浙江省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：寿命长久试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。 A：总工程量 B：实测工程量 C：工程量清单 D：最终工程量 E：借款合同
2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。 A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工业用地的监测点评估价格
3、下列关于商品房销售的表述中，正确的是。 A：商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％ B：按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C：按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D：商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 E：执行层的组织协调
4、某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为__万元。 A．1125 B．1800 C．2250 D．3375
5、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。 A．预期收益大小 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落
6、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
A．城市规划管理 B．城市监督管理 C．城市道路管理 D．城市房屋管理
7、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。 A：高层建筑地价分摊 B：房地产投资价值评估
C：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。 A：等值 B：不等值 C：相同 D：不相同
E：工业用地的监测点评估价格
9、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于__。 A．低层建筑 B．多层建筑 C．中高层建筑 D．高层建筑
10、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。 A．物权 B．知识产权 C．人身权 D．撤销权
11、在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于。 A：法律 B：行政法规 C：部门规章 D：地方性法规
E：执行层的组织协调
12、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。 A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年
13、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。 A．《中华人民共和国注册会计师法》 B．《中华人民共和国会计法》 C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》 D．《中华人民共和国会计管理条例》
14、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A．2526 B．2241 C．2135 D．2985
15、在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为__。 A．基准地价 B．标定地价 C．宗地价格 D．路线价格
16、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是。 A：建设项目决策是选择和投资行动方案的过程
B：建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证 C：正确决策是合理确定与控制工程造价的前提
D：建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价 E：执行层的组织协调
17、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿 B．两家银行均等受偿 C．甲银行优先全额受偿 D．乙银行优先全额受偿
18、下列说法不正确的是__。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的 B．土建工程的利润＝直接工程费×利润率 C．安装工程的利润＝人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
19、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为．【2005年考题】 A：40年 B：43年 C：47年 D：50年
E：工业用地的监测点评估价格
20、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。 A：《住宅使用说明书》 B：《住宅验收说明书》 C：《住宅保修说明书》 D：《住宅保修保证书》 E：执行层的组织协调
21、《中华人民共和国商业银行法》规定：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于。 A：8％ B：10％ C：25％ D：75％
E：执行层的组织协调
22、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。 A．2～7 B．3～11 C．5～11 D．6～13
23、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资
24、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。 A：26．29 B：27．29 C：28．29 D：29．29 E：工业用地的监测点评估价格
25、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。 A．社会平均利润率 B．通货膨胀率 C．收入水平D．政策性因素
2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的。 A：资金来源与运用表 B：损益表
C：资本金现金流量表 D：全部投资现金流量表 E：借款合同
3、《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括。 A：社会主义所有制 B：全民所有制
C：劳动群众集体所有制 D：初级公有制 E：高级公有制
4、会计信息质量要求原则包括（）等原则。 A．客观性 B．可比性 C．谨慎性 D．重要性 E．及时性
5、在房地产周期循环过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。 A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段
6、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。 A．378.49 B．678.22 C．779.14 D．804.73
7、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心 B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C．私有住宅转让后改为副食品加工车间 D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
8、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。 A．企业所得税法定税率33% B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收
C．对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收 D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收
9、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。 A．305 B．463 C．636 D．961
10、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时__的变化情况。 A．经营成本 B．经营利润 C．销量 D．产量
11、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有。 A：以投资估算价控制设计方案的选择 B：以预算造价控制施工图设计
C：通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商 D：合同管理
E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
12、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5．5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为__元/m2。 A．2265 B．2346 C．2698 D．3968
13、经济适用住房的开发建设应通过__的方式确定开发建设单位。 A．由有购经济适用住房资格者投票选择 B．公证处随机摇号
C．政府在实力强、信誉好的企业中指定 D．招投标
14、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。 A．附属工程费
B．设备及安装工程费 C．室外工程费 D．建筑工程费
15、评价会计信息质量的标准主要有等。 A：重要性 B：客观性 C：相关性 D：可比性 E：明晰性
16、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料。 A：人事部
B：住房和城乡建设部 C：省级人事行政主管部门
D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调
17、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。 A：财务内部收益率 B：销售利润率 C：成本利润率 D：贷款偿还期 E：敏感性评价
18、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。
A．水量、水质 B．生活、生产 C．水压、水温 D．消防
19、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。 A．充分就业 B．价格稳定 C．经济增长
D．国际收支平衡 20、《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为年，法律另有规定的除外。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调
21、某个国家从2000～2004年的基尼系数分别为0.33,0.
34、0.
36、0.40和0.42，由此可以判断。
A：该国家的居民收入分配趋于平均化
B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D：该国家的居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调
22、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。 A．简单平均法 B．移动平均法
C．加权移动平均法 D．指数平滑法
23、财务杠杆效应是由于__引起的。 A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同， C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
24、求取建筑物折旧的方法主要有。 A：年限法 B：年数总和法
C：双倍余额递减法 D：市场提取法 E：分解法
25、在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为__。 A．超额费用资本化法 B．成本节约资本化法 C．收入损失资本化法 D．收益乘数法
