毕业论文调研报告
时光如梭，岁月如箭，转眼之间六周的时间就过去了，通过这六周的调研知识，使我对二手房市场有了更深一层的认识。
房地产业是国民经济中的重要组成部分。由于其产业关联度大，与建筑业、建材业、机械工业、装修业、金融业、居民服务业等众多产业都有很密切的关系，因此它的活跃能够极大地带动其他产业部门的繁荣，拉动总体经济的增长。随着住房制度改革的不断深化，北京市的住房市场快速发展，房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。
随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。然而，二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔，目前政府相关部门正在采取各项措施，培育和完善二手房交易市场。二手房市场的发展有着非常广阔的前景，随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。对于北京市二手房市场的发展，我主要是从以下几个方面深入研究的。
一、北京市二手房市场的现状
通过调查显示，二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到京城大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了北京市二手房需求量在逐年递增。分析其需求旺盛的原因，主要有以下几点：
(1)价格相对商品房较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。
(2)拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。
(3)城市环境的完善，轨道交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的优势。
但是当2011年楼市限购风暴袭来，作为风向标的二手房市场似乎最先感受到了楼市降温的寒冷。各地“限购令”中，北京市的政策被认为是最严厉的。“京十五条”开始执行的首个周末，北京楼市二手房成交量以交白卷的方式回应了这一政策。尽管业内很多人认为北京楼市调控细则对于新开楼盘的影响远大于二手楼盘，但现实中二手房表现却让人看到调控政策强烈的后续效应。事实上，在各地落实楼市“新国八条”细则陆续出台之前，二手房市场受到的影响已经开始显现。
最近的大半年时间里，二手房市场可谓经历了“悲喜两重天”，今年北京的二手房市场有一定回暖势头。一方面，在国家调控及政策下，房价有可能继续回落，尤其是二手房价还有下跌空间；另一方面，随着央行差别化住房信贷政策的继续落实，银行针对自住型购房人群，尤其是首次购房人群的按揭贷款有望进一步放宽，有助于购房需求的平稳释放。随着全国两会的定调，开发商对楼市现状有了更加明确的判断，更多项目不再搞花样百出的营销噱头，而是真真正正地降低价格，带动了住宅交易量持续增长，使楼市回暖，从而也带动了二手房交易量的增长。
二、北京市二手房交易中存在的问题
目前房地产中介企业数量稳步增加，二手房的交易量在目前的房地产市场中正以惊人的速度增长。虽然看起来二手房市场供不应求，红红火火，但也存在着相当多的问题。
（一）政府及有关部门已经进行了几次的宏观调控，欲改变
一、二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二级市场的发展。然而，针对二级市场的发展的相关政策制度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、一级市场与二级市场之间的互补发展方向及政策指引上，尚未出台可行的方案。由此而见，政府在构建二级市场体系的指导只能还未完全健全。
（二）中介陷阱，祸害交易双方利益
在操作二手房买卖交易的过程中，买卖双方最关心的问题是买卖交易的安全。二手房市场中介机构欠缺规范，存在着恶性竞争，缺乏诚信，这种情况严重地扰乱了二手房市场的有序、规范发展。究其原因有以下几点：经纪业务操作不规范
其一，部分中介公司为了获得非法利益，暗箱运作经纪业务，对委托人隐瞒与经纪有关的重要事项。
其二，利用霸王条款约束业主。主要包括代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准。
信息不对称导致消费者自己流失资金。房地产经纪活动中，经纪公司大量占有委托人的交易资金，通过先收取买家房款，拖延办理过户的时间，利用这时间
差挪用买家资金，导致消费者资金的安全缺乏有效的保障措施，从而增加了房地产经纪交易风险。
其三，贷款中存在的风险。（1）借款人的融资问题和还款风险。首先是融资问题。一是按揭贷款融资。二是抵押套现融资。其次是还款风险。借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。（2）二手房贷款服务机构的诚信风险。在二手房贷款操作的过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效的控制，银行的利益无法得到很好的保障。（3）各商业银行内部风险管理和控制机构尚未完善。
三、北京市二手房市场存在问题的对策分析
二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔，目前政府相关部门正在采取各项措施，培育和完善二手房交易市场。其中包括：
首先，中介公司从业队伍素质的提高，是保证二手房交易市场进入良性竞争的前提
在政府有关部门的大力整顿，以及行业中守法中介的共同努力下，随着二级市场越来越成熟，中介公司之间的竞争将日益激烈，中介市场同时开始向规范化操作和打造服务品质的方向发展，因此规范和优质服务将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、21世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年发展壮大的同时，也在规范操作手续，在树立行业良好形象方面积极筹谋，它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。
此外，中介公司也越来越将更多的精力投放在客户服务中来，而非连锁网络的搭建上。通过专业分工和操作细化，提高服务质量，只有这样，才能促进北京二手房市场房屋交易的良好循环。
其次，尽力建立和完善物业税的征收制度
2009年5月25日发布的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出要深化房地产税制改革，包括研究开征物业税。尽管物业税的征收政策暂时没有定论，但一旦它涉及二手房市场，将对二手房市场造成不小的冲击。其主要表现在：一方面，征收物业税需要有关部门定期对房地产价值进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税收会随房产的价值而提高。但如果二手商品房市场价格比当年的购买价格相比呈现出明显的下跌趋势，那么物业税就不一定是上涨了。另一方面，土地增值必定会带动物业税的上涨，因此，如果一个楼盘升值了，那么新的买家而对越来越重的税负难免会再三考虑。所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有价无市的现象。
北京市二手房市场的发展有着非常广阔的前景，随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。
