关于新郑五号公馆物业管理预期方案
一、新建楼盘物业管理企业的介入
按照国家相关规定及行业通用做法，新建楼盘前期是开放商选聘的物业管理企业,对新楼盘进行物业管理服务。所以，通过开发商与物业公司签订针对五号公馆小区的委托物业管理合同，能体现此行为的合法性质。未来小区成立业主大会后，有权解聘物业公司,然后再通过招投标形式选举物业管理企业的行为，对此，物业公司应以此为鉴，强化服务，换取广大业主的信任与支持，避免此类情况的发生。
二、物业公司接管新建楼盘 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业企业通过接管验收，即由对物业的前期虚拟管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利展开，物业企业在接管验收时，应参照《物业管理配套设施综合验收办法》及其它国家相关法律法规，积极参与到开发商与建筑施工企业的建筑工程接管验收活动中，并站在今后物业管理角度及业主使用角度，提出自己的意见建议，供开发商参考。
开发商应向物业管理企业移交整套竣工验收资料和竣工图，及随机文件、随机专用工具等，其中资料包括产权资料和技术资料。并根据相关法律法规，以文件形式明确各类建筑物、设施等的维护保养保修的责任期限等等问题及落实遗留问题费用事宜。建议应由开发商授权，对施工企业工程尾款的支付由物业管理公司监督，必须凭物业签署合格意见后方可支付或扣除相应款项。另外，建议开发商在房屋销售合同上明确xx物业公司提供物业服务及物业管理收费项目及标准，以合同方式同业主约定服务价格标准及缴费时间等细则，避免后期业主入住时产生纠纷，同时也减少物价部门对价格的干预。
三、物业公司在接手新楼盘时开发商应支付前期物业启动资金
针对新接管楼盘，物业人员虽配备到位，由于业主入住率低，前期设备、人员、设施等投入较多，物业管理工作重心较多配合开发商的楼盘销售宣传，而物业管理收入多数尚处预期，为了更好开展后续长期工作，提升楼盘形象，开发商应支付物业管理企业前期启动资金和初期物管补贴资金。
四、新楼盘主要概况
五号公馆位于新郑市解放路与永宁街交汇处西200米路北。
五、
物管人员组织架构人员配备
六、物业日常支出预期明细（按月）
根据小区物业人员配备及办公、设备设施维护保养等，测算物业每月支出费用如下：
2七、
物业日常收入预期明细（按月）
按照住宅加商业6万M2的建筑面积，根据小区规划特点，结合相关物业收费标准，建议其住宅收取物业管理费测算标准为：带电梯住宅1.15元/月/平方米，不带电梯住宅0.5元/月/平方米，商业1.15元/月/平方。
八、物业管理预期方案
物业接管楼盘入驻前所需软硬件投入估算分析
单独成立xx物业管理公司，申请物业管理三级资质（暂定三级一年），
注册资金50万元。
制定各种规章制度、服务标准、收费标准、处理问题流程机制等细则，
以为业主提供服务，并以提供更高层次物业服务为宗旨，创造业主与物管企业和谐相处的局面。 相关规章标准：
《人员配置标准》 《服务流程》 《保安保全措施》 《车辆进出管理方案》 《人员进出方案》 《安全监控方案》 《保洁方案》 《绿化保养措施》
《设备设施维修保养细则》 《业主反映问题解决流程》 《业主档案管理》
《所能提供其它便利性服务》 《楼盘品质提升方案》
防护系统、电子巡更系统等)
物业入住前，各类物管人员到位，建立培训机制。
配合开发商楼盘接管验收，向施工方提出整改意见供开发商参考。验收
合格后入住办公，办公场所装修，办公家具设备购置，开发商移交业主资料，向客服人员分配管理，准备各种宣传、公共导向性标识标志，业主装修协助管理，各种管理设备购置安装调试。在一定期限内为设备试用期，试用期过后，正式实行人员出入门禁系统、车辆管理系统、物业管理系统等。
注意同行业交流，认真学习吸取先进物管公司的好措施好经验，努力
提升服务品质。
以上是对五号公馆小区物业管理的一点认识，仅供参考。
2013年3月
