物业服务有限公司
单位名称：乌海市嘉苑物业服务有限公司服务小区：新洋花园
自查自纠报告
嘉苑物业自查自纠报告
市房管中心物业科：
2016年即将接近尾声，在过去的时间里，嘉苑物业在房管中心物业科的正确领导及大力支持下，全体员工始终坚持“业主至上，和谐共赢”的服务宗旨，以业主需求为已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准。在全体员工的共同努力下，不论是小区安全防范、小区园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好的精神风貌，由于房管中心各级领导监督到位，纠正及时，加上公司全体员工的尽心尽责及广大业主的积极配合，嘉苑物业目前各项工作都呈现良好的局面，自2015年获得“市物业管理优秀住宅小区”的荣誉后嘉苑物业一直严格要求全体员工以“真诚为您”为服务理念，始终高标准、严要求，实施品牌战略，已形成规范、专业、细致、高效的品牌风格。
根据房管中心物业科对物业公司各项工作的指导精神，以及对物业服务等工作的具体要求。关于做好《海勃湾区住建局2016年冬季建设行业安全生产大检查工作方案》的通知 第三项 物业管理：对小区安全、服务等工作的具体要求。我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下：
一、关于小区主要出入口区域昼夜有无专人值班，值班记录、进出登记记录是否规范，保安定时巡逻、报警系统、楼宇对讲、监控系统、车辆管理等。
二、小区楼道内物品堆放管理是否规范，消防通道是否畅通，随意拉接临时电源、电线，违章用电管理情况，商业楼营业部分与住宅部分安全出口是否分开设臵，有无封闭、占用、堵塞住宅楼道及安全出口的现象。自我检查存在以下问题；
1、自查管理服务不到位之处：
物业管理人员流动性大，新招入保安、保洁、人员素质有待提高，个别从业人员未受过正规的管理技能、培训，缺乏耐心及物业管理知识和综合协调能力。保安人员文化程度略低，对车辆登记、往来访客管理记录较为杂乱，未按照公司要求执行，记录不够明确清晰服务工作不到位，保安人员定时巡逻情况表现一直良好，车辆管理系统使用正常，电子巡更系统未安装，由于楼宇对讲可视门铃系统出现损坏，致使单元防盗门常被人为在锁体内添堵物品影响业主正常使用，消防控制设备使用正常，监控视频设备部分有老化损坏现象。 自纠管理服务不到位解决措施：
我们根据公司的实际情况，对各岗位工作人员定期进行考核评估，并培养员工服务综合协调能力，提高在岗人员服务管理能力，在公司内部范围内选拔优秀的管理人员和业务骨干，从社会上招聘引进高素质人员，提高工作效率，根据小区监控老化损坏情况，聘用包头专业维修监控设备人员已进行全方位维修更换，关于小区楼宇可视门铃部分无法正常使用问题，聘请原安装楼宇对讲门铃设备人员进行过多次维修，发现楼宇对讲损坏大部分原因是由于住户在弱电进内堆放过多杂物致使线路损坏导致门铃对讲使用不通畅，经过多次与业主沟通，目前楼宇对讲损坏现象相比以前逐渐减少。
2、自查消防通道堵塞楼道杂物清理不到位之处：
随着社会经济的发展，市民生活水平有了很大提高，购买私家车的家庭大量涌现，加之小区建成时间早，入住业主逐渐增多，车位规划数量有限，部分业主缺乏大局观念，破坏公共秩序，占用消防应急公共车道停车，造成小区偶尔有车辆乱停乱放现象，对业主的正常生活带来诸多不便，2号楼单元门口电动车停放过多，影响正常通行，部分楼道杂物堆放，保洁、保安人员集体多次清理，乱堆乱放现象依旧存在，即使定期清理，但任然有不足之处。 自纠消防通道堵塞楼道杂物清理不到位解决措施：
加大实施车辆的有效管理。对居民加强宣传和教育，提升小区居民素质，用集体力量建造和谐温馨家园。对各楼道公共出入口的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序，对楼道内乱堆乱放现象加大宣传，多与业主沟通，与业主共同创造舒适整洁的生活环境。
今后嘉苑物业会加快公司人才培养，打造具有专业化服务水平的专业技术团队。引进具有相关知识与经验的高层管理人才，通过培训、定期考核等手段提高员工的文化素质、业务技能和管理水平。提升“四保（保修、保洁、保绿、保安）”服务水平，深入推进精细化体系管理模式，促进物业管理服务水平不断提升。切实把提高用户满意度作为自己的工作标准，不断借鉴、总结先进的管理经验，将精细化覆盖到每一个环节，控制到每一个细节，使每一项物业管理服务更加条理化、标准化、规范化，进一步完善精细化物业管理工作模式，在固有服务内容的基础上，不断拓展服务内涵，不仅要满足业主的需求，还要预知业主的潜在的需求，以此不断改进我们的服务内容和管理手段，努力使客户满意，充分体现“真诚为您”这一服务理念，利用创新服务形式来不断构建高水平的服务，创建物业服务名牌，树优质服务新形象。
乌海市嘉苑物业服务有限公司
二0一六年十二月十六日
第11篇：北站花苑社区物业安全自查报告
北站花苑社区物业安全自查报告
为进一步加强全区物业管理行业安全生产工作，有效防范和坚决遏制生产安全事故的发生，按照《鹤壁市人民安全生产委员会关于开展“安全2号”行动的通知》要求，园区对北站花苑社区进行了全覆盖的安全检查。现将此次安全检查的情况报告如下：
一、消防隐患
（一）公共走廊。乱堆乱放、危险违禁物品。
（二）停车场。充电桩、乱接电线。
（三）业主私拉电线。
（四）占用消防通道。
（五）消防设施损坏。
二、高空坠物
（一）业主花盆等阳台堆放隐患。
（二）楼体外墙脱落隐患。
（三）空调外挂机隐患。
三、偷盗隐患
（一）监控设施设备破损。
（二）小区门岗不健全。
园区管委将以此次安全检查为起点，继续做好安全管理工作，努力为业主们营造出安全祥和的工作和生活环境。
二〇一八年四月二十七日
第12篇：物业服务及安全生产工作的自查报告
物业服务及安全生产工作的自查报告
报告单位：四季春天物业公司
根据区安委会《关于切实吸取事故教训加强建筑施工物业管理领域安全生产工作的通知》铜王安委办[2018]32号文件精神,应精神要求，我物业公司积极响应，迅速对管辖小区的安全工作做了细致检查。现对检查事项作出报告如下：
1、公司对个别技能薄弱的员工做了技能培训，强化员工安全技能、灾害自救和互救常识的培训，提高员工生产生活安全、防爆防灾、避险避灾的意识。要求每个员工都能做好本职工作，增强与业主之间的沟通、协调能力，提高公司的服务质量。
2、小区内一些卫生死角做了彻底清理，对一些乱堆乱放的杂物也通知业主及时清理，对没有清理的杂物一致当做废品处理。
3、相关工作人员对配电房、配电箱、楼梯间电路，电表箱都做了细致检查，没有发现隐患。对配电设备做了保养。对楼梯、过道里损坏的照明灯做了更换。
4、相关工作人员对给水管道、污水管道、化粪池等排水设施做了检查，保证小区上下水、排水管道通畅，保持小区污水不外溢，环境清洁。
5、对值班管理工作做了加强，要求值班员工做到不离岗、不脱岗，手机必须保持24小时通畅。对工作中发现的问题做到及时上报，并且不隐瞒、不虚报。
通过开展自检自查，本公司对工作中的不足和薄弱地方做了调整和纠正，我们会在以后的工作中加强督查，强化责任，明确各级员工的安全生产工作职责权限。加强事前安全防范工作，积极强化工作员工物业服务意识，努力提高员工业务素质和执行能力。
四季春天物业公司
2018年5月7日
第13篇：物业
业主委员会章程
第一章 总则
第一条 组织名称、地址 名称：地址：所辖区域范围： 第二条 性质和宗旨
业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，是业主大会（业主代表大会）的常设机构，对业主大会（业主代表大会）负责。其宗旨是：
代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境。
第三条 委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立，并接受其监督与指导。
第四条 本章程所称业主，是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。
第二章 组织机构和职责
第五条 第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会）选举产生。以前建成的各类房屋或住宅区（包括公有住房出售后的住宅区），按物业管理区域，由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会。
业主委员会选举产生后，15日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。
第六条 业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会（业主代表大会）必须有半数以上的业主（业主代表）出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。
产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会（业主代表大会）由业主自行产生。 第七条 第一次业主大会（业主代表大会）按下列程序召开： 1．由大会筹备组介绍大会筹备情况；
2．由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；
3．业主大会（业主代表大会）的成员投票选举产生业主委员会成员。
第八条 业主大会（业主代表大会）每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开7日之前将大会召开日期和内容送达每位业主（业主代表）。
经10％以上业主（业主代表）提议，委员会应在接到提议后15天内，就其提议的内容召开临时业主大会（业主代表大会）。大会对提出的议案已作出决定的，业主（业主代表）在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会（业主代表大会）。
业主大会（业主代表大会）应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。
第九条 业主大会（业主代表大会）的决定，由出席会议的业主（业主代表）投票表决，过半数以上通过。 第十条 委员会设委员 名（根据实际情况设定，不得少于5人），其中主任一名，副主任 名。主任、副主任在全体委员会中选举产生。
第十一条 委员会每届任期三年，委员可连选连任。
根据工作需要，委员会聘任专职或兼职执行秘书一名，负责处理委员会日常事务；街道办事处、公安派出所等有关部门也可以参加委员会管理工作。 第十二条 委员会权利
1．召集和主持业主大会（业主代表大会）；
2．制定委员会章程，代表业主、使用人，维护其合法权益；
3．在房地产行政主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
4．审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划；
5．负责维修基金的筹集、使用和管理； 6．监督公共建筑、公共设施的合理使用； 7．组织换届改选业主委员会；
8．提出修订业主公约、委员会章程的议案；
9．监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况； 10．业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利。 第十三条 委员会义务
1．向业主大会（业主代表大会）报告工作；
2．执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定； 3．接受业主和使用人的监督；
4．听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
5．协助物业管理企业落实各项管理工作，协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用；
6．涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会）通过； 7．建立业主委员会档案制度；
8．自觉接受房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导；
9．委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。
第十四条 经业主大会（业主代表大会）同意，委员会主任、副主任和执行秘书可获得适当津贴。 1．主任： 2．副主任： 3．执行秘书：
第十五条 委员会会议每 月召开一次，由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。有三分之一以上的委员会提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。
第十六条 委员会召集人应在会议召开7日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。如会议讨论重大事项，可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。
当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席委员会会议，但没有表决权。 第十七条 委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第十八条 委员会会议必须做好记录，并由会议主持人签署后存档。涉及重大问题应由与会全体委员签署。
第三章 委员
第十九条 业主委员会委员必须符合下列条件： 1．是本物业管理区域内业主；
2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程； 3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责； 4．品行端正无劣迹； 5．热心公益事业。
第二十条 有下列情形之一的人员不得担任委员会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会（业主代表大会）确认：
1．已不是本物业管理区域的业主； 2．无故缺席委员会会议连续3次以上； 3．因健康原因丧失履行职责的能力； 4．有违法犯罪行为被司法部门认定的；
5．其他原因不适宜担任委员的。
第二十一条 委员停任时，必须在停任半个月内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。 第二十二条 委员会委员缺额时，应在下一次业主大会（业主代表大会）召开时予以补选；缺额人数较多时，可召开临时业主大会（业主代表大会）予以补选。 第二十三条 业主委员会主任的职责 1．负责召开业主委员会会议；
2．负责召开业主大会（业主代表大会）； 3．代表业主委员会对外签约或签署文件； 4．核定维修基金帐目；
5．经业主大会（业主代表大会）或业主委员会授权的其他事项。 第二十四条 委员的权利和义务 1．权利
（1）参加委员会组织的有关活动； （2）参与委员会有关事项的决策； （3）具有对委员会的建议和批评权。 2．义务
（1）遵守本会章程；
（2）执行本会的决议，完成本会交办的工作； （3）参加本会组织的会议、活动和公益事业； （4）向本会的工作提供有关资料和建议。
第二十五条 业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告；离任时应进行离任审计，发现问题应及时纠正和查处。
第四章 经费
第二十六条 委员会经费由 费用中支出。
第二十七条 委员会的经费开支包括：业主大会（业主代表大会）和委员会会议；有关人员津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向委员会汇报，每年度向业主公布。
第五章 附则
第二十八条 本章程或本章程的修订经业主大会（业主代表大会）通过后生效，本章程未尽事项由业主大会（业主代表大会）补充。
业主大会（业主代表大会）通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第二十九条 业主委员会制定和修订后的章程，应报当地房地产行政主管部门备案。
业主公约
为加强《天安人家家园》的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，物业管理公司不承担家庭人身财产安全。
七、业主和物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统
一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其它非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为： ⑴擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等； ⑵对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
⑶占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地； ⑷损坏、拆除或改造供电、供水、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施； ⑸随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
⑹违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等； ⑺践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品； ⑻在公共场所、道路两侧乱设摊点；
⑼影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌； ⑽随意停放车辆；
⑾聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为； ⑿违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
⒀法律、法规及政府规定禁止的其它行为。 十
二、房屋的维修责任，按下列规定划分： ⑴、室内部分由业主负责维修。
⑵、房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水池、水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。 住宅维修基金由业主按规定分摊、分期缴纳，由住宅区物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
⑶、住宅区的道路、路灯、沟渠、池井、绿化、停车场等住宅区内的公用设施由物业管理公司统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的，应当赔偿损失。
⑷、凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定由业主修缮的，业主应及时修缮。拒不进行的，由物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。 十
三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。十
四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十
五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
十七、本公约一式贰份，业主及物业管理部各执壹份。
业主委员会成立程序
一、提出申请
物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主５人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足５０％，且使用超过一年的。
二、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。
三、筹备小组开展筹备工作
（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在１５日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后５日内将上述资料交予筹备小组。
（二）筹备小组自成立之日起３０日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。
筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
五、申请登记业主委员会
自产生之日起１５日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
（一）业主委员会登记申请表；
（二）街道办事处核准证明；
（三）业主委员会选票；
（四）业主代表选票；
（五）业主授权委托书；
（六）业主大会或业主代表大会签到表；
（七）业主委员会章程；
（八）业主公约；
（九）其他相关资料。
六、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
附：成立业主委员会相关文书参考
1.选票设计
以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：
亲爱的业主：您好！
现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！
谢谢！
____小区业主大会筹备组
____年__月__日
业主委员会委员候选人名单姓名 业权单位 姓名 业权单位
我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员
____小区____号楼门室
签名：
____年__月__日
注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。
2.收条设计
以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：
收条
本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。
____小区____号楼__门_____室
签名:
____年__月__日
3.业主委员会章程
可以参考示范文本。
为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。
4.备案申请书
以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：
北京市____区(县)居住小区管理办公室：
____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。
____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。
____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。
____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。
根据国务院《物业管理条例》，特此备案。
____小区业主委员会
____年__月__日
业主大会议事规则（草案）
第一章 业主大会的议事方式
第一条 业主大会议事是指业主大会对议案的表决。
第二条 业主大会的议事方式分为会议方式和书面方式两种。会议方式即集体讨论的形式，书面方式即书面征求意见的形式。
第三条 业主大会由小区内的全体业主组成，是小区内全体业主行使对共有财产的权利的最高权力机构。 第四条 业主大会每年召开一次，于每年的10月份举行。
第五条 业主大会由业主委员会负责召集和主持，业主委员会主任为业主大会主席。
第六条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会递交下列文件：
1、提议召开业主大会的业主的签名文件
2、能够证明签名的业主符合法定比例的文件
3、有具体的需要业主大会表决的议案文件 缺少其中一项文件的，视为未提议。
第七条 业主委员会召集业主大会时，应将业主大会举行的时间、地点和将付诸业主大会表决的议案在法定期限内通知小区全体业主。
第八条 业主为自然人的，应本人出席业主大会。举行业主大会时，业主未满十八周岁的，由其法定代理人或法定代理人的委托代理人出席业主大会；业主为法人、合伙组织或其他组织的，法定代表人（或负责人）或其委托代理人出席业主大会。
第九条 单座住宅楼为塔式或通廊式结构的，每 层的业主可以共同委托 至 名代理人（即业主代表）出席业主大会；单座住宅楼为单元式结构的，每个单元的业主可以共同委托 至 名代理人出席业主大会。 业主代表大会等同于业主大会。
第十条 业主委员会可以提出议案。20%以上的业主联名，可以提出议案。
业主联名提出议案的，应在业主大会举行的15日以前向业主委员会提出；业主联名提出的议案，业主委员会应当受理并提交业主大会表决。逾期向业主委员会提出议案的，业主委员会可以不予受理。 第十一条 业主委员会或业主联名可以提出的议案包括： （1）关于罢免业主委员会委员的议案
（2）关于业主代表的津贴、业主委员会委员报酬的议案 （3）关于本物业管理区域建设的议案
（4）关于解除业主委员会与物业管理企业签订的委托合同的议案 （5）关于物业管理费预算的议案 （6）关于修改《业主公约》、《业主大会议事规则》的议案 （7）关于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案 （8）其他需要业主大会表决的议案 第二章 表决程序
第十二条 议案由业主委员会交付业主大会表决。
第十三条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议、业主委员会没有召集，或者在自提议之日起三个月内没有形成业主大会决议的，或者20%以上的业主联名向业主委员会提出的议案、业主委员会无正当理由拒绝受理或未提交业主大会表决的，20%以上的业主联名可以将议案提交全体业主表决。业主在书面文件上的签名达到形成业主大会决议的法定比例的，等同于业主大会决议。 业主联名未达到20%以上的，业主大会决议无效。 第三章 业主投票权
第十四条 业主按一户一票行使投票权。一个房屋所有权人为一户。房屋为两人以上共有的，共有人为一户。 第十五条 代理人的投票权为其本人的投票权与其委托人的投票权之和。 第四章 业主委员会
第十六条 在业主大会闭会期间，业主委员会是物业管理区域内共有财产的管理者，在《业主公约》授予的职权范围内代表全体业主行使对共有财产的财产权利。
第十七条 业主委员会委员人数为 人，由业主委员会主任一人、副主任一人和委员 人组成；业主委员会主任为业主委员会的负责人。
第十八条 业主委员会每届任期三年；三年期满，重新选举。 第十九条 业主委员会委员候选人产生程序：
1、5%以上的业主联名可以推荐一名候选人。
2、业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人。
3、业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、简历和联系方法向业主委员会申请候选人登记。业主推荐的候选人逾期申请登记的，业主委员会有权拒绝登记。 业主推荐的候选人申请登记没有逾期，而业主委员会拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。业主委员会受理业主推荐的候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。 第二十条 业主委员会委员选举程序：
1、业主委员会应在选举日15日以前向全体业主送达选票；选票应当编号，没有编号的选票无效。
2、业主委员会应按每一位候选人申请候选人登记的时间顺序安排各候选人向业主大会作简短的的竞选演说。
3、各候选人作完竞选演说后，业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。
4、所得赞成票在前 名的候选人当选为业主委员会委员。
5、因故不能举行业主大会的，业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请的公告。公告期满，业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法和选票以公告或其它方法送达小区全体业主。
第二十一条 业主委员会自选举产生之日成立。
第二十二条 业主委员会主任由业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。 第二十三条 业主委员会行使下列职权：
1、执行业主大会决议
2、召集和主持业主大会
3、向业主大会提出修改《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》的议案或其它议案。
4、管理物业、公共维修基金和专项维修基金
5、向业主收取物业管理费（或通知业主向业主委员会委托的物业管理企业支付物业管理费）。
6、代表业主与水、电、热力、电信供应商或服务商签订合同，行使合同中的权利、履行合同中的义务并承担法律责任。
7、委托物业管理企业、律师事务所、会计师事务所、评估师事务所（公司）、公证处等中介机构，行使委托合同中的权利、履行委托合同中的义务并承担法律责任。
8、雇佣业主委员会工作人员并决定其报酬，行使劳动合同中的权利、履行劳动合同中的义务并承担法律责任。
9、制定和执行小区的管理制度。
10、当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。
11、在共有财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。
12、《业主公约》赋予的其它职权。
第二十四条 业主委员会主任行使下列职权：
1、召集并主持业主委员会会议
2、执行业主委员会决议
3、签署业主委员会制定的管理制度 第二十五条 业主委员会议事规则：
1、业主委员会会议应有全体委员参加；业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过；业主委员会委员本人不能列席会议的，可以委托其他委员代为表决。
赞成票和反对票相等时，业主委员会主任有两票投票权。
2、业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会议记录，出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。
3、业主委员会应对业主委员会的决议承担责任；业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越《业主
公约》和本章程授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。
第二十六条 业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保；不得从事任何投资活动。 第二十七条 业主委员会委员罢免程序
1、在业主大会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，出席业主大会的50%以上的业主通过，即可罢免业主委员会主任或委员。
2、在业主大会闭会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，全体业主的50%以上通过，即可罢免业主委员会主任或委员。
3、业主委员会主任或委员因违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会不给以任何补偿；给业主委员会造成财产损失的，业主委员会应追究其赔偿责任。
业主委员会主任或委员没有违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会应给予其相当于剩余任期内工资总额的赔偿。
4、因业主委员会主任或委员被罢免而形成的业主委员会的缺额应按本规则规定的选举程序选举产生。
5、业主委员会主任被罢免的，副主任代行主任职责；业主委员会主任由补选后的业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。 第五章 附则
第二十八条 本规则中的业主委员会即北京市海淀区世纪城东区物业管理委员会。 本规则共五章二十八条，计五页。
业主公约问答
业主公约的性质和特征如何？
业主公约指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约的性质是全体业主的最高自治规范和根本性自治规则，有如“国家之宪法”、“公司之章程”，是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、物管企业和其他人员所应共同遵守的社会自治“总章程”。
业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约，否则无效。主要特征有三：
1、业主意思自治。根据私法自治原则，只要不违反强制性规定，不背离公序良俗，不侵犯业主的固有权利，公约可以自由设定业主的权利义务、物业的使用方法、应予以禁止或限制的行为等内容。
2、订立程序严格。这一点不必详言。
3、效力至上。业主公约的效力不仅及于同意设定公约的当事人，还及于不同意公约的少数业主与特定继受人。这与合同等契约只约束订定契约的当事人不同。特定继受人包括移转继受人与设定继受人。移转继受人指物业所有权的受让人，业主转让物业或发生继承时，业主公约效力不受影响，继续约束新业主。设定继受人指物业承租人、借用人等非业主使用人。非业主使用人也受业主公约之约束。此外，业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受公约约束。业主公约从本质上说，仍然是平等主体间的民事契约，某一业主违反公约，就要承担违约责任，必要时利益受到损害的业主可提起民事诉讼。
业主公约的主要内容是什么？
业主公约纯属业主自治规范，因而业主公约的内容各国均规定由业主（区分所有权人）自由协商确定。
其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。基本上是这么四方面内容：
1、物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数；公布公共场所及公用设施状况等；
2、业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序；规定物业区域内管理费用的承担分配；
3、业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权，包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等；列举物业区域内的行为守则，对业主相关权利行使或生活进行限制或予以禁止；
4、违反公约的处置。业主违反公约，须承担约定的违约责任。其他业主、业主委员会、物业管理企业有予以劝止、提起诉讼的权利。业主有违约行为不予改正，必要时业主大会或业主委员会得以诉请人民法院强制违约业主出让其物业及迁离。
另外，当业主公约采取物业管理公约形式，因含有物业管理合同部分，还应相应增加有关开发商、物业管理企业职责的规定。业主的权利义务在此前的问题中已回答过。这里只对业主公约内容中的违约责任作进一步解释。业主违反公约的行为须承担违约的民事责任。承担违约责任的方式根据民法通则规定，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。业主也可以另行设定承担责任的方式。
值得注意的是，我国法律规定，只有法律明确授权的国家机关才有处罚权，才能对某些违法行为处以罚款。所以，业主公约对业主的违约行为不得设定罚款。但可以采取让业主交纳保证金、违约金方式，当业主有违约行为时，从中予以扣除。对业主违反公约的行为，相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止，必要时可以向人民法院提起民事诉讼。而且当业主违反公约规定达到一定程度、性质严重且拒不改正时，业主委员会得作出决议并以决议为据诉请业主出让其所有权，在判决确定后一定期限，业主不自行出让并办理相关手续的，业主委员会可以申请人民法院予以拍卖（当然，这要看业主公约是否有此规定，业主委员会是否得到授权）。
另外，业主的违反公约的行为若同时违背相关行政法规，如环保、卫生、绿化、消防等强制规范，可由业主委员会或物业管理企业报有关行政管理部门处理，业主须依法承担行政责任。
业主大会议事规则的主要内容有哪些？
业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构，如果要让业主大会顺利运转，就需要对业主大会议事规则作出详细的规定。业主大会议事规则主要包括以下内容：
（一）业主大会的议事方式：业主大会是会议性质的决策机构。因此，业主大会的基本议事形式是召开会议，以讨论议案和表决通过决议的方式来行使其职权。业主大会会议分为定期会议和临时会议。但是何时应当召开定时会议，不宜由法律强制规定，也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践来看，往往规定至少每一年召开一次年会。除了规定业主会议的召开时间之外，议事规则还可以对于会议的形式作出规定。例如，可以根据需要，规定会议形式包括预备会议、全体会议和分组会议；可以邀请有关部门、物管企业和物业使用权人列席等等。
（二）业主大会的表决程序：业主大会通过决议，在工作程序上应当经过这几个阶段：
（1）提出议案；
（2）审议议案；
（3）表决通过议案；
（4）公布会议决议。
因此议事规则不可避免地需要对于上述这些阶段做出具体规定，首先，对于何人享有提案权做出规定，特别对业主委员会、业主各自的提案权规则必须予以明确。议事规则对于如何审议议案也应做出规定，例如与会业主是否分组讨论、提案人是否应当作出必要的说明、是否进行全体的讨论程序，等等。议案经审议后，会议主持机构应当如何提交大会表决，会议表决时应当采用无记名投票或举手表决方式还是其他的表决方式，形成会议决议后应当在什么地方以何种方式予以公布，这些都需要议事规则给予具体的规定。
（三）业主投票权确定方法：业主的投票权也就是表决权的确定，关系到业主的切身利益，也关系到能否形成有效的业主大会决议。议事规则应当对业主的投票权计算方法作出规定。综观不同的物业管理规定，业主表决权大致有以下计算方式：
（1）以业主所拥有的物业权利份额来计算，每份业权份额拥有一个表决权。例如，我国有的地方物业管理法规规定，业主大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米计算为一票，不足5平方米的不计票。
（2）不区分每个业主所拥有的物业份额，每个业主都享有相同的表决权。例如有的地方规定，投票权的计算按照每一户一个投票权的原则进行。有的物业管理法规为了避免大业主享有较大的表决权，导致小业主的利益可能得不到较好的保护，还对个别业主所掌握的投票数额作出控制性明确规定：例如当任一业主的投票权占全体业主投票权的五分之一以上时，其超过五分之一部分不予计算投票权，这样可以防止少数大业主任意左右业主大会，同时也可以平衡大小业主之间的利益关系。
（四）业主委员会的组成：首先，议事规则可以规定业主委员会的委员人数，这应当根据物业管理区域的规模结合管理工作任务来决定；其次议事规则还可以规定业主委员会的委员的消极资格，也就是说排除某些业主担当委员，例如，可以规定担当过破产企业的负责人并对破产负有个人责任的业主、被刑事处罚过（过失犯罪除外）的业主不得出任委员等。再如，业主委员会中是否需要设有专业的财务与法律事务委员，委员会的副主任的人数以及分工等等，议事规则也可以做出规定。
（五）业主委员会成员的任期：业主委员会委员的具体任期、是否可以连任均应当由议事规则加以明确。除了上述事项，议事规则还可以根据需要规定其他事项，比如业主大会撤换和补选业主委员会委员的程序以及条件。例如规定，经五分之一以上有选举权的业主联名，可以要求罢免业主委员会委员，罢免要求应当提出罢免理由，业主委员会应当及时召开业主会议，投票表决罢免议案，经有投票权的业主过半数同意通过，罢免决定生效。
业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规之决定如何纠正？
国务院《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的违反法律和法规的决定，此时这些决定因为违法而属于无效。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。对业主委员会作出的与物业管理无关的决定及违反法律法规的决定，也可召开业主大会限令业主委员会主动改正或撤销，必要时可直接改正或直接决定撤销。但对于业主大会的违法决定，只能由有关行政主管部门责令改正或撤销。倘若行政主管部门不履行职责，则为行政不作为，应承
担相关的责任。
业主大会、业主委员会的附随义务或职责有哪些？
业主大会、业主委员会的附随义务主要是：
（1）配合做好治安工作。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，同时与居民委员会相互协作，共同做好社会治安工作。公安机关作为负责社会治安的政府机关自然对于物业区域内的治安事项责无旁贷，而治安作为重要的公共事务，居民委员会也负有相应的责任。业主大会、业主委员会作为行使业主自己财产权的组织，自然而然的可以就维护自己财产权作出合法妥当的安排。不过，在公共事务问题上，正如公民应当配合有关机关一样，业主大会、业主委员会自然应当与负责公共管理的相关行政机关和协助行政机关的居民委员会配合与协作。
（2）配合做好物业管理区域内的社区工作。业主大会应当配合居民委员会依法履行自治管理的职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。
（3）决定通知义务。由于住宅小区的业主往往兼具业主和居民双重身份，为了促进沟通，加强业主大会、业主委员会与居民委员会的相互了解与联系，住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定应当告知居民委员会，并听取其建议。
（4）配合环卫、绿化、环保等部门及水、电、气等公用事业单位做好管理工作。
何谓前期物业管理？
所谓的前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。
按照《物业管理条例》的规定，选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开，特别是首次业主大会的召开需要一定的条件。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。
与此同时，物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，以致降低业主的居住和生活质量。为了填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业现状、维护自身形象、维持物业管理区域内的秩序的考虑，也会积极选聘物业管理企业。
对建设单位制定的《业主临时公约》，《物业管理条例》有哪些要求？
业主公约虽然是临时的，但只是针对它的时间效力而言，事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则，例如物业的公共部位以及公共设施的使用规则。业主临时公约还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利，例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如，业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途，不得擅加利用或者允许他人利用，不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨碍他人利用共用部分，不得妨碍他人对于其自己专有部分的利用，例如不得违反规定，擅自饲养家禽家畜，不得违反环境卫生规定，胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品，不得聚众喧
哗吵扰等。业主临时公约由于并非是物业买收人所制定，因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断，条例要求建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占用、使用与处分自己的物业专有部分。建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占用、使用与处分自己的物业专有部分。
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zhoujun1987
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zhoujun1987 发表于 搜房网业主交流
这么好的东西没有人顶？？？
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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 板凳
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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 5楼
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太好了，很全面 0顶或踩的标志 0 正在载入用户签名信息 工具箱 [编辑] TOP 分享到：搜房微博QQ空间新浪微博腾讯微博搜狐微博人人网豆瓣 搜房网友(过客)
Posted:2011-7-10 18:55:45
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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 6楼
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全国通用吗？ 0顶或踩的标志 0 正在载入用户签名信息 工具箱 [编辑] TOP 分享到：搜房微博QQ空间新浪微博腾讯微博搜狐微博人人网豆瓣 搜房网友(过客)
Posted:2011-7-13 11:30:09
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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 7楼
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支持一下，鼓励业主成立业主委员会，监督物业管理公司更好的为我们业主服务！
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Posted:2011-7-14 17:37:00
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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 8楼
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Posted:2011-7-17 10:17:12
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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 9楼
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以上文件是什么部门制订的? 0顶或踩的标志 0 正在载入用户签名信息 工具箱 [编辑] TOP 分享到：搜房微博QQ空间新浪微博腾讯微博搜狐微博人人网豆瓣 搜房网友(过客)
Posted:2011-7-18 10:35:09
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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 10楼
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非常具体，就是实施有一定的困难，想照本实行一下，就是我们小区的物业每次提出的意见都是对牛弹琴没有任何改观，不知道会用什么办法更有效。
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第14篇：物业
物业会议服务的流程
1、熟悉会议编导程序 一般情况下，
业主会在会议的前几天，
将会议事项以书面的形式告知物业管理部门。 一般包
括以下内容：会议时间、与会者的身份、出席人数、接待规格和路线，会场布置要求、桌椅 摆放形式，特殊服务如茶叶要求、点心、水果、台布、香巾、空调温度、音响、录像、灯光、花卉摆放等。
另外，对于大型会议，要进一步明确责任分工，细化工作方案，要求： (1)、加强会务工作人员的服务意识和奉献意识教育；
(2)、接待服务工作细致、周密；及早制订会议服务保障方案，做到万无一失。 (3)、高标准、高质量完成会议保障工作，为大型(重要)会议提供一流服务。 (4)、严格按照标准对会场布置、环境卫生、安全保卫等方面作出服务承诺。 (5)、严格执行卫生值日制度，清洁人员负责会议场所卫生清扫； (6)、会场内空调、电灯等电器开关、门窗由会务清洁人员负责管理。
2、会议前服务人员的准备工作
物业管理处根据业主的要求及会务编导计划， 在会议开始前要做好相关的准备工作。 并且在
会议开始前提前一个小时到达会场， 做好进一步的检查工作： 如会议室的设备、设施是否正
常，如有异常尽快通知音响师进行处理；检查室内的卫生、桌面、地面有无灰尘及杂物，口 杯烟灰缸是否干净；摆好口杯、烟灰缸、香巾，烟灰缸、口杯、香巾要求无论从什么角度看 都在一条线上； 保证室内空气清新， 无异味。
会场布置检查完毕后，请业主会议主办部门进 行检查，避免出现差错。 在会务准备中，
物业管理人员要主动当好业主的配角，积极为业主出谋划策。首先，会议服
务人员要有专长，能提得出改进意见；其次，要熟悉业主的习惯，符合业主的口味，不能喧 宾夺主，更不能强辞夺理，先斩后奏，什么都替业主“当家作主” 。
物业管理公司要对会议服务人员强调会务纪律： (1) 会务服务人员应穿戴整齐，统一制服。 (2) 不迟到，不早退，有事离开应提前向会务组负责人请假； (3) 规定时间内加水、倒茶。 (4) 会议期间应关闭通讯工具，保持会场安静，不做与会议主题不相关的事。 3、物业保安、保洁、维修等其他部门要做好保障工作。 每当重要或者大型会议举行之前，
物业管理处要召集其他部门做好相关保障工作： 要召集各 部门开会，
部署此次会议工作计划，
保安要做好辖区车辆指挥、停放工作， 为与会人员做正
确的引领；维修部门要全面检查配电、音响、线路、供水、电梯等设备的使用情况，并派专 人值班负责，看好会场附近的供电电闸，
保证供电不出现任何问题。对于重要领导，要专人 保证电梯的供应，
确保领导及时到达会场；
保洁方面要对会场作细致的清洁， 卫生间备好卫
生用纸，并喷洒空气清新剂。另外，物业管理公司要组织员工重温“各类突发事件预案” ，
做到有备无患。在会议开始之前，管理处组织各部门主管，对全部设备、保洁、绿化、保安 等进行严密彻底的检查， 确保万无一失。
遇到重要人员到场时，
除电梯操作人员和保安站岗，
会议服务人员进行引领外，其他物业人员忠于自己的岗位，各司其职，不在会场周围露面。 4、与会者到达时的工作 客人到达会议室时，
会议服务人员应站在门口的一侧迎接客人， 并主动问好。 重要客人到达 时，
服务人员做好宾客迎接、签到、
兵引领其所坐位置， 拉椅请其入座。 另外，
客人到达时，
厚件衣物可能脱掉，服务人员应主动接过衣物，将衣物放在何时的位置。 5、会议期间的服务 客人到达入座 1 分钟后，需要倒上茶水，倒水顺序要正确，不滴不洒，无响声，杯内水应在 七分满。客人开会初期倒水时间应隔在 5 分钟左右一次，后期可略将时间延长至 10 — 15 分
钟左右一次；会议期间，服务人员应及时更换烟灰缸和使用过的香巾，一般烟灰缸有 3 — 5 个烟头就应更换，香巾使用过 2 — 3 次就更换一次。在会议进行中，会议服务人员应站在合 适的位置，悉心观察会场情况，随时注意与会人员的需求。 6、做好会议的保密工作。
在重要人员来访或出席重大会议前， 会有一定的准备时间， 这样就存在保密问题， 一旦泄露
机密就会铸成大错。
而当会议服务人员在服务时，
不可避免地能够听到相关的会议内容， 业
主方出于对物业管理公司的信任， 会将有关信息传递给物业管理公司。 在这种情况下， 物业
管理公司一定要对员工加强员工的保密工作， 并形成制度， 即不该看的不看、不该听的不听、不该说的不说，
绝对禁止翻看领导的文件，重申保密纪律，做好防范教育工作，确保不出现 丝毫的闪失。 7、做好会后的恢复工作。 当会议结束后， 会议服务人员应站在门的一次，使用敬语并目送客人离去。 客人离开后，服
务人员应以最快的速度检查会议室内是否有遗留物品， 如果有，
要及时上交物业办公室， 由
办公室设法找到失主。另外，物业管理处要组织人员，按要求恢复会场会前的模样，重点是 “三清三关”工作，及时清除会议桌上的物品、清除室内垃圾、清除可能出现的隐患，进行 搬运桌椅、关电器、关电源、关锁门窗的等工作。最后，由会议服务主管再全面检查一遍， 做好相关记录，
确保不留下任何隐患。将口杯用消毒液浸泡后冲净，擦干准备下次使用，香 巾用消毒液浸泡后冲净、晾干。
会议服务人员在会议期间要为大会提供全过程、全方位、全天候高效、
快速的优质服务，处 处体现“满意 + 惊喜”
的服务宗旨。要求做到：一丝不苟，精益求精；挥洒自如，忙而不 乱；尽善尽美，万无一失；各负其责，协同作战。 总之，只有严格的培训，细致的准备， 不断提高服务人员的服务技能，
才能以优良的会议服务取得业主的认可和赞扬。 认真做好会
议保障工作是展示物业管理公司能力和实力的机会， 实践证明：
做好物业管理中的会议服务 工作，
可以不断满足业主的新需求，
使物业管理公司与业主连接成纽带关系，荣辱与共，共 同发展。
第15篇：物业
物 管 企 业 内 部 管 理 制 度
1
考勤管理制度
第一条请销假
1、请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。
2、请假手续以书面为准，如遇特殊情况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。
3、员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。第二条病假
1、员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。
2、患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。
3、员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。第三条事假
1、员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请(如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导)，如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。
2、事假按照日标准工资100%扣除。
3、工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。第四条年假
1、根据年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。
2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。
3、当年未休年假者不得累计到第二年(特殊情况除外)。第五条婚假
2
1、根据的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间:按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3天婚假；符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。
2、结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。第六条产假
1、根据女员工正常生育时，给予90天(包括产前15天)产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。
2、晚育已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。)
3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。
4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。
5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育(生育时满24周岁)，则再延长7天。第七条丧假
1、员工供养的直系亲属(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女)死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天；员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。
2、丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。第八条旷工
1、未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。
2、旷工一日(含累计)者，扣发当日全部薪金的三倍工资；旷工二日(含累计)者，扣发当日全部薪金的6倍工资；旷工三日(含累计)者，当月只发同年北京市最低生活标准工资；旷工超过三日(含累计)者，公司视情况给予处理。 第九条迟到、早退
3
1、工作时间:根据的条款规定，结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求，本公司办公室人员实际五天工作日，即周一至周五(有特殊情况者可调休)。
2、上班时间:按办公室具体排班时间为准。
3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。
4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。第十条:签到签退
1、公司实行签到签退制，按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间，离开公司的情况需填写相应的手续。
2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。
3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。第十一条加班、调休
1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。
2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式(调休)兑现。
3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。财务管理制度
4
财务管理制度
1、严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律，按办事，遵章守法，做好财务会计工作。
2、财务部负责全公司的经济总核算，并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。
3、负责组织各部门编制收支预算草案，根据总经理的指令，结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案，定期对执行情况进行分析，并作出书面报告送总经理。
4、管理和控制各部门编制收支计划，平衡工作，严格检查备用金的使用，严格执行库存现金限额制度，负责全公司资金运作的组织和调动，定期把资金变化情况向总经理汇报。
5、遵循权责发生制原则及时完成收支核算，做好财务记载，正确核算，按时准确编报会计报表。
6、每月按时向各商铺收取租金及管理费，做好收支结算表、欠缴管理费情况表，编制月、季、年度损益表和资产负债表。
7、负责公司的各项财产登记、核对工作，保证资产更新的资金来源，保障资产的更新换代。
8、对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支，对违反规定，未经审批的开支一律不得报销。
5
会计核算管理制度
1、采用借贷记帐法，以权责发生制为原则，收入与其相关的成本、费用应当相互配比。
2、合理划分收益性支出与资本性支出，凡支出的效益仅与本会计年度相关的，应当作为收益性支出(如办公费用的支出)；支出的效益与几个会计年度相关的，应当作为资本性支出(如固定资产的购置)。
3、会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
4、会计核算以人民币为记帐本位币；会计记录的文字均使用中文；会计凭证使用复式记帐凭证。
5、会计科目的设置，会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制，必须符合国家统一的会计制度的规定，并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。
6、会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料，应当按照国家有关规定建立档案，妥善保管，保管期满需要销毁时，要填写\"会计档案销毁清册\"，经总经理审阅，报董事会和财政部门批准后销毁。
6
现金管理制度
1、根据物业管理公司管理业务的需要，库存现金限额为人民币壹仟元正，超出限额部分，应在当天存入银行，现金必须在规定的范围、限额内支出，除特殊情况外，不得在现金收入中直接坐支。
2、现金的使用范围:
2、1支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项；
2、2支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项；
2、3结算起点(￥100元)以下的零星支付款项。
3、不准单位之间和个人因私借用备用金。
4、不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。
5、不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。
6、行政人事部因采购工作需要，可申请配备备用金，限额￥1，000元，用于零星采购，并于每年末办理清算手续，次年初重新申请配备。四。支票管理制度
1、严格遵守中有关支票使用的规定，不得发出空白支票，为方便工作，经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票，即必须填写日期、用途，只空出金额、收款人名称栏，但必须注明限额，凡领用支票者必须在开出支票五天内报帐。
2、支票金额起点为人民币100元，支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金，也可以用于转帐，在普通支票左上角划两条平行线的，为划线支票，划线支票只能用于转帐，不得支取现金。
3、签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写，票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章，支票印鉴应盖在出票人签章处，不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章，否则银行将予以退票。
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接待投诉制度
一、管理标准
1、受理投诉耐心，处理投诉及时，事后应有回访；
2、有处理记录，有客户对投诉处理意见的反馈。
二、处理投诉工作流程
1、工作人员接到投诉后，应首先向客户表示歉意，并在上做好登记。
2、工作人员根据投诉内容进行核实之后通知相关人员限期解决，特殊情况应向物业总经理汇报。
3、针对较严重的投诉，工作人员应及时向物业经理汇报，由经理组织相关人员进行检讨，落实解决措施及责任人，限期进行处理。
4、相关人员在处理完投诉后，要迅速将处理结果报办公室，由办公室安排回访。
5、办公室负责将投诉处理结果填写在中，并由具体解决部门的负责人签字认可。
6、对客户的恶意投诉，做到坚持原则并耐心解释。
7、投诉记录由客户服务部兼职助理进行统一管理。
三、投诉规避
1、签订详细的管理合约，明确管理公司和客户或使用人的权力义务，防止以后不必要的麻烦。
2、对物业的设施安排合理的日常维护、检修，使事故减少到最低点。
3、经常开展反馈调查便民服务，了解信息，及时发现问题解决问题。
4、对客户或客户入伙时应及时签订合同，并予以解释，降低投诉率。
四、投诉受理
1、开通投诉热线。
2、详尽记录投诉人姓名、公司名称、单元号码、投诉内容及联系电话。
3、耐心听取客人投诉，禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身，亦不可当面指出，客户态度即使很坏，亦不可顶撞客户，并记下投诉内容。
4、对于客户的设诉，能当场做出解释应当场给客户解决，若不能马上处理的应记下投诉人的姓名、事件的经过、投诉对象以及投诉人的联系方法，以便及时告诉结果。
5、应感谢客人指出的不是之处，对客人提出的建议表示感谢，并把事件提交到相关部门进行处理或报上级主管审批。
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6、对于某个人违纪的投诉，应详细登记投诉的事件经过、证明人以及证物、投诉人及联系电话、签字。及时派有关人员的检查，确保事实的准确性，在依照事件的大小提请有关部门给予处理。
7、投诉处理完毕致电或走访客户，询问其对处理结果是否满意，是否有别的建议，并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。
8、规范用语: 1]您好!请问我们能为您做些什么? 2]非常感谢您对我们提出宝贵的建议/意见。3]我们会及时把处理结果通知您 4]您是否对处理结果感到满意 5]您是否还有什么要求 6]有什么可以帮你的
安保员工作制度
一、工作要求
1、安保员均持证上岗，熟悉安保业务。
2、安保人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持白七门岗、监控中心至少有一名队员当值。
3、由安保部完成安保员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。
4、安保员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。
5、各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。
6、突发事件发生后，安保员能保证3分钟到达现场，并通知队长及公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。
7、消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。
8、消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。
二、安保员工作时间:早班:8:00-18:00 中班:18:00-0:00 夜班:0:00-8:00
三、管理规范
1、严禁安保员执勤着装不整齐，不按规定着装佩带不全。
2、严禁安保员当班时看阅书报小说，玩游戏机等与工作无关的事情。
3、严禁安保员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。
4、严禁饮酒执勤或在禁烟区吸烟。
5、严禁交接班不清楚，未经主管批准。
6、严禁非法扣留他人证件及物品或接受券赠。
7、严禁在突发事件，紧急情况中临阵脱逃或视之不理。
8、严禁安保员之问，监守自盗，以权谋私，贪污公款。
9、严禁违反安保器材、消防器材的操作规定或转借。
10、严禁参加非法宗教活动，参与嫖娼、赌博等。
11、严禁无故不参与安保会议培训学习训练及集体活动。
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12、严禁私藏淫秽书刊、影片、枪支、弹药、参与吸毒、贩毒、走私的一切违法活动。
13、严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。
14、严禁取阅公司的重要文件和记录。
15、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。
16、严禁私自运用公司财产物品。
17、严禁招惹或教唆他人参与社会聚众打架、斗殴、抢劫等违法活动。
18、严禁泄露物业部及安保机密。
19、严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。20、严禁任何形式的行贿受贿。
四、言行举止
1、必须使用文明用语，讲究文明礼貌。语气要亲切，言辞要得体，态度要大方。严禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥琐，低声下气。
2、坐姿要求腿不摇，脚不翘、身不晃、端正、舒适、自然大方；严禁歪歪斜斜，翘二郎腿，吊儿郎当。
3、站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身体端正，严禁倚膀靠物，摇头晃脑；当着客人人面伸懒腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、喷烟圈、张嘴大笑、点头哈腰、装腔作势、两脚并绕。
4、走路要遵循走路的礼仪。两眼平视前方，两臂自然在身体两侧摆，两腿有节奏地交替向前迈步，严禁前俯后仰，左右摇晃，走八字步；要遵守交通规则、礼让，不要在人行道中乱踩乱撞，横冲直撞，甚至左顾右盼，东张西望，久久注目或掉头追视时髦女性，更不要吃东西、吸烟或手插裤袋。步态要因事因人而宜。
5、与人交谈，态度要真诚大方、自然，神态要专注，正视对方，注意对方的反馈和情绪交流，严禁虚情假意、言不由衷、装腔作势、夸夸其谈、胡乱恭维、赞美、夸耀或东张西望似听非听，或处理无关事物，打哈欠，伸懒腰，心不在焉，或滔滔不绝，旁若无人，或居高临下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，总之要因事因人因地而定。
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保洁员工作制度
一、保洁职责范围:
1、各楼层走廊、楼梯、扶手、卫生间、玻璃、天花板、楼层等公共部分，各楼外围至道路间的草坪、道路环境卫生及所负责区域的环境卫生。
2、景观广场、内广场、各区通道、车辆出入口、草坪及尚未开发利用的空地(各保洁员的环境卫生区域另行安排)。
二、保洁工作要求:
1、保洁员须每天两次清扫保洁所负责的区域，卫生间要求达到无异味，蹲盘、小便池无垢迹，走廊、楼梯、玻璃、扶手无灰尘、天花板无蛛丝。
2、道路、草坪、景观广场、内广场等环境卫生保持卫生整洁，无杂物、纸屑。
3、各保洁区域内清扫的垃圾集中指定存放，垃圾箱加盖并保持垃圾箱周围整洁。
4、保洁员在工作中应根据实际情况，调整作息时间，如有临时保洁工作应做到随叫随到，保质保量完成学院所交给的各项任务。
三、监督制度:
1、定期和不定期检查制度。
2、保洁范围内入驻单位领导及值班人员的反馈意见。
3、公司所交予保洁员的保洁工具，保洁员不得另作他用。
根据定期和不定期检查、反馈意见等实际情况对无保质保量完成公司所交予的各项任务者酌情扣减工资。保洁员工作绩效每月由物管处组织相关单位进行考评，奖优罚劣。
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维修维护制度
一、工作要求
1、负责全行政中心水、电及有关设施的维修、保养和管理；
2、负责监督安全用电，随时检查用电情况，发现不符合用电规定或擅自接线、装灯用电者有权提出处理意见或直接拆除；
3、提出采购日常维修材料及配件的意见；
4、妥善保管有关器材和维修工具。工具和器材不外借；
5、按要求按时倒闸操作。
二、工作制度
1、坚守岗位，严格执行管理处的考勤、考核制度；
2、严格执行安全生产操作规程。节约使用器材和原材料；
3、坚持巡检工作制度，发现问题及时维修，力避长流水、长明灯的现象发生；
4、热爱本职工作，树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随到、维修及时、保证质量；
5、保管好维修工具，工作间各种器材摆放有序；
6、工具和器材丢失或损坏者，照价赔偿；
7、搞好工作间的清洁卫生。
三、巡检制度
1、水、电工对行政中心水、电重点部位设备及其他设施的巡检工作每天不少于两次；
2、巡检时间为每天上午上班时间开始至1小时，下午下班时间前1小时至下班，如遇特殊情况可提前或延时进行，但不可少缺；
3、巡检人员巡检时工作要认真细致，不得马虎、遗漏，尤其是重点部位；
4、巡检情况必须认真填写巡检工作记录，字体要工整，看得清楚；
5、行政中心水、电重点部位设备及其他如出现重大事故，属于巡检不到位造成者，将追究当事人的责任。
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员工培训学习制度
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。
1、员工上岗培训期20天为有薪培训，以各部门主管进行内部培训为主。
2、培训内容包括:职业道德教育，物业管理概述，现代物业管理服务理念，投诉处理程序，具体工作操作流程，公司奖励、惩罚制度等项内容。
3、培训目标:通过对新员工的集中培训，使这些即将走上工作岗位的新员工成为服务意识优良、业务素质过硬、敬业爱岗、礼貌文明的高素质服务人员。
二、在岗员工循环培训
社会在快速发展，新的管理知识、管理方式层出不穷，为了让员工掌握这些新的知识以提高劳动生产率和服务质量，对于在岗管理人员进行不定期的培训显得尤为重要。
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排员工参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。 (3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，奖励优秀员工，达到优化管理的目的。
4、培训内容。
(1)管理服务目标、业主需求变化、安全管理、物业管理动态。 (2)投诉回访处理经验总结。
5、培训方式: (1)利用内部师资力量住址培训或邀请有关专家实施培训。
(2)根据工作需要将管理骨干人员送相关职能机构进行全脱产或半脱产的培训。
(3)根据工作需要，由本公司统一安排，定期组织骨干人员到其他先进的物业管理公司参观学习，开拓视野，拓展思维。
(4)组织管理人员就工作中的难点、焦点、典型案例进行剖析，让员工掌握好管理服务的原则性和灵活性。
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走(回)访制度
一、制定走(回)访制度的意义:
1、加强物业管理处与入驻各单位的联系和沟通，让各单位切身体会物业公司对其的重视和关心，从而相互理解便于更好的开展物业工作。
2、使管理处各项工作置身于各单位监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。
二、回访分类和回访方式:
1、回访分类:定期走访，专项走访，投诉走访，有偿服务走访、维修工单。
2、回访方式:电话回访、上门面谈、日常巡视。
三、回访的操作规范:
1、办公室负责行政中心内所有入驻单位的回访工作，通过回访了解各单位的服务要求，对其提出的问题和意见建议及时记录，解决，反馈和上报。并跟进处理结果，直至其满意。
2、办公室应了解回访单位的基本情况，服务项目。
3、办公室在回访过程中，首先应介绍自己的身份，说明回访目的，主动介绍公司在近期的主要工作，对存在问题的管理措施，虚心听取意见和建议，并做详细记录。
4、办公室将回访中各单位提出的各项内容详细记录在中，并对能够当时解答和解决的问题立即予以答复，对暂时不能解决的问题，则详细记录。
5、回访结束时，应对各单位的理解和配合表示感谢，并希望得到各单位的继续支持和合作。
6、将中各单位提出的问题进行整理，分类，同时采取相应措施或通知相关部门解决处理，并跟进处理全过程。
7、如相关人员不能及时解决的问题须立即上报办公室及物业经理，由办公室及物业经理负责通知工作人员，落实解决措施和方法，并积极协调相关部门进行解决，将处理结果上报办公室。
8、工作人员跟进相关责任部门或责任人的整改结果，就改进处理结果对业主进行回访，了解业主的意见，如业主不满意，继续改进直至业主满意为止。
9、回访完毕后，工作人员将进行汇总，上交办公室及物业经理审阅签字后，报物业经理审阅。
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10、年底办公室对全年走访记录进行分类统计，将业主重点反映的问题暂不能解决或不能解决的问题汇总，报事务局进行评审，为下一年度物业公司的改进提供依据。
11、工作人员根据工程维修工作单对业主进行回访，满意程度应进行归纳总结。
12、发放操作规范 (1)每半年进行一次详细调查。 (2)发放对象:行政中心内所有单位。
(3)发放目的:是为及时了解业主对物业公司的满意程度，请各业主对物业公司的服务和管理提出宝贵意见、建议和评价。以督促物业公司完善各项服务。 (4)向业主介绍此次意见调查的重点项目。 (5)确定的收取时间。
(6)工作人员在收取时，应查看业主是否署名，以便于工作的改进及回访。
(7)工作人员收回后，交办公室。物业经理首先对中业主对物业公司的满意率进行统计，对业主意见进行分类汇总，分别按照办公室、保洁部、安保部、水电部汇总业主的具体意见、建议，上报总公司。
(8)物业经理组织各部门管理人员，召开调查专项研讨会，下发调查情况汇总给各部门管理人员，就各部门问题进行研究讨论，初步提出整改方案。
(9)会后，各部门管理人员就反应的内容如开各部门的专题会议，讨论、制定整改措施，并落实到相关负责人进行实施整改，及时将整改措施上报物业经理。 (10)办公室负责收集各部门整改措施报告，根据各部门整改措施及时进行跟进回访。 (11)对于暂不能解决的问题办公室安排工作人员或亲自向业主进行解释。暂不能解决的问题上报办公室或物业经理，为今后公司完善服务提供依据。
13、相关责任部门、责任人规范: (1)相关责任部门、责任人接到办公室反馈的问题，由责任部门经理立即落实解决措施、方法和责任人，并将改进的情况及时反馈客服部。
(2)不能立即进行整改的问题应及时与办公室沟通由办公室进行协调。 (3)整改完毕后，应及时反馈办公室进行回访直至业主满意。
14、办公室主管监督检查规范
(1)根据物业总公司的要求，负责制定各项走访计划，内容及要求。
16 (2)监督检查工作人员是否按照制定的走访计划，内容及要求进行业主走访/回访，以及业主问题跟进处理的及时性和效率，并作为客服专员的考核依据。
(3)办公室主管全面了解掌握业主对公司服务质量及相关需求信息，准确差别分类，及时上报项目经理。
四、方法和过程的控制:
1、各部门根据实际情况，由办公室及工作人员制定登门拜访工作计划，经办公室经理审阅报总公司批准，并就相关材料于综合部备案。
2、登门拜访内容记录在中。
3、登门拜访中客户提出的意见、问题若属于投诉范畴，直接进入投诉处理程序，填写，由相关责任部门负责处理并及时将信息反馈至业主。
4、所有登门拜访相关记录均由办公室负责存档。
5、各部门每年按照物业公司确定的调查问卷至少进行一次客户满意度调查。发放调查问卷时应在上做好签收记录。
6、物业办公室和各部门按照满意度调查统计分析模版，共同进行满意度调查统计分析。
7、办公室及物业经理负责监督、指导本项目对业主走回访、业主满意度调查工作的开展。
8、办公室负责对业主走回访、业主满意度调查工作计划的具体执行和任务分配。
9、各部门负责对调查结果进行落实解决，及时整改，将处理结果报办公室。
五、回访周期
1、原则上应三个月走访一次，专项走(回)访由办公室经理随时调整。
2、电话回访情况随时进行。
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物业管理员巡视监督制度
一、应每日巡视物业三次以上，熟悉物业区域内一切设备、设施。如发现物业区域内设施有任何损坏或潜在危险，应立即通知维修部抢修，并及时通知所属上司，以确保物业内一切设施运作正常。
二、每日巡视的范围包括物业区域内的楼梯、停车场、物业区域与外围接点等公共区域，上午和下午可以分不同内容来检查，每天检查的内容要有侧重点。
三、每日检查物业范围的区域安保、保洁，装修秩序、设施设备之情况，填写记录并上报主管，由办公室核查各级员工的仪容仪表，纪律及工作表现等。
四、每日检查入驻单位有否违章行为，有无乱搭，违章装修，乱拉乱接电线等，应及时加以制止，做好记录并视情况及时报告上级主管。
五、巡视物业公共道路上有无车辆乱停乱放，停车场的车辆摆放是否有序。
六、若巡视楼层时发现入驻单位出现门、闸未锁好的情况，应按紧急事件处理程序处理并通知有关部门，以确定是否是人为疏忽或遭人盗窃。
七、若巡视过程中，如发现个别单位有特殊情况，应立即向上级报告，以免物业遭受严重损失。
八、如发现可疑人员在物业范围游荡，乱张贴广告和其它的治安可疑情况，应立即加以了解，有需要时记录他们的个人情况。
九、巡视中发现的问题，及自己在工作中发现的需加强管理，提高服务质量等方面的想法，应及时记录，并及时向上级主管反映，或公司例会上提出。
十、要注意对巡视检查结果进行跟进工作，了解处理情况并记录质量效果，对两次记录以上但仍未解决之情况上报上级主管。
18 消防器材、设备设施检查检修制度
一、公司维修员对办公楼、地下库房和配电房的消防设施每季进行全面检查、维护和保养一次。
二、检查时进行各种联动操作试验，通过操作，仔细观察、听、看设备运行是否正常，在无异声、故障、打印机是否正常打印、走纸是否流畅，备用电源是否处于充电状态、电压是否稳定。
三、发现问题、故障，能修理排除的，立即排除恢复，不能排除需要更换件的应立即报告物业经理，说明原因，共同研究后，报主管部门安排资金解决。
四、烟感探头、手动报警的检查、维护和保养。
五、烟感探头检查试验。通过检查、抽查试验，看巡检是否正常，吸烟后是否马上报警。探头无巡检或吸烟后不报警，应立即拆下清洗，清洗后仍不报警，应进行修理更换。
六、手动报警检查试验。检查时应采取抽查试验，将手报按钮按下后，到控制室查看是否报警，检查时注意观察，手报按钮盖是否完好无缺，座体是否牢固，巡检是否闪动，如发现缺盖，座体松动，巡检不闪，应立即修复更换、紧固。
七、排烟的检查、维护和保养。检查各楼层门窗开启、关闭是否正常，有无损坏。
八、卷帘门、消火栓的检查、维护和保养。
九、卷帘门检查时应进行升降试验，注意观察升、降、停三档运行是否灵活流畅，电机是否有异声、门体是否犯卡、卷帘门墙壁开关应保持稳固，如有松动、缺件应及时修补。
十、消火栓检查时应进行出水实验，看有无压力、出水是否符合要求。检查消火栓轮柄、开关是否灵活，有无锈蚀、滴漏，如锈蚀、滴漏，开关转不动或转动费力，应立即维护修理。 十
一、各区域的消防设施及消防器材是各单位用于初期火灾的扑救，各单位应指定专人负责管理，并定期进行检查、维护。
十二、各单位使用和保管人员要认真学习和掌握消防设施及消防器材的使用、检查、维护和保养知识，熟悉初期火灾的扑灭方法，熟悉消防设施及消防器材的各种设备和程序、方法。十
三、各单位的使用和保管人员每星期交接班前后必须进行检查擦试保养和清点，要经常保持消防设施及消防器材的清洁，防止丢失损坏。
十四、各单位对其它消防设施及消防器材每月进行一次全面检查、维护和保养。主要检查消火栓、空气呼吸器、推车或手提灭火器、消防沙箱、消防锹、钩、桶等的完好程度，有无丢
19 失损坏，检查灭火器和空气呼吸器和空气呼吸器的压力表的指示针是否在正常位置，并进行全面擦拭保养。 监控系统操作制度
为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
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监控室值班登记制度
(一)监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
(二)值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应重复值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。
(三)对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保行政中心的治安稳定。(四)每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
二、监控系统使用管理制度
(一)监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。
(二)监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
(三)非工作人员未经许可不得进入监控室，公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。
(四)禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意折装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。
(五)公司领导及相关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
(六)必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
三、发现案件线索登记存档制度
(一)监控人员每天对录像进行翻看，发现有价值案件线索及时保留，并作好标记，为公安部门破案提供有效线索。
(二)监控人员对行政区域内打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像要及时存档保留，并做好标记。
(三)对公司领导要求保留的录像进行存档保留，并做好标记。
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文明办公制度
一、员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。
二、员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。
三、讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。
四、各办公室、会议室严禁吸烟。
五、保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。
六、爱护公共财物，节约用水用电。
七、重视防水、防盗和安全生产。
八、办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嘻闹、高声喧哗和争吵。
九、严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。
十、以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。
22
办公室值班制度
为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度:
一、值班人员:公司各部门经理以下人员，均应参加值班。
二、值班地点:公司客户服务中心。
三、值班时间:星期一至星期日18:00—20:30、
四、值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。
五、值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。
六、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。
七、值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。
八、国家法定节假日另做加强值班安排。
23 管理处接待来访设诉工作制度
为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。
一、接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。
二、任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。
三、对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。
四、责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。
五、全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。
24
用户投诉处理制度
一、用户投诉的接收
1、凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。
2、管理处建立，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、电话及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。
3、管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写。为了便于跟踪、检索，每一份应进行编号，并与中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。
二、用户意见的处理(必须满足公司对用户的承诺要求处理)
1、管理处将连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。(1)由有关班组负责作出补救措施。
(2)作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。
2、对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。
3、对需采取纠正措施的问题要在中记录，以便跟踪检索。
4、在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。
25
业主投诉处理和分析制度
一、凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服务中心进行接待、记录，然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。
二、各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。
三、各责任部门按照业业投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给部调度室。
四、对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报办公室主任，由主任作出处理决定。
五、服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题，如有，仍需责成有关部门迅速处理。
六、对业主的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。业主意见调查和回访制度
一、客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度: a)供电管理； b)供水管理； c)消防治安管理； d)卫生管理； e)绿化管理； f)公共设施管理； g)维修服务； h)服务态度。
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第16篇：物业
物业公司成立条件
1、申请相应等级的资质审批表一式两份；
2、企业营业执照复印件一份；
3、企业章程复印件一份（首次申请提供）；
4、物业企业资质证书正、副本原件（首次申请不提供）；
5、验资证明材料（工商注册时提供的注资发票）复印件一份（首次申请提供）；
6、企业法人代表的身份证复印件一份（首次申请提供）；
7、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的物业 职业资格证书复印件，每人一份；
8、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的身份 证复印件和劳动合同复印件，每人一份；
9、专业技术人员的职称证书复印件，每人一份；
10、专业技术人员的身份证和劳动合同复印件，每人一份；
11、专业技术人员的“社保”证明；
12、机构设置框架图一张，每个级别框内需填写职务、姓名和电话（首次申请提供）；
13、组织机构代码证书复印件一份；
14、物业管理项目合同复印件，每个项目一份（申请三级（暂定）资质可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物业项目，须提供招投标备案表一份；
15、良好的经营管理业绩证明（申请二级资质提供）；
资质申请
申请成立物业公司办理资质
（一）提交材料
1、企业资质申请
2、营业执照；
3、企业章程；
4、验资证明（注册资本人民币50万元以上）；
5、企业法定代表人的身份证明；
6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件；
7、企业固定办公场所证明
（二）申报程序
提交有关材料—县房产主管部门初审—报市房产主管部门核准发证
（三）法律依据：
1、《物业管理企业资质管理办法》第四条第三款：设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
2、《物业管理企业资质管理办法》第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。
(一)物业管理公司的资质条件
物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括：
(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。
(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。
(3)有符合规定的公司名称和公司章程。
(4)有固定的办公场地和设施。
(5)有必要的管理机构和人员。
(6)有符合国家法规政策的经营范围。
(7)能够独立承担民事责任。
(二)物业管理公司的申报资料
内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：
(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。
(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命书或聘任书。
(5)验资证明。
(6)注册及经营地点证明。
(7)拥有或受托管理物业的证明材料。
(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。
(9)其他有关资料。
外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。
私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。
(三)物业管理公司申请成立的程序
一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：
(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。
(2)向所在地房地产主管部门提出申请。
(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。
(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(
物业公司成立的条件
具有资格的最低资质，三级资质国家是这样要求的：
1.注册资本人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目；
回答者： 义利信物业六级
2010-2-24 08:56
注册物业公司 注意经营范围首先是物业管理 最好只有这一项
根据资质管理办法的要求
一、提供注册资金 3级物业50万元注册资本 寻找有物业从业资格证得员工 一般3级物业要求6人 资格证是建设部颁发的 然后到当地物业管理机构办理临时资质证 一年后审验是换成正式的 当资质证拿到后就可从事物业管理工作
如有不明白再问!
回答者： wangsenz - 二级
2010-2-24 08:56
一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。
1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”（目前已经取消了临时资质等级），一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。营业执照你找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。所以，建议有些“钱”还是要给别人“赚”的。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。
这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即最大可能要承担50万元的风险。
二、物业公司资质申报条件，如下： （三级资质）：
1.注册资本人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：
（一）企业资质等级申报表；
（二）营业执照；
（三）企业资质证书正、副本；
（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
（五）物业服务合同复印件；
（六）物业管理业绩材料。
即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择：
1）无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。
2）给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系（代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。由于国家的相关部门很“那个”的，所以，有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要4-5万元出证。
三、
1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。不同的架构模式适应不同的服务市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用“专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内部组织机构。
2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达10多个部门，小型的物业公司几个部门就组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适比例”，这点是原则！请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“账目”。
四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是最讲究“内功”的。物业公司总部的人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。最“阳光”的成本核算要考虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个最合适的“阳光比例”。所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“挂钩”的，人力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。这是“战略”层面上的事情。
五、物业公司接管的项目当中，有些项目虽然表面利润不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物业管理”行业“有利可图”和“长期饭票”，纷纷在这个“朝阳产业”里面“挖金”。但要知道，真正的物业管理需要有“良好的内功和操作经验”，而且物业管理本身是“高风险高责任”的行业，在众多服务业当中，风险是排在第一位的。所以，除非有充足的准备和经验，不然贸然入市的话，本人真心奉劝“慎之、慎之！”
第17篇：物业
第一章 总则
一、遵守国家的法律、法规和政策法令，遵守宁波市市民行为道德规范，遵守本公司所有规章制度。
二、按本公司人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或造假。
三、按照本公司有关培训制度的要求接受业务指导、各类培训及考核。
四、服从领导、听从指挥、团结同事、互相帮助，按时按质完成各项工作任务。
五、严格遵守劳动纪律，按本公司质量标准要求开展工作。
六、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。
七、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。
八、勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。
九、衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。
十、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。
第二章 劳动条例
第一条 录用
本公司遵循“任人唯贤，量才而用”的原则，按规定的程序严格审核，选用岗位适用的人材。
第二条 试用期
1、员工均须经过为期一至三个月的试用期。试用期内若员工的工作能力及工作表现未能符合公司要求，公司可延长试用期接受再培训；员工辞职后又重新受聘的按新招聘人员对待，试用期期间按试用期工资待遇，双方均可提出解除劳动关系。
2、延长试用期不超过二个月，期间可享受公司规定的福利待遇。
3、使用期满且工作表现符合公司要求者方可成为正式合同制员工。
第三条 人事档案
所有员工必须如实呈交身份证等有关证件，如实填写个人履历表；如发现有弄虚作假的公司将予以解除劳动关系，并不作任何赔偿。
第四条 工资
1、坚持按劳分配，多劳多得的原则。根据国家有关规定，结合本企业经济效益，制订工资制度，确定工资水平和员工工资，工资调整变动以此为依据，视员工业绩而定。
2、目前工资发放日为每月16日，以现金支付，员工须在工资单上亲笔签名。
3、根据当月出勤情况计发员工每月工资。
第五条 劳动合同
劳动合同是公司与员工本人之间依据《XX市劳动合同条例》精神，自愿协商一致的签约关系，经双方签字后有法律效力。员工在签约前，应了解合同条款内容。 第六条 工作时间
本公司实行不定时工作制，根据国家法律、法规安排工作。
第七条 调职与晋升
1、公司根据工作需要调动员工的岗位，被调动的员工应服从安排，若有疑问应遵循先服从后反映的原则。
2、被调员工接到调任通知后，应按指定时间办理移交手续并按核准调动日期及时到新岗位工作，否则视为旷工。公司办公室按核准调动日期办理薪资调整工作。 第八条 合同解除
按照合同约定的有关条款执行。
第九条 辞退和辞职
1、员工在合同期内不能适应岗位工作或达到公司辞退条件的，公司将按照《劳动法》等规定，予以辞退。
2、员工因特殊情况需要提前解除合同的，须提前一个月递交书面申请，否则将依据劳动合同约定支付违约金。
第三章 员工福利
第一条 事假
1、员工没有充分正当理由，不能请事假，有特殊原因需请事假，必须先递交书面申请经批准方可请假，未经批准的事假则视为旷工处理。
2、员工事假3天以下由部门负责人或管理处负责人批准同意，超过3天或当月请事假累计超过3天的须填写《请假申请单》后报总经理室同意。
3、员工事假工资按实际出勤天数计发。
第二条 病假
1、员工请病假必须持由宁波市区级以上医院开具的病假证明单。
2、病假不超过3天（含3天），由各部门或管理处负责人批准同意；超过3天或当月累计超过3天的须填写《请假申请单》后报总经理室同意。
3、病假证明和手续不全的按事假处理，如发现弄虚作假的按旷工处理。遇本人重病或住院等特殊情况的可由他人代为请假，在事后补办手续。
4、员工病假工资按实际出勤天数计发。
5、员工因疾病或非因工伤停止工作进行医疗，当年累计休假时间超过3个月的或病后不能胜任工作（经考核不合格），视为双方协商一致解除劳动关系，若想继续工作，须经公司总经理室批准。
第三条 婚假
1、在本公司工作满一年以上的员工本人结婚，经核准后报总经理批准可休婚假7天，超过7天的按事假处理，工作不满一年的婚假按事假处理。
2、员工婚假在批准的假期时间内工资、奖金照发。第四条 丧假
员工配偶或直系亲属（父母、子女）死亡，经核准后可休假一天，一天以上的按事假处理。
第五条 工伤假
员工在工作时间受伤，应立即送至市公立医院治疗，并通知管理处主任，就医的医院和用药按医保有关规定和相关法律、法规处理。工伤期内发放基本工资（凭有效病假证明）。工伤结束后，仍不来上班的作旷工处理。工伤具体处理办法见《员工（非）工伤事故处理办法》。
第六条 产假
1、在本公司工作满一年以上的女员工可享受产假时间为90天。若难产，经核实后增休半个月。
2、女员工在产假期限内发放基本工资，家属按规定到公司办理有关手续。产假满后正常上班，如须休哺乳假必须经公司审批同意,哺乳假按事假处理。否则视为旷工。
第七条 员工培训
1、员工须接受公司组织的培训，因不愿参加培训而不能从事原岗位所造成的岗位调动或离岗由本人负责。
2、员工在职期间由公司出资进行职业技术培训以后，如员工因主观原因离开公司或被公司开除的，则公司按照实际支付的培训费（包括培训期的工资、住宿费、交通费等）计收赔偿金，其标准按每服务一年递减实际支付的培训费总额的20%计算。
第四章 公司规章
第一条 员工上班
1、员工之间应以礼相待、精诚合作、相互谦让、互相谅解。服从和执行直属上级指派的任务。遇疑难或不满，先执行后反映，妥善处理工作矛盾，申诉须在下班时进行，以免影响正常的工作。
2、严禁在工作时间办私事、吃零食、打瞌睡、上网聊天或串岗、离岗。
3、接打电话应使用敬语，声调温和。回答问题应专注、耐心、诚恳、礼貌。
4、不得利用工作之便假公济私，更不得与业主拉关系办私事。
5、员工在工作时间内，不得将亲友或无关人员带入办公场所。
6、忠于职守，不做有损公司形象的事，时刻维护公司利益，树立公司良好的形象。
7、工作场所请讲普通话，不大声喧哗，不影响他人办公。
8、爱惜并妥善保管办公用品、设备。桌面物品摆放整齐有序；下班前必须将所有文件放置妥当，以防遗失或泄密。
9、在下班离开办公室时，关闭自己的计算机、办公电灯、门窗、空调等，以避免不必要的损失。第二条 考 勤
1、员工必须遵守公司规定的考勤制度，按时上、下班，做好岗前准备。
2、员工如有迟到现象，根据公司和各管理处规定的处罚制度执行。
3、员工必须依照所在部门编制的工作时间表到岗工作，如需调换班次，须事先征得部门领导同意。否则按矿工论处。
4、员工旷工，3天以内的（不含3天）扣除日工资的两倍，连续旷工3天（含3天）则予以辞退或除名。
第三条 仪表仪容及个人卫生
1、礼仪：在工作时间必须仪态端正、服装整洁、面带微笑、礼貌在先。
2、头发：应梳理整齐，不做怪异发型。
3、面部：时刻保持整洁，女员工不得浓妆艳抹，并避免使用味浓化妆品，不留长指甲涂有色指甲油。
4、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。
5、工作服
工作时间统一着公司发放的制服上岗（包括集体外出开会）。 着装要整洁、完好、纽扣齐全；不穿脏、破制服上岗。 员工制服使用期限为2年，管理人员西装使用期限为2年；如有损坏或遗失由使用者按月折价在工资中扣除。具体见《服装管理规定》。
第四条 工号牌、徽章
1、公司办公室发放给每位员工工号牌和徽章。
2、员工在工作时间内必须佩带整齐，如有遗失或损坏及时补办。
3、员工补领工号牌或徽章每次需交工本费5元。
第五条 个人资料
每位员工都必须按人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得隐瞒或造假。
第六条 员工宿舍
公司原则上不提供宿舍，员工有困难确需使用宿舍时，须在试用期满后先向部门负责人申报，再统一由公司办公室安排，经批准后办理入住手续。
第七条 拾遗
员工在工作范围内拾到的财物，不论贵重与否，都应上交部门进行登记，以便查询。失物归还，由保管部门负责，做好领出签字手续。
第八条 礼品
1、所有员工收到礼品或有价证券时应主动归还客户。
2、若不能归还的上缴公司办公室，由办公室登记后采取合理的方法使用。第九条 赔偿
爱护公司的一切公用财物，严禁私用。损坏公司设施、物品、用品以及因责任事故造成公司经济损失，按规定追究赔偿责任。 第十条 离职手续
1、凡离职员工应在10日内办妥离职手续。交还公司发给的物品，包括工号牌、制服、考勤卡、工具、资料、备用金等。未能全部交还上述物品者，须按规定赔偿，公司有权拒发薪金和离职证明。
2、被招聘员工要求辞职或被公司辞退的，按实际出勤日发放工资。若员工未经批准辞职，给公司造成较大损失或不良影响的，公司有权要求该员工赔偿。
3、若本公司因业务变更或其他原因而产生富余劳动力时，公司有权裁减员工。
4、员工离职应保证档案资料和电脑内资料不受损坏。
第五章 奖励
为提高员工的工作积极性和创造性，对各方面有突出表现的员工，给予相应的奖励。凡符合奖励条件者，由所在部门直接上级将事迹书面报告呈报公司办公室，经公司总经理签署后执行。 第一条 奖励条件
1、对改进公司经营管理、提高企业效益方面有重大贡献的。
2、在完成工作任务、提高服务质量方面有显著成绩的。
3、在发现、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果使公司在经营管理中取得显著效益的。
4、为公司节约资金和能源的。
5、防止或挽救事故有功，使国家和人民利益免受重大损失的。
6、检举、揭发损害公司利益或违规,抵制歪风邪气，事迹突出的。
7、一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，舍己为人或做好人好事事迹突出的。
8、见义勇为，舍己为人或做好人好事事迹突出的。
9、其他应当给予奖励的事迹。第二条 奖励形式
1、口头或通报表扬。
2、晋升工资或晋级。
3、授予荣誉称号。
第三条 奖励程序 凡符合奖励条件者，由所在部门的直接上级将事迹书面报告呈报公司办公室经公司总经理签署后执行。在给予上述奖励的同时，可发给一次性奖金。
第六章 处罚
为提高员工素质，加强内部管理，对违反纪律的视其情节轻重给予适当的处罚。处分分为警告、通报批评、降薪、辞退或解除合同四种： 第一条 试用期员工有下列情形，可随时停止试用期
1、品行不良或工作表现欠佳的；
2、连续两天以上病事假的；
3、不符招收录用条件的；
4、违反公司规章制度的；
5、旷工一天以上的；
6、法律规定的其他情形。
第二条 有下列行为的予以警告，并处于10---100元的扣款
1、不关心企业进步，屡次不参加公司的各项活动的；
2、未按公司规定时间内准时上下班，上班迟到下班早退的；
3、非因工作需要上班时间会客聊天或长时间占用电话的；
4、服务态度、仪表仪容、行为举止未按照《员工守则》中规定的，未履行或未很好履行岗位职责的；
5、拖延执行上级命令的；
6、托他人考勤（打卡）或代人考勤（打卡）；
7、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节较轻的。
第三条 有下列情形之一的可予以通报批评，并处以100——200元的扣款
1、迟到、早退当月累计达3次以上者；
2、多次不按规定要求进行操作，查证属实的；
3、在值班时擅自离岗、睡岗或干私活查实者；
4、私藏、私拿公司物品占为己有或违反规定、损坏丢失公物查实者；
5、没有尽职及时报告事故的；
6、服务态度差收到有效投诉的；
7、受到警告后 ，屡教不改者；
8、有失职行为，对公司造成损失但不严重者；
9、未经公司同意接受供应商或客户的馈赠查实者；
10、在考勤记录、统计、病假、报销等有欺骗行为；
11、未经公司授权自行配置或出借公司各类钥匙、重要财物及其他违纪行为者；
12、对用户（客户）使用亵渎性或辱骂性语言的影响恶劣者；
13、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节较严重的。
第四条 有下列情形之一的属严重违纪，公司依法予以辞退或解除劳动合同，情节严重触犯刑法的将依法移送司法机关惩处，给公司造成损失的，必须予以赔偿，具体见公司有关规定。
1、年累计旷工达6天以上的或连续旷工3天以上的；
2、挪用或偷窃公司财产、同事财物，查证属实的；
3、在单位或宿舍内打架斗殴的；
4、对各级管理人员或同事恐吓威胁的；
5、虚报伪造各种发票冒领费用的；
6、煽动他人怠工罢工；组织、参与集体上访的；
7、对外宣传有损公司形象的内容或制造谣言，给公司形象造成损害的；
8、不服从公司安排或调动工作者；
9、严重失职对公司造成损失贰仟元以上者、给公司经济或声誉带来严重损失的；
10、有意泄露公司商业技术秘密的；
11、确认与公司业务竞争对手有联络，给公司带来损失（或潜在影响）的；
12、依法被追究刑事责任的；
13、亏空公款者；
14、袭击其他职员、主管同事或客人，扰乱正常工作秩序的；
15、在工作中使用毒品、酗酒或赌博；
16、伪造公司文件的；
17、故意参与危害公司或其他职员的活动；
18、故意破坏公司设施、设备，工具情节严重者；
19、产假期满后不回公司上班，批评教育不改者；20、未经公司事先书面同意为另一家公司工作的；
21、从公司领取薪酬、报酬，或报销方面造假或协助他人造假 者；
22、年度考核连续两年不合格者；
23、贪污（如收款但不出具发票的）受贿、盗窃、赌博、营私舞弊、私设小金库等行为；
24、玩忽职守，违反技术操作规程和安全规程，违章指挥或隐瞒工作过失造成事故或损失的；
25、服务态度差，对客户投诉屡教不改或损害客户利益；
26、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节特别严重的；
27、法律法规规定的其他情形。
第七章 安全守则
第一条 安全
1、必须熟悉和遵守各项安全操作规程，操作人员须经专业培训合格后，持证上岗。如违反设备设施操作规定，给公司或个人造成损失的必须予以赔偿。
2、随时注意控制水、电、火、气，禁止在不吸烟地区吸烟；
3、注意防火防盗，如发现事故苗头或发现异味必须立即查找处理并及时报告有关领导，避免意外发生；
4、出现行迹可疑或有不法行为的人和事，应及时报告保安部及上级领导；下班前要认真检查，消除不安全隐患；
5、不允许有赌博、吸毒、打架或从事其他违法行为；
6、保守公司机密，做好文件保密工作；
7、每位员工应熟悉消防通道及出口位置，熟悉灭火器具的使用方法。
8、员工违反公司安全操作规定的造成本人或他人伤害的，由员工本人承担责任。第二条 火警
如遇火警，必须采取以下措施：
1、遇火警时，员工应保持镇静，在有消防人员时，应听从指挥进行疏散扑救；
2、立即通知消防中心讲明火灾发生地点及火情；
3、呼唤同事协助，服从消防人员统一指挥排除险情；
4、如火势扩大导致生命危险，必须引导或协助业主离开现场；
5、切勿搭乘电梯，必须使用安全楼梯上下。遇火情时应关闭电梯；
6、利用就近的灭火器材，来扑灭火情；
7、火警消防后，保护现场，以备调查。
第三条 意外
1、如有发现员工或他人不慎发生意外致伤，应立即报告上级领导及时处理；
2、如发现有不安全的设备，足以引起意外事故，应立即向部门负责人报告；
3、发现盗窃或死亡事故，保护好现场以备调查；
4、发生紧急事故，公司员工应全力以赴，服从公司领导或专门人员的统一指挥。
第八章 附则
1、公司员工必须认真学习《员工手册》，妥善保管，严格自律，本手册仅在公司内部使用有效，不得提供外人查看、复印。
2、除《员工手册》外，公司制定的各类规章制度、岗位职责、操作规程、质量评审等，每位员工都须严格遵守，认真执行。
3、《员工手册》在一定时期中有效，公司各部门可根据管理及发展的需要，提出修改意见经公司总经理室审评后可作修改。
4、本《员工手册》自2007年_____月_____日起实行，《员工手册》的解释权在公司办公室。
本人已收到公司《员工手册》，并经详细阅读，充分理解了其中各项条款的内容，自愿按照《员工手册》规定执行。
员工签名：
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第18篇：物业
一、对业主委员会的相关知识了解
（一）所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。
（二）根据业主委员会的定义可以得出业主委员会应有以下特点：
（1）、业主委员会应由业主大会选举产生。（2）、业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理，也就是说，业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使，使得各业主意见能够得到统一，并贯彻于具体物业管理事项中。（3）、业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。（4）、业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。
（三）业主委员会还具有法律赋予它的职责，根据《物业管理条例》第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(1)、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2)、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）、监督管理规约的实施；（5）、业主大会赋予的其他职责。
二、对物业纠纷相关知识的了解
（一）物业管理纠纷的主要表现形式有：对人防、地下车库、绿地、停车场权属不明而引发的业主委员会与开发商的纠纷；因业主拖欠物业管理费而引发的纠纷；因违法动用维修基金而产生的纠纷；业主之间因相邻权而引发的业主之间的纠纷；因小区发生被盗、抢劫等行政治安或刑事案件而引起的业主与物业服务公司之间的纠纷等。
（二）按照纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分为以下几类： （1）物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围的确认纠纷，业主团体共有权与托付物业服务企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，业主团体共有权与开发经营者的权属纠纷。常见的有个别业主侵占公共区域、业主委员会与开发商的车库之争等。
（2）物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之争等债权、债务关系纠纷。例如小区的业主拖欠物业管理费、车辆的保管纠纷等。
（3）物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公正的争执。目前常见的这类纠纷有行政执法部门对违章建筑的处理，业主对街道、房地产主管部门对业委会与物业服务公司指导与监督的不满。
（4）物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行管理规约的有关规定或不执行业主会议对维修基金的分摊决定而引起的纠纷。
另外，按纠纷所属法律部门的法律关系发生的不同，可以将物业管理纠纷划分为民事纠纷、行政纠纷、刑事纠纷。
三、业主委员会在各种物业管理纠纷中面临的种种困境
困境之一：政府越权行政，影响业主委员会的正常活动。 相对于社区外部的各个政治或经济组织，社区应该是一个相对自由的地方，并非是谁想干涉就能干涉的。但在具体的实践中，我们看到的经常是政府对社区自主事务的无端干预，他们不尊重社区的自主治理的地位。物业管理条例中明确规定业主大会有权选聘、解聘物业管理企业，但我们看到却是政府相关部门对业主大会的这一权利的粗暴干涉。（例如，北京市大西洋新城物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过解聘前期物业管理公司，但是街道办事处和房管局竟然向小区居民发出公告阻挠解聘物业公司。而物业公司也依据这一公告拒不撤出小区。最后造成了，业主一纸将街道办事处和房管局诉上法庭。
困境之二：业主委员会法律地位不明确，业主委员会维权力不从心。依据现行法律,作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体,也不具社团组织的地位,更不能单独设财务,无名无分使业主委员会行使权利不可避免的要面对重重阻碍,在日渐增多的房地产纠纷中，“业主委员”作为广大业主的维权代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院对此认识不一：有的法院认为，以“业主委员”的名义提起诉讼有违法律规定，但有的则允许代表起诉。（例如日前，由于小区内公共用地被挪作他用，厦门一小区业主委员代表全体业主起诉开发商，但当地法院以业主委员无权代表业主起诉为由驳回业主委员的起诉。“目前的物业纠纷的特点是，业主往往联合起来共同维权，由业主委员代表广大业主向法院起诉。但正是由于对业主委员在法律地位认识上的不一致，导致无法实现共同维权。”） 困境之三：业主委员会经费筹集困难，形同虚设。我们知道任何活动都是有代价的，任何组织只有足够的经费保障才能顺利地开展活动。业主委员会也不例外。业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务用房的收益、其他收益或物业维修基金的利息中支付。但是，在现实生活中，业主委员会却没有这样的保障，经费筹集困难成了业主委员会开展工作过程中的一大难题。（例如2001年11月,拥有2000余户居民的栖霞小区成立了业主委员会,由于没有资金以及一些客观存在的原因,才一年多的时间,委员会形同虚设,工作陷入瘫痪状态。按理说业主委员会选出来,其职能就是监督物管公司、协调业主与物管之间的关系,共同管理好小区,现在整个业主委员会一无所有,既没有公共基金,也没有一套成熟并结合小区实际的管理体系及法规,委员会的9个委员基本处于闲置状态。）。
困境之四：业主缺乏社群精神，业主委员会工作中困难重重。人们订立了《社区自治公约》、《业主公约》，选出了居民委员会和业主委员会，实际生活中是有些业主根本不遵从业主委员会，导致在处理一些纠纷问题上缺乏向心力。
困境之五：一些业委会组建程序颠倒、构成人员草率，缺乏广泛性和代表性，使业主游离于自治管理之外，处于被动或被管的地位。考试大论坛困境之六：社会各界对业委会这一小区物业管理中的新事物认识不到位，存在着有形、无形的“软性阻力”；业委会又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作条件，使大多数业委会处于等待观望的状态。
困境之五：业主委员会成员多为义务工，缺乏相应的利益保障。
经费问题关系到业主委员会的稳定性和工作的有效性。 无论谁成为业主委员会委员，期待其长时间地，无偿地或工作量与报酬不对称地为大家服务，是不大可能的。一个稳定有效的业主委员会机制应当建立在合理的利益平衡的基础上（业主委员会本来就是一个利益矛盾的产物），而不是建立在对业主委员会委员的道德企盼上。但在实际生活中，业主委员会因拿津贴引来众多质疑，（例如2003年11月，福州瑞城花园的几个业主在得到大多数业主支持的情况下，开始筹备业主委员会。2003年底，筹备组成员把一份《业主大会议事规则（草案）》发放到业主手中时，其中“经费”一章却引发争议。一份20多名业主签名的《致全体业主一封公开信》贴在花园门口，对业委会成员该不该拿津贴提出疑问。业主认为既然是自愿参加业主委员会，就是为业主服务，就是尽义务的，如果有人想拿津贴的话，那么只能请他走人。）
二、对策建议
在社区自主治理的过程中，业主委员会应当发挥重要作用，但是在实际工作中却遇到了来自社区内外的重重困难。正如上面提到的这些困难的来源可以分为社区之内和之外。我认为面对这些困境，我们可以从社区内外，从法规的完善和实际工作技巧的改进等角度努力，以提高业主委员会的自治能力、维权能力。具体说来有以下几点：
对策之一：政府应依法行政，明确界定政府在社区中的权力范围。
这里涉及到政府在社区中的权力的界定的问题。在谈这个问题时，我认为有个度的问题，也就是说政府在什么样的情况下有介入社区，介入业主委员会的活动的必要。作为一个自主治理的社区，它的内部怎样运行，是这个社区自身的问题，它和物业公司之间的矛盾和冲突是民事问题，如果有什么不可解决的矛盾，可以由双方以平等的身份诉诸裁判机关。社区中选举谁做居民委员会成员或业主委员会成员是居民或业主自己的事情。这些事情只是一个社区内部的事情，并没有形成对社区之外的更大的公共利益的影响，那么作为公权力的行政权力是不应当介入的，否则就是越权行政或者是违法行政。行政权力作为一种公共的强制性权力应当追求公共利益，应当处于公正的地位。只要没有违反公序良俗，没有造成对公共利益的不良影响，具有公共性的行政权力是不应当介入的，这里的“度”就是社区中的活动是否建立在居民、业主资源的基础之上，更为重要的是这些活动是否影响了公共利益。这才是政府在社区的权力范围。
从政府的角度来看，政府应当严格依法行政，凡是法无明文规定的，政府都不可为。政府在干预社区活动的任何行为均需要有法律依据。当然了，由于利益的驱动，要求政府自我约束是不太现实的，我认为要有效的约束政府在小区中随意干涉业主委员会的活动，应当让行政相对人来约束。因为只有小区中的业主才清楚政府哪些行为危害了他们的利益，政府的哪些行为是违法的，政府的哪些行为是不公正的。政法哪些行为是偏袒开发商或者是物业公司的。有时候状告开发商或物业公司较为困难，这就要求业主能够就政府的违法行为提起行政诉讼，正如毛寿龙教授所言“武汉鹦鹉花园业主的维权行动具有崭新的维权意义：状告开发商，可以维权，状告政府也一样可以维权。并且后者的成本往往更低，取胜的可能性不是没有。”[6] 业主起诉政府，形成更多的案例，最终导致法规的修订，从而形成一个的业主——维权——诉讼——案例——法规——利益维护的逻辑发展程序。
对策之二：确立业主委员会的法人地位。 目前业主委员会没有明确的法律地位，在维权活动中心有余而力不足，所以我认为要解决这一困难应当确立业主委员会的法人地位，“希望国家把业主委员会的成立纳入到国家基层建设这样一个范畴中去，不是简单视为物业管理考虑。如果可能，让业主委员会登记为自治法人，社团法人，有了法人地位，它签的很多合同再发生官司，就好办得多。”[7] 《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”法人成立的条件主要有：依法成立，有必要的财产或者经费，有自己的名称、组织机构和场所。比照这些条件，我们可以看到，业主委员会完全符合。业主委员会是合法成立的，《物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责； 有必要的财产或者活动经费，财产生要来源于以下三个部份：（1）物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益（如停车场收费、楼顶广告牌位租金等）。以上物业及其收益由业主委员代表全体业主进行监督管理。（2）住宅共用部位、共用设施设备维修基金。（3）业主委员会的办公活动经费。业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得的中提取，也可按业主大会代或业主代表大会的决议向业主筹集；有自己的名称、组织机构和场所。所以业主委员会符合法人条件，可以成为法人。 对策之三：建立合理的活动经费筹集制度。
业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务费的收益、其他收益或者物业维修基金的利息中列支。例如：景洲大厦业主委员会按政府有关规定“每年每户8元”的标准，在物业管理费中，提取业主委员会活动经费。业主委员会活动经费的收支情况，由业主委员会按季向业主公布，接受全体业主的监督。 经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费也可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算；业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30％。
成都市规定“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会章程规定；业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公布，并接受业主的质询。” 本会及其执行机构议事活动所需的费用，不包含在本物业区域内物业管理公共服务费中，经业主大会会议通过后，由全体业主采用以下____方式共同分担：
一、按拥有物业权属份额；
二、按业主拥有房屋套 [间] 数；
对策之四：增强社群精神，形成集体惩罚机制。
我认为应当增强社区中的社群精神。用社群主义的思想来指导社区治理工作。具体说来，在社区中签订《社区自治公约》、《业主公约》时，应当向社区居民和业主进行广泛的宣传，让他们明确在社区治理中的权利和义务。权利和义务是相辅相成的，如果有人不履行应当的义务，就没有相应的权利。同时，应当动员更多的人参与到社区的共同活动中来，使他们的利益和社区的共同利益密切的联系起来，这样，如果有人为谋求私利而损害社区共同利益的话，他就会遭到社区中大多数人的反对和惩罚。同时，应当在社区中提倡互帮互助的良好风尚，是人们形成良好的邻里关系。激发人们对社区的爱，只有每个人爱自己的家和社区，才能要求他们去爱国。
对策之五：建立津贴保障制度，增强服务观念。
我们可以看到大多数的业主委员会的成员都是志愿者，在走访多个社区之后，笔者发现这些委员基本上都属于中等以上阶层，生活对他们来说不成什么问题。他们有足够的时间参加社区的业主委员会的活动。担任业委会主任多年的林先生认为，他不仅没拿一分钱，还贴了几千元。在业委会工作，就跟做义工一样，除了奉献没别的。但是如果业主委员会委员只付出劳动，没有相应报酬，那么很有可能出现这样几种情况：（1）无人参选业主委员会委员（2）当选的业主委员会委员不久便提出辞职（3）当选的业主委员会委员怠于履行职责（4）当选的业主委员会委员与物业公司关系暧昧化 我个人相信事物的稳定存在，在于平衡，失去平衡便走向异化。[8]所以，应当建立津贴保障制度。给参加业主委员会，为业主服务的人员一定的报酬，以激励他们更好的服务业主。 结论 综上所述，我们看到业主委员会维权之路很漫长，业主委员会面临着重重困难。这些困难有来自社区外部的，也有来自社区内部的，还有一些是业主委员会自身的问题。业主委员会作为我国公民社会中的一个新生事物，遇到种种难题是意料之中的事，自身的不完善也在情理之中，我们不应对之求全责备，而应当通过各方面的努力来消除这些困难，积极探索业主委员会的良好组织形式，有效的行为方式，以提高他们的维权能力。随着我们国家对私有财产保护的日益重视和业主的努力，业主委员会必将在社区中发挥更加重要的作用。
建议之一：教育、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提高业主、业委会的自治和自律能力。
要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。
二是规范业委会的组建程序，克服业委会人员由物业公司指定或兼任的作法，业委会主要人员的推荐选举要民主、公平、合法；要调整和充实现行的业委会人选，使其具有规范性和代表性。三是规范业主自身行为，充分发挥业主自治管理的基本准则——《业主公约》的引导和规范作用，对每一个业主在物业使用、维护和支出费用方面的行为予以规范和制约，使业主尽快脱离福利性住房管理轨道。三是强化业主的自治意识，净化业主心灵，抓好《业主公约》、《住户公约》等基础工作。考试大
采集者退散来源：
来源：考试大
建议之二：发掘、寻找和培养业委会合适的干部，明确业委会主任、秘书等人选的基本条件。
任何组织要真正发挥作用，在一切条件中人是最基本的条件。业内专家认为，一个物业管理区域内的工作能否搞好，关键在于要有一个合适的业主委员会，而业委会的人选尤其重要。业委会优秀的人选必须注重以下条件：本管理区域的当然业主、为人正直、处事公道、道德修养良好、热心于公益事业、有一定的文化水平和办事能力、作风正派、不“假公济私”、身体健康、有时间和精力参与业委会的工作等。同时，必须坚持民主公平制度，广泛征求各方面的意见，把那些符合业委会人员基本条件的人选推荐出来，并对业委会人员进行适当和必要的培训，以明确自己的职责、权利和义务，提高业委会人员的政策水平和组织活动能力，通过有关物业管理公司、业委会的基本运作程序以及业委会同有关组织的关系。业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的
是社会效益。因此，业委会的成员必须是热心公益事业的人，而决不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。
建议之三：理顺业委会同物业管理企业的关系，使之在平等互利的基础上保持沟通，共同合作管好物业。www.Ｅxamda.CoM本文来源:考试大网
考试就到考试大
业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，决不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必须要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过份强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，业委会和物业公司双方在矛盾的作用下，不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作。真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。
建议之四：提高立法层次，抓紧出台《物业管理条例》等基本法规，明确业主在物业管理中的主体作用，使“房客”到“主人”的自身权益得到根本保障。
物业管理是市场经济体制下的一种经营行为，在我国的发展和成熟需要一个过程。近年来，物业管理在我国起步的同时，一些与其有关的地方性法规也相应而生，应当说，这些法规对我市的物业管理起到了积极的指导作用。但也应看到，一些规定难以出现。以大连市为例在已颁布的有关物业管理现有的几个法规中，还没有一个经过市最高立法机关人大常委会颁布的法规，即物业管理的基本法——《物业管理条例》，市出租汽车管理条例几年前就已公布，而关系到千家万户，与每个人息息相关的物业管理条例，迟迟难以出台，因而从某一个侧面也影响了该市物业管理发展。一是加强法规建设，通过建立相应的法律制度和法规体系，特别是尽快出台立法层次高的物业管理基本法《物业管理条例》，进一步规范和调整政府、业主委员会、物业管理公司、物业使用人以及相关市政各专业公司、部门在物业管理中地位、作用、权力、责任、利益和相互间的关系。二是业委会代表业主利益，既是多元化产权的客观需要，又是业主自治管理的主观需要，要教育广大业主摆正自己位置，不要说不利于双方合作的话，不要有不利于双方合作的行为。业委会的工作范围不仅仅局限于一般的房屋管理，还致力于提高整个小区的居住生活质量和文明程度。三是进一步规范业委会的运作规程和内容
第19篇：物业档案管理
物业档案管理
物业档案资料管理指物业管理公司在物业管理活动中，对物业原始记录进行收集、整理、鉴定、保管、统计和利用，为物业管理提供客观依据和参考资料。
(一)资料的归档管理
1．在物业管理中可实行原始资料和计算机档案管理双轨制，并尽可能将其转化为计算机磁盘储存形式以便于查找。同时还可运用录像、录音、照片、表格、图片等多种形式保存，使其具体化、形象化。
2．对业主和企业利益影响较大的档案应加以保存。这些档案应按授权级别检索并严格控制借阅。
3．档案管理人员应编制统一的档案分类说明书和档案总目录，并进行科学合理的分类存档。
4．档案室应保持干燥、通风、清洁，注意防盗，并确保储存地点符台防火、防虫、防鼠、防潮等要求。
(二)档案的使用
1．利用计算机网络技术，并采用先进检索软件，充分发挥档案资料的作用。
2．对借阅原始资料的使用者，按档案的不同密级，在机关负责人批准后借阅，并应办理借阅手续。
(三)档案的销毁
根据档案的保存期限和性质，对确实没有保存价值和保存期已满的档案，严格按制度规定进行销毁……
第20篇：物业设备
1，排污泵控制箱检修、除尘、紧固保养楼内照明检修各楼冬季防冻、电伴热配电检修地库照明检修有线电视系统、卫星天线检查制冷系统配电箱维护保养屋面通廊门检修园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养生活水箱清晰\\水质检测污水井污水管线及阀们检查外围管、表、井检查消防烟感探头清洗排烟风机维护保养风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查高压电气设备及安全用具检测外委 外检项目避雷系统检修园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养电气测量设备工具检测避雷网检修雨落水管线检查、雨水井检查水景管设备设施检修压力表、安全阀检测更新 送检项目消防栓维护保养风机盘管翅片主机翅片清晰空调系统清洗除尘业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器中央空调主机刷漆保养制冷管线检查通风管线检查高压配电室设备检测除尘紧固保养箱变高低压设备除尘、紧固保养低压配电室配电柜除尘、紧固保养生活水泵控制柜、消防控制柜除尘、紧固保养园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养会所中央空调电源控制箱检修除尘、紧固保养有线电视系统、卫星天线检查室外泳池机房供水设备维护物业设施设备年度检修计划检查完后资料备份1月份2月份3月份4月份5月份 检查完后资料备份
消防管线闸阀维护业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器讯前对防汛沙箱内填补防汛沙对重点设施做汛前检查维修高压配电室降冷空调设备维修保养低压配电室配电柜除尘、紧固保养生活水泵控制柜、消防控制柜除尘、紧固保养雨水泵房控制柜检修外围管、表、井检查消防给水管线维护业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养排污泵控制箱检修、除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养雨落水管线检查、雨水井检查风机房设备检修保养屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养有线电视系统、卫星天线检查消防给水管线维护消防栓维护保养屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养楼内照明检修外围管、表、井检查消防烟感探头清洗风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查屋面通廊门检修会所中央空调电源控制箱检修除尘、紧固保养地库照明检修室外泳池机房供水设备维护污水井污水管线及阀门检查消防烟感探头清洗消防管线闸阀维护排烟风机维护保养风机盘管翅片主机翅片清洗空调系统清洗除尘业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器各楼冬季防冻、电伴热配电检修10月份11月份9月份检查完后资料备份检查完后
有线电视系统、卫星天线检查警报阀维护保养水泵结合器维护保养业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器外围管、表、井检查正压、送风机维护保养业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器中央空调主机刷漆保养制冷系统各种闸阀检查制冷管线检查风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查外墙立面检查生活水泵组检查、保养 每月必做污水积水坑、化粪池清理 日常完好率应高于95%喷淋消防泵组及控制柜维护保养 100%遇坏即修可视对讲系统检查、维护 100%遇坏即修门禁系统楼内、地库电磁卡、刷卡主机检修维护 100%遇坏即修监控头维护及系统检查 100%遇坏即修道闸检查维修保养 100%遇坏即修电梯系统保养 每月2次电梯系统维修 100%遇坏即修园区、道路、游乐场、喷泉池检修 日常完好率应高于98%园区木椅、连廊检查维护保养 日常完好率应高于95%电动工具检测 每月必做楼层、墙面及墙、地砖门窗、闭门器巡检维修 每月必做消防泵点动试验 每月一次管网压力 每月检查一次
备注
1、变配电机房温度应小于或等于40℃机房环境温度22-38℃相对湿度为40RH-60RH
2、请工程部根据本表在当月底指定相关的次月工
消防水泵房管理规定
水泵房是提供消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到起火后的灭火,为管理好消防水泵房，特制定如下制度：
1、消防水泵房设备，由保全处负责使用管理，并指定专人负责，作好日常运行的巡查、点检、并做记录。
2、水泵房内机电设备由保全处值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房，如需进入需由保全处工人员陪同。
3、水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟。
4、每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗设备设施表面无积尘，无油漆，无锈蚀，无污物，油漆完好，整洁光亮。
5、潜污泵每周至少检查使用一次，接触器主开关每月检查一次，并进行润滑、紧固、调整。
6、潜污泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。
7、水泵房内应通风良好，照明光线足够，门窗开启灵活。
8、水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私自配钥匙。
消防泵房操作规程
1、无关人员不得随意进入消防水泵房。
2、起动与停止：
2.1启泵前检查消防泵润滑油有为是否1/2—2/3处；阀门是否灵活、匀调。
2.2打开排气阀（有真空泵的起动真空泵）排气，确认无空气时方可起动水泵。
3、水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。3.1观察各仪表指示读数是否正常，特别是水泵压力表（不得小于1.0Mpa），若发现压力低于上述数值应立即停机检查。 3.2倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常杂音，应立即停机检查原因，排除故障，并及时向领导汇报，安排维修人员处理。 3.3触摸电机及水泵外壳，电机运行时其外壳应无烫手感(不超过80℃)，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75℃，否则应停机检修。
3.4定时检查水泵及电机的运行状况以及压力表，电流表的指示，是否在规定范围内。
4、检查蓄水池水位计不应低于正常水位，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵无水空转。
5、不得随意按控制柜控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。
6、发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。
7、应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。
8、经常检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是否正常，各仪表及指示
灯指示是否准确。
9、应及时排除积水坑内积水。
10、消防给水泵每周应检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随时可以启动状态
