篇1：第7章 物业管理服务合同 物业管理服务合同
合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。 《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十
一、第十
五、第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。
根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。
可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。
《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。 第一节 物业服务合同概述
一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别
（一）前期物业服务合同
在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。
根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。 前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。 前期物业服务合同具有以下特征：
1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。 2．前期物业服务合同具有过度性
前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。
3.前期物业服务合同具有过渡性
由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。
（二）物业服务合同
当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。
业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。
物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。
每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。
上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
二、物业服务合同的法律性质
物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。 物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：
1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。 2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。
3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。
4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。 值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。
三、物业服务合同签订应遵循的基本原则
合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。
（一）主体平等
合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。
（二）合同自由
当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。
（三）权利义务公平对等
在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。
（四）诚实信用
诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。
（五）守法和维护社会公益
当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。
四、物业服务合同中相关主体的权利和义务
依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大会或业主委员会)；二是提供服务者(物业管理企业)；三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。
物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是： 1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：
（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。
（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。
（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。 （4）审核物业管理企业的每年财务情况。 （5）维护全体业主的公共权益。
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。 2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是： （1）代表和维护业主、使用人的合法权益。
（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。 （3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。 （4）审定物业管理服务年度计划、财务情况。
（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。
（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。 （7）业主大会授权的其他权利义务。 3．业主在物业服务合同中的权利义务是： （1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。 （3）对业主委员会有选举及被选举权。
（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。 （5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。
（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。 （7）交纳专项维修资金的义务。 （8）按时交纳物业服务费用的义务。 （9）法律、法规规定的其他义务。
4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是： （1）按合同提供物业管理服务。
（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。
（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
（4）制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。
（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。 （6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。
（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。
（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。
（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。
五、物业管理的事项 物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容： （1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。 （2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。 （3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。 （4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。
（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。 （7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。
（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。
（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安篇2：2012最新物业管理员试题一及答案 物业管理员题库——第1套试卷
一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ c）万元以上。 a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（a ）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 a．30 b.45 c.60 d.90 3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（c ）资质条件。 a.一级 b.二级c.三级 d.三级暂定 4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（c ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。 a.7 b.15 c.30 d.45 5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（d ）。 a.可任选其中一个作为中标人 b.应以报价最低的为中标人
c.应报请房地产行政主管部门确定中标人 d.应按照中标候选人的排序确定中标人
6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（d ）。 a.③－②－①－④－⑤－⑥ b.③－②－①－⑤－④－⑥ c.②－③－①－④－⑤－⑥ d.②－③－①－⑤－④－⑥
7.物业服务合同由（c ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a.各业主分别 b.业主大会 c.业主委员会代表业主 d.物业建设单位 8.业主临时公约由（ a）制定。
a.建设单位 b.购房人c.物业管理企业 d.房地产行政主管部门 9.物业管理的早期介入是建设单位引入的（ d）。
a.设计工作 b.工程监理工作c.开发建设工作 d.物业管理咨询活动10.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（d ）之日止的物业管理活动。
a.首次业主大会会议召开 b.业主大会成立 c.50%业主入住 d.物业服务合同生效
11.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（b ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a.建设单位 b.业主委员会 c.政府主管部门 d.新物业管理企业
12.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和赔偿。
a.装修人 b.装修企业c.装修施工人员 d.物业管理公司
13.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（ ）。 a.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
b.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立
c.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立 d.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立 14.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（ ）查验方法。 a.测量 b.敲击c.使用 d.目测
15.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。 a.砖结构 b.木结构c.钢筋混凝土结构 d.框架结构 16.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ ）。 a.事后维修 b.紧急抢修c.预防性维修 d.大修 17.物业供配电系统技术档案不包括（ ）记录。
a.日常运行 b.客户投诉 c.维修和技术改造 d.各项电气预防性实验和其它测试 18.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（ ）。 a.挖巢法 b.药杀法c.熏蒸法 d.诱杀法
19.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（ ）。 a.浇水 b.病虫害防治c.杂草防治 d.绿化改造工程
20.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（ ）。 a.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 b.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
c.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任
d.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问21.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（ ）。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 c、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示 d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理 22.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（ ）。 a.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 b.通过安全窗撤离轿厢
c.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
d.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
23.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。 a.三个月 b.半年c.一年 d.二年
24.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业管理企业的酬金。 a.物业服务成本 b.物业服务支出 c.物业服务支出、法定税费 d.物业服务成本、法定税费
25.住宅专项维修资金属于（ ）所有。
a.物业管理企业 b.全体业主 c.物业管理企业和全体业主 d.建设单位 26.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（ ）。 a.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔 b.自行决定
c.与部分业主商议决定 d.与建设单位商议决定
27.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。
a．政府定价 b．政府指导价c．业主定价 d．物业管理企业与业主协商确定 28.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。 a.业主 b.建设单位c.施工单位 d.监理单位
29.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ ）。 a.通知 b.报告 c.请示 d.决定 30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（ ）。a．管理服务费 b．审批费 c．施工现场管理费 d．装修保证金
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 31.二级物业管理企业资质证书由（ ）颁发和管理。 a．国务院建设主管部门
b．省、自治区人民政府建设主管部门 c．省、自治区人民政府房地产主管部门 d．直辖市人民政府房地产主管部门 e．设区的市的人民政府房地产主管部门
32.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（ ）向当地房地产主管部门申报。 a.企业法定代表人的身份证明 b.企业总经理的身份证明
c.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 d.管理和技术人员的职称证书和劳动合同 e.物业服务合同
33.物业管理招标的主体包括（ ）。
a.物业管理企业 b.物业建设单位 c.业主大会 d.业主委员会 e.物业所有权人 34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ ）。 a.签订合同的主体不同 b.合同终止条件不同
c.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
d.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 e.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 35.下列关于业主公约的说法中，正确的有（ ）。 a.业主公约经业主大会通过后生效 b.业主公约对全体业主具有约束力 c.业主公约对物业管理企业具有约束力 d.业主公约对物业建设单位具有法律约束力
e.业主公约仅有道义上的约束力36.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（ ）。 a.立即通知电梯公司解决故障停梯问题
b.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用 c.建设单位应承担此次事故的全部费用
d.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
e.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支 37.按使用功能划分，物业可分为（ ）物业。 a.居住 b.公共c.商业 d.工业e.其他
38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（ ）。 a.车辆维修员 b.车辆清洗员 c.交通疏导及管理员 d.停车场保洁员 e.停车收费员
39.物业管理企业主营业务收入包括（ ）收入。
a.物业管理 b.物业经营 c.政策性亏损补贴 d.物业大修 e.共用部位的租赁收入
40.物业管理企业利润总额包括（ ）。
a.企业所属项目上交的管理酬金 b.营业利润 c.投资净收益 d.营业外收支净额 e.补贴收入
41.物业服务支出的构成不包括（ ）。
a.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 b.物业管理企业财产保险费用
c.物业共用部位、共用设施设备保险费用 d.管理服务人员的工资
e.项目管理处用房装饰装修费用 42.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（ ）。
a.政府定价 b.政府指导价 c.市场调节价 d.业主定价 e.政府与业主共同定价 43.住宅专项维修资金可用于（ ）。 a.弥补物业管理经费的不足
b.共用部位、共用设施设备的大修 c.共用部位、共用设施设备的更新 d.共用部位、共用设施设备的改造 e.共用部位、共用设施设备的日常维修
44.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（ ）。篇3：业主大会如何选聘物业公司 业主大会如何选聘物业公司 (2009-07-28 15:33:36) 小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？ 根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式„„业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。„„”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。
北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。
业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：
1、是否续聘前任物业管理企业；
2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；
3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；
4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；
5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。 目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。
在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。
在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。
参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。
1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。
2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。
3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。
4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。
5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续： (1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；
(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料； (3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证； (5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料； (6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件； (7)财务收支帐册；
(8）公共配套设施的产权及收益归属清单； (9)物业管理所必须的其他资料。
由“房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议”引发的思索
