万科2010年度报告分析
刘姝威
万科已经成长为中国乃至世界最大的住宅企业。近年来，在波澜起伏的房地产行业中，万科行为的引领作用，有目共睹。我们分析万科2010年度报告，不仅分析万科公司自身，更重要的是，分析我国房地产行业。
一、万科的经营业绩分析
2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。
2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。
2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。
2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。据万科2010年度报告称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”
万科财务分析 货币单位：人民币万元
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
营业收入
,552,64,099,14,888,15,071,361.13
77.92
01.31
85.14 其中：房地产
1,766,93,517,54,048,94,831,65,003,065.96
17.70
60
22.86
95.17 物业管理
17,855.21,003.25,280 32,879.43,058.07
47 89 74 其中：（按区域分）
1、珠江三角洲区域
508,771,580,71,523,61,643,41,645,5
4.35 2．长江三角洲区域
48.51 59.98 87.07 70.39
686,881,114,01,280,41,512,31,918,87.00
73.70
50.48
39.72
51.99 3．环渤海区域 422,62510,817966,7861,202,51,027,28.94
.13
.69
18.78
49.78 4．中西部区域 148,67311,878278,063473,277411,4235.67
.36
.19
.29
.02 已完工开发产品
256,87465,462789,096531,197529,8164.81
.80
.21
.23
.58 在建开发产品
1,337,13,387,64,382,74,145,47,863,484.57
90.23
76.40
16.06
95.72 拟开发产品
1,450,72,787,73,413,14,325,94,931,455.93
59.77 0.853
85.90 0.860
16.34 0.956
69.42 1.205平均销售单价（万元/平方米）（销售收入/销售面积） 净利润
0.658
215,46531,750463,986643,000883,961
3.93 .08 .92 .75 .05 经营活动产生的现金流量净额 -302,41-1,043,7(3,415.1925,335223,72
52.15 资产总计
71.58
8)
.13
.55
4,850,710,009,11,923,13,760,21,563,91.76 446.79 657.97 855.48 755.17 负债总计
3,150,16,617,48,041,89,220,016,105,92.14
94.49
03.02
04.24 135.21 所有者权益合计
1,488,23,391,93,881,84,540,85,458,637.13
52.30 15% 66%
54.95 11% 67%
51.24 13% 67%
19.96 17% 75% 净利润率 资产负债率
数据来源：万科年度报告
65%
二、万科的经营策略分析
截至2010年12月31日，万科的房地产开发系统共有员工4,464人，较上年增长31%，平均年龄29岁，平均司龄3.8年，本科及其以上
学历占地产总人数的83.27%。从创立至今，万科只有26周岁。无论是从公司的经营年限或是员工的结构来看，万科都是一个年轻的巨人。
如果用一句话描述万科的特点，我们引用万科2010年度报告的话说：这是一家“找到了自身存在理由的企业”。
万科的市场定位不仅明确而且持续。2010年万科在产品结构上继续坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型的占比由2009年的86%进一步提高到88%。
2010年万科的集中采购范围和采购规模进一步扩大。2010年，万科采购集中度达到47%，相比2009年提高8%，集中采购产品的种类增加到30项。通过全国范围内的统一招标，万科一方面降低了采购的复杂度，减少了采购成本，同时，也促进了供应链优秀资源的整合，提高了采购品质，有助于使公司获得更强的竞争优势。
三、房地产行业分析
房地产行业对国民经济发展的影响举足轻重。房地产行业既能引领国民经济发展，也能导致国民经济的崩溃。2008年起源于美国房地产按揭贷款的次贷危机瞬间波及全球，重创全球经济。2010年中国“房价飞”不仅强烈震撼经济领域，而且几乎波及到全社会方方面面。
关于中国房地产行业分析有各种各样的看法和观点。关于房地产行业的分析，我们不妨认真研究万科的观点，万科行为的行业引领作用决定了它的观点不能被忽视。
2010年，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对2009年明显回落。2010年初，各地住房市场延续了2009年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交量迅速放缓，进入
8、9月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。受上述因素的影响，年内全国各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8%，5.2%，-1.9%和16.6%。
分区域看，东部地区受房地产市场波动影响较大，全年成交面积增长4.1%，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受影响程度相对较小，分别增长19.9%和13.5%。重点城市全年的成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度更大。与2009年相比，2010年重点城市占全国房地产市场的比重明显下降。2010年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了2009年以来的库存减少过程。
2010年6月份之后，万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小于1，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。
2010年，全国房地产开发投资额和新房开工面积继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，未来的新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。但值得注意的是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓的影响，年底全国房屋新开工增速已经出现放缓迹象。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后的住房供给产生影响。
2010年主要城市的土地成交面积和上年相比有所增长。整体来看，开发企业的购地行为较2009年下半年更为谨慎，土地成交溢价率也有比较明显的下降。但应注意到，一些城市的土地出让底价仍然维持在高位，下半年土地成交价格和溢价率环比也出现一定回升，
企业的拿地积极性有所提高。尽管如此，受住宅市场的景气状况、企业融资渠道收紧等因素的影响，预计土地市场的升温难以延续，企业在拿地时会更加理性。
2010年，政府针对楼市的调控措施密集出台。4月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。9月底，中央又出台多项措施，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30％及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行了限制。
上述政策出台后，对房地产市场产生明显影响。2010年，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。以万科为例，2010年1-4月客户购房资金中来自银行贷款的比例为54%，5-9月下降到46%，10-12月进一步下降到41%，为近年来的历史低点。成交结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。
2011年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。从政策内容来看，抑制投资投机购房是调控的重点，而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例接近九成，受到市场环境变化的影响应相对较小。 2010年，政府加大了住房保障工作力度。据统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，保障性安居工程建设规模创历史之最。根据相关规划，未来几年，我国保障性住房的建设规模将进一步加大，保障性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。长期来看，保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，从而避免市场的大起大落，为行业
的持续增长提供稳定的发展环境。
2010年，针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。2010年，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。未来一段时期，房地产行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着房地产企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。
附注：各地政府颁布房屋限购令
北京自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
上海市政府出台的限购令明确规定：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，
商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
2011年2月22日，无锡市住房保障和房产管理局网站发布新闻。无锡市政府办公室下发《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》，就贯彻国务院和省政府房地产调控政策，明确十项措施。其中第二条，要求严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
广州暂定对在本市（含市辖十区和从化、增城市）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对符合有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房。
南京市本地家庭限购第三套房，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。
成都市户籍居民家庭在主城区已拥有一套住房的，可以再购买第二套住房，暂停购买第三套住房。外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买一套住房，暂停购买第二套住房。
济南市从2011年1月21日起至当年12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房。交易时间以济南市房地产信息系统网签购房合同时间为准认定。
贵阳市无相关证明不能买中心区房,对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房。
南宁市对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。
青岛市本地家庭限购第三套房。青岛在该市市辖七区实行住房限购措施：对已有一套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。
长春市“限购令”的核心是本市居民最多可购买两套住房，外地居民限购一套住房，第三套房全民禁购。
哈尔滨市对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
石家庄市对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭限购一套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。
（顾羚、李政谕）
