二手房交易流程
（客户）交定金（5千到1万）→双方准备材料→ {客户交首付、房东开新卡、银行签字}（三者一起进行，为贷款 通过做准备）→房管局过户→新房产证银行抵押→放款到原房东 新开卡的银行卡
签合同（交定金）→5个工作日准备材料和首付→申请贷款（交首付）→15个工作日审批→过户→7个工作日→领证→2个工作日归档→新房产证抵押→3个工作日领他项权证→3个工作日→放款
①客户准备材料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（或单身证）、无房证明（户籍所在地和购房所在地市个两份）、夫妻双方收入证明、银行流水（半年）
②房东准备材料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（或单身证）、房产证、土地使用证。
备注：身份证、户口本、结婚证、房产证、土地使用证，
以上证件需原件，银行签字当天需客户和房东夫妻双方夫 妻同时在场，无房证明需在户籍所在地和购房所在地市个两份。
二手房交易评估计算指导
一、房产局评估：
①1990—1997 评估：3200元/㎡
②1998—2005 评估：3500元/㎡
③2006—至今 评估：3800元/㎡
备注：储藏室、车库评估在相应额度上减少1000元/㎡
1、契税（财政局收取）：
①客户首次购房
主房面积：1%≦90㎡
②客户二套及以上住房，无论房屋面积大小按评估额的3%收取。
2、交易服务税（房管局收取)：
评估额的1%（测绘费、评估费、登记费、交易服务费）
3、维修基金（房管局收取):（车库和储藏室在维修基金范围之内） ①已经缴纳的无需再次缴纳。
②2008年及以后的房屋无需缴纳维修基金。
③多层住宅：50元/㎡，高层住宅：80元/㎡
4、房产证变更费（房管局收取)：
①测绘费：1.36元/㎡，②登记费：80元/户，③工本费：10元/本
5、个人所得税（地税局收取）：评估额的1% 。
满足以下任何一个条件：
①证未出五年 ②主房面积>144㎡
③房东两套住房（不是卖方夫妻双方唯一住房）
6、营业税（地税局收取）：评估额的5.65%
满足以下任何一个条件：
①证未出五年 ②主房面积>144㎡。
二、银行贷款评估：
评估额也根据房屋的位置、楼层，贷款人的家庭情况、工作性质、收入、是否有五险（三险）一金等诸多因素而定
①1988—1995 评估：2700元/㎡
②1996—2000 评估：3300元/㎡
③2001—2008 评估：3700元/㎡
④2009—至今 评估：4000元/㎡
备注：储藏室评估按1500－2000元/㎡
车库最高按2500元/㎡
贷款评估额×0.7=贷款金额
其他费用：贷款额的1%
①贷款评估费：贷款额的4‰,②贷款保险费:贷款额的6‰ 客户二套住房或曾经贷款买过房子只能贷40%
超过20年的房屋不能抵押贷款
房子贷款年限:=30年－（现在年代－建房年代），
担保公司：贷款额的2.5‰ ×贷款年限＋保证金（贷款额）的3％＋考察费500元，例如：30万×2.5‰×20年＋30万×3％＋500=24500元 他项权证费：80元
二、经济适用房：（证必须出五年）
（现单价－原单价）÷2 ×主房面积=现缴纳的土地出让金
备注：部分小区原始土地出让金价格
安康花园：原单价：1100元/㎡，现单价：2600元/㎡
三、小产权小区：
五四小区 马家小区 许家小区 徐家小区 魏鑫家园
弯柳小区 郝家小区 康佳小区 郭集家园 西宋家园
安康家园 望湖家园 双湖花园 福临家园 红利家园
宜家小区 王兰小区 福佑家园 张八棍居委会 松鹤湖小区 补充：
四、继承和赠予住房
1、契税：3%
2、营业税：①有血缘关系：免征。②无血缘关系：5.65%
3、个人所得税：①有血缘关系：免征。②无血缘关系：20%
4、无交易服务税，
5、如果该房屋没有缴纳维修基金，则需补交维修基金。
五、学区房划分：
①一小北中：木材小区，一棉，地税局宿舍，邮电局，滨职家园，信用社，审计局宿舍，，教育局宿舍，鑫苑东区，滨通家园，华友佳苑，新天地生活广场，人行宿舍，农业局，人保宿舍，安达驾校，
②三中实验学校：技校宿舍，建材小区，房管局宿舍，工商局宿舍，活塞厂南院，图书馆宿舍，财政局宿舍，名仕龙城，万隆宿舍，建行宿舍，建设花园，检察院宿舍，区法院，环保家园，人大宿舍，颐园宿舍，计生委宿舍，教师住宅小区，怡海苑
③新六中：裕华苑，麒麟阁，禾香园，政和街，吉泰阳光，怡海小区，清怡小区，泰和家园，畅清园，观湖花园，锦绣城，喧家名都，华清园，华晨小区，胜鼎鑫苑，夜上海，丽园小区
④新八中：泰山名郡，春晖都市花园，怡馨园，国家安全局宿舍，金御园，梅贵嘉园，
四、补充内容：
①住宅房：70年商品房：50年
②70年产权是在建房年代开始算起
③已办理好的房产证除配偶外，其他人都不可添加
④首付=交易价格-贷款金额
⑤合理还款能力=月收入×（40％~50%）
⑥资金周转留存=平均月开支×（3~5）
⑦未满18周岁办理房产证需监护人到场签字，带好户口本（要能证明是父母与子女关系）如不能证明，要带好独身子女证和出生证、监护人身份证
⑧存在债务纠纷的房屋过户需要原房东的房产全权委托公证书 ⑨属于婚后财产或房产证为夫妻双方共有的，如存在离婚状况，需法院离婚判决书查看房屋归属情况
⑩等额本息和等额本金的区别：
等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变，适合收入稳定的家庭
等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减，适合现金比较充裕的家庭
1、咨询房东房屋情况：小区、楼层/总层、阁楼/边户/沿街、建房年代、证是否出五年、附带储藏室车库阁楼、客厅朝阳，东西户，价格
2、咨询购房者情况：中意的位置、小区、户型、面积、楼层、价位、是否考虑沿街边户顶楼等、对储藏室车库客厅朝阳是否有要求、价位、首付、工作单位、是否单身、有五险（三险）一金等
3、筛选房源：编号、小区、具体位置、价位、主房面积加附房面积、房东电话、房源特色等
