房地产相关知识
一、土地及综合类
1、土地用途包括哪些种类？
土地用途分为农用地、建设用地和未用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2、什么是集体土地？
集体土地是指农村集体所有的土地。
3、对集体土使用权有何规定？
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。
4、什么是行政划拨用地？
县级以上人民政府依法批准，在土使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。
5、什么是土地使用权出让？
是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金。
6、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ /居住用地：70年 /工业用地：50年
/教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 /综合用地或者其他用地：50年 /商业、旅游、娱乐用地：40年 /加油站、加气站用地：20年
第0页
共100页
二、开发与建设类
7、什么是商品房预售？
房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
8、《房地产预售许可证》包含哪些内容？
预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；
土地使用权出让合同书号、地块编号；
《房地产证》编号、栋数；
批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；
发证机关、有效证明；附注内容
9、商品房预售需要具备哪些条件？
/预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
/按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
/持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
/投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度的竣工交付日期；
/七层以下达到主体工程封顶；七层以上主体工程预算投资总额的三分之二以上层数；
/商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
10、什么是商品房现售？
房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
11、房地产现售应具备哪些条件？
/取得房地产开发资质证书、营业执照； /取得土地使用权证书；
第0页
共100页
/持有建设工程规划许可证和施工许可证； /已通过竣工验收； /拆迁安置已经落实；
/供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
/物业管理方案已经落实。
12、房地产预售合同主要包括哪些内容？
1、当事人名称或者姓名和住所
2、商品房基本状况
3、商品房的销售方式
4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
5、交付使用条件及日期
6、装饰、设备标准
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
8、公共配套建筑的产权归属
9、面积差异的处理方式
10、办理产权登记有关事宜
11、解决争议的方法
12、违约责任
13、双方约定的其他事项
附件：
预售商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的；楼号、楼层、和房号的位置
13、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？
1、买卖合同公正费（自愿），按成交价的3‰计收，由公正处收取
2、按揭合同公正费，按揭款额的3‰计收，由公正处收取
第0页
共100页
3、保险费、按成本价的1‰计收，由保险公司收取
4、按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定
三、规划与设计类
14、“五证” “两书”
国有土地使用权证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
商品房销售许可证
住宅质量保证书
住宅使用说明书
15、房屋共有建筑面积包括哪些内容？
共有建筑面积的内容包括：电梯、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，外墙以水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室内都不计入共有建筑面积。
16、建筑面积
房屋各屋面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积，辅助面积和结构面积三部分。
17、使用面积
住宅分户门内的卧室和起居室等净面积的总和。
18、销售面积
指商品房的建筑面积。
19、套内建筑面积
套内建筑由三部分组成：即套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。 20、套内使用面积
第0页
共100页
通常是指卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。
跃层住宅的户内楼梯按自然数的面积总和计入使用面积。
不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计入使用面积。
21、套内墙体面积
建住宅各套之间的分隔墙，与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙），公用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面积安装厚度计入套内墙体面积。
23、阳台建筑面积
封闭阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 挑阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。 凹阳台，按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积。 半挑半凹阳台，挑出部分按其地板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
24、公用建筑面积
公用建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套建筑面积之和-单独具备使用功能的独立空间（地下车库、仓库、人防工程等）
25、公用建筑面积的分摊系数
整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，算出公用建筑面积分摊系数。
26、绿地率
指居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率。 通常新小区不低于30%，旧小区不小于25%。
27、容积率
在建筑用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建筑用地面积的比率。
28、均价
将各单位套房销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的总和，
第0页
共100页
即得出每平方米的均价。
29、基价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。 30、起步价
楼盘销售价格中的最低价格。
31、预售价
商品房预售合同中的专用术语，预售价不是正式价格。
32、解困房
政府为解决本地市民住房困难，专门修建用于解决特别困难户的拥挤住房的问题的住房。其特点是：适用、开发成本低、减免部分费用，价格在市场上比其它任何类住房要优惠。特困户购买的解困专用房，除具有使用权外还拥有部分产权。
33、安居房
国家为了推动房改，由国家安排贷款和地方自筹资金建设，面向广大中低收入家庭的非赢利性住房。特别是为4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非赢利性住房。购买的住房具有使用权和部分产权。
34、经济适用房
指具有社会保障性质的，带有很强政府行为的商品房，具有经济适用性的特点。其房屋价格、住房面积相对适中，销售对象是广大中低收入的家庭。这尖住房省去了很大部分的土地费用和其它一些政府收取的费用，其成本低于商品房。
35、健康住宅
指能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。应注意以下几个方面因素：
/ 阳光。
/ 冬至日底屋住户必须不少于一小时满窗日照。 / 通风。
第0页
共100页
/ 空气对流效应良好，能够产生穿堂风。 / 厨房和卫生间的空间。 / 扩大面积，明厨、明卫设计。 / 室外环境建设。
/ 除保持一定绿化外，还要防止噪声的污染，空气的污染。
36、绿色生态住宅
在以人为本的基础上，追求节水、节能、改造生态环境、减少污染、延长建筑物寿命为目标人类理想居住地。9大系统：
能源系统——避免多条动力管道入户，建筑节能50%以上。
水环境系统——包括排水系统、雨水收集系统、景观用水系统、
小区环保用水系统。
气环境系统——室外空气质量达到二级标准。
声环境系统——白天小于35分贝，晚上小于30分贝。
光环境系统——室内自然光以及居住区防止光污染。
热环境系统——保持人们正常生活对温度要求。冬天达到20~40
度，夏天达到22~27度。
绿化系统——达到生态环境功能、休闲生活功能、景观文化功能
三者合一。
废弃物管理处置系统——垃圾袋装化、分类装置。
绿色建筑材料——提供3K材料（可重复使用、可循环使用、可
再生使用）。选择绿色装修材料：无毒、无害。
37、住宅的层数划分应符合下列规定
1、低层住宅为一层至三层（≤10m）
2、多层住宅为四层至六层
3、小高层住宅为七层至九层
4、高层住宅为十层至三十层
38、层高和净高标准
1、住宅层高不应低于2.80M
2、卧室、起居室的净高不应低于2.4M 第0页
共100页
3、利用坡屋顶内空间作卧室时，其局部净高不应低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M，低于2.2M部分不计入面积。
39、常见住宅平面类型
1、基本平面类型
/ 梯间式
楼梯平台直接进分户门，一般每梯可安排二~四户
A、一梯两户
每户有两个朝向，便于组织通风，户间少，较易组织户内交通，单元面宽较窄，拼接灵活。这种形式适应地区较广。
B、一梯三户
楼梯使用率较高，每户都能有好朝向，但中间的一户常是单朝向，通风较难组织。这种形式在北方目前还较多使用。
C、一梯四户
楼梯使用率高，每户有可能争取到好的朝向，一般将一室户布置在中间，三户室布置在两侧。有些地区可布置成四个单朝向的两室以上户。这种形式必然存在一些户通风不好。 /点式
其特点是数户围绕一个楼梯布置，四面临空，皆可采光、通风。分户灵活，每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。 高层住宅的平面类型
1、单元组合式
以单元组合成为一栋住宅建筑。各单元各住户以电梯、楼梯、为核心布置。
单元组合式高层住宅平面形式很多，为提高电梯使用效率，增加外墙采光面，照顾朝向及建筑体形的美观等，平面形状有多种变化，常见有矩形、T型、十字型、Y型等。
2、长廊式高层住宅 A、长内廊
长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户，可经济利用通道，使电梯服务户数增多。但由于这种方案过道通风条件很差，在发生火灾时 第0页
共100页
不宜排除烟热，需设置机械通风设备，故这种形式很少采用。 B、长外廊
以长外廊作为水平交通通道，可增加电梯的服务户数，优缺点是与多层住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高层风力很大，敞外廊不蔽风雨，故一般有将外廊封闭。
3、塔式住宅
这种类型住宅是以一组垂直交通枢纽为中心，各户环绕布置，不与其他单元拼接，独立自成一栋。
塔式住宅具有多层点式住宅的特点，一般每层布置四~八户。目前这种形式较多。
4、跃廊式
跃廊式高层住宅每隔1-2层设有公共走廊，由于电梯每隔1或2层停靠，从而大大提高了电梯利用率，即节约交通面积，有减少了干扰。对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式较有利。
单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用。
40、常见缩略语解释
CBD（central busine district） 中心商务区
CID (central information district) 中央科技区 CLD (central living district) 中央生活区 SOHO (small office home office) 小型家庭办公室 SOLO 单身公寓 LOFT 超高层办公空间
卫星城（卫星城镇）satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。
SHOOPING MORE
第0页
共100页
