三、土地篇
3.1 成都市土地市场概况
3.1.1 相关政策解读
成都市国有经营性建设用地使用权出让施行“持证准入”
公告主要内容：
1． 凡参加成都市自2010年8月1日后发布公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》或建设用地指标保证金收款凭证方可报名参与竞买（简称“持证准入”）。
2.竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标，或向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金，取得建设用地指标保证金收款凭证。
对于 “地票”的实行，就购房者而言，从现有的市场情况来看，有限的地票供应，还不会对后市产生较为明显而直接的影响。但是一定程度上，“地票”的实行，会对于提高开发商拿地的准入门槛，从而提高了开发商的整体水平；同时，“地票”入市，增加了开发商的拿地渠道，丰富了土地的供应结构，多渠道的土地供应，增加了开发商的选择面。从长远来看，“地票”的实行，每亩15万的价格可以解决政府所面临的征地成本问题，从而减少政府的风险。
成都市国有经营性建设用地使用权实行“持证准用”
公告主要内容： 1.从2011 年 4月15日起，成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫县、双流县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须持有相应面积的建设用地指标签订《国有建设用地使用权出让合同》；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崃市、大邑县、金堂县、新津县、蒲江县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，须按照市政府确定的建设用地指标当年最低保护价标准，缴纳竞买宗地相应面积的建设用地指标价款。成都市范围内城镇改造整理出的国有经营性建设用地使用权出让（非首次供应），竞得人不需持有建设用地指标，也不缴纳建设用地指标价款。
2.建设用地指标可通过农村土地综合整治获取，也可在成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所购买；指标价款在成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所缴纳。
成都土地拍卖实行“限地价、竞公租房面积”
成都在5月9日的4宗拍卖土地实行“限地价、竞公租房面积”政策：当竞买报价达到土地上限价后继续竞价时，转为在此价格基础上对公租房配建面积竞建，竞建面积最大的为竞得人。
成都土地拍卖实行预申请
6月10，成都市国土局网站公布消息，对拟出让的几宗土地以预公告的形势公布。旨在充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，促进土地市场健康有序发展。对于土地出让预申请，政府可以根据开发商的最低报价，合理制定挂牌起始价和拍卖底价，让价格在开发商能够接受的合理价位。吉信行认为，这一举措对于目前冷淡的市场表现，土地流拍频现的情况下，可以有效的促进土地成交，减少流拍对于开发商和购房者心理预期的影响。但随着政策调控的不断深入，对楼市想好没有信心，所以，在这样的宏观背景下，此政策也很难有大的效用。
3.1.2 成都市土地市场现状
土地供应和成交情况
2011上半年土地推出量超过29999亩，成交15067亩
数据来源：成都市国土局
成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势，2011年上半年推出土地451块，共计2142.52万平方米，推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。
2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%，较2010年上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%，较2010年上半年减少1.41%。可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。
2011上半年成都土地成交集中在1月爆发，此后持续冷清
数据来源：成都市国土局
从分月土地成交情况来看，2011年上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，
3、4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商服用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。
土地分用途供应情况
2011上半年工业用地供应量首次超过商品房用地量
数据来源：成都市国土局
从近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范围内的商品房用地推出量与工业用地较为接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工业用地， 并分别呈现震荡上升的态势， 而2011年上半年，工业用地推出量达到1132.67万平米的历时高位，该值已超过2010年全年工业用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。
商品房用地成交量平稳下降，工业用地成交量震荡上升
数据来源：成都市国土局 从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本相反，商品房用地平稳减少，工业用地震荡上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90万平方米，成交金额165.51亿元，成交面积较2010年下半年减少9.48%，较2010年上半年下降18.24%。成交面积的减少，一方面是由于城市化进程发展，可供开发的商品房用地越发稀缺，另一方面受调控影响企业拿地积极性减少，加之保障房供地及2010年的土地储备正在进行开发等原因都对2011年土地市场的成交产生明显影响。
2011上半年成都工业用地成交量达到历史高峰，成交126宗，成交面积620.82万平方米，成交金额13.40亿元高，成交面积较2010年下半年大幅增长90.55%，较2010年上半年增长了75.29%。
2011年上半年商品房用地比重回落，工业用地成交超半壁江山
数据来源：成都市国土局
从成都土地成交用途比重来看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余时间段商品房用地成交量一直略大于工业用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大时为66.94%，但此后该比重逐渐回落，下降到2011年上半年的37.15%，总的看来，工业用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面积占比高达62.85%。
土地成交价格情况
土地价格总体震荡上升，但2011上半年成交均价明显下滑
从2011上半年土地总体成交价走势来看，2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%、较2009年下半年下降了20.98%，较2009年上半年下降50.54%。
工业用地成交价走势相对平稳，始终保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均价为216元/平方米，较2010年下半年增长了5.72%。可见，工业用地价值缺乏被认识，其土地价格有较大的上升空间。
2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%、较2010年上半年增长20.45%，2011年上半年土地价格大幅下降，开发商拿地逐渐回归理性。
楼面地价作为房屋成本重要构成之一，其涨幅直接影响到了未来房价水平。2011年上半年成都住宅楼面地价为1573元/平方米，较2010年下半年减少34.92%，较2010年上半年增长20.87%。2010年下半年住宅楼面地价达到2417元/平方米，为近3年以来的最高峰，且增长幅度也较大。2010年下半年自然人竞得的锦江区华兴街以北、纯阳观街以东地块成交楼面地价11000元/平方米， 乾林中国控股有限公司、北京银港竞得的锦江区大慈寺片区、东大街9号地块成交楼面地价9661元/平方米，共计超过10宗地块楼面地价高于5000元/平方米，直接拉高总体楼面地价。
成交土地平均溢价率情况
2011上半年成都成交土地溢价率达2009年下半年以来的最低值
通过2009年-2011年上半年溢价率的变化，可以明显看出，2009年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，商业办公用地甚至出现溢价率为负的情况，同期住宅用地平均溢价率也仅为6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，商业/办公用地溢价率则不稳定，除2009年上半年较高外，其余时间段均低于10%。2011年上半年，受行业调控以及成都市土地持票准入、准用等政策的影响，土地平均溢价率再次跌入2009年下半年以来的低谷。住宅平均溢价率为11.91%，随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，预计下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。
成都商品房用地成交面积情况
近年商品房用地规划建筑面积较大，为未来市场提供较大的供给量
商品房用地规划建筑面积直接反映了后期商品房供应体量，从半年度商品房用地规划建筑面积来看，2011年上半年成交商品住宅用地规划建筑面积为934.91万平方米，较2010年下半年减少了10.23%，较2010年上半年减少了30.93%，商品房用地规划建筑面积呈现持续下降趋势。若假设从拿地到开始销售的周期为一年的话，2009年规划建筑面积为2034.90万平方米，2010年商品房销售面积为2289万平方米；2010年规划建筑面积为2395.08万平方米，这部分将在2011年转化成可供销售的商品房面积。
2011年上半年成都商品房成交规划总建面区域分布
高新、新都、双流位居商品房成交（规划建筑用地）前三
从2011年上半年商品房分区域规划建筑面积比较来看，高新区、新都区和双流位列前三位，规划建筑面积分别为337.35万平方米、224.80万平方米和168.29万平方米。这三个区域预计将是未来供应的热点区域，随后依次是温江区、锦江区和，规划建筑面积均超过80万平方米，2011上半年金牛区无新增住宅用地成交。
2011上半年成都商品房分区域楼面地价
中心城区成交楼面地价大幅领先郊区，武侯楼面地价最高，为3660元/平米
从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，除上半年无成交的金牛区外，其余五个中心城区分列前5位，依次是武侯区3660元/平米、青羊区2882元/平米、锦江区2863元/平米、成华区2537元/平米、高新区2368元/平米。近郊区县楼面地价均小于1000元/平米，由高到低依次是郫县、新都、温江、双流和龙泉。其中龙泉上半年仅一宗位于龙泉驿区洛带镇岐山村的商业用地成交，成交楼面单价仅为186元/平米。
3.2 区域土地市场情况——温江区土地市场情况 3.2.1 温江区土地市场现状
通过前一部分对成都土地市场的现状分析，了解到温江区的土地成交总建面在全市排名第四，成交楼面均价在第二圈层郊县区中位列第三，整体均价在836元/㎡。作为成都的近郊，如此的楼面均价给未来的温江楼市是否会带来发展的机遇，下文将通过对温江土地市场发展现状和趋势进行分析，来判断未来温江房地产市场的发展趋势。
2009年-2011年土地供应和成交情况
——2009年到2011年上半年，温江区总共供应土地3566.71亩，成交土地3566.71亩
2009年由于受2008年地震的影响，土地供应量和成交量都明显减少，全年仅供应549亩，成交247亩。在2010年土地供求情况向好，尤其是2010年下半年温江区政府大量推地，总量超过2009年和2010年上半年的总供应量之和，供应量的增加同时也致使土地成交量的大幅增加。2010年年末的大量供应一定程度上催升了2011年上半年的土地成交量，但由于2010年年底的大量供应，使得2011年上半年的土地供应发生锐减，环比去年年底下降96.3%，前5个月出现了土地0供应的情况。
2009年-2011年温江区土地分用途供应情况 ——工业用地供应量明显较大
数据来源：成都市国土局
与成都市的整体情况类似，温江区的供应用地供应量从2009年开始在震荡中上升，分别在2009年和2010年出现工业用地供应量超过商住用地的情况分别占全年总供应量的82.7%和55.8%。2011年上半年的土地供应在2010年下半年出现较大的工业用地和商住用地供应量之后，发生了较大幅度的下降，整半年仅有4宗，共计92亩商住用地供应。
2009年-2011年温江区土地分用途成交量情况
——近两年，温江区土地成交以工业用地为主，2011年上半年开始扭转工业用地为主的态势
数据来源：成都市国土局
2009年-2011年，温江区的成交土地以工业用地为主，2010年的工业用地成交量达到了1935亩。由于2010年下半年政府大量推地，2011年上半年的土地成交量相当于2010年全年的总和。
2009年-2011年温江区分用地性质土地成交价格走势对比
土地成交均价从2009年到2011年上半年稳步上升，均价由2009年得673元/㎡，上升到了2011年的760元/㎡。住宅用地均价波动较大，最高于2009年下半年突破1000元/㎡，达到1229元/㎡，受2010年土地大量供应的影响，楼面地价同比2009年下降30%。2011年成交价格变动较为平稳，同比涨幅为13%。商业用地均价震荡明显，变化呈现波浪型态势。
2009年-2011年温江区分用地性质成交土地溢价率走势对比
溢价率的大小与当期供应土地的量和整体市场的宏观表现有着密切的关系，由于温江区特别是光华大道沿线政府规划缺少商业布局导致了区域商业的严重缺乏，商业氛围极差。所以区域
2009年-2011年成交商品房用地规划总建面情况
单位：万㎡
2009年-2011年上半年，温江区成交住宅用地规划总建面为294万㎡，同期商服用地规划总建面为31万㎡。预示着未来该区域还将会有大量的商品住宅供应，加上之前该区域本已存在的大量的住宅体量，该区域的住宅供应在一定程度上将会出现过剩的情况。所以31万㎡的商业体量增加量还不足以满足该区域未来住户的大体量商业需求。预计未来商服用地的供应将会是重点。
