宁波市前期物业管理招标投标实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第三条 本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。
第四条 市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。
县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县（市）、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处（乡镇人民政府）组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小组下设招标管理办公室（以下称辖区招标办），办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。
第五条 新建物业，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）备案后实施：
（一）公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于3家的（但公开招标的投标人为2家的，应参照公开招标方式执行）；
（二）总建筑面积不足3万平方米的住宅；
（三）总建筑面积不足2万平方米的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业）。
第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招 标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。
一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一
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（六）获招标人推荐的需提交招标人出具的推荐书。
第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人（包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业）在本市范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：
（一）3个月内有不良行为记录的；
（二）投标人1年内所管理的物业项目年度综合考评有不合格的；
（三）2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的；
（四）1年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。
第十六条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
招标人可以推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。
资格预审合格的投标申请人多于5家时，招标人无推荐投标申请人的，由招标人经公证随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参与招投标；招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人经公证再随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参与招投标。
资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币1万元，用于约束投标人正常参加投标活动，保证金在招标结束后3日内返还。不按时交纳投标保证金的，取消投标人申请人本次投标资格。
第十七条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。
第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。- 6
第二十四条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在2个工作日内以书面形式回复投标人。
第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标人情况（概况、信誉、管理成果、企业发展方向等）；
（二）管理组织网络；
（三）服务方案及服务承诺；
（四）服务费用收支预算方案及盈亏分析；
（五）近期规划和远期目标的设想；
（六）市物业主管部门出具的可增加的附加分证明；
（七）招标文件要求提供的其他材料。
第二十六条 投标人应当在招标文件明确的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。辖区招标办收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，辖区招标办应拒收或作废标处理。
第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损- 8
物业主管部门应当对评委库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正、出勤情况等进行综合考评，及时调整评委库成员。
第三十二条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，采用综合评分法，根据投标书评分、投标答辩评分和附加得分等情况进行综合评标，并对评标结果签字确认。投标书分值和投标答辩分值由招标人在招标文件中明确。投标书分值应不低于55分，投标答辩分值应不高于45分。
除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。 第三十三条 评标附加分按下列规定执行：
（一）根据开标之日前1年内（以获奖发文之日起计算）投标人管理的本市行政区域内物业项目所取得的业绩，凭市物业主管部门出具的业绩证明增加管理业绩分：
1、获得全国物业管理示范称号的，可增加业绩分4分；
2、获得浙江省物业管理示范称号的，可增加业绩分3.5分；
3、获得宁波市物业管理示范称号的，可增加业绩分3分；
4、获得宁波市物业管理优秀称号的，可增加业绩分2.5分。 投标人的业绩加分以公司为单位，一年一次，其所获奖项最高级别经一次加分中标为限，有多级称号的，不累加，不重复使用。
（二）根据开标之日继续在管的前一年度投标人管理的老小区（指海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区范围内1998年底前交付并实施物业管理的住宅小区）面积，凭市物业主管部门出具的证明增加社会效益分：
1、管理老小区面积在50万平方米以上（含50万）的，可增加3分
2、管理老小区面积在20～50万平方米以上（含20万）的，可增加2.5分
3、管理老小区面积在10～20万平方米（含10万）的，可增加2分
4、管理老小区面积在5～10万平方米（含5万）的，可增加1.5分；
5、管理老小区面积在5万平方米以下的，可增加1分。
管理的老小区面积应合并统一使用，不得分割多次使用。1年内，社会效益分以公司为单位,一年一次,一次经加分中标为限，不得重复使用。其他各县（市）、区的社会效益分可结合本地实际情况参照执行。
投标人要求增加评标附加分的，应在投标文件中予以说明，并以市物业主管部门出具的证明为准。中标人的管理业绩和社会效益加分情况由辖区物业主管部门报市物业主管部门备案。
第三十四条 开标、评标大会由辖区招标办确定的主持人主持，所有投标人参加，并委托公证机构进行现场公证。开标评标应当按照下列程序进行：
（一）开标和主标书评审
由招标人及其委托的公证机构对投标文件进行检查并公证。经确认无误后，公布有效投标人名称，公证机构将主标书作标记，同时将主标书发给评委，评委在限定时间内和地点独立完成主标书评审，主标书评审表经评委评分和签名后密封，交至辖区招标办。
（二）评标答辩及定标
1、公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员一般为3人，并提供3个月以上的社保证明；
2、公布评委、投标单位和公证机构名单；
3、投标人现场抽取答辩顺序号；
4、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定；
5、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证
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的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性的工作人员。
第三十七条 评标过程中投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向评标委员会提出异议，由评标委员会根据异议内容讨论决定。评标委员会认为异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区物业管理招标领导小组处理。
第三十八条 前期物业管理开标评标工作应告知物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
第五章 合同的订立与履行
第三十九条 中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网站上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示。
第四十条 招投标结束后10个工作日内，招标人、中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》，并在合同签订后的3个工作日内由招标人报辖区物业主管部门备案，各级房产行政主管部门在核发商品房预售许可证时应当查验辖区物业主管部门出具的前期物业管理备案证明。
招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。 第四十一条 前期物业服务合同签订后15日内，中标人应按约定介入项目的前期物业管理。
第六章 罚 则
第四十二条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十三条 招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。
第四十四条 违反本办法第七条规定，投标人在评标过程中严重影响评标正常程序、非法干涉物业管理招投标活动的，取消投标人本次投标资格，罚没投标保证金，记入企业信用档案。
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第四十五条 违反本办法第十七条规定，招标人中止招标活动造成投标人损失的，招标人应予以赔偿。已确定的投标人中途退出招投标活动的，罚没投标保证金，记入企业信用档案。
第四十六条 违反本办法第二十一条、第二十二条规定，招标人向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或在确定中标人前，招标人与投标人就投标方案等实质内容进行谈判的，中止本次招标投标活动。招标人再次提出招标申
- 13加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。
第四十九条 物业主管部门或工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理的，给与通报批评或处分。徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章
附 则
第五十条 业主委员会经业主大会授权、分割出售物业在未成立业主大会前或单一业主通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
第五十一条 本办法由市物业主管部门负责解释。
第五十二条 本办法自2010年5月1日起施行。原甬房〔2001〕164号、甬建综〔2004〕304号、甬建综〔2006〕450号文中关于物业管理招投标的规定同时废止。
附件：1.宁波市前期物业管理招标投标程序
2.宁波市前期物业管理招投标中标备案表 3.外地物业服务企业进甬登记备案表
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