××××物业管理有限公司员工培训手册设备设施篇／住户家庭安装/维修目的规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。1.0适用范围适用于物业管理公司辖区内住户家庭的安装/维修工作。2.0职责2.1设备部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情
况。2.2设备部组长负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。2.3设备部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。3.0程序要点3.1水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求。3.1.1水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。3.1.2水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：a)自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；b)不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长或设备部主管，请求支援解决。3.1.3水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。3.1.4水电维修员进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。3.1.5水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维工所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等)，按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。3.1.6水电维修员来到住户家门前，应先按门铃(3次左右)，如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。3.1.7水电维修员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。3.2家庭维修。3.2.1日光灯维修：a)检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；b)检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；c)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；d)检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；e)检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；f)维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。3.2.2开关维修：a)计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；b)拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；c)拉下总电源开关，用500Ｖ摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；d)故障全部排除后，换上一个同规格的开关；e)试验开关应开闭正常。3.2.3电表维修：a)计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；b)对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；c)电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；d)安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；e)会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。3.2.4水咀、闸阀维修：a)关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；b)拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；c)在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向)，装上水咀或闸阀；d)开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。3.2.5水表维修：a)关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；b)拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；c)装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；d)水表安装完毕后进行通水试验，接
头处应不渗水，水表应转动灵活；e)会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。3.2.6煤气热水器维修：a)开机时不着火：——检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；——如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常，否则应更换电子打火总成；——检查气路部分：一
种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。b)开机时有“嘭”的爆炸声：——先关闭煤气瓶阀门；——用电风筒吹干高压打火线；——调整点火间隙；——开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物)；——打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试3—5次。c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；d)先导阀门控制的煤气热水器维修：——开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；——开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次，清除污物)。3.2.7煤气灶维修：a)开机不着火：——开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；——清除空气进气门脏物。b)燃烧火焰为红色：——清洁炉头管路及炉头脏物；——清除空气进气门脏物。c)漏煤气：——如软管接头处漏气则应整改处理接头处；——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。3.2.8坐厕水箱维修：a)水箱浮球阀漏水：——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。b)水箱出水胶塞漏水：——调整胶塞位置；——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。3.2.9电热水器维修：a)开关跳制：——电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。b)电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。3.2.10抽油烟机维修：a)检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；b)检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；c)检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；d)检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。3.2.11空调器的维修：a)询问住户关于空调器的故障情况；b)检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；c)观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；d)观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；e)用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；f)观察毛细管出口和蒸发器人口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；g)用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；h)用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30℃时)：低压为0.49～0.54MPa，高压为1.17～1.37MPa；i)用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；j)全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。3.3空调器的安装。3.3.1窗式空调器安装：a)在窗口或墙壁上开一个孔(如果有预留孔则不用重开)，其孔的大小由空调器的外形尺寸决定；b)根据空调器的外形尺寸，用40x40mm的铝角钢制作一个支撑架；c)根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；d)将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5～10mm；e)窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；f)用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；g)试运转窗式空调器，确认一切正常。3.3.2分体式空调器的安装：a)根据室外机的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架(应考虑室外机距墙为250mm为宜)；b)打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；c)室内机组的安装：——用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；——根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；——重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；——挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。d)室外机组的安装：——根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；——用膨胀螺栓固定支撑架；——把室外机组安装在支撑架上。e)室内外机组的管路连接：——喇叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套人，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度( 16nun铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；￠10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了)；——管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；——管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。f)排除空气：——用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；——将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母；——全部打开液体阀和气体阀，然后再将液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。g)系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；h)将管路(包括排水管)整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；i)试运转：开机试验，过3～5分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。3.4给水管的安装。3.4.1根据现场情况确定出最佳管路走向(综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。3.4.2安装水管前的准备工作：a)根据《住户家庭安装/维修通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等)；b)辅助材料(如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等)；c)借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。3.4.3给水管安装要领：a)整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；b)给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；c)给水管每米垂直偏差应＜2mm，横向偏差应＜1mm(吊线尺量)；d)冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；e)给水管每两米及拐弯处应加管码固定；f)刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话)；g)试水时应整个管路没有一处渗漏水。3.5安装/维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原来状态(位置)。3.6全部工作完成后，水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不少于三次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方(合理的要求)，则应及时进行整改直至住户满意为止。3.7确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议，水电维修员应根据《设备部制作维修项目收费规定》向住户作出详尽的解释，消除住户不必要的疑虑。3.8水电维修员离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。3.9水电维修员回到设备部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单上》做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。3.10设备部做好《住户家庭安装/维修通知单》登记工作。3.11公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由水电维修员做好《维修整改工作单》与《公共设备设施维修(制作)通知单》的记录，由仓管员做好《维修整改工作单登记表》与《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》。4.0记录4.1《住户家庭安装/维修通知单登记表》。4.2《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》。4.3《维修整改工作单登记表》。5.0相关支持文件《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。
