推荐第1篇：房地产前期策划
[转帖]房地产前期策划中的几个应注意的问题
房地产前期策划中的几个应注意的问题
一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！
目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。
一、说成本估算
成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查， 是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。 目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。 目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤为重要。可惜的是目前策划公司构成过于复杂，做广告的，做二手房的，做代理的样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项基本技术。料想一下，一个投资几千万上亿的开发项目，号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎别人说我们是撮把子了！
二、说经济分析
为开发商提供全面咨询，为其资金安排提出合理建议，为项目成本控制出谋划策是房 地产策划的一项重要功能。若把房地产策划分个大小，我觉得有三个层次，一层是房地产开发项目的营销策划，这是市场上最常见的，就是想帮开发商卖房子，一大帮代理商争得头破血流，为了卖出房子绞尽脑汁那种；第二层是为开发公司提供战略咨询服务，这就不是单纯的中介公司了，等同于开发商的合作伙伴，“战略联盟关系”；第三层则是将房地产归之于一个城市的运营，包括一个中小城市的经营定位，旅游地产策划等等，这在西安有过成功的案例了。
目前的策划公司从能力上，从业务合作可能上（在长沙）都难有全面为开发商提供经济分析职能服务，房地产项目开发经济分析包括资金流分析、财务分析、风险分析等内容，内容通常涉及开发公司高度机密，“可见度”太低，在基本数据不清楚的条件下，做了也是白做，因此这部分内容是开发公司内部由会计部门完成；而在能力方面，如果没有切身的开发商开发工作经验，我们也是无法洞悉其中的技巧的。房地产项目开发周期长，影响因素多，开发商这边的算法通常带有强烈的个体因素色彩，而且到底开发的数量有限，他们是有这种业务机会，却是难以得到提高；而策划公司呢，可以见识很多的开发项目，遗憾的是很少有这种业务机会，于是基本放弃了！这也许就是一个产业发展初级阶段的产物吧！不可否认房地产策划最终是要走向专业化的，目前的策划业界也是要肯定分洗牌的，谁最终掌握了这些目前“不可能”的技巧，谁就是将来的强者！
三、产品规划设计
以前提过这方面的观点，如果产品策划就是“一层门面就是五米九”，“窗户要是飘的”， “小区一定要有会所、泳池”这类话语，连个基本的层高标准不晓得，简单的户型设计动线、采光、通风标准不晓得，也无怪乎设计师们清高的耻都不耻你了！一句“你晓得什么”噎得你一句话也说不出。策划人，至少你得有与设计师对话的水平，参透设计的本质，将设计技术上的事情让设计师去做，你去把握基本思想，提供设计理念！深挖商业价值！
认识产品设计首先要做的就是理解设计，做到说话不“匡瓢”，房子的进深、开间、层高模数，规划日照采光要求标准，各类结构的优劣、造价，种种建筑风格的特点等等，这些是基本的，有了这个你才有与设计师交流的话语，有了沟通的条件。
策划师不是设计师，我们不管如何设计产品，但我们一定要清楚要如何知道该设计一个什么样的产品，那么在我们的调查中就必须将建筑产品需求要素通俗化，最真实的采集市场信息，从而总结出可以行之有效的设计要求，做到真正的“定单式”营销。目前大部分策划公司所谓“定单式营销”明显是撮人的，设计师策划师交流的空间都没有，你如何下订单！就像如今做房地产的人（营销，设计、开发商）都知道房型要三房二厅好，可是做为一个策划人，这句话是不应该只说说而已的，人们对产品的需求是多样化的，而且有现实的、将来的要求之分，能有效结合现在的和将来的利益，将三房的差异化做出来，将三房的文章做足才是我们的本事。
值得提出的是，在产品设计一块，策划的最重要任务是提供市场参考意见，这种意见必须是有依据的，是专业的。设计师的大胆、敢想是基于技术上的；而策划师的大胆、敢想要是市场前瞻性的，是基于要实现开发价值最大化的基础上的。
真的为长沙的策划界担忧，那么多公司雨后春笋般长出来，那么多公司在几个人的办公室内苦苦挣扎，那么多广东的，深圳的，上海的，香港的公司在盯着代理这块肥肉！不能不说这个行业已经“天下大乱”了，乱了好，就像沈丛文先生讲了，长了疮干脆让他烂掉，长痛不如短痛，弄点烈性草药，让里里外外的病疖一同烂掉，就算当时痛点，后来结了疤也就没事了。大乱之后有大治，毛主席当年搞文化大革命是否也是这个道理呢！ 精彩主题推荐
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nomind
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1# 发表于 2004-08-02 11:24
一、营销是市场经济的永恒主题
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。 研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。
从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。
从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。
我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。
所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。
营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。
可以概括为：营销就是发展商全方位、全过程地去适合适应市场需求，并努力创造需求的自觉行为。
这种促使转变的策划与运作，不可避免地导致了激烈的竞争。
作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。
市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。
曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。
二、房地产公开发售的策划与运作
1、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
定位分以下几种内容：
1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。
2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。
3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
4、概念的策划与引导
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
三、大宗交易的策划与运作
笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。
1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：
1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。
3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。
4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。
需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。
3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。
谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。
5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。
考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益。
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nomind
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注册时间2004-07-16
2# 发表于 2004-08-02 11:25
第二讲 房产营销策划的理解
中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的\"一无所有\"到现在的\"无处不在\"，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房地产开发有着密切关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，不少不具备营销能力的机构也挂牌从事营销，想在市场中分一杯羹。虽然总体上房地产营销尚处于\"春秋时期\"，相安无事。但随着房地产开发微利时代的趋近，对营销策划探索的深入，可以预言，竞争激烈的\"战国时代\"的到来已为期不远。房地产营销虽经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销的合理内核，因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥营销策划的作用。
尽管普遍认为房地产营销方式已从单一化趋向全面化，营销服务已从注重表面趋向追求内涵，营销推广已从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划，很多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的合理内核。促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。
一、营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式
营销策划是连接产前市场与产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，它必须忠于它所衔接两端的本质特征--市场意识。营销策划的根本不是一本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。
楼盘未造，策划先行，所谓\"运筹帷幄之中，决胜千里之外\"。通常可以看到，许多营销策划方案从楼盘案名到广告推广语，从销售计划到案场布置，表面上花花绿绿，看似闹猛，实则是空洞无物，绣花枕头，中看不中用。这样的营销策划怎能起到对房地产业发展的推动作用？营销策划不是闭门造车，它要体现物业特征、市场特性和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。楼盘的竞争，就是各楼盘营销策略结合市场优劣的综合竞争。谁能高屋建瓴，深入市场，把握市场，制定切实可行的营销方案，谁就立在成功营销的潮头。
营销策划的市场意识有两个方面内涵：其一是指结合市场，对楼盘的购买群体、消费层次、房型、价格定位进行决策，以销定产再建楼盘。虽然现在开发商、营销商对市场较为重视，但还是有其盲目性，开发楼盘存在\"跟风现象--碰到一时市场上好的卖点，不结合具体楼盘区域市场行情，你搞我搞大家搞，结果开发无个性，营销无创意，楼盘被套亦在情理之中。市场意识的第二个内涵，是指营销策划是一种长期行为，它不仅应注意成交消费区域的市场情况，而且还应从长远着眼，重视培育客户区域市场，藉此产生楼盘客户市场的恒温效应。第一方面内涵是第二方面内涵的前提和基础，第二方面内涵是第一方面内涵的巩固和创新。许多人对第一方面的内涵尚能理解，往往未能意识到第二方面的内涵。然而从今后发展而言，市场要求深谋远虑的开发商、营销商亟需重视并积极利用第二种市场意识。
认真分析楼盘与市场的对接问题，就是要贯穿市场意识，适应市场化发展需要和潜在空间，实施多元营销策划策略，做好楼盘的市场推广。那些有影响、营销做得好的楼盘，都是花大力气、精心研究市场的结果。有道是：没有疲软的市场，只有疲软的产品，一语中的。谁真正重视了市场研究，谁就取得成功。营销策划的发展空间很大，就看你如何把握市场。
二、营销策划是一种主动创造效益的行为方法
现在市场上对营销有一种误解，总认为营销策划只是从属于销售，帮助推销楼盘的文案，其重头无非做广告而已，因而使营销走上歧途。其实，意在笔先，思在行前。营销策划是一种主动创造经济效益、社会效益的行为方法。这前后两种上的差异，导致在具体策划实战中直接影响到方法的运用。
营销策划是一种导向行为，是一条基于市场需求之上的\"纲\"，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。换言之，营销是一种主动行为，它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。以上海为例，有专家认为，上海房地产营销策划的发展之路要经历推销导向阶段、促销导向阶段、营销导向阶段。从目前发展而言，正在向第三阶段转变。许多开发商、营销商对营销策划的理解多停留于第二阶段，也就造成市场上的营销策划方案大多只是在价格、付款方式、优惠条件等促销手段上做文章。这也就不难理解为何风行的大多是\"按揭营销\"、\"承诺营销\"、\"用租房的钱买房\"、\"承诺提前兑现\"等营销方式。从根本上讲，营销的目的不是让利，而是创利。只有摆着营销的地位，才能发挥营销策划的主导作用。还营销本来面目，就是要做好产品定位、包装等系列策划，全面认识营销创造经济、社会效益的先导作用，而不是将重心放在减价策划上。看来，营销界还需对此进一步开掘，扩大营销策划的功能空间。
三、营销策划是一种运用整合效应的行为过程
营销策划就是房产开发过程中的一种内化行为。这种内化就体现为营销是一种整合效应的运用。
所谓整合效应，是指通过营销方式、手段的系统化结合，根据市场进行动态修正，实现楼盘价值增值的全程营销效果。整合的要义就在于强调动态的观念，主动迎接市场挑战，利用当前市场，发现潜在市场，创造新的市场。它的特征是主动性、动态性、全程性。房地产开发的周期长，不动产的大宗性等特殊性决定了消费者有效需求在建设过程中仍会有不少更新和变动。因此，作为有效策划也不可能是一蹴而就，而是必须贯穿于开发的全过程，采取动态跟踪，动态获取市场信息，及时调整营销策略，主动适应新的有效需要和潜在需求。
营销策划的整合性具体特征表现为两方面。其一，营销策划方案组合。策划纵穿于房地产开发的整个过程。它应容纳定位、设计、工程、销售、物业管理等，而不是现在一般意义上的供销售的方案。其二，营销策划行为推广。今后对策划公司的要求将愈来愈高。整合营销需要各方面的联合，象目前上海由上房置换网、荒岛工作室等联手协作就是整合营销模式的萌芽和启动。可以说，整合营销行为的运用是营销策划发展的方向。它对目前众多营销商提出了更高的要求。市场呼唤联合，营销呼唤整合，行业呼唤优秀人才的融合。
四、营销策划是一种实现人本思想的行为理念
现代的房产营销策划注重人文、文化的居住理念，把策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华成以人为本、人与自然相融的和谐过程。人本思想的追求是人类自身居住条件达到一定阶段后的需要。这就需要营销策划不断跟上时代的节奏，充分挖掘人性内在的需要。从当前的营销策划实践而言也体现了这一点。主要表现在：
环境氛围的营造。人们内心渴望既有高质量居住空间，又追求回归自然、返朴归真、崇尚生态的生活氛围。环境型、生态型住宅成为新的营销主题。象申城以海派文化环境为营销主题的莲浦花苑等，这种小区环境与人文文化氛围的有机结合所带来的满足逐步取代人们以往衡量住宅的三个传统标准--地段、房型、价格。
住宅观念的变化。住宅观念表现为房型、朝向、立面等。上海楼市从小房型到大户型到跃层，特别是错层的兴起，如银河世纪经典、望源错牌No.1等，都是适应了人们新的居住需求。这些都是营销策划实践中对人本思想的有益探索。
物业管理的完善。今后的小区，将强化社区人概念。这就为优秀的物业管理提供了空间。如今许多消费者，在选择物业时，已开始意识到自己购买的不单单是产品，而且是服务，因此营销策划就要立足人本思想，充分发挥社区功能，从健康、舒适角度提供良好的物业管理服务。
营销策划要求不仅以消费者为起点（信息反馈、市场需要调研、购买行为研究等），而且还要以消费者为终点（为消费者提供售后跟踪配套服务）。从市场看，房地产业已进入一种\"质\"的发展，这个\"质\"不是一种单纯的建筑质量、设计质量等，而是一种创意组合后的质量。这个质量主要的是它的总体概念，是透过小区、建筑单体表象化背后的人文、文化内涵，这也是不动产个性化发展的体现。有话说，客户需要的是能安居享受的家，而不是简单的房子，就是这个意思。 当然，以上只是营销策划实践中人本思想的一个方面。随着住房建设的发展，随着人们对自身生活质量的愈加重视，人们居住观念不断提升，购房者将在居住质量上从单一居住需求拓展为多功能需求，从生理需求逐渐延伸为文化艺术的心理追求。
五、营销策划是一种塑造品牌形象的行为手段
策划并力求塑造房地产企业品牌、树立楼盘品牌形象是营销策划的至高境界。
任何商品的生产、销售和服务，都蕴含着品牌发展和形成的过程，楼盘也是如此。随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌的竞争。市民选购住房时，必须考虑资金投入的安全性，自然就会选择信誉好、品牌佳的企业。品牌楼盘带来的高附加值已逐渐为卖家认识，它为开发商带来开发楼盘各环节中的良性循环机制所产生的收益也愈加显著。从发展形势看，物业是基础，市场是关键，品牌是动力，跟着品牌买房，房地产进入品牌消费时代是一种必然。营销策划就要实实在在地在物业中构筑品牌基础，堆积无形资产。
楼盘品牌的创立，不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意识的综合体现。品牌的实现，不是一朝一夕之事。从目前上海房市发展看，象万科、中海等开发商树立了自身过硬的品牌，他们所拥有品牌旗下的楼盘一再旺销，就是品牌发展的必然，是与相关公司对品牌孜孜以求的努力分不开的。当然，广大开发商、营销商还需高瞻远瞩，在营销策划中把对楼盘品牌形象的塑造，把利用楼盘品牌的影响、示范效应当作一种主动、自觉、精心的行为。
推荐第2篇：房地产前期策划
房地产前期策划要解决的问题
第一、土地可不可以买？
第二、多少钱买划算？
第三、以后在土地上建造什么样的物业类型？
第四、卖给谁？
第五、怎么卖？
房地产策划的原则
独创原则
定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略
(一)房地产策划观念要独创
(二)房地产策划主题要独创
(三)房地产策划手段要独创
整合原则
一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。
二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等
客观原则
实事求是进行策划，不讲大话、空话
做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性
在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意 “炒作”之嫌
策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
定位
总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向。
具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位
可行原则
(一)策划方案是否可行。
(二)方案经济性是否可行。
(三)方案有效性是否可行。
全局原则
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
应变原则
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。
工作程序安排
第一阶段：市场调查
第二阶段：确定初步方案
第三阶段：确定概念产品类型及实操方案，完成策划书
项目可行性分析，项目定位报告，物业发展建议
房地产项目开发前期策划工作的任务
环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等，从而为项目的定义和论证提供资料；
项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；
组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；
管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；
合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；
经济策划注重于项目开发中的成本效益分析，制定资金需求量计划和融资方案； 技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；
营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；
风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。
1、前期拿地、土地转让要做的事情
2、拿地后规划设计的报规流程
3、报规通过后报建流程
推荐第3篇：房地产前期部岗位职责
前期部岗位职责
1、项目获取阶段，提供前期政策方面的支持，为手续获取提供相应依据；
2、全面了解项目，结合政府相关流程及项目开发节奏要求，进行综合评估；
3、明确开发时间节点，以五证一书为总控点，制定总体及分期管理规划，并严格按照审定后的管理规划执行，取得项目的相关前期手续；
4、了解项目周边市政配套现状条件与规划情况；
5、收集与配套工程相关的政策法规及文件，负责协调各专业配套部门完成各市政管线的咨询方案；
6、负责办理项目红线外市政管线的规划审批及各项配套工程的前期手续；
7、负责综合管网及各项市政配套工程施工图的设计委托；
8、负责组织项目公司就综合管网及各项市政配套工程施工图进行会审。
9、一级开发工作：
（1）负责土地一级开发的文件编制、报批、成本测算、资料的整理及管理工作；
（2）负责协调解决拆迁征地过程中的各类关系；
（3）负责项目立项、规划等报建流程，项目的土地踏勘、测绘管理工作；
（4）负责土地整理等手续的办理及实施；
10、二级开发工作：
（1）负责根据项目部制定的项目开发经营计划，统筹编制项目前期政府报批报建各项工作计划；
（2）负责土地出让协议签订及土地证办理等工作；
（3）负责项目总体规划方案、用地规划许可、修建性详细规划方案、建设工程规划许可证等上报；
（4）负责扩出设计、施工图设计各阶段人防、消防、配套、环评、交通、绿化等报批报建工作；
（5）负责《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的办理工作；
（7）负责进行供电、供水、燃气、供热等市政配套手续的报批报建，并根据工程进展情况，及时配合工程部和相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位，配套工程进场有序且与正常施工合理交叉；
（8）负责房屋预售面积预测、预售各项有关手续、《商品房预售许可证》的办理工作；
（7）负责获取项目立项报告有关市区发改委、建委的审批手续；
（8）负责项目竣工房屋实测面积委托与办理；
（9）负责办理项目规划验收及竣工验收手续；
（10）负责办理项目的初始登记手续；
推荐第4篇：房地产前期策划论文
【摘要】随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。
【关键词】营销策划市场导向创新
一、房地产发展环境分析
我国的建设是以经济建设为中心的，所以在国内经济高速发展的背景下，房地产也正在蓬勃的发展。通过温州经济泡沫中，我们都会意识到目前我国的房地产行业的发展还是非理性和不规范的。为了使我国的房地产业变得理性和规范，政府推出一系列的法律、法规来改善国内房地产业的不稳定，例如：“国八条”、“国五条”等法规。
目前国内的房地产业还是处在一个平稳发展时期，十八大中提出我国的经济正在向市场经济转型，所以，房地产市场有很好的前景。我国经济的发展带动其他方面的发展，最明显的是人口城镇化，这意味着将有越来越多的农村人口转变成城市人口。从2000年开始我国的城镇化率每年都在上升，十六大以来，我国的城镇化发展迅速，我国城镇化发展迅速，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人，减少了12585万人。今年的三中全会以后，可能更多的资金转移到其他地方去了。中国城镇化率要达到70%，意味着需要400亿平方米建筑面积，而现在只有190亿，市场需求仍然很大。即使是城镇化基本完成了，每年楼房也有约5%的折旧，大概有20
亿平方米，我们每年竣工量也就十几亿平方米。由此可见，我国的房地产市场有很大的发展空间，和发展前景。
二、房地产营销策划的发展历程
我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也正是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形色色的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，国内众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。
三、房地产营销策划
1.房地产营销策划概念：房地产营销策划是在对房地产项目内外部环境予以准确分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的经营方针、目标、战略以及实旋方案进行设汁和谋划。或者说，它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程，也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索或设计的过程。
2.房地产营销策划的地位：房地产营销策划是房地产策划的核心，决定房地产策划的成败。
3.房地产策划的内容：通过这一个多月房地产前期策划课程和我们自己做的房地产策划作业，我略认识了房地产策划的内容及过程。
我们调研了已建成在售的楼盘，通过调查研究在售楼盘的策划并结合老师在课堂上讲的理论，使我
四、目前房地产策划存在的问题
当前新形势下，政府调控政策频频出台，房地产开发商之间竞争更是日趋激烈，开发商有时候为了眼前的利润，忽视了消费者的需求，重视短期宣传，忽视了长远的利益，导致在营销策划过程中问题频频产生，不利于房地产业的健康发展。
（一）市场调研不够仔细深入，缺乏创新。
众所周知，房地产开发行业属于政策敏感性行业，它不仅要受相关法律法规政策的影响，受到政府有关政策及其导向的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些因素关系到开发商的销售盈利情况以及整个项目的成败。
但是，开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要归回理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。
（二）策划方案过度追求概念的炒作。
开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰房地产营销策划应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不应该是人为制造卖点、为了营销而营销、过度追
求概念的炒作。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足，脱离物业本身特性、过度追求炒作、随意夸大物业的特性去营销，只能是负面宣传，脱离营销的最终目的。
（三）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨。
在房地产营销的后期策划任务当中，广告宣传策划是其工作重点。广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。这些问题主要表现在：
1.广告制作精美但缺乏内涵。
2.在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。
（四）网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系。
目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。
五、新形势下房地产营销策划手段创新
综观房地产市场的策划方案，有符合实际的、有超越想象的；有老套的做法、也有创新的方案。由此可见，策划人员绞尽脑汁、挖空心思。市场上的房地产经历了炒作的浮躁之后，已经漫漫地走向理智和成熟。那么，在当今市场竞争激烈的新形势下，我们的房地产策划的工作人员更应该注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来稳重掌舵。
（一）强调市场调研，注重市场分析。
（二）明确策划的职能范围，策划方案符合实际。
1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；
2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；
3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。
（三）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系。
网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体,
像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。
（四）提倡房地产企业之间的合作营销。
新形势下，市场竞争激烈，开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，其中有些是非理性竞争，如相互杀价等。当各种竞争压力使之难以支撑时，开发商就会多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是开发商减压的一个有效途径。 房地产开发商之间通过合作营销，可以获得多赢的局面，节约资源，提高整体的运行效率，增加宣传效果，促进房地产产品销售。
（五）加强专业培训，提高策划人员素质。
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到策划的工作过程中去，才能做好房地产策划工作。
【参考文献】
[1]王馨.浅析房地产营销策划的问题及对策.现代商业.2009.6
[2]王志红.房地产营销策划的创新观念.现代经济信息.2008.4
[3]陈建敏.我国房地产营销策划研究.山东大学硕士学位论文.2008.9贯穿全程营销策划的理念；认清房地产市场形势，不盲目跟风开发；要准确细分市场，开发市场上受消费者欢迎的空隙市场产品。
推荐第5篇：房地产前期策划合同
委托方甲方：受托方（乙方）：签约地点：签订日期： 年 月 日 1 策划推广服务合同委托方（甲方）：受托方（乙方）： 根据《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规 定，甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委 托乙方对其开发的 项目进行前期打包策划推广事宜，达成一致意见，特签订本合同， 以资信守。第一条 服务范围 甲方委托乙方为其开发的 项目进行前期策划推广服务，负责该项目前期的策划、创意、设计等事宜。第二条 服务内容
（一）具体服务范围：第一部分：整体策划——
1、vi 设计（logo/色值/标准/应用规范/中英文规范/排字组合/立体雕塑效果）
2、阶段策划推广方案
3、深度市场调研报告
4、销售执行建议方案第二部分：售楼处包装——
1、接待台背板
2、logo 墙
3、资料架
4、玻璃窗吊帘式旗幅
5、顶部挂旗
6、北墙展板
7、门牌门条
8、玻璃贴
29、室外指示牌设计
10、售楼处门头设计第三部分：销售道具——
1、大幅海报（折页）
2、户型图
3、楼书
4、名片
5、名牌
6、大号信封
7、纸杯
8、信纸便签纸第四部分：户外广告——
1、擎天柱
2、道旗
3、围档
（二）免费赠送服务范围：露台平面户型图工装建议销控表销售表格业绩表客户签约号卡客户礼品包装第三条 合同总价款及付款方式第四条 广告运作规则1． 为使双方有效沟通、提高工作效率，乙方就甲方委托的项目成立专案小组，并提供专案小组名 单给甲方。乙方只对甲方负责，甲方需指定专人负责与乙方合作、接洽。2． 甲乙双方共同根据销售情况及甲方营销策略传播策略和思路制定宣传推广的工作计划，确定工 3 作阶段、完成时间。3． 在服务的实施过程中，甲方有权对总体策划方案进行调整，乙方应协助确定并调整。第五条 双方责任及权利
（一）甲方责任及权利1． 甲方对乙方提交的方案有提出修改和调整的权利，设计方案甲方需尊重乙方意见。2． 在甲方支付本合同或分项项目相应的费用后，设计作品之知识产权归甲方所有，并有权要求乙 方及时提供电子文件及样稿。3． 双方合作期间，甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类图片和文字资料，并应对上述 资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关 的一切责任由甲方负责。4． 甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案和乙方所提交的工作文件及时以书面形式提出修改 意见和建议，甲乙双方达成一致后据此进行修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方可 定稿。5． 甲方应按照本合同的规定及时付款，以保证项目的正常进行。
（二）乙方责任及权利1． 乙方应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计等业务，乙方 应为甲方的相关资料保密。2． 乙方应指定专人组成项目工作小组，经甲方确认后开展工作。3． 乙方应按时完成甲方下达的工作任务，乙方将设计方案交甲方并经甲方负责人签字或以电子邮 件确认后视为该项工作完结。若甲方对该方案提出异议，乙方应于甲方提出后尽快进行组织双 方领导进行讨论、修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方能定稿。4． 乙方应主动提前向甲方索要设计工作中所需的各类资料，并在本合同终止时，将上述资料及时 4 归还甲方。5． 乙方对最终发布广告拥有正文署名权。6． 乙方在经甲方书面同意后可用其设计之作品参与公益、专业、行业或媒介所组织的竞赛评比活 动、出版发表。7． 乙方对未被甲方采用的方案有权收回并作为它用。
8． 乙方应按月向甲方提供合同期间的详细工作计划和时间安排表，并经甲方确认后执行。第六条 违约责任1． 除不可抗力的自然及社会原因外，甲乙双方应严格遵守本合同的条款，否则，违约方须承担违 约责任。2． 非因乙方原因，甲方未能在约定时间内提供乙方设计工作所需的各类资料，或未能在约定时间 内对乙方提出的策略、创意、设计方案签字认可，乙方完成工作时间可相应顺延。3． 由于甲方违约造成本合同不能履行，则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知，该通知自 送达甲方时生效。第七条 转让条款 未经合同另一方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。否则，守约方有权终止本合同并要求违约方支付合同总价款 10的违约金。第八条 合同终止和解除有下列情形之一的， 合同权利义务终止：1． 本合同因已按约定履行完毕而自然终止；2． 本合同经各方协商一致而终止；3． 本合同因一方违约或因一方有不正当竞争行为或因一方擅自转让本合同项下权利义务而终止；
第九条 保密条款1． 未经合同另一方书面同意，任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息（包括但不限于商 5 业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其它信息等）负保密责任， 并不得向任何人披露上述资料和信息，但正常履行本合同项下义务的除外。 2． 任何一方泄密导致合同另一方遭受损失的，泄密方应按合同总价款的 20向合同其它方支付违 约金，违约金不足以赔偿合同其它方损失的，应按合同其它方的实际损失赔偿。 3． 本保密条款具有独立性，不受本合同的终止或解除的影响。
第十条 不可抗力条款 由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其它方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其它方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。 第十一条 解决争议的办法 凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，任何一方均可向呼和浩特市地方人民法院提起诉讼。
第十二条 其它 1． 本合同在甲、乙双方签署后即生效，双方履行完本合同的职责后，本合同即自行终止。
2． 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为附件，补充协议与本合同具有同等效力。
3． 本合同一式 份，甲乙双方各执 份，每份均具同等法律效力。
甲方： 乙方： 地 址： 地 址： 电 话： 电 话： 代表人签字： 代表人签字： 日期： 日期：
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房地产策划工作职责
房地产策划工作职责：
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。
房地产策划工作内容：
一般情况下，房地产营销策划与销售的工作内容主要包括以下几个方面，但由于不同的业务重点有所不同，同时房地产开发商对于全案策划的需求也不尽一致，因此都或多或少地存在一些差别。
一、区域市场研究
二、项目可行性分析
1、宏观环境分析
2、房地产市场状况分析
3、地块分析
4、项目开发经营指导思想及市场定位思路
5、项目投资收益及风险分析
三、市场定位
1、综合定位
2、客户定位
1）目标客户组成成分分析与判断
2）目标客户区域设定与分析
3）目标客户群消费层次与支付能力定位
4）目标客户群消费心理特征分析
3、产品定位
1）项目总体规划、建筑风格及景观建议
2）户型设计及面积配比建议
3）配套设施及功能建议
4）物业建议
4、价格定位
1）制定均价
2）价格策略
四、全案策划
1、市场调研
2、市场定位
3、整合营销策划
1）、营销概念及思路
2）、营销主题确定
3）、项目形象定位
4）、项目创新体系的建议及实施要点
5）、促销策略
6）、渠道策略
4、营销执行方案
1）、项目形象执行方案
a、售楼部的选址及布置思路及实施要点
b、样板间的选址及布置思路及实施要点
c、现场销售路线的设计思路及实施要点
d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点
e、合作公司的选定方案思路及实施要点
f、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点
2）、价格执行方案
a、均价控制
b、制定明细价格单
c、价格优惠政策制定
d、付款方式的确定
e、不同时期价格策略执行方案
3）、促销执行方案
a、销售阶段的推出量与控制方案
b、销售阶段市场反应及对策方案
c、促销活动情况方案
d、活动推广方案
5、方案实施的指导
五、、全程代理
1、全案策划
2、销售执行
1）营销策划的实施和调整
2）销售手册的准备
3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展
4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款
5）协助办理按揭贷款手续
6）销售统计与反馈
7）销售管理与销售控制
市调岗位职责
1、负责组织进行项目市场调查，做出报告，为项目策划、决策及运作提供依据。
2、协助策划岗位制定营销策划方案与专项调查，做出报告。
3、与技术部门衔接，确定区域市场的调查并形成市调报告。
4、定期阅读相关信息及其他经济、政策、整治等方面信息，特别是房地产业信息，对本地竞争楼盘广告等信息进行收集。
5、负责对公司品牌知名度、客户满意度、物管公司服务质量等进行专项调查，并配合策划岗位对营销策划活动做出效果评估。
6、负责本地区楼盘销售形势的调查，定期收集销售信息，为营销策略的调整提供参考。
策划岗位职责
1、进行项目前期策划，负责编制项目开发可行性报告。
2、负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。
3、负责项目的宣传资料的写作，参与各种媒介宣传的创意和执行过程。
4、负责营销活动中文案的写作和宣传工作。
5、参与公司各类广告片和宣传片的创意、拍摄、协助工作。
6、参与项目的设计，负责其中文字写作。
7、负责公司品牌形象的维护，以及推广宣传所需文字资料的收集和写作。
8、负责对宣传项目和广告承诺进行评审，保证对外发布信息的正确性。
9、对电视、报纸等传播媒体的广告传播进行效果评估，并作出书面报告。
规划设计人员岗位责任
1认真学习、贯彻有关基本建设的政策、法规、规范、规程和标准。认真执行基建程序。
2不断学习规划设计知识，提高业务水平。
3参加开发项目的可行性研究和方案讨论。
4项目确立后，参加勘测设计及招标工作。
5会同设计单位，征求建管、消防、交通、人防、环卫、卫生及有关配套单位的意见和听取其要求。
6负责联系、协调规划设计和有关主管部门的业务技术问题。
7参加组织扩初审批会议，整理有关纪要和起草向上级主管部门申请扩初批准的报告。
8熟悉施工图纸，组织设计交底会审，并负责整理会议纪要。负责工程技术材料的保管，按阶段归档。
9经常深入工地，配合项目，及时解决施工中有关规划设计方面问题，掌握工程质量和进度情况。
销售部
销售部经理岗位职责：
1) 制订本部门框架设计及职责分工方案；
2) 各项业务工作计划、安排、推进、指导；
3) 销售指标制定、落实、完成；
4) 现场销售管理，负责处理客户提出的各种问题，解决销售现场出现的突发事件；
5) 各种促销活动策划、组织、实施；
6) 广告策略、价格策略的制定；
7) 各类培训的计划、组织与考评；
8) 与上级及各部门之间的协调沟通；
9) 负责销售合同的审核；
10) 负责撰写本部门相应应用文稿；
11) 监督、检查、落实各项工作执行情况。
销售部内勤职责
1、准备所有客户合同协议报告和记录。
2、准备所有信件及内部备忘录。
3、收集及处理所有进出的传真，将所有来往信件进行编档并交销售总监。
4、为销售部经理接听电话，如有必要并做记录。
5、经销售部经理授权，按要求代表部门经理回复传真和分发传真稿。
6、准备总档案，在交给总经理之前先给部门经理检查，然后按顺序分档。
7、为本部门打印各类申请单。
8、认真完成员工的考勤工作，及时做好统计及月底报表工作。
销售员岗位职责：
1、了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规，熟悉房地产市场情况。
2、熟练掌握房地产销售技巧，详细熟练的回答客户问题。
3、详细掌握项目销售信息，为客户提供准确信息。
4、具备高尚的职业道德，以诚待人，不能夸大其谈，与客户建立良好关系，为企业和楼盘树立良好形象。
4、依照销售工作流程,负责接待、看楼、回访、谈判、签约、催款、违约客户处理、客户资料收集等工作,完成公司制定的销售任务。
6、及时反馈客户情况及销售中各种问题。
7、配合销售经理完成市场调查及信息反馈工作。
8、按照公司要求填写相关表格,并建立客户档案。
9、严格遵守公司和销售部各项规章制度及管理办法。
10、学习、吸收新知识,不断提高自己的业务水平,在工作中学习,在学习中更好的工作。
房地产策划部工作职责
1、负责项目运作的策划和推广工作。
2、针对新项目进行广泛的市场调查、综合相关方面情况分析和销售预测，编制项目可行性研究报告，经相关领导批准后，全面组织实施。
3、负责项目策划方案的制定和推广，根据项目具体情况拟定广告推广计划。
4、负责对外宣传和广告工作及广告评估、媒体及执行。
5、负责市场调研工作及评估。
6、负责奕丰品牌的提升、维护工作，多途径探讨企业文化的纵深发展，不断增添全新的企业文化元素。
7、结合内外活动营销状况，深入调研，组织执行相关活动方案，开展事件营销及事件公务事务，提升项目及奕丰品牌的知名度、美誉度。
8、积极拓展地产相关行业（广告∕政府部门等）战略伙伴，提升企业品牌和行业号召力。
9、负责项目招商的整体包装，入驻商家整体商业活动的策划执行。
房地产销售部职责
1、正确掌握市场
定期组织市场调研,收集市场信息,分析市场动向,特点和发展趋势.
收集有关房地产的信息,掌握房地产市场的动态,分析销售和市场竞争发展状况,提出改进方案和措施.
负责收集,整理,归纳客户资料,对客户群进行透彻的分析.
2、确定销售策略,建立销售目标,制定销售计划.
以完成公司下达的销售任务为目的,确定销售目标,制定销售计划.
监督计划的执行情况,将销售进展情况及时反馈给总经理.
根据项目的卖点(卖点是可以创造的)和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神.
完善房地产营销策划方案,制定执行系统并监控执行结果.
3、管理销售活动
制定销售管理制度,工作程序,并监督贯彻实施.
营销队伍的组织,培训与考核.
客观,及时的反映客户的意见和建议,不断完善工作
推荐第7篇：房地产策划岗位职责
房地产策划师岗位职责
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。
房地产策划枢要
【一】基础阶段
1、以开发商的开发设想、欲求、目标为底盘；
2、以市场需求为基础；
3、以市场调研为门径；
4、以综合分析、判断、评价为立足点；
【二】决策阶段
1、以可研报告为依托；
2、以风险规避与威胁防范为安全阀；
3、以价值实现为目标；
4、以决策为项目确立的总机枢；
【三】策划阶段
1、以主题策划为核心、主线；
2、以定位为坐标；
3、以创新为灵魂、生命线；
4、以具有可操作性为落脚点；
【四】执行阶段
1、以规划、布局、设计为意图的体现形式；
2、以开发商的财务能力、开发能力、管理能力为实现的保证；
3、以有效的营销手段为开发价值的最终实现形式。
策划各岗位职责
【决策层】策划总监
1、负责五部所有策划工作的统筹与分配
2、负责五部所有策划方案的审核
3、负责新项目的拓展
4、负责五部部分项目的日常策划工作
5、最终以完成五部年度目标达成情况作为考核依据
【管理层】策划经理
1、负责2-3个在售项目的策划工作的统筹与管理
2、负责所属项目与销售经理日常工作的对接
3、负责所属项目与开发商日常工作的对接
4、协助策划总监管理好策划团队
5、辅助部门新项目的拓展
6、以项目甲方的满意度、销售经理的满意度以及任务完成情况作为综合考评
【执行层】策划师，策划助理
1、执行好策划总监及策划经理分配的项目策划工作
2、积极协助部门新业务拓展
3、协助策划经理与所属项目的开发商及销售经理对接切执行好项目策划相关工作
4、协助销售经理，执行好总部的策划方针
5、以项目销售经理的满意度以及任务完成情况作为综合考评
推荐第8篇：房地产前期部工作制度岗位职责
前期部工作制度
按照公司总体安排，我部门根据前期报建工作要求特定如下管理制度：
一、前期报建工作要求
1、前期报建工作人员应熟悉房地产开发报建全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。
2、清楚开发项目的占地和建筑面积、容积率和绿化率等规划指标，了解项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况等。
3、搜集政府有关工程建设等法律法规及相关政策，以项目规划为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，提前完成项目前期报建工作的计划，应定期上报工作进度计划和完成情况，实现与工程建设的统
一、协调、同步。
4、统筹兼顾、纵观全局，做好本部门与公司其他各部门的工作协调。
5、加强沟通，与政府、媒介和行业相关机构建立良好、稳定的关系。协调好建设单位与设计、勘察、施工、监理、检测等单位之间的工作关系，圆满完成报建工作任务，保证项目工程顺利实施。
6、报建工作进行中，涉及费用支出的，依据建设工程管理相关法律法规或主管部门规定填写“费用申请单”，由财务部、副总经理、总经理签字同意后，交财务部领取缴纳、然后按财务制度报销。
7、阶段性报建工作结束后，要及时总结、及时整理资料、及时归档、及时报告公司领导。
8、对报建办结一经获得的资料，要将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作
二、前期报建工作职责
1、办理从项目立项开始到申请《国有土地使用权证书》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件的全部手续工作。
2、办理环保、电力、消防、人防、以及与项目相配套的供水、排水、燃气、供热、广电、通讯等相关手续。
3、协助工程部组织工程竣工单项、综合验收工作，协助销售部办理《房屋产权证》。
4、完成领导交办的其它工作。
三、前期报建工作内容
1、项目可行性研究阶段：
（1）搜集土地供需信息，做好土地招拍挂工作，配合有资质单位编制《项目可行性研究报告》。
（2）联系规划测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。
（3）办理《建设用地选址意见书》。
（4）办理《建设项目环境影响报告表》，环保局出具《建设项目环境影响批复》。
2、项目前期阶段：
（1）缴纳土地出让金、土地契税，获得《土地使用权出
让合同》、《交纳土地出让金证明》。
（2）办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知 。
（3）办理《国有土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图和《土地证书》。
（4）联系水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位确定能源配套接口。
（5）委托设计单位编制规划设计方案，填报《规划设计方案申报表》，联系政府部门组织召开城市规划会议，审定《修详规方案》办理规划设计手续。
（6）办理项目立项核准批复手续。
（7）联系水、电、燃气、热力、市政等专业单位、规划设计方案，交纳相关费用。
（8）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。
（9）办理《建设工程人防设计审核意见书》，交纳相关费用。
（10）办理设计合同、勘察合同备案。
（11）出具项目详细规划《总平图》、核定项目总体规划设计。
（12）缴纳城市配套费。
（13）办理《建设工程规划许可证》。
（14）联系设计单位出具《初步设计文件》在规划设计部门的主持下组织专家论证审核，办理项目规划《初步设计批复》。
（15）联系设计单位进行施工图纸设计，送施工图审查机构进行图纸审查、备案，办理《施工图审查合格书》。
3、工程招标阶段：
（1）在取得《施工图审查意见书》后，办理项目《报建表》。
（2）建设单位进行招标人资格审查、办理《住房项目申报书》， 建设单位交纳墙改费。
（3）建设单位委托招标代理公司填报招标信息、发布招标公告、确定招标报名时间。
（4）监理、施工单位办理进甘入庆备案手续。
（5）监理、施工投标企业报名。
（6）开标、评标确定中标施工、监理企业。
（7）公示3个工作日后缴纳工程交易费、办理中标告知书。
（8）核定、缴纳意外伤害保险，联系所有参建单位准备资料，办理安全、质量备案手续。
（9）带上《安全条件备案表》和《工程质量监督书》办理中标通知书。
（10）建设单位与中标施工、监理企业签订施工监理合同，进行合同备案。
（11）签订《商混供应合同》缴纳散装水泥费、写《承诺函》缴纳农民工工资保证金、。
（12）办理《建设施工许可证》，申请开工。
4、工程施工准备阶段：
（1）申请规划部门到施工场地进行规划防线。
（2）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。
5、工程施工阶段：
（1) 配合做好政府主管单位的各项工程监督和检查工作。
（2）申请安全、质量监督部门，协调组织桩基、基础、主体等各阶段的单项竣工验收工作。
（3）组织协调能源、水、电、燃气、广电通信、市政等单位验收，签订使用正式使用协议、合同。
6、工程竣工备案验收阶段：
（1）协调做好建设单位与勘察、设计、检测、监理、施工等单位关系，办理竣工备案手续。
（2）协调各单位办理工程档案验收手续，获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。
（3）申请住建，规划，安全、质量监督，人防，消防，气象，地震等部门进行工程综合验收，办理《建设工程竣工备案表》。
（4）在房管局办理《房屋产权证》。
（5）协调相关单位在竣工验收后及时做好资料交接工作。
四、要不断完善项目工程报建工作流程，明确落实前期 部工作人员各自岗位职责全面完成本部门的各项工作任务。
前期部工作人员岗位职责
前期部经理岗位职责
1、及时掌握房地产市场发展情况以及与房地产行业有关的政策法规，为公司房地产发展提供市场信息及发展规划。
2、根据公司发展计划制订相关的工作计划和方案。并且制定部门年、季度、月工作计划，合理有效进行全年工作安排。
3、与政府、媒介和行业相关机构建立良好、稳定的关系。
4、在工程前期过程中，协调好承揽公司项目或业务的施工单位与公司有关部门之间的工作关系，做好与工程部交接的工作，保证工程项目顺利施工。
5、统筹兼顾、总揽全局，负责做好本部门与公司其他各部门的工作协调。
6、负责领导交办事项的落实与实施。
7、对职员进行经常性沟通，做到上传下达，把公司的决策和精神及时准确地向部门员工传达。
8、遵守公司各项规章制度，以身作则，严格要求部门员工，起到模范带头作用。
4、
前期部专员岗位职责
1、根据公司计划和部门计划进行工作,并负责进行计划跟踪。
2、与政府、媒介和行业相关机构办事人员保持良好、
稳定的关系。
3、灵活、主动地完成报建工作职责范围内和经理交办的其它工作任务。
4、负责向部们经理汇报工作中遇到的问题及各事项办理的结果，并随时接受新的工作指令和安排。
5、完成项目工程各个阶段的手续办理和竣工备案的具体事项。
6、努力钻研业务技术，深入学习各项房地产法规和政策，不断提高业务水平，努力提高工作质量。
7、经常深入现场，了解工程施工中的新材料、新技术、新工艺，对建筑工程的相关知识进行掌握。
8、注意保管所有报建中的相关资料，做好建档工作。
9、廉洁奉公，遵纪守法，树立良好的形象。
10、及时有序地完成领导交办的其它工作。
前期部内勤岗位职责
1、负责本部门周总结和计划的编制、上报工作。
2、负责本部门应报建文件的起草、打印、收集、整理等文书工作。
3、按档案管理要求，管理档案，科学分类排序、系统编目编号、使之达到规范标准。
4、负责每天从报纸、网络等媒体收集、整理与房地产开发相关的信息报道及政府文件并建立登记簿并传阅每一个部门员工。
5、做好公司文件传阅，将文件内容及精神及时传达到
部门每个员工。
6、协助部门其它员工做好对外的相关工作。
7、完成领导交办的其它工作。
推荐第9篇：.9.4《房地产前期策划》读书笔记
读书过程中脱口而出—“原来还可以这样”，醍醐灌顶啊。 面对一个地块，或者一个陌生的区域环境，如果仅将前期工作定位于前期市场调研，那这个定位显然太窄了。市调其实只是房地产前期策划的一个部分，除经济、用地和政策三方面分别从宏观、中观和微观三个层次上的收集和分析之外，还需要很多更加细致和实用的内容，比如根据基本调查信息得出的，目标消费群特征和分析，项目定位（项目具体切入点），价格定位，可能遇到的问题和解决途径，以及形象塑造和营销策略等等。说到底，前期工作要达成的目的就是要解决在哪儿建，建什么，卖给谁，多少钱，怎么卖，什么时候买，能赚多少钱，可能的困难在哪儿，怎么解决。让企业踏踏实实的推进开发工作。
案例分析：湖南金润·蓝湾前期策划方案
借鉴重点：准确把握项目市场定位并实施有效营销策略，通过市场客户细分化与产品差异化，确定客户群。
虽然大环境不佳拖累市场较为低迷，但是房地产业投资强进增长，产业地位日益凸现；市场产销两旺房屋价格连年攀升。
项目基本情况优势：项目周边生活配套完善，拥有四家大中型商场；商业项目的抗跌性较强，随着旅游事业的发展，商业形式将会更加显露出优势。当地具备一定的消费能力。
劣势：知名度有待提高，第一期项目欠缺经验。
趋利避害：当地多功能、综合性商务中心匮乏。商务人士缺乏交流、活动空间，也缺少能够代表新形象的标志性商务中心。本项目的复合
功能规划及面积跨度针对几个购买族群，增加推广成本与难度。小户型构局可定位成酒店和酒店式公寓；较大的户型可定位为商住两用。为智力密集型公司提供有约办公环境。
目标消费人群瞄准中高收入的中青年，主要以私营业主，企业经理人，官员为主，对居住质量要求高，而对居住空间要求低，追求品位个性的人群。
最终定位为填补市场空白的商业+商住两用酒店式商住两用公寓。业态分布按楼层划分，
1、2层大型生活购物超市和手机电脑等数码通信产品卖场，3层为商务休闲娱乐中心，5—9层商务酒店，5—25层商住两用公寓。
低价开盘策略基于毗邻繁忙道路和商业氛围还不够成熟两个原因，在传播和流通中，完成有产品功能到品牌附加值的转变升值。
面对多功能酒店在物业管理上和功能区间划分带来的困难，通过引进专业酒店管理企业合作解决。
宣传理念上仅仅抓住投资坐等升值者和工作压力大的商务承租者两大群体，提出“赢在舒心，引领群伦”的口号。
具体营销策略分成四个步骤
一、造势炒作，目的是吸引第一批地产投资者与部分使用者为主，
回收一部分资金，具体操作方式为以小户型与写字楼为市场切入点，通过广告提高知名度和“以租带售”（“原来还可以这样”感慨来源于此），
二、品牌形象，目的是培育租务市场，兑现上一阶段承诺，形成口
碑效应，锁定目标客户群，或租或买促成成交，具体方式是媒体宣传，突出优势和投资回报。
三、强势促销，铺垫工作已经做好，此阶段要全面提升品牌形象投
资效果和租务市场，促进老客户带新客户，扫清尾盘。
四、服务营销，实现房地产营销的差异化，升值无形资产，求长远
可持续性发展。成立客户团体，笼络客户，了解客户需求。 传播模式
一个线索——新化首个酒店式公寓
一个中心——赢在舒心，引领群伦
六个基本点——尊贵，繁华，便利，舒适，健康，信息
此模式强调房地产市场营销传播的核心是把握项目的“思想灵魂”，以“定位论”和“整合营销传播”的理论为基础，深层次的研究分析市场消费；社会文化的需求空白和热点。
总结：通过经济社会基本情况的调研分析区域各阶层的经济能力和需求，紧跟市场需求，选择配套齐全靠近中心地块建设填补空白之作，在以低价开盘等优惠策略切入市场，培养市场，得到市场处不认可，再扩大宣传，促进成交，最终扫清尾盘，谋求长远。
推荐第10篇：房地产前期代理策划合同
某某项目前期策划工作委托书
甲方： ————有限公司
乙方： ————有限公司
经甲、乙双方充分协商，在遵守现行法律法规、保证双方平等互利的前提下，就甲方委托乙方为其“某某”项目提供前期策划服务工作，达成协议条款如下，并承诺双方共同遵守：
第一条委托范围
一、项目名称： “某某”项目
二、项目位置： ——————————————————
三、项目基本情况描述：
项目总占地约亩 ，规划建设面积约万平米。
四、合作模式
本项目采用分阶段合作模式：第一阶段为前期策划工作。
第二条乙方服务内容及方式
一、服务内容
1、市场总结：当地宏观环境调查——城市基本概况、居民人均收入水平、物价水平、消费习惯、城市发展规划和方向、投资环境和政策；当地房地产市场调查——当地房地产现状及国内房地产发展的走势、已有和拟建房地产项目的具体状况；项目地块环境调查——土地性质及规划条件调查、周边环境及社会状况调查、交通条件及配套设施调查。
2、业态规划建议：包括整体定位、形象和主题定位、终端消费者定位、目标商家定位、功能组合、业态规划、租售价格测算等。
第三条服务期限
一、项目商业策划
服务期限：本合同签署生效之日起至项目**阶段。
自本合同签署生效次日起，乙方开展商业规划工作，进行有关本项目的市场调研、分析报告、商业定位规划及业态规划等工作。于本合同生效之日起**日内将本项目的市场调查与业态规划的初期方案提供给甲方委托的设计单位，配合设计单位在乙方提供初步方案后**日内完成详细规划和建筑方案的设计以满足甲方和乙方对项目的产品定位要求，并在合同签订**天内形成《项目策划初期报告》递交给甲方。于初期报告提交次日起**个工作日内，若甲方未对乙方初期报告提出异议，则视为通过；若有异议，甲方应提出书面修改意见，乙方在得到甲方书面修改意见次日起**个工作日内提交《项目策划终期报告》，并在策划期内提供咨询服务。
项目策划报告的主要框架包括但不限于：
1、区域市场分析
2、项目整体定位
3、业态组合
4、产品规划建议
二、项目实施
如甲方要求乙方委派项目团队进驻项目公司进行实施服务，费用另行商议。
三、服务期限约定
如因工程建设、内外装修、设备设施到位、周边环境改造、道路施工、资金拨付、工作审批等问题导致本项目进度延迟，一切责任由甲方承担，经双方协 商一致，乙方服务时间顺延，甲方应按合同规定支付费用给乙方。因乙方原因推迟服务的，甲方有权提出解除合同。如因不可抗力原因导致合同服务期限顺延，甲乙双方协商延长期的收费标准。
第四条服务费及支付方式
一、甲方根据商定的服务内容，向乙方支付商业策划服务费。商业策划服务费共计人民币万元。
（1）乙方启动商业策划工作；
（2）乙方完成本项目的商业定位规划和商业总体经营的《项目策划初期报告》，递交甲方后日内，甲方向乙方支付人民币万元。
（3）甲方书面确定采纳乙方方案日内，甲方向乙方支付人民币万元。
二、支付方式
甲方向乙方支付本合同第四条所约定的所有服务费，统一以转账的方式打入乙方指定账户。乙方收款账户信息如下：
账户名：
账号：
开户行：
第五条双方的权利义务
一、甲方的权利义务
1、甲方拥有本项目的所有权及经营管理监督权。
2、在合同有效期内，乙方主要管理人员若发生变更，需经甲方许可。
3、乙方派出人员确有严重损害甲方权益的行为，或严重违反甲方的规章制度的，甲方有权责令乙方予以撤换，相关劳资关系或争议由乙方自行处理。
4、甲方负责审定本项目的各项方案以及相关的工作计划、投资预算、费用预算等，并确保按其审定的方案提供相应的款项和其他支援，以确保本项目的顺畅实施。在未得到甲方的书面审批同意前，乙方不得擅自执行。但甲方应保证乙方所提交审核的各项工作计划、方案应在乙方需求的时间周期内做出书面回复意见，否则因此而导致的工作延迟，责任由甲方承担。
5、甲方应保证本项目的建筑状况、各项设备设施、水、电、气、空调等相关供应均达到该项目招商、开业经营和销售的需求，并确保商业人流、车流、商
品装卸等的进出不受其他因素影响。
6、甲方应依法取得本项目经营的合法资格，提供政府有关部门对开发建设该项目批准的有关证件的影印件，包括：国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。并负责处理工商、税务、金融、技监、质检、卫生、消防、公安、城管等有关部门的相关工作。
7、甲方应按本合同的约定按时足额向乙方支付服务费及其他款项。
8、甲方应承担乙方工作人员因本项目的招商洽谈费、业务招待费、差旅费 等一切办公费用。
9、甲方应为乙方提供必要的办公条件，包括且不限于办公场地、通讯网络设备、办公设备、办公用车、办公用品等。
二、乙方的权利义务
1、在合同服务期限内，乙方主要管理人员若发生变更，需向甲方提出书面申请，经甲方许可后方可变更。
2、乙方应按本合同约定如期完成并向甲方提供本项目策划、筹备及运营管理所涉及的相关方案，以及该工作计划、营销策略、规章制度、费用预算等，经甲方审定后，乙方负责组织实施。
3、乙方承诺按照双方共同确认的租金指标及招商标准进行商铺的招商，不得擅自变更。如有特殊情况，乙方应以书面形式征得甲方同意后方可变更租金标准及其他费用标准。
4、所有与商铺招租相关的款项由甲方直接收取，乙方应协助客户将上述款项汇至甲方指定的帐户，乙方不得以任何形式收取客户交纳的款项。
第六条保密条款
一、甲乙双方同意本合同内容，以及向对方提供的有关信息、资料，均是商业机密文件，应当严格予以保密，不得在未获得对方书面认可的情况下，以任何形式（包括口头和书面）将前述资料和信息直接或间接透露或出示给第三方。甲乙双方均仅限于将该等商业资料或信息透露给与本合同履行直接有关的工作人
员，且均需告知有关人员此项保密义务。否则，双方将保留向对方追讨由此而引起的直接或间接的经济损失及法律责任的权利；
二、合同解除或终止后，双方应返还对方的机密资料，不能返还的予以销毁或删除。
第七条违约责任
本合同签署生效后，甲乙双方应严格遵守，若发生以下违约情况，违约方应 承担相应违约责任：
一、由于甲方开发工作中某些环节发生延期（如规划设计、手续报批、工程进度延迟超过六个月等），从而造成乙方工作延期，乙方有权顺延时间或根据实际情况对团队人员数量与结构进行合理的调整，以减少对乙方的损失。对于乙方已经形成的损失，乙方保留向甲方要求补偿的权利。
二、项目商铺租赁过程中，未经甲方同意，乙方不得以甲方名义同客户签订任何书面文件，与客户签订的任何书面文件必须经甲方认定，否则给甲方造成的损失由乙方据实赔偿。
三、乙方不得以甲方的名义从事本合同约定的委托活动之外的任何商业活动，否则，甲方有权追究其责任。
四、甲方不得在合同签定生效后以任何理由单方终止合同，否则甲方应补偿乙方人民币**万元，并仍要计算乙方应收取的各项费用，且赔偿乙方因此造成的一切损失。
五、甲方应按本合同的约定向乙方及时支付服务费和各项费用，如甲方超过**个工作日仍未向乙方支付，每延迟一日，须向乙方支付应付金额的**作为滞纳金。延迟超过天时，视同甲方单方面终止合同，乙方有权撤回所有派驻人员，并向甲方提出***万元赔偿要求，并仍要计算乙方应收取的各项费用，且赔偿乙方因此造成的一切损失。
六、乙方不得在合同签定生效后以任何理由单方终止合同，否则乙方赔偿甲方人民币***万元。
第八条合同生效和变更
一、本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后且在乙方收到甲方人民币万元启动费用后生效。
二、本合同如需修改，应经双方协商一致，只能采取书面形式，由双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。
第九条其他约定
一、本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签订书面补充协议，作为本合同的附件与本合同一并执行，具有同等法律效力。书面补充协议与本合同有冲突或不一致的部分，以书面补充协议为准。
二、凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权在项目所在地人民法院提出诉讼。
甲方：乙方：
代表人（签字盖章）：代表人（签字盖章）：
签字日期：年月日签字日期：年月日
第11篇：房地产前期策划实习小结
3）经济1002班 王婷婷 20101901
2014年02月31日实习小结（
新的一年马不停蹄的到来了，我也步入了工作实习的第三个月，经过两个月的磨练，心态、工作能力都较之前有了很大的变化。不再矫情，不再过分惧怕因工作失误而遭受的批评，心态平和了很多。至于工作能力方面，和不同的领导接触，经过多重工作风格的转化，能够在很多事情上做到转换自如，也算是这一期间算得上是不小的进步了。这一个月马上就要到具体的项目上去实习锻炼，无论是做策划执行还是销售，目的都是为了让我们能够提高一下我们看事情的角度。因为作为前期策划，你站的位置一定要比其他人更高，你才能想的更全面，只有站在更高的角度，你才能为以后的工作打下更加坚实的基础。虽然在以后的一段时间我的双休日就要改为单休，但至少能够提高自己的工作能力，还是欣然接受，并让自己尽快的适应吧。
新年伊始，天津的楼市发生了很多的变化。蓝印政策即将取消，房地产税即将落地，众说纷纭。中国的楼市更是前景不被看好，众多地产大佬，例如王石，均表明今年中国房价会大降，但同时又有反对的声音，总之，中国房地产市场前途不明，扑朔迷离。不过，我认为今年中国的楼市说崩盘，还为时尚早，但是一二线城市的房价相较来说还是比较稳定的，三四线城市的房价可能会有较大规模的下降，区域分化会加剧。
对于房产税，我总结了一些资料：“房产税的推进在最近一两年 会有大的动作 。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，随着时机的日益成熟，该项税种试点的扩围已经不可避免。“中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。”
一．为什么要推进房产税改革
1.开征房产税最直接的意义，就是要提高房产拥有者的持有成本，起到打压炒房行为、降低房价的目的。
2.房产税是重要的直接税，这项改革有利于优化税制结构。推进房产税改革正是适应我国目前发展阶段转变税制结构的需要，强化税制整体的收入分配功能。
3.推进房产税改革有利于正向发挥地方政府积极性。房产税改革将给地方政府开辟一个稳定财源，地方政府行为将从“如何获取招商引资”转向“如何培育地区发展环境”。
三．推进房产税改革的进程中需注意的问题
房产税在楼市调控中扮演什么角色?这在业内已逐渐形成一定共识,那就是不可或缺,更偏重于楼市的长效机制建设。十八届三中全会传递出消息,“加快房地产税立法并适时推进改革”；“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”尽管房地产税立法是在十八届三中全会后才提出，但是，随后官方对于这方面表态的高频率出现，一定程度上说明，房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。
目前,我国房地产领域开发、转让环节的税种很多,收费也较多,且存在重复征税,所以我国房产税改革已被放置在房地产税制整体改革框架中考虑。就整个房地产税体系，房地产税改革过程也存在几个争议点。其一是税收轻重问题，有人认为针对房地产的税负过于庞大有侧面推高房价的隐患。二手房交易产生税，新房的实际房价中也包含很多税收。加之供给不足的现象目前普遍在一二线城市存在，在供给不足的情况下，成本很容易转嫁到消费者身上，所以每一次在房地产业的加税可能对实际房价都是由向上的作用。反之供给出现过剩时，房地产税收对于成交则会出现较大的抑制作用。其次是税收的合理性问题，特别是在房产税对住宅征收的问题上，都比较关注土地出让金和房产税之间存在的征收与否是否矛盾的问题。但从结果上看，房产税没有达到抑制房价的作用，作用很小可以忽略不计。
关注可能发生的房产税转嫁问题。诚然，房产税改革有助于稳定房地产市场，但如果住房租赁市场处于供不应求的状态，一旦推进房产税改革，可能会导致税负转嫁、房租上涨。
设想一个极端例子，一个拥有大量住房的投机者，全部住房用于出租，房产税方案出台后，极有可能发生房产税转嫁给租房者的现象。因此，推进房产税改革时，须与房产租 赁市场的调控配套进行。
由于房产税改革对房地产市场调控具有积极作用，房产税一度被市场人士认为是抑制房价过快上涨的“杀手锏”，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，房产税的出台自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。
房产税影响最大的主要是投资需求。中房集团理事长孟晓苏认为，房产税的推出将使房屋持有者考虑持有成本，房地产投资收益增加了不确定性，这会对房地产市场的需求关系产生微妙影响。但从中长期来看，房产税对于房价的影响可能比较有限。房价主要取决于供求关系，遏制高房价不能寄希望于房产税，房产税的出台也不太可能导致房价出现大幅下降。中国社科院财贸所所长高培勇称，成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。
税制的调整，其实也就是对各方利益的调整，要打破原有的利益格局，难免会触动既得利益者。更何况房地产税这种关系到每一个地方政府、每一个企业、每一个居民的税种。
而我的观点是房产税只是声势很大，但是到具体的实施上它还是有很长的一段路要走的。因为一个税制的设立和改革都需要很多方面的设立和保证，例如法制和技术条件。而且，房地产税涉及很多方的利益，例如政府、房地产商、购房者等。而且，房产税可能在一定程度上推高房价，这就和房产税设立的初衷背道而驰了。总之，房产税是要看长期的效应，至于全面落地还需要很长的路要走，不能急于求成。
第12篇：房地产前期部经理岗位职责（材料）
房地产前期部经理岗位职责
1、根据公司项目总体开发的要求,负责承办公司所开发项目的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作；
2、负责向市计委、建设局申办项目投资计划（立项）、开工报告，并做好公司与政府各专业部门的协调工作；
3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作；
4、向市建设局申办施工图审查；办理招投标手续；申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续；
5、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料；
6、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建筑设计方案、初步设计、施工图设计；
7、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续；
8、向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续；
9、向交警支队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案；
10、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项；
11、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（设计、监理勘察、施工等合作单位）；
12、负责（牵头）进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责；
13、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台；
14、办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工；
15、工程竣工后,会同有关部门及时办理物业移交手续；
16、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇报工作进展，提出合理化建议；
17、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对开发部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序；
18、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。
第13篇：房地产策划人员岗位职责
房地产策划人员岗位职责范文
1、参与公司各项营销策划方案的评审工作；
2、有目的的参与市场调研，收集和分析相关的房地产产品信息、市场环境、业内其他企业营销状况，并且建立区域内竞争楼盘的档案库，为确定项目的产品定位、广告营销计划提供依据；
3、收集哈尔滨各类媒体的宏观地产信息，并且形成初步的书面分析材料；
4、负责公司网站的日常维护，将公司项目最新信息在网上发布更新，以及对网站信息做相关的信息收集，对提出的意见与建议报公司领导审定后进行回复；
5、负责编写每月的《哈尔滨房产荟萃》，并及时呈报董事会和发放公司各部门；
6、协助策划经理对客户资料进行收集，并做整合分析，形成书面材料上报；
7、负责与广告分承包方的日常联系，对日常广告、楼书等宣传品进行委托制作、质量控制和审核报批，并对成本支出和时效性控制进行控制；
8、负责对相关制作单位信息的收集和筛选，对园区标识系统、户外广告、宣传用品、展示场所布置等进行委托制作、质量把控和审核报批，并对成本支出和时效性进行控制；
9、协助部门经理做好日常社会活动的接待工作，对外来资料进行整理和筛选，定期向经理汇报；
10、负责每月向销售人员讲解市场动态，讲解下月的营销具体工作内容，并将销售人员的建议进行整理、分析，递交到部门经理处；
11、按时递交工作总结与工作计划；
12、完成部门领导交付的其他工作。
第14篇：房地产前期发展策划报告框架
前期策划报告序言
内容概述、研究背景及方法说明、强调修改价值等
公司推介
公司成立和发展状况、经手项目、品牌价值、区域项目、代表作品、团队等
城市房地产发展整体状况分析
一、城市经济发展概况
1、宏观经济运行状况
城市经济发展特征、GDP增长情况、人均GDP
2、国民经济发展及城市建设情况分析
城建投资总额及方向、城市化水平、建设规划扩展、人均居住面积、房地产业对经济社会发展影响
3、城市城镇人口走势及收入状况
人均可支配收入现状及增长、人口规模及趋势分析、建设用地情况及其增长
4、目前影响城市经济发展的因素
高新技术、财政支出、市政建设、外资涌入、内需拉动、”十二五”规划
二、城市房地产整体发展状况分析
1、城市房地产整体发展概况
总体的投资量、施工面积、竣工面积、销售面积、品牌商介入
2、城市房地产市场板块分析
板块划分及依据、板块内部构造、板块优劣势
3、城市商品住宅政策及价格走势
国家和地区政策走向、社会情绪、官员施政特征、价格水平及其对比、上涨空间、GDP和人均可支配收入相关性
4、城市商品房供需情况
在建住宅面积、在售住宅面积、待建住宅面积、存量、需求及满足情况、未来供需预测）
5、城市典型创新型物业研究
物业概念创新、建筑特色创新、规划超前、注入文化内涵、城市资源接合、市场空白分析、需求调查和预测、创新物业优劣评估、可行性建议）
地区发展及经济概况
1、地区的地理区位
地理坐标、城市坐标、人文坐标、经济坐标
2、地区发展的政策法规
政策、法律、法规、部门规章、地方文件等
3、地区区域的功能定位
商业、旅游、休闲、科教、居住、绿色
4、地区区域的发展规划
愿景使命、市政建设、配套设施、交通旅游、餐饮娱乐、科教文卫、房地产开发、版块划分、人文环境、主题迎合
地区房地产发展概况及分析
一、地区房地产市场发展概况
1、地区房地产发展阶段分析
历史回顾、阶段分析、发展历程、现状
2、地区商品住宅市场具体指标分析
价格分析（均价、起价、最高限价、价格比、价格分布、涨幅、走势、空间等）
3、地区地价走势分析
相关关系分析（价格与时间、价格与地域、价格与楼盘、价格与品牌、价格与消费需求、价格与营销策略选择等）
二、地区板块供应量及销售状况分析
1、地区开发楼盘统计
建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度
2、2009～2010年地区开发楼盘
建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度
3、2010～2011年初待推出项目
建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度
三、地区别墅类产品户型与面积分析
1、市场主力销售别墅类产品
名称、类型、价格水平、套数、总价区间、面积区间、套型比
2、别墅类户型分类统计
分类统计（维度自定）
3、面积及户型分析
主力户型、市场比率、主推宗主、市场迎合度调查评估
4、别墅类产品市场空白点
销售统计、市调、建筑风格空白、配套空白、户型空白、消费心理空白
四、典型性小高层/高层类产品销售分析
1、主力户型与面积配比表
选择性分析、维度（同上）、市场迎合度
2、典型项目户型面积配比
选择性分析、维度（同上）、市场迎合度
3、面积及户型分析
统计概述
4、小高层、高层市场空白点
统计概述
5、典型性项目销售状况分析
（天、周、月、季度）销量统计分析、销售周期、销售进度、售价分析、面积分析
五、地区房地产市场细分分析
容积率（分布和集中）、建筑设计（风格和特点）、客群识别度、建筑风格选择成本、风格与环境接洽、主流趋势预测、未来建材特点、园林景观设计、绿色主题、知名参与、怀旧与现代风、绿化率趋势、建筑与环境融合、物业管理分析、配套及缺憾
六、地区购房客户群分析
阶层特征、财富特征、职业特征、年龄特征、修养特征、学识特征、品味特征、客群收入构成与物业选择、需求特征、社会关系特征、地域特征、客户关注调查分析、购买目的、家庭结构、行为习惯特别是消费性格分析
七、销售个案分析
以地段、价格、品质、宣传力度等为维度进行列举和剖析（swot分析法）、注重借鉴意义
地区房地产发展概况及分析
一、地区房地产市场发展分析
现状分析、趋势分析、现象分析、原因分析、结果分析
二、营销策划情况分析
景观、物业和配套的先后顺序、营销渠道多元化、推广渠道专业化（精细化、系统化、深入化）、品牌建设力度
三、目前地区房地产开发风险及对策
1、风险点
现实可见的风险
2、对策分析
操作化建议
附件一：如：专题研究——“城市综合性高端大盘”
进一步说明或细分、附加项、延伸发散
项目地块深层次分析
一、项目地块情况及周边资源分析
1、地块及周边概况调查
地理位置、周边环境、毗邻、地块技术指标（占地、容积率、覆盖率、绿化率、停车位、限高等）、土地现状（形状、植被、土壤土质、毗邻、七通一平）
2、项目周边环境调查
建筑物、景观
3、地块周边交通资源调查
主干道、次干道、高速（汽车站、火车站、机场等）入口、通车里程、公交线路（线路、班次、驶经、早末班、距离、行车时间、疏松程度、）、交通规划
4、周边市政配套设施调查
商业配套（银行、医院、文教、餐饮、娱乐、住宿等）、风景名胜、距离、到达方式及时间
二、土地SWOT（深层次）分析
1、项目优劣势分析 政策的、市场的、产品的、顾客的、对手的、
3、项目综合评价、发展战略分析及建议
综合自评、发展定位、发展战略、发展思路、开发时机、客户需求补充等
项目发展及品牌战略定位
一、项目发展战略思考
1、战略发展问题及思考
自身经营分析、环境适应分析、短期与长期利益关系、品牌建设、树立长久客群
2、企业的战略选择
战略选择（自身的地区发展愿景）、品牌重视度、市场策略选择、开发节奏（快or慢）
二、本案核心理念体系
1、核心发展理念模型构筑
文化（城市）、规划（地区）、主题（本案）（由大及小、自上而下）
2、本案主题理念的推导
参考因素：文化内涵、经济与社会效益并重、运营手段
项目总体开发策略及发展战略
一、“差异化”的领先者战略
创新带来差异化优势（包括建筑设计理念、立意风格、人性化处理、形象包装等）
二、目标客户群定位及分析
1、目标市场分析
选择与排除（谨慎）、顺序定位、构成特点
2、目标客户群定位
区域、收入、品味
三、本案产品定位建议
1、项目用地指标
技术指标、退界、自然特征、人为特点
2、项目基地要素分析
交通要素-规划建议（朝向、间距、出入口、高度、政策应对等）、极限布局（退线等）、地形地势利用、产品类型（住宅和功能分布）、产品布局
四、项目总体发展策略
1、发展策略四大要素
汇总甄别地区建筑风格、系统规划地标建筑、严守政策、保证产品创新
2、项目市场发展策略定位
总述、广告语模式、多方案（可选）、发展定位、形象定位、图例
方案一
定位一
平面布局构想
图形标示功能分区、天际线、街际线
尚美佳观点：
项目整体开发理念及产品建议
一、项目总体规划理念
总体发展策略、大原则、大功能（社区居住、社区商业、社区休闲、社区教育）、总体指导思想（理念观念创新）
1、大原则
2、大功能定位
3、总体指导思想
二、户型设计建议
1、项目户型定位建议
组团分布、面积配比、建筑元素（坡屋、花窗、天窗、局部红砖墙面、步入式室外连廊等）、建筑形式（梯户、样式、面积）、户型参考
2、项目产品配比
产品配比、户型比例配比、总面积配比
3、户型设计原则
克服流行病、应对政策制约（拼接户型、拓展“灰度空间”）、创新引领市场（步入式大凸窗、内阳台、入户花园）、增加附加值（飘板、步入式凸窗、内阳台变房间等）、注重细节处理
4、户型设计亮点——“百变灰度空间”和“惟细为精”
预留价值、规避政策风险（内阳台进深超1.8m架横梁自行搭板。可拆墙面、交错挑高阳台、结构井后架楼板、L型阳台后封闭等）
三、景观园林设计定位
1、园林主题概念：皇室台地山水园林
概念的框架、推导和表现形式
2、“家台地水岸园林”规划理念
利用好自然优势、适度超前
3、景观设计要点
利用自然景观、放大自然景观、建立自然景观层次、融合人和自然景观、绿化植被选择（注重时令选择和生态互补）、设置景观小品、布置照明系统
4、景观特色示意
水、台地、主题空间
公共建筑风格及功能建议
一、“地区名流会馆”——酒店式会所
1、会所功能构成
功能分层设置、人性化服务设置、预留设置、创新设置
2、会所功能演示
影像资料演示
3、销售中心演示
影像资料演示
二、与城市融合的公共空间——OPEN街区
1、建筑风格要求
商业、大门、外立面协调统一
2、商业功能要求
定向招商、超前设计、提前布局
项目配套设施及智能化建议
一、配套设施建议
供热、供水、供电、排水、排污、通讯、区外交通平整、垃圾处理、大堂布置、门窗、空调、热水器、车库等
二、舒适严密的安防系统
防盗、报警求救（室内监控和求助按钮）、闭路监控、电子巡更、可视对讲、门禁、人防等
三、社区智能化系统设计
1、社区网络智能化
无线网络、电信优势、社区安保智能化
2、社区一卡通
类似校园一卡通，实现社区内部生活消费一卡结算
3、车辆管理智能化
借助计算机管理车辆
物业服务范围及标准建议
一、提供24小时贴心式物业管理
24小时家政秘书、生活顾问、人性化服务、争取住宅商业价值最大化
二、严密的24小时安全服务级安全屏障
三、提供完善个性化服务
1、常规服务
社区生活设施保养、绿化、保洁等
2、委托服务
会议、代订、看管、中介、办理等
3、有偿服务
市场分析、租赁协助、维修、清洗等
4、租赁服务
代收费、代买代卖等、物业服务企业特征
项目分期开发建议
一、分期开发建议
配套先行、价格高开高走、分期开发、产品调整
二、项目分期开发策略
一次性景观（销售中心）、围绕景观逐步开发、楼王现世、尾楼销售、启动商业经营
销售价格测算及财务分析
一、销售价格测算
1、市场比较法的概念
常用方法：市场比较法、收益还原法、重置成本法、假设开发法，理论依据、优劣性分析和选择、价值定义、估价步骤
2、项目估价
选取可比实例、竞争楼盘比较法、加权折算、实收均价合成、上升预测、片区上扬趋势、
二、财务预算
首期开发基础数据陈列（有价项目）、销售收入预测（住宅、商铺和车位）、静态财务表（包括收入、成本、管理费用、销售费用、税费、利润）
第15篇：房地产策划前期与后期区别
房地产策划贯穿从考察拿地到销售房屋、交房的整个过程。
房地产=房产+地产。有地才有房，因此，先说土地的取得。
土地市场又称一级市场，目前是由ZF垄断的。开发公司取得土地，可以直接走招拍挂的渠道拿地，也可以前期涉入土地一级整理或者农村土地综合整治，以取得土地指标。这块主要看意向地块周边近期的土地成交价、楼盘销售均价等等，根据相关指标反推目前区域内地块的合理成交价、盈亏平衡点地价等等。看的是一个大概的范围，比较粗，偏差较大。
新盘开发又称房地产二级市场。策划的工作分两个阶段，前期产品定位和后期营销策划。 先说前期产品定位：拿到地之后，根据相关指标做市场调研，本区域和类似区域、可能有竞争关系的楼盘都要进行详细的踩盘，以及有针对性的市场调研，手段包括调查问卷、潜在客户座谈、在售项目销售主管访谈等等。根据调研结果对地块进行产品定位，出“建筑设计任务书”，交给设计院进行产品设计。
产品出来后，项目开工了，就是后期营销策划板块的事情。这个阶段做的人就很多了，你做的“后期媒体推广”就属于这个板块的范围。你在房地产公司工作的话，问问身边的策划主管、策划经理就知道了。零零碎碎的事情，基本就一跑腿的。不多说。
俺做房地产策划八年，从营销策划做到项目定位，再做土地一级整理，目前做农村土地综合整治和旧城拆迁……基本上整个流程都走完了。
第16篇：前期策划
目
录
一、投资决策
（一）基本流程
（二）招拍挂
（三）实际操作过程中要注意的几点
（四）企业实战做法的几个共性
二、项目审批手续的办理
（一）审批手续环节与结果
（二）项目审批需要注意的两点
（三）整体工作的组织
（四）关于项目前期的几点归纳
（五）项目审批工作时应了解透的几点
三、前期的项目管理
四、项目的前期策划
（一）调研阶段
（二）项目定位
（三）投资分析
（四）项目开发投资风险及对策
前期策划
一、投资决策
（一）基本流程
1、机会选择
（1）开发商通过自已的业务渠道或政府的关系、媒体公告搜集到一些项目机会或项目信息。
（2）将收集到的信息做判断，进行机会选择，如有三个投资机会：高新项目、浐霸、北郊。开发公司前期部对这几个项目做初步分析，即理论上的投资机会分析。
2、投资意向
在弄清项目的基本情况之后，做预可行性研究，提出若干建议，供公司董事会决策，若董事会觉得项目可以做为意向开发项目，则就与土地方（项目拥有方）做投资意向的洽谈（商务谈判），谈判结束签订合作意向书。
3、投资决策
公司前期部对拟合作的项目做比较仔细的可行性研究和投资分析，这就叫项目的可行性研究。
可行性研究后如果认为项目是没问题，最后决策是可以的，签正式合同，按合同执行。
综上所述，做为常规来讲，项目前期的决策阶段，是三大块：机会先择、投资意向、最终的项目投资决策。
这是作为企业来讲的内部决策机制必然要走的三步曲，这三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基础上根据需要决策的对象的深度，把可行性研究的粗细长短做了区别而已。
（二）招拍挂
1、获得土地
通过招拍挂取得土地的时候，一般是开发商去土地市场了解一些项目信息，土地市场的项目都有项目条件，即地块是住宅用地还是工业用地，除此之外地块还有用地条件，具体包括这几方面：
（1） 四临界址，即周边东南西北的界址。 （2） 尽用地面积亩数。
（3） 容积率，即土地的得房率，即一块地最终能开发出来多少产品（如地块面积为10000平米，容积率是3.5，尽用地10000平米，盖出来的商品房的建筑面积就是3.50000平米，即买10000平米土地最终能开发出来多少产品）。 （4） 建筑密度，即一块地有多少平米可以用来做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是说其中3500平米可以用来做建筑，也意味着楼座所有的底座面积不能超过3500平米）。
（5） 绿化率，即小区里面扣去建筑面积，道路、硬化的停车厂、中心广场、硬化道面积，剩下来的绿地面积（如规定为40％或39%，一般政府在用地条件中会规定它）。
（6） 控高（限高），即一块地在哪个方位建筑高度最高能高到多少，规划部门通过控高来控制建筑空间（一般的民用住宅室内大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的话，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少层）。
开发商根据这以上几个指标就可以算出自已的得房率，在拿到用地条件以后对意向地块迅速的进行前期方案的测算。
2、前期方案测算
（1）产品定位，也叫做概念规划方案（初步规划方案）；
（2）根据概念规划方案进行投资测算，将测算后的效益指标与企业内部希望的投资受益率做比较，根据企业认可的受益率来确定这个项目是否值得去拿，这就叫决策。一旦决定拿，即迅速展开下一步工作，做商务标数。 （3）商务标数做出来以后投标报价。
商务标数的做法主要是在原有的条件下，土地最高以多少钱拿到手里，有一个底，即所谓的标底，也就是投标的底数。这基本是在第二步投资测算基础上的倒算。
（三）实际操作过程中要注意的几点：
（1）在市场上一旦有合适地块，时机非常重要，动作要快，就是说一旦用地
条件确定后，项目的测算又很熟练，一两天就要能搞完。 （2）任何一个地块，它的操作运作方法是非常灵活的，同样的地块放在不同
的企业，或者在同一个企业里用不同的思路做下去都会有不同的结果，也就是说在项目测算过程中有一些资源的整合和运作思路的问题，而项目的运作思路是需要策划的。
（3）拿地前的投资决策涉及到项目整个建设全程，如重大经济问题、技术问题、政策问题、市场风险的估计问题、金融问题等。
（四）企业实战做法的几个共性：
（1） 去土地市场搜集土地信息的时候是有针对性和目的性的。
（2） 对地块的用地条件可变空间的估计。
（3） 带着目的性选择到的项目，企业内部的资本运作的边界条件基本是明确的。
这三个问题在找土地的时候，企业内部已经明确了。
通来实际操作来看，归根到底还是运用可行性研究的方法。可行性研究这种方法在企业实践过程中运用是非常灵活的，每一次分析的目的不同，侧重不同，一般在企业搞的时间比较长。
实质性的内容有两方面：
一是建设方案，建设方案的提出，建设方案的描述以及建设方案的画图，是经济测算的基础；
二是财务评价，从财务评价入手更容易。
在建设方案一定的情况下如何才能迅速的拿下财务评价是工作的重点。
二、项目审批手续的办理
（一）审批手续的环节和成果
1、项目一级开发的审批环节： （1）项目建议书的审批； （2）项目用地的审批； （3）项目规划条件的审批。
2、项目一级开发取得的成果： （1）项目的立项； （2）项目的用地性质以及项目用地的条件； （3）关于土地的拆迁整理。
不同地块的深入程度是差别很大的，有生地和熟地之分，生地比如说有的只管项目立项，不管土地性质，不做拆迁，有的不但拿到了项目立项和用地条件，而且已拆平用地，算是熟地。
3、假定项目是熟地的情况下，前期的审批手续（四证一书）： （1） 用地规划许可证 （2） 土地证
（3） 规划方案、审批意见书 （4） 工程规划许可证 （5） 工程施工许可证
4、取得的相应结果： （1） 立项批复 （2） 地块的定桩成果
（3） 项目的规划条件（附：项目的初步规划方案） （4） 建设用地的批准书
（二）项目审批需要注意的两点
1、要搞清楚国家法规规定的前期严格审批的流程（哪些内容是哪些部门的哪些人管，管到什么程度）；
2、必须建立项目审批过程中的人脉关系
（三）整体工作的组织
1、效率问题；
2、经济问题（既要为项目增加获利空间同时要减少一些不必要的费用，即开源节流）。
（1） 正面投入：根据地块，从城市规划的高度做一个很漂亮的专项规划，供
政府部门规划 部门权威人士审核，并打开一些条件。 （2） 灰色投入：小公司不规范的规划。
（四）关于项目前期的几点归纳：
1、法规性很强
2、公关很重要
3、技术问题很综合 （1） 城市规划； （2） 建筑规划； （3） 施工方案；
（4） 规划和设计方面的规范；
（5） 行业部门的要求（供水；供电；供热；燃气；道路；绿化；文物部门，建设部门、规划部门、计划部门、物价部门等十多个部门）。
因此房地产开发项目的前期一般由开发公司的总经理亲自来抓，而且手续在报批过程中，规划、设计等单位要配合。
项目前期是整个房地产开发的龙头，前期手续不走，后期跟不上，前期手续走多远，后期得跟多远，所以前期审批对项目的开发制约是很大的。
目前西安绝大多数项目前期都存在问题，很多项目楼已盖起来，手续还没办下来。目前国家土地政策上死守18亿农耕地，每年用于市场建设用地有一个控制量，建设用地分很多类，用于城市、军事、国防、教育等，最后到用于商业开发地只有一小块，而全国的这一小块又切蛋糕切到各省、市、区。
因此，若涉入到农耕地，则要申报，从区到市、省、建设部、国务院，申报完后从上面再一级一级的下达，过程繁复，下达后的土地因为有限所以交给各个地区自已划分。
为了获得土地最后的审批，往上报的时候就得排队，排队前和下批时都得做公关，因此项目前期是一个很复杂的流程。
这样来看，前期涉及到很多政策性问题、技术性的问题、业务的组织问题等，正因为这样，企业对前期策划这方面的市场需求量还是很大的。
（五）做项目审批工作时应了解透的几点：
1、前期四证审批的流程
2、各个环节的相互制约关系
3、每一项审批业务在政府部门内部的业务流转程序
三、前期的项目管理 组织整体工作、推进工作前进。
四、项目的前期策划
（一）调研阶段
1、市场调研
了解市场行情，哪种产品最火，价位多少，哪种产品形态最受欢迎，市场需求量最大。
2、地块调查
简单来说就是弄清地块状况。
房地产开发地块的边界。地块的周边情况，对项目开发起着非常重要的作用， 例：（1）地块在路南比在路北好，因为在南边可以贴着路边起高层，也就是利用道路空出了建筑空间。
（2）地块对面是写字楼比住宅楼好，因为对面是写字楼的话对建筑空间的要求比住宅小，允许部分遮挡。
（3）地块对面是幼儿园、学校的话要求更高，建筑就得往后退。
（4）若南边楼已盖起，用地边线也贴了，要保持间距60米，项目就得往后退，否则盖的楼就在阴影里。
这只是用地边线，相邻关系的区分，还有工程地址问题，沙坑、地裂缝等；一级开发和二级开发是两个利益主体，一级开发的时候尽可能隐瞒一些不清楚的情况，而作为开发商开讲了解得更仔细一点更好，所以地块调查是开发商比较注重的。
3、开发商资源和开发战略
地块适合于做酒店、住宅还是写字楼，跟企业的资源是有关系的。
酒店是最赚钱的，长期收益是很大的，需要资金的时候酒店可以往银行一抵押，可以获得一笔资金，这属于运作方面的技巧。
如果是住宅卖了就没了，有的企业近期急需现金流，就不能选择酒店产品，做酒店流动量很大，这也就直接决定了项目定位的选择。
综合了这三方面因素的方案就是项目合理的方案。
（二）项目定位
1、项目定位包含的内容 （1）设计定位 （2）目标消费人群定位 （3）项目的价格定位 （4）项目的营销推广定位 （5）项目资本运作模式的选择 （6）项目建设方案的选择
2、项目定位对后续影响
（1）设计定位，对后面的规划设计提出更明确的条件；
（2）价格定位、消费人群定位、市场推广定位对今后的营销定位有重要作用； （3）资本运作模式的选择对项目后续的投资筹措、投资方式做一些确定 （4）建设方案的确定对后面项目开发建设工作的组织确立原则性的意见 如此看来项目前期策划是在调研的基础上对项目后续开发的重大问题提出来有效的解决方案，如设计方案，建设方案，营销方案、资金运作方案等。
（三）投资分析
（四）项目开发投资风险及对策
注：项目前期策划和可行性研究的区别：
实际上在房地产开发项目的真正实施过程中展开最终投资决策依据的是前期策划文件，而不是前面所讲的可行性研究，前期策划报告的核心思路和方法与一般项目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。 从两个角度来理解这个问题：
1、房地产开发项目在最终决策的时候依据的是项目的前期策划报告，项目前期策划报告具有更专业的水准，但是它的核心思路与可行性研究是一致的，具有相同的方法。
2、实际上房地产开发项目最终的决策是可行性研究方法在房地产领域的具体应用形式，只是更加丰富了一般项目的可行性研究方法。
第17篇：前期策划
做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报告。
创作一部纪录片，首先要考虑好两个问题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注的话题千万不要去拍），二是怎么样去创作这部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方案）。这就是前期策划所要完成的任务。部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方
策划是纪录片创作过程中必不可少的程序，虽然不一定非要形成文字材料，但最好还是形成文字材料。策划的文字材料叫策划方案，又叫策划文案或策划书，相当于一份可操作的“施工图纸”。大至可分为六个部分：目的意义、内容形式、组织机构、实施程序、经费预算和效果预测。
1、目的意义：节目策划书主要是节目策划人写给节目制片人和制作人看的，在让他们知道怎么做之前，首先要让他们了解为什么要这样做，让他们认识策划肩负的任务和追求的目标及效果。这里要尽可能简明扼要地点出来。不要空话、套话，不要将太多的大道理，而是要把它限定在一个实事求是的范围之内。比如我们拍摄的纪录片《命》，它的历史背景是大学招生制度改革后，随着招生名额的扩大，招生费用也提高了。如何解决贫困学生上学难的问题，不仅是党和政府关心的问题，同时也是老百姓关心的问题。拍好这样一部片子，其目的意义不仅可以减轻党政部门接待贫困学生家长上访的压力，也为解决贫困学生上学难的问题提供了一条有效的信息途径。
2、内容形式：在明白为什么要做之后，就要阐述做什么。此时的策划者要阐述他的创意，这是策划书的关键部分。通常可以从内容和形式两方面来介绍这个创意。节目内容包括题材、选题、主题思想、背景材料以及相关内容；节目形式包括节目类型、长度、表现手法、制作技巧、技术手段以及包装推介等。这里面需要强调的是，背景材料的搜集必须先行，决不可以盲目拍摄。因为纪录片并不是24小时全天候纪录，而是围绕主题有选择的真实纪录。英雄不是一天造就的，而一定是有着厚重的历史背景。只有对历史背景的广泛搜集、认真提炼，才能从中发现被拍摄对象的灵魂。背景材料的搜集是进一步策划的基础，这一环节必不可少。在纪录片《命》的拍摄开始前，我们就做了大量的前期准备工作。比如对被拍摄人历史背景的了解，相关拍摄人物的确定，拍摄环境的踏查等等。题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注
3、组织机构：知道做什么之后，就要考虑由哪些人来做，怎么分工，怎么合作。这里重要的是形成强有力的工作班子和明确参与工作人员的职责。组织机构往往有两个层面，一是组织领导机构，二是具体制作机构。前面说过，纪录片是最能代表电视台实力的一个片种，从
某种程度上说它并不亚于电视剧。所以在开始创作之前，必须考虑配备最出色的创作队伍和最精良的设备支持。
4、实施程序：明确了人员组织和任务分工后，就可以部署工作安排了。什么时候完成前期准备，什么时候进行拍摄，什么时候进行后期制作，什么时候审查和修改，什么时候在什么频道和时段播出等。要制定一个具体的时间表，使操作者能够准确地掌握策划的实施过程，同时也便于策划者和管理者控制和监督工作进度。
5、经费预算：项目的实施、节目的制作都需要一定的经费支持。目前的节目经费来源一般有两个途经：一是行政拨款；二是赞助经费或广告收益。无论是哪一种来源，都应做好经费预算，这是节目成功的物质保障。做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报
6、效果预测：做完这些计划后，还可以预测一下节目播出后所产生的效果，提出一个获取社会效益和经济效益的期望值。比如说收视率、观众反响、社会效果和专业评比等，使之取得一个总结和评估的依据。
第18篇：房地产前期规划
●市场定位与产品设计定位：
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：
项目总体市场定位
目标人群定位
项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议
● 市场推广策划：
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容是：
市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼 项目案名建议找房地产资料,到中国地产商
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制
广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）
媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行
● 项目销售策划（项目销售阶段）：
此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式
销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略
销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整
销售策略调整
第19篇：房地产前期准备工作
一手房项目前期策划与工作准备计划书
1.理论研究：使用城市运营的操作观点，对特定地区的房地产开发模式，从理论高度上做好一个大方向的把握。
2.概念采购：尽可能寻找大范围内同类型地块开发的成败经验，用于资源决策，寻找可行的开发模式，尽量的避免一个决策风险。
3.市场调查：从若干个假想方案出发，寻找最合适的目标市场，主题定位及产品概念分析。
前期准备工作细节
1.房地产 销售模式的运用（建议使用泰盈模式）
2.前期楼盘业务知识的整理与培训。
3.对周边地区同等产品的一个对比分析。
4.踩盘。（熟悉周边环境及周边项目优劣）
5.三板斧中楼盘对比的插入（如何介绍及如何给客户做洗脑过程）
6.当地房地产行业从 2000 — 2010 年的总体趋势调查并从中了解它的一个发展方向。
7.熟悉当地的地理环境，当地人流量密集地区的观察，对以后外展工作做好准备。（主要从大型商业街 ，公园，超市，高档场所方面入手）
8.是否使用业务员广告模式。（大量的 DM 单的派发宣传）
9.公关人员对银行，政府发面的关系维护。
10.与周边住宅楼盘的合作。（具体事宜要看当地环境，可与周边楼盘合作一些客户网络，住宅为主）
11.案场秘书对该楼盘的必要文件的整理与制作。（针对楼盘情况议定）
12.代理商与开发商之间细节方面的沟通。
13.公司管理规定的拟定。（要有针对性，针对该楼盘实际情况，其中...
第20篇：房地产前期工作计划
房地产前期工作计划
1.为保证集团公司房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序，房地产前期工作计划。
2 适用范围
本程序适用于集团公司房地产开发项目的前期工作。集团公司在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。
3 职责
3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。
3.2 项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，投资发展部予以配合。
3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。
4 程序内容
4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报集团公司批准。
4.2 项目部负责起草集团公司向xx投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于集团公司房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。
4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》，工作计划《房地产前期工作计划》。
4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及集团公司房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、***等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
4.7 项目部在规划设计成果完成后，向设计单位下达《设计任务委托书》，设计单位据此完成工程项目的扩大初步设计。
4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
4.9 项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
4.10 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
4.11 项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
4.12 项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
4.13 项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经集团公司复核正式订立后开展有关业务。
4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
4.15 项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。
4.16 项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。
