孙雨副市长在全市旧城改造暨住房保障工作会议上的讲话
日照市住房委员会办公室
（2010年4月1日） 同志们：
今天这次会议是市政府研究确定召开的。主要任务是贯彻全省棚户区改造暨住房保障工作会议精神，就加快旧城改造、完善住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展等工作作出安排部署。刚才，传东同志传达了全省棚户区改造暨住房保障工作会议精神，市住房和城乡规划建设委与各区县签订了2010年度住房保障工作目标责任书。下面，我根据市政府研究的意见，讲五个方面的问题。
一、充分认识旧城改造和住房保障工作的重大意义，切实增强工作责任感和紧迫感
推进旧城改造，做好住房保障工作，促进房地产市场平稳健康发展，是当前经济工作的一项重要任务，也是一项重要的民生工程。中央、省对此非常重视，多次召开重要会议研究部署保障性住房工作。市委、市政府把旧城改造和住房保障工作作为重要的民生工程、德政工程来抓，连续多年将其列为为民办实事重点项目。今年的全市经济工作会议和政府工作报告都把住房工作作为重要内容，明确提出了今年的工作任务和目标要求。杨书记、赵市长多次对旧城改造、保障性住房工作作出指示，提出要求。各级各有关部门一定要充分认识做好这项工作的重大意义，真正把思想统一到市委、市政府的决策部署上来，切实增强工作责任感和紧迫感，扎扎实实抓紧抓好。
（一）推进旧城改造、抓好住房保障工作，是保障改善民生、造福百姓的迫切要求。近年来，我市城市建设取得了显著成效，城市面貌日新月异，居民住房状况有了很大程度的改善和提高。但由于我市建市晚，经济基础底子薄，旧城改造滞后，城中村大量存在，且面广量大，基础设施不配套，卫生状况较差；有不少房屋年久失修，居住条件简陋，相当于城市中的棚户区。而且这些城中村居民大多是失地居民，收入水平低，他们非常渴望通过旧城改造住上楼房，改善居住条件。今年是“十一五”规划的最后一年，是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。通过实施旧城改造，扩大住房保障覆盖面，改善城中村居民的住房条件，是我们各级党委、政府义不容辞的责任，必须切实抓好这项最重要的“民生工程”。
（二）推进旧城改造、抓好住房保障工作，是完善城市功能、提升城市品位的必然要求。去年，我市成功创建了“联合国人居奖”，日照在国内外的知名度和美誉度大幅提升，宜居城市特色魅力日益彰显，城市形象全面提升。但就目前情况看，建成区内大片的平房区，一方面造成了土地粗放利用，土地利用效率低下，不利于节约集约用地；另一方面也制约了城市功能的配套和完善，与城市发展不协调，与联合国人居奖荣誉称号不协调，与市委、市政府提出的打造蓝色经济区、建设海洋特色新兴城市的目标不协调。城中村的存在，不仅使道路、供水、供电、供热、绿化亮化净化等公共设施配套增加了难度和成本，而且使城市功能得不到充分发挥，不利于提升城市品位，城市面貌难以有大的改观。我们只有加快旧城改造步伐，才能从根本上改变城市面貌，提升城市品位，改善城市功能，打造宜居生态家园。
（三）推进旧城改造、抓好住房保障工作，是促进房地产市场健康发展、推动经济平稳较快发展的重大举措。大力推进旧城改造和住房保障工作，既可以充分发挥政府的主导作用，有效带动社会投资，增加对住宅建设的投入，还能够有力促进相关产业的发展，增加就业。我市将旧城改造与棚改廉租房建设紧密结合，健全完善住房保障体系，着力解决困难群众住房问题，带动了大量社会资金的投入，对扩内需、保增长，促进房地产市场的持续稳定和健康发展，推动经济平稳较快发展具有重要意义。
去年全市各级各有关部门按照市委、市政府提出的坚定不移推进旧城改造的要求，加大保障性住房建设力度，取得显著成效。累计完成房屋拆迁3200处、45万平方米，开工建设安置楼40.4万平方米，竣工10.5万平方米，回迁居民1610户；经济适用房货币直补户数1264户，发放补贴7231.2万元；全市共为1118户低收入住房困难家庭发放廉租房补贴180万元；配建了300套廉租房，市区首批24户特殊住房困难家庭已经实现实物配租。实现了住房三保障，有力地促进了经济增长、民生改善和社会稳定。在肯定已经取得成绩的同时，我们也必须清醒地看到，虽然我市的住房保障体系已经建立，但发展不平衡，各区县对保障性住房投入的力度不大，在规划、资金、政策等方面还存在一些问题。这些问题，必须引起各级高度重视，在今后的工作中认真研究解决。
二、突出重点，加大力度，坚定不移地加快推进旧城改造工作
旧城改造惠民生、保稳定、促发展，是中央、省、市着眼经济社会发展大局做出的一项重大决策。各级各有关部门要在思想上高度重视，组织上加强领导，实施上协调配合，行动上果断迅速，切实将这项工作抓出成效。力争用5年左右的时间完成市区重要地段89个村居的改造任务。
（一）要严格执行规划要求，提高规划建设水平。要严格执行规划要求，提高村居改造档次和水平，防止零星开发和低水平的拆平房建多层。要提高容积率，努力向高层发展。今后新市区不再批建多层住宅，全部建设高层住宅。老城区也要严格控制多层住宅比例，鼓励多建高层。改造村居要舍得花钱，聘请高水平的规划设计单位，推行规划设计方案竞标，编制好旧城改造修建性详细规划。要借助合作房地产企业的技术和资金优势，把安置楼和商品房统一规划，统一设计，统一标准，统一建设，统一配套，切实提高规划建设档次和水平。
（二）要大力推行村企合作，加快旧城改造步伐。要进一步规范完善村企合作改造开发模式，将居民拆迁补偿安置和村居集体利益作为土地出让招标条件，与腾空土地出让捆绑招标，由中标企业进行安置房、商品房统一开发建设。要充分考虑拆迁居民补偿安置和村居集体利益，最大限度地维护好群众利益和集体经济长远利益，让群众在改造中得到实惠，既要改善住房条件，又要保证今后生活经济来源。实施村企合作要阳光操作，公开透明，规范运作，保证群众利益和集体利益最大化。要实行村企合作企业准入制度，参与“村企合作”的房产开发企业要具备三级以上资质、信用等级良好、资金实力雄厚。各级要对村企合作过程严格把关，市旧城改造协调办公室要严格跟踪管理，确保村企合作健康规范发展。
（三）要加快房屋拆迁和安置楼建设，确保完成年度计划。要广泛征求群众意见，深入细致地做好群众的思想工作，制定切实可行的拆迁补偿安置方案。各区和有关街道办事处要统一安置补偿标准，稳妥推进。安置楼拆一还二，最大面积不超过180平方米，安置过渡费也要量力而行，相对统一，防止有的村居标准过高，其他村居群众攀比，影响拆迁改造。条件成熟的村居要迅速启动拆迁，总的要求是上半年完成一期拆迁任务，并开工建设安置楼。要加快安置楼建设进度，把落实改造资金作为一项重要任务来抓，合理确定建设规模，按照先建安置房、后建分户房的顺序进行建设，科学调度资金，分期分批，压茬进行，缩短居民回迁时间，兑现回迁承诺，做到取信于民。
（四）要鼓励合村并居，实施规模化改造。要根据村居布点规划要求，坚持片区整合开发，防止零打碎敲，选择条件成熟的村居先行试点，坚持政府引导、村企合作、整体改造、集中安置，实现合村并居，在取得成熟经验后逐步推开。今年要以淄博路商务街区建设为契机，对东明望社区、西明望社区、大卜家庵村、小卜家庵村、文登路社区等5个村居进行合村并居改造。市委、市政府高度重视这项工程的建设，成立了由赵市长任总指挥的城市中心区建设指挥部，统一指挥协调有关工作。近期，市住建委要尽快完成该区域的规划设计；东港区政府和市财政、国土等有关部门要统一思想认识，强化大局观念，加强协作配合，按照职责分工做好相关工作，提出切实可行的项目运作方案，为市委、市政府提供决策依据。今年要力争完成该片区的拆迁清障任务，年内力争开工建设安置楼房和综合性商务街区，形成城市中心区的基本框架。
（五）要积极争引上级扶持资金，做好旧城改造与棚改廉租房结合的文章。要紧紧抓住中央扩内需的发展机遇，搞好棚户区改造廉租住房建设，争取中央资金扶持，缓解拆迁改造资金压力。我市在棚改廉租住房建设方面进行了创新探索，将棚改廉租住房与旧城改造紧密结合，从旧城改造的村居中，选择了符合棚改廉租住房条件的项目纳入棚改廉租住房建设计划，形成了具有日照特色的棚户区改造模式，省建设厅充分肯定了我市的经验做法。今年省里给我市下达了4200套棚改廉租房计划。棚改廉租住房项目的条件必须是国有土地、手续完备、中小户型、上半年开工建设。各区要抓紧组织好棚改廉租住房建设，尽快完善项目的环评、立项、土地、规划、建设手续等资料，确保上半年开工建设安置楼，全面完成4200套棚改廉租房建设任务，用足、用好中央棚改廉租住房补助资金。我在这里再重申一遍：中央棚改廉租住房补助资金是专项用于安置楼建设，改善民生的，各级各单位要做到专款专用，全额拨付，不得截留和挪用。
三、明确任务，狠抓落实，努力加快保障性住房建设
今年省里给我市下达了1350套经济适用房、2600户廉租房保障计划，各级各部门要狠抓落实，确保完成任务。
（一）要加大经济适用房供应力度。市直要进一步完善货币直补政策，在实现应补尽补的基础上，扩大保障范围，增加覆盖面，让更多的低收入住房困难家庭共享发展改革成果，今年再安排750户低收入家庭经济适用房补助。今年岚山区要建设经济适用房250套、莒县要建设经济适用房180套、五莲县要建设经济适用房180套。各区县要做到土地到位、规划到位、资金到位、政策到位、监管到位，保持合理供应规模。下一步，各区县也要参照市直货币直补的做法，逐步实现市区政策一致性。
（二）要进一步落实好廉租住房政策。今年全市要完成廉租住房保障任务2600户，其中：市区980户，岚山区140户，五莲县640户，莒县840户。按照《日照市市区廉租住房实物配租实施细则》，做好中盛社区和怡海社区廉租住房实物配租工作。市里计划利用上年度剩余的中央财政专项补助资金，在老城区城中村改造项目中配建部分廉租住房，建成后由政府进行回购。拨付到区县的中央廉租住房专项补助资金，各级要实行专户管理，确保专款专用，落实到具体项目中，严禁截留和挪用。
（三）要尽快组织启动公共租赁住房试点。近年来，我市高校毕业生、外来务工人员数量增长很快，他们的收入还比较低，暂时买不起房，房租上涨也加重了他们的生活负担。帮助他们解决过渡性居住问题，不仅有利于社会和谐稳定，更有利于提高城市竞争力。今年我市要开展公共租赁住房试点，公共租赁住房要以集体宿舍和单身公寓为主，主要为家庭不在本地的新就业大中专毕业生、外来务工人员解决临时租住问题。公共租赁住房的建设、筹集和管理，要坚持政府主导、企业参与、市场运作，以社会资金投入为主，重点引导鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房，也可在旧城改造项目和普通商品住房项目中配建，政府给予相应的优惠政策支持。
（四）要切实发挥住房公积金对住房保障的促进作用。要继续扩大住房公积金制度覆盖范围，重点督促外资企业、民营企业、社会团体为职工缴存住房公积金，提高职工住房消费能力。要推行住房公积金贷款支持保障性住房建设，把闲置的公积金用于支持经济适用住房、棚改安置住房、公共租赁住房建设。
四、认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，促进房地产业健康稳定发展
自去年以来，我市把保持房地产市场平稳健康发展作为“扩内需、保增长、调结构、惠民生”的重要一环来抓，多措并举力促房地产市场平稳健康发展，房地产市场保持了良好的发展态势。2009年，全市新开工面积265.5万平方米，同比增长103.5%；网上销售面积161.3万平方米，同比增长59.8%；存量房成交面积99.04万平方米，同比增长65.4%。我市房地产市场发展总体上是理性的、健康的。但由于去年三季度以来，全国部分城市房价上涨过快，国务院发出了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求各地要平抑房价，保持房地产市场健康发展。各级各部门要从实际出发，认真落实国家调控政策，实施差别化的住房税收和信贷政策，继续鼓励居民自住和改善型住房消费，限制投资投机性购房，避免我市房地产市场大起大落。
（一）进一步优化住房供应结构。要以满足城市普通居民的住房需求为目的，促进房地产业稳定健康发展。要坚持以中小套型、中低价位商品住房为重点，增加面向城市普通居民的住房供应。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促加快项目建设和销售，尽快形成有效供给。
（二）加强房地产开发用地管理。要综合考虑土地价格、开发时限、企业闲置地、基础设施和公共设施配套、保障性住房配建等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定、存在严重不良行为的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。要从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，并确保供地计划落到实处。
（三）强化房地产市场监管。要继续整顿房地产市场秩序，严厉查处各种违法违规行为，着力构建规范市场的长效机制。一要建立源头控制机制。逐步实行房地产开发项目建设条件意见书制度，将各类配套设施建设安排、节能节地节水节材环保等建设条件，作为土地出让综合评标的重要依据。探索建立住宅产业化技术方案审查制度，引导住宅建设模式转变。二要强化过程监控机制。加强商品房预售管理，规划条件、建设条件不落实的，不予核发商品房预售许可证。三要完善风险防范机制。加强房地产信贷风险管理，严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的企业或项目发放开发贷款。四要健全市场监测机制。要加快房地产市场信息系统建设，加强统计、分析和监测，及时发布有关市场供求和房价变化情况的信息，稳定市场预期，引导理性消费。
（四）规范发展物业管理。近几年物业纠纷增加幅度较大，物业管理成为社会焦点之一。要深入贯彻实施《山东省物业管理条例》，加强对物业服务企业的考核监督，不断提高物业服务质量和水平，促进物业服务规范化、专业化、规模化。住房城乡建设部门要建立完善专项维修资金管理制度、物业质量保修金制度，督促开发企业将已竣工的住宅小区水电气暖等专业设施设备产权加快移交，从源头上理清物业管理的权责关系。要发挥好街道、居委会和物业联席会议的作用，建立健全住宅小区业主大会和业主委员会，开展物业服务招投标，推动物业管理与社区管理有机融合。
五、明确工作职责，加强组织领导，务求工作实效
推进旧城改造，做好住房保障和房地产工作，事关经济社会发展大局，事关人民群众切身利益，涉及面广，任务繁重，必须切实加强组织领导，务求取得实效。
（一）加强组织领导。推进旧城改造，实施住房保障，保持房地产市场健康稳定发展，由市政府负总责，区县政府（管委）抓落实。市政府已经把旧城改造项目列为市级领导包保重点工程，并将对各区县进行住房保障目标考核管理。各区也要落实旧城改造区级领导包保责任制，进一步加强对旧城改造工作的组织领导，建立健全专门工作机构，做到人员、经费、办公场所三到位，明确工作任务，狠抓工作落实。要建立旧城改造和住房保障两个联席会议制度，定期召开会议，总结推广先进经验，研究解决相关问题，加快保障性住房建设。市住建委要会同有关部门，及时调度情况，加强检查督导。
（二）认真履行职责。旧城改造和棚改廉租房建设是住房保障的重要组成部分。各区各有关部门要明确职责，密切配合，加大政策扶持力度，给足优惠政策，简化办事程序，提高办事效率。各区要学习借鉴东港区的做法，实行财政有偿借款支持改造。市住建委要落实好安置楼基础设施配套费等行政事业性收费的减免，积极争取中央棚改廉租房补助资金。市人防办要会同市法制办、城改办尽快理顺安置楼人防费免收程序，免一块、收一块。居民安置楼的人防费要全部免收，商品房的人防费要全部缴纳，以保证安置楼按时顺利开工建设。市发改委、环保局要及时办理改造项目的环评、立项工作，确保早立项、早开工。市民政局、公安局要结合改造做好户籍改革及撤村建居工作。市财政局要会同市国土局制定改造村居储备土地出让金返还流程，确保土地出让金按政策规定足额及时返还。市国土局要及早帮助改造村居办理集体土地转为国有手续，为将来土地储备和出让创造条件。
（三）搞好舆论宣传。新闻媒体和有关部门要坚持正确的舆论导向，充分利用各种宣传媒体和设施场所，大力宣传旧城改造和住房保障工作的重要意义，特别是要突出宣传好各级解决群众住房难问题的措施和效果，有关的惠民政策和工作中的先进经验，形成全社会理解并积极支持配合的良好氛围。 同志们，坚定不移地推进旧城改造，深入完善住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展，得民心、顺民意。希望各级各有关部门，密切配合，团结协作，扎扎实实推进各项工作，确保取得明显成效，为加快建设海洋特色新兴城市、促进全市经济社会又好又快发展做出新的更大的贡献！
