房地产交易相关知识
一、概念
1、什么是二手房交易？
二手房的概念，是指已经取得《房屋产权证》和《国土使用权证》，并可在住房二级市场交易的各类房屋，（种类）包括房改房，经济适用房、安居房、解困房、集资房、商品房的再转让。
2、房屋类型
2.1商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开放公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括回迁房、拆迁安置房。
2.2、房改房：房改房是指按国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。分为市直、省直房改房，包括集资房、解困房、安居房、经济适用房等。
3、交易的三种类型：转让，抵押和租赁。
4、贷款类型：商业贷款、市直公积金贷款和省直公积金贷款。
二、二手房交易流程
1、核价——办理地点：房产局
2、核税——地税局
3、过户——房产局
4、贷款——银行
5、交接——交易房屋地点
三、核价
四、核税
1、办理所需的材料有哪些
房产证复印件，买卖双方身份证复印件，核价合同
2、从2009年1月1日起，对购买住房有新的规定：
5年以内的：收全额营业税和个税，个税满5年家庭二套或以上的收1%个税。 5年以上的唯一一套住宅免征个税。
144平方以上的：2年以上征收差额营业额和个税，2年以内的收全额营业税和个税，增值税不收。
继承的:夫妻之间继承的收一半的20%个税。子女之间继承的收全额的20%的个税。包河在收税同时收营业税。有的地税局名下只有一套住宅的5年不受继承税（瑶海、新站、高新）
析产的：征收一半的20%个税，包河析产税暂时不收。有的地税局名下只有一套住宅满5年不收析产税（瑶海）
门面房：暂不收税，直接过户
公卖私：差额的营业税，差额30%的增值税。
五、过户
过户需要哪些资料？
A、卖方：房主（产权证）夫妻双方身份证、婚姻证明材料原件和复印件一份。
B、买方：买受人身份证原件和复印件一份。
备注：
1、卖方若未婚，需要提供真实有效的未婚证明。离异和丧偶需提供想伏案协议原件后，视具体情况办理：
离异和丧偶的需先换证后方可以办理过户。
瑶海和包河、蜀山、产权房产证是产权人可不用换证。协议离异的需要前配偶到场签字法院判决的可直接办理。
2、卖方的结婚证明日到期要房产证日期之前，若之后到民政部门调出结婚时的登记表。
3、若房产局的电子档案反应不出卖方的身份证号码，要到档案馆调档。 备注：
1、省直房改房需经过省房改办审批。
2、市直夫妻二人名下享受房改房政策面积再80平方米以内的，可直接上市交
易，超出80平方米的，需要到市房改办办理审批手续，方可上市交易。
3、合肥钢铁集团单位的房子需经过单位审批以后，可以上市交易（除瑶海之外）
4、卖方若系代理人，代理人需提供产权人夫妻双方出具的委托公证书。（肥东
房产局自2009年3月24日起委托书不给取款。）
过户费用
契税：90平方以下首套住宅1%（庐阳、瑶海、包河、蜀山再本局内可调首套住房证明，产权再档案馆可调。）90平方到114平方未2%。144平方以上为4% 登记费：50元/套；5元印花税
手续费：4元/平方
房改房交易需缴纳土地收益金1%
门面的过户费用
手续费：房产基准价格1%
契税：房产基准价格1%
登记费：550元/套+5元印花税
六、贷款
1、贷款需要交哪些材料
1.1身份证原件复印件四份
1.2、户口本复印件四份或户籍证明（夫妻不在一个户口本上的，需提供双方户口本原件需验证；
1.3、婚姻证复印件四份。（未婚：提供户口所在地民政局出具的未婚证明；已婚；结婚证、婚姻状况证明）原件需验证；离婚或配偶死亡需提供婚姻状况证明及未再婚证明。
1.4、收入证原件一份（已婚双方各一份）；
1.5、存量房买卖合同原件，契税发票及房产局资金托管协议凭证复印件。（原件带去验证）
1.6、原卖方房产证复印、现房产证的评估报告；
1.7、买方若系代理人签字，需办理委托公证。（公证日期需在合同签订前，签字时，受托人应带身份证，公证书。）
备注：（1）、个体或小公司需提供所在公司的营业执业副本复印件及最近连续三个月税票。收入证明过高的，需提供公司税票复印件。
（2）借款人身份证，户口本、结婚证、上的姓名、年龄、身份证号必须全部一致。
（3）、借款人或其配偶没有在全国任何一家商业银行有过逾期贷款或不良信用记录，未为其他人做过担保，否则，银行拒绝向其借款。
2、贷款需交哪些费用？
2.1、公证费：10万以下100元，10万以上，为贷款额*0.1%
2.2评估费：评估值*0.4%
2.3、抵押登记费：80元+5元印花税
2.4、贷款手续费：150元/户；
2.5、复印费：10元/户
七、交接
1、概论：作为合同履行的最后一个环节，丙方配合买卖双方对房屋进行验收，买方签字确认，卖方领取房款，合同履行完毕。
2、交接条件：
2.1买方房款已齐，合同约定的代理费已全额缴纳。
2.2卖方户口已迁出或已取得买方确认；
2.3在资料齐全的情况下，为双方代办附属设施的过户手续。
3、交接内容
3.1户口——户口房屋所在地派出所核实
3.2水——核费：4422666；双方身份证复印件及水表号（卡缴费须取消代缴协议）
3.3、气——核费：51333333；过户费：2.5元（卡缴费须取消代缴协议）
3.4、电——核费：95598过户：双方身份证复原件及复印件、现房产证原件及复印件、业务号，双方到场。
3.5、有线——双方身份证原件，复印件、有线证。
3.6、物业管理——小区物业公司
八、土地证的过户
1原房主的土地证或元房主单位开具的土地证未办证明及地籍图复印件一张；
2、现房主的的房产证复印件一份
3、现房主身份证复印件一张
4、契税或土地收益金发票复印件一张
5、存量买房卖房合同原件一份（除庐阳）
九、不得上市交易的八类房屋
1、机关办公区内、学校教学区内的住房
2、违反房改政策规定购买的住房或以低于房改房政策的价格购买且未按照规定补足房价款的住房。
3、住房面积超过省人民政府规定的控制标准。或者违反规定利用公款超标装修，且超标部分未按规定收回或补足房价装修的住房
4、以确定属房屋拆迁范围内的住房；
5、产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意转让的住房。 6上市出售后形成新的住房困难的住房；
7、擅自更改房屋使用性质的住房；
8、其他依法不得上市的交易房。
九、流程
到所属房产分局核准价格——到所属税务局核征（免）交营业税——到所属房产分局办理资金托管——房产过户——买房取证——买方办理按揭——款到托管账户——交接房屋、买方取钥匙、卖方取房款
十、
