策划工作清单
一、市场调研
1.区位条件研究
阐述与该项目区位发展开发相关的因素，如：城市规划、分区规划、交通、配套、政策等。
项目所在区域在广州城市总体规划中的地位
项目所在区域分区规划对该项目的影响
城市交通系统对该项目发展的影响
其它重要事件及重大工程对区域及该项目的影响
房地产时令性政策分析
2.开发条件分析
对该项目的综合状况做出客观评判，以分析该项目的显性竞争力。力求全面反映该项目的综合状况，深入挖掘该项目自身存在的优、劣势。
用地建设条件（如规模、地形、地质、景观等）分析
周边环境分析（包括区域人口构成分析、区域就业中心分析、区域商业
分析、邻里、生活配套、交通、区域居住氛围、区域形象等）
主要市政设施对该项目的影响
影响该项目发展的其它因素
3.住宅市场分析
深度要求包括：区域性的市场调研；重点针对该项目所在区域；研判区域内各板块的竞争状况；推断同类细分市场的消费者消费特征。并以竞争力作为主要的线索，区域内的各板块的市场竞争状况进行分析；对选定的部分重点楼盘进行深度剖析。
广州房地产市场简要分析（各类型物业价格、产品特征、供需量等） 广州房地产市场板块划分与分析
该项目所在板块房地产市场状况分析
广州住宅市场整体发展状况分析
包括：住宅市场整体开发结构、城市总体、供求情况（存量及供应量）、近
期的市场热点、细分市场（或板块市场、区域市场）的发展格局、住
宅产品的开发动向、市场整体竞争格局及价格走势、政府及行业政策影响。
区域、周边相关区域市场发展特征分析
包括：区域市场供求特点、区域市场产品特点分析（区域分布、楼盘规模、
物业类型、设计水平、配套、管理等）、区域市场的消费者特征（社会特征、需求特征）、区域市场价格走势分析、区域市场发展程度的判断（市场发展的现有水平，市场的关注点和竞争焦点）。
竞争环境分析
包括：区域内板块市场竞争分析、竞争对手类型的细分、区域内部竞争楼盘
及市场可比性楼盘指标对比分析（价格、产品形式、主力户型、物业管理、营销诉求、个盘产品特点、买家类型、营销推广、营销策略、成功关键、后续发展潜力、对该项目的影响）、区域间的竞争环境分析（区域楼盘产品特点、消费者类型、市场发展程度与发展预期、与该项目所在区域的影响）、竞争楼盘个案分析、竞争状况研判。
住宅市场发展趋势预测
4.市场调研--SWOT分析
对该项目优势、劣势、机会及威胁进行全面的阐述，从是寻求该项目发展的市场空间。
该项目发展的优势条件
该项目发展的劣势条件
该项目面临的市场机会
该项目面临的潜在威胁
解决问题的相关对策
二、发展定位
对目标消费群特征做出详细地描述；对该项目的档次、市场形象、产品类型及整体风格做出定位；运用市场比较法进行该项目定价，制定该项目总体均价及各分期价格。
该项目先天资源及其市场竞争力分析
开发理念构思、发展思路及发展策略
市场定位（发展理念、发展主题、营销主题策划、演绎扩张、营销主题
差异性分析、营销主题对市场及该项目的适应性分析）
目标客户定位与目标客户需求特征分析
产品定位（物业档次、物业类型、总体规划、建筑风格、户型及建筑面
积的配比、公建配套建议等）
价格定位（整体均价、入市价格建议、价格走势判断）
三、开发模式建议
确定该项目的总体及分期开发策略，并详细设定分期强度、时序和产品等。 开发强度、开发分期及开发时序，分期开发和分期销售的策略意见
各期物业类型、公建配套设置及价格策略建议
首期物业开发策略（首期物业的类型组合、首期主力户型、公建配套、
入市时机、入市价格等）
其它开发建议
四、规划设计建议
根据该项目的定位及主题策划要求，对该项目产品设计提出修改建议包括：规划形式、建筑风格、建筑细部、环境园林功能、公共配套内容、车位设置形式及智能化物管程度等。
开发理念对产品设计的要求
对总体规划平面方案设计的建议（附加相应经济技术指标）
对交通系统设计的建议（出入口设置、人流、车流组织、车位等） 户型及面积配比要求、产品设计要点
整体建筑风格及外立面建议（配合图片举例）
整体环境、园林、景观风格及设计要点建议（配合图片举例）
典型建筑平面、装修风格建议（配合图片举例）
配套设施建议
车位配比要求、智能化设计建议等
社区服务及物业管理建议
产品创新建议（配合图片举例）
其它相关事宜
五、营销推广策略
制定该项目整体推广计划；确定该项目的入市时机及各发展期的具体部署；为该项目制定初步的营销及推广策略；对该项目面临的机会点及市场障碍点进行
深度剖析；形成该项目整体的推广思路。
1.合作公司管理
整合策划顾问公司、销售代理公司、广告设计公司、广告制作公司、公关活动公司的资源，完成项目的全案策划实操工作：
协助完成前期策划公司、销售代理公司、广告设计公司等相关合作单位
的招标工作；
主持相关合作公司日常工作沟通会议；
明确向相关合作公司传达公司确认的工作目标、工作指标，并督导实施。 与各相关公司建立良好的合作关系，树立公司良好的信誉及专业形象。 监督、协调销售代理公司的工作，保证公司销售任务的按时完成： 对销售人员进行培训、考核及工作质量评定；
审核销售代理公司的佣金报表，并根据双方合同进行佣金计算，完成销
售指标；
2.营销推广活动组织
组织营销推广活动及各类公关活动，促进销售，提升项目形象和公司的品牌： 策划、编写活动方案；
组织筹备直至活动的最终实施，保证各项活动的良好效果；
汇总活动实施情况，总结经验，汇编成册，形成案例。
3.价格体系与销售推广计划的设计编制和监控
组织销售价格体系的制订和阶段性调整工作，实现销售利润最大化：
编制并指导实施项目开发进程中的营销推广计划，指导销售工作的开展： 拟订销售价格呈报给公司审批，并确保各项数据的准确性；
根据市场动态，编制整体销售计划及阶段性销售目标，并组织完成实施，
使项目能均衡销售，完成公司销售指标；
根据市场环境变化，及时调整销售策略及价格体系；
根据销售策略及价格体系实际执行及市场反馈情况，及时总结经验，形
成报告并归档。
4.销售文件制作 广告设计发布
组织各项销售文件制作，广告设计工作，落实各项广告发布、广告制作、各类宣传资料印制等工作，保证推广计划的顺利实施：
联系广告协作单位，沟通项目定位及总体策略；
审核广告协作单位提供的项目定位及宣传方案，
落实各项广告制作、发布、推广及平面资料印刷等事项
评估各项推广方式的综合效果，形成文字资料归档。
5.销售控制
贯彻执行公司制定的销售方针策略，建立良好的销售环境和秩序： 完善公司销售流程，保证按公司制定的价格策略顺利实施； 监督、检查现场的销售情况，并给予指导；
对销售区域和销售物料进行管理；
定期对销售人员进行培训、考核。
6.销售信息反馈
传递销售进度信息至公司领导及相关部门：
规范有关销售信息传递流程，确保相关信息及时、准确传递；
监督检查《销控表》的准确性，以日、周、月、年为单位及时、准确将
销售数据汇报给公司，为制定下一步的销售计划提供依据。
7.数据库建立
收集、整理、分析房地产市场相关信息（侧重公司战略规划中指明的区
域），建立、更新房地产市场信息库体系，包括土地价格，区域一二手物业租售价格，客户群供求关系等，为后期项目的最佳开发模式和时机选择等方面提供依据。
8.项目开发策略和拓展项目分析意见
为新项目的拓展提供相关信息，拟订产品类型、预测销售价格
针对公司拟开发项目，提供相关市场信息，并科学预测其未来销售价格
及销售进度。
9.销售预算管理及资金回笼监控
在项目执行预算的基础上实施营销费用，配合财务资金部对按合同的约
定对业主应收房款进行催办，保证资金的及时回笼；
10.销售客户服务
处理客户购房过程中的意见及投诉，组织业主交楼工作，把好开发的最
后一关，（至房产证发放为止）维护公司的利益及形象不受损害。
11.物业经营管理
根据市场变化，及时修正物业经营招商方案价格建议，定期审核并呈批
公司物业经营价格表。
直接负责大宗合作/买卖/租赁客户的洽谈，并协调相关部门的工作。
