2014年：房地产的营销年
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
2014年，中国房地产的市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化。
2014年1-4月，中国房地产销售面积同比下降6.9%，这是多年来少见的现象。蛋糕不是在做大，而是在缩小。不少城市销售面积同比下降超40%。市场形势严峻，远远超过预期。
2014年，并不是新区、新热点发展的狂欢年。2012-2013年的“上山下海”热已经急剧降温。休闲、旅游、养生地产概念的楼盘，不是发展的问题，而是销售的问题。
2014年，“造城运动”，郊区大盘的发展模式，已经不合时宜。过度扩张规模的楼盘，在2014年市场收缩的背景下，销售压力将空前加大。广东清远、三水、大亚湾等区域，海量供应，但客户来源不容乐观。
大城市中心区的物业，因为中心，所以天价。因为天价，所以难卖。在公众对楼价预期发生重大转变的时候，销售难以放量。
营销，成为今年楼市的关键词。
2014年，是中国房地产的营销年。
营销有很多定义。
我赞同《战争论》的定义：营销就是战争。
营销是战场，敌人是你的竞争者，你要占领的阵地是顾客。
2014年，营销对很多公司而言，非常关键。营销成功与否，已经不是企业赚多赚少的问题，而是关乎企业生死存亡的问题。
营销分战略层面与战术层面。
2014年，不是守的问题，必须贯彻快速出货的原则。因为2015年以后的市场，谁也说不清楚。从目前发展态势看，应当比2014年更严峻。很多开发商从2008年和20111年总结出“守得云开见月明”的经验，在2014年，有可能造成严重后果。北大方正的创始人王选先生有名言，“对个人而言，失败是成功之母；对企业而言，成功是失败之母”。
2014年的房地产销售，应注重：
1、由被动营销转主动营销。“坐商”转“行商”，走出售楼部卖楼。
2、网络营销与传统营销结合。线上与线下要结合，效果才能最佳。营销费用也能降低。
3、做好精准营销、跨界营销、品牌营销和事件营销。
教科书书上讲营销是4P(产品、价格、渠道和促销)。偏偏在很多开发商内部，营销部门只是个后期销售的专职部门，起不到龙头的作用。产品和市场脱节，营销后期才补课，往往已经为时已晚。
要让产品好卖，营销部门必须在项目前期发挥更大的作用。光靠建筑师和老板的决策，是不够的。
2014年，从事房地产营销工作，难免要面对滞销产品。
建议分四步走：
（1）看能不能改变你的产品。
（2）如果产品不能改变，看能不能改变你的客户。
（3）如果客户不能改变，看能不能改变传播的渠道。
（4）如果都不行，只能搞促销。世界上没有不付出代价的促销。
2014年，要对价格“狠一点”。
