房地产项目全程营销策划流程
项目全程策划流程设计
一、市场调研：
1 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2 市场分析------
（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场成比分析（销售价格、成交情况）
3近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4 竞争个案项目调查与分析
5 消费者分析：
（1）购买者地域分布；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公 共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、发展、投资等）
（6） 购买频度
6 结论
二、项目环境调研
1 地块状况： （1）位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2 地块本身的优劣势
3 地块周围景观 （前后左右，远近景观，人文景观，综述）
4 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）
7 地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2 土地建筑功能选择
3现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4土地延展价值分析判断（十种因素）
5成本敏感性分析
（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）成本与期望值概算
7同类项目成败的市场因素分析
四、营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、目标客户分析
1、经济背景
• 经济实力
• 行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等） • 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式
（三）、价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（三）、价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、入市时机、销售周期
1 预售推广、排号登记
2 开盘设计
3 销售周期
4 销售比例
（五）、广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书、等）
3媒介投放
4其他费用等
五、念设计
1小区的规划布局和空间组织
2小区容积率的敏感性分析
3小区道路系统布局（人流、车流）
4小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5小区建筑风格的形式及运用示意
6小区建筑外立面色彩的确定及示意
7小区户型比例的搭配关系
8小区经典户型的功能判断及其面积划分 9小区环境绿化概念原则
10小区环艺小品主题风格确定及示意
11小区文化提炼
六、识别系统
（一）核心部分
1， 名称
2， 标志
3， 标准色
4， 标准字体
（二） 运用部分
1， 现场
• 工地围板
• 彩旗
• 挂幅
• 欢迎牌
2， 营销中心
• 形象墙
• 门楣标牌
• 指示牌
• 展板规范
• 胸卡
• 工作牌
• 台面标牌
3， 工地办公室
• 经理办公室
• 工程部
• 保安部
• 财务部
4， 功能标牌 • 请勿吸烟
• 防火、防电危险 • 配电房
• 火警119 • 消防通道 • 监控室
七、公共关系 1 公共关系的意义 2 公共关系方式、内容 3 公共关系策划及推广 4 公共关系目的
八、售后服务 1 售后服务 2 物业服务 3 招商租赁
九、结语
