关于完善房地产业税收征管问题的建议
一、目前房地产企业税收管理中存在的主要问题
就纳税人而言，房地产企业之间大小规模不均衡，纳税诚信意识差距悬殊，偷税漏税问题难以避免。就税务机关来说，管理队伍与管理机制仍有很多需要加强改善之处。
(一)、房地产开发企业方面
当前房地产企业申报方面普遍存在少申报收入，多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象，有些是企业管理财务中的疏忽误解，有些则是主观的偷漏税行为。
1、房地产企业财务核算存在诸多不规范之处。企业财务核算的工作质量直接影响企业的纳税行为，由于房地产业是近年来迅猛发展起来的一个新兴行业，企业财务人员多为转行从业，专业财务人员缺乏，因此财务核算不规范的现象普遍存在。会计科目设置和运用的较为随意，尤其是开发成本科目笼统入帐，不按会计制度规定将费用明细分类归集，影响企业和税务机关的管理分析。多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”等。
2、甲供材料单向核算埋下重复列支成本的隐患。房地产企业对所开发项目一般都供应钢材、水泥、砖、沙等材料，称为甲供材料。大多数房开企业购入甲供材料时直接记入开发成本，省略了财务管理中施工企业参与核算甲供材料的环节。甲供材料这种单向核算管理的状况为不法企业重复列支成本，逃避纳税义务埋下了隐患。一方面，由于建筑施工企业根据工程总价计算缴纳税款，注明与不注明甲供材料价款对其本身履行纳税义务不产生影响。而房开企业却可能凭借未注明金额的甲供材料发票全额记入开发成本，形成重复列支。另一方面，建筑施工企业也常常利用甲供材料管理衔接中缺乏制约的现状，逃避甲供材料的纳税义务。
3、虚列成本。日常工作中我们发现有的房开企业的开发成本明显失真，建筑安装工程费明显偏高甚至畸高。这一现象的根源在于房开企业通过虚列建筑安装工程费、虚开回填土方发票金额、利用国税部门“农副产品免税发票”虚开“花木苗木”发票虚列成本，如一个几万平方米的小区仅花木发票金额就达上千万元之多，以此来调减利润，形成税款征收的黑洞，造成国家税收大量流失，且目前又无建安成本的标准可作参考，很难有标准建安成本作比较，助长了不法企业虚开建筑安装工程费，偷逃税款的气焰。
4、计税价格确认办法需进一步完善。有些企业出于某种目的，故意压低房价销售，但难以参照核定价格标准。根据税法规定，对销售价格明显偏低的情况，税务机关有权核定其计税价格，并明确了三种核定方法及顺序。在实际操作中，由于房开企业项目之间与项目内开发产品之间的个性差异明显，现房开企业多采用一房一价的销售模式，致使税务机关按当月或近期销售同类不动产的平均价格核定计税价格没有标准可依。税务机关为避免执法中的风险，往往无奈地选用组成计税价格。而适用于房开企业组成计税价格中的成本利润率仍沿用多年前制定的10%的标准，且目前商品房价格已全部放开，由企业自主定价，成本利润率远远高于10％的标准，从而使超过成本利润率部分的税款因缺乏刚性标准而流失。
5、成本分摊与售价之间缺失配比的明确要求。根据现行政策，房开企业当期准予扣除的开发产品经营成本是按成本对象总成本除以总可售面积乘以已销售面积取得。对可售面积单位成本的对象没有明确规定。企业在实际操作中随意性较大。如在商住楼建设中，当企业将商业用房自用或出租时，为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业将整个项目作为成本对象分摊成本，这样一来，住宅房与商业用房的单位成本一致，但商业用房的实际售价一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利润在住宅房与商业用房之间分布不均，为房开企业延迟纳税提供了可乘之机。
6、少计销售收入。有的企业将商品房中的防盗门、车库门、对讲系统、太阳能热水器等拆开单独销售，开收据不开发票，作往来处理。有的甚至将生产厂家的销售发票直接给购房户，未计销售收入、造成偷逃税。
7、有的压低主房价格，提高车棚、阁楼价格，以达到少缴契税的目的。
8、有的故意低价销售，然后通过关联企业物业公司售后回租，返租的租金弥补低价销售的损失，达到偷逃税目的。
（二）地税部门管理服务方面
1、部门配合不力、信息交换机制还不畅通。房地产开发是个复杂的系统工程，房地产项目开发需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些行政部门都掌握一定的房地产开发信息，但是根据我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度，如需要交换信息、获得信息，税务部门需要支付相应的费用。地税部门还是经常不能及时、完整、全盘的掌握房地产开发企业纳税人的涉税信息。因此，仅仅依靠房地产税收征管部门，对房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷逃税提供了机会。
2、税务干部的业务素质有待进一步提高。房地产业是一个个性突出的行业，其具有较为特殊的行业经营特点。要适应精细化管理，管住、管好该行业需要税务干部具备很高的专业技能要求。目前有的税务干部尚不能满足对房地产业实行精细化管理的业务要求，具体表现为：一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对房地产业相关税收政策及关联知识的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练；四是一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。
3、配套机制有待完善。目前，我国税务部门的企业所得税申报和税收检查一般是以年度为时间单位，由于房地产企业大部分都是跨年度、跨地域、连续性的滚动开发，很容易造成亏损的假象。一个完整楼盘从开发到结算收尾常常需要跨越好几个年度，流动性比较大，如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。因此要建立健全与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税制度。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势。
二、对下一步加强房地产税收管理的建议
要在今后对房地产企业的管理服务中，坚持走专项服务管理的模式，集中分局精干力量，实现对房地产重点行业重点税源的集中、专项化管理，克服当前管理中存在的种种弊病。
1、加强部门信息共享。税收，来源于企业，服务于地方，在工作中，要加强与与财政、国土、建设、规划、房管、国税等部门建立房产开发信息交流制度。通过坚实有效的联席制度，达到职能部门信息共享，及时沟通，获取地方政府更多支持。这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于职能部门的管理行为，确保为地税部门及时掌握了房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控提供保障，保证房开企业税款应收尽收。
2、大力提高税务干部的业务素质。房地产业税收征管的质量与税务干部的业务素质有着密不可分的关系。因此，在深化房地产业税收征管工作中，培养和打造具有复合型知识结构的税务干部以适应房地产业精细化管理的需要已成为现实要求。复合型知识结构首先要求税务干部专业业务水平要精，要能熟练掌握房地产业相关税收政策法规；熟悉房地产业的会计核算方式；其次要求具有宽广的行业知识面，了解整个房地产开发交易的全过程；了解贷款购房资金流程等关联知识；了解房地产业分类项目开发成本的行业平均水平；等等。宽广的知识面有助于增强征管的敏锐性，改变以帐户看帐户,以报表看报表的浅表管理,明察税收征管中隐含的问题，提高对复杂问题的应对和处置能力。
3、规范财务核算的基础工作。基础工作的规范与否直接影响到税收征管工作能否顺利开展。因此，对房地产业精细化管理我们首先要从规范房开企业财务核算基础工作做起。一是规范房开企业的科目设置及核算，尤其是开发成本的科目设置与核算，要求企业必须按行业会计制度的规定，分别按土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用六大类进行归集和核算，与所得税预汇缴工作相结合定期进行开发成本、经营成本的追踪管理，使税收征管提前渗透到企业的日常基础核算工作中去。二是要求企业必须按建筑施工项目分项目进行财务核算，切断利用多项目滚动开发混淆不同工程项目成本的通道。三是加强房地产业税收政策的宣传辅导工作，帮助企业正确履行其纳税义务。
4、提升纳税评估效能。纳税评估是推进房地产业精细化管理的有力武器。充分采用现有的建筑工程项目管理模式加强对房开企业工程核算的监管，利用项目管理中的数据比对信息，找出疑点及差异，为纳税评估提供案源。在纳税评估工作中，我们可以借鉴内审工作的方法，事先归集税收征管中的难点及典型问题，确定纳税评估工作的阶段重点，集中骨干力量，选择1—2户企业进行剖析式评估，找准突破点，理清评估思路，拟出评估指导性提纲，运用于纳税评估实际工作中。同时，为避免征管中的惯性思维，应大力推行交叉评估，激活征管。对纳税评估中发现的税收征管问题，应定期归集，结合日常税法宣传渠道，如税法公告会等，及时进行宣传辅导，防患于未然，帮助纳税人正确履行纳税义务，减少其税收遵从的成本，实现税收征管的科学性、统一性、时效性，提升税收征管的效能。
5、加大稽查力度，打击偷逃税行为。进一步推行税务稽查审计型工作底稿，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。
6、构建依法治税的统一体。目前，税收收入已成为各级政府关注的焦点。然而，我们在追求税收收入增长的同时，不能以损害税收执法的公平为代价。一些地区为吸引和留住税源而采取的地方保护主义，不仅本身是一种不作为行为，而且在很大程度上为不法行为提供了保护伞，从而支解了税收法制的统一性，伤害了依法征税的税务机关及依法缴税的纳税人的利益，极大地破坏了税法的公平性和严肃性，严重干扰了税收征管的秩序。因此，精细化管理迫切要求构建一个公正、公平的税收执法环境。我们必须加强对地方保护主义的严重后果的认识，加大对税收执法的监管力度，严肃处理有法不依，执法不严的现象，才能创造一个整体健康发展的税收软环境，进而实现房地产业的精细化管理。
