与中介斗智要学会八“不要”
读者廖先生：本人想在惠城区买套二手房，最近在中介公司的介绍下看了几套房。感觉有些中介的员工说话总是不太靠谱，喜欢忽悠看房人，制造紧张的气氛。朋友跟我说要注意中介的伎俩，但是应该如何注意呢？
专家解答：中介公司门槛低，公司和员工素质良莠不齐，欺骗顾客，吃差价等现象时有发生，买房者通过中介购房时应注意以下几点：
1.不要轻信中介机构说的房源很抢手，坚持买卖双方是平等关系，觉得价格高你有权不买。如果遇上感觉不错的房子，可用市场办法对付中介，看房前选择两个中介公司看，这样你会占主动，适当时要采取鼓励方法，激励中介与房东谈判压价，多付中介费，中介软肋是同行竞争。中介的最大作用就是给你提供了房源信息，其实二手房的交易买卖双方可找银行来做第三方。房产论坛,装修论坛,业主论坛* t2 @4 [, ]
2.不要听信中介机构关于银行放贷的任何承诺，因为银行放贷是有统一标准的。
3.不要自付中介机构的首付，所有资金包括定金和首付款都应该让银行托管。
4.不要轻信逃税言论，宁愿交税也一定要确保资金安全。买房,购房,装修论坛,房产
5.不要与非房主本人签订协议，要与房主本人签订协议和交纳定金。
6.不要一次性交清中介费。看房前先与中介约定，中介费多少，签合同时支付一半，办完房产证再支付一半。否则一旦钱都交了，就少了与中介机构博弈的资本，只能被牵着鼻子走。
7.不要按常规思维。如物业费就高不就低，物业费高低直接决定了小区的档次和服务；又如知名新楼盘降三成就可出手；二手房可以等机会，一旦成交量回落，房东卖主心态又会急起来；新浪乐居8 s2 F, u+ @: b
8.不要忘记看看所有中介合同是否权利义务平等？是否对委托人设有陷阱？房产证、土地证号有没有抵押？涉讼？
保障交易资金安全的2种模式
目前市场各方广泛关注的深圳“中天置业”事件，其根源其实很简单，就是缺乏对客
户资金的监管，经纪公司可以任意挪用客户资金。在二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两迄”，无法做到“产权证与房款”的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。因此，如何保障资金的安全成为避免中天置业类似事件的关键因素。“链家地产”市场研发中心认为，目前保障资金绝对安全的只有两种模式，即资金监管和银行资金托管，为了让消费者更好的了解和选择这两种资金划转模式，两种模式的具体情况如下：
存量房(二手房)资金监管是“存量房交易结算资金专用存款账户”(以下简称“专用账户”)的通俗理解，其是指专门用于划转存量房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方(即经纪公司或担保公司，下同)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转分四种程序办理：第一种是房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；第二种是房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤
第一步，交易双方通过网上签约系统进行买卖合同的签订。截止11月22日，建委批准的设立“专用账户”的房地产经纪机构及交易保证机构共有56家。但是，“链家地产”市场研发中心建议，存量房交易当事人在与其委托保证机构签署《存量房交易结算资金划转协议》前，最好应核实保证机构的“专用账户”开户许可证明。
第二步，签署资金划转协议，把房款存入监管账户；交易双方与选定的经纪机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，之后，客户把除定金外的剩余房款存入经纪公司的在开户银行的“专用账户”，银行会向客户开具交存凭证；经纪公司核实凭证后，开具《存量房交易结算资金托管凭证》。
第三步，办理产权转移登记，下发新产权证和办结单。经纪公司的过户专员携《存
量房交易结算资金托管凭证》，协同交易双方到房地局进行过户；房地局在出具新产权证的同时，向业主开具《转移登记办结单》买房,购房,装修论坛,房产论坛; V9 h2 e5 d\" q.N) }
第四步，银行资金划转。转移登记业务办理完毕时，出售者即可持房屋权属登记部门开具的《转移登记办结单》办理交易结算资金的划转手续。
银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。
其基本流程为：买卖双方签署《存量房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》；随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》；然后买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续，按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方，如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，“链家地产”市场研发中心认为，无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。
最后，“链家地产”市场研发中心再次提醒消费者，在目前的二手房交易过程中，只有采取资金监管和资金托管这两种方式才是真正确保二手房交易资金安全的最佳模式，因为这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金；除此之外的其他房款交割模式，都会让资金划转存在一定的风险。
