承德市区住宅专项维修资金使用暂行规定
为规范我市市区住宅专项维修资金的使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障居民的居住安全,进一步明确业主及市、区各级主管部门管理责任。根据国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《承德市加强住宅物业管理工作的实施意见》，结合工作实际，借鉴外地经验，现对住宅专项维修资金使用作出如下暂行规定：
一、维修资金管理
业主缴存的住宅专项维修资金属业主所有，实行专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
市房管部门负责市辖区住宅专项维修资金归集、管理工作；区物业管理办公室负责对辖区内住宅小区专项维修资金的使用进行审核与监督。
二、维修资金使用范围
住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金,不得挪作他用。
住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 下列四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：
一是应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
二是应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的费用。 业主应当增强商品住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，承担商品住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理责任。
三、维修资金使用
（一）住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
（二）住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
2、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房分摊的费用按有关规定执行。
3、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，由开发建设单位分摊维修和更新、改造费用。
（三）使用程序：
1、制定方案
物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会的意见及查勘结果，提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》。
没有物业服务企业的，由业主、业主委员会或者居民委员会提出维修计划建议，并在区物业管理办公室指导下，委托相关单位制定《维修和更新、改造方案》。
《维修和更新改造方案》制定的单位或相关业主，以下简称申请人。
2、业主确认
申请人采取一定的形式，将《维修和更新、改造方案》告知相关业主，经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并将业主书面签字情况在小区公示（一般3至5天），无异议后报所在区物业管理办公室审核。
3、项目审核（3个工作日）。
区物业管理办公室对申请人提交的《维修和更新、改造方案》；《业主大会或者相关业主书面确认证明》及《维修和更新、改造方案公示证明》等相关材料在实地现场踏查的基础上，对其真实性、合法性进行审核。经审核无异议的，签署书面意见，报市房管局备案；审核未通过的，将有关材料退回申请人，并说明理由。
4、项目备案（2个工作日）
通过区物业管理办公室审核的维修项目报市房管局进行备案。经市房管局同意备案的，出具《维修项目同意单》；未通过复审不予以备案的，将相关材料退回区物业管理办公室，并说明理由。
5、项目维修
申请人根据《维修项目同意单》和《维修和更新、改造方案》的内容，实施维修。
6、竣工验收（3个工作日）。
维修项目完成后，申请人向区物业管理办公室提出竣工验收申请，由区物业管理办公室组织相关业主代表、业主委员会、维修单位和其他相关部门对维修项目进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
7、拨付资金（2个工作日）
申请人应当按照决算费用，通过市住宅专项维修资金管理系统，分摊相关业主所承担的费用金额，形成《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并在小区公示（一般3至5天）。
决算费用未超过工程预算金额或者在约定范围内的，物业服务企业或者相关单位到市房管局办理有关业主维修和更新、改造费用的划转手续，并提交下列文件：
1、《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》；
2、工程决算书及发票（查验原件留存复印件）；
3、《维修和更新、改造工程验收报告》；
4、《工程招投标证明》。
市房管局按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。并将涉及的专项维修资金直接划转到维修单位。
业主未建立专项维修资金帐户或帐户资金不足部分，由有关维修项目申请人直接向相关业主筹集。 决算费用超过预算金额（含内定范围）需重新征得相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意。
四、维修项目管理
1、一般单项维修项目预算在1万元以上的，物业服务企业或者相关单位应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。
2、业主、业主委员会或者居民委员会应当委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，费用计入维修和更新、改造成本。
3、经业主大会决定，业主委员会或者居民委员会可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。
4、因维修和更新、改造工程需要造成业主自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修和更新、改造成本。
5、维修和更新、改造后的项目，在保修期限内出现质量缺陷，按照《房屋建筑工程质量保修办法》，由施工单位对更新、改造部位承担保修责任。
6、维修项目质量保证金经业主委员会或业主大会同意，可委托区物业管理办公室代管。
7、凡未按规定履行申请程序而先行维修的，维修费用由当事人自行承担。
8、其他未尽事宜，按照国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《承德市加强住宅物业管理工作的实施意见》等有关规定办理。
五、法律责任
1、申请人违反住宅专项维修资金使用规定，伪造、虚报维修项目的，将依据有关规定对其进行严肃处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、市区物业管理部门工作人员，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，视情节严重给予党纪、政纪处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
