推荐第1篇：房地产全程营销策划的定义
房地产全程营销策划的定义，各阶段主要业务策略纵览
A、营销阶段的划分
整个营销过程通常可划分为五个阶段，即：
第一阶段：销售准备期
第二阶段：内部认购期
第三阶段：强势推广期
第四阶段：市场调节期
第五阶段：尾盘销售期
B、各阶段业务策略总览
一、销售准备期：
1、工地现场清理美化，搭建既有传统中式风格又不失现代气息的售楼处，一期绿化景观施工；；
2、合约书、预售单、各种纪录表制作完成；
3、培训资料编制完成；
4、价格表制作完成；
5、人员培训工作完成；
6、刊登引导广告；
7、销售人员进驻。
二、内部认购期：
1、内部认购客户分类；
2、电话营销；
3、分析研究客户反映情况；
4、修正后期发展战略及经营目标。
三、强势推广期：
1、正式公开推出前须吸引、引导有希望的客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售团队的个人销售魅力，促成订购。另外可安排鸡尾酒会或邀请政界名流、文化学者莅临剪彩，提高客户购买信心；
2、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填的资料填好交回，有业务主管加以审核，与隔日交换给每位销售人员，并与隔日晨会加以讨论，对各种状况进行分析，对目标客户提出追踪措施，提高应变能力；
3、每周周一又业务部、企划部举行策划会议，讨论本周广告媒介策略、SP与销售策略，总结销售成果，拟定派发宣传单计划；
4、您定派发传单计划表，排定督报人员及SP活动人员编制制度表；
5、于SP活动前三天选定协助销售人员及假定客户等，并预先安排培训或演练；
6、若于周
六、周日举办SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员、协助销售人员进行培训，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合；
7、每逢周
六、周日或节日SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之间自然呼应；
8、周
六、周日下班前有业务主管或案场经理召开业务总结会，对本周来人、来电、区域媒体、成交户区域媒体、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩；
9、实行责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一做统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励；
10、随时掌控不教育俄的业主和成交签约的业主户数、金额、日期，若有依照订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理，补足或签约；
11、客户来工作现场恰定货来电寻购，要求其留下姓名、联络电话，以便于在休息时间或官高期间实施DS，外出追踪拜访客户，并与每日下班前有业务作主管总结追踪结果，检查是否达到预期的销售目的；
12、每逢周日、节日或SP期间，公司为配合销售应每隔一段时间打电话去现场假
洽，以刺激现场销售气氛。
四、市场调节期:
此期重在总结前一阶段销售的成功与失败。
1、正式公开强势销售一段时间后，客户对项目的认知程度不前，销售人员应配合广告，重点追踪，以期达到成交目的；
2、利用已购客户介绍客户，使之成为活广告，并事先告知若介绍成功，公司将提取一订数额的“介绍奖金”作为鼓励；
3、回头客应积极把握，其成交机会极大；
4、退订户仍要追踪，了解问题所在。
五、尾盘销售期：
进入尾盘销售期是对整个销售过程的一次大检阅。研究所剩户型的特征，相应调整战略，以期寻求新的突破，并继跟踪以前的客户。
1、销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售默契的时期高低不容忽视；
2、对未来成交客户进行分析，并针对具体原因提出相应的解决策略；
3、对有销售阻力的房型采取实弹的降价或变相降价的手段。
推荐第2篇：房地产项目全程营销策划报告
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查 .购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素 A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
景观朝向系数、户型
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示 一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路 .首期开发思路
8、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计 .组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计
六 公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示
七 公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、跃复式装修标准提示
.别墅装修标准提示
八 灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置 九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.住户特征描述
.社区文化规划与设计
第三章 项目质量工期策划营销
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。
一 建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示
二 施工工艺流程指导
1、工程施工规范手册
2、施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示
四 工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与管理
五 造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑流动资金安排提示
六 安全管理
1、项目现场管理方案
2、安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）
一 项目视觉识别系统核心部分
1、名称
.项目名
.道路名
.建筑名
.组团名
2、标志
3、标准色
4、标准字体
二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
.建筑物主体
.工地围墙
.主路网及参观路线
.环境绿化
2、营销中心包装设计
.营销中心室内外展示设计
.营销中心功能分区提示
.营销中心大门横眉设计
.营销中心形象墙设计
.台面设计
.展板设计
.营销中心导视牌
.销售人员服装设计提示
.销售用品系列设计
.示范单位导视牌
.示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
.办公功能导视系统设计
.物业管理导视系统设计
第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
.项目概括
.市场定位
.销售价格
.销售政策措施
.广告推广手法
.主要媒体应用及投入频率
.公关促销活动
.其他特殊卖点和销售手段
3、结论
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策
三 目标客户群定位分析
1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
.家庭成员结构
.家庭收入情况
.住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
.目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述 .目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料
四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
.定价方法
.均价
.付款方式和进度
.优惠条款
.楼层和方位差价
.综合计价公式
5、价格分期策略
.内部认购价格
.入市价格
.价格升幅周期
.价格升幅比例
.价格技术调整
.价格变化市场反映及控制
.项目价格、销售额配比表
五 入市时机规划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、入市时机的确定及安排
六 广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
.广告总体策略
.广告的阶段性划分
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
5、入市前印刷品的设计、制作
.购房须知
.详细价格表
.销售控制表
.楼书 .宣传海报、折页
.认购书
.正式合同
.交房标准
.物业管理内容
.物业管理公约
七 媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
.媒体总策略
.媒体选择
.媒体创新使用
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算
八 推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动
九 公关活动策划和现场包装
十 营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
.进行性测评
.结论性测评
2、实施效果测评的主要指标
.销售收入
.企业利润
.市场占有率
.品牌形象和企业形象
第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销
销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同他又是自成一体的的严密科学系统。 一 销售周期划分及控制
1、销售策略
.营销思想（全面营销）：
全过程营销
全员营销
.销售网络：
专职售楼人员（销售经理、销售代表）
销售代理商（销售顾问）
时，
兼职售楼员
.销售区域：紧扣目标市场和目标客户
.销售阶段：
内部认购期
蓄势调整期
开盘试销期
销售扩张期
强势销售期
扫尾清盘期
.政策促销
.销售活动
.销售承诺
2、销售过程模拟
.销售实施：
顾客购买心理分析
楼房情况介绍
签定认购书
客户档案记录
成交情况总汇
正式合同公证
签定正式合同
办理银行按揭
销售合同执行监控
成交情况汇总
.销售合同执行监控：
收款催款过程控制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住环节控制
客户档案
客户回访与亲情培养
与物业管理的交接
.销售结束：
销售资料的整理和保管
销售人员的业绩评定 销售工作中的处理个案记录
销售工作总结
二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施
三 各销售阶段广告创意设计及发布实施
四 销售前资料准备
1、批文及销售资料
.批文：
公司营业执照
商品房销售许可证
.楼宇说明书：
项目统一说词
户型图与会所平面图
会所内容
交楼标准
选用建筑材料
物管内容
.价格体系：
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价目表
付款方式
按揭办理办法
利率表
办理产权证有关程序及费用
入住流程
入住收费明细表
物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、
.合同文本：
预定书（内部认购书）
销售合同标准文本
个人住房抵押合同
个人住房公积金借款合同
个人住房商业性借款合同
保险合同
公证书
2、人员组建
.销售辅导：
发展商销售队伍
A 主管销售副总
B 销售部经理
C 销售主管或销售控制 D 销售代表
E 销售/事务型人员
F 销售/市场人员
G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）
.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作
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学校等）
A 专职销售经理
B 派员实地参与销售
C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系
.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
.销售代理：
发展商与专业销售公司配合
A 负责营销的副总
B 处理法律事务人员
C 财务人员
.专业销售公司成立项目销售队伍
A 销售经理（总部派出）
B 销售代表
C 项目经理（职能上述）
.专业销售公司总部销售管理及支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟
.销售控制表
.销售收入预算表
5、销售费用预算表
.总费用预算
.分项开支：
销售人员招聘费用
销售人员工资
销售提成/销售辅导顾问费
销售人员服装费
销售中心运营办公费用
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销售人员差旅费用
销售人员业务费用
临时雇用销售人员工作费用
.边际费用：
销售优惠打折
销售公关费用
6、财务策略
.信贷：
选择适当银行
控制贷款规模、周期
合理选择质押资产 银企关系塑造
信贷与按揭互动操作
.付款方式：
多种付款选择
优惠幅度及折头比例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
.按揭：
明晰项目按揭资料
尽可能扩大年限至30年
按揭比例
首期款比例科学化及相关策略
按揭银行选择艺术
保险公司及条约
公证处及条约
按揭各项费用控制
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.合伙股东：
实收资本注入
关联公司操作
股东分配
换股操作
资本运营
7、商业合作关系
.双方关系：
发展商与策划商
发展商与设计院
发展商与承建商
发展商与承销商
发展商与广告商
发展商与物业管理商
发展商与银行（融资单位）
.三方关系：
发展商、策划商、设计院
发展商、策划商、承销商
发展商、策划商、广告商
发展商、策划商、物业管理商
发展商、策划商、银行（融资单位）
.多方关系：
发展商、策划商、其他合作方
8、工作协调配合
.甲方主要负责人：
与策划代理商确定合作事宜，签署合同
完善能有效工作的组织架构和人员配备 分权销售部门，并明确其责任
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全员营销的发动和组织
.直接合作人：合同洽谈
销售策划工作对接
销售策划工作成果分块落实、跟踪
信息反馈
催办销售策划代理费划拨
工作效果总结
.财务部：
了解项目销售工作进展
参与重大营销活动
销售管理工作，配合催收房款
配合销售部核算价格，参与制定价格策略
及时办理划拨销售策划代理费
.工程部：
工程进度与销售进度的匹配
严把工程质量
文明施工。控制现场形象
销售活动的现场配合
.物业管理公司：
工程验收与工地形象维护
人员形象
销售文件配合
销售卖场的管理
军体操练
保安员与售楼员的工作衔接、默契配合
五 销售培训
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1、销售部人员培训-公司背景及项目知识
、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）
销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标
.物业详情：
项目规模、定位、设施、买卖条件
物业周边环境、公共设施、交通条件
该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
项目特点
A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、
容积率、绿化率等
B平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等
C 项目的优劣分析
D 项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段
竞争对手的优劣分析及对策
.业务基础培训课程：
国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定
房地产基础术语、建筑常识
A 术语、常识的理解
B 建筑识图
C 计算户型面积
心理学基础
银行按揭知识，涉及房地产交易的费用
国家、地区的宏观经济政策，当地的房地产走势
公司制度、架构和财务制度
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.销售技巧：售楼过程中的洽谈技巧
A 如何以问题套答案
B 询问客户的需求、经济情况、期望等
C 掌握买家心理
D 恰当使用电话的方法
展销会场气氛把握技巧
A 客户心理分析
B 销售员接待客户技巧
推销技巧
语言技巧
身体语言技巧
.签定买卖合同的程序：售楼部签约程序
A 办理按揭及计算
B 入住程序及费用
C 合同说明
D 其他法律文件
E 所需填写的各类表格
展销会签订合同的技巧和方法
A 订金的灵活处理
B 客户跟踪
.物业管理课程：
物业管理的服务内容、收费标准
管理规则
公共契约
.销售模拟：
以实际楼盘为例进行实习，运用所学的全部方法技巧完成一个交易
利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程
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及时讲评、总结、必要时再次实习模拟
.实地参观他人展销现场
2、销售手册 .批文：
公司营业执照
商品房销售许可证
.楼宇说明书：
项目统一说词
户型图与会所平面图
会所内容
交楼标准
选用建筑材料
物管内容
.价格体系：
价目表
付款方式
按揭办理办法
利率表
办理产权证有关程序及费用
入住流程
入住收费明细表
物业管理收费标准（其他标准，
.合同文本：
预定书（内部认购书）
销售合同标准文本
个人住房抵押合同
个人住房公积金借款合同
个人住房商业性借款合同
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如球场、运动场、学校等）
保险合同
公证书
3、客户管理系统
.电话接听登记表
.新客户表
.老客户表
.客户访谈记录表
.销售日统计表
.销售周报表
.销售月报表
.已成交客户档案表
.应收帐款控制表
.保留楼盘控制表
4、销售作业指导书
.职业素质准则：
职业精神
职业信条
职业特征
.销售基础知识与技巧：业务的阶段性
业务的特殊性
业务的技巧
.项目概括：
项目基本情况
优势点祈求
阻力点剖析
升值潜力空间
.销售部管理架构：
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职能
人员设置与分工
待遇
六 销售组织与日常管理
1、组织与激励
.销售部组织架构：
主管销售副总
销售部经理
销售主管
销售控制
广告、促销主管
销售处、销售代表、事务人员、市场人员
综合处成员（回款小组、资料员、法律事务主管）
入住办成员
财务人员（配合）
.销售人员基本要求：职业道德、基本素质、礼仪仪表要求
专业知识要求
心理素质要求
服务规范要求
A 语言规范
B 来电接听
C 顾客来函
D 来访接待
E 顾客回访
F 促销环节
G 销售现场接待方式及必备要素
31
.职责说明：
销售部各岗位职务说明书
销售部各岗位工作职责
.考核、激励措施：销售人员业绩考核办法
提成制度
销售业绩管理系统
A 销售记录表 B 客户到访记录表
C 连续接待记录
D 客户档案
2、工作流程
.销售工作五个方面的内容：
制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标
建立一个鲜明的发展商形象
制定并实施合理的价格政策
实施规范的销售操作与管理
保证不动产权转移的法律效力
.销售工作的三个阶段：预备阶段
操作阶段
完成阶段（总结）
.销售部的工作职责（工作流程）：
市场调查-目标市场、价格依据
批件申办-面积计算、预售许可
资料制作-楼盘价格、合约文件
宣传推广-广告策划、促销实施
销售操作-签约履行、楼款回收
成交汇总-回款复审、纠纷处理
客户入住-入住通知、管理移交
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产权转移-分户汇总、转移完成
项目总结-业务总结、客户亲情
.销售业务流程（个案）：
公司宣传推广挖掘潜在客户
销售代表多次接待，销售主管支持
客户签定认购书付订金
客户正式签约
客户付款
办理入住手续
资料汇总并跟踪服务，以客户带客户
3、规则制度概念提示
.合同管理：公司销售合同管理规划
签定预定书的必要程序
.示范单位管理办法
.销售人员管理制度：
考勤办法
值班纪律管理制度
客户接待制度
业务水平需求及考核
.销售部职业规范
第七章 项目服务策划营销
房地产全程策划营销的同时，积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌项目的重要支持。
一 项目销售过程所需物业管理资料
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1、楼宇质量保证书
2、楼宇使用说明书
3、业主公约
4、用户手册
5、楼宇交收流程
6、入伙通知书
7、入伙手续书
8、收楼书
9、承诺书
10、业主/用户联系表
11、遗漏工程使用钥匙授权书
12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表
13、装修手册和装修申请表
二 物业管理内容策划
1、工程、设计、管理的提前介入
2、保洁服务
3、绿化养护
4、安全及交通管理
5、三车及场地管理
6、设备养护
7、房屋及公用设备设施养护
8、房屋事务管理
9、档案及数据的管理
10、智能化的服务
11、家政服务
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12、多种经营和服务的开通
13、与业主的日常沟通
14、社区文化服务
三 物业管理组织及人员架构
1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等
2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 .遵守国家有关规定
.在经营范围允许下
.结合不同的工作重点
.把质量责任作为各环节的重点
.遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则
.各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则
四 物业管理培训
1、在物业交付使用前，培训内容：
.为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解
.提供物业管理的理论基础
.物业及物业管理的的概念
.建筑物种类及管理
.物业管理在国内的发展
.业主公约、公共面积及用户权责
.装修管理
.绿化管理
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.管理人员的操守及工作态度
.房屋设备的构成及维修
.财务管理
.物业管理法规
.人事管理制度
.探讨一些常见个案
2、在物业交付使用后，培训内容：
.现场实际操作
.对公司早期工作进行一次鉴定
.各部门的管理、工作程序及规章制度
五 物业管理规章制度
1、员工守则
2、岗位职责及工作流程
3、财务制度
4、采购及招标程序
5、员工考核标准
6、业主委员会章程
7、各配套功能管理规定
8、文件管理规定
9、办公设备使用制度
10、值班管理制度
11、消防责任制
12、消防管理规定
13、对外服务工作管理规定
14、装修工程队安全责任书
15、停车场管理规定
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16、非机动车管理规定
17、出租屋及暂住人员管理规定
18、进住（租）协议书
19、商业网点管理规定
六 物业管理操作规程
1、楼宇本体维护保养规程
2、绿化园林养护规程
3、消防设施养护及使用规程
4、供配电设备维护及保养规程
5、机电设备维护保养规程
6、动力设备维护保养规程
7、停车场、车库操作规程
8、停车场、车库维护保养规程
9、会所设施维护保养及操作规程
10、给排水设备维护保养规程
11、公共部位保养保洁操作规程
12、保安设备操作及维护规程
13、照明系统操作及维护规程
14、通风系统操作及维护规程
15、管理处内部运作管理规程
16、租赁管理工作规程操作及维护规程
七 物业管理的成本费用
1、管理员工支出
.薪金及福利
37
.招聘和培训
.膳食及住宿
2、维护及保养
.照明及通风系统
.机电设备
.动力设备
.保安及消防设备
.给排水设备
.公共设备设施
.园艺绿化
.工具及器材
.冷暖系统
.杂项维修
3、公共费用 .公共电费
.公共水费
.排污费
.垃圾费
.灭虫
4、行政费用
.办公室支出
.公关费用
.电话通讯费用
.差旅费
5、保险费
6、其他
.节日灯饰
.审计费用
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.杂项支出
7、管理者酬金
8、营业税
9、预留项目维修基金
物业管理原则上自负盈亏。
八 物业管理ISO9002提示
1、质量手册
2、程序文件
3、工作规程
4、质量记录表格
5、行政管理制度
6、人力资源管理制度
第八章 项目二次策划营销
二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品牌，进而促进发展商的可持续经营。
一 全面策划营销
1、全过程策划营销
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.项目投资策划营销；
.项目规划设计策划营销； .项目质量工期策划营销；
.项目形象策划营销；
.项目营销推广策划；
.项目顾问、销售、代理的策划营销；
.项目服务策划营销；
.项目二次策划营销；
2、全员营销
.项目营销的实现决不只是营销部门的事情，而是所有非营销部门全方位、全过程参与的营销管理过程
.营销手段的整体性
企业对产品的价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合以满足客户的各项需求
.营销主体的整体性
公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行、和控制，为买家创造最大的价值。
二 品牌战略提示
1、品牌塑造
.了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力
.形成企业长远的发展目标
.拥有一套完整的企业识别系统
.全方位推广企业形象和品牌形象
2、品牌维护
.品牌管理系统
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.建立品牌评估系统
.持续一致的投资品牌
3、品牌提升
.持续不断地深度开发品牌产品
.深化品牌内涵
.不断强化品牌的正向扩张力
三 发展商可持续经营战略提示
1、人力资源科学配置
.要甄选出公司所需的合格人才
.为促进履行职责而不断培训员工
.创造良好的工作环境
.创造能力的激发
.绩效评估和奖励机制
2、产业化道路策略
.提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业
.将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展 .深化住宅产业化链条的协调性
3、专业化道路策略
.提高建筑与结构技术体系
.节能及新能源开发利用
.住宅管线技术体系
.建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术
.提高住宅环境及其保障技术体系
.住宅智能化技术体系
41
推荐第3篇：房地产项目全程营销策划流程
房地产项目全程营销策划流程
项目全程策划流程设计
一、市场调研：
1 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2 市场分析------
（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场成比分析（销售价格、成交情况）
3近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4 竞争个案项目调查与分析
5 消费者分析：
（1）购买者地域分布；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公 共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、发展、投资等）
（6） 购买频度
6 结论
二、项目环境调研
1 地块状况： （1）位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2 地块本身的优劣势
3 地块周围景观 （前后左右，远近景观，人文景观，综述）
4 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）
7 地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2 土地建筑功能选择
3现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4土地延展价值分析判断（十种因素）
5成本敏感性分析
（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）成本与期望值概算
7同类项目成败的市场因素分析
四、营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、目标客户分析
1、经济背景
• 经济实力
• 行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等） • 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式
（三）、价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（三）、价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、入市时机、销售周期
1 预售推广、排号登记
2 开盘设计
3 销售周期
4 销售比例
（五）、广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书、等）
3媒介投放
4其他费用等
五、念设计
1小区的规划布局和空间组织
2小区容积率的敏感性分析
3小区道路系统布局（人流、车流）
4小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5小区建筑风格的形式及运用示意
6小区建筑外立面色彩的确定及示意
7小区户型比例的搭配关系
8小区经典户型的功能判断及其面积划分 9小区环境绿化概念原则
10小区环艺小品主题风格确定及示意
11小区文化提炼
六、识别系统
（一）核心部分
1， 名称
2， 标志
3， 标准色
4， 标准字体
（二） 运用部分
1， 现场
• 工地围板
• 彩旗
• 挂幅
• 欢迎牌
2， 营销中心
• 形象墙
• 门楣标牌
• 指示牌
• 展板规范
• 胸卡
• 工作牌
• 台面标牌
3， 工地办公室
• 经理办公室
• 工程部
• 保安部
• 财务部
4， 功能标牌 • 请勿吸烟
• 防火、防电危险 • 配电房
• 火警119 • 消防通道 • 监控室
七、公共关系 1 公共关系的意义 2 公共关系方式、内容 3 公共关系策划及推广 4 公共关系目的
八、售后服务 1 售后服务 2 物业服务 3 招商租赁
九、结语
推荐第4篇：房地产项目全程营销策划流程
房地产项目全程营销策划流程
在房地产项目营销策划中，要用市场调研来了解客户，用楼盘规划设计来瞄准客户，用营销来吸引客户，用销售来留住客户，用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。
全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块：前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节：市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。
一、市场调研
1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等；
2、市场分析
（1） 当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场成本分析（销售价格、成交情况）
3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4、竞争个案项目调查与分析
5、消费者分析：
（1） 购买者地域分布 （2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、发展、投资等） （6） 购买频度
6、结论
二、项目环境调研
1、地块状况： 位置、面积、地形、地貌、性质
2、地块本身的优劣势
3、地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）
4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）
6、公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）
7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1、投资环境分析
（1） 当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等） （2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2、土地建筑功能选择
3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4、土地延展价值分析判断（十种因素）
5、成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润
6、投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算
7、同类项目成败的市场因素分析
四、营销策划
（一） 市场调查
1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2、建筑规模与风格
3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）
5、功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）
8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）目标客户分析
1、经济背景 （1）经济实力 （2）行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等） （3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式
（三）价格定位
1、理论价格（达到销售目标）
2、成交价格
3、租金价格
4、价格策略
（四）入市时机、销售周期
1、预售推广、排号登记
2、开盘设计
3、销售周期
4、销售比例
（五）广告策略
1、广告的阶段性划分
2、阶段性的广告主题
3、阶段性的广告创意表现
4、广告效果监控
（六）媒介策略
1、媒介选择
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率
5、费用估算
（七）推广费用
1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2、印刷品（销售文件、售楼书、宣传单页等）
3、媒介投放
4、其他费用等
五、概念设计
1、小区的规划布局和空间组织
2、小区容积率的敏感性分析
3、小区道路系统布局（人流、车流）
4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5、小区建筑风格的形式及运用示意
6、小区建筑外立面色彩的确定及示意
7、小区户型比例的搭配关系
8、小区经典户型的功能判断及面积划分
9、小区环境绿化概念原则
10、小区环艺小品主题风格确定及示意
11、小区文化提炼
六、识别系统
（一） 核心部分
名称、标志、标准色、标准字体
（二） 运用部分
1、现场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌
2、营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌
3、工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部
4、功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警1
19、消防通道、监控室
七、公共关系
1、公共关系目的与意义
2、公共关系方式、内容
3、公共关系策划与推广
八、售后服务
1、售后服务
2、物业服务
3、招商租赁
推荐第5篇：浅谈完善房地产全程营销策划
武汉纺织大学毕业设计（论文）
浅谈完善房地产全程营销策划
(武汉纺织大学 左海兵) 【摘 要】由房地产营销推广和销售服务所创造的价值，即营销价值，占房地产项目总价值的20%。由此看来,一个房地产项目能否成功开发获利，营销策划起了很大作用。本文就此做一分析。
【关键词】房地产 全程营销 整合营销策划
Discuion on perfecting the whole real estate
marketing planning
(Wuhan Textile University，Haibin Zuo)
Abstrac：The real estate marketing and sales services to create value，The value of marketing，20% of the total value of the real estate project.In view of this, a real estate project can succe development gains, Marketing planning plays a great role.This paper makes an analysis.Key words: Real estate, Whole proce marketing, Integrated marketing planning
房地产项目营销策划是指全程策划，就是对开发建设项目，从理念、规划、设计、环境、户型、价格、品牌、包装、推广、服务上进行整合，通过详细的市场调查分析，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，准确确定房地产项目的目标市场及其实际需求，通过项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
一、房地产市场变化的主要因素
因素一：房地产项目的自身条件。掌握房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上，要根据房屋本身的特点，制定出房地产的营销策略。开发商所开发的商品房自身品质好坏在很大程度上决定了项目的成功与否，反映了市场对该产品的认可，同时，好的产品也是公司品牌形象的标志。房地产项目营销策划有影响的主要有：项目规模指标、位置条件、建筑条件、建造条件、产品价格、使用条件和商品附加条件等，这些因素同时也反映出了产品本身的品质优劣。此外，
武汉纺织大学毕业设计（论文）
公司品牌也是影响营销的因素之一，品牌作为公司(企业)重要的无形资产，是构成企业核心竞争力的重要方面，品牌的形成和保有意味着拥有对市场的占有权和主动权，因而拥有市场优势品牌的企业既有依靠品牌进行市场扩张的能力，又有扩大品牌效益的内在要求。
因素二：营销环境。营销环境是制定房地产营销策略的第一要件。企业经营的优劣成败，在于营销管理者是否顺应不断变化的营销环境。(1)国家宏观政策因素，具体包括:政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；政府通过银行从源头上控制了资金的放贷速度和比例;政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产销售状况及其营销策略的选取；政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。(2)区域环境影响因素。由于房地产项目的不可移动性，使得房地产市场表现为极强的区域性。区域因素对房地产营销影响较大，房地产营销需要从以下几个方面进行考虑:人口状况、经济状况、居民收入水平、市场供给情况。(3)竞争对手的影响。主要包括项目周边现有的竞争对手与项目潜在的竞争对手。营销竞争环境及对手信息的收集是营销战略的一个重要组成部分。
因素三：消费者。房地产消费者市场特点有许多，营销人员应着重从下面三个方面研究消费者的喜好: (1)消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位,收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。(2)消费者市场对房屋需求多变性。消费者由于各种因素的影响，对房屋的会有多种多样的需求，这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市场。(3)消费者市场对房屋需求的可诱导性。经济政策的变动、社会交际的启示、广告宣传的诱导等都会使消费者的需求发生变化，这要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求，而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。
二、房地产项目营销的主要特点
1.以生产观念为主导的营销方式，这是在卖方市场情况下，房地产开发企业所采取的一种营销方式。在生产观念指导下，企业往往只重视商品住宅的开发，而轻视消费者对住宅的要求。在80年代到90年代初，我国大部分房地产开发企业都采取了这一营销方式。不少房地产企业都没有销售部，其产品由公司老总直接“批发”销售。这一营销方式的特点是企业以自我为中心，重开发，轻市场。
2.以产品观念为主导的营销方式与特点，从本质上来说，这一营销方式类
武汉纺织大学毕业设计（论文）
似于上述以生产观念为主导的营销方式。房地产开发企业仍然以自我为中心，以产品为中心。在产品观念的指导下，房地产开发企业认为其主要任务就是提高住宅产品质量，只要产品质量好，就不怕卖不了；只要产品有特色，自然会顾客盈门。这种营销方式过于重视或迷恋自己的产品，而没有意识到市场对他们的产品可能不感兴趣，或者说根本不考虑市场上消费者是否真正需要这种产品，最终导致“营销近视症”，即过分重视产品而忽视顾客需求，忽视市场需求的变化，结果使产品缺乏竞争力，没有市场。这一营销方式的特点是企业以产品为中心，忽视市场需求。
3.以推销观念为主导的营销方式，这一营销方式认为，如果对消费者置之不理，他们不会购买本企业的产品，因而企业必须进行大量的推销和促销努力。它是上述两种营销方式的延伸和发展，是房地产开发企业在买方市场下采取的一种营销方式。如在目前的房地产市场中，住宅供应量远大于有效需求，这样，使得一些缺乏竞争力的商品住宅积压严重。迫于市场压力，一些房地产开发企业被迫采取大量促销手段，如广告、人员推销等，千方百计把产品推销出去。这一营销方式的特点是企业通过各种推销手段，把现有产品推销出去，而对产品能否满足消费者需求则不太关心，即重推销而轻市场需求。
4.以市场营销观念为主导的营销方式，这一营销方式认为，房地产开发企业必须研究目标市场的需要和欲望，并根据其需要来开发产品，同时，以比竞争者更有效的方式来满足目标市场的需要，这样，才能达成企业的目标。在目前房地产市场中，已有一些具有市场眼光的开发商采用这一营销方式，并取得了较好的业绩。这一营销方式与上述几种营销方式相比，有着质的区别，其特点是企业重视市场需要，并按市场需要来开发产品。它以消费者为中心，以满足消费者的需要为己任，在此基础上，实现企业的经营目标。
5.以社会营销观念为主导的营销方式，这一营销方式认为，企业的任务是确定目标市场的需求和欲望，比竞争者更有效提供满足顾客的商品，提供商品的方式应能对消费者和社会福利双重有益。也就是说，作为一个房地产开发企业，必须承担起社会责任，要考虑企业利润、消费者需求和欲望的满足及社会利益三者的平衡。不能盲目搞开发，如占用大片耕田，破坏社会的可持续发展。这一营销方式的特点是企业以消费者、社会为中心，在不损害且有益于社会利益的原则下，尽可能满足消费者的需要和欲望。
6.房地产营销独特的经济运作模式。房地产项目营销具有独特的经济运作
武汉纺织大学毕业设计（论文）
模式,在房地产经济运行过程中,与其它行业相比进入房地产市场难度更大,运行往往缺乏及时的、准确的信息,从而影响到房地产市场信息的准确性。此外,因投资者和消费者进出房地产市场困难,形成房地产经济运行时间上的滞后,为房地产项目营销在时间上的把握带来困难。
7.法律制度与房地产密切联系。房地产商品使用周期长,同一商品在其生命期内,产权可能多次转移;在法律上房地产的使用权和所有权可以分离,所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用。此外,房地产经济活动中,房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等,在房地产权属登记、转移等方面,都需要法律提供保障,所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。
8.政府的政策对房地产市场作用明显。我国政府拥有土地的最终支配权,在房地产经济运行中,政府干预较多。一是政府基于公共利益,可限制某些房地产的使用;二是政府为满足社会公共利益的需要,还可以对任何房地产实行强制征用或收买。这说明了政府制定长远的房地产政策的重要性。
三、完善房地产全程营销的建议
1.加强市场调查分析。没有调查就没有发言权，房地产项目市场调查是全程营销策划的出发点。由于房地产项目开发周期长、不确定因素多，导致风险大，所以市场预见尤为重要。为了对房地产市场趋势做出准确的预测，需要在市场调查的基础上深入研究，全面考虑可能对房地产市场供求产生影响的各种因素。房地产市场调查使房地产开发企业为实现企业特定的经营目标,运用科学理论和方法以及现代化的调查手段,通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息,正确判断和把握市场的现状以及发展趋势,并为企业科学决策提供正确依据的市场活动。通过市场调查不仅可以了解消费者对本企业房地产产品的意见、建议,而且还可以了解其他企业的开发情况、销售情况以及经营策略,从而有利于学习先进经验提高经营管理水平。同时,房地产市场预测是房地产企业在市场调查的基础上,利用已获取的各种信息资料,运用科学的方法和手段,对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析,对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断,从而为房地产企业的经营决策提供依据。
2.正确定位分析项目。项目的定位是建立在市场调查的基础上的。房地产项目定位的过程实际上是寻找市场需求的过程，通过从市场需求处罚，“生产”出令市场满意的“产品”。首先,产品策略。所谓产品,是指能够提供给市场,用于满足人们某种欲望的任何事物,包括实物、服务、场所和观念。在充满竞争的市
武汉纺织大学毕业设计（论文）
场形势下,房地产开发企业只有开发出能够满足消费者需要的房地产产品,才能实现获取利润的目标。现代市场营销理论认为,产品整体概念包含核心产品、形式产品和附加产品三个层次。其次,价格策略。市场营销环境复杂多变,房地产开发企业不仅要开发适当的产品,还必须要为产品制定合适的价格,如何在消费者可以接受的价格范围内制定出最能吻合企业目标的价格,是非常值得开发企业进行研究的。再次,渠道策略。营销渠道是将产品由生产者转移给消费者的途径。在房地产市场营销中往往由开发商作为主要的营销渠道,但同时各式各样的中介依然十分活跃。这就要求房地产开发企业在销售产品的过程中,除了自己设置售楼处销售之外,还要委托部分房地产中介机构进行销售。随着计算机网络技术的发展,房地产商品信息的传播广度和便捷程度都有了很大提高,因此,网络营销也被越来越多的房地产企业所采用。最后,促销策略。促销就是指营销人员通过各种方式将本企业及产品的信息传递给消费者,影响并说服其购买该企业的产品或服务。企业选择什么样的促销策略,应该以企业自身情况和市场环境为依据,在竞争的市场环境下,企业更加应该重视促销,包括广告投入和营业推广活动。
3.整合推广策划。根据项目投资环境分析和项目自身情况分析，针对目标客户群的需求，指定房地产项目的广告策略、媒体策略、包装策略、活动策略和推广策略，为房地产项目的上市最好准备。整合推广策划做得如何，将影响着房地产项目的去化。
4.加强项目销售执行策划。商场如战场，房地产市场中的竞争是一场无硝烟的战争，拥有精锐的销售队伍无疑在竞争中增加了胜利的筹码。房地产行业进入买方市场,行业竞争越来越激烈,使房地产开发企业面临着巨大的挑战,所要应对的市场环境越来越复杂。房地产开发企业要进行更加专业细致的市场调查,然后根据潜在购买者的真实需求,确定细分市场,整合各类资源,设计开发出能够满足市场需求的房地产产品。房地产开发企业要在激烈竞争的市场环境下生存和发展,唯一的出路就是以人为本,打造一支既懂得市场经济,又深入了解行业发展的精英团队。尤其是对房地产市场行情的把握判断和前期市场调研,更是需要专业人员的参与,他们通过对房地产市场运行的长期关注、调查研究、分析、和判断,然后对市场的发展情况做出科学的预测,在此基础上进行可行性研究,把市场的风险降到最低。
四、结束语
总之，指定房地产营销策略是一项非常复杂的工作，它涉及面广、难度大。
武汉纺织大学毕业设计（论文）
怎样才能进一步制定出更好的营销策略，将是我们今后要深入的课题。目前，我国关于房地产营销策略的研究还不是很多，需要我们对营销有更高和更深层次的认识，来快速适应未来房地产市场的长远发展。
五、致谢
四年的读书生活在这个季节即将划上一个句号，而于我的人生却只是一个逗号，我将面对又一次征程的开始。四年的求学生涯在师长、亲友的大力支持下， 走得辛苦却也收获满囊，在论文即将付梓之际，思绪万千，心情久久不能平静。 伟人、名人为我所崇拜，可是我更急切地要把我的敬意和赞美献给一位平凡的人， 我的导师。我不是您最出色的学生，而您却是我最尊敬的老师。您治学严谨，学识渊博，思想深邃，视野雄阔，为我营造了一种良好的精神氛围。授人以鱼不如 授人以渔，置身其间，耳濡目染，潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念， 树立了宏伟的学术目标，领会了基本的思考方式，从论文题目的选定到论文写作的指导,经由您悉心的点拨,再经思考后的领悟,常常让我有 “山重水复疑无路,柳暗 花明又一村” 。感谢我的爸爸妈妈，焉得谖草，言树之背，养育之恩，无以回报，你们永远健康快乐是我最大的心愿。在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚谢意！人生的道路有许多的坎坷，不是一条通往光明之路，有痛苦，有伤心，有无助，也有面对一切所不能忍受的，这就是生活。但是生活中确实有许多美好的东西，有些时候你不会看到它的本身的色彩，如果你用这一种方式感受不到的话，不妨换一种方式去感受，也许它正是你所需要的那种生活方式。千万不要放弃生活，你放弃了它，生活也就放弃了你，人生贵在的是感受，会感受才会有幸福，在生活中如果你感受的多了，那你才会感受到生活中的美好，你才会知道你在前世所选择的是今生的最正确的人生路。
武汉纺织大学毕业设计（论文）
【参考文献】
（1） 楼江编，房地产市场营销理论与实务，上海，同济大学出版社，2005 （2） 茅巍编，住的革命，北京，海潮出版社，2000 （3） 石旭升编，地产诡计，广州，广东经济出版社，2000 （4） 蔡育天编，房地产市场，上海，同济大学出版社，1999 （5） 董潘编，房地产营销与管理，大连，东北财经大学出版社，2000 （6） 周政，邹巍，蔡志强编，房地产营销，北京，企业管理出版社，1995 （7） 房地产时报262-264期，解放报业集团出版 （8） 上海楼市周刊第272-274期，科学生活报主办
推荐第6篇：房地产项目全程营销策划内容
房地产项目全程营销策划内容
1.项目前期策划
(1)市场调研及走势分析、预测
①宏观、微观市场走势分析
②最新房地产市场行情分析
(2)前期产品及市场定位可行性研究
① 产品定位分析
② 市场定位潜力分析
③ 市场定位风险分析
④ 市场定位的可行性评价
⑤ 项目市场定位
(3)品牌战略策划
① 名称确定建议及推广名确定
② 楼盘风格确定
③ 建筑用料的建议
④ 项目卖点的挖掘及提练
⑤ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
⑥ 小区景观设计要点(环境规划) ⑦ 电梯的设置
⑧ 停车库设计要点、车位比例及安排
⑨ 会所功能内容划分及概念的提炼
⑩ 装修标准
社区服务项目配置建议
物业管理服务项目建议
2.项目营销策划
(1)项目营销阶段性划分
(2)项目分期推出的战术部署及促销手法建议
(3) 市场进攻要点有切入法建议(入市时机) (4) 价格策略制定
(5) 价格体系及付款方式原则
(6)现场包装要点
(7)卖场包装要点
(8) 卖场促销要点
(9) 展销会举办方案
(10)外销方案制定
(11) 制定CS系统(顾客满意系统) (12) AIDAS原理(阶段性促销活动策划) (13) 模型制作指导
(14)收集市场反馈信息及时调整营销方案
(15) 分销网络辅助措施
(16) 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
(17) 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)
3.广告、宣传、推广设计
(1) 品牌识别
① 展示系统设计
●地盘形象设计
●工地围墙展示设计
●工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
●售楼形象展示
● 售楼处外观展示指导
● 售楼处内部形象定位指导
● 售楼处设计建议
● 样板房形象定位、效果建议
● 售楼处展板保保创意建议
● 看楼车体外观设计
● 售楼人员服装设计、保安服装建议
②展示系统设计
● 售楼书、折页
● 售楼合同及相关文件格式
● 价目表、付款方式单页设计
● 工作证(卡)、售楼人员名片
● 办公事务用品
③广告类规范
● 报纸广告标准格式
● 电视广告标准格式
● 手提袋
④售楼导示系统
● 样板房导示牌
● POO彩旗式吊旗设计
● 各类标示牌
● 户外看板
⑤小区形象系统
● 导示系统
● 公共导示系统设计
● 公共信息展示设计
● 会所导示系统设计
● 各项配套设施形象系统设计
● 物业管理人员服饰设计
(2)广告运动
● 广告诉求目标
● 广告诉求理念
● 广告主题口号
● 广告内容及表现手法 ● 创意策划
● 统一宣传口径制定
● 整体氛围概念提示
● 媒体计划
● 创意延展
● 报纸广告方案
● 电视广告创意方案审核建议
(3)整体营销费用预算及成本控制的策略
4.销售阶段工作
● 销售人员的安排及培训
● 销售人员的进场及销售的实施
● 现场看楼团的筹划
● 客户区域、年龄、职业等层面分析
● 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
● 广告发布效果的跟踪
● 放弃购买客户的原因调查
● 售前及售后服务内容
● 定期销售总结及策略调整
● 系列促销活动
● 销售后期收尾工作
推荐第7篇：房地产项目全程营销策划方案大纲
房地产项目全程营销策划方案大纲
一、项目概述
二、项目前期策划
（一）市场调研及走势分析、预测
1．宏观、微观市场走势分析。
2．最新房地产市场行情分析。
（二）前期产品及市场定位可行性研究
1．产品定位分析。
2．市场定位潜力分析。
3．市场定位风险分析。
4．市场定位的可行性评价。
5．项目市场定位。
（三）品牌战略策划
1．名称确定建议及推广名确定。
2．楼盘风格确定。
3．建筑用料的建议。
4．项目卖点的挖掘及提炼。
5．小区环境营造——空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境。
6．小区景观设计要点（环境规划）。
7．电梯的设置。
8．停车库设计要点、车位比例及安排。
9．会所功能内容划分及概念的提炼。
10．装修标准。
11．社区服务项目配置建议。
12．物业管理服务项目建议。
三、项目营销策划
1.项目营销阶段性划分。
2.项目分期推出的战术部署及促销手法建议。
3.市场进攻要点及切入法建议（入市时机）。
4.价格策略制定。
5.价格体系及付款方式原则。
6.销售现场包装要点。
7.卖场包装要点。
8.卖场促销要点。
9.展销会举办方案。
10.外销方案制定。
11.制定CS系统（顾客满意系统）。
12.AIDAS原理（阶段性促销活动策划）。
13.模型制作指导。
14.收集市场反馈信息，及时调整营销方案。
15.分销网络辅助措施。
16.新闻推广方案（软性文章及题材炒作）。
17.公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议）。
四、广告、宣传、推广设计
（一）品牌识别
1．展示系统设计
（1）地盘形象设计。
（2）工地围墙展示设计。
（3）工地路牌、楼体招示布、工程进度牌。
（4）售楼形象展示。
（5）售楼处外观展示指导、内部形象定位指导。
（6）售楼处设计建议。
（7）样板房形象定位、效果建议。
（8）售楼处展板创意建议。
（9）看楼车体外观设计。
（10）售楼人员服装设计、保安服装建议。
2．展示系统设计
（1）售楼书、折页。
（2）《售楼合同》及相关文件格式。
（3）《价目表》、付款方式单页设计。
（4）工作证(卡)、售楼人员名片。
（5）办公事务用品。
3．广告类规范
（1）报纸广告标准格式。
（2）电视广告标准格式。
（3）手提袋。
4．售楼导示系统
（1）样板房导示牌。
（2）POP彩旗式吊旗设计。
（3）各类标示牌。
（4）户外看板。
5．小区形象系统
（1）导示系统。
（2）公共导示系统设计。
（3）公共信息展示设计。
（4）会所导示系统设计。
（5）各项配套设施形象系统设计。
（6）物业管理人员服饰设计。
（二）广告运动
1．广告诉求目标。
2．广告诉求理念。
3．广告主题口号。
4．广告内容及表现手法。
5．创意策划。
6．统一宣传口径制定。
7．整体氛围概念提示。
8．媒体计划。
9．创意延展。
10．报纸广告方案。
11．电视广告创意方案审核建议。
（三）整体营销费用预算及成本控制的策略。
五、销售阶段工作规划
1.售楼人员的安排及培训。
2.售楼人员的进场及销售的实施。
3.现场看楼团的筹划。
4.客户区域、年龄、职业等层面分析。
5.《客户信息反馈表》的编制、登记、汇集及总结分析。
6.广告发布效果的跟踪。
7.对放弃购买客户的原因调查。
8.售前及售后服务内容。
9.定期销售总结及策略调整。
10.系列促销活动。
11.销售后期收尾工作。
推荐第8篇：房地产项目全程营销策划包含的内容
房地产项目全程营销策划包含的内容
简单一点说，其内容包含如下：
房地产项目全程营销策划内容
一、[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议
二、[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)
三、[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、基础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略
四、[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作
推荐第9篇：三亚房地产项目全程营销策划操盘全案
三亚房地产项目全程营销策划操盘全案 （针对住宅项目）
如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下! 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分： ①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目销售管理与执行 ⑦项目客服策划。
第一部分：项目投资（代理）可行性研究
项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。
项目投资（代理）可行性研究具体内容如下
一、项目用地周边环境分析
1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状。
2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。
3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。
4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 。
二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况
2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．三亚房地产市场总体供求现状
4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异 5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．三亚商品住宅客户构成及购买实态分析
三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点
4．项目地块的威胁及困难点
四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位：
a市场定位（区域定位、主力客户群定位） b功能定位 c建筑风格定位
五、项目类比可实现价值分析 a选择可类比项目
b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值
d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素
a类比土地价值：地段资源差异
※市政交通及直入交通的便利性的差异
※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异
b项目可提升价值判断
※建筑风格和立面的设计、材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划 ※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素
2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算
六、项目定价模拟 1．均价的确定
2．项目中具体单位的定价模拟
七、项目投入产出分析
1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响
八、投资风险分析及其规避方式提示
1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功
2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设
九、开发节奏建议 1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求
2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论 第二部分项目规划设计策划
通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
项目规划设计策划的具体内容
一、总体规划
1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况
2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数 3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明
4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置
5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计
6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计
7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度
二、建筑风格定位、色彩计划
1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划 2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示
三、主力户型选择
1．三亚同类楼盘户型比较
2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示
四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示
五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析
2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造
3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计
六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设 ·营销中心大堂 ·管理办公室
2．公共家具概念设计提示
七、公共装饰材料选择指导 1．周边同类楼盘公共装饰材料比较
2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示
八、灯光设计及背景音乐指导 1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计
2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置
九、小区未来生活方式的指导 1．建筑规划组团评价
2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计 第三部分项目质量工期策划
近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。
质量工期策划的具体内容
一、建筑材料选用提示
1．三亚市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2．新型建筑装饰材料提示 3．建筑材料选用提示
二、施工工艺流程指引 1．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示
三、质量控制
1．项目工程招标投标内容提示 2．文明施工质量管理内容提示
四、工期控制 1．开发进度提示 2．施工组织与管理
五、造价控制
1．建筑成本预算提示 2．建筑流动资金安排提示
六、安全管理
1．项目现场管理方案 2．安全施工条例
第四部分项目形象策划
项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。
项目形象策划的具体内容
一、项目视觉识别部分系统核心部分 1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名 2．标志 3．标准色 4．标准字体
二、延展及运动部分
1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化
2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌
3．公司及物业管理系统包装设计 第五部分项目营销推广策划
对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
项目营销推广策划的具体内容
一、区域市场实态分析
1．三亚房地产市场总体供求现状
2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段
3．结论
二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1．项目主要卖点荟萃
2．项目强势、弱势分析与对策 三．目标客户群定位分析
1．三亚居住人口总量、移民人口、度假人口及地块分布情况 2．三亚经济发展状况和到访人口情况
3．三亚度假客户情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯
4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料
四、价格定位及策略 2．项目利润目标
3．可类比项目市场价格
4．价格策略5．价格分期策略
五、入市时机规划 1．宏观经济运行状况分析
2．三亚房地产相关法规和市场情况简明分析 3．入市时机的确定及安排
六、广告策略
1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分
2．广告主题 3．广告创意表现
4．广告效果监控、评估及修正 5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约
七、媒介策略
1．媒体总策略及媒体选择 2．媒体总策略 3．媒体选择 4．媒体创新使用 5．软性新闻主题 6．媒介组合
7．投放频率及规模 8．费用估算
八、推广费用计划 1．现场包装 2．印刷品 3．媒介投放 4．公关活动
九、公关活动策划及现场包装
十、营销推广效果的监控、评估及修正
1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评
2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象实施阶段
第六部分项目销售管理与执行
在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。
项目销售管理具体内容
一、销售周期划分即控制
1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺
2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控
二、各销售阶段营销推广执行方案实施
三、各销售阶段广告创意设计及发布实施
四、售前资料准备
1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本
2、人员组建·销售辅导
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表
5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用
6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东
7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系
8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司
五、销售培训
1．销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情
a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件
c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 d项目特点
※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等
※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等
※项目的优劣分析
※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标 e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程
a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定
b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解 ※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图 ※计算户型面积 c心理学基础
d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用
e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场
2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构
六、销售组织与日常管理
1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施
2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（个案）
3．规章制度概念指示 第七部分项目客服策划 目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。
项目客服服务的具体内容
一、项目销售过程所需物业管理资料 1．楼宇质量保证书 2．楼宇实用说明书 3．业主公约 4．用户手册 5．楼宇交收流程 6．入伙通知书 7．入伙手续书 8．收楼书 9．承诺书
10．业主\\用户联系表
11．遗漏工程实用钥匙授权书 12．遗漏工程和水电表底数记录表 13．装修手册和装修申请表
二、物业管理内容策划
引进专业物业管理公司，在项目前期介入，为提升项目品质，增加项目附加值。
推荐第10篇：房地产项目全程营销策划工作执行说明
房地产项目全程营销策划工作执行说明
第一阶段：项目启动
工作要点：
1) 项目负责人负责召集召开项目基本情况熟悉会，组建项目专案组，并确定项目组组长；
2) 项目熟悉会议内容包括：项目基本情况介绍（名称、地理位置、经济指标、物业类型、代理内容、项目工程进展、项目所在城市概况等）、项目基本资料传阅、项目开发公司介绍、工作组项目答疑等。
第二阶段：工作执行计划拟定
工作要点：
根据合同要求制定全程工作计划，包括调研执行、报告执行、阶段营销推广执行各项计划。
第三阶段：市场调研
工作要点：
一、制定调研计划与前期准备
1) 项目组长编制工作执行计划，内容包括
a) 需研究课题内容； b) 课题调研方式； c) 课题调研时间安排表； d) 课题调研人员工作安排表。 要求：
a) 调研课题根据合同要求细化，注明调研要求和所需收集资料； b) 课题调研方式中涉及楼盘调查或业态调查的，项目负责人需提前将调查区域内所有楼盘、楼盘销售中心、主要业态的准确位置标示在城市地图上； c) 课题调研方式中涉及问卷或访谈的，项目负责人根据调研内容准确使用问卷类型，设计调研抽样比例、抽样范围、填写规则以及实际发放数量和方式。在确定问卷发放数量和方式后，确定是否需要当地学院配合调查，如需配合应提前与学院领导沟通并落实调查人员。问卷发放前对调查人员进行问卷发放、填写要求培训。
2) 项目调研执行材料准备，内容包括（以下内容根据实际情况选择使用）
a) 《居民房产消费意向调查问卷》； b) 《居民消费习惯调查问卷》； c) 《XX城市商铺调查问卷》； d) 《XX城市投资者访谈表》； e) 《楼盘调查表》； f) 《商场/超市调查表》；
g) 《专业市场调查表》；
h) 城市地图以及其他可查询到的城市相关信息。 要求：
所有表单应根据课题要求进行筛选和修改，注重前期相关咨询收集，减少重复工作与无用工作的产生。
3) 项目《市场调研报告》提纲准备
要求：
根据所需调研课题，确定《市场调研报告》提纲，并明确报告撰写内容与时间要求。
4) 项目负责人召集工作组召开调研执行工作分配会
要求：
a) 项目负责人在确定项目组组长制定的各项计划后，负责召开调研执行工作分配会；
b) 项目组长在会议上确定调研资料汇总负责人，分派调研工作任务、布置调研工作要求、按要求发放调研资料并告知执行要求； c) 分派调研报告各模块撰写人员工作，及工作时间、完成要求。
二、调研执行
1) 政策法规
a)近期国家对房地产市场宏观调控政策； b)近期地区上一级政府房地产宏观调控政策； c) 地区拆迁安置政策；
d) 地区公积金按揭、商业按揭政策； e) 地区一级市场管理政策； f) 地区二级市场管理政策；
g) 地区三级市场管理政策； h) 地区其他政策。 要求：
a) 国家宏观房地产调控政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等；（注重平时对咨询的收集与归类） b) 地区上一级政府房地产调控政策从当地房地产管理部门了解； c) 拆迁安置政策需要了解拆迁计划、拆迁安置补偿、具体实施方案、拆迁项目落实归属等；（可到拆迁办或拆迁项目组询问相关事宜） d) 公积金、商业按揭需了解地区办理按揭条件、手续流程、是否又新政策或措施；
e) 一级市场需了解地区现阶段土地供应情况、供应计划、前两年土地出让结果、土地出让重点区域、个区域土地出让价格以及土地承购人信息；（国土资源局） f) 二级市场需了解地区投入建设商品房开发量、竣工量、办理商品房预、现售条件、合同办理流程及要求等；（建设局房管科）
g) 三级市场需了解地区二手房市场分布情况、主要有哪些机构从事二手房买卖、办理二手房交易的条件和手续流程、项目区域三级市场供求情况及租、售参考价格等；（房管科、中介机构）
h) 其他有关房地产市场的地方条例与规定；（国土资源局、建设局等） 2) 处地建设
a) 城市建设
b) 城建规划、商业网点规划 c) 城市经济 d) 城市文教 要求：
a) 城市建设规划需了解城市整体规划思路、发展方向、城市建设重点工程（项目）内容及进展情况；（国土局、建设局、规划局）
b) 城建规划了解近、中、远期规划要求与方案、城市规划设计图、规划土地供应量等；（国土局、规划局、建设局）
c) 商业网点规划需了解城市整体商业网点规划布局、项目区域商业网点规划布局、政府招商政策等；（规划局、招商办、政府研究办） d) 两至三年间城市经济发展各项指标，如GDP、人口、三大产业结构、三大产业发展情况、社会商品零售总额、各主要商业业态年度销售收入、人均收入及消费水平、固定资产投资建设、商品房年度投入建设总量、商品房年度竣工总量、重点工程建设投资等；（统计局、政府咨询研究室、图书馆）
e) 城市主要文教基地名称、位置、规模、发展历程、师资力量、生源覆盖率、生学率等指标。（网络、统计局、文化教育局、实地走访）
3) 楼市个案
a) 个案调研根据物业类型可分为，别墅、住宅、写字楼、社区底商、步行街、商场、专业市场。 要求：
a) 个案名称、开发商、物业设计类型、四至、交通；
b) 个案基本经济指标，包括容积率、密度、建筑面积、占地面积； c) 个案开发进度、销售价格、销售进度、销售业绩、主述求、推广特点； d) 个案调查过程中采用交叉调查的方式，调研人员分批重复调查； e) 步行街调查内容包括，街区范围、街区内交通组织、街区出入口分时段车流、人流测量，街区整体特征（街区长度、宽度、是否有绿化隔离、是否有休息区、功能区块划分等）、街区内物业建筑特点（单层、多层、是否有联廊等）、商铺物业结构特征（进深、面宽、高度）、街区经营品种、品牌、街区内商铺租售情况及空置率、街区商户经营情况、街区营销推广特征等； f) 商场、超市调查内容包括，业态地理位置、交通、覆盖范围、主要出入口车流、人流统计，整体物业特征（总建筑面积、总经营面积、门前或地下停车场面积、建筑风格、楼层、每层高度、内装修特点、内动线组织特征）、经营发展特征（内部经营方式、楼层经营品种、经营品牌组合、租售情况、商业经营情况、推广发展特征等）；
4) 基地资源
a) 项目地理位置、四至；
b) 项目地形地貌特征、出入方便性； c) 交通环境； d) 自然环境； e) 文教配套； f) 商业配套；
g) 生活配套；
h) 项目周边居住社区构成、特点及人口结构； i) j) 现周边开发项目名称、开发商、物业设计类型、四至、交通； 现周边开发项目基本经济指标，包括容积率、密度、建筑面积、占地面积；
k) 现周边开发项目销售价格、销售进度、推广方式； 要求：
a) 准确描述项目地形地貌特征，项目四至以及项目基本经济指标； b) 观察项目周边所有道路，准确描述道路现状，包括路面宽度、几车道、是否存在绿化隔离带、道路延伸方向及道路车流、人流等交通情况； c) 观察项目周边所有公共交通站点位置项目关系、公交路线经过主要站点及地段、公交车况与班次、每个站点上下客流统计；
d) 观察项目周边其他车辆的经过情况，准确描述如货运卡车、出租车、人力运输车以及自行车等车流情况；
e) 观察项目周边自然环境构成，准确描述山脉、河流、公园绿地等位置关系、污染情况及资源可利用程度； f) 观察项目内自然环境构成，如项目内坡地、河流等位置关系，污染情况及资源可利用程度；
g) 观察项目周边所有学院、幼儿园的位置、级别、名称；
h) 了解项目周边所有学院、幼儿园的发展情况、师资力量、升学率、生源辐射及入选条件等； i) 观察并准确描述项目周边银行、通讯设施、政府智能部门的分布情况、规模、名称等； j) 观察并准确描述项目周边主要商业构成，包括商业体名称、面积估算、物业结构特征、经营业态、经营品种、经营规模；
k) 了解项目周边主要商业业态经营方式、发展情况、经营辐射范围、辐射人口密度、租售价格、招商条件、推广方式等； l) 观察并准确描述项目周边社区商业构成、规模、入驻经营情况、空置情况、经营业态构成、服务人群以及特点描述。
m) 观察并准确描述项目周边主要居住社区地理位置、社区规模、物业类型、总户数、空置情况、与项目的位置关系；
n) 观察并准确描述主要居住社区周边交通、绿化、物业管理等特征； o) 了解项目周边居住人口密度、构成等情况；（邮政局或邮政广告公司） p) 观察并准确描述项目周边开发项目与项目位置关系、实际地理位置、交通情况、文教、生活、商业配套情况；
q) 按《楼盘调查表》要求了解周边开发项目概况，包括开发商、各项经济指标、物业类型构成、租售价格、销售进度、推广方式及手段、主述求点；
5) 消费特征
a) 问卷执行； b) 针对性访谈。 要求：
a) 按问卷内容必须在调查人员监督或配合下，由被调查人员完整填写，尽量避免废卷产生；
b) 调查人员必须在指定的区域和时间内完成问卷调查任务；
c) 调查人员可配合被访者完成问卷填写，但应避免引导被访者填写问卷的情况；
d) 调查人员有义务保证问卷的完整和规范填写；
e) 访谈过程中尽量避免被受访者思路引导，应主要围绕访谈问题进行交流； f) 访谈过程中认真记录受访者回答内容，避免主观引导受访者回答问题的思路与结果；
g) 如受访者不愿被记录访问内容，应在访问过程中认真记忆每个回答要点，完成访问后迅速记录在访谈表上，以免遗忘；
6) 商业调查
a) 商圈规划（布局）； b) 主要业态分布； c) 商业环境； d) 商业经营效益； e) 品牌来源、组成； f) 商家特征；
要求：
a) 城市商圈划分及商圈辐射范围，商圈发展历程。各商圈概况，包括商圈四至、道路交通、覆盖人口、主要业态分布、各主要路口车流、人流统计；
b) 可根据文献作为商圈划分依据，但必需经过实际踩街观察予以确定； c) 商圈发展可以文献资料为依据，同时结合调研中的问讯与观察； d) 商圈内道路交通，要做到每条主要道路、小巷都有调查数据，包括道路宽度、长度、道路是否有绿岛、路边是否有隔离，道路边绿化情况、公共交通经过班次、客运流量、机动车非机动车与行人流量等都必需准确记录，并能准确描述其特点；
e) 商圈主要业态包括步行街、商场、超市、专业市场四大类，能准确描述业态在商圈中的具体位置关系； f) 商圈内主要业态调研按个案调研要求执行，并填写完整业态调查表单；
三、资料汇总与完善
要求：
a) 由前期指定的资料汇总负责人，对所有资料进行汇总整理，并将汇总清单和已整理好的资料及资料清单在规定时间内交项目组长；
b) 项目组长根据各项执行计划的要求，审核汇总资料的完整性与真实性，并召集所有参与调研的工作组成员召开调研总结会议；
c) 根据谁调查谁负责的原则，对于有疑问、有疏漏的调查资料由专项调查员负责补调并准确记录调查内容与结果，
四、研究分析与调研报告撰写
a) 按调研课题逐一进行研究分析；
i.ii.iii.iv.v.vi.归纳宏微观房地产政策对项目开发产生的影响； 处地建设对项目开发存在哪些利弊及影响；
分析城市建设规划对项目发展存在什么直接或间接影响； 竞争个案对项目存在何种影响及与项目差异化分析； 项目基地资源可利用度与对项目发展存在的局限性；
当地消费者各类消费习惯、消费特征对项目发展与存在什么关联性，存在哪些机会点；
vii.viii.分析投资者对房地产消费的心态与要求，明确项目发展机会与方向； 分析当地商业发展现状与趋势，明确项目发展切入点与市场机会。
b) 按前期制定的《市场调研报告》提纲，将分析过程与结果完整地整合，按工作计划要求按时按质完成报告撰写 c) 项目SWOT分析。
i.优势分析，包括自身资源优势、外部资源优势； ii.iii.iv.v.要求： 劣势分析，自身资源劣势、周边环境劣势、竞争劣势； 机会点分析； 威胁分析； 综合分析评价。
a) 项目组长根据调研结果与工作计划，召集项目组组员按调研课题对项目进行研究分析讨论，并分派工作任务；
b) 研究分析涉及调查问卷分类交叉分析的项目，由工作组组长指定专人按分析要求进行专项分工绘制分析例表；
c) 期间有项目组长负责召开阶段性研究分析例会，对工作进行审查与监督，并及时对不足部分进行改进；
d) 报告基本完成后，召集组员对项目进行SWOT专项分析。
第四阶段：产品定位
一、项目定位
a) 项目总体定位
根据个案研究与市场综合研判，建议开发商对项目进行总体定位，确定项目发展方向。 b) 主题形象定位
项目形象定位是随项目发展持续存在并发挥作用，可通过建筑形状与外观、广告主题、项目主述求表现。 c) 目标客群定位
根据市场研究结论，明确项目目标市场与主力消费群体范围，为后期推广提供针对性建议。 d) 价格定位
根据项目基地与竞争个案研究结论，为项目定价提出参考意见。 e) 商业地产项目还包括项目功能定位、业态定位、规模定位、经营方式定位等。
功能定位：根据项目自身特点与商业市场研究结论，提出项目功能分区
建议，为项目产品设计提供依据。
业态定位：根据商业市场与消费群体研究，提出项目业态组合建议，为
项目产品设计、后期管理运营提供依据。
规模定位：根据项目基地资源、经济指标、城市商业市场与消费群体研
究，提出项目经营规模大小，为产品设计提供依据。
经营方式定位：根据业态组合、功能、规模，决定采用何种方式经营。
二、产品建议
在项目的形象定位、功能定位、规模定位等基础上对项目产品提出建议，要求开发商对其产品进行改进或按建议设计，为后期经营推广支持。
a) 项目建筑建议，包括产品整体风格、外立面用色、户型等； b) 项目配套建议，包括项目内公建配套、生活商业配套等；
三、设计建议
在产品建议的基础上，对项目规划设计提出建议。
a) 项目整体规划设计，确定项目整体规划理念、设计原则与整体布局建议； b) 项目建筑设计，包括建筑空间结构、户型面积与配比、建筑用材、建筑外形等细节设计建议；
c) 项目景观设计建议，包括项目外部整体分期与组团景观设计建议、内部绿化景观设计建议与水、光、景观小品、绿化植被等细节设计建议； d) 项目交通设计建议，包括项目内交通组织结构建议、商业交通动线布局建议；
e) 项目辅助设施设计建议，包括整体公建设施设计建议、生活配套设施设计建议、商业配套设施设计建议与其他上水、下水、通讯、排污、消防、安保等细节设计建议； f) 项目安全性设计建议及其他细节设计建议。
四、项目投资分析
a) 项目投资估算，包括投资成本（土地成本、建筑成本、管理费用、销售推广费用、财务费用、不可预见费用等）估算、利润估算； b) 项目建设方式与建设进度；
c) 财务评价，从财务统计预测分析项目投资可行性与最佳资金方案； d) 风险评价，了解项目开发面临的各类风险，并明确对项目开发的影响； e) 综合评价与结论。
第五阶段：营销策划
一、卖点提炼
a) 项目优势细化； b) 卖点提炼。 要求：
a) 对所提炼的项目优势从地理位置、周边配套、自然环境、交通环境、价格优势、产品优势、企业实力、其他可利用资源优势（如临近政府某重点工程、某重要市政建设设施等）几方面进行细分； b) 通过对以上优势细化结论，提出项目卖点。
二、产品包装
a) 卖点包装； b) 形象主题确定； c) 案名及主打广告语。
要求：
a) 对所提炼卖点从地理位置、周边配套、自然环境、交通环境、价格优势、产品优势、企业实力、其他可利用资源优势（如临近政府某重点工程、某重要市政建设设施等）几方面采用文案、图、表等形式进行包装。 b) 项目案名构思要根据项目规模、目标客户群体、主要受众特点几方面因素综合考虑； c) 项目主题诠释；
d) 项目主题营销（主述求或广告语）。
三、推广策划
a) 总体推广思路；
b) 分期推广思路，包括一期推广思路概括与后期推广思路。 a) 整体营销策略； b) 销售推广策略。 要求：
a) 总体推广思路与分期推广思路必须有逻辑关联，总体推广思路是对项目推广纲领性思路，具有引领项目发展的重要作用。
b) 分期推广思路根据项目现阶段市场情况拟定的阶段性推广思路，指导项目现阶段推广的实施。
c) 整体营销售策略包括以下主要几项：
营销推广策略 —— 包括整体营销思路、产品推广计划制定客户导入与销售组织建立几大要点；
广告推广策略 —— 包括项目平面设计理念、分阶段广告推广计划制定等；
SP活动策略 —— 根据工程节点与节假日节点两条线，在整体推广计划的基础上，根据项目进展制定具有关联性与操作性比较强的营销事件；
媒体推广策略 —— 包括推广媒体选择与媒体组合策略； d) 销售推广策略包括以下主要几项：
案场包装策略 —— 包括案场选址、面积、装修设计、销售道具布置建议等；
价格策略 —— 包括整体价格策略、差价调整策略、其他配合调价策略等；
销控策略 —— 包括整体销量控制方案制定、阶段销售方案制定等； 现场销售策略 —— 包括销售流程制定、促销策略等；
附加值策略 —— 根据所提炼卖点决定项目推广过程是否增加项目附加值策略。 第六阶段：营销执行
一、包装设计执行
a) 广告包装设计执行；
识别系统设计 —— 包括项目LOGO、系列VI设计； 楼书、折业、展板、报广、礼品等销售道具设计制作。 b) 案场包装设计执行；
工地现场包装设计 —— 包括工地围墙广告、导示牌、工地入口等； 案场整体包装设计 —— 包括案场规模确定、风格设计及内装修、销售道具的放置、接待区布置等；
展会现场包装设计 —— 展会现场风格设计、装修、销售道具布置等；
样板房的包装设计 —— 包括样板房的选择、内装修设计、看房路线设计等；
三纬动画、沙盘模型等销售道具设计；
二、销售系统管理
a) 销售队伍建设与管理； b) 现场销售管理执行； c) 销控管理执行； 要求：
a) 销售队伍建设包括销售队伍的初期组建与培训，培训内容包括房地产基础知识、销售人员基本素质与客户接待礼仪、营销技巧与知识、项目卖点与统一说辞、销售流程与案例实操、沙盘演练与模拟销售执行等； b) 销售队伍管理包括销售部门岗位工作职责与奖惩制度制定与实施； c) 现场销售管理包括销售流程管理制度制定与实施、操作流程执行管理、内部认购管理、销售渠道管理与信息渠道管理；
2011.5.13
第11篇：全面的房地产项目全程营销策划提纲
全面的房地产项目全程营销策划提纲
从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；第一章 项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发
经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七
通一平现状
2、项目用地周边环境调查.地块
周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况
3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
第12篇：房地产营销策划
房地产营销策划
营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。
市场定位与产品设计定位：
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位、目标人群定位
项目开发总体规划建议、组团规划建议、交通道路规划建议、户型设计建议、整体风格建议、外立面设计建议、园林景观规划建议、社区配套设施、会所建议、楼宇配套建议、建议装修标准建议、装饰材料建议、物业管理建议等。
市场推广策划：
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：
市场推广主题定位：市场推广主题、市场推广概念、项目核心卖点提炼、项目案名建议销售策略：开盘时机选择、定价方法、付款方式、销售组织、销售计划、销售控制
广告策略：广告推广阶段计划、广告推广目标、诉求人群、项目诉求重点、各类广告创意（报纸，户外，电播等）
媒体投放策略 ：媒体选择、媒体组合、投放预算、媒体计划、媒体排期
公关策略：媒体公关、软文撰写、公关活动策划、协助活动执行
项目销售策划（项目销售阶段）：
此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式
销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略
销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主
销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。
第13篇：房地产营销策划
房地产营销策划（理论及发展文章）
第一部分房地产营销策划概述
第一章房地产营销概论
营销理论是提高企业经营水平，提高竞争能力，激发和满足市场需求，扩大市场占有，增加企业利益的有力武器。
一、房地产营销的一般问题。
房地产营销的概念：
营销概念来自于国外的Marketing，其中，Market是市场的意思；而Marketing 则是市场操作。营销的学问适用于一切为他人提供产品或劳务并想取得盈利的机构。当然，也适用于房地产企业。房地产营销可以概括为：开发提供客户要求的适当数量、质量的房地产楼盘及其服务；并让它顺畅地(符合供方、需方和社会利益)到达客户手中的一套学问。房地产营销的核心问题是客户(皇帝、衣食父母)。
研究学习房地产营销理论的意义：
房地产市场发展的需要
(1)房地产市场形成滞后，营销的理论和实践滞后。营销学从70年代末期从国外陆续引进。80年代中前期，首先在轻工产品市场中运用，并在南方乡镇企业开始陆续使用，取得有效的作用。随着三资企业的出现，在我国的产品和劳务市场中大量采用。国有企业也大量仿效。但是，房地产市场在80年代尚未形成，因此，营销学在房地产市场经济活动中竟无人提及。
(2)92－－93年，房地产市场基本形成，但是，当时房地产供不应求，有房有地便是王，房地产商朝南坐，无视营销理论和实践。
(3)94-－95年，风云突变，房地产供大于求，客观上提出了学习和研究房地产营销理论和实践。上海涌现出一批在房地产营销上取得初步成功的企业，如95上海文汇十佳营销案例的出现，就是其中的一批优秀代表。
企业发展的内在需求
营销理论是提高企业经营水平，提高竞争能力，激发和满足市场需求，扩大市场占有，增加企业利益的有力武器。营销的使用不应受到供求关系的限制，在供大于求时固然要用，在供不应求时也要用。
营销在房地产企业的地位。
营销工作(不仅仅是营销部)在房地产企业中是处于整体的系统的工作地位。其中，营销部门处 1
于关键地位。营销部门不等于销售部，也不等于广告部，而是涉及有关营销各项工作的集合体。对非营销观念的批判
(l)唯产品观念。认为顾客主要是需要价廉物美的产品，促销是用不着的。这种错误观念在传统思想较深的企业负责人中相当普遍。
(2)唯推销观念。认为只要推销得力，顾客就会购买公司产品：或者销售业绩不好，就是推销不得力，这种错误观念恰恰同前一种对立，是从一种极端走向另一种极端。
二、房地产营销的总体理论框架
学习知识和技能一般有两种方法，从个别到总体，或者从总体到个别，对于已经在房地产企业中有过一定实践经验的人，应该直接从总体开始，以便迅速地系统地把握营销学的全貌和总体结构。营销学在西方己经盛行了几十年，经过无数人的实践和理沦探索，已经形成了完整的体系。目前，西方营销学专家普遍推崇的是美国西北大学市场学教授菲利普科特勒体系。现在将他的体系作为房地产营销的总体体系提出来供参考。
房地产营销的总体框架：
分析市场结构和行为－－选择市场机会－－制定营销战略－－部署营销战术组合－－实施和监控营销操作。
l、分析市场结构和行为－－对市场的一般研究。
目的：寻找房地产的市场机会。
地位和作用：准备阶段的基础性工作。
内容和步骤：
(1)市场环境研究。
a、宏观和中观环境研究。主要研究人口发展、经济发展、科技发展、政治法律变化、社会文化变化…… 捕捉上述发展或变化，给房地产开发带来的机会。
b、微观环境研究。主要研究建筑商、中介代理商、竞争者和其它社会行业。观察现状和发展将给房地产开发带来什么机会。
(2)顾客研究。主要研究，在顾客中(个人和机构)有多少人要购买(含租赁合同) 房产，要买什么样的房产，买那里的房产，期望价位是多少，对房地产商的看法如何等等。
方法：基本上是收集二手资料，或借助于房地产咨询研究机构。
结论：对房地产的发展进行概括性评价，并指出本公司开发机会的大方向。
2、选择市场机会--对市场的深入研究。
目的：找准房地产市场。
地位和作用：关键阶段。
内容和步骤：
(l)信息收集和市场调研。先要收集可开发地块的信息，从中筛选出若干地块候选，然后，对各地块作深入一步的调研，研究地块所在某一区域或若干区域的各种楼盘的实际购买情况。
方法：建立公司内部的营业实际分析报告制度：收集二手资料或委托咨询研究机构调研；直接召开座谈会调研；电话、信函调研；直接人员调研等。
(2)市场预测。在上面工作基础上，要对候选地块上的几种房产类型作总体的及分地区的市场预测，获知目前的需求量和将来的需求量。
(3)细分市场。将候选地块上的房产类型和客户需求仔细地分析、然后选择本公司的将要开发的地块及该地块上的房产类型和需求者，定出最有吸引力的目标市场即具体的客户/对象，并确定本公司在该地块该房产类型该客户对象上所处的竞争位置(关键中的关键)。
3、制定营销战略。
目的：确定向目标市场进发的若干最基本的问题。
地位和作用：战略保障性。
主要内容，
(l)确定产品(地块或楼盘)的开发计划。
(2)确定营销的目标。根据公司的市场地位(领先者、挑战者、追随者、补缺者)确定自己的销售水平，市场占有分额、社会声誉、盈利要求及竞争战略。
（3）确定营销费用预算。要计算营销各项工作需要多少费用。一般而言，较高的营销目标，要有较高的营销费用作保证。两者基本上是正相关关系。要避免按销售额的某一传统比率作预算的陈旧做法。
（4）确定营销的基本组合。即对营销4大要素（产品、价格、渠道、促销）的先后轻重及其协调作出基本的安排，为下一步部署营销战术规定总的精神及方针。
4、部署营销战术。
目的：实现营销目的的战术组合。
地位：技术保障性。
主要内容（4P）：
（1）产品（Products）。要研究安排楼盘的特色、品牌、包装和服务如何更好地适应目标市场。
（2）价格（price）。研究定价既符合政府规定，又对目标市场的顾客具有足够的吸引力，有竞争能力。在价格安排上，可包括优惠价、折扣价、津贴和付款条件的宽限等。
（3）地点（Place）渠道。研究和安排如何使目标市场顾客接近或者方便地购买自己的产品，即安排售楼点和中介代理问题。
（4）促销（Promote）。研究和安排广告、宣传、促销技巧、人员推销，以便把楼盘的长处告知顾客，并说服其购买。
5、实施和控制营销计划。
目的：落实营销战略、战术，进行监控并及时调整。
地位和作用：保障性。
主要内容：
（1）建立营销组织班子。由营销副总经理负责，要做两方面的工作：一是设立营销岗位，落实职责。一般的岗位有：调研员、广告员、推销员、推销经理、细分市场经理、顾客服务人员等。二是协调，协调营销部门和工程、财务、人事部门的关系。
（2）建立营销控制程序。主要方法是编制营销年度计划并实施定期检查分析。为了保证销售盈利和各项目标的实现，要逐月逐季对营销计划进行分析研究，以便不断修正行动。
三、进一步说明
1、以上过程是一个完整的系统。要根据公司规模的大小，有详有略，有所选择或交叉，不能刻板地进行。但是，上面五个方面都要考虑要研究，缺一不可。
2、以上过程是粗线条的。实际应用，还要加深学习，深入理解，仔细应用。
3、以上过程的核心是为顾客，各项工要围绕市场去做，特别是广告。现在大多数楼盘广告从消费者收入的高低切入而作价格定位，不是打工阶层的花园，就是经理老板的怡居，只要换了名称就可以变成另一个楼盘的广告。有广告策略、有创意和清楚有力定位的广告很少，据分析有三个问题存在：--房地产商不懂市场营销管理，一开始就未能清楚地替楼盘定位或定位不当；--负责广告的代理商缺乏既精通广告策略又懂市场营销的客户服务专业人员；
--媒体份量不足或媒体策划效果不佳，以致无法将信息传递给消费者。
无论存在哪种问题，关键是营销管理人员能否适当地进行强有力的市场定位。经典著作《行销定位》对定位的定义：\"定位始于产品但不是关于产品，而是关于顾客的心理。是你如何在顾客的心里替产品找到一个位置。\" 根据这个定义，西方的市场行销专家发展出很多具操作性的有效方法，在此介绍其中的一种：
问题深测法。首先将问题定义为常发的造成不满的重要原因，列出清单，其内容必须够多，然后对焦点消费者测试，消费者可尽情表达对现在居住物业及所提供管理服务的不满和愤怒。
第二阶段是决定在众多的问题中哪些问题真正困扰着主要的潜在顾客，测访更多的可能消费者，提
出三个关键题目：
（1）这个问题多久出现一次？
（2）当它发生时，对你造成的困扰有多大？
（3）依你看，这些问题有那些是其余楼盘在广告中未曾提过的？
将这三题的合数加起来评估该问题的重要性。合数愈高，契机愈强。在今天，那些无法发展或管理定位策略的楼盘和公司，他们存活的岁月不会长久，一个有效的定位，能协助公司提醒目前的消费者为什么他们买该公司的物业，同时也保护公司不受竞争的冲击，并解除竞争楼盘对于潜在消费者的吸引力，使潜在消费者购买定位清楚的楼盘。
4、研究在前，实施在后，营销的研究和实施是一个复杂的过程，两者可能有些交叉，甚至实施之中还需再研究，实施之后还需调整研究得出的方案。但是，在程序上必须坚持研究在前，实施在后。如果事前（开发前）不研究，或者纯粹是形式主义的研究（例如为了通过立项需要），不是实事求是地研究（对拟议的方案应否定而不否定），吃苦头甚至吃大苦头的事情几乎无可避免。
5、研究需花代价。营销的研究，尤其是大项目研究，是需花费代价的（人力、财力和时间）。如果缺乏力量，应该委托信誉好的咨询商或研究机构研究。切忌听信一二个人的片言只语，尤其是要避免听信地块（或楼盘）业主（包括项目所在地的地方官员）的片面介绍。对于研究的结果或方案（无论是自己研究还是委托究）,要请各方面的专家进行会审研讨。实实在在的研究是要费用的，但是这些费用比起项目的开发投资来仅仅是九牛一毛。不要舍不得花小的费用。如果不化小的代价进行研究，营销失败所花费的代价更大、更惨重。
第14篇：房地产营销策划
房地产营销策划
营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。
●市场定位与产品设计定位：
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：
项目总体市场定位
目标人群定位
项目开发总体规划建议 组团规划建议 交通道路规划建议 户型设计建议 整体风格建议 外立面设计建议 园林景观规划建议 社区配套设施 会所建议 楼宇配套建议 建议装修标准建议 装饰材料建议 物业管理建议
● 市场推广策划：
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容是：
市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼
项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制
广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）
媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期
公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行
● 项目销售策划（项目销售阶段）：
此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式
销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略
销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整
销售策略调整
房地产营销策划的概况
1．世界房地产营销观念演进历史
我们熟知的房地产营销观念，并非与商品经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，当然，它是一系列销售观念基础上演化而来的。
（1）生产观念阶段
此阶段的房地产商认为人们普遍喜欢低廉的房产，于是他们找到密集的居住区或者商业地带，并尽最大可能把房子建的简单实用，以节省成本。因此那时的市场营销观念就是价格为主导的竞争。
（2）产品观念阶段
此时房产商开始认为顾客的需求并非局限于价格上，还有高质量，好性能和多样化的特色，于是开发商开始将注意力转移到产品本身的设计上。
但是这个阶段忽视了消费者的实际需求，片面的追求建筑产品的品质，结果造成部分资源的浪费。
（3）推销观念阶段
此阶段房产商大多认为顾客总是处于被动地位，通常对产品的判断力不足，单纯以为用一整套行之有效的推销和促销手段来刺激人们的购买欲望。因此导致开发商在开发项目的时候没有详细周全的项目前期研究和可行性研究，只是关注销售环节。
（4）市场营销观念阶段
与推销阶段相比，市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”结合的模式。在实践中，以营销观念为导向的开发项目，也确实取得了不同凡响的成绩。
2．世界房地产营销策划发展阶段回顾
（1）单项策划阶段
此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。
房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。
（2）综合策划阶段
此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。
此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。
（3）复合策划阶段
这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。
此阶段的房地产策划思想以“泛地产”思想较有代表性。所谓“泛地产”，就是不局限于以“房子”为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，“房子”在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。“泛地产”思想是对“概念地产”思想的
进一步发展，对此阶段的房地产策划影响很大。
3．房地产营销策划的主要种类
（1）房地产投资营销：
房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查，认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势，进行科学的SWOT分析，归纳总结出房地产价值，模拟出最有实现可能的价格方案，并进行投资风险分析，对价格方案进行调整，风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出，并提出规避的方法，通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争。
（2）房地产定位营销
营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位。
细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，市场数据因中国的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后，或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差，所以进行必要的定性分析是相当关键的。
开发的房地产，只有符合市场规律、引导市场，方才会得到较高的利润，甚至超额利润，只是迎合市场未必会取得市场，占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群，并能准确把握引导市场的开发商。只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光，才能锻造出精品住宅。
（3）房地产规划设计营销
房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产。
“以人为本”是任何房地产设计所必需的，以人为房地产的主要的出发点和最终目标，这是创造精品房地产的最基本的条件。从项目的人文历史、地理地貌入手，进行总体规划布局和建筑风格定位，进行园林设计，进行配套设计，外观色彩、外立面设计。
（4）房地产形象营销
通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。
形象设计包括：周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告策划以及企业形象包装等。通过以上的形象设计及包装，通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。
（5）房地产建筑质量
房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程，建立健全的监理机制，严格控制生产过程，对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、成本造价控制、安全管理、环境管理提出了较高的要求，对建筑质量进行全方位的监控，是对客户最有效的保障，是锻造房地产精品的最基础的工作和必要的条件。
4．入世后我国房地产营销策划仍面临的误区与问题
入世后，随着外资房地产企业的涌入，房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区：
（1）过分夸大营销策划的作用
近几年来，由于缺乏系统专业的营销理论的指导，房地产营销业被蒙上了一层神秘的色彩，一部分营销策划者又在其中制造了一股策划崇拜风。
策划人为楼盘包装，然后适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案还远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用，而不是绝对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。事实上，房地产营销策划只是房地产资源配置中的一种无形资产，而不是全部无形资产，更不是全部资产。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜心开拓，认为策划能包治营销百病，这不能不说是一个认识误区。
（2）忽视营销策划的作用
目前许多营销策划方案表面花花绿绿，实则空洞无物，中看不中用。不少开发商也大有上当受骗之感，认为“策划无用”。事实上，房地产营销策划根本不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，它是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层面的市场竞争已成为策划智谋的较量，谁稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。
（3）营销策划的“经验论”
不少房地产策划人员往往坚持把过往项目的成功经验，照搬照套到新项目的营销策划中。他们忽视营销基础理论的研究和项目信息的调查与分析，以经验型运作居多。
事实上，房地产项目区域性极强，不同区域的购房需求有很大区别，生搬硬套个别项目的成功策划模式，往往会产生南辕北辙的效果。另一方面，“经验论”也会使不少策划人忽视市场信息的挖掘，不注重丰富自己的理论素养，缺乏研究市场、获取信息、加工信息的能力和手段，必然会制约房地产营销策划水平的再提高。
（4）技巧决定论
现在的房地产推广中很多营销策划人员沉湎于各种促销方法、促销花样的翻陈出新。他们把营销策划等同于出点子、找技巧、搞促销，认为技巧新就能取得推广成功，这实际是把一门相当严谨、专业的应用型科学变得十分低级化、庸俗化。而在这种思路指导下所设计与提供的方案，对开发项目的运作往往缺乏系统的实际操作意义。
事实上，随着市场秩序的不断完善，以及“寻租”平台与区域级差的削减，平均利润率规律的作用已在房地产业界初见端倪。由于营销策划是一种运用整合效应的行为过程，贯穿于房地产经营的始终，并不是几个点子、几组技巧就能涵盖。楼盘品牌的创立，也不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意义的综合体现，这些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。
（5）只讲炒作不讲实际
现在不少营销策划人言必称造势，作方案时时刻刻想到制造轰动效应，以求媒介的大力宣传及消费者的关注。不少开发商也满足于做表面功夫，制造新闻，扩大效应，大肆进行新闻炒作、广告造势。
炒作制胜其实是一种严重的投机心态，绝大部分只能做到知名度有一定提高。但如果营销策划只停留于追求表面热闹，将会引发不少营销后遗症，成为行业公害。事实上，购房者看重的不是炒作得是否热闹，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。特别是房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，营销策划如果仅仅追求炒作，必然难以长期致胜。
第15篇：房地产营销策划
说到县城的房地产营销，我可以和大家分享一下我的经验：
1、县城一般比较小，关系网复杂，消息传播的速度快，可以先制造个城市话题，进行事件营销
2、爱占小便宜是人的弱点，在县城更明显，准备些小礼品，可以有效增加客户的来访量
3、在县城搞一些歌舞、戏曲文艺演出，再配合一些有奖品的互动环节，不仅可以造成轰动效应，而且还是扩大影响的好机会
4、沿街的条幅的效果比较好，可以在最短的时间做到家喻户晓，但是数量一定要大
5、经常组织人员到沿街店铺和人流量大的地方派发DM单页
6、一定要重视老客户带新客户，可以给老客户奖金或礼品，我们曾经是给老客户笔记本电脑或相应的奖金，效果非常好。
7、宣传车的作用也不容忽视，尤其是对下面乡镇的宣传效果不错。
以上是我个人的一点经验，时间仓促，还请高手多指教。
1、活动营销
老带新的奖励、不同阶段的优惠促销。
2、报纸夹单
3、单页派发
县城、乡镇单页派发
4、广告
户外以项目边上的街道电线杆为主，小广告、小成本；
活动期间全城的横幅广告；
乡镇及重要地点墙体广告；
5、现场包装
重视现场的氛围营造，售楼部包装和现场人员素养。
6、谈判与签约
a、降低购买门槛：多种付款方式结合。
b、平衡优惠幅度：避免客户价格传播，造成负面影响。
c、现场销售能力：县城客户多犹豫不断，现场销售逼定必须强劲，否则很难快速签约。
第16篇：房地产营销策划
1、楼盘名称：华都逸翠
2、广告诉求点
让你的线性生活转折---四维空间
所谓的四维空间就是指：当代社会的人们主要在家、单位、商圈这几个地方停留„然而楼盘的得出现构成了另一个停留的地方„而这4个点刚好就构成了一个四面体„也就是所谓的四维空间„
3、广告创意
广告文案：你还在为城市的喧嚣而困扰吗？
你想体验城市中的一丝惬意吗？
“谈笑鸿儒”间享受“苔痕上阶绿，草色入帘青”的画卷，喧嚣尘世中归于 “无丝竹之乱耳，无案牍之劳形”的宁静。华都逸翠给予独属于你的四维空间！
4、广告活动
（1）在房交会造势
主要方式：通过独特的场地布局、人员推广方式进行宣传，让客户产生好奇，让媒体引起注意，进行宣传造势。
场地布局：场地设有六个独立的房间（运用特殊的玻璃，让里面的人看不见外面，外面的人看得见里面），并设有休息等待区。
人员方式：每个房间有独立的讲解员进行一对一服务，其他人不能进入。
（2）“华都逸翠”摄影评选活动。全市范围内征集摄影爱好者对“华都逸翠”楼盘所在地及其周边环境的摄影作品。
{建立一套周全的评奖方案：A.公开评选出大奖一名，贷款购房减免百分之八十的三成首付款。B.公开评选出纪念奖十名，送购房基金8000元，同时贷款购房的三成首付款可采取分期付款方式，并且分期付款不收取任何利息。C.比赛前期公开选择评委，评委可无条件获得“世纪江山”购房卡一张。(公司最集中推广的活动，宣传效果声势大，操作难度小，费用低，同时可吸引目标消费群体) }
（3）举行山水名都竞走活动，类似于陈坤的西藏竞走活动，增加项目的知名度
第17篇：房地产全程营销策划四大模块——李龙飞原创（版）
实战策划联盟
李龙飞
实战策划联盟
李龙飞
实战策划联盟
李龙飞
实战策划联盟
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第18篇：【精编原版】房地产项目全程营销策划方案大纲
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房地产项目全程营销策划方案大纲
一、项目概述
二、项目前期策划
（一）市场调研及走势分析、预测 1．宏观、微观市场走势分析。 2．最新房地产市场行情分析。
（二）前期产品及市场定位可行性研究 1．产品定位分析。 2．市场定位潜力分析。 3．市场定位风险分析。 4．市场定位的可行性评价。 5．项目市场定位。
（三）品牌战略策划
1．名称确定建议及推广名确定。 2．楼盘风格确定。 3．建筑用料的建议。 4．项目卖点的挖掘及提炼。
5．小区环境营造——空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境。 6．小区景观设计要点（环境规划）。 7．电梯的设置。
8．停车库设计要点、车位比例及安排。 9．会所功能内容划分及概念的提炼。 10．装修标准。
11．社区服务项目配置建议。 12．物业管理服务项目建议。
三、项目营销策划 1.项目营销阶段性划分。
2.项目分期推出的战术部署及促销手法建议。3.市场进攻要点及切入法建议（入市时机）。 4.价格策略制定。
5.价格体系及付款方式原则。
精编原版资料
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6.销售现场包装要点。7.卖场包装要点。 8.卖场促销要点。 9.展销会举办方案。 10.外销方案制定。
11.制定CS系统（顾客满意系统）。12.AIDAS原理（阶段性促销活动策划）。 13.模型制作指导。
14.收集市场反馈信息，及时调整营销方案。15.分销网络辅助措施。
16.新闻推广方案（软性文章及题材炒作）。
17.公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议）。
四、广告、宣传、推广设计
（一）品牌识别 1．展示系统设计 （1）地盘形象设计。 （2）工地围墙展示设计。
（3）工地路牌、楼体招示布、工程进度牌。 （4）售楼形象展示。
（5）售楼处外观展示指导、内部形象定位指导。 （6）售楼处设计建议。
（7）样板房形象定位、效果建议。 （8）售楼处展板创意建议。 （9）看楼车体外观设计。
（10）售楼人员服装设计、保安服装建议。 2．展示系统设计 （1）售楼书、折页。
（2）《售楼合同》及相关文件格式。 （3）《价目表》、付款方式单页设计。 （4）工作证(卡)、售楼人员名片。 （5）办公事务用品。
精编原版资料
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3．广告类规范
（1）报纸广告标准格式。 （2）电视广告标准格式。 （3）手提袋。 4．售楼导示系统 （1）样板房导示牌。 （2）POP彩旗式吊旗设计。 （3）各类标示牌。 （4）户外看板。 5．小区形象系统 （1）导示系统。 （2）公共导示系统设计。 （3）公共信息展示设计。 （4）会所导示系统设计。 （5）各项配套设施形象系统设计。 （6）物业管理人员服饰设计。
（二）广告运动 1．广告诉求目标。 2．广告诉求理念。 3．广告主题口号。 4．广告内容及表现手法。 5．创意策划。 6．统一宣传口径制定。 7．整体氛围概念提示。 8．媒体计划。 9．创意延展。 10．报纸广告方案。
11．电视广告创意方案审核建议。
（三）整体营销费用预算及成本控制的策略。
五、销售阶段工作规划
精编原版资料
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1.售楼人员的安排及培训。2.售楼人员的进场及销售的实施。 3.现场看楼团的筹划。
4.客户区域、年龄、职业等层面分析。
5.《客户信息反馈表》的编制、登记、汇集及总结分析。6.广告发布效果的跟踪。 7.对放弃购买客户的原因调查。 8.售前及售后服务内容。 9.定期销售总结及策略调整。 10.系列促销活动。 11.销售后期收尾工作。
精编原版资料
第19篇：商业地产全程营销策划方案范本
商业地产全程策划案纲要
第一阶段：市场调研阶段
一、市经济环境的分析和生活结构研究
◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况
◆ 消费品零售总额
◆ 商业增加值
◆ 城乡居民的人均可支配收入
◆ 城乡居民储蓄存款余额
二、区域结构调查与城市发展规划调查
◆ 公共设施状况
◆ 交通体系状况
◆ 道路状况、通行量
◆ 区域性质与功能特点
◆ 各项城区的机能
◆ 城市规划
三、商业发展规划及政策研究
◆ 商铺发展现状及布局情况
◆ 商铺发展规划
◆ 城市商业网点规划政策
四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆ 地区商铺分布及经营业态详图
◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析
◆ 地区间的销售动向
◆ 大型主力店的动向
五、典型性调查与研究
六、地区未来商业地产的供应量分析
七、消费者消费行为调查与研究
◆ 地理细分调查分析
◆ 购买人群细分调查
◆ 年龄细分调查分析
◆ 经济状况细分调查分析
◆ 消费者交通和出行方式
◆ 购买者购买心理及行为分析
八、项目立地条件研究
◆ 道路类别及交通状况
◆ 项目地块自然与社会条件分析
◆ 顾客是否容易达到商业区
◆ 周边环境和公建设施
◆ 项目周围经济条件分析
◆ 项目SWOT分析
九、商圈的确定和研究
◆ 商圈的范围的确定
◆ 商圈的构成及顾客来源
第二阶段：项目定位阶段
一、项目的市场定位
◆ 形象定位
◆ 规模定位
二、目标客户定位
◆ 购买商铺的目标群分析
◆ 租赁使用商铺的目标群分析
三、商铺的目标消费群定位及分析
四、商铺的经营项目定位及功能定位
◆ 经营项目定位
◆ 功能定位
五、商铺特色定位
六、竞争定位
第三阶段：项目规划、设计方案阶段
一、整体规划设计方案
二、建筑风格与立面效果设计方案
三、商铺结构与内部分割方案
四、景观设计方案
五、交通组织设计方案
第四阶段：项目营销策划阶段
一、营销整体规划方案建议书
◆ 营销方式建议
◆ 营销渠道建议
◆ 营销策略建议
◆ 营销计划安排建议
◆ 促销策略建议
二、价格策略执行计划建议书
◆ 整体均价建议
◆ 分期均价建议
◆ 层差和朝向差分析
◆ 价目表建议
◆ 价格特别调整方式建议
◆ 付款方式建议
三、管理模式建议书
◆ 招商管理模式建议
◆ 物业管理模式建议
◆ 客户管理模式建议
◆ 销售管理模式建议
四、项目形象包装设计方案建议书
◆ VI设计建议
◆ 楼书设计建议
◆ 展板设计建议
五、广告宣传策划建议书
（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准） ◆ 户外广告策略建议
◆ 报刊广告策略建议
◆ 新闻炒作策略建议
◆ 网上广告和炒作策略建议
六、销售活动策划建议书
（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准） ◆ 开工仪式建议
◆ 开盘仪式建议
◆ 封顶仪式建议
◆ 竣式仪式建议
◆ 入伙仪式建议
◆ 新闻发布会建议
◆ 展销会建议
第五阶段：销售实施阶段
第20篇：中国结酒全程营销策划方案
中国结酒背景的产生及其简介
一、背景的产生
1、山东黄河龙酒业集团是山东省国有大型企业。集团公司拥有在职职工两千多人，年生产能力3万吨，是山东省酒业纳税重点企业。
2、1995年至2000年，由黄河龙酒业集团生产的“黄河龙”酒在市场一直畅销。尔后受市场冲击的影响，2001年市场销售出现滞后。本人是2001年5月受该集团企
业的委托，担任该集团公司营销策划总监。
3、“黄河龙酒”已经完成该品牌市场生命周期。眼下之际，只有重新考虑本品牌的发展思路。经过近3个月的市场调研和分析，遂决定启用：“中国结”作为该品牌的延续。由于当时国内发生三件大事：①2008年申奥成功可行性；②中国足球是否踢出国门，走向世界；③“***本关键字已替换***”猖狂拭虐。在此背景下产生了“中国结”名称的创意。
二、“中国结酒”包装的说明：
1、瓶形设计为一部古典书籍卷起来的形状，喻为“情深义结”，增加“中国结酒”文化的可读性和取悦性；
2、外包装采用古典文化修饰，增强“中国结酒”确切含义的可读、文化传播途径。
三、“中国结酒”文化内涵及卖点定位：
1、卖点的定位：
开卷有益，黄河龙浓缩华夏历史
情义无价，中国结解析人间真爱
2、文化内涵的定位：
中国结曰：民族文化之精髓，乃中国结也；世间之博爱，乃中国结之底蕴也。观三岳五帝，纵横历史之演绎，乃中国结脉搏之回荡。吾爱中国结，吾甚爱真心！中国结——福、禄、寿、喜、财、安、康与君相随也。
黄河龙·中国结市场营销策略策划书
一、白酒行业背景：
九五年以来，白酒行业一直处于结构调整，产量逐年下降与行业重新洗牌的双重境地。2000年白酒总产量为476万吨，较九五年的800万吨下降40.5，平均每年以10的速度下降，这对于全国3.8万家白酒企业来讲，可真谓“僧多粥少”，生产企业亏损面逐渐扩大。造成这种现状有以下几方面的原因。
1、国家产业政策不鼓励白酒行业继续扩展。2001年白酒行业再次调整整顿，出台了两项政策：①酒税调整；②从质与量上加以控制，“关、停、并、转”部分小型企业，行业重新洗牌势在必行。企业效益逞下滑趋势，只有少数名优企业保持稳定（仅占20左右）。
2、国家大力扶持和鼓励啤酒、葡萄酒及果酒的发展，使得白酒市场逐年下降，啤酒和果酒的产量不断上升（2001年占53.4以上）。
3、白酒市场竞争加剧，名优酒支柱地位日益显著（2000年利润过亿的企业只有22家，占行业的60以上）。未来白酒市场优胜劣汰将继续，其最后结果是品牌酒主导市场。
4、市场消费结构变化，高档酒逐步扩大，消费者追求于低度酒，对健康型、营养型增加。但就目前白酒市场观之，有以下方面的原因：①产品老化；②营销观念滞后；③营销手段雷同；④缺乏战略创新；⑤市场秩序混乱，与当前市场需求与市场发展严重干扰。
综上所述，黄河龙·中国结创酒文化之路势在必行。要永远创新，永远市场立意，要不断拓展品牌的原创性与品牌个性，充分展示品牌文化，市场个性的魅力，不断缩短“同质化”，拉大距离，形成巨大的差距，从而在细分市场中营造个性化的吸引力和号召力。品牌个性化，是一个战略决策和战术过程，是企业对品牌的塑造、宣传、维护及经营管理，是一个创新与不断提升的战略目标。为此，对品牌的文化创新、个性创新就成了关键。
二、面对中国白酒行业的现状，如何实施“中国结”品牌文化、品牌个性的创新？
1、品牌命名——中国结创新引导品牌个性的产业革命。
（1）品牌概念误区：纵观白酒企业（包括一些骨干企业）在品牌创新意识上的表现有：纠缠一些希奇古怪的我词，如：王、霸、鬼、妖、怪、圣、国酒、午年酒窑、酒祖、第一坊、第一窑等等。为此争论不休，寻求刨根问祖，攀比文化历史的概念炒作。黄河龙·中国结在品牌概念上要跨出这些误区，另辟蹊径，其着眼点在“结”字眼上。中国结的立意要高远，彻底抛弃“文字游戏”的做法。符合民族精神，完美人生快意追求。故品牌个性的源头就是产品个性。
（2）酒、人生、书三者相结合是将中国结艺术注入情感化、个性化、人性化。突出新品创新的远大立意。
（3）酒、人生、书是酒文化、品牌个性的第一意识形态，新品好奇、新品新奇、品质出众、超凡绝能。
（4）广告语的导入：影视广告用语：
开卷有益，黄河龙浓缩华夏历史
情谊无价，中国结解析人间真爱
（创意省略）
饮酒的同时，饱尝天下诗赋；饮酒的同时，领略历史篇章。不能不说是人生一件快事、乐事。真正体现了中国结品牌个性化的集中优势，将自己置身于“产品个性创新新概念”，犹如为自己设置了“一道市场隔火墙”，让别人望墙而退，取得突破性的进展。
（5）包装广告用语：
中国结曰：民族文化之精髓
，乃中国结也；世间之博爱，乃中国结之底蕴也。观三岳五帝，纵横历史之演绎，乃中国结脉搏之回荡。吾爱中国结，吾甚爱真心！中国结——福、禄、寿、喜、财、安、康与君相随也。
2、品牌文化——中国结引领酒文化个性品牌背后是文化，反映了一个品牌的文化内涵，同时也反映了品牌文化主导品牌个性的特点。“酒、人生、书”是传统酒文化的新发展和新延
续。因此，它不但具有意识形态，还包含民族人文精神。“中国结的文化内涵——酒、人生、书”的结合，是中国结文化的个性所在。因此，“博览天下文章，畅饮中国结酒”是中国结酒文化个性的浓缩点。
三、“黄河龙·中国结”概念定位：
1、中国是酒文化的发祥地。“酒”是一种感性商品，“酒文化”是“酒”区别于其它商品的文化象征。“酒”与“文化”水乳相融，密不可分。“酒”以“文”生辉，“文”以“酒”生动。因此，造酒不能没有文化。同时，文化的差异和个性是酒与酒的区别之一。“酒、人生、书”道出了“中国结”的象征实质，“博览天下文章，畅饮中国结酒”是中国结文化个性永不衰竭的主旋律。
2、“中国结”倡导了美酒加诗赋融炉的新时代。是对传统酒文化的扬名，又是传统酒文化的承续。是意识形态与民族人文精神的结合产物。
3、“黄河龙·中国结”品牌定位策略：开卷有益，黄河龙浓缩华夏历史；情义无价，中国结解析人间真爱，优美地将“酒、人生、书”结合，所有的产品、技术和传播、营销都必须围绕这一新时代定位展开。同时在产品和品牌的塑造和宣传上都必须解决概念、产品、市场、广告等几个层次的问题。
品牌概念：
①品牌是传播的符号——中国结
②品牌是营销的承诺——酒、人生、书
③品牌是价值的载体——开卷有益，情义无价
④品牌个性——意识形态与民族人文精神的融洽，创文化新潮，引导生活新时尚。
⑤市场定位——传统酒文化的承续，创造新文化、新个性的全新境界。
⑥文化定位——倡导新时尚消费，开导美酒、诗赋融洽新时代。
⑦传播定位：开卷有益，情义无价。中国结悠然而生——饮中国结，欢畅人生；饮中国结，饱尝天下诗赋；心有千千结，情衷中国结。
四、结束语：民族品牌呼唤个性时代，愿中国结成功开拓美酒、诗赋新时代。
“中国结酒”市场营销动态及其文化动态传播途径的策略
一、对中国结名词概念的认识误区
1、中国结究竟为何物：
“中国结”是华夏民族特有文化，一种民俗。“中国结”的形成、发展贯穿于人类始终，人类漫长的发展史，中国结紧相伴随；“中国结”是一种古老的记事方法，一种表数方式，贯穿于人类发展的整个历程。在漫漫的历史长河中，成为一种独特的文化、饰物，可以这样理解：华夏民族的发展、兴衰尽编织在中国结中。延续至今，形成一种积极向上、团结、凝聚、吉祥、和谐、喜庆的精神寄托物与见证物。
2、中国结名词概念上的认识误区表现在：
（1）范围大、广凡事都有千头万绪，对中国结名词概念要抓住“头”、“绪”要领。中国结是一种民俗、饰物，对文化的贯彻是托物言志，有感可发，是古文化与现代文明的精神寄托物与见证物。
（2）充满神秘、不可捉摸中国结就其本身就带有浓郁的宗教色彩，人们把一身的追求、良好愿望都寄托在中国结身上，是对生命意义、生活空间以及民族兴旺的拓展里程碑。为此，对中国地文化底蕴的塑造就应由深入浅,雅俗共赏的标准。
（3）情感上的空洞，不可调理对中国结在情感上的理解应把抽象的东西转为实际，让人们能真切体会到、感受到，以求达到情可托、感可发、能触及、能引伸。
（4）“中国结”与“中国结酒”文化对接的攀沿点把“中国结”文化潜移默化注入“中国结酒”中去，而不是把“中国结酒”当作一个普通的产品去搞开发或者作出与“中国结”原意相悖的创意。“中国结酒”应在“中国结”原意上去挖掘、开发。可以这样理解：“中国结”文化实际就是“中国结酒”文化。那么，“中国结”与“中国结酒”文化对接的攀沿点表现何在？①中国结文化形成阶段：女娲引绳以举人，古人对大自然现象不可理喻的以结绳记事；②中国结文化发展阶段：结的编织、结是护身符、结是精神寄托物；③中国结文化理解阶段（托物言志阶段）：历代诗人对中国结文化的表述：梁武帝的“腰间双绮带，梦为同心结”，宋代诗人杜甫的相思别情；《诗经》描述的“结缡”古代成婚习俗；战国屈原的《楚辞·九章·哀郢》中的“圭而不解”对自己前途和祖国命运的思虑等；④中国结文化承沿阶段：与古人精意相通，中国结的象征意义及三种色彩组成的寓意。
二、“中国结酒”市场营销动态及其举证
1、“中国结酒”新品上市动态
（1）文化底蕴深厚。只可意会，不可言传；对“中国结酒”有好感，但不知感受何处；对“中国结酒”文化感受不深，只知其表，不知其里；把中结酒理解为一种时尚的“酒”代名词，导致“中国结”文化与“中国结酒”文化完全不联系，视同路人的陌生概念。
（2）酒文化相抗衡、干扰。众所周知，黄河龙酒以“人气”为文化理念，中国结酒以“情感”、“托物言志”为文化理念，两者联系不大。给市场营销动态的理解是：中国结酒文化受黄河龙酒文化的牵引或者是两种酒文化的抗衡与干扰，相互排它的文化误区。
（3）包装创意缺乏新意，缺乏主题创意
A、“中国结”与“中国结酒”文化的结合；
B、内、外追求一致的完美；
C、“中国结”三字的表述应表现为古体（如甲骨文或其它书体）；
D、标牌饰物表现单一，应充分利用。力求陈述“中国结酒”文化动态；
E、对中国结的基本含义：喜庆、思念、生命（红、黄、绿）产品应开发完全，不能存在“表单”现象；
F、彻底消除“文化”引导的兼并性，不可操作性。
2、“中国结酒”文化动态的利用和开发
（1）完善“中国结酒”所赋予的基本含义
（2）“中国结”既是福、禄、寿、喜、财、安、康内容的生动概括，又是三种颜色，三种基本含义的合理解释。因此，我们把范围缩小，描绘在一个焦点上，那既是：
①喜庆篇：《诗经》中有描写女儿出嫁的情景及及历代诗人对情爱故事的详细阐述，列备代表举证。
②思念篇：梁武帝、宋代诗人杜甫将相思之情表述得淋漓尽致，以及屈原在《楚辞》中的表述，列备代表举证。
③生命篇：从“女娲引绳举人”的神话传说，充分论证人类历史是一部战争史，人类与天斗、地斗、大自然斗其乐无穷之精神引申为人类对生命的渴求与向往。
三、“中国结酒”文化动态策略
1、“中国结酒”文化特色文化传播
A、对红色喜庆篇的表述（文字与图象并存）
B、对黄色思念篇的表述（文字与图象并存）
C、对绿色生命篇的表述（文字与图象并存）
2、在特色文化传播的基础上形成人文精神氛围
通过对中国结酒特色文化的传播，增加消费者对“中国结酒”的强烈关注，把此关注形成亮点，逐步再形成演变为一种人文精神氛围。
3、形成独特销售网络风景线特色文化传播是种子，人文精神是阳光与气候，独特销售网络是果实，三者合并为一，相辅相成。
四、“中国结酒”文化传播途径策略：
1、企业宣传册
（1）“中国结”与“中国结酒”文化对接攀沿点的四个阶段；
（2）“中国结”与“中国结酒”基本含义的表述；
（3）“中国结酒”各具特色的代表作列举。
2、标牌饰物
标牌饰物各应证“中国结”与“中国结酒”文化渊源，并附注“中国结”文化历史故事举证。
3、新闻稿：特色文化传播→人文精神→特色销售网络
4、布标：条幅、巨幅广泛宣传“中国结酒”特色文化
5、酒店展示架：以不同形式，不同内容对“中国结酒文化”特别展示，让消费者的思想对中国结酒形成统一认识，再形成人文精神氛围。
6、广告牌：酒店店牌、户外广告牌以不同内容把“中国结酒文化”尽展示在消费者眼前，对“中国结酒”产生情感共鸣。
7、文化墙:利用网络经销商，酒店开展形象墙活动，把“中国结酒”文化做深、做透。达到：抬眼是中国结酒文化、餐桌是中国结酒、送礼仍是中国结酒。把中国结酒文化动态充分展示眼前。一览众山小，回味无穷。
中国结酒戏说五款名人经典录
曹操煮中国结酒论天下英雄
曹操（155-220年），字孟德，一名吉利，小名阿瞒。东汉末期政治家、军事家、文学家。曹操一生未离开酒，借酒抒怀，借酒出谋略。其中，曹操煮中国结酒论天下英雄当属其中典范。
一日，关、张不在，曹操令许褚、张辽，引正在后园浇菜的刘备入府，刘心神不定，见小亭已设樽俎：盘置青梅，一樽煮中国结酒，刘心神方定，二人对坐，开怀畅饮。酒至半酣，忽阴云漠漠，骤雨将至。从人遥指天外龙挂，曹与刘凭栏观之。
操曰：“便君知龙之变化否？”
刘：未知其详
操：龙飞腾于宇宙之间，潜伏与波涛之中，犹人得志而纵横四海，龙之为物，可比世之英雄，玄德久历四方，必知当世英雄，请试指言之。
刘：备肉眼安识英雄？
操：休得过谦！
刘备在忐忑与恐惧中列举了：淮南袁术、河北袁绍、九州刘景升、江东孙伯符、益州刘秀玉、张绣、张鲁、韩遂等，操皆不视之。
刘：谁能当之？
操：天下英雄，惟使君与操耳！
玄德闻言，心大骇，手中匙箸落地，时正值大雨将至，雷声大作。
刘：一震之威，乃至于此！
操：丈夫亦畏雷乎
刘：圣人迅雷风烈不变，安得不畏？
操心安，不疑玄德，玄德乃险中脱身.有诗为证：“勉从虎穴暂栖身，说破英雄惊杀人。巧借用雷声来掩饰，随机应变信如神。”
曹操名为煮中国结酒论天下英雄，实则以饮中国结酒试探刘备。
“酒仙”李白与中国结酒
李白（701~762年），字太白，号青莲居士，唐代伟大诗人，有“酒中八仙”圣誉。
李白诗风雄奇豪迈，想象丰富。语言流转自然，音律和谐多变，富有浪漫主义精神。
杜甫赞誉李白，有诗作证：李白斗酒诗百篇，长安市上酒家眠。天子呼来不上船，自称臣是酒中仙。有了美酒，就不必追求神仙，有诗为证：蟹螯即金液，槽丘是蓬莱，且须饮美酒，乘月醉高台。李白对酒的追求是一种高境界的“醉中真”感受，有诗为证：“提壶莫辞贫，取酒会四邻，仙人珠恍惚，未若醉中真。”李白对美酒的赞誉与会友的真诚，有诗作证：“两人对酌山花开，一杯一杯又一杯。”
图例：人物远眺美景，皓月当空，中国结酒作背景陪衬
题目：李白斗酒诗百篇，中国结酒胜神仙
“酒圣”杜甫与中国结酒
杜甫（712~770年），字子美，诗中常自称“少陵野老”，诗人杜甫也是个“酒圣”，其嗜酒的程度更不亚于李白，十四五岁的杜甫已经是位酒豪。有诗为证：往昔十四五，出游翰墨场，性豪业嗜酒，嫉恶怀刚肠，饮酣视入极，俗物多茫茫。
1、杜甫在长安任左拾遗，仍然和往常一样纵酒作乐。
朝回日日典青衣，每日江头尽醉归，酒债寻常行处有，人生七十古来稀。
2、杜甫在穷困潦倒之时，仍嗜酒如命，典当衣服，没有衣服只好赊帐，并且都是酒债。
街头酒价常苦贵，方外酒徒稀醉眠，径须相就饮一斗，恰有三百青铜钱。”
3、杜甫在一次醉时驰马，不料马失前蹄，将杜甫摔下马来，诗人在卧床养伤期间，许多朋友前来探望，他们都是带着酒肉，宾主仍开怀畅饮：
酒肉如山又一时，初筵哀丝动豪竹，共指西日不相贷，喧呼且覆怀中渌。
现存杜甫诗文1400首，饮酒300首，占总数的21。
图例：诗人穷困潦倒，饱经沧桑。中国结酒作为背景陪衬。
题目：读书破万卷，情动中国结
酒“专家”苏轼与中国结酒
苏轼（1037~1101年），字子瞻，北宋中期文坛领袖，唐宋八大家之一。
苏轼一生与酒结下不解之缘，他有酒、饮酒、造酒、赞酒。在他的诗、词、散文、书信中都仿佛飘散着美酒的芳香。为赞酒和造酒，他专门写下六篇酒赋，有诗为证：明月几时有，把酒问青天。
1、美酒点燃了他的创作火花。苏门四学士之一的黄庭坚曾说：
“东坡饮酒不多，即烂醉如泥”，有诗为证：落笔如风雨，虽谑弄皆有意味，其神仙中人。
2、酒是他的兴奋剂，是启开心扉的钥匙，有诗为证：欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜
3、在造酒方面，苏轼还有专题“学术论文”，他写过《酒经》，在当时科学不发达的时代，能利用新技术，方法不断实践，造出各种酒，又有理论写著，不愧为“酿酒专家”。
图例：人物形象精神饱满，用“明月几时有，把酒问青天”作为创意。中国结酒作背景陪衬。
题目：明月几时有，把酒问青天，欲与情相伴，心系中国结。
陶渊明性乐酒德与中国结
陶渊明（365~472年），又名潜，字元亮。东晋时代的大诗人，流传不衰的仍是“不为五斗米折腰”的佳句。诗人因不满官场腐败，辞官归田，不向黑暗、虚伪的上层社会屈膝，宁愿“安贫乐道”、“躬耕自资”、“晨兴理荒废，带月荷锄归”的田园生活。
据统计：《陶渊明集》现存诗文142篇，说到饮酒的就有56篇，占全部作品的40，其中以酒为题的有《饮酒三十首》、《止酒》、《述酒》、《连雨独饮》等名篇。
1、诗人抒发自己决心摆脱仕途，不肯同流合污：
深感父老言，禀气寡所谐，纡辔诚可学，违已讵非迷？且共欢此饮，吾驾不可回。
2、借酒发牢骚：
有客常同止，趣舍邈异境。一士长独醉，一夫终年醒，
醉醒还相笑，发言各不领。规规一何遇，兀傲差若颖。
寄言酣中客，日没烛当炳。
3、借酒叙述田园生活
春秋多佳日，登高赋新诗。过门更相呼，有酒斟酌之。
农务各自归，闲暇辄相思；相思则披衣，言笑无厌时。
此理将不胜，无为忽去兹。农食当须纪，力耕不吾欺。
酒，伴诗人度过一生。
图例：以农家院、田园为背景，人物形象潇脱，有一种无拘无束的自在。中国结酒作为背景陪衬。
题目：采菊东篱下把樽中国结
中国结酒营销策划方案
2003年度3—5月份的整合营销
通过春节前的集中直销、促销，应该说我们取得了一定的成效，但其中也包含着由于我们前期急促上市而产生的许多在促销宣传方面的缺憾，这就必须要求我们加大以下几个方面的努力：产品定位、市场定位、形象定位
一、由于促销品、POP的缺乏，使我们进店促销的手段非常单一，在进店前、后的手法上没有形成自己独特的方式、方法，而依旧靠自己的老办法，找老板-——谈进货——同意后找仓库、吧台——服务员的促销，这样做给人留下的我们只是众多推销人员中的某一个分子，根本引不起酒店老板的兴趣与重视，这样就给我们的直销工作形成了恶性循环，老板的推委，一而再，再而三的使产品进店、促销的工作进度受阻，既浪费了我们大量的精力，又看不到实实在在的工作成绩。
这应该是我们在工作中历年来的一个弱项，也是我们创品牌、进店难的第一个障碍点。毕竟，单靠一张嘴打天下的机会已经一去不复返了，你得有让人看得见、摸得着、消费者喜闻乐见的东西，才能吸引人，才能引起别人对你的重视，对你产品的兴趣，从而达到一蹴而就的成效。
结合现在社会上流行中国结的宣传品，应该是我们树立品牌形象的一个难得的机会。由于我们现在受自身因素的限制，还不能一下子拿出多个促销品的式样来，也就无法形成行之有效的促销方案，因此我希望到浙江义乌去看一看。近半年，由于消费冲动性购买行为越来越重要，因而店堂营销便愈显重要，立体POP最适合设置卖场，促成其立即购买，且成本低，是一种预算小，成效高的广告宣传物。关于POP的设计，种类、款式，应多征询几家广告公司，集思广义，形成自己独特的POP宣传方式。
二、中国结青少年援助基金会成立的动机及前期宣传方式：
(一)关于成立“中国结青少年援助基金会\"的申请东营市团委：
当前，我市的教育正在蓬勃发展，但不可忽视的是，仍有一部分贫困学生因为家庭困难无法上学，失学在家，过早失去了受教育的机会；也有一部分大学生因为贫困无法安心上学，甚至退学回家。
青少年是我们的未来，青少年是我们的希望。我公司希望能尽自己微薄之力，为我们的青少年实实在在的做一件好事，为东营市的发展做出应有的贡献。我们相信，这对帮助政府减轻社会压力，塑造政府良好形象，稳定社会政治局面有着积极的意义；同时，我们的爱心行动对培养青少年树立正确的人生观、价值观、世界观有着普遍性的指导意义。为此，我们希望能以基金会的方式援助这些青少年，帮助这些青少年，请团市委予以审议。
申请单位：山东黄河龙股份有限公司
2003年3月20日
(二)中国结青少年援助基金会成立的动机及前期宣传方式
根据公司领导的意见，经办事处同东营市团委接触，团市委非常欢迎我们以中国结青少年援助基金会的形式参与到社会性的公益活动中来，具体元的启动基金有待公司同团市委进一步磋商，根据当时同团市委交谈中的切身感受及团市委的要求形式书面方案。
1、中国结青少年援助基金会启动前后相关的工作流程
(1)通过《东营日报》、《胜利日报》发布带官方色彩的调查报告，全面报道东营市小学一至五年级的整体教育情况，以数字的形式说明我市少年儿童教育在贫穷面前所面临的困境，以期在社会上引起广泛的关注；
(2)由记者按乡、按性别、按偏远程度，按贫困程度对失学儿童进行专题报道，以引起社会各界广泛的震撼。专题报道可以专版形式出现，内容涉及：A)对几位有代表性儿童的报道；如《一位失学儿童的心灵呼唤》、《女孩为什么落泪》、《扭曲灵魂的背后》等等；B)东营教育面面观；C)东营教育在中国教育的位置；D)数字化东营教育；E)东营市团委的呼吁；F)报纸编者按；G)评论；
(3)以悬念的方式在专题报道发布两天后即发布一个消息：有一个著名企业即将伸出援助之手，热情帮助这些失学儿童。在该消息中，不公布企业名称，以神秘性引起社会的广泛猜测与关注；
(4)由团市委以官方的名义发布黄河龙集团要求成立基金会的倡议书，及团市委的批复和成立受捐基金会的日期；
2、中国结青少年援助基金会操作规程
(5)援助对象
家庭贫困的学生、失学儿童(1—5年级)
(6)援助金额
每位青少年1—5年学为500元
每年援助金额总量控制元左右
(7)援助界定：
受援助学生应由相关单位出具贫困或失学证明，不得弄虚作假，基金会及黄河龙集团有权抽查、监督。
(8)援助方式
为保证援助基金落实到实处，援助基金实行核对援助。
二、援助实施方案在新闻发布会上对外宣布及进行受捐成立基金会仪式。
(1)为使基金会的启动造成巨大的社会影响，我们应当在适当的时机如03年3月中下旬举办一次新闻发布会。
A．邀请100家酒店100X2人200人
B．企事业单位、桓台老乡100人
C．
一、二级商60人
D．新闻、广告媒体30人
E．主要政府部门要员1O人
F．邀请受援学生父母参加30人
共计450人
(2)在新闻发布会上，首期由黄河龙集团一次性注入万元为基金会基础资金，当场捐给东营团市委。
(3)现场义卖
由被确定邀请单位现场购买中国结酒50箱(20箱)×258元=12900元(5160元)，企业拿出其中的30％，由购买单位与受援学生当场结对，以形成长期援助关系(每位失学1—5年级的学费为500元)，根据实际情况，企业留用30％用于对相关购买单位的报道，余40％全部注入基金会。在新闻发布会上，团市委领导、黄河龙集团领导、购买单位负责人、受援学生及其父母安排适当讲话或采访，以使活动更加深入、感人。
(4)在现场活动进入高潮后，由黄河龙集团公司在会议上郑重承诺并与团市委签约，从即日起在东营市场上每销售一瓶中国结酒，黄河龙集团捐出元钱注入基金会，以不断壮大基金会，该捐出款项以销售单位或酒店的名义捐出，以树立该销售单位或酒店的社会形象。
(5)每个酒店或单位每捐出元，团市委给该单位授予“中国结青少年援助优秀单位\"牌匾，牌匾费用由黄河龙集团承担。各新闻媒体对于此次大会予以充分报道。
(6)每学期结束后，由团委市牵头邀请受援助的优秀学生举办座谈会，交流学习情况，并对优秀学生予以适当奖励，以使他们深深体会“读书破万卷，情动中国结”的深刻意义。
纵观现代营销，政治营销已成为全球营销的一个重要环节，这是因为在国际市场上，随着世界范围贸易保护和政府干预经济的日益加强，政治在营销中的作用显得越来越重要，在这种情况下，除了传统的组合营销方式外，企业还必须掌握政治营销和公共关系这两个重要因素，利用这两个重要因素，取得政治官员、企业高层决策者以及社会民众的支持和合作，扫清市场障碍，以取得市场运作的轰动性。
三、中国结新产品设计及价位
现在中国结的产品价位比较单一，市场上缺乏一个适中价位的产品，根据我们开发中国结产品构架的想法，我们可分红、黄、绿三种开发系列中国结产品。我们应从红结这个思路上作为入手，以现有的中国结瓶型，打制成玻璃瓶外层，结合宁夏枸杞红的设计风格，贴上一层红色的不干胶标签(全瓶)，价位在26元／瓶，酒精度36。，为配合市场导入，应在4月中旬出产品，宣传点为中国结——中国红。
四、今年五一我结婚
有了产品，我们就必须给产品有个好的上市切入点，活动主题“今年五一我结婚\"因为每年的五一都是结婚的高峰期，针对这一社会普遍现象，策划本次方案：
1．在东营市选取lO——15家
一、二级批发商作为中国结——中国红酒的“今年五一我结婚”婚庆活动的特殊经销点，并收取他们5000元的价格保证金，对他们实行公司统一的奖励政策，以保证他们的利益，提高其积极性。
2．活动期间凡用中国红办婚宴的消费者，满1O桌购酒5箱以上者，均可享受公司免费提供的套餐，即：消费一瓶中国结——中国红酒，赠一瓶可口可乐饮料，2瓶啤酒。
3．与东营供销商场珠宝店合作，凡用中国结——中国红作为结婚用酒的夫妇除享有以上优惠政策外，还可获赠黄河龙集团提供的喜庆卡，凭卡可参与“钻戒一对，爱情永恒\"的抽奖活动，有1O对幸运夫妇将获赠黄河龙集团在供销商场订购的铂金钻戒一对，价值2000元人民币，未抽中的也可凭喜庆卡到黄河龙集团驻东营办领取情侣手表一对或XXXX。
4．与当地妇联联合举办一次“今年五一我结婚——中国结杯东营市首届XX对新人集体婚礼\"活动，活动当天邀请省台某著名节目主持人到现场主持婚礼，并请市委、市政府领导证婚。电视台全程现场直播，舞台背景全部采用中国结酒宣传广告方案。
5．户外媒体宣传
A．公交车广告：投放20辆公交车侧面广告每车每月600元X2个月=1200元X20=24000元
河口、孤岛豪华公交空调车后玻(全玻)广告20辆，每车每月200元X2个月=400元X20=8000元
主要路段的护栏广告50块1X2m2，每块每月80元2个月8000元。
宣传内容“今年五一我结婚,详情请拨热线电话:0546—8233849，印上酒瓶、酒盒\"。
时间3月15日一5月15日
B．在鲁中晨报或齐鲁晚报上隔一天登一期，活动日期连续6期×1／4版4500元=27000元，并增加在东营电视台的宣传力度(热线电话)
C．户外广告选择在东营市繁华地段统一采用一个活动主题“今年五一我结婚\"，广告用语“XXXXXX”彩喷巨幅，把中国结的酒瓶、酒盒印上，电视媒体则以宣传“中国结杯——今年五一我结婚”为主题，全面报道活动盛况。
D．本活动拟在东营市标志性广场——新世纪广场进行。市委、市政府、市团委、市妇联广泛参与，各媒体大力报道。活动名称为“东营市首届——中国结杯新世纪婚典\"。
E．在每个网点发放宣传材料，宣传材料为铜版印刷30000份，12000元，报纸夹赠2万份，1万份分发网点，要求每个网点详细讲解本次活动给他们带来的利益。
设计两项活动的总费用。
我们为什么要这样投入，因整个东营市场细分化已非常重要，黄河以北的消费流行趋势与黄河以南却截然不同。黄河以北是由我们的老客户孤岛酒水公司控制着，而当我们拿出某一个产品同他们做，人家算帐能算到你的骨头里，动不动就是市场怎么着，拿市场相要挟，无非就是让你让利给他，而且是让大利。这样，宜使我们显得格外被动，受牵制于人，不利于市场的开拓。如我们选择直销，陷于市场的资金将是我们上述两项费用的总和还要多。选择别的经销商也是如此，黄河以南更是如此，只是控制市场的经销商多了些，每个人有每个人的品牌，势力范围。人家也懒得理你，除非你有受市场欢迎的产品。
天下合久必分、分久必合，这也是我们搞整合营销的重要性，一是为了给外界一个鲜明、准确、良好的形象；二是向社会大众提供产品或服务的过程中，通过产品定位、市场定位、形象定位这一系列的活动，对消费者，经销商一种前所未有的震撼。用我们成功的产品 成功的营销 办事处成功网络的辐射宣传来创造市场，从而达到牵制经销商为我所用地目的，这样，对于我们下一步的排点布阵加重了筹码。
