房地产前期策划要解决的问题
第一、土地可不可以买？
第二、多少钱买划算？
第三、以后在土地上建造什么样的物业类型？
第四、卖给谁？
第五、怎么卖？
房地产策划的原则
独创原则
定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略
(一)房地产策划观念要独创
(二)房地产策划主题要独创
(三)房地产策划手段要独创
整合原则
一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。
二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等
客观原则
实事求是进行策划，不讲大话、空话
做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性
在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意 “炒作”之嫌
策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
定位
总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向。
具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位
可行原则
(一)策划方案是否可行。
(二)方案经济性是否可行。
(三)方案有效性是否可行。
全局原则
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
应变原则
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。
工作程序安排
第一阶段：市场调查
第二阶段：确定初步方案
第三阶段：确定概念产品类型及实操方案，完成策划书
项目可行性分析，项目定位报告，物业发展建议
房地产项目开发前期策划工作的任务
环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等，从而为项目的定义和论证提供资料；
项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；
组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；
管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；
合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；
经济策划注重于项目开发中的成本效益分析，制定资金需求量计划和融资方案； 技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；
营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；
风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。
1、前期拿地、土地转让要做的事情
2、拿地后规划设计的报规流程
3、报规通过后报建流程
