建 筑 常 识 培 训
目录
一、房屋建筑的一般知识
二、民用建筑的等级
三、《商品房销售面积测量与计算》
四、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
五、物业管理
六、《城市房地产开发经营管理条例》摘要
内容
一、房屋建筑的一般知识
建筑物，通常又称“建筑”，是指人们从事工作、生活和活动用的房屋和场所，其中，主要是房屋。建筑物是工程技术和文化艺术的综合体，在一定程度上反映出时代的政治经济背景和文化艺术传统。自从人类能够进行创造性的生产劳动以来，人们一直都在努力为自己创造一个舒适的生活场所和空间，以满足生存需要，并获精神上的满足。
1、民用建筑的分类：
根据使用性质的不同，民用建筑一般可划分为居住建筑和公共建筑两大类。居住建筑包括住宅、公寓、宿舍等：公共建筑一般是指从事政治经济、文化娱乐、生活服务等公共事业的活动中心，包括生活服务、文化教育、办公医疗、商业、体育、集会、纪念等等建筑类型。
2、民用建筑的构造组成：
一般的民用建筑是由基础、墙体、梁、柱、楼地面、楼梯、门窗、屋盖等主要构件组成。这些构件的作用和功能不尽相同，从构件所起的主要作用上看，它们大致分为以下三类：
第一类：承重构件。如基础、梁、柱、承重墙、楼地面等。这类构件在房屋建筑中相互支承，直接或间接地承受建筑物上的各种荷载，所以也称之为“主体结构”。
第二类：围护分隔构件。如部分内外墙体、门窗等。这类构件的主要作用是抵御大自然中各种不良因素对房屋内部的干扰，以及采光、通风、分隔房屋内部空间等。
第三类：装饰构件。如吊顶，各种线条、门窗套等能满足感观需求的构件。它能美化房屋建筑，弥补建筑物存在的缺陷。
3、根据结构用材的不同分类。
根据结构用材的不同，民用建筑的结构可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和木结构。一般的多层宅多用混合结构，即用砖墙作垂直受力构件，而楼面、楼梯等水平构件则用钢筋混凝土结构。钢筋混凝土结构按施工方法分成现浇和预制两种，现浇混凝土灵活性大、整体性强，防水防渗性能好，但施工速度较漫。
4、根据结构受力和构造特点的不同分类。
根据结构受力和构造特点的不同，民用建筑的结构可划分为承重墙结构、框架结构、剪力墙式结构、筒式结构和大跨度空间结构五种基本类型。一般多层住宅用承重墙结构，高层住宅(电梯公寓)用框架结构或剪力墙结构。
二、民用建筑的等级
建筑物的等级是从重要性、防火、耐久年限等不同角度划分为特等、甲等、乙等、丙等、丁等五类。根据耐久年限的不同可分为一级(100年以上，重要建筑)，二级(50-100年，一般性建筑)，三级(25-50年，次要建筑)，四级(15年以下，临时性建筑)。一般住宅设计使用年限为50——70年，但具体使用年限受政策及环境影响大。
三、《商品房销售面积测量与计算》
(国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施) 范围：本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。 本规范采用以下定义：
1、商品房销售面积
——商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除)。
——商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
2、总建筑面积（平方米）：
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。 3．整幢房屋建筑面积
整幢房屋建筑面积系指房屋外墙(往)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上(含2．20米)的永久性建筑。
4、什么是公用建筑面积？
各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以处为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。
①哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 ②哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
5、居住小区总用地：
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
6、住宅总用地： 指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。
7、建筑容积率：
建筑容积率=小区内总建筑之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）× 100%。
8、居住建筑密度：
居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）×100%。
9、套内建筑面积
套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积(外墙计一半)及套内阳台建筑面积之和。在户型图上系指该套房屋边缘墙（共用墙）中轴线所围成图形的面积。外墙、山墙等共用墙的另外一半不计入套内建筑面积，而计入幢内各套应分摊的共有建筑面积（公摊面积）
10、建筑使用面积：
是指建筑物中各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
11、住宅间距：
二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。
12、层高：
指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。
13、平均每平方米造价（元）：
平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积。
14、套内使用面积
套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。（使用面积不含套内墙体面积）
15、套内墙体面积
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计人套内墙体面积。
16、阳台建筑面积 阳台建设面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
17、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
18、共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积（包含该幢房 屋的外墙、山墙面积的一般）
19、共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即 为共有建筑面积分摊系数。 20、应分摊的共有建筑面积
应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数（公摊系数） 之积。
各套应分摊的共有建筑面积计算方法：
a．多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积:
共有建筑面积分摊系数(幢)=共有建筑面积÷各套内建筑面积之和, 各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积X共有建筑面积分摊系数(幢).b．多功能综合搂中各套应分摊的共有建筑面积:
共有建筑面积分摊系数(幢)=本幢房屋共有建筑面积（不含各功能区独用的共有建筑面积）÷幢内各功能区建筑面积之和（含各功能区独用的共有建筑面积）。
本功能区应分摊的共有建筑面积=本功能区自有建筑面积X共有建筑面积分摊系数(幢)。
共有建筑面积分摊系数(功能区)=(本功能区独用的共有建筑面积十本功能区应分摊的共有建筑面积)÷本功能区内各套套内建筑面积之和
同功能区内某户(套)应分摊的共有建筑面积=同功能区内该套套内建筑面积X共有建筑面积分摊系数(功能区) c、公用建筑面积由以下两部分组成
1． 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑单独服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
2． 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
D、公用建筑面积计算原则：
1、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计人公用建筑面积。
2、必须是单独为某幢房屋服务的功能房才能计入分摊面积，同时为多幢房屋使用或服务的功能房（无论位于幢内），都不应计入公摊面积。
3、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
四、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
第一条 为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。
第二条 本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。
第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
第四条 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1．工程质量监督部门检验的质量等级；
2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3．正常使用情况以下各部位、部件保修内容与保修期；
附属：
屋面防水3年： 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年： 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年： 管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 卫生洁具1年： 灯具、电器开关6个月；
其它部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定 4．用户保修的单位，答复和处理的时限；
附属：
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修 期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
第六条 房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
第七条 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 2．结构类型：
3．装修、装饰注意事项：
4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明： 5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项： 6．门、窗类型，使用注意事项： 7．配电负荷：
8．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明： 9．其他需说明的问题。
第八条 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅使用说明书》中。
第九条 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
第十条 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十一条 房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住房合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任：因住房使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
第十二条 其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。
第十三条 本规定由建设部负责解释。
第十四条 本规定从1998年9月1日起实施《城市新建住宅质量保证书》为加强商品住宅的质量管理和售后服务，维护商品住宅消费者合法权益，开发商对提供销售的 ，建筑面积为平方米的住宅，在其结构、部位、部件、设备、设施、配套及维修等方面作出质量保证和承诺：
（一）符合国家、省住宅建筑设计标准。
（二）通过市(区、县)工程质量监督部门的验收，质量等级为 。
（三）住宅交付使用时，主体结构和各部位、部件、设备、设施完好，设施、设备 运转正常。
（四）自住宅交付之日起，正常使用情况以下各部位、部件保修内容与保修期；
附属如下：
1．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内，承担保修；
2．屋面防水3年；
3．墙面、厨房和卫生问地面、地下室、管道渗漏1年；
4．墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
5．地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
6．门窗翘裂、五金件损坏1年；
7．管道堵塞2个月；
8．卫生洁具1年；
9．灯具、电器开关6个月；
10．其他部位、部件的保修约定：
上述部件、部位在保修期内，由开发商免费承担维修责任。
（五）因用户不遵照《住宅使用说明书》，使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成 的质量问题，开发商不承担保修责任；
用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
（六）经有关专业主管部门鉴定，属质量不合格的商品住宅，将予以退还或协商调换。
（七）有关质量的来信来访、投诉，开发商将直接或委托物业管理公司及时给予答复，并在 日内妥善处理。报修地点（公司地址）电话：。
（八）如对开发商的答复或处理有争议，凡属住宅工程质量问题的，可向原建设工程质量监督站申请协调。对协调意见仍有分歧的，可向建设行政主管部门申请裁决，也可直接向人民法院提起诉讼。
（九）开发商愿承诺的其他内容(见附页)。
（十）本保证书和《住宅使用说明书》作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等的法律效力。 保证单位： 法人代表：
年 月 日
五、物业管理常识
《城市住宅小区与高楼宇物业管理暂行规定》摘之第三章物业管理服务：
第十条 物业管理公司应当按照规定向市物业管理主管部门申领物业管理资 质证书，物业管理资质证书实行定期审验制度。物业管理公司应当按照资质管理 的规定从事物业管理服务。
第十三条 物业管理人员应经物业管理主管部门培训并领取合格证书后，方 可上岗。
第十四条 物业管理公司享有下列权利： (一) (二) 制定物业管理的具体规则：
依照本规定和物业管理委托合同进行管理和服务，收取服务费用： (三) (四) (五) (六) (七) (八) 有权制止或处理违反物业管理规章制度的行为：
有权选聘专营公司承担专项经营服务，但不得将本物业的管理责任 转让给第三方：
有权要求业主委员会协助管理； 有权依法从事其它多种经营活动： 有权拒绝不合理的收费和摊派。
第十五条、物业管理公司应当履行下列义务： (一) 依照本规定和物业管理委托合同约定的内容和标准实施管理和服务； (二) (三) (四) 听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，并接受其监督： 协助开展社区文化活动； 接受政府有关部门的指导与监督。
第十六条、物业管理公司接受业主委员会的委托进行物业管理服务，应当 签订物业管理委托合同。合同应载明以下内容： (一) 管理服务的项目和标准； (二) 管理服务的期限； (三) 双方的权利和义务； (四) 服务费用； (五) 违约责任； (六) 解决纠纷的方式： (七) 合同终止或解除的约定： (八) 其它约定事项。
物业管理委托合同示范文本由市物业管理主管部门制定。 第十七条、物业管理的公共性服务项目应当具有下列内容：
（一）、（屋建筑共用部位的养护、维修和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙
面、承重结构、屋顶等：
（二）、共用设施、设备的养护、维修、运行和管理，包括：电梯、水泵、二次供
水设施、上下水管道、中央空调、共用照明设施、消防设备等：
（三）、附属配套建筑和设施的养护、维修和管理，包括商业网点、自行车棚（房）、停车场(库)等；
(四) 公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
(五) 公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁、除“四害”以 及垃圾的收集、清运等；
(六)车辆停放与行驶秩序的管理；
(七)维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等； (八)物业档案资料的保管。
第十八条、物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，开展料理家务、照顾病人、装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备、搬运和订购物品等专项特约服务。 第十九条、水、电、气等有关专业管理部门委托物业管理公司向业主或使用人代收代缴费用的，应按规定向物业管理公司支付劳务费用。
第二十条、物业管理服务的收费标准，应遵循合理、公开的原则，根据服务的内容、质量、深度和社会承受能力，按下列规定执行：
(一)普通建筑标准的住宅小区的公共性服务项目，实行政府定价； (二)高标准的住宅小区和高层楼字的公共性服务项目，实行政府指导价： (三)特约服务实行经营者定价。第(一)、(二)项的收费标准，由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十一条、物业管理服务的费用由物业管理公司按规定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定。 物业管理的公共性服务项目收费，经物业管理公司与业主委员会协商可以预收，但预收的期限不得超过六个月。 第二十二条、物业管理公司应当建立健全财务会计制度，每半年公布一次管理服务费用的收支情况，并接受业主委员会和政府有关部门的监督。
第二十三条、物业管理公司在物业管理委托合同终止或解除后三十日内，应向业主委员会办理下列事项，并报物业管理主管部门备案： (一)对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还 (二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册：
（三）移交物业管理办公用房和属于业主共有的房屋及其它财物。
六、《城市房地产开发经营管理条例》摘要 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令第248号
现发布《城市房地产开发经营管理条例》，自发布之日起施行。 总理 朱熔基 1997年7月20日 第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。 第四章 房地产经营
第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让入。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书： (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证：
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期： (四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件： (一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料： (二)营业执照和资质等级证书； (三)工程施工合同： (四)预售商品房分层平面图： (五)商品房预售方案。
第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明：不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定：但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。 第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 第三十三条 预售商品房的购买入应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买入办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
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2005年4月25日
