XX产权投资基金管理有限公司
筹划方案
一、形势背景
1.目前全国范围内已经成立的房地产PE数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。
2.2010年，深圳QQ资本率先以夹层融资方式成立私募投资基金。 3.2010年3月，北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司——YY房地产投资基金管理（北京）有限公司宣告成立。
4.2010年11月，中环产业投资基金正式签约经开区，率先于合肥成立安徽省第一只私募基金，基金计划规模为人民币10亿元。
二、法律基础
1.房地产私募投资基金属于产业投资基金，而国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。
2.发改委已在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。
3.2006年修改的《合伙企业法》，首次提出了“有限合伙”的组织形式，这一形式是当前大多数私募基金所采用的形式。
三、投资方向
1.主要方向：房地产。
2.辅助方向：较高确定性收益的项目（如高成长性的中小企业上市前的投资、手机支付项目的投资等）。
四、基金功能
1.合作开发；2.启动资金；3.购买土地；4.补交土地款；5.缴纳报建规费；6.支付工程款；7.装修资金；8.楼盘延迟销售；9.收购股东股份；10.救活烂尾楼；11.其他确定性高收益项目的融资功能。
五、运作路线
1.组建私募基金公司
（1）名称：XX投资基金管理有限公司
（2）有限合伙制企业：不超过50家。其中，1家主发起人（如XX投资基金管理有限公司），性质为普通合伙人，作为基金的管理人和事务执行人。其他的有限合伙人不参与基金事务的管理。
（3）注册资本：注册资本参照募集总金额（或按一定比例10%）。 （4）股本结构：
2.完善基金募集和投资流程，建立各类业务的标准文本
聘请律师事务所，一起完成此项工作。 3.发起设立私募基金
（1）募集资金方式：制定基金募集说明书以面谈和说明会的方式募集投资人，不以公开方式。
（2）主要募资对象：富余资金的企业和商业经营者等。 （3）资金托管人：聘任一家银行作为基金的托管人，提高资金安全度和投资人信任度。
（4）自我认购：基金管理公司（主发起人）通常认购拟设立基金5-20%的份额，这既是为了保证发行成功，也是为取信于人。
（5）基金份额转让：私募基金多为封闭式基金，即一般不允许投资人中途退伙，但可以折价转让出资（放弃部分收益）。基金投资管理公司不收购投资人的份额，一般由投资人自行转让给新投资人，以原价转让或仅收取相当于银行存款利率的收益。 4.基金的投资运营
（1）运营方式：私募基金以股权投资为主，以债权投资为辅。 （2）股权投资：通常以固定收益加股权回购的形式操作，如没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员。
（3）债权投资：以相应资产设定抵押。 5.基金的退出与分红
（1）期限：合伙期限加上存续期限。一般情况下，基本合伙期限为18~24个月，续存合伙期限3-6月。
（2）退出分红：基金从被投资企业成功退出后，聘请注册会计师对基金的全部投资收益进行审计，按募集时的合同约定分红决算。
六、投资回报
1.基金投资管理公司的收益：30%以上
（1）创立费：基金总份额的固定比例收取，约0.2%； （2）管理费：每月按基金总份额固定比例收取，约0.1%*期限； （3）自有资金的投资收益：年投资收益15%以上； （4）收益来源关键：发起私募基金的只数？基金的规模？ （5）举例：注册资本5000万（在私募基金中站10%），基金总规模达到5亿。则：
创立费：5亿*0.2%=100万元； 年管理费：5亿*0.1%*12=600万元； 自有资金的投资收益：5000*15%=750万元；
★ 年总投资率：（100万元+600万元+750万元）/5000万元=29%。 如能在全市甚至全省范围内较早地开展募集投资，做出品牌与规模，公司的业务可以向全省各地发展，应该可以取得更好的投资回报和社会效应。
2.有限合伙人的投资收益：企业45%，个人30%以上
（1）收益构成：固定收益加上协议分红，总收益率通常能达到100%。但募集的资金不可能达到全年100%的利用率，因此年化收益估计能达到45%左右。
（2）企业所得税：由于采用有限合伙的形式，因此基金本身无需缴纳企业所得税，但投资人（有限合伙人）如果是个人则要缴纳个人所得税，其税后年收益也能达到30%以上。 3.私募基金对外投资收益方式：
（1）总体方式：采用固定收益加协议分红的形式。
（2）固定收益：按照每月实际用款金额的4%计帐，在项目产生销售收入后，保证滚动开发资金充足的情况下，先提取固定收益，再退出基金本金。
（3）分红：以协议约定的决算方式计算分红所得，分红的区间一般为约定利润的10-20%。
