大家好，我们小组分析的是万科公司的08-10年度的财务报表，很荣幸由我来为大家解读。
一， 首先，公司简介，
万科企业股份有限公司成立于1984年，上市时间是1991年。万科的主 营业务是房地产和物业管理，分别达到了99%和0.7%。根据数据显示，2010年万科再次蝉联了住宅销售收入与住宅销售面积的双料冠军。其中住宅销售收入1026亿元创造了新的记录，使得万科成为国内第一家年销售超过千亿的房企。
其次，介绍下房地产的大环境，中央对于2010年房地产市场政策收紧，包括调整营业税，强调抑制高房价与投资性需求，加大在保障房方面的力度，导致2010年的楼市销售情况不容乐观，至少房价不会再次出现2009年下半年的“疯涨”局面。所以，以下我们分析的万科公司10年的各项指标都略逊于08，09年，但总体发展较为良好。
二，其次，报表结构分析。
（1）我们先来看万科的偿债能力比率。
第一，流动比率。此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是10年呈下降状态，说明万科短期偿债能力有所下降，财务面临风险。
第二，速动比率。此比率上升，说明万科的变现能力增强，财务风险有所下降，但是，到10年下降到0.56，说明短期偿债能力变弱。但是房地产所特有的大量存货现象会造成速动比率比一般水平低。
第三，资产负债率。一般认为资产负债率40-70较为合适。08-09年万科的资产负债率在67左右徘徊，相对比较稳定。在2010年，资产负债率上升说明偿债能力变弱，财务上的稳健趋势有所波动。
第四，万科公司产权比率大幅上升，说明万科充分发挥了负债带来的财务杠杆效应，财务风险变高,。但是，同样，利息保障倍数远远高于同行业，说明企业支付利息和履行债务契约的能力变强，存在的财务风险较少。
（2）我们再来看一下万科的盈利能力比率。
以开发出售为主要业态的地产公司一般销售净利率都较高，可以看到万科的销售净利率逐年上升，企业市场竞争能力变强，发展能力变大。但是总体一般，说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。
同样的，万科的净资产收益率逐年增高，自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。但是，资产净利率却经历了先增后减，说明企业总体利用效果一般。分析可知，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配，直接影响了其盈利能力。
（3）接下来是资产管理比率。
分析各项指标，在10年都呈现下降趋势，说明存货积压，变现能力有所减弱，企业的营运资金过多的呆滞在应收账款上，有发生坏账的危险，影响正常的资金周转。预测可知万科未来资金会更紧张，但不排除国家宏观调控的因素和房地产企业的自有特征。
（4）我们再来看到企业发展能力。
由表可知，在10年万科销售收入增长率下降幅度明显，说明企业市场前景不可观。但是总资产增长率却有大幅上涨，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。并且，万科还加速了在土地市场的投入，整个2010年共获取106块土地，且大多数位于
二、三 线城市。由于房地产开发从拿地到销售到交楼平均周期是2到3年，按此规律，万科2010年实现千亿业绩便是2008年之前辛苦布局、储备土地的结果，而 2010年全国范围内的大量拿地，也将保障万科今后几年的销售成绩。
三， 接下来，上市公司特有的财务比率——每股指标分析。 查看三年数据，10年态势较好。
每股收益反映普通股盈利能力在逐渐增长。
每股股利说明公司的获利能力增加，公司的股利分配政策和现金充足。 每股净资产说明公司的股票价值在增长，公司的发展在壮大。
市盈率说明投资者对万科公司未来发展充满信心，但是09年该指数有所下降，原因可能是受到金融危机的影响，投资者普遍对股票市场不太看好。
四， 紧接着，我们再来看看万科的同行业。
我们选取了招商地产，保利地产，和深振业A。
分析每股收益，每股净资产，净资产收益率，净利润增长率。万科的发展态势最好，最为平稳，不过其他企业增势凶猛，有赶超趋势。万科的最大亮点在于公司的经营效率。虽然万科的管理层极为重视每股收益的持续快速增长，但是分红较少，股民不买账。其中利弊，在这也不过多累牍。
五， 当然万科在迅猛发展的时候，也存在着诸多风险。 譬如偿债能力，盈利能力，资产管理发展能力都略有下降，为此企业需提升产品品质和性价比，加强成本、费用管理。加强销售贷款的回收，减少坏账。提高资金运用效率，加强流动资产的管理。
而面对不断深入的调控，万科需及时调整开发布局、产品结构和开发节奏，调低对利润的追求，把调控可能带来的业绩影响降到最低，面对市场变化，确保经营安全作为一个底线。在任何情况下坚持稳健经营、继续坚持为普通人盖好房子的基本产品定位。继续坚持 “不囤地、不捂盘、不当地王”的原则。坚持保障房的供应。万科将更多依赖于自身品牌和客户服务，依赖于企业的融资能力和经营管理水平。从而确保今后万科在中国房地产行业当之无愧的龙头老大地位。
期待着万科公司的能有更好发展。谢谢大家。
