第三只眼睛看盘锦
从第一次涉足盘锦算起，与盘锦结缘已快一年了。不知不觉间，自己好像已经成了盘锦人。
对盘锦以及对盘锦房地产市场的认识，由表象到内涵，由片面到多元，越来越清晰，也越来越凝重。到了要对公司产品作出定位的时候，虽然自以为是勇于担当的人，也绝不敢自以为是，茫然中想起苏轼脍炙人口的《题西林壁》：“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中”。深居山中不知著，请来鸿举中国企划行帮忙，把美其名曰“私人府邸定制菜单”的问卷调查付诸实施，希冀能为正确决策有所助益。
鸿举中国企划行（大连鸿举房地产营销策划有限公司）作为独立观察者，以第三只眼睛看盘锦，理论上可能很可观，实则不尽然，至少我这样以为——因为信息有时会扭曲传播。
一、地道的盘锦人
所以，在鸿举中国企划行人员深入盘锦展开问卷调查和个别访谈的同时，我也在工作之余，做了有限的私人访谈。我的提问通常这样开始：假如您买房子„„。所有的受访者都热情地表达了其意思，实录如下：
某A：45～50岁之间，独当一面的副处级干部。
在高层（以及小高层）、洋房、别墅三者之间，其选择的优先顺序是高层（以及小高层）、洋房、别墅。理由是高层的私密性更高，僻静；若购买高层（以及小高层）或者洋房，面积150～160㎡为宜；联排别墅可以考虑，面积200㎡左右；独栋别墅不在考虑范围之内，因为政治风险太大。
其称：很多“身居要职”的官员都是这样的心理。
某B：35岁左右，正科级干部。若价格适当（指6000多元/㎡）， 1
考虑买200㎡以内的联排或者双拼别墅。若是双拼，可能会与夫妻双方家庭同时买下。
某C：45岁左右，副处级干部。明确表示若买房，会选择二层别墅，面积250～300㎡，一层客厅宽敞明亮，庭前有私家院落。认为300㎡以上没有必要、浪费；200㎡以下没什么意思。
某D：45岁左右，副处级干部。首选120～130㎡洋房，200㎡左右别墅也有兴趣考虑。
某E：36岁左右，正科级干部（独当一面）。明确表示他以及与他身份地位等情况相近的很多人都会选择90～100㎡、最多不超过110㎡的洋房、多层或者小高层。认为这样的房子最经济，120～130㎡的房子上不上、下不下，很“板人”。
某F：45岁左右，副处级干部，在土地主管机关工作。其明确表达了几个方面的意思：
1、选房的条件是小区环境好、配套好、物管好；
2、面积120～130㎡为宜；
3、对于他而言，最好的房子是面积为180～190㎡的跃层，或者是120～130㎡与对门60～70㎡两套房子的组合（我将其命名为“孝亲房”或者叫“孝亲组合房”），同时购买。这两类房子特别适合于与父母共同生活，分居、合居两相宜——对于这样的“孝亲组合房”，他特别强调父母居住的房屋不宜超过70㎡，否则太浪费；
4、他特别提醒：别墅的面积应控制在300㎡以下，太大了不但浪费，保洁难度大，而且物管费等不菲，非一般人承受得起。除非故意彰显自家身份地位或者炫富的私企老板，政府官员不会选择300㎡以上的别墅；
5、他还提醒说，官员买别墅类住宅，通常都很谨慎，没有必要因此招惹是非；
6、他说，局长、乡镇长们到一起时经常谈论这样的话题，在这
方面有广泛的共同语言。
二、刚性需求与改善型需求
刚性需求长期存在，但已经很有限；改善型需求很谨慎，但潜力很大（问卷调查佐证了这一判断）。
学区房、婚房等多为刚性需求，这类刚性需求以中小户型为主，属过渡型住宅，60～80㎡为宜。
学区房与婚房经常重叠，交集区很大。新婚夫妇追求独立，因而多渠道筹资买房单独居住；结婚生子（女）需要上学，所以选择学区房作 为过渡（参阅《林海景天1期调查统计分析与启示》）。
王德峰讲述：一处楼盘见了卖不出去，过了几年，一所中学在那里拔地而起，这个小区的房子一夜之间成了抢手货。
2005年时，翰新花园所在位置在盘锦市民心目中还有点“偏远”，因此楼盘建成后严重滞销。后来，盘锦市高级中学、翰新小学兴建，一夜之间翰新花园成了抢手货。
改善型需求多为弹性需求，以中大户型为主，区间跨度比较大，90～200㎡分布比较多样化。
改善型住房的期望条件比较全面：环境、景观、品质、品味、物管、身份地位象征、邻里特征等，都在考虑之列。潜在购房人在关注综合性价比的同时，很在意社会评价和业主阶层。改善型住房目标客群经济基础殷实，经济来源扎实并且愿景有明确预期，其中不乏功成名就者，以上者中的孝亲者，为自己备选养老房者等等，观望、左顾右盼中抉择审慎——这类客群的主要心理特征为：经济上没有障碍，在大势上看多房地产市场，如对社区前景认同，该出手时就出手。
三、高层、小高层、多层（洋房）、别墅
在远离市区、城区，公共配套缺席的地方，对兴建高层、小高层住宅需特别谨慎，洋房与别墅二者中，前者的适应面更广大，需求者更多，且性价比可能更高。
四、盘锦房地产市场进入拐折点？
（一）蓝色康桥二期易手
据坊间传言，振兴嘉禾房地产公司早已将蓝色康桥二期易手。倘若传言属实，为什么？是该公司先人一步意识到盘锦房地产市场的潜在危险而果断转移主业了吗？
（二）降价潮乍起？
2011-10-26信息：
▲林海景天高层：3260元/㎡，较早前 3400～3600元/㎡。 ▲筑景·蓝河湾：高层 2980元/㎡起价，较早前3500～3600元/㎡，降价幅度达14.85%～17.22%；
洋房3577元/㎡起，较早前3950元/㎡，降价幅度达9.44%。 潜在客户市场即时信息。
五、理性、机智，是上策
可见，即使同一个目标市场群体（高高在上、自以为是的供应商和代理商惯于这样板块模式化），其购买欲求也是高度发散的（问卷调查在这方面有时会严重失真）。这使我进一步体认到：面对市场，应当真心实意谦逊些，不但要“不耻下问”，而且应当注意到，高端住宅产品的定制时代已然悄然而至并且必然大行其道。在严重供过于求，市场于低迷中逐渐觉醒的危局中，定制化很可能是出奇制胜的有效途径。
想他人所未想，为他人所难为，在“难为”、“不可为”、“反常规”上做足功夫，“大打出手”，是睿智的。
其它么，无语„„
曲德臣 2011-10-18
安总、肖总：
在设计院昨天发来的方案中，按着20～21会议的决定，增加了新的别墅组团。请二位领导斟酌：这个新的别墅组团，是全部为别墅好呢？还是部分别墅、部分洋房更好（譬如南部是别墅，北部是洋房）？我个人感觉，从市场适应面、覆盖面的角度说，洋房的需求面可能更大一些。
曲德臣 2011-10-26
