合同约定的违约金过分高于造成的损失，怎么办？
可 请 求 法 院 予 以 适 当 减 少
律师先生：
今年一月，我因做生意需要，向邻居借了一间房子（私房）做仓储之用。双方签订的房屋租赁协议约定，如我不按时交付房租，出租方除有权追索我拖欠的房租外，我还要向出租方支付与拖欠的房租金额同等数额的违约金。后由于生意做不好，我从四月份起未按约向出租方交付房租，至本月拖欠房租共1.8万元。前几天我收到出租方的催讨函，要求我在十天内向其付清拖欠的房租1.8万元及违约金1.8万元。我知道自己理亏，也愿意想办法借钱来付清拖欠的房租。但我对同时要支付1.8万元违约金承受不了，而我们之间的房租租赁协议却又是这么约定的。请问，这种情况在法律上是否还有解救办法？
石磊
石先生：
首先指出，公民之间租赁私房协议应到所在地房地产交易中心登记部门登记，这样可以避免签订合同时可能出现的失误。不知你们之间的房屋租赁协议去登记过没有？不过，房屋租赁协议未经登记除了不能对抗第三人，并不影响其本身的效力。因此，我还针对违约金的问题作一回答。
现行《合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金…..”根据你的来信所述，你与出租方之间就属于这种约定。这里的“根据违约情况”就是你们之间约定的“不按时交付房租”；“一定数额”就是你们约定的“拖欠的房租金额同等数额。”因此，你们之间对违约金的约定是合法有据的。
然而，你们之间的违约金的约定在拖欠的房租金额同等数额的水平上，似乎太苛刻了点。现行《合同法》虽然充分体现了契约自由的原则精神，但在总结以往正反两方面的经验的基础上，还是采取了有效的限制措施。该法同条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”显然，法律对于约定的违约金低于和高于造成的损失的态度是不一样的。只要约定的违约金低于实际造成的损失，当事人都可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，而不需要考虑约定的违约金与造成的损失之间相差的程度。而当约定的违约金高于造成的损失时，则必须要在“过分高于”造成的损失时，当事人才可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。值得注意的是，适用这一条款，条件是已经造成了损失。当然，这并不等于没有损失就不需要支付违约金，而是具有“过分高于”的理由可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金。
根据以上所述，我认为你可以以“过分高于”的理由先与出租方协商解决。如出租方向人民法院起诉，则你可以“过分高于”的理由请求人民法院对约定的违约金予以适当减少。
此外，现行《合同法》第114条第三款还规定：“当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”对你而言，即使支付了经过减少的违约金后，并不等于可以不履行今后应交付房租的义务。如果你实在无法继续履行房屋租赁协议，应与出租方协商提前终止房屋租赁协议。
上海徐威律师事务所
徐 威律师
——摘自2000年10月6日解放日报
