关于农村土地使用权流转现状调查报告
土地是人类赖以生存的最基本资源，土地制度是农村经济制度中最根本的制度。随着
二、三产业的快速发展，山区外出务工经商人员大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、闲置、流动性差，甚至出现了抛荒现象，这一问题已成为新时期影响农村社会生产力发展和制约农业生产适度规模化经营的主要障碍。土地的使用是农村人民收入的根本来源，正确的使用方发能够提高土地所获得的效益，为明确了解我县农村的使用情况，在衡阳市祁东县乡镇地区就土地使用情况展开自2010年1月20日至2010年1月28日为期9天的调查.一、农村土地使用权流转现状分析
（一）当前我县农村土地使用权流转基本情况和主要特点
农业是国民经济和社会发展的重要基础。随着传统农业向现代农业的过渡，以户为单位的小规模、低投入、粗放型单一经营模式效益低、抗风险能力弱，越来越难适应大市场、高投入、集约型、规模化、产业化经营的现代农业要求。加快农村土地使用权流转，将分散到户的土地集中起来连片开发，实行规模化生产，集约化管理，产业化经营，做大做强农业产业，将极大地提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，促进农业增效、农民增收。因此，在坚持农村土地承包期延长30年不变政策的基础上，建立稳定有序的土地使用权流转机制，规范土地流转，既是发展现代农业的客观要求，也是当前深化农村改革的重要课题
1、流转形式比较单一。停留在简单的几种形式上：一是转包。第一种是自行转包，一些外出打工或无力耕种的农户，通过私下协商或口头协议等方式以较低的价格将承包地转包给亲朋好友耕种，这在我县占绝大多数。第二种是反租倒包，指在农户自愿的前提下，村里或乡里向农户支付租金，将农产承包地的经营权收归集体，然后统一将土地租赁给外来的公司、大户；二是无偿转让。部分外出打工或无力耕种的农户，将土地无偿转让给亲朋好友等耕种，当需要时收回。另外还有置换、委托代耕等其他形式。
2、流转面积区块分布不均衡。据调查，全县土地经营权流转中，20个乡镇、街道多多少少都有涉及，但主要集中在山区乡镇，平原乡镇较难开展。其中湫山乡最为典型，全乡发展适度规模经营土地约有600多亩。其中“东方生态高新示范园区”就有120多亩，以种植油桃、提子，养殖石蛙、野兔、鹅、猪为主。还发展了杨梅基地500亩，其他还有香菇基地、薯条基地、茶油基地。
3、流转时间长短不一。耕地一年生农作物时间较短，一般流转在1~ 5年之间；耕地多年生经济作物、养殖业稍长，一般流转在5~15年之间，山地、经济两用林最长，一般在15年以上。
（二）我县农村土地使用权流转存在的主要问题
1、流转数量少，难以形成规模。目前除湫山乡的土地使用权流转工作较为成功之外，其他各地流转数量很少，难以形成规模。仅仅就村集体的十几亩山地承包给个人种植水果之类，要么就村集体的三四十亩机动田承包给个人种植花卉之类，流转形成一定规模流转的少之又少。
2、流转不规范。一是行为不规范。许多农户进行土地使用权流转，都是口头说一下，就把自己的土地转包给他人，不签合同的现象较为普遍，有的即使签有承诺书，但没有明确流转双方的权利义务和责任。二是程序不规范。土地使用权流转要求流转双方达到初步意向后，应先由土地流出方提出申请，再进行审查，然后签订规范合同，进行登记备案，再进行鉴证；时间较长、面积较大的流转要到县里进行备案。全村性的土地流转必须召开村民代表以上会议讨论通过，并进行公开招投标。但绝大部分农户没有按照程序，只是私下随便地搞流转。
3、流转机制不健全。一是缺乏一套可操作性的地方性规则。如相应的规范操作程序，统一编制的流转合同书，科学的土地流转价格体系等等，一套切实可行的、符合当地实际的、操作性强的地方性规则没有，使土地使用权流转无从下手。二是缺乏中介组织的服务平台。我县农村土地使用权流转市场化程度较低，缺少中介服务机构，流转供求信息不畅，为农村土地使用权流转提供正常性服务的载体缺乏。三是缺乏流转的管理和监督。强有力的管理、监督机制会促进土地使用权流转顺利进行，朝良性循环发展，但我县尚未建立管理和监督机构，缺乏组织保障和相应的监管工作机构，致使农村土地使用权流转基本上处于放任自流状态。
（三）影响农村土地使用权流转的现实障碍
1、农业市场化程度低，农村社会保障机制不健全，农民对土地依赖心理严重。我县农业人口比重大，从事农业生产的农民素质普遍不高，土地规模化、集约化经营少，农产品加工企业“低、小、散”，农民组织化程度低，市场抗风险能力弱；农村最低生活保障、农村富余劳动力转移就业等社会保障机制不够健全，农民不愿轻易放弃承包田，认为在外做工经商终非长久之计，把保留承包田作为自己经济依靠的退路，不愿出让土地搞规模经营，对土地依赖心理十分严重。
2、农村劳动力非农产业转移率不高，农民与土地分离程度低，影响农村土地使用权流转。我县工业经济发展相对落后，企业数量少，二三产业欠发达，缺少浓厚的经商氛围，农村富余劳动力向非农产业转移就业率低，还需要紧紧依靠土地赖以生存，使得农民无法放弃土地，这在一定程度上影响了农村土地使用权流转的顺利开展。
3、农地需求相对不足，缺乏农、工、商企业进入农村。
工业化程度低，城市化进程缓慢，影响到对农地的需求，农村的相对落后，劳动力、基础设施条件等各种因素的制约，又使得农、工、商企业不愿落脚农村发展，农村的土地流转、规模经营就难以实现，土地流转的带动力不强。
二、农村土地流转的前提条件和必须坚持的原则
土地使用权流转涉及面广、政策性强，事关千家万户农民的切身利益和农村改革、发展、稳定的大局，在具体操作中，必须把握好它的前提条件和坚持的基本原则。
1、前提条件。推进农村土地使用权流转，必须坚持以长期稳定家庭联产承包经营制度为前提。同时，流转土地的经营者必须具备基本的生产条件和能力，能保证土地资源的有效利用。
2、坚持“平等协商、依法、自愿、有偿”原则。必须充分尊重农民的意愿，由农民自主选择，自我决策，遵循土地承包、土地管理的有关政策法规，严格按政策法律办事。要让农民通过土地使用权流转，获得比自己经营更多的收益，并努力为流出土地的农民创造更多的劳动和就业的机会，使他们获得更多的劳务收入。
3、不得改变土地的权属关系和用途原则。农村土地使用权流转以后，经营者不得改变土地的权属关系和农业用途，不得抛荒或掠夺性经营。
4、流转期限不得超过农户剩余的承包期原则。从流转期限看，农村土地使用权流转的期限不得超过农户剩余的承包期。我县从1998年开始第二轮土地承包期延长至30年，如果从2007年开始计算，也就是不得超过20年。
三、积极引导，培育典型，在创新机制中规范推进农村土地使用权健康流转
（一）培育新型现代农民，大力发展二三产业，促进农村劳动力转移按照培养现代农业的生产者、先进制造业的专业技能工人与现代服务业的专业服务人员、各类创业人才的新型现代农民要求，推进农民培训。充分发挥新型工业化、城市化对“三农”的带动作用，推进农村生产力优化布局和农民稳定转移就业，统筹城乡发展。紧紧依托旅游产业和高效生态农业的产业基础，走农业资源利用同旅游开发互促共进的特色经营路子，鼓励、引导、发展杨梅采摘观光游、“农家乐”休闲旅游等二三产业。进一步完善农村最低生活保障、被征地农民基本生活保障、农村富余劳动力转移就业、新型农村合作医疗、困难群体的扶持救助等社会保障机制，鼓励企业优先招用本县农村劳动力，强化小城镇建设，大力发展乡镇企业，对劳动密集型企业予以资金、政策、税收等优惠，拓宽农村劳动力进城就业渠道。促进农村劳动力转移就业，减少农民对土地的依赖心理。
（二）积极培育市场主体，以市场经营理念提高土地流转实效
把调整农业结构、发展主导产业与推进农业的规模化经营结合起来，鼓励经营大户、农业龙头企业采取承包权转让租赁、招标承包等方式，通过“公司（合作组织）—基地—农户”形式，吸纳社会资金投入农业，引进市场化管理模式，把农业生产和农产品流通与国内市场对接，逐步形成农业的大生产、大流通的生产方式，实现农业规模化市场化经营。乡镇一级则通过土地整理、基础设施配套建设和提供土地承包权流转的中介服务，加快培养农业龙头企业、农民专业合作社、种养大户等成为现代农业的规模经营主体，推动农业劳动者的专业化分工，提高土地流转的实效。首先要发展壮大农业龙头企业。一是要对农业龙头企业实行动态管理，积极鼓励农业企业开展技术改造，扩大企业规模，通过几年努力，培育一批新的上档次龙头企业。二是要有针对性的选择一批有发展潜力的中小型农业企业，进行重点扶持，增加农业企业的发展后劲。其次要加快农村专业合作社规范发展。一是鼓励多主体创办。大力发展“龙头企业+专业合作社+农户”的产业经营模式，引导农村能人领办专业合作社，鼓励专业技术人员创办各类专业合作社。二是引导多形式发展。既发展生产服务型的专业合作社，更鼓励发展产销结合型的专业合作社。三是加大政府扶持力度。对专业合作社收购销售农产品，以及经其加工、包装加贴品牌商标等的农产品或专业合作社发展二三产业的，实行税收等优惠。三要积极培育农业规模经营大户。制订培训新型产业农民规划，建议开办专门培训农民的机构，实行经费补助。培训一批新型的产业农民，使之成为规模经营大户、流通大户和专业合作组织的领头羊。争取每年培育种养示范户和流通户，进行跟踪管理。对规模经营大户和流通大户进行评比表彰。
（三）搭建平台，拓宽土地流转渠道
建立全县土地流转服务中心，重点乡镇、街道也成立相应的服务中心，充分利用网络、广播、宣传资料等载体和相关会议，及时发布农村土地使用权流转的信息，努力为供求双方牵线搭桥，提高土地使用权流转的成交率，搭建土地流转服务平台，为农村土地使用权流转提供正常性服务。积极尝试借鉴平湖市黄姑镇渡船桥村建立的土地股份合作社的经验，鼓励发展土地股份合作社，将农户分散的土地集中起来，统一经营或者交由规模经营者统一耕种，入股的是农户承包地的“土地经营权”，股份由入股的土地经营权、村集体资产和一部分资金构成（包括生产技术和市场信息），搞好试点工作。
（四）加快制定土地流转办法，促进土地使用权规范流转
要制定操作性强的土地流转办法，逐步规范流转制度。一是规范流转程序。在坚持原则的基础上，进行规范流转，制订相应的规范操作程序。流转双方达到初步意向后，首先由土地流出方向村经济合作组织提出申请，村合作经济组织依据有关政策、法规对流转土地的面积、权属等进行审查，作出准予或不准流转的答复；流转申请通过审查的，由土地流出方(或委托村)与流入方签订规范合同，村合作经济组织进行登记备案，再到乡镇鉴证；时间较长、面积较大的流转还要到县里进行备案。全村性的土地流转必须召开村民代表以上会议讨论通过，并进行公开招投标。流转收益除部分基础性投入后，应全额返回到户。二是规范合同签定。统一编制流转合同书，要将土地流转的主体、对象、范围、原则、形式、程序和监督管理都作系统明确规定。农户之间无偿转让、零星转包的，不一定要签订合同，但是要到村登记备案。较大规模或涉及主体较多的流转，必须要求签订合同，进行合同的登记、鉴证，并做好档案台账管理工作。 三是制订科学的土地流转价格体系。流转价格实行以谷
物等粮食计价，实行土地流转收益分年支付，保证当年收益不因物价上涨受损，保证价格的合理性。
四、总结
中国入世以来的形势决定了我国必须改革现行的农村土地使用制度，在《中华人民共和国农村土地承包法》颁布以后，为解决《农村土地承包法》规范不明的农村土地使用权的流转中发生的诸多问题，为提高我国农业生产的科技含量和国际竞争力，我国农业必须走土地适度规模化经营的路子。因此，在农村土地使用权的法律制度上进行改革，将农村土地使用权股份化，一方面从法律权利上，有助于明晰产权关系，又能够保障在农村土地集中过程中，不引发复杂的社会纠纷，从而为我国工业化进程提供稳定的农业支持和持续有效的国内消费市场环境。
