2012年做好房地产企业财务会计报告分析的几点建议
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摘 要：财务会计报告分析能够较全面的反映房地产企业经营情况，正确的分析并应用到工作中去，对房地产企业具有重要意义。本文从公司业绩、资产管理效率、偿债能力分析、现金流量和报表附注五个方面对如何做好房地产企业财务会计报告进行分析解读，从而使财务会计报告在企业发展中的实用性、指导性更加明确、突出。
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房地产企业财务会计报告是企业负责人及股东了解和掌握企业生产经营情况的主要信息来源。为使房地产财务会计报告能够更好的反映企业运营，结合实际，建议运用以下方法对其进行综合分析。
一、通过收入构成、盈利能力和成本费用三个方面分析公司业绩
房地产企业经营情况，比如收入、利润等指标完成等是企业负责人及股东最关心的，这也是财务报告的重点。对此，可从以下几个方面着手：
1.分析企业收入构成情况
房地产企业的收入主要包括新建房屋销售收入、建筑机械租赁收入和其他业务收入。其中，新房销售收入是最重要的收入指标，对该指标的分析，可采用本月收入和上月相比较，一般使用同一开发项目数据为好。比如，我公司开发的两个房产项目，因地域不同，房屋销售价格高的达到每平方3500元，低的仅有1600元左右，两者相差一倍以上，因此其月销售收入就不能简单的进行比较。房产开发中的不同项目在收入分析过程中还要注意各收入项目在收入总量中所占的比重，以便了解企业房屋销售业务在同行业中的地位和发展前景。
2.分析企业的盈利能力
利润指标是企业最重要的经济效益评价指标之一，通过对该指标的分析，可以了解企业的盈利水平和企业发展前景。通过观察营业利润、投资收益、补贴收入及营业外净收入在企业利润总额中所占的份额，还可以评价企业利润来源的稳定性。
3.分析成本费用对企业利润的影响
土地、建材、人工等成本以及管理、财务、销售等费用是影响房地产企业经营利润的重要因素，在收入一定的条件下，成本费用越低，企业的利润就越大，反之亦然。近几年我公司通过材料竞标购进、非生产成本定额等措施，成本费用在销售收入中的比重每年都降低2个百分点以上。这可通过销售利润率或成本费用利润率来验证，同时需要对成本费用作进一步的分解，以便了解各成本费用项目所占的比重，从而使管理者可以有的放矢的压缩有关开支，达到以最小的投入取得最大的产出。
二、通过应收账款周转率、存货周转率和投资报酬率三个方面分析资产管理效率
对于房地产企业来说，各项资产运转能力的强弱，体现了管理者对现有资产的管理水平和使用效率。资产使用效率越高，周转速度越快，反映了资产的流动性越好，偿还债务的能力越强，企业的资产得到了充分的利用。对资产管理效率的分析，主要是通过以下指标来进行：
1.应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低
该比率高表明：收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益。通常可采用帐龄分析法，重点分析应收帐款的质量状况，评价坏帐损失核算方法的合理性，对于呆帐和坏帐，还要具体分析其产生的原因。
2.存货周转率是用一定时期企业的销货成本与存货平均占用额之比来计算
对存货周转率的分析，主要是将这一指标与同行业和企业以前年度同期进行比较，同时还要对影响存货周转速度的个别因素进行进一步的分析，如建筑材料、半成品、产成品等存货周转情况，以找出影响存货周转率水平的根本原因。
3.对投资报酬率的分析主要足看投资期限和投资回收期，从而可知企业的投资是否有效，投资风险的程度有多大
三、通过流动比率、速动比率、资产负债率等五个方面分析偿债能力
偿债能力是房地产企业偿还到期债务的能力，包括偿还短期和中长期债务的能力。偿债能力是债权人最关心的，鉴于对企业安全性的考虑，也越来越受到股东和投资者的普遍关注。企业的偿债能力主要是通过流动比率、速功比率、资产负债率、股东权益比率和利息保障倍数来进行。
1.流动比率是指流动资产与流动负债的比率
反映房地产企业在某一时点偿付即将到期债务的能力，显示短期债权人安全边际的大小。作为房地产开发企业，我公司的流动比率一直保持在2.5左右，是比较理想的，这充分证明了我公司的短期偿债能力是很强的。
2.速动比率是指速动资产与流动负债的比率
反映企业在某一时点运用随时可变现资产偿付到期债务的能力。为弥补流动比率的局限性，较客观的评价企业的偿债能力，还可以用超速动比率来进行评价。企业的速动资产，即用货币资金、短期证券、应收票据和信誉好客户的应收帐款来反映和衡量企业的变现能力及短期偿债能力的大小。该指标由于剔除了与现金流量无关的因素，如待摊费用和影响速动比率可信性的重要因素，如信誉不高客户的应收帐款，因此能客观地评价企业的变现能力和短期偿债能力。
3.资产负债率反映全部负债占全部资产的百分比
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，一般来说，企业资产负债率为40%~60％ 较适宜。
4.所有者权益比率是所有者权益对总资产的比率
所有者权益比率是表明企业长期偿债能力保证程度的重要指标，它揭示了所有者对企业资产的净权益。因此该比率越高，说明企业的融资结构和所有者对企业的控制越稳固。但作为我们房地产开发企业，由于利润相对稳定或经营状况一直良好，如果该比率过高，必然使企业融资成本提高，因此所有者权益比例也应适度。
5.利息保障倍数是息税前利润对利息的比例。它是反应债务政策的风险大小和长期偿债能力的指标。经营所获得的息税前利润对于利息费用的倍数越多，说明企业支付利息费用的能力越强，企业的经营风险越小，偿还债务的能力就越强。作为我们房地产开发企业，计算利息保障倍数更是我们掌握企业长期偿债能力的一个更有力的指标数据。
四、通过与销售收入、营业利润的比较分析现金流量
房地产企业的现金流量表是用来反映企业创造净现金流量的能力。对现金流量表的分析，有助于报表使用者了解企业在一定时期内现金流入、流出的信息及变动的原因，预测未来期间的现金流量，评价企业的财务结构和偿还债务的能力，判断企业适应外部环境变化对现金收支进行调节的余地，揭示企业盈利水平与现金流量关系。但有时即使企业有盈利能力，如果资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。例如在1997年的亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6000万美元偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合
理的利用资金，化解财务风险。
房地产开发企业的现金流量可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三大类。
1.经营活动产生的现金流量
经营活动是指投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动包括：销售商品房屋、土地转让、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等。
2.投资活动产生的现金流量
投资活动是指企业长期资产的购建和不包括现金等价物范围内的投资和处置活动。作为房地产开发企业，这里的长期资产固定资产、无形资产、递延其它资产等待有限期一年或超过一个营业周期以上的资产。所以将现金等价物范围内的投资排除在外，将现金等价物范围内的投资视为现金。
3.筹资活动产生的现金流量
筹资活动是指导致企业资本和债务规模及构成发生变化的活动。这里所说的资本是实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和现金流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等，“债务”是企业对外举债借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。
五、通过日后事项、关联性交易等分析报表附注
由于会计报表中所规定的内容具有一定的固定性和规定性，只能提供定量的财务信息。而会计报表附注作为会计报表的重要补充，主要对会计报表不能包括的内容或者披露不详尽的内容作进一步的解释与说明。它可以帮助报告使用者进一步了解企业动态，从这些附注中找出企业目前存在的问题和发展潜力，从而作出投资决策。
1.资产负债表日后事项
又称期后事项，是指自年度资产负债表日后至会计报表报出之间所发生的事项，按其是否调整房地产企业会计报表分为调整事项和非调整事项。 调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现在资产负债表日之前不符合房地产企业会计准则作出的会计处理；由于税率变动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。 非调整事项，是指在资产负债表日后发生的，并不影响资产负债表日存在情况，不需要对会计报表作出调整的事项。但对企业以后财务状况和经营成果将会产生重大影响的事项。如：对其他企业进行控股投资、发生重大筹资行为、资产遭受重大自然灾害损失、发生重大经营性亏损、与本企业有债务关系的企业不再持续经营、达成协议的债务重组事项以及资产重组事项等，都应在房地产企业会计报表的附注中加以披露。
2.关联性交易
关联方的交易，往往会影响企业的经营收入、经营成本、其他业务利润，对企业经营成果的真实性产生影响，所以也应在房地产企业会计报表附注中加以披露。关联方交易是指关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。在房地产企业中主要包括：转让土地使用权、承发包工程、购买或销售商品等。在企业与关联方发生交易的情况下，企业应在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。这些要素一般包括：交易的金额或相应比例、未结算项目的金额或相应比例、定价政策（包括没有金额或只有象征性金额的交易）。关联交易应当分别关联方以及交易类型予以披露。
作者：邹岩（新农村 2011年2期）
