房地产开发成本分类及核算的具体范围
一、开发成本类
开发成本按用途可分为如下四类：
1、土地开发成本
指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本
指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本
指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托
4、代建工程开发成本
指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目:
1、土地征用费及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用
主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”， 按建设项目的建筑面积计征，具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。般情况下， 如果没有足额城纳大政配套费，规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。
“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规定征收。
“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。
3、基础设施建设费
指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。
4、建筑安装工程费
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。
5、公共配套设施费
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、开发间接费 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动护费、工程管理费、周转摊销以及项目营销设施建造费等。
二、开发成本核算的具体范围
为进一步明确六个成本项目的主要内容，便于实践应用中针对性地归集各种合同及协议对以上六个成本项目核算范围进一步归纳如下。
1.土地征用费及拆迁补偿费
土地征用费及拆迁补偿费主要包括以下内容: (1)土地征用费，主要包括支付的土地出让金、土地使用费、土地转让费、土地效益金土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，支付的土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转人分给合作方的房屋成本和相应税费等。
(2)拆迁补偿费，主要包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价人账，分别冲减有关成本。
(3) 市政配套费，主要包括向政府部门]交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。当然，根据会计核算习惯，该项成本核算内容也可计入前期工程费科目——“报批报建费用” 中。 (4)其他，如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
房地产企业项目无论新老项目，也无论增值税是适用一般计税方法还是选择适用简易计税方法，除购买其他企业土地外，支付的以上费用均直接计人开发成本；若购买的其他企业土地，且取得了增值税专用发票，则以不含税价格计人开发成本。
房地产开发企业中的般纳税人 (以下简称一般纳税人)销售 自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下: 销售额=(全部价款和价外费用一当期允许和除的土地价款)/(1+1%) 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算: 当期允许扣除= 的土地价款
当期销售房地产(
÷
项目建筑面积
房地产项目可
供销售面积
)
×
支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的计容积率的地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目计容积率的地上可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积和地下车位建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
根据江西省国家税务局的营改增政策解答，房地产开发企业通过竟标方式取得的军用土地使用权用于房地产开发，支付土地价款时企业取得省级以上财政都门监(印)制(包括同时套印“中国人民解放军票据监制章”)的财政票据，其支付的土地价款可按规定扣除。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补情费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
《济南市土地增值税清算工作指南(试行)》“十
二、关于房地产企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费的扣除问题”中有这样的内容: 房地产开发企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费应凭下列资料和凭证扣除: (一)应提供的资料：房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告(房屋征收决定)、安置方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安置协议、拆迁合格证。 (二)应具备的扣除凭证: 1.房地产开发企业如委托拆迁中介机构进行拆迁的，凭拆迁中介机构开具的正式发票确认支付的拆迁费用。
2.房地产开发企业支付个人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收条，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，同时应做到拆迁(回迁)合同、签收花名册或签收凭证、被拆迁人身份证复印件一一对应。
3.房地产开发企业支付被拆迁单位补偿费的，分别不同情况进行处理：
(1)若能提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回被拆迁单位土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回补拆迁单位土地使用权文件的，可按拆迁补偿协议及付款凭证、收款收据确认扣除项目金额； (2)无法取得上述文件的，应以正式发票作为确认扣除项目金额的依据； (3)无法提供正式发票或收回土地使用权文件的，不予扣除。
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
一个基本原则是:取得了增值税专用用发票的，则抵扣进项税额，不能取得增值税发票符合上述规定的，在计算销额时扣除。譬如取得其他企业转让土地发票，则只能抵扣进项税额，当然增值税普通发票是不可以用于抵扣的。
2.前期工程费
前明工程费要包括以下内容： (1)项目整体性报批报建费，
主要指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
《财政部关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知》(财税【2017】18号)规定从2017年4月1日起取消城市公用事业附加和新型墙体材料专项基金。
政府减费措施力度越来越大，报批报建费各地有所差别，项目成本预测时应以地方收费标准为依据。
(2)规划设计费，主要包括项目立项后的总体规划设计费、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付给社会中介服务机构的市场调研费)、制图费、晒图费、规划设计模型制作费、方案评审费。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划设计费为建安工程费的3%左右。 (3)勘测丈量费，主要包括水文、地质、文物和地基勘察勘探费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等，可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(4)“三通一平”费，主要包括接通红线外施工用临时给排水设施的费用(含地下排水管、沟开挖铺设费用)，供电、道路等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整(包括开工前垃圾清运)发生的费用等，其中道路的费用含按规定应交的占道费、道路挖掘费。 (5)临时设施费，主要包括临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内配置如空调、电视机、家具等的成本不属于临时设施费。
(6)预算编、审费，主要指聘请社会中介服务机构为项目编制或审查预算而发生的费用。 (7)其他，主要包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
3.基础设施建设费
基础设施建设费主要包括以下内容: (1)道路工程费，主要指小区内道路铺设费。
(2)供电工程费，主要包括变(配)电设备的购置费、设备安装及电缆铺设费、供(配)电贴费、电源建设费、交纳的电增容费等。
(3)给排水工程费，主要包括自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4)煤气工程费，主要包括煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金，煤气挂表费等。
(5)供暖工程费，主要包括暖气管道的铺设费、集资费.(6) 通讯工程费，主要包括电话线路的铺设费、电话配套费、电话电缆集资费、交纳的电话增容费等。
(7)电视工程费，主要指小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设费和按规定应交纳的有关费用。 (8)照明工程费，主要指小区内路灯照明设施支出。
(9)绿化工程费，主要包括小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，绿地建设费。 (10)环卫工程费，要指小区内的环境卫生设施文出，如垃圾站（箱）、移动公厕等的支出。(11)其他，主要包括小区周围设置的水久性围墙、围栏支出，园区大门支出，园区监控工程费，自然下沉整改费等。
基础设施费还可以分为两大类，地上基础设施费用称为园林环境工程费，地下基础基础设施费称为地下管网工程费。
基础设施费费通常采用单位指标估算法来计算。
4.建筑安装工程费
建筑安装工程费包括项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目的各项费用(合设备费、向工程承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材、甲供设备的，还应包括相应的甲供材费、甲供设备费。发包工程的建筑安装工程费应依据承包方提供的经建设方审定的“工程价款结算单”来确定。项目启动测算时可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 建设安装工程费主要包括以下内容: （1） 土建工程费， 包括：
①基础工程费， 包括土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费，桩基咨询费。 ②主体工程费，即土建结构(含地下室部分)工程费。 ③有甲供材的，还应包括相应的甲供材费。 (2) 安装工程费，包括：
①电气(强电)安装工程费，指主体工程内的照明等电气设施的安装费。
②电讯（弱电）安装工程费，指主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施的安装费。
③给排水安装工程费，指主体工程内的上下水、热水等给排水设施的安装费。 ④电梯安装工程费，指主体工程内的梯及其安装、调试费。
⑤空调安装工费，指主体工程内换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施的安装费。
⑥消防安装工程费，指主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施的安装费。 ⑦煤气安装工程费，指主体工程内的煤气管线等燃气设施的安装费。 ⑧采暖安装设备的，指主体工程内的水暖、汽暖等供热设施的安装费。
⑨上述各项如有甲供材、甲供设备的，还应分别包括相应的甲供材费、甲供设备费。 （3）装修工程费，主要指内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)棚、雨篷等的装修费，有甲供材的，还应包括相应的甲供材费。
(4)项目或工程监理费，指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用(若不能直接分清成本对象，也可以作为共同成本计入开发间接费用分摊处理)。
(5)其他，主要包括工程收尾所发生的零星工程费和承包方保修期后应由开发商承担的维维修费(零星工程费和承包方保修期后应收开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中)，场垃圾及清运费，工程保险费等。
5.公共配套设施费
公共配套设施费成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可分为下几种：（1）在开发小区内发生的不会产生经营收人的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防站、水泵房、水塔、锅炉房、变电所、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭、固定公共厕所等设施的支出。
（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者成业主管理委员会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托机构、邮局、图书馆、阅览室，健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3)在开发小区内发生的城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，没有投资来源的费用。
(4)对于产权、收人归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊人本成本项目。如果开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 公共配套设施费核算原则应是判定其是否具有营利性，营利性配套设施原则上要作为开发产品核算，非营利性配套设施作为公共配套设施核算，利用地下基础设施建成的车位车库作为公共配套设施核算。但是土地增值税清算时可能还要作为非普通住宅或非住宅清算。
6.开发间接费
开发间接费的内容包括: （1）现场工程管理费用，主要包括内部独立核算的，开发项目现场管理人员的工资及福利费、社会保险费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
（2)利息及借款费用，主要指直接用于项目开发的所借人资金的资本化利息支出，汇兑损失减去利息收人和汇兑收益的净额以及为借入资金所发生的融资服务费、顾问费等借款费用。 (3)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金，主要指按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(4)质检费，主要包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料和设备的质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 (5)其他，主要包括项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担的，补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计人开发间接费的费用。
