随着城市改造和城市化进程的加快推进，房产登记受到社会越来越多的关注，由于城市房产流通频率高，相关权益人更加依赖于登记取得法律保护，农村集土房屋随着新农村建设也将转为国有土地之房屋，?来仅限于居住的功能转化为可以获得?济补偿和上市流通的功能，功能的增加导致产权纠纷的频频暴发，从而引起对已办理的房产登记行为的正确性
的质疑，对于撤销登记的需求随之增多。撤销登记是登记机构作出的一种具体行政行为，应当受到行政法的规制，一定程度上，撤销登记为利益受损的相关人员提供了一种行政救济方式，但是实际工作中，各种不尽合法的撤销行为对房屋登记的正常秩序产生了不良影响。为深入理解撤销登记的法律意义，正确行使撤销登记职能，有必要从当前的主要问题谈起，分析撤销登记的法律意义，提出如何坚持慎用撤销登记?则，并就如何完善撤销登记提出一些设想。
一、当前出现的值得商讨的撤销登记情形
1．撤销主体不适格。根据我市房产登记规定，锡山、惠山、新区、滨湖区房管局受市房管局委托办理所辖区内部分房屋的产权登记事务，区房管局以市房管局名义登记发证，在受委托的范围内行使其职权。当前发生的有些区房管局未?委托单位同意擅自撤销房产登记的行为将会因为撤销主体不合格而使撤销归于无效，直至引起行政败诉。
2. 登记瑕疵引起撤销登记。有些登记因为工作失误缺漏了一个非主要程序，比如在合并登记受理中涉及两个登记行为（初始登记和转移登记），当事人提供了相应的所有手续，只是因为登记时房屋已由建造单位转移给受让单位，受让单位已实际占用，鉴于这一情况，登记机构未给建造单位发证，而直接发证给受让人，因缺少其中之一的发证程序，导致法院要求撤销转移登记，这种无视程序的主次而一概予以撤销的判决值得商洽。
3．申请不实引起撤销登记。最常见的申请不实是申请人签名虚假，例如，?来买卖双方是亲属关系，办理房产转移登记时出让方提供了房产证、土地证、身份证等主要证件，全权委托受让方申请，但时过境迁因房屋拆迁或家庭纠纷，出让方否认出让事实，结果笔迹鉴定确实非其本人签名，因此具备了申请不实的理由，引起撤证。仅以申请时某种现象的不实断定登记错误从而予以撤销登记的做法也过于偏激。
4．撤销上一手登记。有些房产己几?转手，变更了多次所有权人，有关利害关系人举证认为其中有一道登记明显存在申请不实，应予撤销，但该房屋已转让给第三人，在这种情况下，如果只撤销上一道登记，对利害关系人有何益处?如果因上一道登记被撤销而撤销其后的各道登记，则法律对善意第三人又如何交待?
5．实为撤销登记但表述为注销房屋权属证书。当前不管是登记机构还是法院判决，出具的撤销登记行为法律文书大多描述为“注销某某的位于某地的某某号房屋所有权证”，这种只注销权属证书的描述很容易产生歧义，因为权属证书仅是产权的凭证之一，发证仅是登记的一个环节，不能代表整个登记行为。
二、实践中应当慎重启动撤销登记
首先不动产登记在民法意义上的主要功能是物权公示。物权法指出，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，?依法登记，发生效力”，除法律特别规定外，房屋物权以登记为生效条件，不动产登记簿对外提供查询，通过查询可以使交易双方准确了解房屋权属状况，降低社会交易成本，如果房屋登记存在一点瑕疵就予以撤销，则将使人们无法相信登记簿，也影响登记机构的公信力和政府职能部门的权威，进而动摇房屋登记制度的基础。
其次房屋登记是具体行政行为，应当遵?行政法的信赖保护?则，不得随意撤销。行政行为具有确定力，不得变化无常，特别是第三人由于不知道行政行为有瑕疵而与行政相对人发生某种民事法律关系，由此带来的利益也应受到保护。非因法定事由并?法定程序，行政机关不得撤销、变更已?生效的行政决定；因国家利益、公共利益或者其他法定事由需要撤销或者变更行政决定的，要对相对人因此而受到的财产损失依法予以补偿。
再次从考虑交易各方或第三方综合利益的政策平衡出发，也应当慎重行使撤销登记。在对当事人提出的一些签名虚假要求撤证的情况下，?过笔迹鉴定很容易发现签名确实为假，但应当明确的是代签名并不必然意味着意思表示不真实，就如办理房产转移登记时，不仅要求双方填写申请书、签定买卖d议，还要求出让方提供身份证、房产证、土地证，买受方能提供齐全的资料办理登记，是否可以视出让方以默认的方式消除了签名瑕疵，这种表现形式为假（签名）但意思表示为真就不应成为撤销登记的充足理由，而判断意思表示是否为真这一结论需要深入的调查，非简单作个笔迹鉴定就能得出。
最后撤销登记不慎使用将损害国家利益。有些购房者购买房屋办理登记
后又心生后悔，买卖双方通过司法途径撤销房屋登记，房屋所有权恢复为?权人。本应该通过再次转移登记完成的申请被撤销登记所取代，逃避了相应的税费，损害了国家利益，撤销登记岂不成为一些不法分子逃避税费的工具?
三、撤销登记行为的适用范围
根据行政诉讼法第54条第
（二）项规定：“具体行政行为有下列情形之一的，判
决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1．主要证据不足的；2．适用法律法规错误的；3．违反法定程序的；4．超越职权的；5．滥用职权的。”从此可以看出，被诉具体行政行为违法，通常应当撤销，但在实践中，满足上述法律规定条件时，还会发生撤销不能或撤销不应的情况，即不具有可撤销内容的行政行为，一般而言，不具有可撤销内容的行政行为有以下四种情形：l，损害不可恢复?状；2．授益行政行为相对人合法且无过错；3．具体行政行为因法律上或事实上的理由已?消灭；4．撤销具体行政行为将给国家、公共利益或他人利益造成重大损失的。第
一、第三两种情形属撤销不能，第
二、第四两种情形属于撤销不应。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款规定，人民法院认为被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的或具体行政行为依法不成立或者无效的，都应当作出确认被诉具体行政行为违法或无效的判决。
登记机构可以参照司法判决标准行使撤销登记行为，在排除不具有可撤销内容的登记行为外，还要就不同的登记行为认定是否可以行使撤销登记。
1、主要证据不足。能否撤销登记还取决于此证据是否是登记的必要收件，如果必收件未收取，而事后又能补正的，应当作更正登记而不必办理撤销登记。例如，房屋初始登记时仅根据规划工程许可证副本予以登记，事后发现未收许可证正本，登记机构应当通知当事人补办许可证正本，如果当事人接受行政处罚后补办了正本，则不需办理撤销登记，只需更正登记便可。当然，如果无法补到许可证正本，则说明房屋的合法性未被法律所认可，作为登记的主要证据不足，应当予以撤销登记。证据不足的另一种情形是登记时的形式证据齐全，但事后有人提出证据虚假，则同样为证据不足，可以成为撤销登记的充分理由。但由于虚假的外在表现形式还不一定是虚假的内在意思表示，如前文所述，虚假签名并不必然是虚假意思表示，登记机构可以通过笔迹鉴定认定虚假签名，而要认定虚假意思表示需要全面调查代签名时的动机、具体情况等。如果仅以一次假签名就认定虚假意思表示，从而予以撤销登记，则由于撤销登记也是一种具体行政行为，可以成为行政诉讼的标的，受到司法权的限制，因此随便启动撤销登记对登记机构势必带来一定风险。
2、适用法律法规错误。这也要视问题的严重与否决定是否撤销。如果宅基地房屋的转移登记参照《城市房地产管理法》，出售给城市居民，则属于明显的法律适用错误，因为该法仅规范国有土地内的房地产管理，至于集体土地房地产登记应参照《土地管理法》等其它法律法规。
3、违反法定登记程序。行政行为必须依据行政程序作出，以实现行政的客观公正。根据房屋登记办法，房产登记的一般程序是申请、受理、审核、记载于登记簿、发证，登记机构认为必要，可以公告、实地查看等，其中一般程序是房屋登记的规定程序，称之为强制性程序，而发证、公告、实地查看等程序因不同的登记类型或不同的房屋类型而由登记机构有选择地确定是否实施，称之为任意性程序。行政程序可分为主要程序和次要程序，主要程序对登记行为的成立和相对人权益产生或可能产生重大影响，与程序公正性关系密切，违反主要程序，相对人可申请撤销，例如，集体土地房屋初始登记必需公告征询异议，公告是此类登记的主要程序，否则容易引起事端，如果缺少这一程序，则违反了主要程序，异议人可申请撤销登记。次要程序是指对登记行为的成立不起决定性作用或对相对人权益影响不大的行政程序。违反次要程序不合理但性质不严重，可以通过补救使之合法，若一律予以撤销就会影响行政效率。
四、完善撤销登记制度的设想
根据房产登记兼具的民法上公示的特点和行政法上公信力的特点，按照慎重撤销和细化程序的?则，为更好地实现登记高效、公平、公正的目标，我们应当进一步完善现有的撤销登记制度。
1．杜绝不适格行政主体擅自作出撤销登记行为。根据《物权法》，登记机构行使登记职能、作出登记行为，我市房产登记机构为市房产管理局，作出撤销登记的主体当然应该是市房产管理局。受市房管局委托具体办理登记事务的市产监处和各区房管局，不能擅自撤销授权单位所作的登记行为，否则，就是严重的越权或滥用职权行为，将被依法撤销其作出的撤销登记。同时，为防止这种行政乱作为的现象产生，在登记授权委托d议中应明确授权范围、各自承担的职责、违反d议擅自行政作为承担的法律责任，从而更有效地规范撤销登记。
2．规定登记机构依职权作出撤销决定的情形。登记机构发现错误依职权作出撤销决定是自行纠错减少败诉风险的有效途径。但地方法规应当列举具体情形，防止登记机构行政权的随意扩大，保证登记行为的严肃性。笔者认为，以下情况可以作出撤销决定：一是登记主要?因证明文件被撤销或认定为无效；二是申请不实导致登记错误；三是登记机构办理有误。但是，如果存在以下情况，即使满足以上所列情形，也不宜作出撤销决定：（1）房屋已?转移为第三人所有，因为如果第三人为善意取得，则必须保护善意取得者，但对善意的判断凭登记机构的权限无法深入调查；（2）房屋上已设定抵押权或地役权等权利或有其他权利限制，因为抵押权人等相对人是在信赖登记簿的前提下设定权利的，如果撤销登记必将危及其合法权益，引起行政诉讼。
3．明确撤销登记的效力。撤销登记的前提上登记违法或无效，结果是登记无效，因此撤销登记的结果应当是权利恢复为被撤销的登记前的状态，而不是权利处于待定状态，明确了撤销登记的效力，可以免去有关当事人重新申请或通过司法确认民事权利的途径而再次登记。
4．依法律文书的判决方式决定是否办理撤销登记。有些行政法律文书直接判决为撤销登记，但有些行政法律文书判决确认登记无效，则登记机构不能依此办理撤销登记；如果法院通过民事诉讼程序对有关民事争议的裁判结果与登记机构的登记内容不符，应当肯定司法对民事争议的最终裁判权，利害关系人可以持生效的民事判决书向登记机关申请撤销登记，但已有第三人受让该房屋并办理了房产登记，则不能办理撤销登记；对于民事调解解除合同的，登记机构不能办理撤销登记，因为撤销登记的前提必须是登记违法，也就是说在合法的前提下，登记不可逆转。
5．完善撤销登记工作程序。撤销登记程序不同于其他类型登记，应当建立完善的工作流程和工作机制，特别是依职权撤销登记，要健全内部工作程序。通常情况应按下列程序办理：受托登记单位认为房屋登记符合撤销条件的，提出撤销意见报登记机构报批，由登记机构作出撤销决定，撤销决定书送达被撤销的权利人，并告知其上缴权属证书，无法收回的，公告作废，同时调整登记信息为上一手登记状态。需要特别说明的是，撤销登记不能以注销权属证书这一程序来代替。因为发证仅是登记行为过程中的一个环节，颁发房产证是登记机关进行登记的—项附随义务，不能o盖登记行为的全部。而撤销登记是基于登记行为的违法，因此，撤销登记和注销权属证书是完全不同的两种法律概念。
6．建立完善的异议和更正登记制度。次要证据不足或次要程序违法都可以通过更正登记予以弥补。《物权法》规定了异议登记和更正登记制度，填补我国物权登记制度的空白，明确登记机关的形式审查义务，以及这种形式审查义务所预示的登记权属与实际权属冲突的可能性，从而实现登记的公信力与利害关系人权利救济之间的平衡与d调。从广义的更正登记来说，撤销登记是更正登记的一种特殊形式，有些撤销登记也可以通过更正登记的方式达到同样的效果和结果。
