目
录
一、投资决策
（一）基本流程
（二）招拍挂
（三）实际操作过程中要注意的几点
（四）企业实战做法的几个共性
二、项目审批手续的办理
（一）审批手续环节与结果
（二）项目审批需要注意的两点
（三）整体工作的组织
（四）关于项目前期的几点归纳
（五）项目审批工作时应了解透的几点
三、前期的项目管理
四、项目的前期策划
（一）调研阶段
（二）项目定位
（三）投资分析
（四）项目开发投资风险及对策
前期策划
一、投资决策
（一）基本流程
1、机会选择
（1）开发商通过自已的业务渠道或政府的关系、媒体公告搜集到一些项目机会或项目信息。
（2）将收集到的信息做判断，进行机会选择，如有三个投资机会：高新项目、浐霸、北郊。开发公司前期部对这几个项目做初步分析，即理论上的投资机会分析。
2、投资意向
在弄清项目的基本情况之后，做预可行性研究，提出若干建议，供公司董事会决策，若董事会觉得项目可以做为意向开发项目，则就与土地方（项目拥有方）做投资意向的洽谈（商务谈判），谈判结束签订合作意向书。
3、投资决策
公司前期部对拟合作的项目做比较仔细的可行性研究和投资分析，这就叫项目的可行性研究。
可行性研究后如果认为项目是没问题，最后决策是可以的，签正式合同，按合同执行。
综上所述，做为常规来讲，项目前期的决策阶段，是三大块：机会先择、投资意向、最终的项目投资决策。
这是作为企业来讲的内部决策机制必然要走的三步曲，这三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基础上根据需要决策的对象的深度，把可行性研究的粗细长短做了区别而已。
（二）招拍挂
1、获得土地
通过招拍挂取得土地的时候，一般是开发商去土地市场了解一些项目信息，土地市场的项目都有项目条件，即地块是住宅用地还是工业用地，除此之外地块还有用地条件，具体包括这几方面：
（1） 四临界址，即周边东南西北的界址。 （2） 尽用地面积亩数。
（3） 容积率，即土地的得房率，即一块地最终能开发出来多少产品（如地块面积为10000平米，容积率是3.5，尽用地10000平米，盖出来的商品房的建筑面积就是3.50000平米，即买10000平米土地最终能开发出来多少产品）。 （4） 建筑密度，即一块地有多少平米可以用来做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是说其中3500平米可以用来做建筑，也意味着楼座所有的底座面积不能超过3500平米）。
（5） 绿化率，即小区里面扣去建筑面积，道路、硬化的停车厂、中心广场、硬化道面积，剩下来的绿地面积（如规定为40％或39%，一般政府在用地条件中会规定它）。
（6） 控高（限高），即一块地在哪个方位建筑高度最高能高到多少，规划部门通过控高来控制建筑空间（一般的民用住宅室内大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的话，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少层）。
开发商根据这以上几个指标就可以算出自已的得房率，在拿到用地条件以后对意向地块迅速的进行前期方案的测算。
2、前期方案测算
（1）产品定位，也叫做概念规划方案（初步规划方案）；
（2）根据概念规划方案进行投资测算，将测算后的效益指标与企业内部希望的投资受益率做比较，根据企业认可的受益率来确定这个项目是否值得去拿，这就叫决策。一旦决定拿，即迅速展开下一步工作，做商务标数。 （3）商务标数做出来以后投标报价。
商务标数的做法主要是在原有的条件下，土地最高以多少钱拿到手里，有一个底，即所谓的标底，也就是投标的底数。这基本是在第二步投资测算基础上的倒算。
（三）实际操作过程中要注意的几点：
（1）在市场上一旦有合适地块，时机非常重要，动作要快，就是说一旦用地
条件确定后，项目的测算又很熟练，一两天就要能搞完。 （2）任何一个地块，它的操作运作方法是非常灵活的，同样的地块放在不同
的企业，或者在同一个企业里用不同的思路做下去都会有不同的结果，也就是说在项目测算过程中有一些资源的整合和运作思路的问题，而项目的运作思路是需要策划的。
（3）拿地前的投资决策涉及到项目整个建设全程，如重大经济问题、技术问题、政策问题、市场风险的估计问题、金融问题等。
（四）企业实战做法的几个共性：
（1） 去土地市场搜集土地信息的时候是有针对性和目的性的。
（2） 对地块的用地条件可变空间的估计。
（3） 带着目的性选择到的项目，企业内部的资本运作的边界条件基本是明确的。
这三个问题在找土地的时候，企业内部已经明确了。
通来实际操作来看，归根到底还是运用可行性研究的方法。可行性研究这种方法在企业实践过程中运用是非常灵活的，每一次分析的目的不同，侧重不同，一般在企业搞的时间比较长。
实质性的内容有两方面：
一是建设方案，建设方案的提出，建设方案的描述以及建设方案的画图，是经济测算的基础；
二是财务评价，从财务评价入手更容易。
在建设方案一定的情况下如何才能迅速的拿下财务评价是工作的重点。
二、项目审批手续的办理
（一）审批手续的环节和成果
1、项目一级开发的审批环节： （1）项目建议书的审批； （2）项目用地的审批； （3）项目规划条件的审批。
2、项目一级开发取得的成果： （1）项目的立项； （2）项目的用地性质以及项目用地的条件； （3）关于土地的拆迁整理。
不同地块的深入程度是差别很大的，有生地和熟地之分，生地比如说有的只管项目立项，不管土地性质，不做拆迁，有的不但拿到了项目立项和用地条件，而且已拆平用地，算是熟地。
3、假定项目是熟地的情况下，前期的审批手续（四证一书）： （1） 用地规划许可证 （2） 土地证
（3） 规划方案、审批意见书 （4） 工程规划许可证 （5） 工程施工许可证
4、取得的相应结果： （1） 立项批复 （2） 地块的定桩成果
（3） 项目的规划条件（附：项目的初步规划方案） （4） 建设用地的批准书
（二）项目审批需要注意的两点
1、要搞清楚国家法规规定的前期严格审批的流程（哪些内容是哪些部门的哪些人管，管到什么程度）；
2、必须建立项目审批过程中的人脉关系
（三）整体工作的组织
1、效率问题；
2、经济问题（既要为项目增加获利空间同时要减少一些不必要的费用，即开源节流）。
（1） 正面投入：根据地块，从城市规划的高度做一个很漂亮的专项规划，供
政府部门规划 部门权威人士审核，并打开一些条件。 （2） 灰色投入：小公司不规范的规划。
（四）关于项目前期的几点归纳：
1、法规性很强
2、公关很重要
3、技术问题很综合 （1） 城市规划； （2） 建筑规划； （3） 施工方案；
（4） 规划和设计方面的规范；
（5） 行业部门的要求（供水；供电；供热；燃气；道路；绿化；文物部门，建设部门、规划部门、计划部门、物价部门等十多个部门）。
因此房地产开发项目的前期一般由开发公司的总经理亲自来抓，而且手续在报批过程中，规划、设计等单位要配合。
项目前期是整个房地产开发的龙头，前期手续不走，后期跟不上，前期手续走多远，后期得跟多远，所以前期审批对项目的开发制约是很大的。
目前西安绝大多数项目前期都存在问题，很多项目楼已盖起来，手续还没办下来。目前国家土地政策上死守18亿农耕地，每年用于市场建设用地有一个控制量，建设用地分很多类，用于城市、军事、国防、教育等，最后到用于商业开发地只有一小块，而全国的这一小块又切蛋糕切到各省、市、区。
因此，若涉入到农耕地，则要申报，从区到市、省、建设部、国务院，申报完后从上面再一级一级的下达，过程繁复，下达后的土地因为有限所以交给各个地区自已划分。
为了获得土地最后的审批，往上报的时候就得排队，排队前和下批时都得做公关，因此项目前期是一个很复杂的流程。
这样来看，前期涉及到很多政策性问题、技术性的问题、业务的组织问题等，正因为这样，企业对前期策划这方面的市场需求量还是很大的。
（五）做项目审批工作时应了解透的几点：
1、前期四证审批的流程
2、各个环节的相互制约关系
3、每一项审批业务在政府部门内部的业务流转程序
三、前期的项目管理 组织整体工作、推进工作前进。
四、项目的前期策划
（一）调研阶段
1、市场调研
了解市场行情，哪种产品最火，价位多少，哪种产品形态最受欢迎，市场需求量最大。
2、地块调查
简单来说就是弄清地块状况。
房地产开发地块的边界。地块的周边情况，对项目开发起着非常重要的作用， 例：（1）地块在路南比在路北好，因为在南边可以贴着路边起高层，也就是利用道路空出了建筑空间。
（2）地块对面是写字楼比住宅楼好，因为对面是写字楼的话对建筑空间的要求比住宅小，允许部分遮挡。
（3）地块对面是幼儿园、学校的话要求更高，建筑就得往后退。
（4）若南边楼已盖起，用地边线也贴了，要保持间距60米，项目就得往后退，否则盖的楼就在阴影里。
这只是用地边线，相邻关系的区分，还有工程地址问题，沙坑、地裂缝等；一级开发和二级开发是两个利益主体，一级开发的时候尽可能隐瞒一些不清楚的情况，而作为开发商开讲了解得更仔细一点更好，所以地块调查是开发商比较注重的。
3、开发商资源和开发战略
地块适合于做酒店、住宅还是写字楼，跟企业的资源是有关系的。
酒店是最赚钱的，长期收益是很大的，需要资金的时候酒店可以往银行一抵押，可以获得一笔资金，这属于运作方面的技巧。
如果是住宅卖了就没了，有的企业近期急需现金流，就不能选择酒店产品，做酒店流动量很大，这也就直接决定了项目定位的选择。
综合了这三方面因素的方案就是项目合理的方案。
（二）项目定位
1、项目定位包含的内容 （1）设计定位 （2）目标消费人群定位 （3）项目的价格定位 （4）项目的营销推广定位 （5）项目资本运作模式的选择 （6）项目建设方案的选择
2、项目定位对后续影响
（1）设计定位，对后面的规划设计提出更明确的条件；
（2）价格定位、消费人群定位、市场推广定位对今后的营销定位有重要作用； （3）资本运作模式的选择对项目后续的投资筹措、投资方式做一些确定 （4）建设方案的确定对后面项目开发建设工作的组织确立原则性的意见 如此看来项目前期策划是在调研的基础上对项目后续开发的重大问题提出来有效的解决方案，如设计方案，建设方案，营销方案、资金运作方案等。
（三）投资分析
（四）项目开发投资风险及对策
注：项目前期策划和可行性研究的区别：
实际上在房地产开发项目的真正实施过程中展开最终投资决策依据的是前期策划文件，而不是前面所讲的可行性研究，前期策划报告的核心思路和方法与一般项目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。 从两个角度来理解这个问题：
1、房地产开发项目在最终决策的时候依据的是项目的前期策划报告，项目前期策划报告具有更专业的水准，但是它的核心思路与可行性研究是一致的，具有相同的方法。
2、实际上房地产开发项目最终的决策是可行性研究方法在房地产领域的具体应用形式，只是更加丰富了一般项目的可行性研究方法。
