黑龙江2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产
的需要试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的__。 A．互补性 B．权益差别 C．替代性
D．外部环境差异
2、土地增值税以为计税依据。
A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调
3、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A．债务融资
B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款
4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。 A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格
5、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。其面积误差比为。 A：-3％ B：3％ C：-5％ D：5％
E：执行层的组织协调
6、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。 A：观察法 B：实验法 C：讨论法
D：问卷调查法 E：借款合同
7、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。 A：估价主体资格需依法取得 B：估价对象状况需依法判定 C：估价对象收益需依法确定 D：估价方法需依法选用
E：工业用地的监测点评估价格
8、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。 A：市、县人民政府
B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门 C：市、县人民政府城市建设管理部门 D：市、县人民政府城乡规划管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
9、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在的，据实结算房价款。
A：1％以内(含1％) B：2％以内(含2％) C：3％以内(含3％) D：5％以內(含5％) E：执行层的组织协调
10、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元
/m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。 A．10925 B．10935 C．10945 D．10955
11、收益法是以__为基础的。 A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．预期原理
12、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A．用途 B．建筑规模 C．容积率 D．绿地率
13、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。 A．提高贷款利率 B．提高购房最低首付款比例 C．提高法定存款准备金率 D．提高房地产交易环节税收
14、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
15、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。 A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工业用地的监测点评估价格
16、下列关于税收的表述中，正确的是__。 A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税 C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
17、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。 A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率
E：工业用地的监测点评估价格
18、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。 A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间
19、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。 A．2025 B．2250 C．2700 D．3000 20、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。 A．154 B．467 C．500 D．无法确定
21、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。 A．发起者 B．影响者 C．决策者 D．购买者
22、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元。 A：0．5—10 B：0．4—8 C：0．7—10 D：0．6—9 E：执行层的组织协调
23、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。 A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72
24、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。 A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问
25、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。
A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。 A．建设部
B．市级房地产行政主管部门 C．省级房地产行政主管部门 D．地方房地产行政主管部门
2、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。 A．利润 B．毛收入 C．价值 D．净收益
3、假设某房地产投资项目的负债合计为3 000万元，资产合计为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 250万元，存货为1 500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为。 A：167％ B：80％ C：200％ D：60％ E：借款合同
4、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。 A：客户评价 B：项目评估
C：担保方式评价 D：贷款综合评价 E：环境评价
5、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场 B．分散偏好市场 C．个别偏好市场 D．集群偏好市场 E．弥隙市场
6、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
A．详细的预期收益估算 B．允许的空置率 C．经营费用 D．物业管理费 E．预期利润
7、房地产的供求状况可以分为__。 A．全国房地产总供求状况 B．本地区房地产的供求状况 C．全国本类房地产的供求状况 D．本地区本类房地产的供求状况 E．临近地区本类房地产的供求状况
8、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。 A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式
9、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题) A：按房产余值计证的为1．2％ B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％
D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收 E：按房屋租金计征的为12％
10、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.
7、76.7、85.0、89.
2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。 A．2121 B．2200 C．1819 D．2242
11、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。 A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：执行层的组织协调
12、合同生效应具备下列条件__。 A．当事人具有相应的民事行为能力 B．应该使用相应的示范文本 C．意思表达真实
D．不能损害另一方利益
E．不违反法律和社会公共利益
13、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心 B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C．私有住宅转让后改为副食品加工车间 D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
14、下列估价公式中，错误的是__。 A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
15、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。 A：位置固定性 B：不一致性 C：适应性
D：相互影响性 E：借款合同
16、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1/4处切断留孔，并在__上也要留有通气孔。 A．主龙骨 B．次龙骨 C．主梁 D．玻璃
17、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。 A：行政调解制度 B：报告制度
C：集体决策制度
D：不服行政裁决的救济制度 E：拆迁听证制度
18、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。 A．33.3 B．12 C．20 D．60%
19、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。
A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴
20、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。 A．购买价格 B．土地费用 C．租金水平D．空置率 E．建筑费用
21、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。 A．维修费 B．折旧费 C．税金
D．投资利息 E．管理费
22、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。 A：路线价 B：深度百分率 C：宗地形状 D：临街状态 E：土地形状
23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。 A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年
24、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。 A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值
25、下列__等是影响房地产制度的政策因素。 A．税收政策 B．人口素质
C．经济发展状况 D．特殊政策
E．有关规划和计划
广东省下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题
上海上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要考试题
