如何处理唯一住房的执行
“唯一住房”是现实中被执行人财产状况的客观表现，简单地认定“唯一住房”就为“生活必需”，既不符合适度执行原则的本意，也易使被执行人滋生博弈、对抗的侥幸心理。对于符合执行条件的唯一住房，执行法院应果断采取拍卖等直接执行措施，打破其博弈防线。笔者在此略抒己见。
一、明确“面积为主价值为辅”的可执行判断标准
目前，国家在住房方面提供的社会最低生活保障是廉租住房。执行实践中可首先以唯一住房是否超过廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准。对此，各地方政府多有廉租住房保障面积标准的规定，而且多数是以人均房屋使用面积或居住面积计算。据此，实践中可掌握为按唯一住房的建筑面积计算其实用居住面积，再除以该住房内居住人数，计算出的人均面积超出当地廉租房保障标准面积的应当视为超过生活必需。具体操作时应注意：一是计算实用居住面积时宜委托相关有资质的中介机构确定；二是计算人均住房面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。此外，处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内，其市场价值可能远远超过债权额。个案中还应辅以价值判断，如唯一住房面积虽在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。
二、明确被执行人及其所扶养家属必需居住房屋的保障责任限度与执行方式
拟处分住房的评估价在扣除需清偿的债权及执行费用后，余款足以按照当地市场平均价格购买廉租住房保障标准面积房屋的，应视为被执行人有能力自行解决居住问题。满足这一条件的，执行法院应责令限期自行解决居住。逾期不迁出且现住房已拍卖、变卖成交的，执行法院应裁定强制迁出。被执行人仍不迁出且导致现住房难以交付买受人或承受人的，执行法院可予以罚款、拘留，并依照民事诉讼法实施意见第二百九十五条的规定，按现住房所在区域的市场租金的双倍，裁定被执行人按月给付迟延履行金。迟延履行金可从现住房变现余款中直接抵扣。拟处分住房的评估价在扣除需清偿债权、执行费用后，余款不够按当地市场平均价购买廉租住房保障标准面积房屋的，应由申请执行人承担辅助保障责任。遇有此类情形的，执行法院应告知申请执行人，并根据申请执行人的申请采取如下方式执行：
一是降低债权受偿额后执行。即申请执行人同意为被执行人保留购买廉租住房保障标准面积房屋所需的价款，其债权暂时部分受偿。执行法院为被执行人保留必需的购房款的，应当由被执行人自行解决居住问题。二是提供实物住房后执行。在符合如下四项原则的基础上可认为申请执行人提供的实物住房满足保障条件：首先，确保被执行人对该住房有使用权。虽然申请执行人提供的住房由被执行人取得所有权是最佳的选择，但在欠缺被执行人意思表示的情况下，理论上无法直接过户至被执行人名下。因此，只要申请执行人提供住房供被执行人租赁或无偿使用即可。其次，申请执行人对该住房享有所有权。应该说，申请执行人从第三人处租赁房屋后再交被执行人居住也是可以的，但此种方式容易引发第三人与被执行人间就租赁关系产生争议。再次，使用期限可不固定但应限制任意解除。对于使用期限原则上由双方当事人商定，商定不成的，执行法院可确定为不定期并明确申请执行人不得任意解除。最后，申请执行人提供房屋的品质、地段等不宜明显造成被执行人及其所扶养家属在工作、就学、就医等方面的困难。
三是强制降低债权受偿数额或作无益拍卖处理。如申请执行人拒绝为被执行人保留必需的购房费用或拒绝提供实物住房的，执行法院可强制降低其债权受偿额，如债权受清偿比例极低，执行法院可按无益拍卖处理。
