关于生命健康园开发模式的思考
国际生命健康园做为光谷生物城城市形态和产业结构的升级版，从产业形态上，要瞄准现行及未来生物产业热点领域（精准诊疗）进行布局，从建筑形态上要进一步树立和强化品牌价值，体现国际水准。作为国际生命健康园起步区的开发建设主体，武汉光谷产业园建设投资有限公司（下称产业园建设公司）集光荣使命和重大任务于一身。当前国家政策法规对国有建设平台管控的日趋严格，对重大项目投资决策和追责日益规范，新成立的产业园建设公司应在充分考虑经济市场规律的前提下，深入分析各种可能的开发模式的优缺点，并结合自身特点加以应用。近期，我们密集走访相关产业园区，通过与他们的交流，我们有以下几点思考：
一、建设模式分析
建设模式关乎项目建设全生命周期，其产品是产业园区发展的承载表现，一流的产业园区需要有一流的建筑群承载。结合目前市场上集中较为成熟的几种建设模式，我们做了以下对比分析：
模式一：工程项目代建
做一个说明，模式一应为自主开发。鉴于产业园建设公司尚处于成立初期，工程项目代建模式可能比自主开发模式更为合适，故模式一暂定为项目代建模式。项目代建制是契约精神在委托代理方面的深化，是现代市场经济背景下，分工进一步细化的表现之一。代建单位作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商。与传统CM制相比，无论是在代理人的定义上还是在选择程序上，现代代建制都更具科学性和先进性，正被广泛应用于各类项目建设过程中。
优点：建设模式成熟，专业人做专业事，高新区八大园区均不同阶段的采用代建模式开发，成效显著。能按照业主需求快速形成园区氛围，业主拥有绝对的项目控制权。
缺点：业主单位需要全面承担建设资金压力，和对项目良好的把控能力，优质的代建单位（包括建设品质、企业资信、沟通成本、团队执行力等）可遇不可求
模式二：合作开发
此种模式表现形式较多，其本质为合作双方或多方以现金或实物出资成立合资公司，充分利用出资各方自身优势进行项目开发，在社会经济活动中此类模式较为常见。
优点：各方可优势互补，风险共担，快速形成项目执行力，较好的完成项目开发工作。
缺点：合作各方利益述求较难统一，合作任意一方都没有完全的项目控制能力，易导致项目偏离既定的产业目标。
模式三：BOT/BT模式
BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。 BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。一般适用于政府投资的非经营性项目。
优点：是一种新型的项目融资方式，能够缓解项目业主单位前期项目资金压力，充分发挥社会资本效益。 缺点：对项目承接单位的能力和信誉度要求较高，业主单位需要有较强的项目策划和把控能力。
结合产业园建设公司自身实际:依托省科投集团，拥有较强的项目融资及融资议价能力，能有效保障项目建设资金需求，且资金成本相对较低。其二，作为省科投集团改革之后的建设平台，主观和客观均需要产业园建设公司的建设队伍能够迅速得到锻炼和提升，能适应高新区快速发展过程中不同产业类型的园区和项目建设需求，成为一支专业的、能打硬仗的建设团队。加之国际生命健康园项目属东湖高新区及光谷生物城重点规划的产业园区，对起步区的品质和形象进度要求较高，综合以上三种开发建设模式的利弊，建议国际生命健康园起步区采用项目代建的模式进行建设，并尽快寻找合适的代建单位进行沟通接洽为宜。
二、开发模式分析
随着国有体制改革的日益推进，政府主导开发的各类产业园区将进一步与市场接轨。作为高新区重点规划建设的国际生命健康园，在形态上要成为光谷生物城产业和城市建设的升级版，在开发模式上更要率先与市场接轨，实现产业发展和园区开发的双赢。近期，我们密集走访了武汉花山软件新城、深圳天安云谷、深圳前海万科企业公馆、深圳软件产业基地等项目。我们发现，在资本和企业集聚、土地成为稀缺资源的深圳，开发项目的物业租金和地产增值收益可以覆盖甚至大大超过项目开发成本，所以，项目开发模式多以自持出租为主，出售为辅（如下表）。物业自持也能最大限度的保证入驻项目的品质和产业的纯度，并使开发单位享受物业增值带来的巨大收益，形成良性循环。武汉等中部发展中地区因土地资源相对较为丰富、租赁价格较低等因素，需要提高销售物业的比例，用以保证项目经济平衡或盈利。
部分园区项目经济数据对比分析表
产业园建设公司作为生命健康园起步区的开发建设主体单位，既不参与该区域的土地一级开发，又不参与该区域的住宅地产开发，在兼顾项目开发品质的前提下，若要做到项目的经济性平衡，我们认为需要从以下几个方面着手：
一、树立科投品质，高标准建设起步区项目。项目开发品质是园区形象最直观的表现，一流的产业园区需要有一流的建筑品质做支撑。天安云谷除了具有一流的建筑品质外，还在国内首创智慧园区理念，吸引包括华为在内的世界级优秀企业入驻；前海万科企业公馆传承着万科品牌的气质，街区的尺度、建筑的造型与品质、色调搭配等均体现一流企业标准，让人对前海的未来充满无限遐想；深圳软件产业基地对建筑外立面和园区功能划分（尤其是引入城市和社区表皮概念）给人留下深刻印象；花山软件新城更是复制全球软件行业圣地——美国硅谷水源项目，引人入胜。国际生命健康园起步区项目应做到精雕细琢，匠心独具，亮点突出，彰显科投品质，提升区域品牌价值成为生物城乃至高新区新的城市和产业地标。
二、同步开发部分核心商业区。核心商业区的开发有以下几个功能：1.满足配套需求。生命健康园周边相关住宅配套较生物城建设早期成熟度更高，商业区不仅可以满足产业园区人员和企业不同类型的产业需求，还可以匹配周边地产项目（包括朗诗、桃花源、北大姿源、豹澥社区等）居民日常消费需求；2.迅速拉动人气，形成氛围。因为有周边住宅项目做支撑，定位精准的商业可以迅速吸引消费人群，形成产业氛围；3.提升地产价值。配套商业及其品质对周边地产价值的提升不言而喻（光谷朗诗项目在中心城商业项目入驻之前的价格约为5000元/平方米，在商业项目入驻后迅速提升至8000+元/平方米）。与此同时，我们也应清晰认识到，在区域产业和居住配套尚未完全成熟的前提下，商业配套开发比例过高，容易造成业主单位大量资金占用，降低商业区域土地开发价值。故应综合全盘考虑，在有效保障配套型商业业态的同时，合理布局中高端引导型商业业态。
三、以时间换空间，实现国有资产保值增值。在市场培育的早期，通过出租或出售的方式可能无法覆盖开发建设成本，可以考虑集团公司出资购买、代为持有部分自持型物业，一方面可以通过代为持有降低资金成本和开发公司负债，提高资金效率，另一方面，生命健康园作为光谷生物城核心区，紧邻光谷新中心，随着产业发展和武汉国家自主创新示范区核心区的建设发展，未来生命健康园内的物业增值空间潜力巨大，此举也能作为集团公司投资渠道，实现国有资产保值增值。
四、政策支持，打造产业特区。生命健康产业在被列入国家十三五重点发展的战略产业以来，受到了国家领导人的高度关注，湖北省武汉市更是将生命健康产业作为三大支柱型产业进行打造。高新区作为全省生命健康产业发展的引擎，主观和客观层面都有必要牵头出台产业特区政策，鼓励符合产业导向企业的本地区和外地企业迁入。分别从租金、培训等补贴、投融资奖励、引导基金设立及投入比例等方面给予倾斜，做区域价值引导，使之成为产业中的“深圳”，尽早脱颖而出，形成裂变。
五、产业招商和资本招商双管齐下，努力实行定制化建设。产业项目招商在过去相当长一段时间内对产业的发展发挥着积极、重要作用。随着资本集聚和产业整合的不断推进，未来资本招商也将成为产业项目引进的重要渠道。紧盯大基金可能会给招商工作带来重大收获，建筑的功能设计和建造过程中应与传统生物产业有所区别，并充分考虑金融资本入驻空间。生命健康产业是全球性的朝阳产业，我们还可以考虑激励具有国际视野的招商团队协助完成海外重大项目的引进。
生命健康园建设专班
二〇一六年九月二十日
