御水花园整体营销推广方案
目录
一、前言
二、优势与不足概述
三、目标购房群
四、形象定位
五、热点建议
六、广告宣传
七、费用预算
前言
一、承德双滦楼市分析
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为承德市地产发展的潮流。项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目的优势与不足
优势：
1、位置较为优越，交通便捷
位置优越： 处于双滦区的成熟社区之中心；徒步10分钟以内即可到达酒店、食府、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场
室内设施： 洗浴中心、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、大户型
作为优势来讲周边开发的小区像如此大的户型比例不多，对整个区域的地产产品是一种补充。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升御水花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理没有确定并可能会和其他楼盘一样缺乏特色服务
物业管理方面应根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使御水花园在服务方面具备应有的个性和吸引力。
3.大户型
同时作为劣视是因为大户型的市场可接受度较低，主要体现在面积较大装修成本及购房总款项过大。
三、目标购房群
1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在双滦区生活的中老年人
家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3500元以上时尚、享受在双滦工作的管理者或小私营业主
家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
四、形象定位
根据项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
御水花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
御水花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入城中静谧
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
五、两点整体建议
1、建御水会馆结合主题售楼中心
针对御水花园缺乏吸引性景观一点，建议在工程中建御水会馆和主题售楼中心。为双滦区增一别致景观，给项目周边居民添一处休闲、散步散心的好去处。如此一来，一方面能够增加御水花园的吸引性，提高御水花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
御水花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故御水花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强御水花园对目标购房群的吸引力。
六、广告宣传
御水花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达御水花园的优势与卖点；
2、尽快树立起御水花园“辉煌人生，超凡享受”的项目形象；
3、利用御水会所的影响力直接促进花园的销售。
基于以上三个目的和双滦房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把御水花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达御水花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造御水花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场表演展示直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1——2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
——记“我”为什么选择御水花园
主题2：事业生活轻松把握
——记御水花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
——这里离购物休闲广场只有10分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
——家里面的娱乐休闲 （御水会馆）
主题3：辉煌人生，超凡享受
——滦河就是我们家的后花园
3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。
广告发展期（3——4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。
3、电台
通过电台配合承德搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
4、单张
通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。
5、户外广告
①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在双滦中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在双滦生意火爆的大街树巨幅广告牌；
6、车身广告
项目 —— 承德市中心、购物中心、火车站（5路、15路、公交1快线）
7、公共活动
举办各种公共活动，树立御水花园美好形象，迅速提升御水花园的知名度、美誉度和记忆度。
①御水会馆落成剪彩仪式
邀请双滦区各界知名人士及御水花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②主题售楼中心征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集御水花园售楼中心名称，（不要以什么售楼中心为名字以现代个性化的社会可能换个名字更好）。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③御水花园“居民文艺活动演出”活动
一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立御水花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高御水花园的知名度，造成持续记忆。
1） 向双滦区区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；（从而做票务广告提高御水花园知名度）
2） 于各节假日及工休日在御水会馆举办各种歌舞表演、文化活动等；
3）在双滦区范围内开展御水花园“居民文化活动月”万人签名活动。
8、网络
通过太原搜房（http://chengde.soufun.com/）进行全面宣传，配合网络炒作和承德市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。
① 承德市购房者俱乐部活动；（目前有效会员近900万名，并且数字还在速度增加，消费能力不可低估。）
② 项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；
③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。
9、DM直投杂志
承德市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
七、费用预算（略）
