市场调研总结
上两周我与谦宝投资有限公司的同事对东川区的商铺的经营、租金以及业态分布状况进行了调查，调查结果如下：
首先在进行调查之前要确定调查所要达到的目的，此次调查的主要目的在于了解东川区各条大街商铺的租金情况，其次对于可能有意向的客户进行诱导和宣传。
此次调查的样本选取了东川区的几条主干道以及新开发的商业街进行调查比较，调查租金价位分为高、中、低三档。
高档的主要代表街道为凯通路中段和团结路，凯通路中段作为东川新城规划的主要街道，经过4-5年发展已趋于稳定为东川最主要的商业街道，各大商超和品牌专卖店各自的旗舰店都驻扎在这条路上。而团结路东川区由来已久的日常生活用品交易街，经过长时间的发展已形成稳定的人流量和口碑，是市区百姓购置生活用品的首选街区。 这两条街的铺面价格区间为90—150元每平方米。
中档的主要代表是石羊路和春晓路，这两条路为东西向分布纵贯主干道凯通路。这两条街由于道路较为狭窄且坡度较大所以商铺多以40平方米的小铺面为主，主要经营服装、美发以及饮食，并未形成集中的业态，经营者多是个体户。这两条路段的铺面价格区间为28—60元每平方米。
低档的主要代表是白云路南段的金水
2、3期的商业街，这条路属于刚开发好不久的路段，位置相对偏远且人流量较少。这条街上的业态分布主要是餐饮、保健以及烟酒。商铺的业主也大多居住在附近且经济状况较好，购买此条街的商铺多考虑作为一种投资。该条街铺面价格为15元每平方米。
有了以上的调查结果再对铜都商业街的优劣势进行比较则不难对铜都商业街的商铺购买目标人群做出定位。
铜都商业街位于东启路入城沿线三公里，本身东启路作为新晋的环城路并没有多少人气和商业气氛，向东为农村宅基地以及农田尚未规划开发，向西则是玉美新城和东方福缘等新建起不久的小区，小区周围的商业街道虽然经过2-3年的运作已初具人气和氛围但亦远未达到饱和，人有待进一步的开发，尤其是靠近东启路的商铺仍然有很大一部分在挂牌招租。在周边小区商铺尚未完全饱和的情况下东启路下一步的招商计划无疑存在很大的挑战，可以说周围小区的地产开发商是铜都商业街招商的主要竞争对手。而根据市场调查得到的回馈作为招商主要目标的三档不同商铺的业主各自的想法和心态也大不相同。
作为高档商业街的代表凯通路上的业主们普遍认为凯通路至今发展不超过10年刚刚进入稳定期且以后仍有进一步升值的空间，今后5年内此处都将是东川区人流量最大、商业氛围最好地段之一。作为大卖场以及品牌专卖店都不会放弃这一块大蛋糕而选择目前看来毫无生气的铜都商业街进行经营。周边的小商铺和大卖场更是相互依存的互补关系，一旦离开了所熟悉的经营路段，那么人气和客源必将难以保障。
中档石羊路和春晓路上的大部分业主由于主要是中小个体户，其资金能力有限，尽管铜都商业街作为一个新开的盘租金价格不会给他们带来压力，但换一个陌生的环境经营对于中小个体户而言还是太过冒险，从稳定的角度考虑大部分的商铺业主都不愿意舍弃目前所在的位置，而其他少部分的商铺业主虽然愿意重新开辟道路但更多的可能是选择东启路下边白云路上例如玉美新城的商铺。因为这些商铺相较来说虽然比较贵，但经过
2、3年的经营已经聚集了一定的人气，现在入驻的话可以尽快走上正轨不必等待，风险相对较小。
下段的商铺业主则更不用多说其本身刚刚投资了新的商铺，目前尚处于培育人气的阶段，除非资金充裕短时间内不会考虑再去投资一个尚处于开发状态的新商铺。
那么铜都商业街相较于其他的商铺有什么特点呢？我认为主要有以下几方面：
1.位于环城路上且入城高架桥正在动工，高架桥完工后将成为东川的最主要入城口，物流成本将大为降低，商铺具有良好的升值空间；
2.商铺周边配套设施齐全学校、医院、加油站等一应俱全，解决租户和业主日常生活的后顾之忧；
3.5.7M层高，9M径深框架结构，双开门邻接公路，方便租户和业主以对商铺空间进行规划和利用，同时解决货物上下车的烦恼。 而其主要缺陷为尚处开发阶段短时间内难以聚集足够人气、尽管具备升值空间但需要长期运作和政府相关规划。
因此我认为该路段商铺主要吸引的目标应该是有充裕的资金空间进行分店投资建设的有实力商家以及目前手持资金处于观望状态的普通投资者，而在有实力的商家中目标应该主要锁定在：
1.装饰建材，目前东启路周边新建成的小区众多，对于装饰建材的从业者来说具有巨大的商机，由于行业的特殊性装饰建材的商家对人流量的要求并不高而且当前东川区只有一个小规模的装饰建材城，存在于行业分布过于密集、竞争压力大的问题，所以部分老的建材从业者很有希望成为第一批入驻的商家，并带动以后其他行业的商家入驻； 2.摩托车专卖店，东川目前的摩托车专卖店普遍门面不大，而且邻接公路的不多造成了上下货的一定困难，从业者希望通过政府的统一规划在某一地段上形成摩托车销售以及摩托车汽配经营的商圈。 3.餐饮业，东启路周围现已具备完善的配套设施，学校、医院以及周围小区住户未来对于就餐的需求将越来越迫切；
4.外地从业者，该类从业者大多拖家带口、有老有小、他们都很希望在做生意的同时还能把小孩和老人的问题照顾好，因此东启路周边完善的配套设施对他们无疑有很大的吸引力。
从调查结果来看铜都商业街的招商工作并不容乐观，新开楼盘的人气和商业氛围始终是短时间内难以解决的硬伤，尤其是在房地产竞争力同质化的今天，想要从周边诸多刚开始走入正轨的新楼盘中分到一杯羹显得尤为困难。只有做好市场定位从消费者的需求出发才能从夹缝中求得生存
