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如何做好物业工程部设备维护保养工作
一、调动员工的积极性
1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步 实现一专多能，
让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。
2、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3、定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许 是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。
4、主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部 强调协助;
5、部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每
个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样 可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把 个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。 这种管理制度能调动每个人的积极性。
6、对各班组应一视同仁，电工、土建工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。
7、要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的 不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。
二、制定预防性维修计划
工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为∶
1、建立设备档案资料卡
将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案 登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表
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格。
2、编制设备计划维护总表
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中， 并制定出年
度设备维护保养计划一览表。
3、发出维护保养指令卡
维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排， 按时间向员工发出的。发出指令单时应注意∶ ①、按编号发出，按编号交收入档。 ②、任务要明确，尽可能写明标准要求。
③、要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
4、维护保养计划的落实跟踪检查
维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，
包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。
三、落实设备巡回检查
小区的设备分布在小区的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，
还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计
量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。
四、设备及资料的建档
设备及资料的建档工作，是大厦搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：
1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。
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2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。
3、研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提高维
修和管理水平。
4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。
5、档案也是大厦内每一台设备均应建立的设备登记卡。
6、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应
商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，
检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。
五、能源控制管理
大厦的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要 靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感， 小区是提供业主享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。 小区能源控制管理应从如下几个方面入手：
1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态
譬如，
办公楼的空调机组、
新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。
2、更新耗能大的设备 对于一些过于陈旧的设备，
应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏， 而不是最初成本。
3、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。
4、确保保温层完好
如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪
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费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等， 造成不必要的损失。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在 60°Ｃ以下，也有利于保温，从而节约能源。
5、合理的安排运行 譬如变压器，通常应工作在
60％－100％的负载情况下，工作效率最高，然而，目前小区配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。
提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了，这也能节约许多能源。
6、准时抄表，监视能源消耗
有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发现不正常。
7、尽可能让机器满负荷工作
设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。
8、采用先进的技术和管理设备
如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、水龙头，能量回收装置等。
六、安全生产管理
小区里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，
如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因此，小区设备运行管理，要抓安全第一。 从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：
1、设立安全管理组织。
2、进行安全教育及训练。
3、定期或不定期实施安全检查。
4、事故发生原因的调查和分析。
5、调查分析结果的保存。
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6、经常保持安全的工作场所。
7、提高工作人员对安全教育的兴趣。
8、制定工作安全守则及奖惩规定。
9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。
七、工程部日常管理工作内容
1、消防安全管理
2、设备运行管理
3、计划性维修管理
4、安全生产管理
5、节能运行管理
6、设备、资料建档及管理
