某大厦物业管理招标书
目 录
第一部分 标的介绍 3 1.1 建筑指标 3 1.2 建筑说明 3 1.3 共用设备设施 3 第二部分 投标人须知 1 2.1 总则说明 1 2.1.1 适用范围 1 2.1.2 定义 1 2.1.3 合格的投标方 1 2.2 投标、开标和评标 1 2.2.1 投标 1 2.2.2 开标 2 2.2.3 评标委员会 2 2.2.4 合同协议书的签署 2 2.3 招标文件解释权 2 第三部分 技术规范及要求 3 3.1 招标项目 3 3.1.1 招标范围及内容 3 3.1.2 商场与写字楼共用项目及独立项目 4 3.1.3 服务内容 5 3.2 服务质量要求 5 3.2.1 管理的质量目标 5 3.2.2 基础服务质量指标： 6 第四部分 投标文件的编制 7 4.1、整体方案策划思路 7 4.
2、管理机构设置和规章制度 7 4.3、人员配备与管理，人员配备原则上要求不超过初拟人数 7 4.
4、房屋管理维修养护 7 4.5、共用设备、设施管理 8 4.
6、保安及车辆管理 8 4.7、卫生管理 8 4.
8、基础管理措施 8 4.9、企业经济效益 9 第一部分 标的介绍 1.1 建筑指标 1.2 建筑说明
1、平面布置
2、建筑造型结构
3、建筑装饰 1.3 共用设备设施
1、供电系统
10KV高压配电系统为单母线不分段运行,一路10KV电源供电,地下室设柴油发电机组，作为大厦的备用电源，大厦设6台干式变压器，总容量为7300KVA。
2、弱电系统
①大厦内的公用部分，如走廊、电梯厅、电梯厢均设相应设置监控摄像头; ②地下汽车库车库管理系统; ③电话; ④背景音乐系统。大厦及地下室汽车库均利用消防应急控制系统设置背景音乐系统，平时可播放音乐及有关信息，事故时可进行切换。 ⑤消防系统
内容包括：⑴火灾自动报警系统及报警联动控制系统;⑵火灾事故照明、应急疏散指示系统;⑶室内室外消火栓系统和自动喷淋灭火系统;⑷楼宇防排系统及消防供电切换，相关消防设备、器具的配置;⑸设计中的建筑防火、防火分隔、装饰防火、防火门窗、疏散通道等。
3、电梯系统
大厦配置垂直电梯7台(含消防电梯)，货梯2台，自动扶梯16部。垂直电梯轿厢均设应急照明、紧急消防功能。
4、供水系统
本项目给水水源采用城市自来水，其供水压力约为 0.12MPa。本建筑城市管网引入一根，其管径为 DN125，接至本楼地下室供消防贮水池补水和生活水箱。消防贮水池内存满足本工程所需要 850立方米消防水量，水源泵房内设有室内外消火栓系统给水泵、自动喷水系统给水泵 。消火栓系统分高、低两个区，地下二层至地上五层为低区，六至二十六层为高区;自动喷水灭火系统分为高低两个区，地下二层至地上六层为低区，七至二十六层为高区。火灾初期十分钟消防水量由设于二十七层屋顶消防水箱保证(水箱容积为 40立方米)。
5、通风及空调系统
大厦及地下室汽车库等部位均按设计规范要求设置送风及排烟系统，大厦另设中央空调。
6、采暖系统
(1)本工程采暖供回水由本楼地下一层换热站提供，采暖二次网供回水温度为65/50℃，采暖系统定压及补水由换热站解决。(2)采暖形式：根据甲方要求，本建筑采用三种采暖形式：地下一层车库采用电暖气采暖;一至三层以空调采暖为主，散热器采暖为辅(达到值班温度即可);其他层均采用散热器采暖。
7、出入口及地下停车
商场主要出入口在工农大路侧，次出入口在虎林路，办公出入口在东南方向，位于红旗东路侧，地下室汽车库在西南面。 第二部分 投标人须知 2.1 总则说明 2.1.1 适用范围
本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。 2.1.2 定义
1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。
2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。
3、“项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。
4、“用户”系指进行本次招标的未来使用该大厦的业主。 2.1.3 合格的投标方
经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。 2.2 投标、开标和评标 2.2.1 投标
具有物业管理企业资质的合法物业管理有限公司。 2.2.2 开标
1、招标方自收到标书后，由招标方自行开标。
2、开标时，先查验投标方公司营业执照原件和复印件及公司物业管理资质证书原件和复印件，然后查看投标文件，以及招标方认为合适的其他内容并记录。
3、开标后，招标方根据标书内容将选择适当的时间邀请投标方前来答辩。 2.2.3 评标委员会
招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由招标方指定人员组成。 2.2.4 合同协议书的签署
中标方按中标通知书指定的时间、地点与长春****大厦签订前期物业管理服务合同。 2.3 招标文件解释权
本招标文件的解释权归属 大厦，招标方有权保留相关解释权。 第三部分 技术规范及要求 3.1 招标项目 3.1.1 招标范围及内容
1、技术参数
序号 项 目 情 况 备 注
1 层数 地下室2层，地上建筑共26层 2 规划用地 11700㎡ 3 建筑占地面积 5564.17㎡ 4 建筑密度 47.56% 5 总建筑面积 69363㎡ 6 地上总建筑面积 58492㎡ 7 容积率 4.9994 8 绿地率 15% 跟其他地块统一平衡25% 9 机动车车位 227个 地面30个;地下197个 10 建筑高度 97.5m 面积具体分布
1 地下室 1.地下1层建筑面积5315.1㎡; 2.地下2层建筑面积5555.6㎡; 共计面积10870.7㎡ 2 商场 1.1F建筑面积5564㎡; 2.2F建筑面积5564㎡; 3.3F建筑面积5564㎡; 4.4F建筑面积5209㎡; 共计面积26734㎡ 3 美食广场/办公 5F建筑面积4833㎡ 4 6F办公 建筑面积2655㎡ 共计面积31758㎡ 5 办公(7F—26F) 标准层7F—25F
2、招标范围及内容
服务对象 招标范围 招标内容 备注
***商场 广场外围环境、广场、B2-B1停车场; 1F-5F;露台;其它不可回收垃圾的清运; 综合管理、保安、保洁、维修等全面物业管理服务; 方案1 写字楼用户 6F-22F公共区域、1F写字楼大厅、屋顶;其它不可回收垃圾的清运; 综合管理、保安、保洁、维修等全方位物业管理服务; 方案2 3.1.2 商场与写字楼共用项目及独立项目 类别 项目明细 备注
共管项目
1、高低压配电间内设备的维护。
2、消防监控主机的职守和维护维修工作。
3、消防水泵和喷淋水泵以及消防水池的维护和维修工作。
4、化粪池的维护和清理工作。
5、自来水总管维护工作。
6、政府部门要求的作业等。 考虑责任划分及费用分摊 商场
1、商场所有电表的抄表计算以及监管维护工作。
2、商场部分消防水系统和报警系统的维护和维修工作。
3、配电系统的商场部分以及从高低压配电间至商场电管井的线路维护和维修工作。
4、生活水泵及管道的维护和维修工作。
5、16部扶梯和2部货梯的年检和日常维护工作。
6、楼顶霓虹灯带和航空指示灯的维护和维修工作
7、商场部分的消防排烟系统。
8、商场空调系统的维护和维修工作。
写字楼
1、写字楼所有电表的抄表计算以及监管维护工作。
2、写字楼部分消防水系统和报警系统的维护和维修工作。
3、配电系统的写字楼部分以及从高低压配电间至写字楼电管井的线路维护和维修工作。
4、生活水泵和楼顶生活水箱以及管道的维护和维修工作。
5、3部客梯和2部消防客梯的年检和日常维护工作。
6、楼顶霓虹灯带和航空指示灯的维护和维修工作
7、写字楼部分的消防排烟系统。
8、顶楼部分的生活用水加压设备。
9、楼顶防雷带的维护。 3.1.3 服务内容
1、综合管理、保安、保洁、机电维修、设施设备维护保养、绿化、停车场管理等全方面的物业管理服务。
2、初拟人员配备要求：
项目 管理人员 保安 保洁 机电维修 绿化 商场(1F~5F) 8 28 42 21 1 写字楼(6F~26F) 10 16 停车场(B2F~B1F) 3 3 3.1.4商场营业时间：
冬天：8：30——17：00; 夏天：8：30——18：00 3.2 服务质量要求 3.2.1 管理的质量目标
1、达标目标：
要求按物业管理标准化作业进行管理，实行“酒店式”的全方位服务，并通过服务与管理，争取一年内使大厦成为物业管理市优秀等级大厦。
2、总体目标：
1) 要求通过过硬的管理团队所提供的特色服务，实现客户满意最大化; 2) 要求通过用户满意实现,项目物业管理服务收益最大化。 3.2.2 基础服务质量指标： 序号 指标名称 国家、评分标准 及指标 项目指标 备注
1 碎修、维修及时率 95%以上 95% 2 维修工程质量合格率 95%以上 95% 3 清洁保洁率 95%以上 95% 4 治安事件发生率 1‰以下 1‰ 5 大型及重要机电设备完好率 95% 95% 6 火灾发生率 1‰以下(年) 1‰ 7 用户有效投诉率 1%以下 1% 8 用户投诉处理率 95% 95% 9 投诉回访率 95% 100% 10 化粪池、雨水井、污水井完好率 90% 11 管理人员专业培训合格率 80% 100% 12 客户满意率 95% 13 物业管理服务费收取率 95% 第四部分 投标文件的编制
本次投标为招标方自行开标，投标书包括商场和办公管理，其中投标书中费用测算分为方案一(针对***商场)和方案二(针对写字楼办公)，投标书内容和编制要求如下： 4.1、整体方案策划思路
管理“服务百分百”的标的定位;结合项目特点拟定方案策划思路;针对不同物业类型的用户拟定服务措施、创优目标、近远期规划;方案总体思路紧扣招标项目，体现特色兼顾合理性、实效性及新颖性。 4.2、管理机构设置和规章制度
1、针对项目建立管理机构、组织框图、工作流程、管理机制等;
2、建立明确管理规章制度、岗位职责、考核办法;
3、针对本项目配置，设计具体利用、经营及折旧方案。 4.3、人员配备与管理，人员配备原则上要求不超过初拟人数
1、人员和服务人员及专业技术人员配备;
2、员工培训方案，员工考核与奖惩机制;
3、员工着装、标志。 4.4、房屋管理维修养护
1、房屋保修期和维修期不同阶段的管理方案和合理化便民措施;
2、针对私搭乱建和改变房屋用途现象管理措施;
3、针对商铺、办公特色，体现特色化房屋管理维修举措; 4.5、共用设备、设施管理
1、设备、设施安全运行管理方案及专业技术人员配备;
2、针对公变、专变不同供电方式，提出针对性供电管理方案;
3、弱电及自动化系统管理方案;
4、消防系统管理方案;
5、电梯系统管理方案;
6、给排水系统管理方案;
7、中央空调管理方案;
8、后备发电机组管理方案; 4.6、保安及车辆管理
1、物业安全防范管理方案;
2、地下停车场及地面机动车位、车库出入口管理方案;
3、警示标志管理措施; 4.7、卫生管理
1、环卫保洁方案：设施、措施、考核;
2、办公管理标准;
3、噪声等控制措施; 4.8、基础管理措施
1、前期管理：前期人员配备和培训、入驻方案、竣工前查验计划及合理性建议;
2、入住管理：交付手续、程序及开发商配合，做好装修管理、外来人口、外来车辆管理措施;
3、管理方案：用户档案、房屋及配套设施权属清册、共用设施设备管理档案;
4、现代化管理：应用计算机、智能化设备管理手段;
5、创新措施：针对***商场与办公一体的特色，为用户提供有针对性创新服务措施;
6、协助业委会筹建工作，与业委会签订合同明确双方权利义务。 4.9、企业经济效益
1、按管理方案分列收支、支出项目，包括初期使用方案，主要员工工资支出等;
2、建立收支公开、财务监督，年度财务审核制度;
3、分列常规性、委托性、特约性服务用便民服务措施，列明有偿服务项目及收费标准;
